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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.商业街推广广方案一、商业街街S.WW.O.T分析析 优势势（S） 现房销销售 单层底底商铺 周边居居民消费费潜力 区域市市场环境境下催生生的商业业体 劣势势（W） 尚未形形成商业业氛围 商业覆覆盖能力力受到一一定限制制 周边商商业环境境差 偏离市市中心商商业圈机会（O） 一期业业主已入入住，二二期交房房
2、在即 风情商商业街的的景观体体验 社区品品牌的影影响力 本区域域的未来来市场发发展方向向竞争（T） 市场商商业产品品类型竞竞争 营销模模式竞争争 各区域域发展环环境竞争争二、项目定定位 1、总总体定位位我们通过对对市现有有的社区区类商铺铺和周边边的商业业环境的的反复调调查与分分析得出出如下结结论：表一：市社社区类商商铺特征征类型项目消费人群特特征商业经营业业态组合合服务范围存在问题建业帕拉帝帝奥本社区居住住人群文峰城市花花园属文峰广场场商圈麦当劳、极极品网吧吧、小天天鹅艺术术中心、鄂鄂尔多斯斯、金利利来、aadiddas、PPLAYYBOYY、胖东东来名鞋鞋运动服服饰店、花花店饮品店、娱娱乐店
3、、便便利店、中中餐厅、服服装店、百百货店将社区商业业与城市市商业定定位混淆淆，开发发体量是是见路建建铺的现现象，最最终导致致大量商商业成为为规划中中的牺牲牲者，二二层商铺铺的不实实用，主主力生活活百货店店未规划划。过于于扩大社社区商铺铺的经营营范围许继花园许继厂区网吧、移动动通信、许许继花园园餐厅、爵爵士咖啡啡厅、魏魏都区国国库支付付中心、魏魏都区会会计集中中结算中中心、国国家电网网公司以行政办公公、休闲闲、服务务类为主主商业体量的的小，单单体面积积大服务务人群窄窄小，周周边商业业氛围差差，难以以形成消消费习惯惯，另由由于大部部分有行行政单位位占据，商商气严重重受阻新天地商务务广场书香美林许强
4、花园表二：以本本案为中中心周边边商业环环境类型项目商业业态消费人群特特征服务范围存在问题五一路与华华佗路十十字路口口饭店、面包包店、肉肉食店、鲜鲜果行、租租书店、寿寿衣店、骨骨灰盒、烟烟酒礼品品店专医院看病病人、烟烟厂家属属院礼品、烟酒酒、小吃吃、医院院用品商业户数较较少，可可选性少少，物品品类型单单一、经经营环境境差、服服务态度度较低毓秀路七一一路口至至新兴路路与毓秀秀路口要以饮食为为主，服服装店、精精品店、土土产生活活用具、学学生用品品店、美美容店、理理发店、烟烟酒副食食店、菜菜市场、超超市、电电器店、网网吧等人事局、财财政局、审审计局、消消防支队队、县国国税局、医医院等家家属院以周边学校
5、校和居民民家属院院的日常常生活用用品为主主多为公家房房产权，不不归个人人所有所所以房租租金水平平浮动不不大。22多为长长期租用用户，很很多是长长年在此此居住都都为老居居民较为为熟悉。房房子的建建筑及环环境较差差整体业业态档次次较低。八一路（劳劳动路至至五一路路之间）五金店、诊诊所、网网吧、便便民超市市、小饭饭店技校、农村村信用社社、工行行、服装装厂、洞洞上村多为周围居居民所服服务的生生活店类类经营产品档档次较差差，没有有人气，周周边居民民消费水水平偏低低。八一一路西头头门面房房个体户户房，租租金及经经营环境境难以提提升上去去很多门门面房处处于空置置状态。通过上表我我们可以以看到：（1）、现现有
