宝山月浦项目报告5027.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.宝山月浦项目报告市场、建议前言报告针对上上海宝山山区月浦浦镇项目目二期进进行市场场评估。报告将给出出市场面面阐述及及分析，项项目定位位建议，项项目操作作流程建建议。以下为报告告整体思思路：项目宝山市场发展特殊性上海四大产业区房市分析宝山市场详细数据分析月浦市场分析项目运作建议项目定位壹、项目概概览一、地理位位置马 桥 河本 案在建商业已有建筑春雷路德都路绥化路富锦路二、项目指指标建筑面积（万万M2）20(总)容积率1.3房型面积（万MM2）户数2R95390

2、3R125-113070复式150-118092三、环境、生生活机能能及成熟熟度阐述述环境 项目处于宝宝山区，总总体环境境较差。 由于周边有有月浦镇镇公园，局局部小环环境尚可可。 周边地块处处于开发发状态，道道路系统统正在改改建、扩扩建中，因因此，目目前环境境较差，但但未来生生活品质质将有较较明显提提高。生活机能 周边生活机机能基本本依靠月月浦镇商商服设施施。 未来项目将将与一大大型商业业广场隔隔路相望望。 目前项目周周边小交交通环境境一般，受受到整体体改造、改改建的局局限。 “十五”计计划中轨轨道交通通三号线线，便捷捷的交通通指日可可待。 未来富锦路路，春雷雷路等干干道的兴兴建与扩扩建将极极

3、大改善善出入的的便捷度度。 由于月浦镇镇整体规规模较小小，因此此，针对对项目来来说，其其公共服服务设施施相对比比较完整整。成熟度 由于宝钢企企业的入入住，区区域发展展较早，成成熟度较较高。 月浦镇、宝宝山镇等等传统城城镇人气气旺盛。四、项目特特点内部 地块区域地地段优势势较强 地块量体较较瘩，具具备较强强可塑性性 产品品质符符合区域域产品，但但未来产产品力可可能不够够外部 整体商服设设施良好好，生活活机能较较为成熟熟 整体生活环环境适度度，生活活品质一一般 未来周边交交通环境境发达，出出入上海海市中心心及浦东东陆家嘴嘴等地便便捷 轨道交通的的投入使使用，将将很大程程度上增增加其出出入便捷捷性

4、周边房产市市场处于于开发高高峰期，周周边竞争争压力较较大贰、宝山市市场初步步概览综观宝山市市场（元/M22）宝山市场分分区状况况 根据早期宝宝山市场场发展重重点乡镇镇及目前前宝山房房产市场场集中区区域来看看，宝山山镇市场场产品主主要集中中于中部部及南部部区域。 从宝山中部部及南部部区域来来看：宝山南部区区域： 50000元元/M22宝山中南部部区域：38000元/M2宝山中北部部区域：40000、550000元/MM2宝山市场分分布特点点 由上述表象象可见，区区域市场场价格呈呈现跳跃跃分布。 按中心区辐辐射发展展规律，宝宝山市场场应呈现现由南向向北价格格依次递递减。宝山市场格格局支撑撑 综观市

5、场分分布特点点，中北北部区域域市场客客源支撑撑强劲。 其发展格局局与南部部区域的的依托市市中心发发展格局局不同。宝山北部钢钢铁产业业对区域域房产市市场发展展起到相相当推动动作用。由上述分析析可得出出上海四大产业区房产市场分析时间上的对比空间上的对比预测四大产业区未来状况对比得出本区域竞争力由类似性及共同规律，预测本项目未来走势由竞争力强弱，推出本项目未来发展空间范围给出项目未来发展大框架叁、上海四四大产业业区房产产市场剖剖析一、产业结结构及分分布围绕市中心心从东南南西北四四大方位位来看：方位产业结构东外高桥保税税园区物流流南闵行化工工工业园化工工西嘉定汽车工工业园汽车车北宝山钢铁工工业园钢铁铁

