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1、前 言泸州绿地商城位于泸州传统商业区“水井沟商圈”，从产品本身所处地理位置来看，这个项目应该是受到投资者或经营户追捧的商业物业项目。但从项目开盘以来却并未出现火暴的销售场面，而本承诺客户的2002年6月的开业时间也一拖再拖，在已购房客户中造成了一定的负面影响。究其原因，有项目本身规划设计的问题，也有不结合当地、当时房地产开发以及商业发展规律盲目立项的问题。要想从根本上解决项目当前的销售困难，必须对整个泸州市场的商业物业开发状况；商业物业销售模式；商圈构成；未来商业发展趋势等多方面进行详实而细致的研究以便能在销售环节重新提出可操作的方案而引起市场目标客户的关注。XX物业顾顾问有限限公司受受邀成为
2、为绿地商商城项目目的销售售代理，在在开始正正式销售售前，将将从专业业的角度度对项目目进行研研究并得得出一系系列的解解决方案案，本报报告就是是基于这这样的前前提而产产生的。整个报告分分四部分分，从市市场研究究到商业业定位及及规划、营营销及推推广思路路最后到到营销推推广执行行细则，各各章节虽虽各自独独立，但但主题却却都紧紧紧围绕绿绿地商城城的销售售问题，力力求得出出最有效效的方法法帮助项项目完成成剩余面面积的销销售。 泸 州 绿绿 地 商 城城策划报告第 一 部部 分市 场 研研 究 报 告告第一部分：市场研究报告 第第二部分分：商业业定位及及规划建建议第三部分：营销及及推广策策略 第四四部分：营
3、销及及推广执执行细则则前 言 随随着计划划经济的的结束，市市场经济济的极大大繁荣，市市场研究究已经成成为各行行各业一一种非常常普遍的的经济行行为，但但不同的的行业在在进行市市场研究究时所采采用的方方法和对对象却有有着根本本的区别别。绿地商城是是一个房房地产开开发项目目，但由由于其是是纯粹的的商业物物业，则则调查对对象不仅仅涵盖了了未来的的目标客客户，同同时消费费行为的的调查也也是非常常必要的的。在此此次市场场研究过过程中，为为真实反反映目标标客户的的投资心心态；帮帮助项目目进行正正确的商商场定位位，我们们一共设设计了三三部分共共10个个主题的的调查，分分别是背背景资料料调查（帮帮助正确确认识项
4、项目大环环境）；商业发发展现状状及趋势势调查（帮帮助商场场进行符符合市场场的规划划和定位位）；商商业物业业调查（正正视市场场竞争，打打造差异异化策略略）。在本次市场场研究过过程中，主主要手段段有：政政府渠道道（背景景资料部部分）；走访式式；问卷卷式；资资料查阅阅。而问问卷调查查主要采采用入户户和拦截截两种方方式。通通过各种种调查手手段的结结合，此此次市场场研究基基本反映映了泸州州市场真真实的竞竞争和商商业发展展状况，数数据真实实可靠。第一章：相相关背景景资料调调查第一节：泸泸州市宏宏观经济济环境现现状调查查一、 泸州市经济济发展基基本情况况两千多年历历史铸成成的泸州州，位于于祖国锦锦绣天府府之
5、南，辖辖三区四四县，总总面积1122442.995平方方公里 ，人口口4611.455万,是是闻名遐遐迩的国国家历史史文化名名城、全全国双拥拥模范城城、国家家卫生城城市。市市区为长长江与沱沱江所环环绕，是是四川出出海的南南通道和和长江上上游的重重要港口口，市区区人口338多万万。2001年年泸州基基本经济济发展情情况列表表如下：表1-1-1：泸泸州基本本经济发发展状况况经济指标具体值增长率国内生产总总值177.99亿元71第一产业增增加值46.044亿元第二产业增增加值68.1亿亿元63第三产业增增加值63.4亿亿元社会消费品品零售总总额59亿元98财政收入14.8亿亿元61城市居民人人均可支
6、支配收入入6565元元98农民人均纯纯收入2268元元431、江阳区区649平方方公里，辖辖个镇，66个乡，44个街道道办事处处，现有有人口约约42万万人。220000年，全全区GDDP144.922亿元，增增长率为为9.77%。社社会消费费零售总总额100.3亿亿元，增增长5.5%。城城乡居民民储蓄存存款金额额33.6亿元元，增长长26.8%。第第一、二二、三产产业的增增长率分分别为111.999%，220.88%，44.5%。2、 龙马潭区340.88平方公公里，辖辖7个镇镇，2个个乡，44个街道道办事处处。现有有人口331万余余人。220000年全区区GDPP为111.4亿亿元，比比上年
