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1、战略投资部部拓展流流程管理理2012-8-113一、目的及及适用范范围 为规范范项目拓拓展流程程，提供供决策依依据，特特制订本本流程; 本流程程适用范范围为北北京海航航置业房房地产新新项目拓拓展论证证管理工工作，以以及相关关研究工工作。二、职责 战略投投资部1.负责拓拓展项目目信息收收集、市市场调研研、现场场踏勘，针针对宏观观经济、区区域经济济、房地地产市场场调查相相关工作作。2.项目初初步操作作方案阶阶段，与与招标与与成本管管理部、项项目管理理部、合合规部、计计划财务务部进行行非正式式沟通，确确定项目目定位、运运作方式式、成本本估算、投投资收益益测算等等形成项项目初步步操作方方案，报报项目评
2、评审会审审议；成成立了项项目组或或项目公公司的，由由项目组组或项目目公司撰撰写项项目初步步操作方方案。3.可行性性研究阶阶段：战战略投资资部牵头头与项目目方进行行深入洽洽谈，制制定可行行性研究究计划，通通过项目目背景调调研，确确定初步步项目定定位建议议，并以以其为核核心组织织各相关关部门开开展相应应职责工工作，最最终形成成项目预预可研；成立了了项目组组或项目目公司的的，由项项目组或或项目公公司撰写写预可可研。4.决议、评评审阶段段：负责责将预预可研报报经营层层进行决决议、评评审，对对通过决决议的项项目，根根据经营营层意见见对可行行性研究究报告进进行修改改，完善善；5.立项阶阶段：启启动集团团内
3、部项项目立项项工作,但成立立了项目目组或项项目公司司的，由由项目组组或项目目公司进进行立项项。6.立项通通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查、商务谈判、拟定协议并进行内部报批，根据报批情况开展下一步工作。 合规部部1.初步操操作方案案阶段，提供法律风险防范意见；2.可行性性研究阶阶段：对对合同等等法律文文件进行行审查，提提出法律律意见。 项目管管理部1.初步操操作方案案阶段，提供土地、规划分析及规划草案；2.可行性性研究阶阶段：提提供土地地整理、工程技术、进度分析。 招标与成成本管理理部1.初步操操作方案案阶段：提供项项目成本本初步估估算；2.可行性性研究阶阶段：深深化成本本估算
4、方方案。 计划财务务部1.在可行行性研究究阶段：提供初初步资金金方案。2.可行性性研究阶阶段：落落实资金金方案、税税务筹划划。 项目评审审会由各职能部部门经理理组成，负负责对项项目初步步操作方方案进进行评审审。 投资决议议会由公司经营营层领导导组成，负负责对项项目预预可研进进行决议议。三、流程说说明 战略投投资部根根据项目目信息，进进行市场场调研及及现场踏踏勘，分分析区域域宏观经经济发展展水平、产产业状况况、收入入水平，调调研区域域房地产产市场行行情，项项目所在在区域竞竞品项目目概况等等，该环环节由战战略投资资部牵头头负责。招招拍挂项项目在此此环节的的操作周周期为110天；其他类类型项目目在此
5、环环节的操操作周期期根据项项目特点点、了解解信息的的进度及及合作方方的配合合情况而而定，一一般不超超过200天。 通过初初步了解解及调研研，战略略投资部部认为可可以否决决的项目目，报部部门总经经理审批批，否决决项目或或要求进进一步调调研。操操作周期期为2天天。 战略投投资部主主持对项项目进行行初步市市场定位位、初步步方案设设计、操操作思路路、完成成简单的的成本估估算及相相关经济济测算，编编制项项目初步步操作方方案，各各职能部部门配合合。该操作作周期为为5至110天。 项目目初步操操作方案案提交交项目评评审会审审批。项项目评审审会由各各职能部部门经理理组成，经经过项目目评审会会，决定定项目放放弃
