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1、成本核算管管理办法法（20111年修修订稿）二0一一年年六月30目录第一章 编制目的的第二章 适用范围围第三章 职责第四章 方法和和过程控控制 第五章章 附附则第一章 编编制目的的为加强成本本管理，规规范永泰泰房地产产开发企企业成本本核算，正正确计算算开发产产品成本本，便于于成本资资料的比比较和分分析，特特制定本本办法。第二章 适适用范围围适用于永泰泰房地产产北京公公司、各项目公公司。第三章 职职责3.1北京京公司财财务部、成成本管理理部等相相关部门门负责本本办法的推推行、解解释、修修改并检检查执行行情况。3.2各项项目公司司成本部部负责严严格按照照国家以以及北京京公司成本本管理的的要求，正正
2、确组织织成本核核算工作作，建立立成本核核算责任任制，完完善成本本核算基基础工作作，改进进成本核核算办法法，合理理确定成成本计算算对象，正正确归集集和分配配开发成成本及费费用，及及时、准准确、完完整地提提供成本本核算资资料，并并及时发发现成本本管理中中存在的的问题，不不断寻求求降低成成本的途途径，同同时对在在本规范范实施过过程中发发生的问问题及时时向北京京公司成成本管理理部反馈馈。第四章 方方法和过过程控制制4.1 成成本核算算的基本本程序成本核算的的一般步步骤依次次如下：4.1.11根据成成本核算算对象的的确定原原则和项项目特点点，确定定成本核核算对象象。4.1.22设置有有关成本本核算会会计
3、科目目，核算算和归集集开发成成本及费费用。4.1.33按受益益原则和和配比原原则，确确定应分分摊成本本费用在在各成本本核算对对象之间间的分配配方法、标标准。4.1.44将归集集的开发发成本费费用按确确定的方方法、标标准在各各成本核核算对象象之间进进行分配配。4.1.55编制项项目开发发成本计计算表，计计算各成成本核算算对象的的开发总总成本。4.1.66正确划划分已完完工和在在建开发发产品之之间的开开发成本本，分别别结转完完工开发发产品成成本。4.1.77正确划划分可售售面积、不不可售面面积(由由政府主管管部门划划分提供供)，根根据有关关规定分分别计算算可售面面积、不不可售面面积应负负担的成成本
4、，正正确结转转完工开开发产品品的销售售成本。4.1.88编制成成本报表表，根据据成本核核算和管管理要求求，总括括反映各各成本核核算对象象的成本本情况。4.2 成成本核算算对象的的确定4.2.11成本核核算对象象的确定定原则：4.2.11.1满足足成本计计算的需需要；4.2.11.2便于于成本费费用的归归集；4.2.11.3利于于成本的的及时结结算；4.2.11.4适应应成本监监控的要要求；4.2.11.5满足足税收计计划的要要求。4.2.22成本核核算对象象的确定定方法：各项目公司司可根据据成本核核算对象象的确定定原则，并并结合项项目实际际情况，确确定具体体成本核核算对象象。4.2.22.1按
5、立立项、分分期、开开发房屋屋性质划划分成本本对象，进进行成本本归集。4.2.22.2同一一项目有有普通住宅宅、公寓寓、别墅墅、写字字楼、商商业、酒酒店等不不同功能能的，在在按期(区)划划分成本本核算对对象的基基础上，还还应按功功能划分分成本核核算对象象。4.2.22.3同一一期有回回迁房、廉廉租房、经经济适用用房、限限价房、普普通商品品房、别别墅、其其他形式式等不同同政策属属性的，还还应按政政策属性性划分成成本核算算对象。4.2.22.4同一期期有低层层、多层层、中高高层、高高层、独独栋、联联排及其他形形式等不不同规划划形态的的，还应应按规划划形态划划分成本本核算对对象。4.2.22.5根据核
6、核算和管管理需要要，对独独立的设设计概算算或施工工图预算算的配套套设施，不不论其支支出是否否摊入房房屋等开开发产品品成本，均均应单独独作为成成本核算算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.2.22.6对回回迁房、廉廉租房等等政策性性用房，还还应按房房屋是否否可售划划分成本本核算对对象。其其中不可可售部分分的建安安成本，应应计入土土地成本本。4.2.22.7地面面车库、架架空层车车位、地地下车库库等有产产权可销销售时应应作为独独立的核核算对象象，单独独计算其其主体建建安成本
