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1、1.项目背景大都体育中中心为银都都区直接管管辖的区级级体育活动动场地，拥拥有4000米跑道和和可供80000人观观看的简易易看台，设设备简陋，不不符合国家家标准。在在亚运会期期间，虽由由国家投资资兴建了举举重台、乒乒乓球练习习馆、游泳泳馆、运动动学校、办办公楼等建建筑，但由由于缺少配配套设施，目目前任不能能满足体育育锻炼和比比赛的要求求。引进外外资，充分分挖掘现有有土地潜力力，利用合合作的优势势，改造旧旧房屋，开开发完善银银都体育中中心的配套套设施，兴兴建奥林体体育大厦，促促进银都城城区各项体体育工作和和第三产业业的繁荣和和发展。2.项目拟拟建规模根据大都市市城市规划划管理局997规审字028
2、77“审定设计计方案”通知，本本项目占地地105440.2平平方米，总总建筑面积积989775平方米米，其中地地上665541.66平方米，地地下324433.44平方米。建建设高度662.4米米。建筑容容积率6.31（地地上），建建筑密度445%。项项目工期：19977年6月至至20000年6月，历历时3年。各建筑物建建筑面积见见表2.11表2.1 建筑面积积分配表序号功能/项目目面积单位备注1写字楼247433平方米2公寓2969333体育设施2969334餐饮及娱乐乐49495停车场49496设备层4949合计9897553.体育设设施建设内内容体育大厦的的开发建设设充分考虑虑了体育设设
3、施的配套套作用，体体育设施建建设内容见见表3.11表3.1 体育设施施建设内容容序号功能/项目目面积单位备注1大型乒乓球球活动馆3571平方米2银都区棋牌牌学校42863台球活动中中心2143114294地郑球活动动馆28575保龄球活动动馆14296剑击馆11437武术学校21438老年人体育育中心8579综合健身馆馆114310藤球馆114311拳击活动房房754912辅助用房296933合计4.市场分分析4.1体育育场馆4.1.11大都市体体育场馆现现状大都市及郊郊区县现有有215个个（含国家家和省体委委所属），其其中市区1135个。现现有场馆中中，长期用用于专业训训练和比赛赛的有300
4、个。其余余场馆已经经全部用于于群众体育育健身活动动，每年开开放时间超超过3200天。4.1.22本市居民民对体育健健身活动场场馆的需求求1995年年全民健健身计划纲纲要颁布布和实施以以来，全市市加大向社社会开放力力度。19995年活活动人次为为14万人人次/月，11996年年增加到770万人次次/月，活活动项目也也由18项项增加到220项。随随着群众健健身需求的的增加，现现有场馆设设施显得供供不应求，许许多场馆和和场地都出出现群众排排队等场地地、预约场场地的情况况。大都市市尤其是银银都区的供供需矛盾尤尤为突出。4.2写字字楼市场4.2.11写字楼供供给状况1994年年，大都市市写字楼售售价迅速
5、攀攀升，与此此同时，受受高价位、高高利润的驱驱动，大都都市写字楼楼建设及供供给也迅速速增长。11995年年大都市写写字楼供应应量进入了了高峰，写写字楼中竣竣工面积达达40万平平方米。据统计，11995年年本市各楼楼可用于办办公的设施施总量达2225万平平方米，其其中：纯办办公楼接近近100万万平方米；用于办公公的公寓，近近55万平平方米；饭饭店常年用用于办公约约70万平平方米。4.2.22需求分析析1995年年，大都市市新批三资资企业较上上年减少442%，但但外资企业业进驻大都都市机构仍仍有所增长长，这是大大都市的地地位和功能能所决定的的，据此预预测外资机机构对写字字楼的需求求仍有一定定的增长
6、。随着中国经经济的发展展，中资企企业经济实实力不断增增长，在写写字楼需求求市场中所所占份额逐逐年增长，11990年年，中资企企业只占当当年写字楼楼需求量的的10%左左右，到11995年年已占约11/3约为为14万平平方米，中中资企业对对中高档写写字楼需求求增长速度度高于外资资企业，年年增长率可可达25%。综合分析，预预测大都市市今后几年年写字楼需需求情况见见表4.22表4.2 19977年20000年大都市市高档写字字楼总需求求量 单位位：平方米米序号项目19971998199920001外资需求量量374350582中资需求量量232936453其他20202020小计80921061234
7、.3公寓寓市场公寓的需求求主要是对对三资企业业和外方驻驻大都市机机构人员、中中资企业驻驻大都市人人员等，公公寓的用途途已由原来来的单层纯纯居住发展展为居住、办办公兼用。5建设地点点及市政配配套条件5.1建设设地点本项目位于于大都市银银都区，项项目的四至至范围：北北起银都工工人体育馆馆南侧，南南至北四环环，西起东东方大街东东侧，南至至南方大厦厦。5.2拆迁迁方案5.2.11项目用地地现状在用地范围围内，有2285户居居民危房和和2户商业业、餐饮业业需进行拆拆迁。5.2.22拆迁安置置方案用地范围内内，有2885户居民民，需拆迁迁面积为1123000平方米。拟拟在异地建建设居民搬搬迁用楼。用地范围
