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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.江南项目前期策划报告1 市场调研分析1.1 南宁市宏观观经济环环境研究究1.1.1 南宁市宏观观经济概概况南宁作为广广西民族族自治区区政治、经经济、文文化、金金融、信信息中心心，是全全区经济济最具活活力及外外向程度度最高的的城市。南南宁市对对外开放放积极灵灵活，市市政府鼓鼓励外商商投资企企业以各各种方式式来南宁宁合作，不不仅享受受国家给给予的沿沿海、沿沿边地区区对外开开放优惠惠政策，而而且还能能享受西西部省区区和少数数民族自自治区的的特殊政政策，给给予外来来
2、投资者者最大的的方便和和实惠；近年来来南宁市市引资力力度大，对对于经济济增长起起到很大大的拉动动作用。下面将通过过对南宁宁市的相相关经济济指标进进行分析析，以此此来研究究南宁市市的宏观观经济情情况：（1） 国内生产总总值（GGDP）近年来来增长趋趋势明显显加快，进进入高速速发展期期。南宁的经济济一直以以来都呈呈现稳步步发展的的趋势，但但从20003年年开始，进进入一个个高速发发展期，近近两年来来，平均均增长速速度在110-115%，伴伴随着经经济的高高速发展展，房地地产的发发展前景景极为看看好。（2） 城镇居民人人均可支支配收入入南宁市市城镇居居民人均均收入稳稳步增长长，生活活质量逐逐渐提高高
3、。 居民收入不不断提高高，而且且20003-220044年，提提高幅度度明显增增快，与与此相适适应，居居民改善善居住条条件的欲欲望增强强，这为为南宁市市房地产产市场需需求的持持续增长长打下了了坚实的的基础。1.1.2 南宁市城市市发展规规划(1) 中心城市形形象以及及中心城城市效应应已经开开始日益益凸现南宁的的总体城城市定位位为西南南地区最最具经济济活力和和开发潜潜能的中中心城市市2005年年，经国国务院批批准，南南宁市行行政区划划调整为为六个城城区和六六个县，分分别是兴兴宁区、青青秀区、江江南区、西西乡塘区区、邕宁宁区和良良庆区六六个城区区，武鸣鸣、横县县、马山山、宾阳阳、隆安安、上林林六个
4、县县，总面面积2222955平方公公里，居居住着壮壮、苗、回回、瑶等等36个个少数民民族，总总人口为为6344.433万人，其其中，市市区人口口为2444.11万人。为为创造良良好的投投资、生生活环境境，南宁宁市依托托资源和和环境优优势，加加强城市市建设，进进一步完完善基础础设施，提提高政府府办事效效率，增增强城市市竞争能能力和聚聚集力，努努力把南南宁建成成为西南南地区最最具经济济活力和和开发潜潜能的中中心城市市。(2) 近几年城市市规划的的方向是是东向和和南向，江南区将形成一个以点带面、由中心向四周环行辐射的发展趋势。经过近十年年的开发发建设，琅琅东、凤凤岭新区区城建用用地已渐渐近饱和和，而
5、江江南区已已经成为为南宁市市6大区区域中仅仅次于青青秀区的的心仪楼楼盘，在在吴圩、苏苏圩等新新划归江江南区的的区域之之后，江江南区将将继续成成为房地地产市场场的“黄金区域域”，并以以点带面面，由邕邕江桥头头板块和和白沙大大道板块块向四周周辐射。1.1.3 最新政策调调整对南南宁房地地产行业业发展的的影响 “国八条”政策一是强化规规划调控控，改善善商品房房结构。（略略）二是加大土土地供应应调控力力度，严严格土地地管理。（略略）三是加强对对普通商商品住房房和经济济适用住住房价格格的调控控，保证证中低价价位、中中小户型型住房的的有效供供应。经经济适用用住房价价格要严严格实行行政府指指导价。四是完善城
