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1、法规名称文号 国家税务总总局关于于印发房房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法的的通知 国税发20009331号 国家税务务总局关关于房地地产开发发企业开开发产品品完工条条件确认认问题的的通知国税函2201002001号国家税务总总局关于于房地产产开发企企业土地地增值税税清算管管理有关关问题的的通知国税发2200661887号财政部 国国家税务务总局关关于土地地增值税税若干问问题的通通知财税2000621号号 国家税务务总局关关于印发发土地地增值税税清算管管理规程程的通通知国税发220099911号 国家税务务总局关关于加强强土地增增值税征征管工作作的通知知国税发220100533号
2、国家税税务总局局关于土土地增值值税清算算有关问问题的通通知国税函2201002220号国家税务总总局关于于融资性性售后回回租业务务中承租租方出售售资产行行为有关关税收问问题的公公告 国家税务务总局公公告220100133号国家税务总总局关于于企业向向自然人人借款的的利息支支出企业业所得税税税前扣扣除问题题的通知知国税函2200997777号 国家税务务总局关关于贯彻彻落实企企业所得得税法若若干税收收问题的的通知国税函220100799号国家税务总总局关于于企业政政策性搬搬迁或处处置收入入有关企企业所得得税处理理问题的的通知 国税函2200991118号 国家税税务总局局关于房房地产开开发企业业
3、注销前前有关企企业所得得税处理理问题的的公告 国家税税务总局局公告220100年第229号目 录 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知的通知的通知 国税发200931号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法，现印发给你们，请遵照执行。 二九年年三月六六
4、日 房地产开发发经营业业务企业业所得税税处理办办法第一章 总 则 第一条 根据中华华人民共共和国企企业所得得税法及及其实施施条例、中中华人民民共和国国税收征征收管理理法及及其实施施细则等等有关税税收法律律、行政政法规的的规定，制制定本办办法。 第二条 本办法适用用于中国国境内从从事房地地产开发发经营业业务的企企业（以以下简称称企业）。 第三条条 企业业房地产产开发经经营业务务包括土土地的开开发，建建造、销销售住宅宅、商业业用房以以及其他他建筑物物、附着着物、配配套设施施等开发发产品。除除土地开开发之外外，其他他开发产产品符合合下列条条件之一一的，应应视为已已经完工工： （一） 开发产品竣竣工证
5、明明材料已已报房地地产管理理部门备备案。 （二） 开发产品已已开始投投入使用用。 （三） 开发产品已已取得了了初始产产权证明明。 第第四条 企业出出现中中华人民民共和国国税收征征收管理理法第第三十五五条规定定的情形形，税务务机关可可对其以以往应缴缴的企业业所得税税按核定定征收方方式进行行征收管管理，并并逐步规规范，同同时按中中华人民民共和国国税收征征收管理理法等等税收法法律、行行政法规规的规定定进行处处理，但但不得事事先确定定企业的的所得税税按核定定征收方方式进行行征收、管管理。 第二章 收入的税务务处理 第五条 开发产品销销售收入入的范围围为销售售开发产产品过程程中取得得的全部部价款，包包括
6、现金金、现金金等价物物及其他他经济利利益。企企业代有有关部门门、单位位和企业业收取的的各种基基金、费费用和附附加等，凡凡纳入开开发产品品价内或或由企业业开具发发票的，应应按规定定全部确确认为销销售收入入；未纳纳入开发发产品价价内并由由企业之之外的其其他收取取部门、单单位开具具发票的的，可作作为代收收代缴款款项进行行管理。 第六条 企业通通过正式式签订房房地产销销售合同同或房房地产预预售合同同所取取得的收收入，应应确认为为销售收收入的实实现，具具体按以以下规定定确认： （一） 采取一次性性全额收收款方式式销售开开发产品品的，应应于实际际收讫价价款或取取得索取取价款凭凭据（权权利）之之日，确确认收
