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1、 新西部城项目全程策划方案目录项目总论一、 新西部城基基本概况况二、 项目模式与与运作方方式三、 新西部城项项目可行行性报告告的结论论第一部分新西部部城项目目市场研研究一、 西宁市房地地产市场场走势二、 城南新区房房地产市市场走势势三、 本项目临近近地段房房地产市市场走势势第二部分项目环环境分析析一、 地块环境条条件二、 新西部城项项目地块块的优劣劣分析三、 结论四、 地块建设条条件第三部分新西部部城项目目的市场场定位一、 新西部城项项目市场场细分二、 楼盘概念的的导入三、 目标市场四、 新西部城项项目市场场定位第四部分规划设设计方案案一、 规划设计目目标二、 新西部城项项目规划划设计要要点三
2、、 规划构思第五部分新西部部城项目目开发建建设方案案一、 建设方式二、 开发方案设设想与分分析三、 建设进度第六部分项目营营销方案案一、 营销策划二、 营销计划三、 场地布置四、 营销费用安安排（预预算）第七部分 物业管管理方案案一、 物业管理的的前期介介入二、 管理费的确确定三、 具体对本小小区物业业管理的的建议附：项目管管理报告告项目总论一、 新西部城基基本情况况西宁市城南南新区新新西部城城建设项项目（以以下简称称新西部部城）是是由青海海新西部部房地产产开发有有限公司司投资兴兴建的一一个中型型住宅社社区，属属城南新新区E77地块，位位于西久久公路南南侧，西西塔高速速公路入入口处，毗毗邻西宁
3、宁市城南南新区建建设总公公司开发发的温馨馨家园，占占地500亩，四四周环境境优雅。小小区规划划建筑面面积6.1万平平方米，有有13栋栋6层（局局部7层层）单体体楼组成成，砖混混结构，容容积率11.833%,绿绿化率440.88%，楼楼间距最最低266米。目目标是建建成西宁宁市中高高档住宅宅社区。项目总投资资5600万万人民币币，20003年年7月开开始立项项，计划划20004年88月末全全部建设设项目完完成，220055年底实实现售房房率1000%。西西宁市城城南新区区规划局局已经批批准了该该项目的的建设用用地，并并给出了了红线与与规划设设计要点点。项目模式与与合作方方式本项目由本本公司独独资
4、开发发，项目目的经营营方式为为：住宅宅和商铺铺全部销销售。二、 项目可行性性报告的的结论本项目总投投资为556000万元，总总建面积积615530平平方米，其其中住宅宅572227平平方米，商商铺43303平平方米。本项目主要要经济指指标是：1、 本项目住宅宅销售部部分：项项目成本本为9110元/平方米米，住宅宅售价为为10000元/平方米米。住宅宅部分利利润总额额为5115万元元。2、 商铺销售部部分：商商铺共443033平方米米，售价价25000元/平方米米，商铺铺利润总总额为6684万万元。其其总投资资利润率率为211.4%由上面所列列的数据据可分析析：本项项目住宅宅部分利利润总较较大，
5、投投资利润润率也较较高，其其全部投投资和自自有资金金投资的的内部收收益率均均大大超超出行业业的基准准收益率率8%，因因此，住住宅部分分经济效效益较好好，方案案可行。商商铺的投投资利润润率相对对住宅更更高，方方案可行行。综合合来说，本本项目两两个经营营方案均均可行。第一部分项目市市场研究究一、 西宁市房地地产市场场走势分分析（宏宏观）（一）西宁宁市概况况西宁市是青青海省省省会，位位处青海海省东部部，黄河河支流湟水水河上游，四四面环山山，三川川会聚，扼扼青藏高高原东方方之门户户。西宁宁市现辖辖四区三三县，总总面积776711平方公公里，总总人口1180万万人，其其中市区区人口668万人人。全市市有
6、汉、土土、藏、回回、蒙、满满、撒拉拉等355个少数数民族，少少数民族族人口占占总人口口的四分分之一。西宁西靠资资源最富富集的柴柴达木盆盆地，南南通祖国国的大西西南，北北接欧亚亚大陆桥桥，在中中国的西西部版图图上位于于中心地地带，区区域位置置得天独独厚,西西宁是青青海省省省会，是是全省政政治、经经济、文文化、科科技、教教育、交交通和商商贸中心心。是中中国内陆陆开放城城市之一一。西宁宁地区国国民生产产总值占占全省的的三分之之一强，工工业总产产值、财财政收入入占全省省的500,全全省900的调调入商品品和800的调调出商品品都经西西宁中转转。根据据省委、省省政府的的要求，西西宁对全全省日益益发挥着着
