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1、青岛求实职业技术学院高职毕业论文论我国物物业管理理现状、存存在的问问题以及及解决对对策目录引言第一章 我国物业业管理现现状第二章 物业管理理存在的的问题及及原因分分析2.1、体体制问题题2.2、法法律法规规滞后，体体系不完完善2.3、政政府职能能的问题题2.4、市市场化程程度不高高2.5、物物管企业业规模小小，难以以发挥综综合优势势第三章、物物业管理理的对策策 3.11 政府府方面 3.11.1、物物业管理理重在立立法 3.1.2、政政府职能能的转变变 3.2 企业方方面 3.2.1、物物管企业业的经营营与发展展3.3 社会方方面结语参考文献献谢词引言本文主要要从物业业管理的的行业现现状入手手
2、，深入入剖析其其存在的的问题及及原因，并并根据对对这些原原因的归归纳总结结，分别别从政府府、企业业、社会会三个方方面具体体有针对对性地提提出这些些问题的的解决方方案，以以期引起起业界的的共鸣并并进行更更深层次次的探讨讨，共同同促进我我国物业业管理行行业的发发展繁荣荣。关键词：物业管管理、业业主、业业主委员员会第一章、我我国物业业管理现现状自自19881年我我国第一一家物业业管理公公司在深深圳成立立以来，物物业管理理在提高高人们的的生活和和工作环环境质量量、推进进城市化化进程中中都起到到了积极极的作用用。据资资料显示示，目前前全国绝绝大部分分城市已已经引进进和推广广了物业业管理，全全国物业业管理
3、企企业已超超过2万万家，从从业人员员突破2200万万人。深深圳物业业管理企企业则有有12000余家家，从业业人员达达15万万，年创创产值445亿元元。目前前我国物物业管理理发展迅迅速，物物业管理理类型多多，涉及及各个领领域，约约11大大类，其其中有多多层住宅宅、高层层住宅、写写字楼、工工业区、政政府政法法机关办办公楼、医医院、学学校、车车站、码码头、宾宾馆、商商场商业业街和农农民房等等。但同同时，我我国物业业管理还还存在着着覆盖率率偏低、地地区间差差距较大大等不足足。 与物物业管理理发达国国家相比比，由于于受对物物业管理理的认识识、市场场经济发发育程度度、地区区经济发发展水平平和居民民收入水水
4、平等因因素的影影响，我我国物业业管理覆覆盖率仍仍然偏低低。据统统计，到到20000年底底，全国国实有房房屋建筑筑面积77354459万万平方米米，实行行物业管管理的有有988861.88万万平方米米，实行行物业管管理率仅仅为133%，其其中，实实有住宅宅建筑面面积41173331万平平方米，实实行物业业管理的的有8224855.655万平方方米，实实行物业业管理率率为200%. 从我国物物业管理理的发展展实践看看，南方方、经济济发达地地区、沿沿海城市市、大城城市开展展早、发发展快；北方、经经济不发发达地区区、内陆陆城市和和中小城城市推进进的较慢慢。统计计数字说说明，经经济发达达地区与与经济不不
5、发达地地区在物物业管理理方面的的差距相相当大。第二章、物物业管理理存在的的问题及及原因分分析我国国物业管管理虽然然发展了了20来来年，但但与国外外成熟的的物业管管理相比比还有很很大的差差距。同同时我国国现阶段段的物业业管理行行业尚属属新兴行行业，还还存在着着很多问问题和不不足。2.1、体体制问题题 从体体制上考考察我国国两万余余家物业业管理企企业，880%以以上的是是国有体体制；如如果我们们再从物物业管理理企业产产生的来来源来分分析，全全国有770%以以上属于于房地产产开发商商 自办办的企业业，200%属于于房管所所或 后后勤单位位改制，只只有100%属于于产权自自主型的的物业管管理企业业。