7、入入的实现现。 （二） 采取分期收收款方式式销售开开发产品品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款和付付款日确确认收入入的实现现。付款款方提前前付款的的，在实实际付款款日确认认收入的的实现。 （三） 采取银行按按揭方式式销售开开发产品品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款确定定收入额额，其首首付款应应于实际际收到日日确认收收入的实实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现。 （四） 采取委托方方式销售售开发产产品的，应应按以下下原则确确认收入入的实现现：1. 采取支付手手续费方方式委托托销售开开发产品品的，应应按销售售合同或或协议中中约定的的价款于于收到受受托
8、方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。 2. 采取视同买买断方式式委托销销售开发发产品的的，属于于企业与与购买方方签订销销售合同同或协议议，或企企业、受受托方、购购买方三三方共同同签订销销售合同同或协议议的，如如果销售售合同或或协议中中约定的的价格高高于买断断价格，则则应按销销售合同同或协议议中约定定的价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现；如如果属于于前两种种情况中中销售合合同或协协议中约约定的价价格低于于买断价价格，以以及属于于受托方方与购买买方签订订销售合合同或协协议的，则则应按买买断价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品
9、清清单之日日确认收收入的实实现。 3.采取取基价（保保底价）并并实行超超基价双双方分成成方式委委托销售售开发产产品的，属属于由企企业与购购买方签签订销售售合同或或协议，或或企业、受受托方、购购买方三三方共同同签订销销售合同同或协议议的，如如果销售售合同或或协议中中约定的的价格高高于基价价，则应应按销售售合同或或协议中中约定的的价格计计算的价价款于收收到受托托方已销销开发产产品清单单之日确确认收入入的实现现，企业业按规定定支付受受托方的的分成额额，不得得直接从从销售收收入中减减除；如如果销售售合同或或协议约约定的价价格低于于基价的的，则应应按基价价计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清
10、单之日日确认收收入的实实现。属属于由受受托方与与购买方方直接签签订销售售合同的的，则应应按基价价加上按按规定取取得的分分成额于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。 4.采取取包销方方式委托托销售开开发产品品的，包包销期内内可根据据包销合合同的有有关约定定，参照照上述11至3项项规定确确认收入入的实现现；包销销期满后后尚未出出售的开开发产品品，企业业应根据据包销合合同或协协议约定定的价款款和付款款方式确确认收入入的实现现。 第七条 企企业将开开发产品品用于捐捐赠、赞赞助、职职工福利利、奖励励、对外外投资、分分配给股股东或投投资人、抵抵偿债务务、换取取其他企企事业单单位和
11、个个人的非非货币性性资产等等行为，应应视同销销售，于于开发产产品所有有权或使使用权转转移，或或于实际际取得利利益权利利时确认认收入（或或利润）的的实现。确认收入（或或利润）的的方法和和顺序为为： （一） 按本企业近近期或本本年度最最近月份份同类开开发产品品市场销销售价格格确定；（二）由主主管税务务机关参参照当地地同类开开发产品品市场公公允价值值确定； （三） 按开发产品品的成本本利润率率确定。开开发产品品的成本本利润率率不得低低于155%，具具体比例例由主管管税务机机关确定定。 第八条 企业销售未未完工开开发产品品的计税税毛利率率由各省省、自治治、直辖辖市国家家税务局局、地方方税务局局按下列列