7、改革开开放的示示范作用用、 经经济发展展的辐射射带动作作用、精精神文明明建设的的窗口作作用、社社会稳定定的支撑撑作用。西宁经过近近50年年的建设设，特别别是改革革开放以以来，经经济发展展步入了了崭新的的阶段。目目前，西西宁地区区的国内内生产总总值和国国民收入入各占全全省的三三分之一一，财政政收入、社社会商品品零售总总额各占占50%以上。全全省900%的调调入商品品和800%的调调出商品品经西宁宁中转，对对全省其其他州、地地、市、县县有较强强的吸引引力和辐辐射力。（二）西宁宁市房地地产概况况自年以来来，青海海省随着着旧的住住房分配配体制被被打破，住住房个人人消费日日渐兴起起，房价价也一路路上涨。
8、其中，青海省的房地产开发西宁市占90%。据有关人士分析，全省尤其是西宁市区目前的商品房销售价格虽上涨空间已经有限，但仍不排除小幅上扬的可能性。西宁房价快速上涨的主要原因有：需求拉动，目前青海有以上的家庭渴望改善居住条件，希望通过旧房换新房、小房换大房的居民，以及小城镇的居民、农民到城市、县城购买住房的群体日益膨胀；成本推动，主要是土地价格上涨推动，而目前因投资的快速增长，建筑材料如钢材、水泥等价格普遍上涨，为房价的上涨又添了一把火。据悉，目前建安成本已占到房价的以上，建筑成本的不断增大推动了房价走高。同时，个别开发商擅自抬高房价或商品房计价不科学现象、人为恶意炒作等也是加剧楼价上涨的一大因素。
9、但是持续攀攀升的房房价将不不少准购购房族挡挡在了门门外。据了解解，年年西宁市市房价仅仅为元平方米米左右。目前在在西宁市市城东、城城西、城城中、城城北区区中，西西区和中中区的房房价居高高，东区区和北区区的房价价相对较较低。花花园南街街一带的的房价每每平方米米在元元左右，而而位于城城北区小小桥惠客客家超市市以北至至原第一一毛纺厂厂之间的的一些商商品房楼楼盘，实实际销售售价也在在元左左右。在在中区和和西区，层以下下的商品品房最高高售价已已达到每每平方米米元。位位于西宁宁市城中中区南小小街的宁宁信院等等楼盘，售售房基价价每平方方米元元，在西西区文化化公园和和省医学学院附属属医院一一带，有有些楼盘盘的房
10、价价每平方方米已摸摸高到元。而而如今在在这两个个区域内内颇为引引人注目目的万通通、汇通通几处层以以上的高高层商住住楼，最最高房价价飙到每平平方米0元元以上。建设部公布布的全国国个个大中城城市商品品房售价价与居民民收入比比中，西西宁市商商品房售售价不算算高。但但综合城城市人口口、城市市规模来来看，这这个个大中城城市绝大大多数人人口都在在几百万万以上，城城市规模模远比西西宁市大大。在城城市规模模与西宁宁市相当当的中小小城市中中，西宁宁市的房房价较高高。如果果考虑房房价和居居民收入入的比率率，西宁宁市就更更高了。不不但高于于全国平平均水平平，也高高于天津津、武汉汉、杭州州、太原原等大中中城市。 持续
11、上涨的的房价不不断与建建材价格格上涨用用不少人人为炒作作有关，而而且，土土地价格格的持续续上涨，也也是最根根据的原原因之一一。据有有关方面面统计，目目前西宁宁市一级级地段的的地价由由前几年年的每亩亩万万万元，涨涨到现在在每亩万万元，最最高竟达达万元左左右。地地价在房房价中的的构成比比重已由由上升到到左右。各种因素推波助澜促使房价不断走高。西宁市商品房价格增幅，与居民的收入并不相符。房价是房地产市场的晴雨表。房地产价格既要反映房地产的开发成本，也要与居民收入水平相适应。虽说，高昂的房价将不少欲购的消费者挡在了门外，但街头上精美的楼盘广告，还是吸引着不少消费者的购买激情。 这说明，在西宁市，房地产
12、市场不断有着巨大的发展潜力，而且竞争也将越越激烈。二、 西宁市城南南新区房房地产市市场走势势分析（中中观）（一）新区区概况城南新区是是西宁市市拓市提提位的项项目, 也是西西宁市十五期间重重点项目目。城南南新区位位于西宁宁市南郊郊水磨地地区以南南，湟中中县徐家家寨三岔岔路口以以北，南南北长约约11.3公里里，东西西宽约22.3公公里，总总面积330平方方公里，是是一条由由西南到到东北狭狭长的河河谷地带带，俗称称西宁宁大南川川。南南有全省省著名的的旅游景景点塔尔尔寺和贵贵德黄河河民族风风情旅游游区。 城南新新区地处处祁连山山系支脉脉拉脊山山北麓的的延伸部部分，南南川河由由南向北北纵贯全全境，将将新