6、2.2、法法律法规规滞后，体体系不完完善我国物业业管理法法律政策策的框架架体系，是是在没有有国家大大法的情情况下，由由为数不不多的行行业性、地地方性法法规政策策组成的的不完整整结构 ，完善善的法规规体系尚尚未形成成。自119944年以来来，建设设部等国国家部委委（局）和和各地方方政府虽虽然颁发发了城城市新建建住宅小小区管理理办法、城城市住宅宅小区物物业管理理服务收收费暂行行办法、物物业企业业财务管管理规定定、住住宅共用用部位共共同设施施设备维维修基金金管理办办法、关关于物业业管理企企业代收收费用有有关营业业税问题题的通知知、物物业管理理企业资资质试行行办法、物物业管理理委托合合同示范范文本、业
7、业主公约约示范文文本、前前期企业业管理协协议示范范文本等等行政规规章行业业规范和和地方性性法规。但但由于缺缺乏符合合中国国国情的、系系统而科科学的物物业管理理理论体体系的指指导，各各部门在在制订法法规的过过程中，往往往局限限于对境境内外成成功经验验的模仿仿或就事事论事的的解决方方案上，存存在许多多不足之之处。 因此，总总的来看看，目前前我国物物业管理理立法还还滞后于于物业管管理行业业的发展展，存在在着立法法层次不不高，法法律体系系框架未未形成，缺缺乏系统统性和综综合性等等问题。 2.3、政政府职能能的问题题 首先先，政企企没有完完全分开开，企业业无法独独立运作作。深圳圳市有一一批物业业管理企企
8、业，其其效益、品品牌都堪堪称一流流，也颇颇具规模模，改制制条件已已成熟，企企业的经经营者、员员工都强强烈要求求改制,结合自自身实际际情况选选择经营营者和员员工持股股市，然然而改制制方案长长期被卡卡在上级级管理部部门。不不予批复复的原因因何在?某些领领导者一一语道破破天，“你你们都去去搞持股股经营了了，我还还管什么么?”；其次，政政府职能能错位或或越位，政政府仍习习惯于对对企业经经营活动动直接干干预；第第三，管管理层、管管理部门门过多，物物业管理理手续繁繁杂，往往往一个个小区的的物业企企业要应应付200多个部部门的检检查管理理。以物物业管理理收费为为例：既既要报物物业主管管部门的的资质检检查证书
9、书；又要要按照物物价部门门规定的的等级打打分确定定收费标标准，还还要邀请请行业主主管部门门、物价价部门到到小区现现场查验验通过，最最后才能能确定收收费标准准，领取取收费许许可证，一一个许可可证往往往需要几几个月乃乃至半年年的时间间。 2.4、市市场化程程度不高高 我国国物业管管理虽然然是适应应房地产产管理体体制改革革而产生生的，但但它仍然然没有摆摆脱传统统计划经经济体制制的干扰扰，仍然然在进行行着一些些非市场场化的运运作。 首先，物物业管理理项目的的获取大大多是暗暗箱操作作，市场场竞争机机制还未未真正形形成。作作为市场场主体的的业主对对物业管管理缺乏乏足够认认识，业业主委员员会组建建难度大大，
10、自治治能力弱弱，作用用还未真真正发挥挥。而且且，物业业管理企企业与建建设单位位、房管管单位之之间仍存存在或多多或少经经济上的的依赖关关系，“谁谁开发、谁谁管理”的的地方保保护、垄垄断管理理、建管管不分、责责任不清清的局面面还没有有完全改改变。物物业管理理还没有有形成有有利于竞竞争的统统一的市市场。其次次，市场场化程度度不高还还表现在在物业管管理的价价格管理理体制与与运行机机制上。其其基本做做法是政政府定价价或制定定指导价价，建设设单位补补贴,多多种经营营、以副副补主。物物业管理理服务费费标准偏偏低、收收缴率偏偏低的结结果，直直接导致致物业管管理企业业长期亏亏损经营营、无发发展后劲劲。物业业管理