8、内内的2855户居民，需需拆迁面积积为10000平方米米，由建设设单位向上上述两个被被拆迁单位位一次性支支付拆迁费费用，由其其自行解决决安置问题题。5.3市政政配套条件件5.3.11供电本项目计算算供电负荷荷为46330千瓦，考考虑留有余余地，按容容载比1.5选择变变压器，容容量往日77000千千伏安。供供电方案为为自安外110千伏电电缆向体育育大厦总配配电室供电电，电缆长长度约为00.6公里里。然后在在从总配电电室引出双双路电缆向向各变电室室供电。5.3.22供热该项目负荷荷约6000万大卡/时，拟建建锅炉房供供热。5.3.33工气本项目日所所需煤气量量约11550立方米米，拟利用用银都体育
9、育场内已有有煤气管线线，并建相相应的煤气气调压站。5.3.44供水项目日所需需水量9000吨左右右。东方大大街东侧现现有一条现现状DN6600毫米米上水管线线，拟在东东方街新建建一条1.1公里DDN3000毫米的上上水管线与与其相连，即即可满足奥奥林体育大大厦的供水水需求。5.3.55雨污水排排放本项目每日日排放污水水量约7330立方米米。在该大大厦环形道道路下安排排布置雨水水管线与内内部雨水一一并红都大大街合流管管，然后排排入红都大大街西侧雨雨水馆内；内部污水水接入新都都工人体育育馆外大街街东侧污水水管内。5.3.66电信本项目预计计需要装机机容量30000门程程控交机，拟拟由市话局局就近解
10、决决。6环境保护护6.1废水水处理本项目废水水主要来自自餐饮废水水，洗涤废废水和洗手手间废水，为为可生化有有机无毒水水。餐饮废废水经隔油油池除油后后与洗涤废废水直接排排入市政排排水道。6.2废气气处理本项目自建建锅炉房，拟拟采取有效效措施，使使废气排放放到达环保保标准。6.3噪声声处理噪声主要来来自机电设设备运转时时发出的机机械声，在在设备选型型事采用低低噪声设备备，并配减减震装置，必必要时采用用隔音建筑筑材料。6.4施工工中的环境境保护本项目在施施工过程中中，机械设设备噪声及及施工中粉粉尘对周围围的人群和和环境会造造成污染。因因此施工中中对产生噪噪声较大的的机械设备备需加隔音音装置，对对粉尘
11、采用用喷水降尘尘。7节能7.1为节节约用水，空空调冷却水水采用冷却却塔循环使使用。对洗洗涤用水，安安装中水处处理设备，使使其经过回回收处理后后二次使用用（冲厕所所）。7.2公关关出口的外外门均设置置空气幕以以减少冷（热热）量损失失。7.3采暖暖、供电、供供气，供水水系统均采采用合理的的输送工艺艺，尽可能能降低途中中消耗。7.4用计计算机控制制整个大楼楼淡定照明明和空调系系统，一方方面完善服服务，另一一方面也可可避免能源源的分散消消耗而带来来的浪费。8投资估算算与资金筹筹措本项目估算算总投资2248844.92万万元，合22998.18万美美元。其中中建设投资资248009.922万元，合合29
12、899.15万万美元。流流动资金775万元，合合9.044万美元。本项目系中中外合资项项目，依照照有关规定定免征固定定资产投资资方向调节节税；本项项目五贷款款，不记建建设借款利利息。8.1建设设投资本项目建筑筑面积中330%为体体育场馆，依依据有关规规定该部分分建设用地地免缴土地地出让金，故故项目土地地出让金按按建设用地地面积的770%，即即73788.14平平方米，估估算为39903.882万元。拆迁安置补补偿费按拆拆迁2500户居民所所需面积与与不同高层层住宅单位位造价相乘乘，加每户户一次性补补偿费和商商业餐饮一一次性拆迁迁补偿费计计算。项目的设备备购置费为为专用体育育及设施器器材费，估估
13、算6500万元。基本预备费费按土地费费、前期工工程费、房房屋开发费费、设备购购置费和相相关工程费费之和的55%取，涨涨价预备费费用按建设设安装工程程费用的66%取。8.2流动动资金流动资金估估算为655万元。8.3资金金筹措本项目注册册资本10000万美美元，合人人民币83300万元元，占总投投资的333%左右，均均由外方投投入。其余余建设投资资由外方以以现金方式式投入。9财务分析析9.1分析析测算说明明 本本项目测算算根据委托托方提供的的基础数据据，并经过过实际调研研和专家咨咨询对其进进行调整。本本测算符合合有关部门门的规定和和要求。本项目的计计算期为115年，其其中建设期期为3年，经经营期
14、为112年。本项目的行行业基准收收益率取为为16%。本项目以人人民币作为为记账本位位币。外汇汇率按按市场汇率率取为1美美元兑换88.3元人人民币。9.2财务务预测9.2.11营业收入入本项目营业业收入包括括房产销售售收入、地地下停车场场租金收入入和体育馆馆经营收入入三部分。房产销售收收入：出售售部分计划划从建设期期第三年开开始预售，预预售1年，销销售2年，即即项目短期期的第3年年、4年、55年为销售售期。如表表9.2.1表9.2.1房产销销售收入测测算表序号项目建筑面积（平平方米）售价（元/平方米）第3年200%第4年400%第5年400%合计1写字楼2474331515007497.1149