7、增增长100%，社社会零售售消费品品总额55.6亿亿元，增增长122%。第第一、二二、三产产业的增增长率分分别为44.1%，100.9%，122.5%。3、 纳溪区1150.6平方方公里，辖辖9个镇镇，4个个乡，11个街道道办事处处，现有有人口约约47万万余人，220000年全区区GDPP15.59亿亿元，比比上年增增长8.6%，工工业总产产值增长长率9%，农业业总产值值增长率率为6.8%，乡乡镇企业业增长率率为177.944%，社社会消费费品零售售总额66.977亿元，比比上年增增长100.9%。4、 泸县1513平平方公里里，辖229个乡乡镇。现现有人口口约1003万余余人，220000年
8、，全全县完成成GDPP33.7亿元元，比上上年增长长7.33%。第第一、二二、三产产业增长长率分别别为3.6%55.7%10.1%。5、 合江县2422平平方公里里，辖229个乡乡镇。现现有人口口约8.4万余余人，220000年，全全县GDDP255.33亿亿元，比比上年增增长8.1%,第一、二二、三产产业增长长率分别别为3.5%、99.7%、111.6%,社会会消费品品零售总总额6.89亿亿元,增增长率为为9%。6、 叙永县全县幅员面面积29977平平方公里里,辖226个乡乡镇,现现有人口口约655万人,2000年,全全县GDDP133.655亿元,增长率率为4.7%。7、 古蔺县3182平
9、平方公里里,辖229个乡乡镇,现现有人口口74万万余人,职工年年平均资资67884元。220000年,GGDP114亿元元,增长长率7.5%。二、泸州的的主要支支柱产业业基本情情况泸州是是一个以以化工、机机械、酿酿酒为龙龙头，轻轻重工业业并举的的综合性性工业城城市，工工业在这这个城市市中起着着举足轻轻重的地地位和作作用。、 发达的化学学工业化学工业是是泸州最最大的最最有前景景的支柱柱产业，尤尤以天然然气化工工闻名遐遐迩。泸泸州是化化工部确确定的全全国166个大化化工基地地之一，也也是化工工部规划划发展的的全国大大中小城城市144个精细细化工基基地之一一。现化化工产业业占四川川的155，重重庆划
10、出出后占225。泸天化集团团公司是是目前中中国最大大的尿素素生产厂厂和油脂脂化工基基地，拥拥有全国国最大的的合成氨氨、尿素素、脂肪肪酸和脂脂肪胺装装置, 年产合合成氨990万吨吨、尿素素1244万吨, 是全国国16个化化工基地地之一，是是中国5500家家大型企企业和5500家家经济效效益最佳佳工业企企业之一一。、 发达的工程程机械制制造业泸州是全国国九大工工程机械械生产基基地之一一，是全全国大中中型全液液压汽车车起重机机、挖掘掘机制造造中心。现已组成了了以长江江起重机机厂、长长江挖掘掘机厂、长长江液压压件厂为为骨干的的四川长长江工程程机械集集团公司司，集团团公司已已形成国国家级工工程机械械主机
11、、基基础件和和维修配配套成龙龙的生产产体系。、 发达的酿酒酒工业泸州酿酒工工业历史史悠久，以以盛产国国家名酒酒“泸州老老窖酒”和“古蔺郎郎酒”驰名中中外，是是国家名名优酒生生产基地地，举世世闻名的的酒城。现现已发展展成为以以泸州老老窖股份份有限公公司、古古蔺郎酒酒厂为骨骨干体系系的国家家级、省省级饮料料酒酿造造业综合合体系，是是全国同同时拥有有两个国国家名酒酒的三个个地区之之一。第二节：泸泸州市未未来发展展规划综综述泸州市城市市规划发发展主要要将围绕绕建设大大城市的的目标，按按照建设设现代化化大城市市的要求求，突出出山水园园林特色色，加强强城市建建设与管管理，提提高城市市规划和和设计水水平，走