6、或继继续深化化。操作周周期为22天。 通过项项目评审审会的项项目，进进入项目目可行性性研究阶阶段，由由战略投投资部组组织各职职能部门门共同完完成项目目预可可研。该操作作周期为为5至110天。 预可可研提提交投资资决议会会审批。投资决决议会由由公司经经营层领领导组成成。三分分之二以以上领导导否决的的项目应应放弃；针对领领导提出出的问题题可以形形成解决决方案的的应修改改可研报报告重新新上会；全部通通过无大大问题的的项目应应进入项项目立项项阶段。该该操作时时间周期期为2至5天天。 充实完完善立项项报告，启启动项目目内部立立项。内内部立项项通过后后，以专项项工作组组的形式式，开展展法律及及财务尽尽职调
7、查查，推进进商务谈谈判、协协议拟定定及后续续的协议议签署。 协议签签署后，交交由项目目公司推推进，财财务、报报建等部部配合完完善手续续。四、相关文文件及交交付成果果文件 交付成成果文件件1.附件11项目目初步操操作方案案：包包括项目目概况、市市场研究究、产品品定位、成成本估算算、投资资收益测测算、风风险分析析等 2.附件22预可可研：包括项项目概况况、市场场研究、产产品定位位、规划划设计、开开发计划划、成本本估算、投投资收益益测算、资资金筹措措及运用用、风险险分析等等。 相关文件件1. 附件3盘盘源初始始信息记记录表2. 附件4资资料清单单3. 附件5土土地信息息采集表表4. 附件6项项目市场
8、场调研计计划表5. 附件7项项目市场场调研表表6. 附件8尽尽职调查查清单7. 附件9项项目可行行性评审审方式、要求、及及相关事事项附件1项目初步操操作方案案一、项目名名称及类类型命名规则为为“城市或或地理位位置+项项目名”，一经经确定后后则对内内统一使使用。二、项目背背景主要包括项项目来源源、项目目获取方方式、合合作意向向、洽谈谈的进展展、项目目获取的的意义等等内容。三、合作方方及合作作条件 合作方方背景介介绍 合作方方提出的的主要条条件，洽洽谈进展展等。四、项目位位置 项目位位置：主主要包括括项目在在城市中中的位置置、所处处的功能能区、该该功能区区定位与与发展状状况、区区域交通通情况。附图
9、：项目目在该城城市的区区位图，标标记出宗宗地区域域位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。 项目四四至范围围 项目周周边配套套附图：地块块四至范范围及周周边设施施图。五、项目现现状及权权属状况况 土地现现状：包包括七通通一平情情况、宗宗地内是是否有拆拆迁、高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素；开发手手续进展展，取得得政府审审批文件件情况。 建筑物物现状：外立面面，内装装修，设设施设备备等。附图：现状状图 土地权权属的说说明，包包括土地地使用权权人、土土地用途途、土地
10、地使用年年限等。 房产权权属的说说明（如如有） 规划控控制指标标项目指标备注用地性质总用地面积积亩其中净地面积亩代征地面积积亩地上建筑面面积万平米其中住宅写字楼商业地下建筑面面积其中地下车库人防及配套套容积率控制高度米建筑密度%绿化率%停车位个数数六、项目公公司概况况（如果果涉及公公司股权权收购）包括公司历历史沿革革、注册册资本、经经营和开开发资质质、股东东及股权权结构、公公司资产产负债和和财务状状况等。七、市场分分析 区域市市场行情情（包括括商圈或或板块分分布、供供应量、销销售价格格、租金金及出租租率等）； 区域市市场在整整体市场场的地位位及发展展趋势； 项目在在区域内内开发的的机会点点与市
11、场场潜力。 结论：产品开开发或经经营定位位，包括括市场定定位、价价格定位位、产品品建议等等。八、投资及及收益估估算投资成本预预测、租租售收益益预测、投投资回报报率、资资金需求求和计划划等。（股股权收购购类项目目应说明明税务筹筹划情况况）。九、项目运运作思路路获取项目的的整体操操作思路路和流程程，存在在的问题题和解决决建议十、综合建建议与计计划 综合判判断 工作计计划附件2-11预可研开开发类投投资项目目目录第一部分 项目决决策背景景一、外部环环境 城市发发展规划划与宗地地的关系系及对项项目开发发的影响响，如：规划交交通的规规划与建建设、城城市功能能规划与与布局、局局部区域域开发重重点、政政府重