13、区分分为东西西两大部部分，属属山前黄黄土覆盖盖区，东东西两山山与南川川河构成成地形骨骨架，呈呈现河谷谷地貌。城南新区是是西宁市市的一个个新城区区，也是是国家级级生态园园林示范范城区，城南新区是以房地产业、商业贸易、信息产业、行政办公、旅游观光、文化娱乐、生态园林、青藏高原特色资源精深加工的现代化生态城区。城南新区的的总体规规划由同济大大学规划划设计研研究院设设计，其采用用 一一心两轴轴的规规划结构构，即以以市民广广场为核核心，结结合商业业、文化化娱乐等等设施为为一体的的行政商商贸中心心区；以以新城大大道为核核心的城城市拓展展轴心和和以第一一大道为为依托的的商贸易易额发展展轴。在在这两条条轴线的
14、的基础上上，沿线线布置生生态住宅宅区、观观光农业业区、旅旅游接待待区等城城市功能能。城南南新区内内各片地地区都临临近或靠靠近一定定规模的的绿化或或商业网网点，交交通联系系、出行行及生活活都具有有很高的的便捷度度，商业业用地布布局采取取点、线线、面结结合的式式，使居居住区级级商业中中心与地地区级商商业中心心合理分分级，一一般生活活性购物物与休闲闲娱乐性性购物相相互渗透透。西南南片以工工业园区区为依托托，配套套安排了了一定量量的居住住用地。在在南川河河东岸，规规划建设设部分高高标准的的居住区区与旅游游休养地地区，营营造背山山面水、环环境适宜宜的高档档居住区区，居住住以集中中分布为为主。结结合绿化化
15、水系、商商业文教教，合理理分区、安安置一定定量的就就业岗位位，营造造出城南南新区作作为现代代化城区区所具有有的良好好、协调调的城市市居住、生生活、发发展的氛氛围。区区域内规规划了干干道及次次干道330条，总总长为660公里里，分为为50米米、400米、330米、224米44种断面面。对市市政公用用设施、绿绿化环保保做了相相应的规规划。城南新区核核心片区区按照一心一一横三纵纵一带进行规规划，即即以位于于核心区区中心的的行政商商贸中心心、南北北向商业业轴，东东西两条条绿轴和和东西南南北两条条人文景景观轴及及核心区区沿河的的滨河绿绿化带，从从形象与与内涵两两方面构构成城区区的岁月月风貌特特色。一心是
16、以政政府办公公、市民民广场为为核心，结结合商业业、文化化娱乐等等设施为为一体的的行政商商贸文体体中心区区；一一横是是以新城城大道为为依托的的南北向向商贸发发展轴；三纵纵是以以核心区区南北两两端沿总总寨路和和第二街街结合人人工渠布布置的两两侧各550米宽宽的绿化化，形成成两条绿绿化景观观轴和依依托杜家家寨南路路布置的的较集中中的文化化娱乐设设施面形形成的文文化轴；一带带是以以南川河河及其南南岸的生生态绿化化带一起起构成的的滨河绿绿化带。核核心片区区规划总总面积为为5.554平方方公里，区区内主干干路结构构为四横横六纵，四四横分别别为新城城大道、宁宁果公路路、南川川大道和和第一大大道；六六纵分别别
17、为总寨寨路、第第四街、杜杜家庄路路、第三三街、第第二街及及新庄路路。（二）城南南房地产产概况西宁人也有有着和老老上海人人相似的的消费观观念，“522生活模模式”、“住宅郊郊区化”似乎不不被西宁宁人所认认可。“宁宁住市区区小阁楼楼，不住住浦东大大新房”的的心理，使西宁市消费者购房一般都倾向选择城中、城西等城区中心楼盘。西宁市城南新区等地段略显偏远（距市中心10公里）的楼盘空置率都较高。虽然城南新区的房价在每平方米千元以下，但仍有一部分不会考虑在此安家置业，地段太偏。（西宁市区居民对城南新区的普遍看法）实际上从西宁市区繁华地段西门一带算起，去城南新区与到团结桥距离等同，均需半小时路程，西宁市公交公
18、司专门开通了3路、路直达城南新区，但由于人们的传统观念，在市区中心地带扎堆的情况依旧很普遍，这在客观上也是刺激城市中心区域房价上升的原因之一。随着市区房房价的不不断攀升升，城南南新区也也不甘落落后。在在年还还高举着着每平方方米千元元以下住住房的诱诱人牌子子，眼下下也随波波逐流抬抬高了身身价，每每平方米米千元以以下的住住房已经经难以寻寻觅，该该区的房房价目前前都基本本在每平平方米0000元以上。随着城南新新区市政政配套设设施的不不断完善善，及市市区居民民消费观观念的不不断改变变，城南南新区将将被很多多的消费费者所认认可，房房价也将将继续走走高。三、 本项目临近近地段房房地产市市场走势势分析（微微