12、规定进进行确定定： （一） 开发项目位位于省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市人人民政府府所在地地城市城城区和郊郊区的，不不得低于于15。 （二） 开发项目位位于地及及地级市市城区及及郊区的的，不得得低于110%. （三） 开发项目位位于其他他地区的的，不得得低于55。 （四） 属于经济适适用房、限限价房和和危改房房的，不不得低于于3%. 第九条 企业销销售未完完工开发发产品取取得的收收入，应应先按预预计计税税毛利率率分季（或或月）计计算出预预计毛利利额，计计入当期期应纳税税所得额额。开发发产品完完工后，企企业应及及时结算算其计税税成本并并计算此此前销售售收入的的实际毛毛利额，同同时将其其实
13、际毛毛利额与与其对应应的预计计毛利额额之间的的差额，计计入当年年度企业业本项目目与其他他项目合合并计算算的应纳纳税所得得额。 在年度度纳税申申报时，企企业须出出具对该该项开发发产品实实际毛利利额与预预计毛利利额之间间差异调调整情况况的报告告以及税税务机关关需要的的其他相相关资料料。 第十条 企业新建的的开发产产品在尚尚未完工工或办理理房地产产初始登登记、取取得产权权证前，与与承租人人签订租租赁预约约协议的的，自开开发产品品交付承承租人使使用之日日起，出出租方取取得的预预租价款款按租金金确认收收入的实实现。 第三章 成本、费用用扣除的的税务处处理 第十一条 企业在进行行成本、费费用的核核算与扣扣
14、除时，必必须按规规定区分分期间费费用和开开发产品品计税成成本、已已销开发发产品计计税成本本与未销销开发产产品计税税成本。 第十二条 企业发生的的期间费费用、已已销开发发产品计计税成本本、营业业税金及及附加、土土地增值值税准予予当期按按规定扣扣除。 第十三条 开发产品计计税成本本的核算算应按第第四章的的规定进进行处理理。 第十四条 已销开发产产品的计计税成本本，按当当期已实实现销售售的可售售面积和和可售面面积单位位工程成成本确认认。可售售面积单单位工程程成本和和已销开开发产品品的计税税成本按按下列公公式计算算确定： 可售售面积单单位工程程成本=成本对对象总成成本成成本对象象总可售售面积 已销开开
15、发产品品的计税税成本=已实现现销售的的可售面面积可可售面积积单位工工程成本本 第十五条 企业对尚未未出售的的已完工工开发产产品和按按照有关关法律、法法规或合合同规定定对已售售开发产产品（包包括共用用部位、共共用设施施设备）进进行日常常维护、保保养、修修理等实实际发生生的维修修费用，准准予在当当期据实实扣除。 第十六条 企业将已计计入销售售收入的的共用部部位、共共用设施施设备维维修基金金按规定定移交给给有关部部门、单单位的，应应于移交交时扣除除。 第十七条 企业在开发发区内建建造的会会所、物物业管理理场所、电电站、热热力站、水水厂、文文体场馆馆、幼儿儿园等配配套设施施，按以以下规定定进行处处理：
16、 （一） 属于非营利利性且产产权属于于全体业业主的，或或无偿赠赠与地方方政府、公公用事业业单位的的，可将将其视为为公共配配套设施施，其建建造费用用按公共共配套设设施费的的有关规规定进行行处理。 （二）属属于营利利性的，或或产权归归企业所所有的，或或未明确确产权归归属的，或或无偿赠赠与地方方政府、公公用事业业单位以以外其他他单位的的，应当当单独核核算其成成本。除除企业自自用应按按建造固固定资产产进行处处理外，其其他一律律按建造造开发产产品进行行处理。 第十八条 企业在开发发区内建建造的邮邮电通讯讯、学校校、医疗疗设施应应单独核核算成本本，其中中，由企企业与国国家有关关业务管管理部门门、单位位合资
17、建建设，完完工后有有偿移交交的，国国家有关关业务管管理部门门、单位位给予的的经济补补偿可直直接抵扣扣该项目目的建造造成本，抵抵扣后的的差额应应调整当当期应纳纳税所得得额。 第十九条 企业采取银银行按揭揭方式销销售开发发产品的的，凡约约定企业业为购买买方的按按揭贷款款提供担担保的，其其销售开开发产品品时向银银行提供供的保证证金（担担保金）不不得从销销售收入入中减除除，也不不得作为为费用在在当期税税前扣除除，但实实际发生生损失时时可据实实扣除。 第二十条 企业委委托境外外机构销销售开发发产品的的，其支支付境外外机构的的销售费费用（含含佣金或或手续费费）不超超过委托托销售收收入100%的部部分，准准
