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1、21年房地产估价师历年真题5篇21年房地产估价师历年真题5篇 第1篇目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。 某在建工程的土地使用权是2022年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为
2、每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3至2022年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售
3、税费分别为售价的2和6。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2022年6月30目的正常购买总价。(10分)正确答案：设该在建工程的正常购买总价值为P一、继续完成后的 总价值1未来受益年限n=40-1-2-3=36年2未来年纯收益现值之和3装修及大修费用现值之和 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。（）答案：错解析：本题考查的是投资与成本。对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。 拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年限给予适当补偿
4、。A重置价值B残存价值C市场价值D市场评估价值正确答案：B 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题5篇 第2篇 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。A 1250B1750C2050D2150正确答案：B下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样答案：D解析：本题考
5、查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。 我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资适合作为一种长期投资，关于其原因分析，错误的是（）。A、土地不会毁损B、地上建筑物有耐久性C、变现性差D、土地使用期年限较长答案：C解析：考点:房地产投资概述。选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产适于进行长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性
6、。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。业主选聘和解聘物业服务企业，需要经( )同意A.业主委员会B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主C.占总人数过半数的业主D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主答案：D解析：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。21年房地产估价师历年真题5篇 第3篇以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨
7、方式提供国有土地使用权的，核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。 下列（ ）是货币政策的中间目标。A稳定物价B国际收支平衡C货币供应量增加D利率稳定E实现充分就业正确答案：CD 房地产投资收益包含（ ）。A等效租金B转售收益C转售增值收益D有效租金E效益租金正确答案：ACAC在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。按决策性质不同划分的投资决策类型包括（）决策。A业务型B风险型C确定型D群体型E不确定型答案：B,C,
8、E解析：决策可以划分的类型包括：按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。国家重点扶持的*、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。21年房地产估价师
9、历年真题5篇 第4篇 某地区某类房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日为100)。其中有一房地产在2022年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为( )元/m2。A2121B2200C1819D2242正确答案：B甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2022年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均
10、层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2022年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2022年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。甲公司的经营行为中，形成民事法律关系的为（）。A、住宅预售 B、向银行借款 C、发行公司债券 D、申请住宅预售许可答案：A,B,C解析：本题考查的是民事法律关系。民事法律关系是指由民法调整、确认或保护的社会关系。参见教材P4
11、01。按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。 ( )答案：对解析： 新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场正确答案：B答案 B 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。A、 政府B、 建造商C、 开发商D、 物业管理企业答案：C解析：因为个
12、人住房贷款业务信用风险涉及购房人和开发商两方面。21年房地产估价师历年真题5篇 第5篇实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）。A、风险收益B、风险损失C、风险报酬D、最大期望收益答案：C解析： 本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。（）答案：对解析：考点:选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易
13、实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202227号)规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为30%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为20%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于股票基本特征的是( )。A、 稳定性B、 决策参与性C、 流通性D、 非返还性答案：D解析：股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。