6、注：为本本项目所所在区域域二、各区域域时间轴轴及空间间轴对比比1、产品比比较分析析外 高 桥 保 税 园 区早期目前未来未来该区域域产品将将随土地地等条件件限制，其其产品结结构演变变为：小小高层、高高层产品品为主流流，多层层产品为为辅闵 行 化 工 工 业 园早期目前未来未来该区域域产品主主导产品品仍将走走公寓产产品市场场，配合合轨道线线的不断断发展，小小高层产产品将成成为主力力市场嘉 定 汽 车 工 业 园早期目前未来未来该区域域产品将将形成分分化发展展，不同同区域将将形成特特有的产产品形态态，但整整体产品品主流将将为多层层、小高高层宝 山 钢 铁 工 业 园早期目前未来由于宝山整整体环境境

7、不佳，且且高端客客源倾向向度较低低，因此此，别墅墅市场发发展将受受较大限限制；多多层产品品鉴于价价格等因因素，市市场接受受程度高高，因此此，多层层产品在在未来相相当长时时期内仍仍将有相相当分额额；受到到土地发发展限制制等共同同规律，小小高层市市场的市市场占有有率将有有明显提提高小结 早期各区域域产品基基本都以以多层为为市场主主流。 嘉定汽车工工业园凭凭借自身身良好的的自然条条件及虹虹桥别墅墅区的影影响，早早期市场场则以别别墅为主主。 多层产品由由于性价价比相对对较高，确确立了市市场主导导地位。 市场发展至至目前，由由于市场场客源购购买力、区区域化概概念的淡淡化、上上海整体体市场发发展的需需求、

8、土土地稀有有性的体体现等多多方面因因素影响响，其小小高层产产品逐渐渐进入市市场，同同时认可可度明显显上升，市市场分额额加大。 未来小高层层产品的的开发力力度将不不断加大大，成为为市场主主流产品品。针对本项目目 鉴于本项目目所在宝宝山中部部偏北区区域的位位置来看看，区域域内目前前仍然由由多层产产品占据据主导，项项目目前前推出多多层产品品将很好好地迎合合市场，为为去化带带来有利利条件。 从整体市场场来看，未未来项目目的定位位方向应应偏重于于小高层层与多层层结合的的多元化化产品，在在降低市市场风险险的同时时，兼顾顾了利润润的扩大大及产品品品质的的上升。2、价格比比较分析析区域价格演变图图分析外高桥保

9、税税园区20012002目前20003000400050006000260032004000两年涨幅达达到500%以上上，由于于其物流流产业的的附加值值较高，因因此，在在一定程程度上对对房产市市场的影影响要稍稍大于其其他产业业的推动动作用，但但其作用用在近期期趋缓闵行化工工工业园目前2000300040005000600036004000450020012002目前两年涨涨幅只有有25%左右，从从侧面反反映，区区域产业业对房产产市场影影响较小小，且其其影响作作用逐渐渐消失嘉定汽车工工业园目前2000300040005000600025003000350020012002区域市场涨涨幅逐渐渐变小

10、，但但年价格格增长绝绝对量平平稳，平平均保持持5000元/年年的增长长量宝山钢铁工工业园目前2000300040005000600025003100380020012002价格涨幅保保持在225%左左右，年年增长量量放大，220022年单年年增长了了近7000元/M2左右，在在区域产产业的大大力推动动下，市市场前景景看好小结 四大产业园园区房产产市场都都保持增增长势头头。 闵行化工工工业园由由于基数数高，目目前市场场价格增增长幅度度相对较较低，同同时，在在其产业业影响方方面，由由于化工工产业其其对房产产市场来来说，附附加值较较低，因因此市场场产品价价格涨幅幅相对较较小。 本项目所在在宝山区区域

11、及嘉嘉定汽车车园的客客源支撑撑强劲，因因此，在在一定程程度上，极极大地推推动房产产市场产产品价格格的节节节攀升。 鉴于目前上上海购房房政策推推出主要要针对高高价位市市场及投投资客，同同时，其其政策影影响效应应并未充充分体现现，因此此，预计计区域价价格将仍仍有较强强劲的上上升势头头。针对本项目目2004年年2005年年区域价格4500元元/M224800元元/M223、客源比比较分析析早期 目前 未来来外高桥保税税园区主要为动迁、由产业进驻及当地客源本区域与外区域客源相结合的客源构成有部分外区域客源进驻，主要受金桥辐射闵行化工工工业园环境改造后，外区客源大量导入主要为动迁、由产业进驻及当地客源区