12、走城市可可持续发发展道路路。城市远期规规划(220200年)为为四川商商贸大城城市,建建成区为为62.28平平方公里里,市区区集聚人人口700万人。城城市整体体布局结结构形态态为有机机疏散,分片集集中的环环形组团团结构,总体布布局设置置中心半半岛和小小市片区区一个联联合市级级中心,沙湾、安安富二个个片区和和若干组组团。目前泸州市市城市的的主要发发展规划划主要有有以下几几点：1、市中心心以旧城城改造为为主，水水井沟一一带定位位于泸州州市中心心商业区区，滨江江路为休休闲、餐餐饮一条条街目前，以实实施迎晖晖路水井井沟市府府路小市市杜家街街等旧城城改造和和滨江路路环境综综合整治治工作。2、新区建建设以
13、城城北新区区、城西西新区和和西部化化工城建建设为主主，城北北新区将将建设成成为新的的居住和和商贸集集散中心心，西部部化工城城将成为为泸州市市新的工工业中心心目前，城北北新区规规划面积积10平平方公里里,已全全面启动动城北新新区龙马马大道江江阳西路路北延线线纳溪河河东新区区蓝田重重湾小区区等新区区开发建建设；开开展江阳阳西路西西延线主主干道电电缆下地地等城市市基础设设施建设设等工作作。并且且，泸州州市政府府已在城城北新区区设立了了泸州市市经济技技术开发发区，提提出了“加快江江阳西路路北延线线龙马大大道纳溪溪河东新新区建设设，全面面拓展城城北新区区，建成成6公里城市市道路，年年底形成成规模。”的决
14、策。西部化工城城总体规规划已经经完成，于于去年 10月月19日日在成都都通过专专家评审审。化工工城按”一城四四区” 的总总体思路路进行规规划，即即四川西西部化工工城，以以泸天化化公司为为主的纳纳溪化工工园区，以以省级泸泸州经济济技术开开发区为为主的龙龙马潭化化工园区区，以泸泸化厂为为主的高高坝化工工园区和和以天华华公司为为主的合合江化工工园区。3、交通规规划设施施泸州目前已已形成发发达的水水陆空立立体交通通网络和和通讯网网络，对对外交通通、通讯讯极其便便捷。陆地交通：3211国道纵纵贯全境境 ，并并有大纳纳（贵州州大方至至泸州纳纳溪）公公路沟通通，是四四川最便便捷的出出海南通通道。隆隆纳（隆隆
15、昌到纳纳溪）高高速公路路已建成成并与成成渝高速速公路相相连接。空中交通：泸州至至北京、上上海、广广州、海海口、昆昆明 、贵贵阳等地地的直达达航班已已开通。水域交通：泸州港港已成为为四川长长江上游游常年通通行10000吨吨级船舶舶的港口口和四川川省的长长江第一一大港。泸泸州港集集装箱多多用途码码头是年年吞吐量量5万标标箱的直直立式综综合性码码头。 通讯网络：通讯网网络先进进高效-已建建成国内内互联网网上规模模最大、信信息最齐齐全的酒酒类专业业网 中国酒酒类信息息网、中中国西部部农副产产品市场场信息网网、中国国西部化化工城信信息网。第三节：泸泸州市房房地产现现状及趋趋势概述述一、 泸州市房地地产发
16、展展历程1998年年以前：泸州市市房地产产住宅以以福利建建房为主主,房地地产开发发集中在在市区周周围一带带,规模模较小。1999年年：随着着国家福福利分房房政策的的取消,货币分分房政策策的实行行及金融融机构对对房地产产消费的的介入(按揭),泸州州市房地地产开发发开始转转入市场场经济的的轨道,房地产产开发迅迅速增长长,市场场供需两两旺.2001年年：泸州州市完成成房地产产开发投投资93亿元，增增长5332，竣竣工面积积达8779万平方方米，销销售面积积53万万方,实实现商品品房销售售4.77亿元。随随着消费费者的日日益理性性和消费费力较大大释放,市场已已步入买买方市场场阶段二、 泸州市住宅宅市场
17、综综述通过对泸州州市住宅宅市场的的基本调调查，泸泸州市住住宅市场场目前存存在以下下特征和和趋势：、 住宅业开发发主要向向郊区发发展，其其中以城城北新区区和大山山坪为主主，集中中了天立立花园、华华锦园、东东洲、柏柏香林、佳佳乐花园园等中高高档花园园住宅。、 大中型楼盘盘的开发发已开始始作为市市场的主主流，小小区的开开发开始始注重环环境、户户型、及及整体规规划设计计等方面面，产品品已具有有较高质质素。、 郊区项目的的价格主主要在110000元/平平方米18800元元/平方方米之间间，市区区新建项项目的价价格在11300018800元元/平方方米，说说明相比比较其他他二线城城市，泸泸州市居居民已具具