11、长长期低成成本运作作，使服服务质量量难以有有本质提提高，形形成了制制约物业业管理发发展的“瓶瓶颈”。 2.5、物物管企业业规模小小，难以以发挥综综合优势势目前物物业管理理企业不不仅普遍遍存在着着企业规规模小,难以发发挥群体体优势,而且绝绝大多数数企业存存在着经经济效益益差,亏亏损严重重等问题题。据统统计，到到20000年底底全国实实行物业业管理的的房屋建建筑面积积13118611.766万平方方米，而而物业管管理企业业近2万万家，从从业人员员达2000万人人，平均均每个物物业管理理企业仅仅管6.59万万平方米米，其中中小的企企业仅管管理两万万多平方方米的物物业，每每个物业业管理人人员平均均只管
12、6669.31平平方米，可可见管理理规模之之小。就就拿我国国物业管管理的发发源地深深圳来说说，各类类物业管管理机构构有12200多多家，其其中211家成规规模的企企业合起起来，管管理面积积也不过过70000万平平方米，小小的不足足10万万平方米米,甚至至建两栋栋楼的开开发单位位也成立立一个物物业管理理公司。然然而“麻麻雀虽小小，五脏脏俱全”,“小而而全”的的企业必必然带来来极大的的资源浪浪费。深深圳每年年的物业业开发量量最好的的年景也也不过110000万平方方米,如如按管理理机构平平均分配配，每家家仅分不不足1万万平方米米。出现现这种情情况除了了进入物物业管理理行业壁壁垒不高高、开发发商盲目目
13、投资外外，也是是作为新新兴行业业的必然然结果，经经过整个个行业激激烈竞争争“大浪浪淘沙”之之后，物物管企业业将逐步步向规模模化集团团化方向向转变。 第三章、物物业管理理的对策策 3.1 政政府方面面 3.1.11、物业业管理重重在立法法市场经经济实质质上是完完善法制制下的经经济，我我国要建建立完善善的社会会主义市市场经济济体制，就就必须建建立起一一套完善善的与之之相适应应的法律律制度。完完善的物物业管理理法律体体系应在在与国家家已经颁颁布实施施的其它它法律法法规相互互衔接和和协调的的前提下下，由不不同层次次、不同同类型的的法律规规范组成成的有机机整体，并并成为国国家法律律体系中中必不可可少的分
14、分支。 根据据我国物物业管理理立法的的现状，按按照法律律、法规规的调整整对象，结结合我国国物业管管理行业业的特点点及面向向未来的的发展要要求，物物业管理理的法律律体系应应包括以以下几个个方面： 从物物业管理理业务来来看，一一是建立立房屋及及维修管管理的法法律、法法规、规规章；二二是建立立设备设设施管理理法律、法法规及规规章；三三是建立立环境卫卫生管理理的法律律、法规规及规章章；四是是建立保保安保卫卫、消防防管理的的法律、法法规及规规章。另另外，完完善的物物业管理理法律体体系要覆覆盖物业业管理行行业的各各个领域域，使物物业管理理的各项项活动均均有法可可依。以以住宅区区物业管管理为例例，有多多层、
15、高高层、别别墅区、度度假村、特特殊住宅宅区等多多种类型型，在住住宅区物物业管理理条例的的精神下下，分别别制订出出上述类类型物业业的管理理办法，组组成物业业管理法法律体系系的子系系统。 3.1.2、政政府职能能的转变变我国已已经加入入WTOO，为适适应世贸贸组织的的规范和和要求，提提高我国国物业管管理行业业的整体体水平以以应对未未来国际际化的竞竞争，我我国房地地产管理理部门和和物业行行业的相相关主管管部门必必须以世世贸组织织规则为为参照系系数，将将管理体体制和运运行机制制与国际际惯例接接轨，服服务水平平和服务务效率向向国际水水平看齐齐，积极极转变政政府职能能，做到到归位而而不越位位、定位位而不错