12、域客分额将减少，成为多元化客源构成嘉定汽车工工业园当时主要集中了相当部分高层别墅客源未来将仍以产业客源及当地客源为主汽车产业带来丰富的客源支撑宝山钢铁工工业园主要为本地及宝钢等企业的客源支撑未来客源仍将主要依靠产业带来的消费层区域80%以上为宝钢客源，部分周边客源小结 由上述表述述可见，早早期各区区域客源源主要依依靠当地地及强劲劲的产业业客源支支撑。 随市场不断断发展，外外高桥保保税园区区、闵行行化工工工业园客客源结构构明显改改变，产产业客源源的支撑撑分额下下降。 宝山钢铁工工业园客客源仍保保持基本本不变，产产业强大大的客源源支撑为为区域市市场注入入相当强强的生命命力。针对本项目目 经过发展，

13、本本项目区区域发展展逐渐区区别于外外高桥保保税园区区、闵行行化工工工业园等等区域，产产业客源源仍是主主导层。 宝钢等产业业的客源源支撑为为本项目目的主力力客源方方向。 项目周边、月月浦镇居居民等将将成为项项目的辅辅助客源源层。 宝钢客源处处于长期期温和释释放中，未未来区域域开发力力度不断断加大的的同时，客客源来源源单一的的劣势将将明显显显现。 未来区域产产品去化化将有相相当压力力。三、比较分分析总结结及范围围框定在价格上本项目所处处宝山中中北部区区域市场场价格上上扬存在在较大空空间，项项目价格格塑造力力较强。在产品上本项目多层层产品及及小户型型的市场场机会点点较多，预预期市场场去化阻阻力不大大

14、。在客源上目前市场客客源量较较为丰富富，未来来客源分分流变大大，客源源支撑将将减弱，项项目有一一定风险险。项目价格定定位范围围4000元元/M2245500元元/M22项目价格缩缩小定位位价格定位范围确立宝山市场细化分析及月浦镇市场综观价格定位范围缩小肆、宝山区区总体市市场概述述一、 市场供需状状况批准预售面面积（万M2）已登记预售售面积（万M2）批准预售面面积：已登记预售售面积2000年年一季度33.611126.33125.322112.2211：0.7751：0.886二季度35.45534.0771：0.996三季度46.64433.0991：0.771四季度10.61119.7331

15、：1.8862001年年一季度13.211147.33527.899127.2221：2.1111：0.886二季度54.14430.3331：0.556三季度47.21132.2991：0.668四季度32.79936.7111：1.1102002年年一季度27.300212.44433.100183.6661：1.2201：0.886二季度51.80051.6771：1.000三季度45.76642.5881：0.993四季度87.58856.3111：0.6642003年年一季度38.25538.25551.68851.6881：1.3351：1.335分析： 商品房供应应量逐年年上升，

16、并并有效带带动了需需求市场场的放量量，整体体呈现出出供需两两旺的良良好态势势。 供求结构逐逐步趋于于平衡，前前几年供供略大于于求的局局面，在在20002年发发生逆转转，上半半年呈现现求略大大于供的的良好态态势。 宝山房产市市场供应应存在上上半年供供应量不不足，而而居民购购房踊跃跃的特征征，导致致供求离离散度较较大。附表：近年年宝山区区房地产产与全市市市场比比较批准预售面面积（万M2）已登记预售售面积（万M2）批准预售面面积：已登记预售售面积2000年年全市1549.171558.21：1.001宝山区126.331112.2211：0.886所占比例（%）8.157.202001年年全市165

17、9.151831.831：1.110宝山区147.335127.2221：0.886所占比例（%）8.886.942002年年全市261024761：1.003宝山区212.444183.6661：0.886所占比例（%）8.17.42 宝山区房地地产市场场历年来来并非是是上海市市场的主主流区域域。其历历年的商商品房供供应量、需需求量比比例尚不不足全市市的一成成。二、价格走走势附图：宝山山区商品品住宅价价格走势势图分析： 宝山住宅均均价排位位为上海海12个个行政区区的末次次。 宝山房价长长期处于于低位震震荡，价价格始终终保持在在26000-229000元/MM2。 自20000年以来来，宝山山