19、观）本项目位处处城南新新区E77地块，属属城南新新区的核核心片区区。该小小区位于于西久公公路与新新庄路的的交汇处处。西临临西久公公路，南南临新庄庄路，东东与“温馨家家园”与毗邻邻，北邻邻“华盛怡怡沁园”。本地地块附近近的各种种配套设设施较完完善，西西面隔路路相望为为“滨河公公园”，南面面隔路相相望为“撒拉族族风情园园”，步行行5分种种即可到到“西单超超市”和“城南综综合市场场”。城南新区现现在建的的楼盘有有：华盛盛怡沁园园、温馨馨家园、奉奉青花园园、海北北州风情情园、园园丁园等等。主要竞争楼楼盘概况况：1、 奉青花园开发商：青青海奉贤贤房地产产开发有有限公司司规划：288栋多层层客户定位：同本
20、项项目销售状况：一般（个个购的成成绩在城城南新最最好）成功点：该该公司是是第一家家入驻城城南新区区的房地地产企业业，地理理位置优优越，且且地价较较低，人人气较旺旺。楼体体外立面面以天蓝蓝色为主主色调，与与众不同同，独具具个性。2、 园丁园开发商：青青海祥和和房地产产开发有有限公司司规划：244栋客户定位：州县教教师为主主销售状况：一般成功点：该该小区在在城南新新区第一一家引进进全智能能化物管管系统（闭闭路临控控），且且是第一一家全部部采用坡坡面屋顶顶设计。该该项目在在整个营营销过程程中，价价格策略略活跃，“团购”做得很成功。第二部分项目环环境分析析一、 地块环境条条件（一） 地块性质综综述项目
21、面积：50亩亩（3333333平方米米），该该项目两两面临街街，西临临国道西西久公路路，与滨滨河公园园隔路相相望；南南临新庄庄路，与与撒拉族族风情园园及北京京西单超超市仅几几步之遥遥；北面面为华盛盛房地产产公司开开发的“华盛怡怡沁园”，东与与城南建建设总公公司开发发的“温馨家家园”毗邻，步行行20分分种即可可到城南南区政府府（人民民广场）、华华罗庚实实验学校校西宁分分校。（二） 地块周围景景观1、 自然景观（1） 东方景观该项目与新新建的“温馨家家园”相邻，由由于该项项目刚竣竣工不久久，相关关配套设设施还不不健全，小小区景观观绿化在在建中。（2） 西方景观在方向上，远远景和近近景都很很好，因因
22、为本项项目西面面紧临西西久公路路，公路路对南川川河，一一片空旷旷，政府府将沿南南川河规规划为总总占地面面积为6600亩亩的“滨河公公园”，此项项目建成成后，不不但是城城南的一一道亮丽丽风景线线，也更更是西宁宁市的一一道亮丽丽风景线线。（3） 北方景观该小区北面面与“华盛怡怡沁园”相邻，该该小区是是城南最最早的一一批项目目之一，无无论是工工程质量量、规划划设计、园园林景观观都很一一般。（4） 南方景观该项目南面面直接与与新庄路路相临，新新庄路为为城南新新区的主主干道，马马路对面面为规划划的“撒拉族族风情园园”，公园园里规划划有骆驼驼泉、孟孟达天池池等景观观，该项项目建成成后，也也将成为为城南新新
23、区的有有一道风风景线。2、 景观综述从本地块的的周围环环临的景景观及远远景视野野开阔程程度看，东东面、北北面景观观稍逊，但但南面与与西面景景观都相相当不错错。总体体来说，地地块周围围景观属属该地块块的强项项目，故故将来可可利用该该地块的的优势做做文章。（三） 环境卫生、社社会治安安情况1、 环境卫生情情况城南新区是是西宁市市政府规规划的一一个新城城区，城城南新区区主要是是以生态态居住为为主，观观光旅游游、绿色色食品、制制药工业业无污染染工业为为辅。且且本地块块原本是是农用地地，不会会给本地地段遗留留下什么么污染问问题。但但由于本本项目西西临国道道西久公公路，西西久公路路是连接接青海省省南北的的
24、主干道道，车流流量大，汽汽车产生生的废气气和噪音音对将来来的小区区将造成成较大的的影响。2、 社会治安状状况城南新区自自成立以以来，发发展迅速速，高楼楼大厦拔拔地而起起，各新新开工的的项目一一个接着着一个，此此阶段，城城南新区区的人口口主要是是以外来来民工和和附近村村民为主主，治安安形势比比较严峻峻，据了了解，附附近工地地，时有有盗劫、斗斗殴事件件发生。(四)地块块周围的的交通条条件1、 环境的公共共交通条条件城南新区已已通公交交车有：3路(火车站站-城南南新区)、588路(小小桥-城城南新区区)、884路(小桥-总寨)，五分分种一班班，交通通非常方方便，到到市中心心仅需225分钟钟车程。在在