6、的同同层次的的项目中中多数只只为卖房房而建房房，对于于商业的的前期开开发，后后期物业业管理和和经营均均是简化化流程（2）、商商气不足足的也要要拨高价价进行包包租（3）、本本案项目目周边商商业与本本案没有有可比性性（4）、项项目0.5公里里内聚集集着数十十个家属属区对较较高点层层次、产产品可选选性较多多的商业业急需（5）、本本项目周周边商业业现基本本上属空空白，不不能满足足人们的的消费，空空白是商商业空白白，是商商业不能能与消费费成均衡衡，潜在在市场空空间巨大大。通过对现已已开发和和销售的的商业项项目中，本本案的推推广因借借鉴其优优势和改改进不足足之处。并并理解认认识到商商业地产产的特殊殊性在于
7、于开发商商、投资资者、经经营者、消消费者“四位一一体”，在于于共赢，成成功的商商业地产产必然是是一个连连环“利益让让渡”过程。即即：四位一体，在在于共赢赢开发利益 投资资利益 经营利利益 消消费利益益 开发发产品/经营模模式通过对其它它项目商商业推广广理解和和已程现现的调查查分析得得出对商商业推广广在本市市需要整整合的一一些资源源，通过过对此的的把握能能更好的的展示出出产品影影响力和和加速销销售，并并使其商商业氛围围快速形形成。商商业项目目有3种种可利用用的资源源：视觉资源、环环境资源源、人流流资源充分打造、挖挖掘、展展示、利利用好这这3种资资源，将将提高商商业物业业的价值值。视觉资源：即项目
8、目的整体体外部形形象是否否具有聚聚焦力、冲冲击力、吸吸引力，是是否给人人以良好好的感受受。视觉觉资源是是决定物物业价值值的要素素之一。环境资源：包括购购物环境境、消费费环境、休休闲环境境、空间间尺度等等，现在在的商业业的主流流趋向已已经变为为“体验经经济”，只有有能给与与消费者者良好消消费体验验的场所所才是有有生命力力、有价价值的商商业地产产。人流资源：有人气气，才有有商气、财财气。如如何充分分利用现现有人流流，如何何吸引更更多人流流到此消消费,在在商业业业态的规规划设计计上要充充分考虑虑满足现现有消费费者的需需求，视觉资资源和环环境资源源是人流流资源的的载体。2、形象定定位案名：新天天商业步
9、步行街因商业街本本身属于于项目的的社区生生活配套套类产品品，而以以“新天”取名不不仅溶入入了社区区与其形形成一体体，还能能以万象象新天社社区商业业景观的的溶合突突出“风情和和谐商业业”。从项目目的“敢叫西西城换新新天”的气势，到达 “在欣赏赏中购物物”的新体体验社区区类购物物模式的的目的。3、业态定定位从本案的商商业铺面面的交通通路线上上看,项项目分为为邻里街街、商业业步行街街、沿街街商铺。结结合三类类商铺的的人流走走向，进进行从商商业业态态及功能能划分上上进行定定位。邻里亲情情商铺该段商业与与社区景景观、商商业街景景观相溶溶合是以以后服务务于整个个项目的的主力景景观商业业的最好好的展示示，主
10、要要为社区区服务则则更注重重于-服务务功能价价值，在功能能分区上上应着重重必免破破坏商业业景观和和影响居居住环境境的商业业业态进进住。根根据对市市场研究究结果，结结合前期期对许昌昌的初步步了解，列列出以下下业态的的需求：业种名称需求状况其他说明便利店80%具体的业态态区域划划分，将将通过商商家进住住的类型型比例、周边消费人群的市场需求和业态的经营方式进行确定。健身496%洗衣烫熨282%花店10455%音像店877%照相彩扩848%水果店26877%蛋糕店、面面包房982%美容美发582%药店、药品品超市425%茶室215%书店、书吧吧26533%沿街独立立城市商商业街（待定）食食尚休闲闲街理