18、房价逐逐渐上扬扬，并于于20001年三三季度突突破30000元元/M22大关。附图：商品品住宅价价格走势势图分析： 宝山区由于于地理位位置较为为偏远，房房价始终终较低，与与全市均均价差距距较大（110000-17700元元/M22），并有有逐渐放放大之势势。 从近年来全全市房价价来看， 20000年至至20003一季季度房价价上涨113977元/MM2， 涨涨幅达336.44%。其其中，220022-20003年年涨幅最最为明显显，达到到13.03%。 相对而言，宝宝山区房房价上涨涨速度较较慢，三三年半来来房价上上涨6885元/M2，涨幅幅为244.4%。其中中，涨幅幅最明显显的20002-2

19、0003年为为11.9%，其其上涨幅幅度接近近全市水水平。（三）商品品房成交交状况n 主力成交均均价 主力单价范范围25500-40000元/M2，单套套单价峰峰值显示示稳定，锁锁定为335000元/MM2。 各季均值在在35000元/M2左右浮浮动，该该均价不不但是区区域房地地产综合合品质的的反映，也也显示出出该区房房地产市市场处于于全市的的地位。n 主力成交单单套面积积 单套面积呈呈现出双双峰值，分分别为990-1130MM2。 各季单套面面积均值值维持在在1077M2左右，与与单价均均值的稳稳定态势势相呼应应。n 主力成交单单套总价价 主力范围各各季均锁锁定为220-550万元元/套，各

20、各季比重重在922%左右右。 各季峰值维维持在330万元元/套，220022年一季季度的比比重达到到50.4%，可可见该峰峰值在区区域内处处于高成成交比重重。 单套总价均均值呈现现出稳定定运行的的态势，均均值在332-333万元元套的范范围内，在在全市处处于较为为低下的的位置。附表：宝山山区商品品住宅各各项成交交指标2001年年一季度2001年年二季度2001年年三季度2001年年四季度2002年年一季度单套单价（元/M22）范围百分比峰值百分比2000-3000088.699300038.2662000-3000097.455300035.7882000-3500097.633300037.

21、7442500-3500089.011300034.1332500-3500091.822300037.988单套面积(M2)范围百分比峰值百分比90-1110/113063.1559026.99990-1110/113059.7339028.430-1110/113066.0339022.66690-1110/113068.4339027.75590-111060.6339033.999单套总价(万元/套套)范围百分比峰值百分比20-40092.1443045.06620-40090.444304620-40088.8663040.98820-50097.93042.75520-40090.

22、3443050.4均值单价（元/M2）单套面积（MM2）单套总价（万万元/套套）2832108.99330.8552967109.11532.3993043107.88932.8333031107.44732.5882999107.11332.133二、区域市市场（一）区域域市场分分布1、宝山中中心地区区n 区位：地处处宝山区区东部，涵涵盖了宝宝山镇、吴吴淞镇、友友谊新村村街道、海海滨新村村街道。n 区域概述 临近宝山钢钢铁（集集团）公公司，属属吴淞工工业区规规划范围围。 整个区域以以同济路路为界，划划分为东东西两块块。东块块以商业业、居住住区为主主，发展展较为成成熟；西西块以工工业区为为主，

23、区区域环境境较差。 交通较便利利，随着着轻轨明明珠线宝宝山延伸伸段工程程、外环环线越江江工程的的完工，届届时将有有效地加加强本区区与外界界的联系系。 房地产市场场发展较较成熟，市市场发展展趋势良良好。2、月浦镇镇n 区位： 地地处宝山山区东北北部，紧紧邻宝山山钢铁（集集团）公公司。n 区域概述 受宝山钢铁铁（集团团）公司司的带动动，镇区区得到发发展。 镇区内环境境相对较较差，大大部分地地区仍以以农田为为主。 镇区内房地地产发展展相对较较晚，镇镇内居民民以宝钢钢职工为为主。 区域内主要要依靠蕴蕴川路、江江杨北路路两条交交通主干干道，进进行对外外联系。3、共康地地区n 区位： 地地处宝山山区南部部