7、本，并承承担500%自身身成本，其其余建安安成本作作为配套套分摊进进入住宅宅等其他他产品类类型；如如其不可可售时，其其建安成成本应作作为配套套设施费费全部摊摊销。4.3成本本费用项项目及核核算内容容4.3.11成本费费用项目目开发产品成成本核算算应视开开发产品品的具体体情况，按按制造成成本法设设置成本本项目。成成本项目目一般包包括下列列九项：4.3.11.1土土地开发发成本 4.3.11.2开开发前期期准备费费4.3.11.3主主体建筑筑工程费费4.3.11.4主主体安装装工程费费4.3.11.5小小市政设设施费4.3.11.6园园林环境境费(含含社区标标识系统统)4.3.11.7配配套设施施
8、费 4.3.11.8开开发间接接费4.3.11.9期期间费用用4.3.22各成本本项目的的核算内内容4.3.22.1土地地开发成成本指为取得土土地开发发使用权权而发生生的各项项费用，主主要包括括以下内内容：A、政府地地价及市市政配套套费：支支付的土土地出让让金、土土地开发发费，向向政府部部门交纳纳的大市市政配套套费、交交纳的契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税，土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价。B、红线外外市政设设施费：红线外外大市政政雨、污污、废、道道路、热热力、电电力、电电信、有有线电视视、燃气气、自来来水、中中水、路路灯、道道路沿线线绿化、交交通设施施（沿线线荧光划划线交通通标
9、识、红红绿灯及及隔离带带）（1）给排排水系统统费1）自来水水系统费费：主要要包括给给水管道道、检查查井等费费用；2）雨污水水系统费费用：铸铸铁、水水泥、波波纹管、检检查井；3）中水系系统费用用（若有有或当地地政府要要求）：检查井井、管道道、阀门门井。（2）供暖暖系统（含含热水）费费：主要要包括管管道系统统政府供供暖管道道及检查查井（自自建锅炉炉房此项项费用不不列支，但但列入小小市政费费用）（3）燃气气系统费费：主要要包括管管道系统统（管线线，检查查井）（4）电气气及高低低压设备备费：从从变电站站到开闭闭站费用用（沿线线拆迁、配配迁费(线杆、树树木移植植等费)、顶管管费、海海泡石、玻玻纤管、钢钢
10、管、砖砖砌管沟沟、电缆缆、电力力检查井井）（5）路灯灯系统：灯杆、手手井、管管线敷设设、变压压器等设设备C、合作款款项：补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本和相相应税金金等。D、拆迁补补偿费：有关地地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出，安安置及动动迁支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿偿费等。4.3.22.2开发发前期准准备费指在取得土土地开发发权之后后、项目目开发前前期的水水文地质质勘察、测测绘、规规划、设设计、可可行性研研究、筹筹建、“三通一一平”等前期期费用。主主要包括括以下内内容：A、勘察设设计费(1) 勘察测量检检测费：包括初初勘、详
11、详勘等。主主要有：水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、施施工放线线费、建建筑面积积丈量费费等。(2) 规划设计费费：1） 规划费：方方案招标标费、规规划设计计模型制制作费、方方案评审审费、效效果图设设计费、总总体规划划设计费费；2） 设计费：概概念设计计费、方方案设计计费（含含建筑方方案及初初设设计计费）、施施工图设设计费、修修改设计计费、环环境景观观设计费费、室内内精装设设计费、配配套设计计费等；3） 其他：可行行性研究究费、制制图、晒晒图、赶赶图费、样样品制作作费、大大市政咨咨询费、其其它设计计咨询及及顾问费费等。