11、由：（1）、从从本区域域的业态态经营和和填补空空白来看看，周边边众多较较高质量量的社区区居民和和工厂，以以其强大大的号召召力和季季节的理理想运用用，必然然形成大大量的消消费人流流，而在在西区的的老城区区内特别别是本地地段的餐餐饮休闲闲成为该该该区域域的有效效补充和和必要业业态。 （22）、对对于本段段的商业业则重于于体现其其-商业价价值，一一方面是是提升价价格；一方面面是为了了提高本本案的商商业人气气来带动动商业氛氛围。 （33）、商商业街道道的环境境和门前前路况比比较适合合做为集集中性的的餐饮性性商业待解决问题题： （11）、本本段的商商业街虽虽然已是是现房可可是在项项目的三三期、四四期建设
12、设当中其其是工程程车的唯唯一通道道，必然然影响商商家的进进住和商商业业态态的氛围围形成。 （22）、饭饭店的建建在住宅宅楼下的的影响问问题4、价格定定位由于本区域域的商业业环境较较差、零零散独立立、层次次较低，在在本案的的销售中中可比性性较小，因因此本案案的定价价方式应应从多方方面考虑虑。 根据多多次对市市场的商商业调查查情况，依依据租金金、售价价、和回回报率的的关系，对对本项目目的价格格进行定定位。类型项目层数业态每平方米月月租金五一路与许许继大道道1层临街住住宅底商商服装店29.8元元/平方方米/月月五一路与新新兴路1层临街商商铺板材 20元/平方米米/月五一路与华华佗路1层临街商商铺胡辣
13、汤老店店5元/平方方米/月月本案南500米二层临街商商铺按摩店、包包子店7.4元/平方米米/月劳动路与华华佗路1层临街商商铺美容店26.7元元/平方方米/月月1、租金金的权数数表通过地段、规规模、配配套、交交通、成成熟度和和管理66个方面面的权重重比（每每项目满满分为110分）得得到以下下表格：地段规模配套交通成熟度管理权重合计租金五一路与许许继大道道647642727-355五一路与新新兴路337732325五一路与华华佗路11640125本案南500米11530107.4劳动路与华华佗路326501626.7本案865473030根据本案的的整盘开开发周期期及未来来周边环环境的改改善,本本
14、案在开开业时,租租金金可达到到30元元/平方方米/月月,随着着市场培培育成熟熟,租金金会慢慢慢提高。2、租金金与售价价的关系系 从上上表数据据结合各各个地段段的业态态及经营营情况，根根据本案案的社区区和商业业规划特特点，整整体租金金可达到到30元元/平方方米/月月。按照照商业地地产一般般回收期期10-12.5年计计算(单单位铺按按计):总投资=均均价面积积=均价价40平平方米 (1)完成收回投投资额=30元元/平方方米/月月212.5 (22)(1)=(2)得,均价=45000元/平方米米3、回报报率根据商业地地产的年年回报率率8%-10%,本案案取平均均数9%,反推推测算9%=年租租金收入入
15、总房款款总房款=面面积售价得到实收价价为40000元元/平方方米4、077年市商商业地产产均价 市007年期期房商业业地产均均价48800元元/平方方米结论:综合合上上三三个因素素,建议议本案销销售均价价为40000元元/平方方米。5、目标客客户群体体定位现经营百百货类生生意的客客户对门门面房的的租金固定定开支考考虑长远远的自营营客生存在本本区域的的工厂家家属现阶段在在周边已已经拥有有了旧门门面房的的东家存放银行行大量闲闲置资金金的个体体户政府公务务员因不不能经商商而选择择置业的的客户事业单位位和企业业单位的的买断工工龄的离离退休职职工中小投资资客以考考虑长远远稳定的的为主三、销售策策略1、价
16、格策策略1、定价价原则： 先先内后外外、低开开高走、动动态调整整(1)、低低开高走走策略是是以优惠惠价入市市，以品品质形象象实景的的形象打打入市场场，以投投资即收收益的现现房销售售抢占市市份额，获获得市场场关注、聚聚集人气气，给潜潜在后续续投资者者信心。（2）、有有利于后后继的外外商价格格浮动，在在整个商商业推广广中不宜宜将好的的铺位有有潜力的的铺位一一窝峰推推出，应应结合低低开高走走的策略略，先以以较为吸吸引力的的风情体体验邻里里街作为为形象展展示，以以此稳定定基础定定价。再再随着商商业的进进住、一一期业主主的入住住及外商商交通路路道的硬硬化，相相应提高高外商的的沿街铺铺价格。（3）、以以低