12、大大政策即即将颁布布等； 宗地所所属地域域在该城城市的历历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位。例如如，项目目处在浦浦东，要要说明浦浦东在上上海的地地位及作作为全国国重点开开发区的的情况。 项目渊渊源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等；二、内部因因素 项目启启动对公公司未来来几年发发展战略略、发展展规划的的意义（一一般35年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）； 公司提提升品牌牌形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用； 从公司司未来的的利润需需求、可可持续经经营等角角度描述述立项的
13、的意义；第二部分：项目概概况一、项目位位置项目所处城城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。附图：项目目在该城城市的区区位图，标标记出宗宗地区域域位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。二、项目四四至及现现状 四至范范围； 项目现现状，包包括是否否有拆迁迁、高压压线等对对开发有有较大影影响的因因素；附图：四至至范围图图、现状状照片。三、项目周周边配套套 交通状状况现有交通体体系说明明，包括括高速公公路、城城市干道道、公交交系
14、统、轨轨道交通通系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交通通状况示示意图，包包括现有有和未来来规划的的城市公公共交通通和快速速捷运系系统； 教育育、医院院、大型型购物中中心、文文化体育育娱乐设设施、公公园、银银行、邮邮局等配配套设施施。四、项目周周边自然然人文环环境根据个案特特性描述述，没有有的可以以不写五、大市政政配套（七七通一平平）道路现状及及规划发发展、供供水状况况、污水水、雨水水排放、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、供供电、燃燃气、供供热及生生活热水水等大市市政条件件是否具具备，并并说明接接入成本本。六、规划控控制指标标具备条
15、件的的尽可能能填写，下下表可按按实际情情况适当当调整项目指标备注用地性质总用地面积积亩其中净地面积亩代征地面积积亩地上建筑面面积万平米其中住宅写字楼商业地下建筑面面积其中地下车库人防及配套套容积率控制高度米建筑密度%绿化率%停车位个数数第三部分：法律及及政策性性风险分分析一、合作方方式及条条件 合作方方基本情情况：名名称、主主要股东东投资情情况、注注册资本本、成立立时间、特特殊背景景等； 合作方方式：例例如：直直接购买买项目、收收购公司司股权、共共同设立立公司等等。 交易价价格、总总地价、楼楼面地价价等。 付款进进度及与与付款条条件。 其他合合作的主主要条件件 与合作作方式相相关的其其它法律律
16、规定二、土地法法律及权权属状况况 开发手手续进展展，取得得政府审审批文件件情况； 土地权权属的说说明，包包括土地地使用权权人、土土地用途途、土地地使用年年限等，是是否有抵抵押、查查封或他他项权利利等。第四部分：市场分分析一、区域市市场综述述对销售型物物业按照照下表列列示区域域内项目目的主要要指标，并并从产品品供应、需需求、消消化速度度、租售售价格等等方面对对区域市市场作分分析描述述。楼盘名称项目1项目2项目3项目4用地面积（亩亩）建筑面积 （万）总套数（套套）容积率产品类型主力户型开盘时间已推总量（套套）销售价格（元元/）月均销售套套数销售率开发商附图：项目目周边楼楼盘个案案分布图图，其中中一