12、B、报批报报建增容容费(1) 报报批报建建费：包包括安检检费、质质检费、标标底编制制费、交交易中心心手续费费、人防防报建（异异地建设设）费、教育育异地建建设配套套费、白白蚁防治治费、建建筑面积积丈量费费、路口口开设费费等、规规划管理理费、新新材料基基金(或或墙改专专项基金金、散装装水泥集集资费可可退)、教教师住宅宅基金(或中小小学教师师住宅补补贴费)、招投投标代理理费、环环境、交交通评估估费、投投资申请请报告（可可研费）等。 (2) 增增容费：包括水水、电、煤煤气增容容费。C、“三通通一平”费(1) 临临时道路路：接通通红线外外施工用用临时道道路的设设计、建建造费用用。(2) 临临时用电电：接
13、通通红线外外施工用用临时用用电规划划设计费费、临时时管线铺铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除费用。(3) 临临时用水水：接通通红线外外施工用用临时给给排水设设施的设设计、建建造、管管线铺设设、改造造、迁移移等费用用。(4) 场场地平整整：基础础开挖前前的场地地平整、场场地清运运、旧房房拆除等等费用。D、临时设设施费(1) 临临时围墙墙：包括括围墙、围围栏设计计、建造造、装饰饰费用。(2) 临临时办公公室：租租金、建建造及装装饰费用用。(3) 临临时场地地占用费费：含施施工用临临时占道道费、临临时借用用空地租租费。(4) 临临时围板板：包括括设计、建建造、装装饰费用用。E、咨询费
14、费；F、审图费费；G、其他。4.3.22.3主体体建筑工工程费指项目开发发过程中中发生的的主体内内列入土土建预算算内的各各项费用用。主要要包括：A、基础造造价：包包括土石石方、桩桩基、护护壁（坡坡）工程程费，基基础处理理费、桩桩基咨询询及检测测费、降降水。B、结构及及粗装修修造价：主要包包括砼框框架（含含独立柱柱基和条条基等浅浅基础）、砌砌体、找找平及抹抹灰、防防水、垂垂直运输输、脚手手架、超超高补贴贴、散水水、沉降降缝、伸伸缩缝、底底层花园园砌体（高高层建筑筑的裙楼楼有架空空层，原原则上架架空层结结构列入入裙楼、有有转换层层结构并并入塔楼楼）。C、门窗工工程：主主要包括括单元门门、入户户门、
15、户户内门、外外墙门窗窗、防火火门的费费用。D、公共部部位精装装修费：主要包包括大堂堂、电梯梯厅、楼楼梯间、屋屋面、外外立面及及雨蓬的的精装修修费用。E、户内精精装修费费：主要要包括厨厨房、卫卫生间、厅厅房、阳阳台、露露台的精精装修费费用。4.3.22.4主体体安装工工程费A、室内水水暖气电电管线设设备费；(1) 室室内给排排水系统统费（自自来水排水直饮水水热水水）；(2) 室室内采暖暖系统费费（地板板热电电热膜分户燃燃气炉管道系系统暖暖气片）；(3) 室室内燃气气系统费费；(4) 室室内电气气工程费费：包括括楼栋及及单元配配电箱、电电表箱、户户配电箱箱、管线线敷设、灯灯具、开开关插座座、含弱弱
16、电工程程管盒预预埋。B、室内设设备及其其安装费费(1) 通通风空调调系统费费：包括括空调设设备及安安装费用用、空调调管道、通通风系统统费用；(2) 电电梯及其其安装费费；(3) 发发电机及及其安装装费：包包括发电电机供货货、安装装、机房房降噪费费；(4) 消消防系统统费：包包括水消消防、电电消防、气气体灭火火、防排排烟工程程费；(5) 人人防设备备及安装装费：包包括密闭闭门、气气体过滤滤装置等等。C、弱电系系统费(1) 居居家防盗盗系统费费用：包包括阳台台及室内内红外探探测防盗盗、门磁磁、紧急急按扭等等；(2) 对对讲系统统费用：包括可可视及非非可视对对讲系统统费用；(3) 三三表远传传系统费
17、费用：包包括水、电电、气远远程抄表表系统费费用；(4) 有有线电视视费用：包括有有线电视视、卫星星电视主主体内外外布线及及终端插插座费用用；(5) 电电话系统统费用：包括主主体内外外布线及及终端插插座费用用；(6) 宽宽带网：包括主主体内外外布线及及终端插插座费用用；(7) 其其他弱电电系统费费。4.3.22.5小市政政设施费费A、室外给给排水系系统费(1) 室室外给水水（自来来水、纯纯净水）系统费：自来水：高低区给水管线、球墨铸铁管、检查井、闸阀主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；(2) 雨雨污水系系统费用用：管材材、检查查井。B、室外采采暖系统统费：主主要包括