17、价做做前期销销售为日日后的涨涨价提供供了有利利空间，在在开盘一一定时间间后即可可提价，从从而使已已购商铺铺客户对对所购商商铺心理理上有升升值感获获得他们们的承认认，树立立良好口口碑，为为销售奠奠定基础础。2价格分分期策略略在销售过程程中保证证实际涨涨价幅度度在100%-115%左左右在销售完成成30%时，作作为一次次价格调调整，根根据实际际情况上上涨-1000-1150元元在销售完成成50%时，作作为一次次价格调调整，根根据实际际情况上上涨-1550-2200元元在销售完成成80%时，作作为一次次价格调调整，根根据实际际情况上上涨-2000元在清盘最后后阶段，价价格作大大幅度提提升，上上涨20
18、00元保保证和稳稳定前期期客户的的投资信信心，并并有物业业统一对对余房对对外招商商，形成成带租约约铺提升升余铺的的物业价价值。所所有价格格上调的的幅度主主要集中中在解筹筹前期，在在解筹日日通过政政策手段段进行优优惠，以以此促进进购铺的的积极性性。3付款方方式 一一次性付付款 按按揭贷款款2、销售策策略1、招商商先行，销销售跟进进因项目商铺铺已是现现铺，是是商家即即可入住住经营，但但又考虑虑到： （1）、商家尚未入住，商气、人气不旺（2）、招招商和销销售的推推广会相相应拉长长销售周周期不利利于资金金回款 （3）、因因本案的的租金高高于周边边的商铺铺租金，商商家会因因前期租租金投资资入而延延长进入
19、入时间因此建议不不需要大大量招商商工作的的开展，而而是采取取针对意意向经营营户进行行招商，其其店而可可作形象象展示促促进其它它商家抢抢鲜入住住，提升升物业价价值，提提升销售售价格。2、提高高售价以以租金形形式返还还投资者者，投资资即受益益即收一一年租金金。目的：（1）、解解决项目目现房销销售所带带来的人人气、商商气不足足问题。（2）、迎迎合现投投资热的的营销模模式，符符合现投投资人的的心理。再以后销售和推广中做安全文章，从而符合现铺销售、一层底商、社区性商铺等安全投资产品。基本方式：营造带租约约销售其其有利条条件即“现铺”，以售售价155万元铺铺子来说说上涨1150000元，实实际售价价达到1
20、1650000元元，在签签订合同同的同时时一次性性返还投投资者一一年1550000元租金金，对投投资者来来说相当当于是在在11年年内没涨涨租金的的情况下下收回投投资。并并且是没没有前期期培育、交交房推迟迟等风险险。（具具体的操操作手段段会在执执行中体体现）3、“租租转售”销售策策略针对一些对对未来商商铺价格格趋势把把握不定定的商家家和有投投资+自自营的客客户，所所采取的的销售策策略。租租用本项项目商铺铺的客户户在半年年或一年年内决定定购买的的，采用用已缴付付的一定定期限内内的租金金冲抵购购房款，激激发租户户的消费费心理，促促使其由由租客变变业主。消消化部分分面积的的同时，促促进商铺铺招商支支持
21、带租租约销售售策略。4、“客客户推介介”奖励计计划策略略 结合住宅宅的老带带新策略略，对已已购房的客客户带领领其它客客户进行行购房并并成交的的客户，开开发商将将按所规规定的标标准奖励励推介客客户者。如如，按其其所购买买的商铺铺的2%的优惠惠价奖励励。5、以品品牌店带带动商铺铺的租赁赁和销售售策略在商铺的营营销推广广中，最最常用的的方法是是通过主主力店概概念营销销造势，以以获得投投资人的的认可和和商气的的“蝴蝶效应应”。引进进知名品品牌店，可可通过对对其进行行租金的的优惠或或者以前前期约定定时间内免其租金金等优惠惠政策吸吸引其进进住，但但首先要要营造已已经有明明确的商商家进行行洽谈中中，并将将此