18、有较高高的消费费力水平平。、 消费者购房房开始趋趋向理性性化，表表现为一一方面开开始注重重开发商商的品牌牌实力及及物业品品质，另另一方面面已经具具备一定定的法律律常识，懂懂得利用用法律常常识维护护自己。三、泸州市市商业物物业综述述泸州市目前前在售的的商业物物业总量量在400万方左左右，商商业物业业的分布布主要集集中在市市中心水水井沟商商圈、大大山坪商商圈及城城北新区区一带。水井沟商圈圈的商业业物业主主要以大大型商场场为主。目目前，在在水井沟沟一带聚聚集了升升琦发、泸泸州商业业大世界界、水晶晶广场、酒酒城购物物中心、泸泸州商业业步行街街（滕王王阁）、龙龙城大厦厦等一大大批地段段位置优优越的大大型
19、商场场。商业业面积在在20万万方左右右，商场场定位基基本以大大型综合合性商场场为主。大山坪商圈圈的商业业物业主主要以商商住楼的的形式出出现，底底层商场场既可作作整体商商场，又又可灵活活分割为为临街门门面。目目前，在在售主要要有佳乐乐雅典园园和福华华大厦，市市场总供供给量大大约在22万方左左右。城北新区作作为泸州州市新的的商贸集集散中心心，商业业物业主主要以大大型的集集贸、专专业市场场形式出出现。目目前，正正在建设设或在售售的有科科维商城城、三九九灯饰城城（刚开开业）、利利民回龙龙湾综合合市场等等。泸州市商业业物业较较大的供供给量必必然导致致竞争的的白热化化，商业业物业竞竞争的趋趋势也必必然从地
20、地段、价价格的硬硬件竞争争向商场场规划、商商场个性性、商业业及物业业管理等等软件竞竞争发展展。 本章相关结结论l 泸州市宏观观经济发发展状况况良好。泸泸州市居居民已具具有较高高的消费费能力和和较 强强的消费费欲望l 泸州市的工工业支柱柱产业以以化工、机机械、酿酿酒为主主，主要要大中型型企业有有泸天化化集团、四四川长江江工程机机械集团团公司、泸泸州老窖窖股份有有限公司司等l 泸州市的商商业格局局已形成成市中心心以大型型综合性性商场为为主，城城镇中心心以集贸贸市场、专专业市场场为主，并并存共荣荣的局面面l 泸州市的城城市规划划主要以以围绕大大城市为为目标，以以市中心心为主城城区，以以组团式式向外扩
21、扩展。城城市新区区建设以以城北新新区、西西部化工工城等为为主l 泸州市房地地产市场场发展迅迅速，开开发投资资额增长长速度较较快.l 商业物业的的竞争将将不再仅仅仅是地地段和价价格的竞竞争，商商业物业业的核心心竞争力力将是包包涵商场场规划、业业态组合合定位及及招商执执行等在在内的项项目资源源的整合合力。第二章：泸泸州市商商业发展展现状调调查第一节：泸泸州市商商业分布布情况及及特点泸州市位于于四川省省南部沱沱江与长长江的汇汇合处，改改革开放放以来，城城市建设设快速发发展，城城市规模模迅速扩扩大，基基础设施施不断完完善，人人民的生生活水平平以及生生活质量量也在逐逐年提升升。城市市的零售售商业也也随之
22、而而产生了了日新月月异的变变化。但但是相对对于国内内同等城城市的商商业发展展状况来来看，泸泸州市整整体商业业的发展展水平仍仍处在起起步阶段段。发展展的速度度相对缓缓慢。就就目前而而言，泸泸州市商商业主要要集中分分布于沱沱江商业业城、水水井沟商商业区、白白招牌商商业区三三个区域域内。 1、 沱江商业城城区域沱江商业城城区域以以公交鞋鞋城为中中心。它它东起双双井沟、西西至沱二二桥、南南起沱一一桥、北北至龙南南路，商商业辐射射面积可可至整个个小市。是是政府大力力扶持的的大型商商业专业业批发市市场。商商业区域域内经营营业种涉涉及农副副产品、建建材、鞋鞋类、五五交化、日日用百货货、灯饰饰、化纤纤、服装装
23、、床上上用品等等。商品品的经营营方式以以批发为为主零售售为辅相相结合，商商业城由由十家商商场组成成；主要要针对的的消费者者以泸州州周边城城乡大众众消费者者为主；经营档档次中低低档。整整个商城城的业种种、业态态组合比比较混乱乱；虽然然商品品品种齐全全，价格格低廉，但但商品的的品质不不高，大大多数以以个体户户经营者者居多，毫毫无品牌牌可言。从从外部购购物环境境来看，街街道狭窄窄、脏乱乱，车流流、人流流穿行其其中，整整个商业业区内基基础设施施规划不不完善；从商业业区商场场内部购购物环境境来看，室室内装修修落后，灯灯光昏暗暗，硬件件设施陈陈旧，服服务意识识淡漠，商商场内经经营管理理水平仍仍然停留留在九