17、些具具代表性性的未来来主要竞竞争楼盘盘还要配配置现场场图片。二、区域内内表现最最好个案案状况三、近一年年内区域域内土地地供应状状况（开开发类项项目填写写）名称土地坐落占地面积（亩亩）建筑面积（万m2）土地用途总成交价（万万元）楼面地价 （元/ m2）竞得人附图：成交交土地位位置分布布图四、小结： 区域市市场在整整体市场场的地位位及发展展趋势 项目在在区域内内开发的的机会点点与市场场潜力第五部分：项目总总体定位位一、项目素素质分析析 优势：从品牌牌、设计计、启动动速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是是否符合合公司发发展思路路等方面面论述。
18、劣势：从品牌牌、设计计、启动动速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是是否符合合公司发发展思路路等方面面论述。 机会：从市场场机会、树树立品牌牌形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。 挑战：从市场场机会、树树立品牌牌形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。 二、市场定定位三、价格定定位四、客群定定位第六部分：规划设设计分析析一、初步规规划设计计思路 主要产产品类型型：多层层、高层层，还是是联排别别墅等其其他类型型，及不不同类型型产品的
19、的比例。 如果是是大型、超超大型项项目，对对营造大大社区概概念的考考虑。二、规划设设计方案案（规划划平面图图、效果果图、户户型图等等，不具具备条件件的可以以不写）第七部分：项目开开发计划划一、土地升升值潜力力初步评评估从地理位置置、土地地供应、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。二、立即开开发与作作为土地地储备优优缺点分分析。三、工程计计划：工工期计划划、竣工工计划。第八部分：投资收收益分析析一、成本预预测说明测算假假设和主主要运用用指标，如如产品类类型假设设，总建建筑面积积，住宅宅和非住住宅面积积，容积积率，
20、项项目总投投资（直直接建造造成本加加期间费费用，不不包括营营业税和和所得税税）等。并并参照下下面表格格列示：项 目目投资总额（万万元）单位成本（元元/m22）土地成本开发前期费费建安工程费费基础设施费费公共配套费费不可预见费费直接成本小小计营销费用管理费用财务费用总投资合计计注：以上单单位成本本计算方方式为投投资额/可售建建筑面积积，请按按照以上上表格调调整测算算表分类类。二、销售收收入分析析主要列示可可销售部部分的物物业的销销售数据据，物业业类型可可依据实实际情况况增减。项 目合计2010年年2011年年2012年年2014年年住宅销售面积销售比例销售价格销售金额写字楼销售面积销售比例销售价
21、格销售金额合计销售面积销售金额三、税务分分析 营业税税及附加加 所得税税 土地增增值税（股股权收购购类项目目应重点点说明）四、经济效效益分析析 经济效效益分析析的假设设条件，如如：是否否享受政政府各种种税费的的减免等等 项目利利润率、投投资回报报率、投投资回收收期及主主要经济济指标。五、敏感性性分析分析成本和和销售的的主要指指标变动动对项目目经济效效益的波波动影响响，以及及盈亏平平衡点。六、项目资资金预测测 资金投投入计划划：各期期地价、收收购款、建建设成本本等的投投入安排排。 资金回回款计划划：各期期销售回回款计划划。 资金需需求计划划：各期期资金的的需求缺缺口、资资金解决决方案、融融资途径
22、径等。 启动资资金及启启动时占占用资金金内容、资资金占用用峰值、实实现现金金正流入入时间。第九部分：投资风风险分析析包括但不限限于以下下风险：一、拆迁风风险：若若包含拆拆迁，拆拆迁由谁谁负责解解决、拆拆迁成本本如何控控制等；二、法律风风险：涉涉及股权权类的债债权债务务风险、诉诉讼风险险等；三、政策风风险：是是否是国国家政策策限制的的项目，如如别墅、高高尔夫等等，如何何通过变变通的方方式解决决；四、技术风风险：项项目的规规划条件件是否能能够实现现，是否否存在规规划方面面的硬伤伤等；五、市场风风险：项项目定位位的产品品若不是是主流产产品，市市场是否否存在重重大波动动风险等等；六、管理风风险：项项目