22、信息息向所有有大商家家传递和和对现有有的投资资客和租租客进行行宣传。6、开盘盘热销期期间采用用“一万变变二万”策略通过对大额额的资金金优惠促促进“炒铺”现象，并并通过优优惠多而而减少销销售价格格高的心心理。对对前300名排号号或购房房客户，签签定合同同就送现现金抵扣扣房款。优优惠幅度度以100位制向向后推，有有二万减减少至550000元。7、投资资组合策策略 （1）、针对五一路外商大铺的“面积大、总价高”所做的策略，并通过其大商业带动小商业的展示出商业氛围和形象，在对前期所有商业客户的情况分析得出对于此类商铺所面临的问题是“招商易、销售难”。 （2）、降降低投资资门槛，提提高售价价。通过过此政
23、策策可较大大程度促促进该商商铺的销销售，通通较快地地寻找到到一大批批不准备备自主经经营的中中小投资资者，引引导他们们组合投投资购买买该类物物业，目目前主要要问题是是产权的的分割。通过客户到到访量的的统计和和回访及及对市场场的情况况分析，并并结合营营销推广广策略分分阶段性性地利用用以上策策略进行行组合。3、营销阶阶段目标标四、推广策策略1、核心卖卖点全一层底商商现房产权铺铺全民创富型型商铺三重商业带租约销售售2、 推广广概念1推广侧侧重点项目整体体情况的的推介；开业、主主力店信信息的告告之；销售促销销，招商商和投资资概念的的广泛传传播；2推广概概念延展展（1）、商商业环境境概念：本区域的城城市复
24、兴兴、重多多居住区区的建设设是现代代生活、现现代城市市商业重重要标志志和重要要人气支支撑点；（2）、商商业功能能概念：新天商业步步行街，三三重商业业主题主题1、风风情步行行街主题2、邻邻里亲情情商铺 主题3、沿沿街独立立城市商商业街(3)、规规划概念念外街、步步行街、邻邻里街，街街相连、店店相望，形成最大集客式商业街；多重商业业步行街街，211世纪最最具发展展潜力、最最具亲民民的商业业形态三重商业业步行街街，街街街有景、户户户邻街街，在购购物中享享乐、在在享乐中中购物间间沿街街铺，户户户招牌牌店（4）、商商业文化化概念社区商业业文化魅魅力，塑塑造许昌昌商业典典范新天商业业大街，许昌首个现代理想
25、居住商业文化的模范街（5）、商商业消费费概念数十个主主力产业业家属区区购物的的天堂，经经营户淘淘金的乐乐园有魅力，稳稳定人气气自然旺旺盛；有有人气，财财源自然然广进（6）、区区位概念念旺地掘金金，势在在必得；十几个社社区，数数万常住住人口的的消费力力，只属属于 业主主；（7）、商商业发展展概念城市复兴兴的商业业旺地，未未来100年居住住区商业业新标王王无论城市市怎样摇摇摆，因因居住人人群而定定；现铺发售售，即买即即受益，财富收益谁与争锋（8）、投投资概念念 买旺铺铺拥有终终身产权权，一铺铺富三代代 1000%产权权销售，100%财富收益 一家一一铺，终终身产权权销售 买旺铺铺自己当当老板，让让
26、钞票为为你打工工 商家抢抢鲜进住住，只等等东家收收租（9）、开开业、主主力店进进住传播播 新天商商业步行行街（主主力店进进住）财富富倒计时时 新天商商业步行行街盛大开开业，举举城共庆庆3、营销阶阶段划分分新天商业步步行街正正式销售售期确定定为20007年年月日-月份，总总计 个个月，项项目推广广分为，目前的的推广工工作主要要可划分分为三个阶段段进行： 销售引引导期：月日-月月日这个是项目目推广中中一个较较为关键键的阶段段主要在在于租客客和前期期累计投投资客户户的市场场反应。目的：完成项目目“试水”和项目目推广一一系列的的准备工工作，为为后续工工作打下下基础；在短时间间内将项项目向外外发散，提提