24、十十年代初初期，甚甚至存在在没有统统一管理理模式的的商场。严严格来讲讲，整个个商业区区只能算算是一个个传统的的综合批批发市场场，而不不能称之之为商圈圈。2、 水井沟商业业区水井沟商业业区东起起珠子街街、西至至苏公路路、南起起治平路路、北至至江阳北北路，是是本市商商业中心心区域。区域内由摩尔百货、汇通百货和街边专业店、专卖店为主要商业形态构成元素。经营业种主要涉及日用百货、服装、化妆品、眼镜、通讯器材、大小家电、饰品、食品、鲜花、药品、餐饮等。该区域是泸州传统的商业区，是市民主要的购物区域，集中了较多的国内外中档品牌，加之国际快餐巨头肯德鸡、麦当劳和德克士的入驻，区域内消费人流很旺盛，整体消费力
25、以中高档为主。但是，该商圈现有的业态组合尚未成熟，存在着商场经营设施陈旧，缺乏个性特色商业网点，且区域内无明显的错位经营规划，现有的商业网点重复经营现象严重等问题，所以，引进先进的零售业态是该商圈内业态组合合理和商业良性发展的趋势所在。3、 白招牌商业业区白招牌商业业区区域域东起江江阳北路路、西至至龙泉桥桥、南起起慈善路路、北至至兴窿街街，以道道路两边边店铺为为主要商商业经营营形式构构成，经经营业态态主要有有专业店店、专卖卖店、超超市等，商品品种较丰富，主要针对中低档消费群体，购物氛围比较浓厚。但从商业区整体上看，店铺数量较少，单铺营业面积不大，不具备规模性。特色商业街的形成上还有待一定时间的
26、培育。同时，由于该区域内分布大量的居民社区，具有大量潜在的消费群体，因此，该商业区商业存在较大的发展空间和发展潜力。相关结论： l 泸州市零售售商业发发展还停停留在目目前国内内发达城城市的初初级阶段段一方面城市市的商业业发展随随着城市市经济的的发展，取取得了长长足的进进步，有有了现有有商业的的繁荣景景象；另另一方面面，泸州州市的规规模和市市场容量量有限，以以及现有有商业运运作者经经营理念念滞后，也也为整个个泸州商商业的发发展带来来很大的的局限性性l 城市商业中中心规划划缺乏系系统化和和科学化化l 几个商业繁繁荣区特特色不明明显水井沟的品品牌还不不足以满满足城市市高收入入层的消消费；沱沱江商业业
27、城的统统一管理理有待加加强；白白招牌的的专卖店店品种太太单调l 缺乏综合型型的商业业网点到目前为止止，购物物中心这这种先进进的零售售业态还还没有在在泸州出出现l 缺乏城市零零售商业业的“领航者者”无论汇通还还是摩尔尔，都只只是传统统百货的的业态，在在商品组组合和购购物环境境以及品品牌品质质上都不不足以引引导消费费第二节：泸泸州市零零售业态态个案调调查1、摩尔商商场表1-2-1地 址位于江阳北北路紧临临邮电大大楼(地地处市中中心繁华华地段，人人流量和和购买力力强营业面积1.25万万平方米米性 质私营市场定位以经营高、中中档商品品为主，但但市场定定位不明明确。在在定位上上求全求求大，反反而使整整个
28、卖场场显得业业种组合合混乱、楼楼层规划划不合理理，商场场整体经经营档次次和形象象受到一一定的影影响商场规划LG： 餐餐饮、超超市、通通信、滋滋补品、烟烟酒、工工艺品、眼眼镜、小小家电、照照相器材材、音响响制品1F： 床床上用品品、化妆妆品、男男鞋、女女鞋、运运动鞋、内内衣、女女杂、男男杂、家家饰品、皮皮具、钟钟表、金金银珠宝宝、太阳阳镜2F： IIT产品品、文具具、玩具具、童装装、少女女装、少少淑女装装、休闲闲装、男男装、太太阳镜、男男杂、女女杂经营状况摩尔商场地地处商业业中心地地带，又又是本地地唯一的的一家规规模最大大、商品品最丰富富，促销销活动最最活跃的的大型百百货公司司，购物物环境宽宽敞