23、是否否在现有有公司管管理半径径内，人人员配置置是否充充足、是是否会引引起管理理成本大大幅增加加等。注：以上仅仅针对项项目可能能发生的的投资风风险，不不涉及本本项目或或非针对对本项目目的风险险可不写写。第十部分：综合分分析与建建议一、对项目目判断的的结论二、下一步步工作建建议附件：1.项目测测算表格格：包括括成本测测算、收收入测算算、现金金流量表表、资金金平衡表表、收益益指标分分析等；2.欲签订订的合作作意向书书或合同同文本。附件2-22预可研持持有型物物业投资资项目目录第一部分：项目背背景和意意义一、项目来来源及洽洽谈进展展二、项目获获取的意意义 项目启启动对公公司发展展战略、发发展规划划的意
24、义义，在公公司发展展中的地地位（是是否核心心项目）； 公司提提升品牌牌形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用； 从公司司未来的的利润需需求、可可持续经经营等角角度描述述立项的的意义。第二部分：项目概概况一、地理位位置项目所处城城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。附图：项目目在该城城市的区区位图，标标记出宗宗地区域域位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。二、周边环环境包括交通状状况、周周边建筑筑和设施施，客
25、流流情况等等。三、物业现现状 土地和和房产的的权证登登记信息息，权属属信息； 地块位位置（四四至），地地块面积积、用地地性质、剩剩余年限限等； 物业建建成时间间、建筑筑结构、建建筑指标标、功能能设置等等表1：技术术指标项目指标备注总用地面积积亩其中净地面积亩代征地面积积亩地上建筑面面积万平米地下建筑面面积其中地下车库人防及配套套容积率控制高度米建筑密度%绿化率%停车位个数数表2：建筑筑功能设设置（酒酒店为例例）功能设置面积楼层描述客房部分公共营业部部分大堂部分餐厅部分厨房部分娱乐商务、会议议非营业部分分行政部分设备部分其它辅助部部分 物业现状状建筑物的外外立面，内内装修和和设施设设备（空空调通
26、风风系统、给给排水系系统、强强弱电、消消防、电电梯和门门禁系统统等）情情况，附附照片。第三部分：项目公公司（权权属人）概概况一、转让方方概况转让方基本本情况、初初步合作作意向及及方式（包包括价格格及合作作条件）二、项目公公司概况况（如果果涉及股股权收购购） 公司历历史沿革革 股权情情况及股股东情况况介绍 财务情情况分析析最近三年以以及近期期财务报报表及财财务状况况说明书书，固定定资产明明细表，长长、短期期借款明明细表，所所有资产产的产权权负担详详情，执执行的各各项税费费标准、税税收优惠惠政策等等。 经营情情况分析析物业的经营营租赁情情况，包包括收入入、成本本和利润润的指标标。表3：经营营情况调
27、调查分析析表（酒酒店为例例）1、收入（最近近三年）指标备注1.1平均房价1.2入住率1.3客房收入及及客户群群1.4餐饮收入1.5客房出租收收入1.6其他收入2、成本控制指标备注2.1人工成本率率2.2餐饮成本率率2.3能耗率2.4物耗率2.5行政费用率率2.6维护修理费费用率2.7折旧与摊销销3、经营效益指指标指标备注3.1客房营业毛毛利率3.2餐饮营业毛毛利率3.3EBITDDA3.4GOP率 公司运运营资质质、员工工情况、诉诉讼仲裁裁等或有有事项情情况。第四部分：市场分分析一、区域市市场综述述当地经济发发展情况况、城市市规划、行行业发展展态势等等。二、物业的的商圈分分析项目所在区区域发展