25、本项目目门口就就有一个个公交站站，给本本项目的的业主带带来很大大的方便便。2、 西久公路将将拓宽重重修，将将大缩短短市中与与城南新新区之间间的距离离。3、 西塔高速公公路(西西宁-塔塔尔寺)在建，预预计20004年年8月通通车，建建成后，使使城南新新区与外外界的交交通将更更加快捷捷。4、 交通综述：该项目紧临临交通主主干道，不不存在亚亚交通问问题，因因此本项项目应充充分利用用交通极极为便利利这一优优势。(五)配套套设施（1） 菜市场：步步行100分钟即即可到城城南中心心市场。（2） 商店：地块块附近有有较多的的小超市市、商店店。（3） 学校：百灵灵鸟私立立学校、华华罗庚实实验学校校、总寨寨中学
26、。（4） 医院：西宁宁第一人人民医院院城南分分部，新新院兴建建中，现现在城南南区管委委会一楼楼营业。（5） 银行：建设设银行（管管委会一一楼办公公）（6） 移动、联通通、电信信：已竣竣工，暂暂未营业业。（7） 休闲娱乐：城南人人民广场场。配套设施综综述：由于城南新新区还处处于开发发初级阶阶段，相相关配套套设施还还不健全全，但省省市有部部分单位位都在此此落户，如如：青海海邮政、青青海电力力、税务务、工商商、移动动、联通通等。随随着入驻驻城南人人口的不不断增加加，相关关的配套套设施也也在不断断的完善善。二、 项目地块的的优劣分分析在对项目进进行营销销策划前前，首要要的就是是清楚自自身项目目所存在在
27、的优缺缺点，正正所谓知知已知彼彼才能百百战不殆殆，以下下是对项项目优劣劣的分析析：（一） 优势分析1、 用地规模：本项目目占地面面积3333333平方米米，能形形成自我我独立的的环境，若若配以完完善的生生活配套套设施，优优雅的绿绿化环境境，营造造好小区区的生活活氛围，必必能增强强该项目目的市场场竞争力力。2、 交通条件：本项目目位于西西久公路路与新庄庄路交界界处，在在城南区区的市政政规划中中，西久久公路与与西塔高高速公路路之间要要修一座座大桥（新新庄路大大桥）随随着新庄庄路大桥桥的建成成以后，此此地块将将成为名名付其实实的“大什字字”，交通通也会更更加方便便。交通通条件方方面的优优势将成成为本
28、项项目的一一大买点点。3、 周边配套：项目周周边规划划有“滨河公公园”、“风情园园”、“西单超超市”“城南南市场”等，休休闲购物物都非常常方便。（二） 劣势分析1、 相关配套：该项目目距离城城南管委委会、医医院、人人民广场场、华罗罗庚实验验学校相相对较远远（步行行二十分分钟）。2、 环境卫生：该项目目紧临交交通主干干道，虽虽交通方方便，但但严重的的汽车噪噪音和废废气给本本项目带带来了较较大的污污染。（三） 项目的机会会分析1、 在城南新区区，在建建或已建建的楼盘盘，档次次都比较较低，小小区里的的配套和和景观设设计都比比较单一一，没有有特色。因因此本项项目坚持持走高品品质楼盘盘路线，通通过“全新
29、”概念，打打造特色色楼盘，找找准入市市时机，全全面推向向市场，占占领市场场。2、 随城南新区区市政配配套设施施的不断断完善，入入驻城南南人口的的不断增增多，城城南的人人气将越越来越旺旺，给本本项目的的销售带带来一定定的利好好。（四） 项目的威胁胁分析1、 在城南新区区，在售售楼盘的的工程质质量、规规划设计计档次都都比较低低，且大大部分小小区都是是现房发发售，价价格也低低。本项项目规划划为高档档楼盘，造造价相对对也高出出周围楼楼盘很多多，在制制定楼盘盘价格上上将很被被动。2、 由于城南新新区距离离市区相相对较远远，大部部分住在在市区的的销费者者对城南南都不太太认可，这这将给本本项目的的销售造造成
