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1、西安市物业管理条例2010年修改最新版2010年年05月005日099:53中中国物业服服务顾问网网第一章 总总则第一条条 为了规规范物业管管理活动，维维护业主和和物业服务务企业的合合法权益，根根据国务院院物业管管理条例及及有关法律律、法规，结结合本市实实际，制定定本条例。第二条条 本市行行政区域内内的物业管管理活动，适适用本条例例。第三条条 本条例例所称物业业管理，是是指业主通通过选聘物物业服务企企业，由业业主和物业业服务企业业按照物业业服务合同同约定，对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护、管理理，维护相相关区域内内的环境卫卫生和秩序序的活动。第四条条 业主选选择物业管
2、管理企业坚坚持公开、公公平、公正正的原则。鼓鼓励物业管管理采用新新技术、新新方法，依依靠科技进进步提高管管理和服务务水平。第五条条 市房产产行政管理理部门是本本市物业管管理行政主主管部门，负负责本市物物业管理活活动的监督督管理工作作。区（县县）物业管管理行政主主管部门负负责本行政政区域内物物业管理活活动的监督督管理工作作。街道办办事处、乡乡镇人民政政府负责组组织、指导导本辖区业业主大会成成立和业主主委员会换换届工作，监监督业主大大会和业主主委员会依依法履行职职责，调解解处理物业业管理纠纷纷。建设、规规划、市政政、民政、园园林、公安安、价格、工工商等行政政管理部门门应当按照照其法定职职责协同实实
3、施本条例例。第六条条 物业管管理行业协协会应当加加强行业建建设，负责责制定并监监督实施物物业服务规规范，促进进物业服务务企业依法法诚信经营营，促进物物业管理行行业科学、规规范、和谐谐发展。第二章 业业主及业主主大会第七条条 房屋的的所有权人人为业主。业主在在物业管理理活动中的的权利和义义务按照国国务院物物业管理条条例的有有关规定执执行。第八条条 物业管管理区域内内的业主可可以设立业业主大会，选选举业主委委员会。业业主较少，经经全体业主主一致同意意决定不设设立业主大大会的，由由全体业主主共同履行行业主大会会和业主委委员会职责责。第九条条 划分物物业管理区区域应当考考虑物业的的共用设施施设备，建建
4、筑物规模模，社区建建设等因素素，具体划划分原则如如下：（一）物物业管理区区域以物业业建设宗地地红线图的的范围确定定；（二）分分期建设或或者有两个个以上建设设单位开发发建设的物物业，共用用主要配套套设施设备备的，应当当划分为一一个物业管管理区域；（三）不不同物业管管理区域地地理上自然然相连的，业业主未入住住前，经各各自的建设设单位同意意，并已向向房屋买受受人明示，或或业主入住住后，经各各自的业主主大会同意意后，可以以合并为一一个物业管管理区域。划分物物业管理区区域有争议议的，由物物业管理行行政主管部部门会同街街道办事处处、乡镇人人民政府处处理。本条例例实施前已已实际形成成的独立物物业管理区区域，
5、不再再重新划分分。第十条条 新建建建设项目拟拟实行物业业管理的，建建设单位在在申请办理理房屋销售售许可证前前，应当向向所在地区区（县）物物业管理行行政主管部部门提出划划分物业管管理区域的的申请。区（县县）物业管管理行政主主管部门应应当自受理理之日起330日内，在在征求街道道办事处、乡乡镇人民政政府的意见见后进行划划分，并书书面告知建建设单位。第十一一条 物业业管理区域域符合下例例情形之一一的，可以以设立业主主大会： （一）物物业出售且且已经交付付使用的建建筑面积达达到物业总总建筑面积积50%以以上的；（二）首首套物业出出售并交付付使用满二二年的，且且房屋出售售并交付使使用的建筑筑面积达到到物业
6、管理理区域建筑筑物总面积积20%以以上的。物业管管理区域符符合前款条条件后155日内，建建设单位应应当书面告告知物业所所在地街道道办事处或或者乡镇人人民政府。建建设单位未未及时履行行告知义务务的，业主主可以书面面告知物业业所在地街街道办事处处或者乡镇镇人民政府府。街道办办事处或者者乡镇人民民政府应当当自收到书书面告知330日内，组组织成立业业主大会筹筹备组。区区（县）物物业管理行行政主管部部门应当予予以指导。第十二二条 业主主大会筹备备组由5至至9人组成成。其中，街街道办事处处或乡镇人人民政府工工作人员一一名，建设设单位代表表一名，业业主代表33至7名。筹筹备组组长长由街道办办事处或乡乡镇人民
