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1、2022房地产经纪协理历年真题解析6卷2022房地产经纪协理历年真题解析6卷 第1卷通过电视媒体发布房地产广告的优势主要为（）。A.普及率高、表现力强B.制作简单快捷C.节约成本D.不受时间限制答案：A解析：电视广告是一种经由电视传播的广告形式。大部分的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。在房地产查验过程中，可以不必查验的是（）。A.房地产所处地块的具体位置和形状B.房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况C.房屋产权人的身世D.房地产周边的交通、自然景观答案：C解析：房地产经纪人员
2、在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。目前，我国商品房销售的计价方式包括（）。A.按地段计价B.按套计价C.按套内建筑面积计价D.按房屋档次计价E.按建筑面积计价答案：B,C,E解析：根据商品房销售管理办法第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。房屋物业管理状况需要查看的内容不包括（）。A.物业服务企业名称B.物业服务费标准和服务项目C.基础设
3、施的维护情况D.物业法定代表人信息答案：D解析：房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括：物业服务企业名称；物业服务费标准和服务项目；基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。申请人为保障将来的物权实现，可以申请（）。A.异议登记B.预告登记C.更正登记D.转移登记答案：B解析：预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得，按照约定向不动产登记机构申请办理的预先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告
4、登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2022房地产经纪协理历年真题解析6卷 第2卷（）是房地产所有者将其所有的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金的行业。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产经纪业D.房地产租赁经营业答案：D解析：房地产租赁经营业是房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业。商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在（）日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。A.3B.5C.15D.30答案：D解析：商品房屋租赁登记备案内容发生变
5、化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。风险可以分为企业风险和个人风险，其中，个人风险包括（）。A.收入风险B.医疗费用风险C.价格风险D.金融风险E.信用风险答案：A,B,D解析：风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括：价格风险；信用风险；纯粹风险。个人风险是个人和家庭面临的各种风险，可以分为：收入风险；医疗费用风险；责任风险；实物资产风险；金融风险；长寿风险。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业（）通过，并报其上级主
6、管机关备案。A.董事会B.股东大会C.监事会D.职工代表大会答案：D解析：对于不同性质企业的房地产抵押规定包括：国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外；以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。客源是具有成
7、交可能的意向购房或者租房的人，体现了客源具有（）的特征。A.指向性B.实效性C.潜在性D.可能性答案：C解析：客源的特征包括：指向性；时效性；潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。2022房地产经纪协理历年真题解析6卷 第3卷下列关于房地产经纪机构设立分支机构的表述中，正确的是（）。A.分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务不承担责任B.
8、分支机构不可独立开展房地产经纪业务C.合伙企业性质的房地产经纪机构不能设立分支机构D.设立的房地产经纪分支机构实行独立核算，不具有法人资格答案：D解析：房地产经纪管理办法规定，房地产经纪机构可以设立分支机构。但个体工商户登记管理办法规定，个体工商户经登记机关登记的经营场所只能为一处。因此，个体工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构。需要注意的是，房地产经纪机构设立的分支机构可以独立开展房地产经纪业务、单独核算，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任。下列房屋中，可以出租的是（）。A.权属有争议的房屋B.违法建造的房屋C.厨房改造的房屋D.欠交
9、物业费的房屋答案：D解析：商品房屋租赁管理办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形的。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。将民事法律分为有因行为和无因行为的依据是（）。A.民事法律行为与原因的关系B.法律行为发生的效果C.法律行为相互间的附属关系D.法律行为所产生的效果答案：A解析：A项，根据民事法律行为与原因的关系将民事法律行为分为有因行为与无因行为；B项，以法律行为发生的效果将民事法律行为分为财产行为与身份行为；C项，根据法律行为相互间的附属关系将民事法律
10、行为分为主法律行为与从法律行为；D项，依据法律行为所产生的效果将民事法律行为分为负担行为与处分行为。下列属于影响房地产价格因素中的行政因素的是（）。A.社会治安状况B.政治安定状况C.城市化D.城市发展战略答案：D解析：从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：一般因素；区域因素；个别因素。其中，一般因素即对国家或某城市房地产价格普遍产生影响的因素，包括社会因素、经济因素、行政因素、人口因素等。其中，行政因素是指影响房地产价格的法律法规、制度、政策、行政措施等，主要有：房地产制度；房地产价格政策；行政隶属变更；特殊政策；城市发展战略；城市规划；土地利用规划；税收政策；交通管制等。AB
11、C三项属于社会因素。房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，处于中间人的地位，此时对应的法律关系是（）。A.委托关系B.居间关系C.代理关系D.合作关系答案：B解析：房地产居间，是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的代理人或交易当事人一方。2022房地产经纪协理历年真题解析6卷 第4卷房地产经纪机构采用门店接待法开拓客源，其优点有（）。A
12、.客源信息较准确B.开拓成本较低C.获取信息量较大D.联系客户较方便E.信息时效性较强答案：A,B,D解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。门店接待的优势包括：方法简单易行；开发客户的成本低；客户信息准确度高；较易展示企业能力和企业形象，增加客户的信任感，为今后进一步交往打好基础。劣势包括：此种方法对于房地产经纪人来说是一种较为被动、守株待兔的方式；受店面的地理位置影响很大，如果店面的地理位置较差的话，很难吸引足够数量的客源信息。关于承购房屋的委托人应符合的条件，说法错误的有