30、较大大的压力力。三、 结论从本项目的的地块性性质来看看，此地地块是非非常理想想的住宅宅用地。根根据SWWOT理理论分析析，该地地块地区区位位置置上有较较大的优优势。因因本项目目自身的的特点，为为本项目目的规划划设计，营营造良好好的居住住环境提提供条件件，所以以该项目目在设计计上，小小区景观观设计上上创新，从从品质上上超过周周围楼盘盘，这样样本楼项项目的售售价也比比周围楼楼盘要高高，从而而使本楼楼盘成为为“城南第第一盘”。四、 地块建设条条件本地块征地地已全部部完成，现现土地状状况为“生地”。第三部分项目的的市场定定位一、 项目市场细细分随着城市化化进程的的不断加加快，消消费者对对烦嚣的的城市生
31、生活已经经有点厌厌烦，消消费者越越来越需需要回归归自然，对对清新的的空气和和优雅的的生活环环境越来来越向往往，对于于一些收收入较高高的阶层层，他们们往往把把目光投投向一些些位置较较偏、自自然环境境较好的的郊外楼楼盘。我我们可以以此入现现代化、智智能化的的设计把把它建成成以“绿色生态健康”为主题题的生态态家园，以以迎合现现代人的的消费理理念。结结合青海海省的一一些特点点：青海海省为高高原地区区，特别别省辖的的地州县县，海拔拔高，气气候寒冷冷，居住住条件恶恶劣，故故地州县县的消费费者，有有条件的的大部分分都选择择在西宁宁购房。而而因市区区的房价价过高，房房价相对对较低的的郊区就就成了他他们的首首选
32、。所所以，我我们的目目标客户户锁定为为对居住住条件要要求相对对较严格格的高端端客户和和地州县县客户。根据我们前前面的市市场调研研，我们们发现无无论是在在西宁市市区，还还是在城城南新区区，小面面积单位位的住宅宅都比较较好卖，原原因是小小面积的的住宅总总价低，容容易出租租，大部部分均是是三口家家，且容容易出售售。因此此，我们们的楼盘盘也要设设计一些些小单位位户型。但但我们的的主力户户型主要要集中在在两房两两厅和三三房二厅厅，面积积在8551110平方方米左右右，因为为现在市市场上对对这两种种户型的的需求量量最大。1、 项目一期的的市场细细分。从地理上细细分：西西宁市区区居民、地地州县客客户；从购买
33、人群群上细分分：从年龄上分分析：以以25岁岁555岁的人人群为主主；从工作环境境上细分分：地州州县公务务员、老老师、医医生等，西西宁市离离退休干干部等；从经济状况况细分：家庭月月收入在在15000元以以上，且且家庭自自备款（存存款额）8800000元以以上；从购房心理理细分：以自住住及投资资为主。2、项目二二期市场场细分。从地理上细细分：以以西宁市市区居民民为主；从年龄上细细分：330555岁的的人群为为主；从工作环境境上细分分：行政政单位领领导、企企业高管管、医生生、律师师、个体体经营者者等；从经济状况况细分：家庭月月收入在在20000元以以上，且且家庭自自备（存存款额）11000000元元
34、以上；从购房心理理细分：以自住住及二次次置业为为主。二、 楼盘概念的的导入根据前面的的市场细细分，城城南新区区的目标标客户是是：市区区收入较较低的消消费、州州县客户户、投资资客。因因为城南南新区是是一个新新城区，房房价相对对较低，有有较大的的发展潜潜力，且且房房价价的升值值空间较较大。随着房地产产业的不不断发展展，消费费者的消消费理念念也发生生了较大大的转变变，更多多的消费费者越来来越注重重小区里里的环境境和生活活质量。无无论是在在小区的的设理念念上还是是在产品品的营销销过程中中，都要要给消费费者导入入：用最最少的钱钱，买最最适合自自己的房房子；买买房子不不仅仅是是居住，更更是为了了生活得得更
35、好。三、 目标市场该项目是一一个中型型的绿色色生态环环保小区区，居住住户数为为10000户左左右，所所以目标标市场应应分布在在西宁市市区和周周边各州州县地区区；目标标客户的的年龄应应以255555岁的人人群为主主；目标标客的职职业为中中低收入入工薪阶阶层和即即将退休休或已退退的干部部（企业业领导、公公务员等等）；目目标客户户经济状状况以家家庭月收收入在220000元以上上的家庭庭为主。在西宁市区区工作的的中低收收入家庭庭。这类客户收收入相对对较低，且且又对住住房需求求迫切，市市区高仰仰的房价价使他们们无经济济能力程程受，而而本项目目不但是是一个绿绿色生态态小区，而而且价格格相对要要低得多多，从