29、明亮亮，商场场设施有有：停车车场、皮皮鞋美容容、母婴婴室、寄寄物台、免免费儿童童天地、礼礼品包装装、双向向扶梯共共四部，中中央空调调等。但但自开业业以来在在规划上上一直调调整不到到位，品品牌商户户组合混混乱，楼楼层经营营主题不不鲜明，商商品陈列列缺乏专专业性,从业人人员服务务意识淡淡薄。但但在商场场推广方方面规划划较好，配配套服务务设施完完善，使使商场在在本地消消费者心心目中已已具有一一定地位位，如果果加强对对商场规规划和业业种组合合的调整整，符合合行业和和市场的的要求并并建立完完善的管管理体系系，将会会争取到到更多的的市场份份额。2、汇通百百货表1-2-2地 址江阳北路与与苏公路路的交汇汇处
30、(地地处市中中心繁华华地段，人人流量和和购买力力强营业面积6400平平方米性 质股份公司市场定位以经营中档档产品为为主，市市场定位位明确。在在商品定定位上以以大众商商品为主主，目前前正进行行“传统百百货+流流行百货货”相结合合的调整整，因此此吸引了了部分著著名国内内中档品品牌进驻驻，在商商品组合合上面也也开始追追求专业业化，使使得整个个商场在在市民心心目中有有很高的的信誉度度；但由由于其专专业性和和经营理理念的欠欠缺，在在商场整整体规划划调整方方面还有有待提高高商场规划LG： 超超市、餐餐饮、烟烟酒茶1F： 化化妆品、女女杂、钟钟表、男男鞋、女女鞋、运运动鞋、工工艺品、金金银珠宝宝、小家家电、
31、眼眼镜、照照相器材材2F： 少少女装、少少淑女装装、休闲闲装、童童装3F： 男男装、内内衣、床床上用品品、女杂杂、男杂杂、童装装、针织织4F： 家家电、箱箱包、厨厨具、儿儿童用品品、运动动服饰、运运动器材材、乐器器、文具具、经营状况传统百货零零售形态态，商场场购物环环境简洁洁明亮，主主要设施施有：寄寄物台、礼礼品包装装、双向向扶梯共共八部，中中央空调调等。商商场经营营模式主主要采取取联营为为主的经经营方式式。在经经营管理理上实行行了统一一商场形形象、并并进行统统一规划划，对人人员和货货品进行行统一的的管理。建建立了较较完善的的管理制制度，并并将制度度落实到到实处，以以制度管管人；保保持了良良好
32、的厂厂商合作作关系，在在商圈中中有较好好的口碑碑。汇通通百货自自开业十十年来顺顺应泸州州商业市市场的发发展，对对自身形形象很好好的维护护，在市市民心目目中树立立了较好好品牌形形象。但但是,随随着市场场竞争的的日益激激烈，如如果不在在其经营营理念和和规划上上有所调调整，顺顺应市场场的发展展趋势，最最终也将将会被市市场所淘淘汰。第三节：泸泸州零售售业发展展趋势 211世纪的的零售业业仍将是是最主要要的服务务产业主主流。零零售业的的发展水水平不仅仅体现出出一个城城市商业业的发展展状况，也也代表了了一个城城市的经经济、文文化的发发展状况况。五年年前，泸泸州的零零售业可可以说还还相当的的落后，百百货公司
33、司和专卖卖店、专专业店等等零售业业态少之之又少。消消费者需需要购买买适合自自己消费费品都只只能远赴赴成都、重重庆等大大城市。其其零售商商业市场场的落后后可见一一斑。随随着近年年来泸州州市经济济和零售售商业的的发展，这这一现象象已经得得到较大大的改观观，市区区内初步步形成沱沱江商业业城、水水井沟、白白招牌三三大商业业区。国国际和国国内的一一些著名名零售品品牌也纷纷纷进驻驻泸州中中心商业业区，各各区域正正逐步形形成自身身的商业业特色，吸吸引不同同阶层和和消费力力的消费费群体。从城市整体体的商业业发展水水平来看看，泸州州商业的的发展目目前还停停留在国国内900年代初初期。从城城市商业业地产开开发建设
34、设来看，近近年来城城市商业业项目的的开发大大多但是是都在无无专业商商业规划划的前提提下进行行开发，对对于商业业物业的的后期运运作没有有提前规规划，造造成整个个城市商商业规划划不合理理，业态态格局单单一，从从而造成成大量商商铺空置置，资源源浪费现现象严重重；从现现有的商商业网点点来看，虽虽然现有有商场数数量较多多，但却却没有出出现经营营业绩特特别突出出的商场场，也没没有一家家商场能能在市场场上引领领城市零零售发展展的方向向，带动动城市的的流行消消费，大大多数的的商场还还停留在在同质化化竞争的的层面上上。这种种现象已已严重制制约了泸泸州的商商业发展展，也影影响了整整体城市市的经济济发展；从泸州州目