18、予据实实扣除。 第二十一条条 企业业的利息息支出按按以下规规定进行行处理： （一） 企业为建造造开发产产品借入入资金而而发生的的符合税税收规定定的借款款费用，可可按企业业会计准准则的规规定进行行归集和和分配，其其中属于于财务费费用性质质的借款款费用，可可直接在在税前扣扣除。 （二） 企业集团或或其成员员企业统统一向金金融机构构借款分分摊集团团内部其其他成员员企业使使用的，借借入方凡凡能出具具从金融融机构取取得借款款的证明明文件，可可以在使使用借款款的企业业间合理理的分摊摊利息费费用，使使用借款款的企业业分摊的的合理利利息准予予在税前前扣除。 第二十二二条 企企业因国国家无偿偿收回土土地使用用权
19、而形形成的损损失，可可作为财财产损失失按有关关规定在在税前扣扣除。 第二十三条条 企业业开发产产品（以以成本对对象为计计量单位位）整体体报废或或毁损，其其净损失失按有关关规定审审核确认认后准予予在税前前扣除。 第二十四四条 企企业开发发产品转转为自用用的，其其实际使使用时间间累计未未超过112个月月又销售售的，不不得在税税前扣除除折旧费费用。 第四章 计税成本的的核算 第二十五条条 计税税成本是是指企业业在开发发、建造造开发产产品（包包括固定定资产，下下同）过过程中所所发生的的按照税税收规定定进行核核算与计计量的应应归入某某项成本本对象的的各项费费用。 第二十十六条 成本对对象是指指为归集集和
20、分配配开发产产品开发发、建造造过程中中的各项项耗费而而确定的的费用承承担项目目。计税税成本对对象的确确定原则则如下： （一） 可否销售原原则。开开发产品品能够对对外经营营销售的的，应作作为独立立的计税税成本对对象进行行成本核核算；不不能对外外经营销销售的，可可先作为为过渡性性成本对对象进行行归集，然然后再将将其相关关成本摊摊入能够够对外经经营销售售的成本本对象。 （二） 分类归集原原则。对对同一开开发地点点、竣工工时间相相近、产产品结构构类型没没有明显显差异的的群体开开发的项项目，可可作为一一个成本本对象进进行核算算。 （三） 功能区分原原则。开开发项目目某组成成部分相相对独立立，且具具有不同
21、同使用功功能时，可可以作为为独立的的成本对对象进行行核算。 （四） 定价差异原原则。开开发产品品因其产产品类型型或功能能不同等等而导致致其预期期售价存存在较大大差异的的，应分分别作为为成本对对象进行行核算。 （五） 成本差异原原则。开开发产品品因建筑筑上存在在明显差差异可能能导致其其建造成成本出现现较大差差异的，要要分别作作为成本本对象进进行核算算。 （六） 权益区分原原则。开开发项目目属于受受托代建建的或多多方合作作开发的的，应结结合上述述原则分分别划分分成本对对象进行行核算。 成本对对象由企企业在开开工之前前合理确确定，并并报主管管税务机机关备案案。成本本对象一一经确定定，不能能随意更更改
22、或相相互混淆淆，如确确需改变变成本对对象的，应应征得主主管税务务机关同同意。 第二十七条条 开发发产品计计税成本本支出的的内容如如下： （一） 土地征用费费及拆迁迁补偿费费。指为为取得土土地开发发使用权权（或开开发权）而而发生的的各项费费用，主主要包括括土地买买价或出出让金、大大市政配配套费、契契税、耕耕地占用用税、土土地使用用费、土土地闲置置费、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价及及相关税税费、拆拆迁补偿偿支出、安安置及动动迁支出出、回迁迁房建造造支出、农农作物补补偿费、危危房补偿偿费等。 （二） 前期工程费费。指项项目开发发前期发发生的水水文地质质勘察、测测绘、规规划、设设计、可可行
23、性研研究、筹筹建、场场地通平平等前期期费用。 （三） 建筑安装工工程费。指指开发项项目开发发过程中中发生的的各项建建筑安装装费用。主主要包括括开发项项目建筑筑工程费费和开发发项目安安装工程程费等。 （四） 基础设施建建设费。指指开发项项目在开开发过程程中所发发生的各各项基础础设施支支出，主主要包括括开发项项目内道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明等社社区管网网工程费费和环境境卫生、园园林绿化化等园林林环境工工程费。 （五） 公共配套设设施费：指开发发项目内内发生的的、独立立的、非非营利性性的，且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、政政府公用用事业单单