36、而而对此类类客户有有相当的的吸引力力。州县公务员员、教师师、医生生等因为州县地地区的工工作条件件和居住住条件相相对西宁宁地区要要差得多多，大部部分的州州县客户户一年当当中，至至少有三三分之一一时间在在西宁，且且大多数数都选择择在宁购购房，低低廉的价价格，完完善的配配套将是是他们这这类客户户的首选选。退休老人繁华的地段段与安静静的环境境对老人人来说，后后者似乎乎更适合合。本小小区是一一个绿色色生态小小区，绿绿化率高高、楼间间距大采采光好，而而相对于于市中心心，本小小要安静静得多。清清新的空空气和安安静的环环境将是是他们的的首选。房地产投资资者城南新区的的发展建建设还处处于初级级阶段，相相关的市市
37、政配套套还不完完善，房房价也相相对较低低。随着着时间的的推移，新新区的不不断发展展，新区区的房地地产也蕴蕴含着巨巨大的升升值潜力力，这当当然符合合投资者者的需要要。四、 项目市场定定位1、 成本价测算算多层成本：9100元/平平方米2、 目标市场价价格测算算在可行性研研究的财财务预算算中用竞竞争导向向定价法法、成本本导向定定价法初初步确定定了项目目住宅均均价。在在此基础础上，并并且进行行了仔细细的市场场调查研研究，根根据对城城南地区区楼盘的的调研，售售价在885011000元/平方米米左右。而而本楼盘盘，因为为具备多多方面的的优势，本本楼盘的的市场定定位应是是中高档档次楼盘盘。针对对可比楼楼盘
38、在销销售过程程中所体体现的本本地楼市市动态，采采用市场场竞争导导向定价价法确定定销价格格。多层：10000元元/平方方米(均均价)此价位较为为合理，应应该是为为市场所所能接受受的价格格。同时时，为了了能促进进销售，价价格的调调整应该该分阶段段进行。3、 定价策略本项目以“低开高高走”定价策策略推出出市场，必必会引起起市场的的关注，而而且为消消费者所所接受，可可以聚集集大量人人气，为为项目后后期销售售打理坚坚实的市市场基础础。本项目是顺顺应市场场的需要要，更好好地满足足消费者者要求居居住环境境亲近大大自然，有有更多的的自然景景观，避避开闹市市的喧嚣嚣和拥挤挤。极力力考虑到到环保方方面的理理念，建
39、建造倍受受青睐的的“生态住住宅”。在市市场定位位方面充充分考虑虑到市场场的需要要，迎合合当今住住宅的潮潮流。根根据项目目的整体体规划及及其配套套设施情情况，对对项目的的市场定定位为：超越，在你你想象不不到的地地方居住改变生生活公园就在家家门口绿色、生态态、健康康新西西部城第四部分规划设设计方案案一、 规划设计目目标本小区占地地333333平平方米，总总建筑面面积5.9万平平方米，项项目的建建成将成成为城南南新区档档次最高高的居住住小区。本本项目在在交通、配配套等方方面具有有极大的的优势，如如果再加加上合理理的规划划，那将将成为城城南新区区及至西西宁市的的一道亮亮丽的风风景。在进行小区区规划时时
40、，我们们不但从从消费者者的角度度出发，了了解市场场扫展动动态，摸摸清市场场上哪些些类型的的住宅的的需要量量最大，人人们普遍遍喜欢哪哪类型的的住宅小小区等等等问题。同同时也从从发展商商的角度度出发，总总结开发发经验，吸吸取其他他发展商商的优良良经验，务务求把小小区规划划设计做做得更好好。所以以，本小小区的规规划设计计要达什什么样的的目标，还还得回到到前面做做的市场场定位部部分，具具体如下下：1、 本小区要建建成“绿色生态健康”的生态态住宅小小区。良良好的居居住环境境，是当当今社会会人人都都渴求的的，特别别是住在在城市里里的人，对对那到处处都是污污浊的空空气，到到处都是是钢筋混混凝土，到到处都是是
41、喧嚣的的生活气气氛充满满了厌烦烦之情，人人们需要要一块净净土，需需要清新新的空气气，所以以，本小小区的目目标就是是要为人人们提供供一个“绿色生态健康”的乐园园。2、 小区规划要要配合小小区的主主题概念念。前面面在市场场定位中中谈到，本本楼盘的的目标客客户为西西宁市区区居民、州州县客户户(且以以老人居居多)，本本小区的的设计理理念就是是要把这这些来自自不同地地方的人人融合在在一起，建建造本小小区独特特的社区区文化，使使得整个个小区家家家户户户都能够够互助互互爱，尊尊老爱幼幼，过着着温馨快快乐的生生活，所所以，本本小区规规划非常常讲究。规规划目标标：(1) 规划超前化化。第一， 建筑规划符符合当今