35、前零零售商业业结构来来看，现现有的零零售业态态组合存存在较多多不合理理性，商商场内的的购物环环境、商商场形象象、楼层层分布、商商业设施施、商品品结构等等方面都都非常落落后，如如果继续续维持现现有的商商业格局局，一方方面将是是无法满满足消费费者的日日益提高高的消费费需求，另另一方面面也对城城市零售售商业发发展毫无无积极推推动促进进作用；从商业业的业态态发展来来看，百百货商场场中的摩摩尔百货货和汇通通百货经经营定位位为中档档偏高的的消费结结构，周周边专卖卖店就完完全针对对于中低低档消费费群，超超市中只只有汇通通和摩尔尔超市经经营情况况良好，专专业主题题店只涉涉及了眼眼镜、通通讯、服服装几个个行业，
36、品品牌和数数量方面面远远不不能满足足现有消消费者的的需求，专专卖店更更是只有有少有的的几个中中档品牌牌入驻，所所以从目目前商业业的数量量、层次次、行业业、规模模、环境境来说与与目前城城市消费费者日益益增长的的购物需需求相差差甚远。所以泸州商业面临的形势是必须进行新型商业业态的增加和现有商业业种的调整；根据对泸州州市场现现有商业业格局的的调查，结结合国内内经济发发达城市市商业发发展过程程来看，泸泸州零售售商业将将会呈现现以下发发展趋势势：1、城镇型型乡村商商圈将高高速成长长，成为为不可忽忽视的主主要消费费市场 在在以往经经济高度度发展的的过程中中，都市市乡村的的商业都都会朝两两极化发发展，都市区
37、的生生活水准准较高，乡乡村成长长则较缓慢慢，因此此，一般般只有都都会商圈圈的形成成，而基基本上无无城镇可可形成主主要商圈圈的可能能。200世纪880年代代后的快快速转变变中，上上海、广广州、北北京、重重庆等以以外的次次级城市市消费力力量已明明显成长长至不可可忽视的的地步，大大型零售售业也纷纷纷转往往次级都都会区发发展，由由于周边边商圈的的成熟，使使城市中中原来核核心商圈圈的地位位开始受受到威胁胁和动摇摇。就汇汇通、摩摩尔而言言几乎占占据了整整个泸州州商业中中心市场场，汇通通正以泸泸州商业业老大的的地位，以以百货公公司和超超市的形形式向周周边区县县快速发发展，预预料今后后此一趋趋向更加加明显，提
38、提供城郊郊和乡村村住家消消费为主主的城镇镇商圈将将明显成成型且高高速成长长。2、都会商商圈将由由以往线线(主要要街道)的发展展，改朝朝面的扩扩散商圈巷道内内的住宅宅区将遭遭侵蚀，都会区区内的高高房价、高高房租，将将使商圈圈内的住住家难以以负荷而而迁出。同同样地，主主要街道道的店租租也将迫迫使小型型零售业业者面临临成本不不堪负荷荷的危机机，不得得不改往往商圈巷巷道内住住宅区发发展。并并藉由独独特性、个个性化的的高品质质消费诉诉求，吸吸引街道道人潮或或特定主主顾转入入巷道。从目前泸州各主要商圈纷纷规划和修建商业步行街这一势头，我们已经看到这种发展趋势。 3、超级都都会区将将发展出出偏远的的副都市市
39、，而创创造出新新的大型型商圈大型都会区区日益严严重的高高房价、交交通问题题、停车车问题、空空气污染染、噪音音与现代代人日益益注重的的生活品品质正好好背道而而驰。迫迫使都会会区上班班族改以以通勤方方式，朝朝都会干干道偏远远地方末末端发展展，使这这些地方方成为大大型住宅宅都会，而而成为之之副都市市。副都都市与都都会区的的交通转转接枢纽纽，将形形成新的的大型商商圈。目目前泸州州市政府府主要围围绕水井井沟、白白招牌一一带打造造商业核核心区，从商业价值来看此地段具有“成都春熙路”、“重庆解放碑的同等意义，类似这样的新城规划在回龙湾和大山坪也在规划和筹建。相信再过几年，泸州商圈将会出现更多的新网点。相关结
40、论：l 随着城市经经济的进进一步发发展，商商圈形态态将加速速变化：沱江商商业城将将是政府全力力打造的的以批发发为主的的中低档档消费中中心;水井沟沟商圈将将是集现现代零售售业和高高档次服服务业为为主的“城市中中心商业业区”；白招招牌商圈圈将形成成泸州市市“商业店店铺一条条街”，以经经营流行行时尚的的中低档档商品为为主。l 整体城市的的商业格格局将出出现较大大的改观观，新兴兴的零售售业态将将纷纷入入驻，商圈的的构成将将更加趋趋于合理理化，消消费者的的选择面面将不断断增大。第三章：泸泸州市消消费力调调查分析析一、 媒体情况调调查表1-3-1（问问卷反馈馈）1、 请问您比较较相信下下列哪一一种媒体体上