24、位的公公共配套套设施支支出。 （六） 开发间接费费。指企企业为直直接组织织和管理理开发项项目所发发生的，且且不能将将其归属属于特定定成本对对象的成成本费用用性支出出。主要要包括管管理人员员工资、职职工福利利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。 第二十八条条 企业业计税成成本核算算的一般般程序如如下： （一） 对当期实际际发生的的各项支支出，按按其性质质、经济济用途及及发生的的地点、时时间区进进行整理理、归类类，并将将其区分分为应计计入成本本对象的的成本和和应在当当期税前前扣除的的期间费费用。同同时还应应按规
25、定定对在有有关预提提费用和和待摊费费用进行行计量与与确认。 （二） 对应计入成成本对象象中的各各项实际际支出、预预提费用用、待摊摊费用等等合理的的划分为为直接成成本、间间接成本本和共同同成本， 并按规规定将其其合理的的归集、分分配至已已完工成成本对象象、在建建成本对对象和未未建成本本对象。 （三） 对期前已完完工成本本对象应应负担的的成本费费用按已已销开发发产品、未未销开发发产品和和固定资资产进行行分配，其其中应由由已销开开发产品品负担的的部分，在在当期纳纳税申报报时进行行扣除，未未销开发发产品应应负担的的成本费费用待其其实际销销售时再再予扣除除。 （四） 对本期已完完工成本本对象分分类为开开
26、发产品品和固定定资产并并对其计计税成本本进行结结算。其其中属于于开发产产品的，应应按可售售面积计计算其单单位工程程成本，据据此再计计算已销销开发产产品计税税成本和和未销开开发产品品计税成成本。对对本期已已销开发发产品的的计税成成本，准准予在当当期扣除除，未销销开发产产品计税税成本待待其实际际销售时时再予扣扣除。 （五） 对本期未完完工和尚尚未建造造的成本本对象应应当负担担的成本本费用，应应按分别别建立明明细台帐帐，待开开发产品品完工后后再予结结算。 第二十九条条 企业业开发、建建造的开开发产品品应按制制造成本本法进行行计量与与核算。其其中，应应计入开开发产品品成本中中的费用用属于直直接成本本和
27、能够够分清成成本对象象的间接接成本，直直接计入入成本对对象，共共同成本本和不能能分清负负担对象象的间接接成本，应应按受益益的原则则和配比比的原则则分配至至各成本本对象，具具体分配配方法可可按以下下规定选选择其一一： （一） 占地面积法法。指按按已动工工开发成成本对象象占地面面积占开开发用地地总面积积的比例例进行分分配。 1.一次次性开发发的，按按某一成成本对象象占地面面积占全全部成本本对象占占地总面面积的比比例进行行分配。 2.分期期开发的的，首先先按本期期全部成成本对象象占地面面积占开开发用地地总面积积的比例例进行分分配，然然后再按按某一 成本对对象占地地面积占占期内全全部成本本对象占占地总
28、面面积的比比例进行行分配。 期内全全部成本本对象应应负担的的占地面面积为期期内开发发用地占占地面积积减除应应由各期期成本对对象共同同负担的的占地面面积。 （二） 建筑面积法法。指按按已动工工开发成成本对象象建筑面面积占开开发用地地总建筑筑面积的的比例进进行分配配。 1.一次次性开发发的，按按某一成成本对象象建筑面面积占全全部成本本对象建建筑面积积的比例例进行分分配。 2. 分期开发的的，首先先按期内内成本对对象建筑筑面积占占开发用用地计划划建筑面面积的比比例进行行分配，然然后再按按某一成成本对象象建筑面面积占期期内成本本对象总总建筑面面积的比比例进行行分配。 （三） 直接成本法法。指按按期内某
29、某一成本本对象的的直接开开发成本本占期内内全部成成本对象象直接开开发成本本的比例例进行分分配。 （四） 预算造价法法。指按按期内某某一成本本对象预预算造价价占期内内全部成成本对象象预算造造价的比比例进行行分配。 第三十条条 企业业下列成成本应按按以下方方法进行行分配： （一） 土地成本，一一般按占占地面积积法进行行分配。如如果确需需结合其其他方法法进行分分配的，应应商税务务机关同同意。 土地开开发同时时连结房房地产开开发的，属属于一次次性取得得土地分分期开发发房地产产的情况况，其土土地开发发成本经经商税务务机关同同意后可可先按土土地整体体预算成成本进行行分配，待待土地整整体开发发完毕再再行调整