27、高项目目在社会会的认知知度；塑造项目目品牌形形象，引引起受众众的注意意完成前期期累计客客户和现现阶段客客户的认认筹工作作，以实实现销售售月的资资金回收收工作激发买家家购买意意欲，锁定目目标买家家在这个阶段段，主要要利用各各种媒体体（诸如如报纸硬硬广告、户户外广告告、DMM等），并并配合相相关的公公关活动动以增强强受众对对项目的的认知。 公开发发售期：月日-日收获的阶段段，因商商业街是是现房不不易拉长长战线，此此阶段是是前期工工作的重重要节点点，也是是对推广广的阶段段性总结结目的：促成买家家成交开盘同时通通过广告告推出“一万变变二万”，配合合大量的的广告宣宣传和公公关活动动，将项项目推广广推向高
28、高潮，令令项目成成为市场场的焦点点，致使使引发市市场的购购买者关关注，最最终达至至成交。 销售延延续期：月-月份是公开发售售的延续续和清盘盘，也是是社区商商业为住住宅而要要做出的的形象展展示期目的：消化剩余余单位保留单位位做提价价通过公关活活动、媒媒体报纸纸广告的的宣传，维系项目和市场的关系；并可为住宅三、四期做卖点支撑来提升价格，同时亦增强企业在市场的地位和公信度。4、阶段性性推广计计划认购期公开发售期销售延续期月月月月月 销售售推广工工作计划划安排示示意5、具体执执行方案案认购期工作作准备：现在月日广告公司的的确立楼书、广告告的设计计制作卖场商铺与与住宅的的组合设设计项目整体形形象的整整合
29、宣传资料的的设计制制作户外广告的的设立销售资料完完善与设设计制作作收集目标客客户资料料及回访访销售架构组组建（招招商销售售一体，重重点在细细化流程程）销售资料准准备（包包括宣传传单张、DDM、置置业单、商商铺销售售物料、现场包装、户外广告等）媒介计划（包包括报纸纸、杂志志、电台台、户外外等投放放计划及及预算）商铺客户认认筹客户户的累计计招商工作的的开展（根根据前期期客户回回访情况况，调整整定向外外展招商商工作的的开展）宣传媒介：报纸：古城报报、晨报户外广广告：主主要集中中在市中中心区域域的现有有广告位位，和意意向于生生活广场场的彩虹虹过街广广告位DM单单页派发发和夹报报媒介应用：报纸：硬广告告
30、、炒作作投资概概念DM单单页：全全城沿街街派发和和全城夹夹报户外广广告：投投资产品品的标榜榜推广策略:目的：诱发发客户购购买欲望望，促使使客户作作出购买买的决心心宣传媒介：报纸、杂杂志、电电台、DDM等及及现有的的所有客客户资源源的挖掘掘推广策略：产品说明会会推出广场烧烧烤和电电影节现现场活动动推出“ ”杯啤酒文文化节推出的数原原则上是是不做销销售控，根根据客户户认筹情情况进行行销控数数的推出出作内部部认购，并并向客户户收取11万元诚诚意金，在在开盘时时期变现现为2万万元根据据活动按按规定施施行。并通通过一些些集体性性活动在在临近解解筹日前前二天内内举行，促促进人气气和商气气。公开发售期期：月
31、日日日目标人群：前期已已下诚意意金的客客户，后后期通过过推广反反馈的客客户目的：促使使客户快快速成交交宣传媒介：报纸、DM单页、电台推广策略：一万变二万万的优惠惠政策推出社区“社区形形象特使使家庭”评选活活动目的：提升升项目的的形象，增增强市民民对公司司的认同同感和亲亲和力公开抽签发发售 销售延续期期：月日日-月份目标人群：业主介介绍、“漏网之之鱼”目的：巩固固前期项项目塑造造的形象象，扩大大销售业业绩宣传媒介：报纸、杂杂志、DDM单页页推广策略：日常销售及及客户跟跟进首次业主联联谊会业主推介活活动 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。