41、的广广告宣传传？（复复选，限限选3项项）报纸电视广播杂志售点传单夹报户外数量246291389379389127比例26.711%31.6%4.13%10.1%8.58%4.12%0.98%13.788%结论：电视视、报纸纸是人们们最信任任的媒体体宣传工工具，它它的比例例超过了了50%以上2、 请问您通常常通过什什么渠道道了解房房地产信信息呢？（复选选，限选选3项）报纸电视户外广告朋友介绍房交会交易中心实地考察DM数量194164110192567210936比例20.799%17.588%11.799%20.588%6%7.72%11.688%3.86%3、 请问您经常常阅读的的报纸是是下列
42、那那些？（复复选，限限选2项项）成都商报华西都市报成都晚报蜀报体坛周报泸州晚报其它数量761944112719414比例13.899%35.477%7.5%.0.188%4.94%35.477%2.56%结论：华西西都市报报、泸州州晚报是是人们阅阅读时的的首选，它它的总比比例超过过71%以上4、 请问您喜欢欢阅读下下列那类类报纸版版面？（复复选，限限选3项项）新闻版文化娱乐生活版广告财经信息体育版其它数量267194211627711113比例28.566%20.755%22.577%6.63%8.24%11.877%1.39%结论：了解解时事动动态、关关心生活活是市民民阅读报报纸首选选，人们
43、们的精神神生活水水平的追追求已经经有了很很大层面面的提高高5、 请问您在本本地经常常收看的的电视台台有那些些？（复复选，限限选2项项）中央电视台四川电视台成都电视台泸州电视台泸天化有线线台成都有线台其它数量2641231016473725比例41.911%19.522%1.59%26.033%1.11%5.87%3.97%结论：中央央电视台台是市民民喜爱的的电视台台，其次次是泸州州电视台台。6、 请问您最喜喜欢收听听的广播播电台是是有无数量10314比例3.09%96.911%结论：随着着社会的的发展，新新型的媒媒介的兴兴起，使使得广播播电台已已逐渐被被人们所所遗忘；二、 消费行为调调查表1-
44、3-2（问问卷反馈馈）7、 您多长时间间购物一一次每天每周半月一月一季度半年不一定随意数量4460121662554107比例13.588%18.522%3.7%4.94%1.85%7.72%16.677%33.022%结论：无固固定的消消费习惯惯，消费费行为和和意识还还比较不不成熟，这这对于城城市的商商业发展展会带来来一定的的制约性性；8、 您喜欢在何何种场所所购物传统百货流行百货购物中心专业商场专卖店超市私人店铺批发市场数量54611063443911721比例12.655%14.299%24.822%7.96%10.077%21.311%3.98%4.92%结论：市民民对新型型的零售售业
45、态接接受程度度较好，在在未来的的零售市市场上，将将是购物物中心、超超级市场场和百货货商场占占主导地地位，传传统的百百货公司司将逐渐渐走向衰衰落；9、 您认为泸州州市还应应增加那那种类型型的购物物场所传统百货流行百货购物中心专业商场超级市场专卖店私人店铺批发市场数量358135524385116比例0.76%14.766%34.355%13.233%10.944%21.633%0.25%4.08%结论：市民民对现有有的商业业格局的的改变持持欢迎的的态度，预预示着城城市的商商业发展展的无限限潜力和和空间，同同时，也也看出大大型购物物中心的的建设和和启动已已成为城城市零售售业势在在必行的的一发展展趋势；10、 每月用于购购买日常常消费品品（如服服装、皮皮具、生生活耐用用品等）的的费用是是多少300元以以下3005500元元5008800元元800110000元100020000元2000元元以上数量6898865318