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1、租赁业务流程(2)普通租赁l l收费标准及付款方式l l普通租赁流程l l普通租赁注意事项收费标准及付款方式l l普通民宅收取客户相当于一个月租金作为服务佣金;l l高档住宅、甲宅、公寓收取业主相当于一个月租金作为服务佣金;l l客户与业主双方协商支付佣金;如五五分、三七分等;l l付款方式:客户直接支付给业主,支付方式由双方协商,一般为押二付三、季付、半年付等;普租流程开发接待开发接待配对推荐配对推荐售后服务售后服务促成交定促成交定签署合同签署合同约户带看约户带看业主业主:身份证、房产证身份证、房产证(购房购房合同和购房发票或其它证明合同和购房发票或其它证明文件文件),),房屋共有权人同意房
2、屋共有权人同意出租证明出租证明客户客户:身份证身份证、暂住证暂住证;签署经纪合同签署经纪合同及看房确认书及看房确认书;物业交验物业交验收取服务佣金收取服务佣金客户开发接待l l礼貌接待塑造专业形象礼貌接待塑造专业形象l l了解客户需求了解客户需求:客户需要的楼层、居室、面积客户需要的楼层、居室、面积;客户的经济承受能力客户的经济承受能力;对装修及房屋设施的要求对装修及房屋设施的要求;承租房屋的目的、承租期限、租住人数承租房屋的目的、承租期限、租住人数;其他特殊需求等其他特殊需求等;l l明确公司的收费标准及收费时间明确公司的收费标准及收费时间;l l留下客户的联系方式留下客户的联系方式;配对推
3、荐l l分析客户的需求弹性;l l推荐房源时一般要准备3套;l l推荐的房源状况要非常了解,最好是自己看过的,找出推销点;l l租赁客户时效性是很强的,推荐房源要及时;带看前l l一定要签署看房确认书一定要签署看房确认书;l l检查自己仪容仪表检查自己仪容仪表;l l携带展业工具携带展业工具;l l与客户和业主约好时间、地点、与客户和业主约好时间、地点、线路等选择线路等选择;l l提前到达勘察周边情况提前到达勘察周边情况,选择最佳带看路线选择最佳带看路线;l l带看前一定要和双方做好沟通带看前一定要和双方做好沟通,包括议价的安排包括议价的安排,房屋状况房屋状况,切忌过度的美化房子切忌过度的美化
4、房子;l l调整心态不要先进行自我否定调整心态不要先进行自我否定;带看中l l介绍小区环境、房屋周边基础设施、交通治安、电介绍小区环境、房屋周边基础设施、交通治安、电梯时间等梯时间等;l l进入房屋前进入房屋前带上鞋套带上鞋套在征得房主同意后在征得房主同意后,引领客户看引领客户看各个房间各个房间,简单介绍房屋情况简单介绍房屋情况,注意观察客户表情注意观察客户表情;l l带客户看房中带客户看房中,要跟紧人少的一方要跟紧人少的一方,尽量少让客户与尽量少让客户与业主交谈业主交谈,以防跳单以防跳单;l l说出此房子优点说出此房子优点,缺点提示一下即可缺点提示一下即可(切忌进门就说切忌进门就说房子这不好
5、那不好房子这不好那不好););l l保持公平、公正态度、不偏袒任何一方保持公平、公正态度、不偏袒任何一方;带看后l l分别和双方沟通看房意向,尽量促成现场成交;l l带客户看房后,帮助谈价格,要保持公平、公正抓住客户和业主的心理去谈.A.A.业主心态:一般就想找的客户是长住、人少、有经济实力、爱惜房子、白领人士等.B.B.客户心态:想找价格低的房子装修好的、业主事儿比较少的、人比较好的、付款条件低的房子;带看中的跳单现象l l所谓跳单:客户接受中介公司的服务,在达成意向后避开经纪人私下达成交易,意图逃脱交纳服务费的一种行为;l l跳单原因:认为服务费高经纪人服务不到位客户素质低下如何防跳单l
6、l看房前一定要签定房屋看房前一定要签定房屋租赁经纪合同租赁经纪合同和看房确和看房确认书认书;l l紧跟紧跟人少的一方人少的一方,避免客户使用业主家里电话避免客户使用业主家里电话,防止双方防止双方互留联系方式互留联系方式,一经发现坚决制止一经发现坚决制止;l l看房后要先送走一方看房后要先送走一方,稍等片刻稍等片刻,观察客户观察客户是否是否返回返回,特特别是业别是业主主住在房子里的住在房子里的;l l先礼后兵先礼后兵:先夸对方素质高并讲一些处理跳单的案例先夸对方素质高并讲一些处理跳单的案例;l l和一方表现出很熟的关系让另一方不好提跳单和一方表现出很熟的关系让另一方不好提跳单;l l明确告知跳单