30、整。 （二） 单独作为过过渡性成成本对象象核算的的公共配配套设施施开发成成本，应应按建筑筑面积法法进行分分配。 （三） 借款费用属属于不同同成本对对象共同同负担的的，按直直接成本本法或按按预算造造价法进进行分配配。 （四） 其他成本项项目的分分配法由由企业自自行确定定。 第三十一一条 企企业以非非货币交交易方式式取得土土地使用用权的，应应按下列列规定确确定其成成本： （一） 企业、单位位以换取取开发产产品为目目的，将将土地使使用权投投资企业业的，按按下列规规定进行行处理： 1. 换取的开发发产品如如为该项项土地开开发、建建造的，接接受投资资的企业业在接受受土地使使用权时时暂不确确认其成成本，待
31、待首次分分出开发发产品时时，再按按应分出出开发产产品（包包括首次次分出的的和以后后应分出出的）的的市场公公允价值值和土地地使用权权转移过过程中应应支付的的相关税税费计算算确认该该项土地地使用权权的成本本。如涉涉及补价价，土地地使用权权的取得得成本还还应加上上应支付付的补价价款或减减除应收收到的补补价款。 2.换取取的开发发产品如如为其他他土地开开发、建建造的，接接受投资资的企业业在投资资交易发发生时，按按应付出出开发产产品市场场公允价价值和土土地使用用权转移移过程中中应支付付的相关关税费计计算确认认该项土土地使用用权的成成本。如如涉及补补价，土土地使用用权的取取得成本本还应加加上应支支付的补补
32、价款或或减除应应收到的的补价款款。 （二） 企业、单位位以股权权的形式式，将土土地使用用权投资资企业的的，接受受投资的的企业应应在投资资交易发发生时，按按该项土土地使用用权的市市场公允允价值和和土地使使用权转转移过程程中应支支付的相相关税费费计算确确认该项项土地使使用权的的取得成成本。如如涉及补补价，土土地使用用权的取取得成本本还应加加上应支支付的补补价款或或减除应应收到的的补价款款。 第三十二条条 除以以下几项项预提（应应付）费费用外，计计税成本本均应为为实际发发生的成成本。 （一）出出包工程程未最终终办理结结算而未未取得全全额发票票的，在在证明资资料充分分的前提提下，其其发票不不足金额额可
33、以预预提，但但最高不不得超过过合同总总金额的的10。 （二）公公共配套套设施尚尚未建造造或尚未未完工的的，可按按预算造造价合理理预提建建造费用用。此类类公共配配套设施施必须符符合已在在售房合合同、协协议或广广告、模模型中明明确承诺诺建造且且不可撤撤销，或或按照法法律法规规规定必必须配套套建造的的条件。 （三） 应向政府上上交但尚尚未上交交的报批批报建费费用、物物业完善善费用可可以按规规定预提提。物业业完善费费用是指指按规定定应由企企业承担担的物业业管理基基金、公公建维修修基金或或其他专专项基金金。 第三十三条条 企业业单独建建造的停停车场所所，应作作为成本本对象单单独核算算。利用用地下基基础设
34、施施形成的的停车场场所，作作为公共共配套设设施进行行处理。 第三十四四条 企企业在结结算计税税成本时时其实际际发生的的支出应应当取得得但未取取得合法法凭据的的，不得得计入计计税成本本，待实实际取得得合法凭凭据时，再再按规定定计入计计税成本本。 第三十五条条 开发发产品完完工以后后，企业业可在完完工年度度企业所所得税汇汇算清缴缴前选择择确定计计税成本本核算的的终止日日，不得得滞后。凡凡已完工工开发产产品在完完工年度度未按规规定结算算计税成成本，主主管税务务机关有有权确定定或核定定其计税税成本，据据此进行行纳税调调整，并并按中中华人民民共和国国税收征征收管理理法的的有关规规定对其其进行处处理。 第
35、五章 特定事项的的税务处处理 第六章 第三十六条条 企业业以本企企业为主主体联合合其他企企业、单单位、个个人合作作或合资资开发房房地产项项目，且且该项目目未成立立独立法法人公司司的，按按下列规规定进行行处理： （一） 凡开发合同同或协议议中约定定向投资资各方（即即合作、合合资方，下下同）分分配开发发产品的的，企业业在首次次分配开开发产品品时，如如该项目目已经结结算计税税成本，其其应分配配给投资资方开发发产品的的计税成成本与其其投资额额之间的的差额计计入当期期应纳税税所得额额；如未未结算计计税成本本，则将将投资方方的投资资额视同同销售收收入进行行相关的的税务处处理。 （二） 凡开发合同同或协议议