24、，距市市区较近近，与闸闸北、虹虹口区相相接壤。n 区域概述 本区依靠地地理位置置的优势势，发展展较为成成熟。 区内居住区区集中，生生活环境境较好。 作为闸北彭彭浦新村村的延续续，房地地产市场场发展较较成熟，市市场反映映较为热热烈。 受共和新路路高架、地地铁一号号线延伸伸工程即即将竣工工通车的的利好消消息促进进，房地地产市场场未来前前景良好好。4、高境、淞淞南地区区n 区位：地处处宝山区区东南部部，与虹虹口、杨杨浦区相相接壤，距距市区较较近。n 区域概述 区域内存在在大片工工业区和和仓储用用地，集集装箱堆堆场分布布较广。 居住区数量量有限、规规模不大大，生活活环境还还有待进进一步改改善。 区域交

25、通主主要逸仙仙路高架架，随着着轻轨明明珠线宝宝山段工工程的实实施，未未来交通通将得到到很大缓缓解。5、顾村、杨杨行地区区n 区位：位于于宝山区区中部。n 区域概述 区域环境较较差，有有大片地地块属于于为开发发阶段。 区域交通不不便捷，公公共交通通比较匮匮乏，虽虽为主干干道的蕴蕴川路，目目前运营营能力尚尚显不足足。 生活机能不不成熟，商商服设施施均集中中在镇中中心。 房地产市场场发展受受交通因因素影响响较大。6、大华地地区n 区位：位于于宝山区区的最南南部，距距市区最最近，与与闸北、普普陀两区区相接壤壤，区位位优势较较明显。n 区域概述 依托地理优优势，发发展起步步时间早早，目前前区内发发展已极

26、极为成熟熟。 上海北部地地区的大大型居住住区，目目前总规规模已达达1200万M22。房地地产市场场表现活活跃。 商服完善，生生活机能能成熟。 公共交通发发达，随随着地铁铁M7线线（规划划中）的的通车，将将进一步步提高区区域交通通便捷度度。7、祁连镇镇n 区位：位于于宝山区区西南部部，与普普陀、嘉嘉定区相相接壤。n 区域概述 大部分地区区为工业业区，区区域环境境待进一一步改善善。 上海大学新新校区位位于本区区的东部部，周边边环境相相对较好好。 商服设施主主要集中中在镇中中心和上上海大学学周边。 房地产主要要围绕上上海大学学进行开开发。 区域交通尚尚不完善善，随着着地铁MM7线（规规划中）的的通车

27、，交交通状况况有望得得到改善善。（二）区域域竞争市市场分析析根据区域市市场发展展的成熟熟度和未未来发展展潜力，选选定了三三大区域域进行简简要的竞竞争比较较分析。宝山中心及周边边地区共康地区大华地区区域特征1、 居住区成熟熟，生活活设施完完善。2、 公交线路众众多，水水陆交通通便捷。3、 未来有轨道道交通经经过（轻轻轨明珠珠线延伸伸工程）。1、 受闸北彭浦浦居住区区北沿，发发展较成成熟。2、 众多大型商商服设施施进驻，生生活便利利性大幅幅提高。3、 公交系统较较发达。4、 有轨道交通通（地铁铁一号线线延伸段段）。1、 起步早，发发展时间间较长。2、 大型居住社社区，发发展成熟熟。3、 商服设施完

28、完善，生生活机能能强。4、 公交系统较较发达。5、 轨道交通规规划（MM7线）。楼市行情（元/M22）3600-530004000-450004400-53000产品形态多层为主，部部分小高高层代表个案四季花城住友宝莲花花园岭南雅苑城投世纪名名城美树铭家康泰新城大华公园世世家多摩园景客源来源1、 区域内部客客源为主主。2、 宝钢集团内内部职工工。3、 部分外地客客源。1、 区域内部客客源为主主。2、 彭浦新村客客源。3、 市区内因旧旧城改造造而外迁迁的客源源。4、 部分外地客客源。1、 区域内部客客源为主主。2、 市区内因旧旧城改造造而外迁迁的客源源。3、 部分普陀、闸闸北、嘉嘉定客源源。4、

29、 少量外地客客源。三、项目周周边市场场分析（一）产品品分析1、产品形形态公寓型产品品n 多层：目前前为市场场主力产产品，市市场接受受度普遍遍较高。n 小高层：市市场次主主力产品品，随着着开发地地块的逐逐渐减少少，土地地开发强强度加大大，未来来将成为为市场主主力。该该类产品品目前市市场接受受尚存在在一定抗抗性。n 高层：为目目前市场场的空白白产品。别墅、类别别墅型产产品n 类别墅产品品：主要要为联排排别墅，目目前在推推个案仅仅1个“锦锦秋加州州花园”。其他他产品形形态尚未未出现，如如叠加别别墅、双双拼别墅墅。n 别墅产品：即独幢幢别墅，目目前为市市场空白白点。2、面积配配比房型面积（M2）户数（