7、政政府工作人人员担任。筹筹备组中的的业主代表表由街道办办事处或乡乡镇人民政政府提名，并并在物业管管理区域内内公示，公公示时间不不少于7日日。半数以以上业主对对提名提出出异义的，由由街道办事事处、乡镇镇人民政府府重新提名名。建设单单位和物业业服务企业业应当提供供筹备工作作所需的资资料。第十三三条 业主主大会筹备备组履行下下列职责：（一）确确定首届业业主大会召召开的时间间、地点、形形式和内容容；（二）拟拟定管理规规约草案和和业主大会会议事规则则草案；（三）确确认业主身身份和核定定业主人数数、业主专专有部分面面积、物业业总建筑面面积；（四）拟拟定业主委委员会委员员选举办法法；（五）确确定业主委委员会
8、委员员候选人；（六）首首次业主大大会的其他他准备工作作。 筹备组组应当在首首届业主大大会会议召召开的155日前，将将前款第（一一）项至第第（五）项项内容在物物业管理区区域内公示示。第十四四条 业主主大会筹备备组应当自自成立之日日起60日日内，组织织召开首届届业主大会会。首届业业主大会选选举产生业业主委员会会之日起77日内，筹筹备组应当当向业主委委员会移交交筹备期间间的全部资资料，筹备备组自行终终止。 第十五五条 业主主大会分为为定期会议议和临时会会议。业主大大会会议由由业主委员员会按照业业主大会议议事规则组组织召开。第十六六条 下列列事项由业业主大会决决定：（一）制制定和修改改业主大会会议事规
9、则则；（二）制制定和修改改管理规约约；（三）选选举业主委委员会或者者更换业主主委员会成成员；（四）选选聘和解聘聘物业服务务企业；（五）筹筹集和使用用建筑物及及其附属设设施的维修修资金；（六）改改建、重建建建筑物及及其附属设设施；（七）改改变或者撤撤销业主委委员会不适适当的决定定；（八）有有关共有和和共同管理理权利的其其他重大事事项。决定前前款第（五五）项和第第（六）项项规定的事事项，应当当经专有部部分占建筑筑物总面积积2/3以以上的业主主且占总人人数2/33以上的业业主同意。决决定前款其其他事项，应应当经专有有部分占建建筑物总面面积过半数数的业主且且占总人数数过半数的的业主同意意。第十七七条
10、业主主大会会议议可以采用用集体讨论论的形式，也也可以采用用书面征求求意见的形形式，但是是应当由物物业管理区区域内专有有部分占建建筑总面积积过半数的的业主且占占总人数占占半数业主主参加。业主大大会会议表表决采用记记名投票的的方式。一一个业主拥拥有一张表表决票或者者选举票，每每张表决票票或者选举举票上应当当标明其所所有的专有有物业建筑筑面积。采用书书面征求意意见的形式式召开业主主大会的，应应当在所在在地街道办办事处、乡乡镇人民政政府或其委委托的社区区居委会现现场监督指指导下进行行。物业管管理区域内内业主人数数较多的，可可以幢、单单元、楼层层等为单位位，推选一一名业主代代表参加业业主大会会会议。推选
11、业业主代表参参加业主大大会会议的的，业主代代表应当于于参加业主主大会会议议3日前，就就业主大会会会议拟讨讨论的事项项书面征求求其所代表表的业主意意见，凡需需投票表决决的，业主主的赞同、反反对及弃权权的具体票票数经本人人签字后，由由业主代表表在业主大大会投票时时如实反映映。业主代代表因故不不能参加业业主大会会会议的，其其所代表的的业主可以以另外推选选一名业主主代表参加加。第十八八条 业主主委员会由由业主大会会从业主中中选举产生生。业主委委员会委员员的人数应应当为单数数，但是不不得少于55人，具体体人数由业业主大会议议事规则确确定。主任任、副主任任在业主委委员会委员员中推举产产生。业主主委员会任任
12、期由业主主大会议事事规程规定定。业主委委员会实行行差额选举举，差额比比例不低于于20%，业业主委员会会委员按照照预定名额额和侯选人人得票顺序序，经专有有部分占建建筑物总面面积过半数数的业主且且占总人数数过半数的的业主同意意的候选人人当选。未未当选业主主委员会委委员的候选选人按照得得票顺序当当选业主委委员会候补补委员。第十九九条 业主主委员会应应当自选举举产生之日日起30日日内，持下下列资料向向物业所在在地区（县县）物业管管理行政主主管部门和和街道办事事处或者乡乡镇人民政政府备案：（一）业业主大会成成立的情况况；（二）业业主大会议议事规则；（三）管管理规约；（四）业业主委员会会委员的基基本情况。