18、括管道系系统及阀阀门检查查井、单元楼楼内热力力小室（热交换站、锅炉房列在配套费）C、室外燃燃气系统统费：主主要包括括管道系系统、调调压站（列列在配套套费）、从从调压站站到调压压箱的管管道及阀阀门和从从调压箱箱至单体体楼紧急急切断阀阀之前的的管道及及阀门（含含调压箱箱费用）。D、室外电电气及高高低压设设备费(1) 高高低压配配电设备备及安装装：包括括开闭站站到各低低基配电电室至个个单体楼楼派接柜柜沿线管管井、电电缆、砖砖砌管沟沟、检查查井及设设备费和和低基配配电室到到高基配配电室沿沿线管井井、砖砌砌管沟、电电缆及敷敷设、检检查井。（高高基配电电室土建建及设备备列入配配套费中中）；(2) 室室外弱
19、电电管道埋埋设：包包括用于于电视、电电话、宽宽带网、智智能化布布线的管管道预埋埋、检查查井等费费用。E、室外智智能化系系统费(1) 停停车管理理系统费费用：包包括露天天停车场场管理系系统、地地下室或或架空层层停车场场管理系系统的费费用；(2) 小小区闭路路监控系系统费用用：包括括摄像头头、显示示屏及电电气系统统安装等等费用；(3) 周周界红外外防越系系统费用用：红外外对扫等等；(4) 小小区门禁禁系统费费用；(5) 电电子巡更更系统费费用；(6) 电电子公告告屏费用用。F、道路工工程：小小区主干干路4.3.22.6园林环环境费指项目所发发生的园园林环境境造价，主主要包括括：A、绿化建建设费：包
20、括公公共绿化化、组团团宅间绿绿化、一一楼私家家花园、屋顶花园、小区周边绿化支出；B、建筑小小品：雕雕塑、水水景、环环廊、假假山等；C、道路、广广场建造造费：道道路广场场铺设、开开设路口口工程及及补偿费费等；D、围墙建建造费：包括永永久性围围墙、围围栏及大大门；E、室外照照明：室室外照明明电气工工程，如如路灯、草草坪灯；F、室外背背景音乐乐；G、室外零零星设施施：儿童童游乐设设施、各各种指示示牌、标标识牌、示示意图、垃垃圾桶、座座椅、阳阳伞等。4.3.22.7配套设设施费指房屋开发发过程中中，根据据有关法法规，产产权及收收益权不不属于开开发商，开开发商不不能有偿偿转让也也不能转转作自留留固定资资
21、产的公公共配套套设施支支出。主主要包括括以下几几类：A、在开发发小区内内发生的的不会产产生经营营收入的的不可经经营性公公共配套套设施支支出，包包括居委委会、派派出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚、电电力低基基配电室室、电力力开闭站站、供热热换热站站、燃气气调压站站（箱）、电电信模块块局、小小区内自自建锅炉炉房、水水泵房、消消防控制制室、弱弱电中控控室、自自来水管管理用房房等；B、在开发发小区内内发生的的根据法法规或经经营惯例例，其经经营收入入归于经经营者或或业委会会的可经经营性公公共配套套设施的的支出，如如建造幼幼托、邮邮局、图图书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设设施的支支出；
22、C、开发小小区内城城市规划划中规定定的大配配套设施施项目不不能有偿偿转让和和取得经经营收益益权时，发发生的没没有投资资来源的的费用；D、对于产产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立立核算。该成本项目目下按各各项配套套设施设设立明细细科目进进行核算算，如：（1）游泳泳池：土土建、设设备、设设施；（2）业主主会所：设计、装装修费、资资产购置置、单体
23、体会所结结构；（3）幼儿儿园：建建造成本本及配套套资产购购置；（4）学校校：建造造成本及及配套资资产购置置；（5）球场场；（6）设备备用房：电力低低基配电电室、电电力开闭闭站、供供热换热热站、燃燃气调压压站（箱箱）、电电信模块块局、小小区内自自建锅炉炉房、水水泵房、消消防控制制室、弱弱电中控控室、自自来水管管理用房房等；（7）车站站建造费费：土建建、设备备、各项项设施。4.3.22.8 开发发间接费费开发间接费费核算与与项目开开发直接接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。A、 行政管理费费：直接接从事项项目开发发的部门门的人员员的工资资、奖金金、补贴贴等人工工费以及及直接从从事项