30、户）比例（%）1R60-700100.42R80-9001408695.534.491-100030512.1101-11101726.8111-112025210.03R100-111017011976.747.4111-112032713.0121-113030612.1131-114029611.7141-1160983.94R130-11401004.0复式150以下下1313485.213.8150-1170873.4171-22001084.3200以上上220.9总计2524100n 市场供应主主力房型型为3RR，市场场比例达达到477.4%；次主主力房型型为2RR，市场场比例达

31、达到344.4%。n 复式产品比比例上升升明显，市市场供应应已经超超过100%。n 主力2R的的面积段段主要控控制在991-1100MM2，这与与宝山区区总体市市场供应应情况完完全吻合合。n 主力3R的的面积段段为1111-1140MM2，这与与宝山区区总体市市场供应应情况（1130MM2左右）基基本吻合合。n 复式产品面面积基本本全控制制在2000M22以下，这这与区域域内市场场购买力力有关。（二）价格格分析1、均价n 项目周边个个案价格格普遍较较高，市市场均价价在30000-36000元/M2。与宝宝山区整整体均价价相对比比要高出出3000-4000元/M2，这主主要是与与本区域域生活机机

32、能成熟熟、交通通便捷度度高有关关。n 部分个案因因地理位位置较佳佳、产品品品质较较高，使使价格跃跃升至440000元/MM2以上。2、总价户型总价1R2R3R4R复式总计户数（户）比例（%）户数（户）比例（%）户数(户）比例（%）户数（户）比例（%）户数（户）比例（%）户数（户）比例（%）25万以下下100.4100.425-3001465.81465.831-35532713.0401.636714.636-4001646.540916.2502.062324.741-4551867.434313.61004.062925.046-500461.71315.220.11797.051-555

33、1756.91144.528911.456-600361.4712.81074.261-655552.2471.91024.165万以上上80.3642.5722.8合计100.486934.4119747.41004.034813.82524100n 可以很明显显的看出出，目前前市场处处于低位位运行之之中，所所推个案案总价全全部集中中在655万元/套以下下。n 总价主力段段集中在在36-45万万元/套套，与宝宝山区总总体市场场比较，要要高出110万元元/套，这这主要是是由均价价较高而而引起的的。n 主力价格段段36-45万万元/套套，主要要是由33R所构构筑的。该该价格段段中共推推出约112

34、522套，其其中3RR推出量量约为7752套套，比例例达到660%以以上。n 31-355万元/套的价价格次主主力段，则则是由22R所构构筑，22R供应应比例接接近900%。中高价位市市场供应应比例较较少，将使区内的的中高价价位客源源有所外外流。（三）去化化分析n 市场总体去去化状况况良好，总总去化率率达到885%以以上。n 从总价需求求状况来来看，市市场供应应主力、次次主力依依次为336-445和331-335万元元/套的的中高价价位户型型，整体体去化情情况良好好。n 由于总价原原因，22R的去去化明显显快于33Rn 平层为市场场主要产产品格局局，接受受度高；近期有有错层产产品推出出，接受受

35、度有待待市场检检验。（四）客源源分析n 市场客源的的区域性性明显，宝宝钢职工工为市场场购房的的绝对主主力。n 宝山镇由于于独特的的地理位位置，客客源构成成逐步趋趋于多元元化。除除宝钢职职工外，区区域机关关公务员员和部分分崇明客客源也对对市场去去化起了了强有力力的支撑撑。n 在区域客源源独支一一面的情情况下，外外地客源源也正逐逐步崛起起，据不不完全统统计，其其比例已已接近两两成。四、市场总总结（一）市场场小结n 宝山区市场场在上海海总体市市场中所所占份额额不高。n 宝山市场长长期处于于低位运运行，造造成中高高价位客客源外流流。n 进入20002年以以来，市市场去化化状况良良好，需需求市场场得到放