13、第二十十条 业主主委员会执执行业主大大会的决定定事项，履履行下列职职责：（一）召召集业主大大会会议，报报告物业管管理的实施施情况；（二）代代表业主与与业主大会会选聘的物物业服务企企业签订物物业服务合合同；（三）及及时了解业业主、物业业使用人的的意见和建建议，监督督和协助物物业服务企企业履行物物业服务合合同；（四）监监督管理规规约的实施施；（五）业业主大会赋赋予的其他他职责。第二十十一条 有有下列情形形之一的，业业主委员会会应当及时时召开业主主大会临时时会议：（一）有有20%以以上业主书书面提议；（二）发发生重大事事故或者紧紧急事件需需要及时处处理的；（三）法法律法规和和业主大会会议事规则则规定
14、应当当召开业主主大会临时时会议的其其他事项。业主委委员会应当当在组织召召开业主大大会临时会会议15日日前，将会会议、时间间、地点、方方式以及表表决事项在在物业管理理区域内公公告，并书书面告知全全体业主，但但前款第（二二）项情况况除外。应业主主提议召集集业主大会会临时会议议的，业主主委员会应应当核实提提议人的业业主身份。第二十十二条 业业主委员会会不按规定定召集业主主大会会议议的，业主主可以请求求物业所在在地街道办办事处或者者乡镇人民民政府责令令限期召集集；逾期仍仍未召集的的，由街道道办事处或或者乡镇人人民政府组组织召集。街道办办事处或者者乡镇人民民政府应当当于业主大大会召开会会议15日日前，将
15、会会议的议题题、时间、地地点区域以以及表决事事项在物业业管理区域域显著位置置予以公告告。第二十十三条 业业主委员会会会议由主主任召集。主主任因故不不能履行职职责时，由由副主任召召集。经1/3以上委委员提议召召开业主委委员会会议议的，应当当召开业主主委员会会会议。主任任、副主任任无正当理理由不召集集业主委员员会会议的的，由物业业所在地街街道办事处处或者乡镇镇人民政府府指定其他他委员召集集业主委员员会会议。业业主委员会会委员不得得委托其他他人出席业业主委员会会会议。业主委委员会会议议应当有过过半数委员员出席，作作出的决定定应当经全全体委员半半数同意。业主委委员会会议议应当作书书面记录，由由出席会议
16、议的委员签签字并加盖盖业主委员员会印章。第二十十四条 业业主委员会会应当在其其任期届满满前两个月月提出换届届筹备组人人选名单，并并在物业管管理区域内内公示，业业主在155日内未提提出异议的的，换届筹筹备组按照照公示人员员名单成立立；半数以以上的业主主提出异议议的，由业业主委员会会重新提出出人选名单单。业主委委员会换届届筹备组在在征求业主主意见的基基础上提出出新一届业业主委员会会候选人名名单，差额额比例不低低于20%，并在物物业管理区区域内公示示。换届筹筹备组人员员不得作为为新一届业业主委员会会组成人员员人选。业主委委员会换届届筹备组应应当在业主主委员会任任期届满前前，组织召召开业主大大会会议，
17、选选举产生新新一届业主主委员会。业主委委员会任期期届满未完完成换届选选举的，物物业所在地地街道办事事处或者乡乡镇人民政政府应当组组织或者监监督业主委委员会组织织换届选举举。第二十十五条 业业主有权就就涉及自身身利益的事事项向业主主委员会提提出询问，业业主委员会会应当予以以答复。业主委委员会应当当定期将工工作情况通通过公告等等形式向全全体业主报报告。第二十十六条 业业主委员会会组成人员员不得有下下列行为：（一）接接受物业服服务企业或或者物业管管理利害关关系人提供供的利益或或者财物；（二）承承揽本物业业管理区域域物业服务务企业的业业务或者推推荐他人到到该企业工工作；（三）接接受可能妨妨碍公正履履行
18、职务的的其他利益益。第二十十七条 业业主委员会会组成人员员有下列情情形之一的的，其业主主委员会组组成人员资资格自行终终止：（一）本本人、配偶偶及其直系系亲属在本本物业管理理区域的物物业服务企企业任职的的；（二）因因物业转让让、灭失等等原因不再再是业主的的；（三）因因疾病或者者其他原因因丧失履行行职责能力力的；（四）被被判处刑罚罚的。第二十十八条 业业主委员会会组成人员员有下列情情形之一的的，经业主主大会会议议通过，其其业主委员员会组成人人员资格终终止：（一）不不履行业主主委员会委委员职责或或者无故三三次缺席业业主委员会会会议的；（二）不不履行业主主义务，不不遵守管理理规约，情情节严重且且拒不改