15、944.3149944.3374855.62公寓2969331150006829.4136588.8136588.8341477.03商业、餐饮饮、娱乐49491830001811.33622.73622.79056.74总计593855161377.9322755.7322755.7806899.3停车场租金金收入：停停车场租金金预计为11元/（车车位小时），每每车位占地地25平方方米，出租租率记为990%，测测得年租金金收入为11.08*49499/25*24*3365*00.9=1156.007万元体育场馆营营业收入见见表9.22.2表9.2.2 体体育馆营业业收入测算算表项目经营收入合
16、计456715保龄球活动动中心1201501802202430乒乓球活动动管1501802002402690台球活动馆馆1001201401501710地郑球活动动馆30405060660棋类、桥牌牌馆70901101201350击剑馆10152540410拳击活动馆馆801001201401560藤球馆5070901201290综合健身馆馆1502303004004280老年人活动动中心8142030312总计7681009123515201669229.2.22营业税金金及附加本项目需缴缴纳营业税税、城市维维护建设和和教育附加加等营业税税；销售房房地产及出出租停车场场5%的税税率缴纳营营业
17、税，经经营体育场场馆按3%的税率缴缴纳营业税税，城市维维护建设按按营业税的的3%缴纳纳，教育费费附加按营营业税的33%缴纳。土地增值税税：根据土土地增值税税暂行条例例本项目目房产出售售期各年销销售收入为为161337.9万万元、322275.7万元、3322755.7万元元。扣除项项目有：（11） 取得土土地使用权权所支付的的金额；（22）房地产产开放成本本；（3）房房地产开发发费用；（44）与出让房房地产有关关的税金；（5）11、2两项项之和的220%。经经过计算，销销售期各年年扣除项目目金额分别别为67991.255万元、1135866.08万万元、133586.08万元元，各年土土地增值
18、额额分别为1104944.75万万元、200985.82万元元、209985.882万元，各各年土地增增值税分别别为42228.688万元、88454.99万元元、84551.999万元。总成本费用用测算：房产销售成成本：房产产销售成本本由房屋建建造成本构构成，按销销售比例分分摊至销售售期各年。销销售费用按按销售收入入的10%记。体育场馆营营业成本：外购燃料料及动力按按营业收入入的20%计；预计计体育馆工工作人员为为80人，工工资标准人人均月工资资15000元，职工工福利费按按工资总额额的14%取，故年年工资福利利费为15500*（11+14%）*122*80=164.2万；维维修费按折折旧的
19、500%计提；折旧费，场场馆部分折折旧年限为为40年，残残值率100%；体育育器材部分分折旧年限限为10年年，均按直直线法计提提折旧；本本项目无形形资产摊销销期限为550年，递递延资产摊摊销期限为为5年；土土地使用税税按场馆部部分占地面面面积乘以以每平方米米年税额44元计算，房房产税由两两部分组成成，场馆部部分按其原原值一次性性减出场00%的余值值乘以税率率1.2%测算，停停车场租金金收入按112%的税税率缴纳房房产税。利润测算：本项目总利利润251102.99万元；所所得税税率率为33%，以经营营所得额为为基数缴纳纳；税后利利润为166818.9万元；职工福利利及励志基基金、储备备基金、企企
20、业发展基基金封闭按按税后利润润的5%、110%、55%计提。财务分析：财务清偿偿能力分析析如表9.2.4表9.2.4 财务务清偿能力力分析表项目所得税前所得税后财务内部收收益率FIIRR（%）32.000%23.733%财务净现值值FNPVV（万元）（ii=16%）8833.74321.2投资回收期期Pt（年年）3.824.08本项目所有有投资及经经营成本均均为自有资资金，不需需要进行清清偿能力分分析。不确定性分分析：对项项目进行敏敏感性分析析见表9.2.5表9.2.5 财务务敏感性分分析项目变化率内部收益率率（%）较基本方案案变化率（%）财务净值分分析（万元元）较基本方案案变化率（%）基本方案23.7224321.2不确定因素素1.总投资资+10%19.800-16.552274.7-47.44-10%28.37719.66170.242.82.房屋售售价+10%28.90018.46572.452.1-10%19.400-18.2211889.9-56.113.经营成成本+10%22.511-5.13629.6-18.33-10%24.9225.14932.914.2综上所述，本本项目具有有较好的财财务盈利能能力和抗风风险能力，外外汇平衡也也能解决，项项目具有较较好的效益益，故本项项目在财务务上是可行行的。