16、错位，真真正成为为物业管管理市场场的宏观观调控者者、法规规的制定定者、公公平竞争争的维护护者，为为物管企企业创造造良好的的发展环环境。 是政府府和企业业一定要要彻底分分开。政政府要加加强服务务意识，为为广大企企业营造造良好的的发展环环境，提提供宏观观的政策策支持与与引导。例例如实行行物业管管理服务务价格由由市场机机制自行行决定，政政府不对对市场行行为进行行干预。 是减少少管理部部门和管管理层次次，加强强物业管管理相关关各部门门之间的的协调运运作，实实施科学学管理。 是要建建立物业业管理市市场准入入制度。市市场经济济下物业业管理企企业应具具备的基基本条件件： 、资质质条件 、参与与规划设设计，实
17、实施质量量监督的的能力。 、编制制物业管管理区域域管理方方案和办办法的能能力 、具有有一支热热爱物业业管理工工作，作作风好，业业务精，技技术熟练练的员工工队伍。、从事事物业管管理管理理人员应应具备的的知识3.2 企业方方面 3.2.1、物物管企业业的经营营与发展展在在当前面面临着诸诸如法制制不完善善、市场场化程度度不高、物物管利润润较低的的情况下下，作为为一个新新兴的行行业，物物业管理理将走向向何方？又该怎怎么走呢呢？这些些都是我我们特别别关注的的问题。根根据物业业管理所所处的现现实及对对未来发发展的分分析预测测，我们们可以看看出物业业管理从从发展到到成熟将将经历三三个阶段段： 第第一阶段段（
18、即现现阶段），物物业管理理的生存存阶段 由由于受物物业管理理市场不不规范、法法制法规规不健全全、物业业管理消消费观念念不强、物物业管理理市场化化程度不不高等因因素影响响，目前前，整个个物业管管理行业业还处在在非常艰艰难的求求生存阶阶段，低低利润高高风险导导致物业业管理企企业经营营如履薄薄冰。首首先，由由于物业业管理市市场没完完全放开开，许多多物业公公司还受受制于开开发商，只只能依赖赖于开发发商的发发展而发发展，开开发商经经营的好好，不断断开发新新项目，物物业公司司才可以以不断接接管，逐逐步壮大大；其次次，由于于政府定定价或制制定指导导价，物物业管理理公司不不能量入入而出，在在达不到到规模效效益
19、的情情况下只只能是亏亏损；再再者，由由于法规规不完善善，物业业公司、业业主和开开发商之之间权利利责任不不明确，导导致物业业经营的的纠纷不不断，严严重影响响物业管管理公司司的身誉誉和效益益。基于于以上原原因，现现阶段的的物业管管理发展展战略只只能是立立足现实实，利用用一切可可以利用用的资源源，开展展多种经经营，以以求得更更大的生生存空间间。第二阶段段，物业业管理的的“战国国时代”规模模化经营营和兼并并重组的的兴起随着物业业管理市市场的进进一步放放开、各各项法律律法规的的完善、广广大业主主对物业业管理消消费意识识的增强强，市场场主体相相关各方方权利责责任的明明确，如如物业公公司在楼楼顶设置置广告牌
20、牌、利用用公用场场地和公公共设施施进行营营利的行行为将会会受到限限制。物物业管理理必将回回到物业业管理服服务及关关联度较较高的业业务上来来。物业业管理作作为一个个保本微微利的行行业，它它的收入入主要是是靠管理理面积的的多少来来决定的的，更重重要的是是建设部部对物业业管理企企业实施施的资质质管理中中，对一一二三三三个等级级的物业业管理企企业在管管理面积积上都有有明确的的划定。因因此，在在物业管管理企业业规模化化经营中中，管理理面积的的对外扩扩张必然然是物业业管理企企业追求求的第一一目标，这这也是物物业管理理企业的的一种扩扩张方式式。第三阶段段，物业业管理的的回归高度度社会化化、市场场化、专专业化