19、正正的；（三）违违反本条例例第二十六六条规定的的；（四）向向业主大会会或者业主主委员会提提出辞呈的的；（五）其其他原因不不宜担任业业主委员会会委员的。第二十十九条 业业主委员会会主任资格格终止的，由由业主委员员会组成人人员推选一一位副主任任任主任；副主任资资格终止的的，由业主主委员会组组成人员从从委员中推推选副主任任；委员资资格终止的的，由候补补委员按照照得票多少少依次递补补。业主委委员会应当当及时在物物业管理区区域内公告告组成人员员的变更情情况。业主委委员会组成成人员资格格终止的，应应当自终止止之日起33日内将其其保管的有有关资料、印印章等物品品交回业主主委员会。第三章 物物业管理服服务第三
20、十十条 物业业服务企业业应当具有有独立法人人资格和相相应的资质质证书。物物业服务从从业人员应应当取得相相应的职业业资格证书书。外埠物物业服务企企业进入本本市从事物物业管理服服务的,应应当到物业业管理行政政主管部门门备案。市物业业管理行政政主管部门门每年应当当对物业服服务企业的的资质和其其从业人员员的职业资资格证书等等资料进行行核对。第三十十一条 一一个物业管管理区域由由一个物业业服务企业业实施物业业服务。第三十十二条 业业主委员会会应当与业业主大会选选聘的物业业服务企业业订立书面面的物业服服务合同。第三十十三条 物物业服务合合同主要内内容：（一）物物业管理服服务事项；（二）服服务质量和和费用；
21、（三）双双方的权利利义务；（四）专专项维修资资金的管理理与使用；（五）物物业管理用用房的使用用；（六）合合同期限；（七）违违约责任。第三十十四条 物物业服务企企业应当按按照物业服服务合同的的约定，提提供相应的的服务。物业服服务企业未未能履行物物业服务合合同的约定定，导致业业主人身、财财产安全受受到损害的的，应当依依法承担相相应的法律律责任。第三十十五条 物物业服务收收费应当遵遵循合理公公开以及费费用与服务务水平相适适应的原则则。按不同同物业的使使用性质和和特点，实实行政府指指导价、市市场调节价价，其收费费项目、收收费标准和和计费方式式由业主和和物业服务务企业按照照国家规定定的物业服服务收费办办
22、法在物业业服务合同同中约定。第三十十六条 业业主应当根根据物业服服务合同的的约定交纳纳物业服务务费用。业业主与物业业使用人约约定由物业业使用人交交纳物业服服务费用的的，从其约约定；物业业使用人未未按约定交交纳物业服服务费用的的，业主负负连带交纳纳责任。已竣工工但尚未出出售或者尚尚未交给物物业买受人人的房屋，物物业服务费费用由建设设单位交纳纳。物业服服务合同未未约定或者者未经业主主同意，物物业服务企企业自行提提供的服务务，不得向向业主收取取费用。第三十十七条物物业管理区区域内，供供水、供电电、供气、供供热、通信信、有线电电视、宽带带数据传输输等专业经经营单位应应当向最终终用户收取取费用。物物业服
23、务企企业接受专专业经营单单位委托代代收费用的的，代收服服务费由委委托单位支支付，不得得向业主收收取手续费费等额外费费用。专业经经营单位不不得强制物物业服务企企业代收费费用，不得得因物业服服务企业拒拒绝代收有有关费用而而停止向最最终用户提提供服务。第三十十八条 前前期物业服服务合同终终止或者解解除后155日内，物物业服务企企业应当向向业主委员员会移交物物业管理用用房及下列列相关资料料：（一）竣竣工总平面面图，单体体建筑、结结构、设备备竣工图，配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等竣工验验收资料；（二）设设施设备的的安装、使使用和维护护保养等技技术资料；（三）物物业质量保保修文件和和物业使用用说明