42、今时代潮潮流；第二， 建筑的选材材用料，要要大量运运用环保保型、国国家推行行的新型型材料；第三， 服务意识的的超前化化，物物业管理理前期介介入(采采用港式式物业管管理)，小小区配套套设施的的配置等等，都要要从“更好地地为日后后的住户户着想”为出发发点。(2) 户型合理化化。通过过市场调调研了解解消费需需要，再再根据消消者的需需求及当当今流行行户型相相结合，设设计出既既时尚以以适用的的户型。(3) 质量标准化化。对于于质量标标准，本本小区要要求达到到国家的的优良水水平，力力争获取取“鲁班奖奖”。(4) 建材环保化化。对于于这个标标准，不不仅是本本小区追追求的目目标，同同时也是是其他发发展商想想方
43、设法法要达到到的目标标。现在在社会上上到处都都在讲环环保，人人们也喜喜欢环保保，因此此，本小小区要迎迎合消费费者的需需求；另另一方面面，使用用环保建建材不仅仅会降低低建筑的的成本，而而且可以以有效延延长建筑筑的使用用寿命。(5) 配套完善化化。配套套完善是是本小区区的一大大卖产，本本小区要要兴建城城南新区区唯一的的区内幼幼儿园，高高级会所所等。(6) 服务一流化化。本小小区采用用港式物物业管理理，户好好的售后后服务，已已经成了了楼盘促促销的手手段。(7) 社区人性化化。本小小区不断断设有高高级会所所，而且且为小孩孩开辟了了“儿童乐乐园”，为老老年开辟辟“老年人人活动中中心 ”“老年年分健身身广
44、场”“观景景休憩凉凉亭”等。二、 项目规划设设计要点点1、 容积率：11.7772、 人口密度：40人人/亩3、 绿化化：440%4、 楼间距：226554米5、 小区规划道道路：小小区内采采用人车车分流，主主要道路路宽度不不得小米米5米6、 小区交通主主要出入入口方向向：西、南南7、 幼儿园：建建筑面积积10000平方方米8、 物业楼：建建筑面积积20000平方方米三、 规划构思（一） 功能分区小区由133栋单体体楼组成成（六层层结构，局局部七层层），物物业楼一一栋，幼幼儿园一一栋，临临街四楼楼底层为为商铺。（二） 环境结构本规划的环环境结构构是一个个有机整整体，特特点是以以绿地系系统为骨骨
45、架，以以中心音音乐喷泉泉为整体体环境的的中心，配配以人工工河流，奇奇草异木木等。体体现了居居住区以以环境生生态为主主导的规规划思想想，保证证“有山有有水有阳阳光”。（三） 规划特点1、 本小区整体体的规划划设计以以环保、健健康为主主题，不不断提升升住宅科科技含量量，融传传统建筑筑与现代代科技于于一体，营营造一座座大型的的智能住住宅小区区。2、 本小区采用用欧式建建筑风格格，突出出表现文文化的多多元性。（四） 停车场规划划由于本小区区离中心心市区有有一段距距离，不不乏有较较多业主主需用私私家车，为为了业主主更加方方便，小小区内设设有露天天停车场场共1000个车车位。（五） 道路系统规规划1、 小
46、区出入口口考虑到本小小区的特特点（地地块呈长长方形状状），为为了更方方便业主主的出入入，本小小特设两两个出入入口。正正大门禁禁止大型型机动车车辆出入入，不仅仅保证了了业主的的安全，且且提高了了工作效效率。2、 道路系统本小区区内内道路采采用人车车分流，不不仅保证证了业主主的安全全，更体体现本小小区人性性化的设设计理念念。第五部分项目开开发建设设方案一、 建设方式采用公开招招标方式式选择施施工单位位，并聘聘请工程程监理，效效的控制制项目的的工期、成成本、质质量，使使到所建建的住宅宅小区尽尽可能价价廉物美美。二、 开发方案设设想与分分析考虑到本项项目的市市场推广广计划及及小区成成片建设设的需要要，
47、拟将将整个项项目分为为两期进进行开发发。第一一期首先先完成样样板楼展展示工程程、小区区内主干干道，并并配备管管网，同同时开发发一期的的九栋住住宅楼、中中央音乐乐喷泉广广场及其其他一些些配套设设施。本本期还要要将水电电暖气等等相关配配套准备备到位，并并作好防防护绿地地。本期期推出的的楼盘售售价不宜宜太高，以以略高于于成本价价的价格格即可，志志在吸引引买家，树树立小区区的形象象，创立立小区的的知名度度，为以以后提高高售价作作好准备备，也就就是采用用低开高高走的价价策略格格。第一期开发发四栋多多层，这这时，小小区已基基本成型型，配套套设施已已经基本本成熟，“人气”聚集，此时，楼盘价格可提高一个档次，这时，也是获取较大利润的时机。三、 建设进度（一）项目目里程碑碑事件如如下，做做为定期期检查的的关键事事件点：立项 日日期为220033年7月月15日日；