21、物物业管理理的到来来 随着改改革的不不断深入入，我国国社会主主义市场场经济体体系将更更加完善善，在充充分完成成国企体体制改革革和建立立健全社社会保障障体系的的前提下下，住房房体制将将完全实实现分房房货币化化和商品品化。我我国物业业管理现现行体制制在宏观观和微观观二个方方面都将将发生根根本性的的变化，它它将是一一次物业业管理行行业的“大大洗牌”，是是物业管管理与社社会之间间的“社社会化再再分工”。物物业管理理企业重重新回归归到物业业管理作作为物业业服务提提供者这这一角色色上来。3.2.2、企企业经营营的风险险意识 虽然然对风险险的防范范属于企企业经营营发展中中一直存存在的问问题，但但物业管管理行
22、业业的高风风险性使使我们不不得不把把对风险险的防范范专门列列出重点点探讨。物物业管理理企业在在目前这这种责、权权、利不不相称的的情况下下，如何何树立风风险意识识,防范范和化解解潜在的的巨大风风险，以以维护自自身的合合法权益益，保证证企业的的生存乃乃至发展展，是物物业管理理行业亟亟待探索索和解决决的问题题。3.2.3，购购买商业业保险,保障多多方利益益物物业管理理公司要要做到万万无一失失，最好好是购买买财产一一切险、公公共责任任险等。但但这需要要支付一一笔不菲菲的保险险费用，而而且购买买时一定定要取得得业主的的同意。 虽然保保险可在在一定意意义上保保障物业业公司减减少或免免受重大大经济损损失，但
23、但失职和和管理不不完善而而造成的的信誉损损失是无无法用金金钱来衡衡量的，因因此物业业公司应应当踏踏踏实实地地做好本本职工作作，尽职职尽责地地履行合合同义务务，这才才是最根根本的保保障，也也是最积积极的规规避风险险的行为为和方法法。3.3 社会方方面 一一是物业业管理协协会应积积极有效效的发挥挥作用。物物业管理理协会是是政府和和物业管管理企业业之间的的桥梁。政政府职能能进行转转变，许许多本不不该有政政府管理理的职能能都移交交给行业业协会。按按WTOO规则，政政府不能能单独对对本国企企业在政政策上给给予特殊殊优惠，但但政府通通过行业业协会这这一载体体给予企企业适当当的政策策倾斜确确是允许许的。物物
24、业管理理协会负负责制定定并监督督执行行行业公约约，建立立行业自自律机制制，组织织制定并并实施行行业标准准，维护护公平竞竞争。二是要逐逐步提高高物业管管理从业业人员的的素质，多多种渠道道、多种种形式培培养人才才，为物物业管理理持续发发展提供供人才资资源。发发达、完完善的物物业管理理市场，取取决于训训练有素素的物业业管理专专门人才才。结语本文主要要从物业业管理的的行业现现状入手手，深入入剖析其其存在的的问题及及原因，并并根据对对这些原原因的归归纳总结结，分别别从政府府、企业业、社会会三个方方面具体体有针对对性地提提出这些些问题的的解决方方案，以以期引起起业界的的共鸣并并进行更更深层次次的探讨讨，共
25、同同促进我我国物业业管理行行业的发发展繁荣荣。参考文献献1宋宋建阳.物业管管理概论论. 华华南理工工大学出出版社.200062许许海峰.物业管管理.人人民法院院出版社社出版. 200043梁梁柱.中中国物业业管理理理论探索索与实践践.中国国经济出出版社.4陈陈栋生.新世纪纪中国区区域经济济走势初初探 期刊论论文 -武汉汉理工大大学学报报(信息息与管理理工程版版)20002(4)5刘刘黎虹.物业管管理模式式的分析析与探索索期刊刊论文 -武武汉理工工大学学学报(信信息与管管理工程程版)220011(3)6罗罗铮.浅浅析中国国物业管管理发展展趋势期刊论论文 -武汉汉理工大大学学报报(信息息与管理理工
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