36、中约定定分配项项目利润润的，应应按以下下规定进进行处理理： 1. 企企业应将将该项目目形成的的营业利利润额并并入当期期应纳税税所得额额统一申申报缴纳纳企业所所得税，不不得在税税前分配配该项目目的利润润。同时时不能因因接受投投资方投投资额而而在成本本中摊销销或在税税前扣除除相关的的利息支支出。 2.投资资方取得得该项目目的营业业利润应应视同股股息、红红利进行行相关的的税务处处理。 第三十七条条 企业业以换取取开发产产品为目目的，将将土地使使用权投投资其他他企业房房地产开开发项目目的，按按以下规规定进行行处理： 企业业应在首首次取得得开发产产品时，将将其分解解为转让让土地使使用权和和购入开开发产品
37、品两项经经济业务务进行所所得税处处理，并并按应从从该项目目取得的的开发产产品（包包括首次次取得的的和以后后应取得得的）的的市场公公允价值值计算确确认土地地使用权权转让所所得或损损失。 第六章 附 则 第三十八条条 从事事房地产产开发经经营业务务的外商商投资企企业在220077年122月311日前存存有销售售未完工工开发产产品取得得的收入入，至该该项开发发产品完完工后，一一律按本本办法第第九条规规定的办办法进行行税务处处理。 第三十九条条 本通通知自220088年1月月1日起起执行。 二000九年三三月六日日 国家税务总总局关于于房地产产开发企企业开发发产品完完工条件件确认问问题的通通国家税税务
38、总局局关于房房地产开开发企业业开发产产品完工工条件确确认问题题的通国国家税务务总局关关于房地地产开发发企业开开发产品品完工条条件确认认问题的的通国家家税务总总局关于于房地产产开发企企业开发发产品完完工条件件确认问问题的通通知知知知知 国国税函201102201号号 成文文日期：20110-005-112 各省省、自治治区、直直辖市和和计划单单列市国国家税务务局、地地方税务务局： 现就房地产产开发企企业开发发产品完完工条件件确认有有关问题题，通知知如下： 根据国国家税务务总局关关于房地地产开发发经营业业务征收收企业所所得税问问题的通通知（国国税发20006331号）规规定精神神和国国家税务务总局
39、关关于印发发房地地产开发发经营业业务企业业所得税税处理办办法的的通知（国国税发20009331号）第第三条规规定，房房地产开开发企业业建造、开开发的开开发产品品，无论论工程质质量是否否通过验验收合格格，或是是否办理理完工（竣竣工）备备案手续续以及会会计决算算手续，当当企业开开始办理理开发产产品交付付手续（包包括入住住手续）、或或已开始始实际投投入使用用时，为为开发产产品开始始投入使使用，应应视为开开发产品品已经完完工。房房地产开开发企业业应按规规定及时时结算开开发产品品计税成成本，并并计算企企业当年年度应纳纳税所。 国家家税务总总局 二一年年五月十十二日 国家税税务总局局关于房房地产开开发企业
40、业土地增增值税清清算管理理有关问问题的通通知 国税税发2200661887号 各省省、自治治区、直直辖市和和计划单单列市地地方税务务局，西西藏、宁宁夏自治治区国家家税务局局： 为进一步加加强房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理工工作，根根据中中华人民民共和国国税收征征收管理理法、中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例及有有关规定定，现就就有关问问题通知知如下： 一、 土地增值税税的清算算单位 土土地增值值税以国国家有关关部门审审批的房房地产开开发项目目为单位位进行清清算，对对于分期期开发的的项目，以以分期项项目为单单位清算算。 开开发项目目中同时时包含普普通住宅宅和非普普通住宅宅的
41、，应应分别计计算增值值额。 二、 土地增值税税的清算算条件 （一） 符合下列情情形之一一的，纳纳税人应应进行土土地增值值税的清清算： 1.房地地产开发发项目全全部竣工工、完成成销售的的； 2. 整体转让未未竣工决决算房地地产开发发项目的的； 3. 直接转让土土地使用用权的。 （二） 符合下列情情形之一一的，主主管税务务机关可可要求纳纳税人进进行土地地增值税税清算： 1.已竣工工验收的的房地产产开发项项目，已已转让的的房地产产建筑面面积占整整个项目目可售建建筑面积积的比例例在855%以上上，或该该比例虽虽未超过过85%，但剩剩余的可可售建筑筑面积已已经出租租或自用用的； 2. 取得销售（预预售）