24、目目开发的的部门的的行政费费；B、 工程间接费费：包括括晒图费费、工程程预、决决算编审审费、监监理费、施施工合同同外奖金金、扰民民民扰费费、工程程质量监监督费、安安全监督督费、工工程保险险费等；C、 资本化利息息：包括括直接用用于项目目开发所所借入资资金的利利息支出出、折价价或溢价价摊销和和辅助费费用，以以及因外外币借款款而发生生汇兑差差额；因因借款而而发生的的辅助费费用包括括手续费费等；D、 物业开办费费；E、 延期交房违违约金：因工程程延期而而造成的的业主入入住延期期产生的的违约金金；F、 退房违约金金：因工工程质量量而造成成的合同同违约金金；G、 业主质量索索赔：因因工程质质量而造造成的
25、业业主损失失赔偿；H、 应急维修费费用；I、 其他费用。4.3.22.9 期间费费用4.3.22.9.1 营销费用：A、营销推推广费：包括广广告设计计费、策策划顾问问费、销销售道具具与宣传传资料制制作费、现现场包装装费、广广告发布布费、活活动推广广费等；B、销售环环境改造造费：会会所、推推出销售售楼盘(含示范范单位)周围等等销售区区域销售售期间的的现场设设计、工工程、装装饰费；临时销销售通道道的设计计、工程程、装饰饰等费用用；C、售楼处处：包括括售楼处处设计费费、建安安工程费费、装修修、配饰饰、家电电等建设设费用及及物业费费、能源源费、饮饮品等维维护费用用；D、样板间间：包括括样板间间设计、装
26、装修、家家具、饰饰品以及及保洁、保保安、维维修费。主主体外搭搭设的样样板间还还包括建建造费用用；主体体内样板板间销售售后回收收的设计计、装修修、家具具、家私私等费用用，在主主营业务务收入中中单列或或单独记记录，考考核时从从总费用用中扣除除；E、政府强强制收费费项目：按规定定应由开开发商承承担的由由物业管管理公司司代管的的物业管管理基金金、公建建维修基基金或其其他专项项基金；F、空置房房物业管管理费；G、销售佣佣金及代代理费；H、营销人人员管理理费：营营销人员员薪金、保保险及福福利、办办公费、交交通费、差差旅费、水水电费、折折旧费、租租金费、诉诉讼费、公公证费、咨咨询费、审审计费、低低值易耗耗品
27、摊销销费、无无行资产产摊销、业业务招待待费、车车辆使用用费会议议费；I、品牌建建设与维维护费用用；J、售后服服务费：因营销销策划因因素引起起修复费费（应急急维修）、延延期交房房违约金金、退房房违约金金、业主主质量索索赔及入入住费用用等。K、物业前前期管理理费用；L、绿植租租摆；M、其他：上述未未涵盖事事项所需需支付的的费用。4.3.22.9.22 管理理费用：管理人人员的工工资、奖奖金、补补贴等人人工费以以及办公公费、印印花费、交交通费、差差旅费、水水电费、保保险费、折折旧费、租租金费、诉诉讼费、公公证费、咨咨询费、审审计费、低低值易耗耗品摊销销费、无无行资产产摊销、车车船使用用税、房房产税、
28、土土地使用用费、业业务招待待费、车车辆使用用费、董董事会经经费、会会议费、上上缴上级级集团管管理费等等费用。4.3.22.9.33 财务务费用：非资本本化利息息、金融融机构手手续费、利利息收入入冲抵费费、帐户户管理费费等费用用。4.3.22.10不可可预见费费上述4.33.2.2 4.33.2.7各项项费用合合计之和和的0.52%4.4会计计科目与与帐簿设设置 4.44.1“开发成成本”科目该科目核算算产品开开发过程程中所发发生的各各项费用用。各级级明细科科目的设设置详见见“房地产产成本核核算科目目明细表表”。成本管理软软件运用用成熟的的单位，可可以将明明细科目目仅设置置到二级级，三级级、四级
29、级明细数数据在成成本管理理软件中中保存。财务部负责定期组织与成本部门对相应数据进行核对，并保持一致。在各级明细细科目下下，应按按各成本本核算对对象设立立核算项项目，成成本核算算对象可可分级设立。成本核算对对象的具具体设置置参见下下图：项目 在建一一期 住住宅 商铺 在建二二期 写写字楼 拟开发发土地 项目开工前前，所有有成本均均在成本本核算对对象“拟开发发土地”中核算算；项目目开工后后，将已已开工部部分逐期期自“拟开发发土地”中转入入“在建期”。 4.44.2“开发间间接费”科目该科目归集集和分配配与项目目开发直直接相关关、但不不能明确确属于特特定开发发环节的的费用性性支出。这类费用先先归集，