13、（）。A.若为自然人，应具有完全民事行为能力B.若为法人，应取得法人资格C.若为自然人，至少具有限制民事行为能力D.若为法人，房地产交易授权委托书上办理房屋交易相关事项的人员与经办人的姓名及证件号一致E.若为其他组织，应具有相应资格答案：A,D解析：承购、承租房屋的委托人，应符合以下条件：是自然人的，要查看其身份证或护照，证件上的照片与委托人应当相符，应具有完全民事行为能力。是法人的，要查看其工商营业执照或组织机构证明及房地产交易授权委托书，委托书上办理房屋交易相关事项的人员与经办人的姓名及证件号一致。所有证件均应在有效期内。房地产经纪机构对经查看的委托人身份证明、房产权利人委托书等文件应进行
14、复印留存。#张某在2022年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。该房屋建筑面积86m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。该套住宅房屋所有权证上的房产附图为（）。A.房产分幅图B.房产分丘图C.房产分户图D.宗地图答案：C解析：房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房地产经纪人对买房客户信息采集的技术要点包括（）。A.询问客户购房资金预算B
15、.询问客户购房资金来源C.了解客户购房特殊需求D.保证客户信息的安全性E.分析区域内房地产价格趋势答案：A,C,D解析：购房客户信息调查包括：对购房客户以购房需求为核心采集信息。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括客户身份信息、客户需求范围、客户支付能力、客户特殊需求、客户购房资格等。询问客户购买资格。询问购买房屋需求。在客户接待过程中，房地产经纪人应及时把握机会，仔细了解客户购房需求的标准、资金预算及购房要求，即房屋的区域范围、价格范围、房型、楼层、配套等，以便推荐与客户需求相匹配的房源信息。关注客户的安全保障，对于买房客户，当购房金额较大或者购房较为高档楼盘时，客户会担心房地产经纪人是否
16、能提供安全的服务。房地产经纪人在对待这类客户时，要保证客户信息的安全性以及房源信息的可靠性，充分尊重客户对隐私的要求，有足够的耐心让客户享受到专业服务。新建商品房买卖中，土地增值税实行（）级超率累进税率。A.三B.四C.五D.六答案：B解析：转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。202
17、2房地产经纪协理历年真题解析6卷 第5卷下列不动产未经登记，物权也生效的情形有（）。A.城市的土地B.继承取得房地产C.基于合同约定抵押的房地产D.通过交换的房地产E.合法建造取得的房地产答案：A,B,E解析：不动产物权生效情形分为三种：法定生效；事实行为成就时生效；登记生效。A项属于法定生效，物权法第四十七条规定，城市的土地属于国家所有。因此，属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有权的归属。BE两项属于事实行为成就时生效，物权法规定，继承或者受遗赠取得房地产、合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权等行为在事实行为成就时生效。CD两项属于登记生效，不动产物权登记生效的情形
18、主要有：买卖、交换、赠与、分割房地产登记；基于合同约定抵押房地产登记；除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为，已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。下列属于按房地产用途对房地产进行分类的有（）。A.零售商业房地产B.餐饮房地产C.工业房地产D.收益性房地产E.现房答案：A,B,C解析：按照房地产用途的分类，可将房地产分为：居住房地产；办公房地产；零售商业房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；体育和娱乐房地产；工业房地产；农业房地产；特殊用途房地产；综合用途房地产。我国房地产经纪专业人员资格是属于（）水平评价类职业资格。A.国家B.地方C.行业D.企业答案：A解析：2022年6月，人
19、力资源社会保障部住房城乡建设部关于印发房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法的通知（人社部发202247号）印发，确定房地产经纪人员职业资格被确定为国家水平评价类职业资格。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案：D解析：异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应提交以
20、下几项材料：证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；其他必要材料。关于房地产抵押人权利义务的说法，正确的有（）。A.抵押人享有对抵押房地产的占有权B.抵押人享有对抵押房地产的使用权C.抵押人可以对抵押物设立多个顺位抵押权D.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产出租E.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产转让答案：A,B,C,D解析：AB两项，城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就
21、同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的该债权数额等内容。D项，城市房地产抵押管理办法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2022房地产经纪协理历年真题解析6卷 第6卷房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（）。A.学历B.工作性质C.住址D.动机和需求答案：D解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。
22、客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。因此，欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的购买动机和需求。客源开拓方法中，广告法的优点是（）。A.时效性强，效果直接B.形象好，成本低C.客户成交效率高，成本低D.简便易行，信息较有效答案：D解析：房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。使用广告法的优势包括：获得的信息量会很多、很大；受众面较广；间接对公司的品
23、牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势包括：成本较高；时效性较差。我国城市房地产管理法规定，国家实行（）制度。A.房地产成交价格申报B.房地产价格评估C.房地产预售审核D.房地产价格评估人员资格认证答案：A解析：城市房地产管理法规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（）年。A.10B.15C.20D.30答案：D解析：借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）。城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁实行（）制度。A.办事公开B.登记备案C.信用公示D.备案公示答案：B解析：房屋租赁实行登记备案制度。与其他租赁相比，房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向住房城乡建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。