42、许许可证满满三年仍仍未销售售完毕的的； 3. 纳税人申请请注销税税务登记记但未办办理土地地增值税税清算手手续的； 4.省税税务机关关规定的的其他情情况。 三、 非直接销售售和自用用房地产产的收入入确定 （一） 房地产开发发企业将将开发产产品用于于职工福福利、奖奖励、对对外投资资、分配配给股东东或投资资人、抵抵偿债务务、换取取其他单单位和个个人的非非货币性性资产等等，发生生所有权权转移时时应视同同销售房房地产, 其收收入按下下列方法法和顺序序确认： 1.按本本企业在在同一地地区、同同一年度度销售的的同类房房地产的的平均价价格确定定； 2.由主主管税务务机关参参照当地地当年、同同类房地地产的市市场
43、价格格或评估估价值确确定。 （二）房房地产开开发企业业将开发发的部分分房地产产转为企企业自用用或用于于出租等等商业用用途时，如如果产权权未发生生转移，不不征收土土地增值值税，在在税款清清算时不不列收入入，不扣扣除相应应的成本本和费用用。 四、土地地增值税税的扣除除项目 （一） 房地产开发发企业办办理土地地增值税税清算时时计算与与清算项项目有关关的扣除除项目金金额，应应根据土土地增值值税暂行行条例第第六条及及其实施施细则第第七条的的规定执执行。除除另有规规定外，扣扣除取得得土地使使用权所所支付的的金额、房房地产开开发成本本、费用用及与转转让房地地产有关关税金，须须提供合合法有效效凭证；不能提提供
44、合法法有效凭凭证的，不不予扣除除。 （二） 房地产开发发企业办办理土地地增值税税清算所所附送的的前期工工程费、建建筑安装装工程费费、基础础设施费费、开发发间接费费用的凭凭证或资资料不符符合清算算要求或或不实的的，地方方税务机机关可参参照当地地建设工工程造价价管理部部门公布布的建安安造价定定额资料料，结合合房屋结结构、用用途、区区位等因因素，核核定上述述四项开开发成本本的单位位面积金金额标准准，并据据以计算算扣除。具具体核定定方法由由省税务务机关确确定。 （三） 房地产开发发企业开开发建造造的与清清算项目目配套的的居委会会和派出出所用房房、会所所、停车车场（库库）、物物业管理理场所、变变电站、热
45、热力站、水水厂、文文体场馆馆、学校校、幼儿儿园、托托儿所、医医院、邮邮电通讯讯等公共共设施，按按以下原原则处理理:1. 建成后产权权属于全全体业主主所有的的，其成成本、费费用可以以扣除； 2. 建成后无偿偿移交给给政府、公公用事业业单位用用于非营营利性社社会公共共事业的的，其成成本、费费用可以以扣除； 3.建成成后有偿偿转让的的，应计计算收入入，并准准予扣除除成本、费费用。 （四）房房地产开开发企业业销售已已装修的的房屋，其其装修费费用可以以计入房房地产开开发成本本。 房地产产开发企企业的预预提费用用，除另另有规定定外，不不得扣除除。 （五） 属于多个房房地产项项目共同同的成本本费用，应应按清
46、算算项目可可售建筑筑面积占占多个项项目可售售总建筑筑面积的的比例或或其他合合理的方方法，计计算确定定清算项项目的扣扣除金额额。 五、土土地增值值税清算算应报送送的资料料符合本本通知第第二条第第（一）项项规定的的纳税人人，须在在满足清清算条件件之日起起90日日内到主主管税务务机关办办理清算算手续；符合本本通知第第二条第第（二）项项规定的的纳税人人，须在在主管税税务机关关限定的的期限内内办理清清算手续续。 纳税人办理理土地增增值税清清算应报报送以下下资料： （一） 房地产开发发企业清清算土地地增值税税书面申申请、土土地增值值税纳税税申报表表； （二）项项目竣工工决算报报表、取取得土地地使用权权所支付付的地价价款凭证证、国有有土地使使用权出出让合同同、银行行贷款利利息结算算通知单单、项目目工程合合同结算算单、商商品房购购销合同同统计表表等与转转让房地地产的收收入、成成本和费费用有关关的证明明资料； （三） 主管税务机机关要求求报送的的其他与与土地增增值税清清算有关关的证明明资料等等。 纳税人委委托税务务中介机机构审核核鉴证的的清算项项目，还还应报送送中介