30、再再按一定定标准分分配计入入各成本本核算对对象。各各级明细细科目的的设置详详见“房地产产成本核核算科目目明细表表”。4.4.33“完工开开发产品品”科目核算已开发发完成并并验收合合格的开开发产品品的库存存实际成成本。房地产成本本核算科科目明细细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地开发成成本按前述明细细参考前述明明细，可可调整各成本核算算对象成本核算对对象可分层次设设立。开发前期准准备费按前述明细细各成本核算算对象主体建筑工工程费按前述明细细各成本核算算对象主体安装工工程费按前述明细细各成本核算算对象小市政设施施费按前述明细细各成本核算算对象园林环境费费按前述明细细各成本核
31、算算对象配套设施费费按前述明细细各成本核算算对象开发间接费费按前述明细细各成本核算算对象自一级科目目开发间接费费转入开发间接费费项目名称工程管理费费定期转入开发成本资本化借款款费用完工开发产产品项目名称具体苑或栋栋或期以以及配套套资产名名称住宅、商铺铺、写字字楼、车车库及车车位、其其他4.5成本本费用的的归集与与分配4.5.11土地开发发成本一般能分清清成本核核算对象象的，可可直接将将土地成成本计入入特定的的成本核核算对象象中；如如果分不不清成本本核算对对象，可可先在“土地获获得价款款”之“待分摊摊成本”的核算算项目进进行归集集，然后后再在有有关成本本核算对对象间分分配；也也可以不不进行归归集
32、而直直接通过过设定分分摊方法法分配计计入有关关成本核核算对象象。有关关分配方方法如下下： 4.5.11.1按占占地面积积计征地地价、进进行补偿偿、缴纳纳市政配配套费时时的分配配方法方法一：先先按小区区的占地地面积将将土地成成本分配配到各小小区；再再将分配配到各小小区内的的土地成成本，按按小区内内房屋等等成本核核算对象象和道路路、广场场等公用用场所的的占地面面积进行行直接分分配；然然后将分分配到小小区内道道路、广广场等公公用场所所占地面面积的土土地成本本，按房房屋等成成本核算算对象的的占地面面积进行行间接分分配，计计入房屋屋等成本本核算对对象的的的开发成成本；房房屋等成成本核算算对象的的直接分分
33、配数加加间接分分配数，即即为该房房屋等成成本核算算对象应应负担的的土地成成本。方法二：也也可将公公用占地地面积先先分摊到到房屋等等成本核核算对象象的占地地面积上上，房屋屋等成本本核算对对象自身身的占地地面积加加分摊的的公用占占地面积积，再乘乘以单位位面积的的土地成成本来分分配。最终上述各各项分摊摊原则按按可销售售面积来来分摊4.5.11.2按建建筑面积积计征（或或补偿）时时的分配配方法：按成本本核算对对象的建建筑面积积来分摊摊。4.5.22开发前前期准备备费、主主体建筑筑工程费费、主体体安装工工程费、小市政设施费、园林环境费、配套设施费能够分清成成本核算算对象的的，可直直接计入入成本核核算对象
34、象的相应应成本项项目；应应由两个个或两个个以上的的成本核核算对象象负担的的费用，再再按下表表所示分分摊标准准分配计计入各成成本核算算对象：成本项目分摊标准开发前期准准备费按可售面积积分摊主体建筑工工程费按可售面积积分摊主体安装工工程费按可售面积积分摊小市政设施施费按可售面积积分摊； 园林环境费费按可售面积积分摊； 配套设施费费按可售面积积分摊4.5.33开发间间接费4.5.33.1应先先通过“开发间间接费”科目分分项目归归集开发发间接费费的实际际发生数数，在每每月（季季）末，根根据其实实际发生生数按一一定标准准分配计计入各开开发项目目的各成成本核算算对象。4.5.33.2车位位及车库库、其他他
35、配套设设施及留留作自用用的固定定资产，均均不分配配开发间间接费。4.6成本本核算工工具成本管理软软件是成成本核算算的主要要工具，而金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据应由成本管理软件引入。4.7成本本报表成本报表是是成本信信息管理理的中心心，通过过成本报报表可动动态了解解项目成成本总体体情况、与与目标成成本的偏偏差情况况、成本本管理中中存在的的问题等等信息。各各项目公司司都应按按公司的的要求定定期、完完整、详详细、动动态的编编制成本本报表及及情况说说明。第五章 附附则5.1本办办法未涉涉及或未未尽的成成本核算算事项，按按国家或或公司成成本管理理的规定定执行。5.2 本本办法自自发布之之日起