24、文件件；（四）物物业管理所所必需的其其他资料。第三十十九条 物物业服务企企业退出物物业管理区区域的物业业管理服务务，应当履履行下列交交接义务：（一）移移交服务档档案资料和和物业服务务用房，实实行酬金制制的，还应应当移交物物业服务期期间的财务务档案：（二）撤撤出管理区区域内的物物业服务人人员；（三）清清退预收、代代收的有关关费用；（四）法法律、法规规规定的其其他事项。第四十十条 业主主、业主委委员会、物物业服务企企业、建设设单位之间间在物业管管理服务活活动中发生生争议的，可可以要求物物业所在地地街道办事事处或者乡乡镇人民政政府调解，也也可以依法法提起民事事诉讼或者者申请仲裁裁。业主、业业主委员会
25、会、物业服服务企业对对违反本条条例的行为为，可以向向物业管理理行政主管管部门及其其他有关部部门投诉举举报，有关关部门应当当及时调查查核实，并并依法处理理。第四章 前前期物业管管理第四十十一条 在在业主、业业主大会选选聘物业服服务企业之之前，建设设单位选聘聘物业服务务企业的，应应当签订书书面的前期期物业服务务合同。第四十十二条 提提倡建设单单位按照房房地产开发发与物业管管理相分离离的原则，通通过招投标标的方式选选聘具有相相应资质的的物业服务务企业实施施前期物业业管理。住宅物物业出售前前，建设单单位应当通通过招投标标的方式选选聘物业服服务企业。投投标人少于于3个或者者住宅规模模较小的，经经市物业管
26、管理行政主主管部门批批准，可以以采用协议议方式选聘聘具有相应应资质的物物业服务企企业。第四十十三条 建建设单位应应当在销售售物业之前前，制定临临时管理规规约，对有有关物业的的使用、维维护、管理理，业主的的共同利益益，业主应应当履行的的义务，违违反规约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定。建设单单位制定的的临时管理理规约，不不得侵害物物业买受人人的合法权权益。第四十十四条 建建设单位应应当将前期期物业服务务合同和临临时管理规规约向物业业管理行政政主管部门门备案。并并将其内容容在销售场场所向物业业买受人公公示，予以以说明。建设单单位与物业业买受人签签订的买卖卖合同应当当包含前期期物业服务务合同
27、的内内容。物业业买受人在在与建设单单位签定买买卖合同时时，应当书书面承诺遵遵守临时管管理规约。第四十十五条 本本市实行新新建住宅物物业保修金金监管制度度。新建住住宅物业保保修金实行行统一交存存，权属不不变、专款款专用、政政府监管的的原则。新建住住宅物业、住住宅区内的的非住宅物物业以及与与单幢住宅宅楼结构相相连的非住住宅物业，其其建设单位位应当在物物业竣工验验收合格后后，申请不不动产权属属初始登记记前，按照照物业建筑筑安装总造造价2%的的比例，一一次性向市市物业管理理行政主管管部门设立立的保修金金专门账户户交存物业业保修金。长长安区、临临潼区、阎阎良区及市市辖县的物物业保证金金应当交存存到所在地
28、地物业管理理行政主管管部门设立立的专门账账户。第四十十六条 建建设单位应应当按照国国家规定的的保修期限限和保修范范围，承担担房屋的保保修责任。前前期物业管管理期间，不不得使用共共用部位、共共用设施设设备专项维维修资金，不不得转让物物业的共用用部位、共共用设施设设备的所有有权和使用用权。建设单单位不履行行保修义务务的，业主主或者业主主委员会可可以提出申申请，经区区（县）物物业管理行行政主管部部门核实后后，由物业业服务企业业组织维修修，费用从从建设单位位交存的保保修金中支支付。区（县县）物业管管理行政主主管部门应应当在保修修金动用后后3个工作作日内书面面通知建设设单位。建建设单位在在收到书面面通知
29、之日日起15日日内足额补补存。第四十十七条 物物业服务企企业承接物物业时，应应当对共用用部位、共共用设施设设备进行查查验。在办办理物业承承接验收手手续时，签签订承接查查验确认书书，建设单单位并应当当向物业服服务企业移移交相关资资料。第四十十八条 前前期物业管管理适用本本条例有关关物业管理理服务内容容、服务质质量要求的的规定。前前期物业管管理费用，由由入住的业业主、建设设单位按前前期物业服服务合同的的规定交纳纳。第四十十九条 新新建物业管管理区域内内，建设单单位应当按按照下列规规定配置物物业管理用用房：（一）物物业建筑面面积30万万平方米以以下的，按按物业建筑筑面积的33提供，但但最低不得得少于