28、展特点、客客源市场场说明、市市场竞争争状况等等。三、周边同同类物业业供应量量、客户户来源、租租赁价格格、出租租率等物业名称地理位置占地面积（万）建筑面积（万）硬件标准租赁价格出租率四、结论 区域市市场在整整体市场场的地位位及发展展趋势 本案在在区域内内开发的的机会点点与市场场潜力第五部分：房地产产价值评评估要求分别采采取市场场法、成成本法、收收益法三三种方法法对目标标物业的的每平米米价值进进行评估估，取平平均估值值结果或或者得到到价值评评估区间间。一、市场法法举例本项目项目1项目2项目3交易价格待估260000330000190000交易时间100100100100交易情况1001001001
29、00区域因素临路状况1001039998生活服务设设施10010010098商务配套设设施1001029897自然环境条条件1009910198个别因素建筑规模10010310499容积率1009610098建筑形式1009810095功能定位10010510596装修10010510599物业管理公公司1001009996入住时间100102101103修正系数0.88220.89001.2655比准价格229400293744240277评估单价254477二、成本法法举例建筑面积362400含地下面积积土地价值7248000000其它方法测测算结果果(元)建筑物成本本费用名名称测算结果说
30、 明明建筑安装红线内市政政费10%建安费用的的10%-155%不可预见费费5%建安市政费费用的33%-55%专业人士费费10%建安市政费费用的55%-110%管理费3%土地取得和和开发成成本的33%-55%建安综合单单价建安价值18939973770.22土地与建筑筑物合计计26187773770.22销售费用2095001899.6228%两税一费55.5%,广告告代理费费1%-3%在在建工程程没有此此项费用用投资利息20971197339.446.00%一至三年期期贷款利利息6%成本利润12313368224.8825%土地与建筑筑物合计计的155%-330%房地产价值值615688412
31、24.11169899.0776277三、收益法法举例租赁收入有效毛收入入+押金金利息收收入潜在毛收入入日租金3-10元元有效毛收入入出租率500%-995%押金利息收收入押金（n个个月租金金）经营费用0税金房地产税112%，两两税一费费5.55%管理费有效毛收入入的2%-5%维修费重置价值的的1%-3%保险费重置价值的的0.22年净收益35,7114,9956.29收益年期45土地或建筑筑物年限限报酬率6.00%报酬率6%-8%还原系数15.4556评估值552,0004,3677.72215,2331.991181777.8990588四、土地升升值潜力力初步评评估。从地理位置置、土地地供
32、应、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。第六部分：物业持持续经营营预测一、持续经经营的更更新改造造计划改造思路、改改造成本本和时间间计划二、持续经经营预测测 经营收收入预测测 经营成成本和费费用预测测、税务务分析 净利润润预测 现金流流预测 经济效效益评价价1.项目净净现值2.内部收收益率3.投资收收益率4.投资回回收期5.敏感性性分析第七部分：物业收收购方式式一、收购方方式：购购买资产产（收购购物业或或按揭购购买）、购购买项目目公司股股权（现现金收购购、承债债收购、混混合模式式）二、收购价价格及支支付方式式三
33、、收购操操作流程程四、收购资资金来源源与融资资计划第八部分：投资风风险分析析政策风险、市市场风险险、管理理风险、技技术风险险、财务务风险、法法律风险险等。注：以上仅仅针对项项目可能能发生的的投资风风险，不不涉及本本项目或或非针对对本项目目的风险险可不写写。第九部分：综合分分析与建建议一、对项目目立项的的结论二、下一步步工作建建议附件：1.有关项项目公司司的资质质调查、法法律文件件等2.价值评评估测算算表3.经营预预测表4.欲签订订的合作作意向书书和合同同文本附件3：盘源初始信信息记录录表盘源初始信信息记录录表日期： 年 月 日一、开发商商情况（并并购项目目填写）公司名称： 股东结构：股东背景：