36、实实行，原原关于于印发的通知知(永永泰发20007551号)相应废废止。5.3 附附件：“开发成本”科目编号一览表附件：“开开发成本本”科目编编号一览览表科 目 名名 称编 号开发成本401土地开发成成本401.001政府地价及及市政配配套费401.001.001红线外市政政设施费费401.001.002合作款项401.001.003拆迁补偿费费401.001.004开发前期准准备费401.002勘察设计费费401.002.001报批报建费费401.002.002三通一平费费401.002.003临时设施费费401.002.004咨询费401.002.005审图费401.002.006其他40
37、1.002.999主体建筑工工程费401.003基础工程401.003.001结构及粗装装修工程程401.003.002门窗工程401.003.003公共部位精精装修 401.003.004户内装修401.003.005主体安装工工程费401.004室内水暖气气电401.004.001设备及其安安装费401.004.002弱电工程401.004.003其他工程401.004.999小市政设施施费401.005室外给排水水工程费费401.005.001小市政热力力工程费费401.005.002室外燃气外外线工程程费401.005.003室外消防工工程费401.005.004电力工程费费（高基基）
38、401.005.005电力工程费费（低基基）401.005.006室外智能化化工程费费401.005.007道路工程401.005.008市政接口费费401.005.009其他费用401.005.999园林环境费费401.006绿化建设费费401.006.001建筑小品401.006.002道路（除主主干道）及及广场建建设费401.006.003围墙建造费费401.006.004室外照明401.006.005室外背景音音乐401.006.006室外零星设设施401.006.007其他费用401.006.999配套设施费费401.007游泳池401.007.001会所401.007.002幼儿园
39、401.007.003学校401.007.004球场401.007.005电信模块局局401.007.006弱电、消防防控制室室401.007.007自来水管理理房401.007.008居委会用房房401.007.009警务站401.007.110邮政局用房房401.007.111人防用房401.007.112地下车库401.007.113车站建造费费401.007.114垃圾转运站站401.007.115物业管理用用房401.007.116社区医疗站站401.007.117再生资源回回收站401.007.118其他401.007.999开发间接费费401.008职工薪金、保保险及福福利401
40、.008.001劳动保护费费401.008.002午餐费401.008.003交通补助401.008.004出租车费401.008.005电话费401.008.006话费补助401.008.007办公费401.008.008会议费401.008.009培训费401.008.110差旅费401.008.111车辆使用费费401.008.112招待费401.008.113水费401.008.114电费401.008.115燃气费401.008.116物业费401.008.117招聘费401.008.118保险费401.008.119税金401.008.220劳务费401.008.221评估费401.008.222咨询费401.008.223审计费401.008.224诉讼费401.008.225律师费401.008.226公证费401.008.227担保费401.008.228租赁费401.008.229工程间接费费401.008.330资本化利息息401.008.331物业开办费费401.008.332延期交房违违约金401.008.333退房违约金金401.008.334业主质量索索赔401.008.335应急维修费费用401.008.336工会经费401.008.337其他401.008.999