7、的后果明确告知跳单的后果;l l努力为客户提供优质服务努力为客户提供优质服务,感受我们的辛苦度感受我们的辛苦度;l l促成交定l l看房时一定注意找准时机,利用销售技巧,促成交易;l l避免客户与业主直接谈价格;l l客户在与业主讨价还价时,经纪人不要做过多干预,在双方僵持不下时提出建设性意见,注意保持中立角色,不要让双方感觉到我们有任何的偏袒;l l前期的接触让客户感觉你是最专业的,帮助客户下决定;促成交定l l约定时间交定金或签署合同提醒业主和客户需带的证件;l l定金收付书里边的承租期限,付款方式等问题;l l告知双方将定金收付书保留好,签署合同后收回;l l提醒客户签合同时支持服务佣金
8、;合同签署l l合同一式三份;l l租赁期限、用途、租金以及交付方式需明确;l l审核双方证件的真实性,并在留取的复印件上注明仅供出租证明使用;l l签定合同时协助双方进行详细的物业验收,填写物业验收单;l l做补充规定时先询问店长,原则是不能瞎承诺或损害公司的利益;合同签署l l甲乙双方签字确认,公司作为见证方承担相应责任,如业主的代理人签合同,则要求提供有房屋产权人按手印的委托书;l l业主收到租金给客户写收据(避免纠纷);l l合同签订完毕,收客户佣金,开具正式代理费收据或者发票(不收任何费用);l l提醒业主办理房屋出租许可证;合同注意事项l l必须签订公司的合同或者双方提供书面说明;
9、l l物业地址与产权证地址相一致;l l合同上要填写的日期、金额等数字都需要大写:零、壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾;l l合同要求用黑色签字笔填写,不能为空;l l合同除了签字确认,所有部分都要由经纪人填写,字迹要清楚,尽量避免涂改;l l合同如有涂改需要双方签字确认;l l不做不当的承诺;售后服务l l真正的服务从签约后开始真正的服务从签约后开始;l l做好客户档案做好客户档案,定期进行回访定期进行回访;沟通客户住房感受沟通客户住房感受,询问是否有买房意向询问是否有买房意向;向业主反馈客户好的感受向业主反馈客户好的感受,询问是否有卖房意向询问是否有卖房意向;力所能及的事情尽量帮忙力
10、所能及的事情尽量帮忙;l l热情服务热情服务,鼓励推荐老客户鼓励推荐老客户;l l节假日发信息问候、祝福节假日发信息问候、祝福;普租注意事项l l成交后才收费,不成交不收取任何费用;l l租赁经纪合同或看房确认书必须签,不签不带看;l l带看中防跳单;l l未直接签订合同而先交一部分定金的签房屋定金收付书;l l互验双方证件(身份证、房产证等);l l切忌不要表现出过度的功利心;登登记出租信息出租信息推荐全程代理推荐全程代理普通租普通租赁物物业交交验签定代理合同定代理合同勘勘查评估房屋估房屋,确定收房价格确定收房价格售后服售后服务收房流程图不接受不接受支付支付业主房租主房租 寻找承租客户寻找承
11、租客户接受接受业主业主:身份证、房身份证、房产证产证(购房合同和购房合同和购房发票或其它证购房发票或其它证明文件明文件)、提供工、提供工商银行卡帐号商银行卡帐号;物业交割l l物业交割时,一定要仔细,每一个设施都要检验一遍,尤其是容易忽略的细节;l l水费:约2.7元/吨=自来水+排污费l l电费:约0.8元/度;l l天然气:约2.7元/立方米 l l有线电视:18元/月;水表读取0.93860.938630.0130.0180.00180.00160.000160.000190.190.131000310003100310011011001013310.03310.03310.938633
12、10.9386电表读取l l老式电表,只要查看表里显示的数字,即是电表的底数,以后产生的数字和房主无关.l l预存费式电表,只要看里面显示的红色数字,就是没有使用完的剩余度数.天然气读取l l预存卡式燃气表,首先看上部分夜晶显示是剩余的燃气数,再看下面部分,有红黑相间的数字,黑色部分数字为使用过的数量,红色部分为小数点以后的;签订房屋出租委托合同签订合同时业主需要准备的证件:l l身份证(身份证、户口本、驾照、护照、士兵证、军官证等);l l房产证(房产证、购房合同、购房发票、共有权人同意出租证明);l l银行卡;l l合同必须本人签署,如本人不能亲自到场需要委托书及受托方和委托方的身份证原件;l谢谢此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