30、1000平方米米；（二）物物业建筑面面积超过330万平方方米的，除除按照300万平方米米的3提提供外，超超过部分按按1的标标准提供；（三）具具备水、电电等基本使使用功能，且且位于地面面以上的建建筑面积不不低于物业业管理用房房建筑面积积的50。业主委委员会的办办公用房从从物业管理理用房中调调剂，建筑筑面积不少少于30平平方米。物业管管理用房属属于全体业业主共有，并并依法办理理产权登记记，建设单单位、物业业服务企业业不得改变变其用途。业业主委员会会不得将物物业服务用用房转让或或者改作他他用。第五十十条 前期期物业服务务合同可以以约定期限限；但是，期期限未满、业业主委员会会与业主大大会选聘的的物业服
31、务务企业签订订的物业服服务合同生生效的，前前期物业服服务合同终终止。 第五十十一条 前前期物业管管理阶段，有有下列情况况之一的，建建设单位应应当依法重重新选聘物物业服务企企业，并监监督服务企企业之间依依法交接：（一）前前期物业服服务合同到到期，首届届业主大会会尚未成立立物业服务务企业不愿愿再续签合合同的；（二）物物业服务企企业擅自集集体撤离小小区的；（三）物物业服务企企业被吊销销营业执照照或资质证证书的；（四）法法律法规规规定的其他他情形。第五章 物物业的使用用与维护第五十十二条 业业主、物业业使用人应应当遵守管管理规约和和物业服务务合同的约约定，爱护护物业管理理区域内的的共用部位位、共用设设
32、施设备。第五十十三条 物物业管理区区域内禁止止下列行为为：（一）损损坏房屋承承重、抗震震结构或者者房屋外貌貌；（二）私私自占用、损损坏共用部部位、共用用设施设备备；（三）违违反物业管管理区域规规划搭建建建筑物、构构筑物；（四）侵侵占绿地、毁毁坏花草树树木；（五）乱乱设摊点、乱乱停车辆；（六）乱乱倒垃圾、堆堆放杂物；（七）擅擅自在建筑筑物、构筑筑物上张贴贴、涂写、刻刻画；（八）影影响其他用用户采光、通通风及其他他生活便利利；（九）排排放或者堆堆放有毒有有害物质，堆堆放易燃易易爆物品或或者排放超超过规定标标准的噪音音；（十）从从事危害公公共利益的的活动；（十一一）法律、法法规禁止的的其他行为为。第
33、五十十四条 物物业的共用用部位、共共用设施设设备维修养养护时，相相邻的业主主、物业使使用人应予予配合。因因相邻业主主、物业使使用人阻挠挠维修养护护造成其他他业主、物物业使用人人财产损失失的，责任任人应当负负责赔偿。因维修修养护造成成相邻业主主、物业使使用人的自自用部位、自自用设施设设备损失或或者其他财财产损失的的，责任人人应当负责责修复或者者赔偿。第五十十五条 物物业保修期期届满后，业业主专有部部分的养护护、维修，由由业主负责责；业主与与物业使用用人另有约约定的，从从其约定。业业主或者物物业使用人人也可以委委托物业服服务企业进进行维修养养护，并承承担相应的的费用。业主长长期空置物物业时，应应当
34、告知物物业服务企企业，并与与物业服务务企业就专专有部分的的养护、维维修、管理理等事项进进行协商，采采取措施防防止漏水、漏漏气等事故故的发生。第五十十六条 业业主或者物物业使用人人装饰装修修住宅，应应当遵守国国家和省、市市有关装饰饰装修和房房屋安全管管理的相关关规定，并并与物业服服务企业签签订协议，协协议中应当当载明房屋屋装饰装修修禁止行为为和注意事事项。第五十十七条 业业主、物业业使用人应应当按照房房屋权属证证书载明的的用途使用用房屋，不不得擅自改改变其使用用性质。擅擅自改变房房屋使用性性质的，物物业服务企企业应当予予以制止，并并及时向有有关行政管管理部门报报告。物业服服务企业不不得改变物物业
35、管理区区域共用部部位、共用用设施设备备的使用性性质。第五十十八条 业业主、物业业服务企业业不得擅自自占用、挖挖掘物业管管理区域内内的道路、场场地，损害害业主的共共同利益。因维修修物业或者者公共利益益，业主确确需临时占占用、挖掘掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会和物业服服务企业的的同意；物物业服务企企业确需临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会的同意。业主、物物业服务企企业应当将将临时占用用、挖掘的的道路、场场地，在约约定期限内内恢复原状状。 第五十十九条 供供水、供电电、供气、供供热、通信信、有线电电视、宽带带数据传输输等专业经经营单位，应应当依法承承担物业管管理区