34、联系地址：传真：对接联系人人：职务：E-maail：手机：电话：公司历史沿沿革：已开发项目目介绍：二、项目概概况项目名称：项目位置：用地性质： 住宅 写字楼楼 商业 酒店综合体 其他 项目现状、工工程进度度： 土地平平整 基础础施工 主体体在建 封顶 竣工工 入伙伙占地面积：建筑面积：容积率：项目权属取取得情况况： 项目实景照照片；限高：建设内容：三、报盘人人信息报盘人：联系手机机：报盘人渠道道：内部 部门门名称： 外部 单单位名称称： 附件4资料清单项目收购（资产收购）资料项目收购（股股权收购购）资料料o 企业简介o 企业已开发发项目简简介o 项目用地批批复o 项目用地红红线图o 项目权属证
35、证件o 建设项目管管理部门门的项目目批准文文件o 环境评估审审批文件件o 用地方案图图o 总平面报建建（修改改性详规规报建）o 项目工程进进度计划划表o 项目规划设设计图纸纸o 项目所属区区域规划划文件o 项目现状实实景照片片o 土地评估报报告在售项目另另需提供供：o 项目销售工工具o 项目客户统统计资料料o 项目销售数数据统计计o 企业简介o 最新的营业业执照（正正本及副副本）及及年检记记录o 企业组织机机构代码码证o 税务登记证证（国税税和地税税）o 房地产开发发资质证证书o 其他有关设设立企业业的政府府批复、证证书o 公司股东协协议o 公司章程及及其全部部修改及及补充文文件o 验资报告o
36、 股权/资产产转让协协议及相相关批文文（公司司股东协协议）o 公司的股东东名单项目资料参参考资产产收购项项目资料料招拍挂项目目资料土地一级开开发项目目资料o 当地土地市市场的行行情（二二级招拍拍挂的行行情，包包括价格格、摘牌牌/招标标/竞价价的潜规规则等）o 土地市场管管理的基基本政策策o 相关税费的的收取标标准、适适用条件件o 土地公开出出让文件件中对土土地的规规划条件件及土地地使用条条件的规规定o 各部门的办办事周期期及效率率o 竞价的基本本规定及及技巧o 选择合适的的土地估估价方法法o 竞争对手的的情况o 项目产权及及有关的的法律文文件（如如规划设设计要点点、红线线图、征征地许可可证、批
37、批地时间间）；o 现场情况（包包括现有有土地平平整情况况、市政政状况、拆拆迁状况况等）；o 项目周边情情况，（包包括周边边的自然然环境、人人口情况况、交通通状况、城城市公建建配套、市市政设施施现状及及规划情情况、区区域发展展远景等等）；o 区域一级开开发配套套政策（包包括一级级开发参参与和收收益政策策、征地地拆迁实实施政策策和补偿偿政策、有有关土地地进入公公开市场场的相关关政策）；o 区域已获审审批的规规划文件件（城市市总体规规划、镇镇域规划划、控制制性详细细规划或或其它专专项规划划等）；o 合营/转让让单位的的期望要要求；附件5：土地信息采采集表土地信息采采集表信息来源： 记记录编号号：项目
38、联系人人：实地考察日日期：一、宗地基基本情况况概要宗地名称位置区域位置土地编号四至范围东南西北地段土地所有权权归属土地使用权权归属土地方土地使用年年期交易方土地规划用用途技术指标占地面积（平米）建筑覆盖率率 机动车位建筑面积（平米）其中：住宅宅容积率商业公建配套土地渊源土地现状周边环境合作方式及及条件合作方式土地价格周边可拓展展土地付款条件交地标准经济测算项目判断意意见战略投资部部意见后续跟进操操作附件6项目市场调调研计划划表项目名称调研人员调研区域调研时间调研内容调研目标考虑因素方法设计预计进度使用人力预 算相关说明中心经理意意见战略投资部部经理意意见附件7项目市场调调研表楼盘项目基基本资料料楼盘名称售楼电话销售证号所在区域设计单位发展商代理商项目属性物管单位建筑面积占地面积建筑风格栋数层数绿化率物业费用总套数销售率户型配比取暖方式销售速度得房率客群来源置业特征销售起价住均价住最高价格住付款方式商商商装修标准采光通风建筑结构开工时间竣工时间入住时间车位出租 出售储藏室面积范围户型结构主力户型物业及周边边配套设设施物业设施室内设施物业管理小区设施园林环境交通条件周边楼盘金融机构商业商场超市教育幼儿园中、小学餐饮娱乐餐饮