36、放量。n 客源相对单单一化，区区域客源源比例较较高，客客源购买买力相对对有限。n 外地客源比比例较高高，所占占比例已已接近220%，排排位在闵闵行、浦浦东之后后，居全全市第三三。（二）市场场未来趋趋势n “轨道效应应” 将逐逐步显现现。依靠规划建建造的轨轨道交通通，缩短短与市区区的距离离感。房房地产开开发将以以轨道交交通为主主轴，以以成熟社社区为辅辅助面，类类似早期期闵行房房地产市市场发展展模式。n 楼市价格有有再度上上扬的可可能。随着“轨道道效应”的产生生，以及及宝山区区域价格格长期在在低位运运行的特特点，未未来楼市市价格的的涨幅会会明显拉拉大。举例：闵行行区楼市市在19996年年地铁一一号

37、线刚刚运营时时，价格格仅为220000元/MM2左右，而而现在闵闵行地铁铁沿线各各案已达达到了440000-45500元元/M22，其价价格涨幅幅可见一一斑。肆、项目定定位及运运作建议议一、项目机机会点与与风险点点机会点 从宏观背景景看，上上海房地地产业整整体进入入一个高高速发展展的时期期，居民民购房热热情高涨涨，投资资比例增增加，市市场呈现现价升量量增的良良好态势势。 就宝山整体体市场而而言，宝宝山房产产市场近近年来得得到突飞飞猛进的的发展，价价格持续续上涨；但同时时，宝山山价格仍仍然处于于上海112个行行政区的的末次，使使得价格格有较大大的上升升空间。 从项目周边边的状况况来看，宝宝山新城

38、城西区的的规划，以以及四纵纵二横二二线快速速连接市市中心道道路体系系的规划划，无疑疑给本项项目较大大的想象象空间。 开发商在当当地拥有有较高的的知名度度，对本本项目同同样形成成机会。 宝钢集团对对于本项项目一方方面增强强了客源源支持，另另一方面面增加品品牌知名名度。 区域小环境境的逐步步成熟，加加强了生生活的便便利性，能能在很大大程度上上吸引有有效客源源。风险点 就市场而言言， 从客源面看看，宝山山镇周边边市场相相对于上上海其他他区域客客源区域域性强，同同时市区区客源的的导入存存在一定定的难度度，本项项目将直直接面临临区域客客源支撑撑是否充充足的问问题。 从未来市场场的潜在在竞争看看，项目目周

39、边随随着宝山山新城的的规划，将将会有多多个大量量体个案案推向市市场（如如海德花花园、四四季花城城等），对对本项目目的冲击击不可忽忽视。二、市场切切入点 四纵二横二二线，快快速连接接市中心心地处江杨北北路以西西、绥化化路以北北，马路路桥河南南畔正位于宝山山新城西西区经济济文化中中心北向向显要位位置，瞩瞩目未来来同济路、江江杨北路路、杨泰泰路、蕴蕴川路、友友谊西路路、外环环线条条畅畅通无阻阻地铁一号线线（在建建中）、轻轻轨明珠珠线（在在建中）双双面环抱抱，快速速拉近与与市中心心的时间间距离四纵二横二二线黄金金交通网网，一块块生机勃勃勃的生生活乐土土图片 新城西区（NEW CENTER BAOSHA

40、N）上海整体“一城九九镇”的规划划重点范范围划定定宝山新城西西区长远远发展计计划浮出出水面以杨泰路、江江杨北路路地区为为规划核核心地段段商业、金融融、服务务、贸易易、教育育、娱乐乐、休闲闲等配套套应有尽尽有博物馆、展展览馆、图图书馆等等文化场场所即将将拔地而而起新城西区的的辐射地地带，一一个理想想的生活活乐园三、客源倾倾向定位位客源组成客源锁定 有效吸引区区域内中中等阶层层客源 作为世界5500强强之一的的宝钢集集团，拥拥有111万职工工，房产产总体需需求量大大，并且且具有较较强的购购买能力力。 通过市场调调研显示示，宝山山房产市市场（尤尤其以中中北部）客客源区域域性明显显，以本本区域客客源为主主要消化化力量。 加强吸引市市区客源源 随着轨道交交通北延延的逐步步实施，以以及宝山山整体规规化的圈圈定，越越来越多多的市区区客源在在上海主主城区价