36、域内内相关管线线和设施设设备的维修修、养护、更更新等责任任及相关费费用。专业经经营单位可可以将专业业经营设施施设备的维维护、保养养等事宜委委托给物业业服务企业业承担，物物业服务企企业可以按按照委托合合同向专业业经营单位位收取报酬酬。第六十十条 利用用物业共用用部位、共共用设施设设备设置广广告和进行行其他经营营性活动的的，应当在在征得相关关业主、业业主大会同同意，并征征求物业服服务企业的的意见后，按按照规定办办理有关手手续。所得得收益应当当主要用于于补充专项项维修资金金，也可以以按照业主主大会的决决定使用。第六十十一条 物物业存在安安全隐患，危危及公共利利益及他人人合法权益益时，责任任人应当及及
37、时维修养养护，有关关业主应当当给予配合合。责任人人不履行维维修养护义义务时，经经业主大会会同意，可可以由物业业管理企业业维修养护护，费用由由责任人承承担。第六十十二条 业业主应当遵遵守法律、法法规以及管管理规约。业主大大会和业主主委员会，对对任意弃置置垃圾、排排放污染物物或者噪声声、违反规规定饲养动动物、违章章搭建、侵侵占通道、拒拒付物业费费等损害他他人合法权权益的行为为，有权依依照法律、法法规以及管管理规约，要要求行为人人停止侵害害、消除危危险、排除除妨害、赔赔偿损失。业业主对侵害害自己合法法权益的行行为，可以以依法向人人民法院提提起诉讼。物业服服务企业对对业主违反反服务合同同或者法律律、法
38、规、管管理规约，实实施妨害物物业服务与与管理的行行为，应请请求业主恢恢复原状，停停止侵害，排排除妨害等等并承担相相应民事责责任。第六章 专专项维修资资金的管理理与使用第六十十三条 一一个物业管管理区域内内有两个以以上产权人人的住宅物物业、住宅宅小区内的的非住宅物物业或者与与单幢住宅宅楼结构相相连的非住住宅物业的的业主以及及出售公有有住房的单单位，应当当交存专项项维修资金金。专项维维修资金及及其孳息归归业主所有有，专项用用于物业保保修期满后后物业共用用部位、共共用设施设设备的维修修和更新、改改造，不得得挪作他用用。第六十十四条 专专项维修资资金按下列列标准交存存和提取：（一）商商品住宅与与商品住
39、宅宅相连的非非住宅的业业主按照所所拥有物业业的建筑面面积交存专专项维修资资金，每平平方米建筑筑面积交存存首期专项项维修资金金的数额为为当地住宅宅建筑安装装工程每平平方米造价价的5%至至8%。物物业管理行行政主管部部门，应当当根据本地地区情况，合合理确定、公公布每平方方米建筑面面积交存首首期专项维维修资金的的数额，并并适时调整整。（二）售售后公有住住房的业主主按照所拥拥有物业的的建筑面积积交存专项项维修资金金。每平方方米建筑交交存首期专专项维修资资金的数额额为当地房房改成本价价的2%。（三）出出售公有住住房的售房房单位按照照多层住宅宅不低于售售房款的220%，高高层住宅不不低于售房房款的300%
40、，从售售房款中一一次性提取取专项维修修资金。第六十十五条 房房屋买受人人在办理房房屋入住手手续前，应应当足额交交存首期专专项维修资资金。业主大大会成立前前，专项维维修资金由由物业所在在地物业管管理行政主主管部门代代为管理。业业主大会成成立后，应应当在物业业管理行政政主管部门门委托的商商业银行中中选择一家家开立维修修资金帐户户。维修资资金代管部部门应当按按照有关规规定将该物物业管理区区域内业主主交存的维维修资金账账面余额划划转至业主主大会开立立的维修资资金账户，并并将有关账账目等移交交业主委员员会。业主大大会开立的的住宅专项项维修资金金账户，应应当接受所所在地物业业管理行政政主管部门门的监督。第
41、六十十六条 开开立专项维维修资金专专户，应当当以物业管管理区域为为单位设账账，按房屋屋门户号设设分户账；未划分物物业管理区区域的，以以幢为单位位设账，按按房屋门户户号设分户户账。第六十十七条 住住宅共用部部位、共用用设施设备备维修和更更新、改造造费用的分分摊办法，相相关业主有有约定的，从从其约定；无约定的的，根据其其各自拥有有物业的建建筑面积比比例按照下下列规定分分摊：（一）用用于小区共共用设施设设备维修和和更新、改改造的，由由小区业主主按照其拥拥有物业的的建筑面积积比例承担担，并从小小区业主交交存的维修修资金中列列支；（二）用用于整幢楼楼本体共用用部位、共共用设施设设备维修和和更新、改改造的
42、，由由整幢楼业业主按照其其拥有物业业的建筑面面积比例承承担并从该该幢业主交交存的维修修资金中列列支；（三）用用于本单元元内共用部部位、共用用设施设备备维修和更更新、改造造的，由本本单元内业业主按照其其拥有物业业的建筑面面积比例承承担，并从从该单元业业主交存的的维修资金金中列支。住宅共共有部位、共共用设施设设备维修和和更新、改改造，涉及及尚未售出出商品住宅宅、非住宅宅的，建设设单位应当当按照尚未未售出商品品住宅、非非住宅的建建筑面积，分分摊维修和和更新、改改造费用。第六十十八条 业业主转让物物业的，专专项维修资资金中的剩剩余部分应应当结转受受让人。因拆迁迁或者其他他原因造成成物业灭失失的，剩余余
43、的专项维维修资金应应当退还业业主。第六十十九条 市市人民政府府应当制定定专项维修修资金的统统一管理使使用办法。专专项维修资资金的管理理使用办法法应当包括括使用计划划报批制度度、财务预预决算管理理制度、审审计监督制制度以及业业主查询对对帐制度。第七章 法法律责任第七十十条 违反反本条例规规定，不移移交有关资资料的，由由物业管理理行政主管管部门责令令限期改正正，逾期仍仍不移交相相关资料的的，对相关关建设单位位、物业服服务企业予予以通报，并并处1万元元以上100万元以下下的罚款。第七十十一条 违违反本条例例规定，有有下列行为为之一的，由由物业管理理行政主管管部门责令令限期改正正，给予警警告，并按按照
44、本条第第二款的规规定处以罚罚款；所得得收益，用用于物业管管理区域内内物业共用用部位、共共用设施设设备的维修修、养护，剩剩余部分按按照业主大大会的决定定使用：（一）擅擅自改变物物业管理区区域内按照照规划建设设的公共建建筑和共用用设施用途途的；（二）擅擅自占用、挖挖掘物业管管理区域内内道路、场场地的；（三）擅擅自利用物物业共用部部位、共用用设施设备备进行经营营的。个人有有前款规定定行为之一一的，处11000元元以上1万万元以下的的罚款；单单位有前款款规定行为为之一的，处处5万元以以上20万万元以下的的罚款。第七十十二条 建建设单位违违反本条例例规定，有有下列行为为之一的，由由物业管理理行政主管管部
45、门给予予警告，责责令改正，可可以并处33000元元以上3万万元以下的的罚款：（一）未未承担前期期物业管理理责任的；（二）拒拒不交纳未未出售或者者尚未交给给物业买受受人的房屋屋的前期物物业服务费费用的。建设单单位违反本本条例规定定，拒不制制定或者不不公示业主主临时规约约的，由物物业管理行行政主管部部门给予警警告，责令令改正，可可以并处55000元元以上1万万元以下的的罚款。第七十十三条 违违反本条例例规定，挪挪用专项维维修资金的的，由物业业管理行政政主管部门门予以追回回，移交业业主委员会会，给予警警告，没收收违法所得得，可以并并处挪用数数额倍以以下的罚款款；构成犯犯罪的，依依法追究直直接负责的的
46、主管人员员和其他直直接责任人人员的刑事事责任。第七十十四条 业业主、物业业使用人或或者其他单单位、个人人违反本条条例规定，损损坏房屋承承重结构、抗抗震结构、房房屋外貌或或者私自占占用、损坏坏共用部位位、共用设设施设备的的，由物业业所在地物物业管理行行政主管部部门责令恢恢复原状、赔赔偿损失，对对个人处11000元元以上1万万元以下罚罚款；对单单位处5万万元以上220万元以以下罚款。第七十十五条 违违反物业服服务合同约约定，业主主逾期不交交纳物业服服务费用的的，业主委委员会应当当督促其限限期交纳；逾期仍不不交纳的，物物业服务企企业可以向向人民法院院起诉。第七十十六条 违违反本条例例规定的行行为，其他他法律法规规有规定的的，从其规规定。第七十十七条 物物业管理行行政主管部部门作出吊吊销资质证证书、200万元以上上罚款处罚罚决定的，应应当告知当当事人有要要求听证的的权利。当事人人对行政处处罚不服的的，可以依依法申请行行政复议或或者提起行行政诉讼。第七十十八条 拒拒绝、阻碍碍物业管理理行政主管管部门工作作人员执行行公务的，由由公安机关关依法处罚罚；构成犯犯罪的，由由司法机关关依法追究究刑事责任任。第七十十九条 物物业管理行行政主管部部门工作人人员滥用