6、城镇廉租租住房制制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。（略略）五是运用税税收等经经济手段段调控房房地产市市场，特特别要加加大对房房地产交交易行为为的调节节力度。 六六是加强强金融监监管。各各商业银银行要加加强对房房地产贷贷款和个个人住房房抵押贷贷款的信信贷管理理，防范范贷款风风险。 七七是切实实整顿和和规范市市场秩序序。强化化法治，严严肃查处处违法违违规销售售行为。八是加强市市场监测测，完善善市场信信息披露露制度。加加强舆论论引导，增增强政策策透明度度。小结： 国国八条的的重点是是抑制房房地产投投资过热热，控制制房地产产的价格格泡沫，调调节房地地产的结结构供需需矛盾。但但南宁房房产市场
7、场目前还还处于上上升阶段段，不同同于北京京、上海海、杭州州等房地地产热点点城市，房产新新政的出出台，对对于南宁宁房地产产市场影影响极小小。虽然然对南宁宁购房者者的心态态产生一一定的作作用，致致使购房房市民观观望心态态开始上上升，但但受整体体供求影影响，南南宁楼市市并不会会沉寂太太久，相相信在近近段观望望期以后后又将迎迎来一个个新的发发展期。1.2 南宁市房地地产总体体发展趋趋势分析析1.2.1 南宁市商品品房供求求关系分分析 南宁市房地地产市场场供应与与需求现现状分析析(1) 根据上图显显示，220044年一季季度全市市批准预预售面积积放量较较为温和和，二季季度稍有有回落但但到了第第三季度度呈
8、放量量态势上上升，全全年3000万平平米的预预售面积积刚好达达到政府府预期中中的目标标，而到到了20005年年第1季季度，南南宁的商商品房预预售则创创了历史史同期新新高。 (2) 2005年年第1季季度，南南宁的商商品房预预售创历历史新高高，根据据历史数数据记载载，季节节的交易易总量与与全年的的交易总总量有着着较为相相似的发发展节拍拍，因此此，以第第1季度度的交易易总量也也可大致致静态地地体现年年交易总总量的大大致范围围。除004年第第1季度度预售面面积略大大于销售售面积外外，其余余各季度度的销售售量均大大于预售售面积，整整体供求求状况在在去年也也较为畅畅旺。 南宁市房地地产市场场供求状状况预
9、测测南宁的城市市发展刚刚进入一一个快速速的发展展期，与与此相对对应的是是旧城的的拆迁改改造、本本地居民民对住房房品质的的需求提提升，以以及因城城市知名名度的提提高而吸吸引来的的投资者者等众多多因素，由由此刺激激市场需需求度的的拉升，需需求量仍仍然会呈呈现不断断上升的的趋势，求求大于供供应或供供求基本本持平将将是南宁宁房地产产市场未未来几年年的主要要特征。1.2.2 南宁市商品品房价格格走势分分析整体保保持增长长的趋势势小结：由上上图可见见，从 20000年到到20005年第第1季度度南宁市市的商品品房销售售价格基基本上保保持稳步步增长，增增长幅度度在5-10%。出现现价格回回落的是是在2000
10、3年年，当时时由于江江南区大大量的低低价房供供应，拉拉低了整整个成交交价位，随随着其它它区域的的供应量量的增多多，上述述情况在在20004年得得到扭转转，继续续保持上上扬的趋趋势。1.2.3 南宁市各区区域房地地产现状状扫描及及分析2005年年，经国国务院批批准，南南宁市行行政区划划调整为为六个城城区和六六个县，分分别是兴兴宁区、青青秀区、江江南区、西西乡塘区区、邕宁宁区和良良庆区六六个城区区，以下下则以各各行政区区域来进进行区域域分析。（1） 主要区域概概况及居居住价值值分析目前，在南南宁市的的房地产产市场，具具有较强强竞争力力的区域域主要是是西乡塘塘区、青青秀区、江江南区、良良庆区，且且这
11、四个个区域的的主要板板块与本本项目的的可比性性较强，因因此下面面针对这这四个区区域做进进一步的的分析。 青秀区该区拥拥有优越越的地理理位置和和自然环环境，区区位优势势显著，在在目前南南宁市六六大城区区中，城城区环境境和发展展前景最最被看好好。 生态环境：青秀山山和石门门森林公公园所在在地，并并座拥邕邕江东，环环境较佳佳； 城市规划：近几年年城市规规划的方方向是向向东向南南，青秀秀区的33大板块块琅东板板块，凤凤岭板块块还有仙仙葫板块块都是城城市规划划的重点点，未来来几年的的开发力力度将继继续增长长； 交通条件：拥有横横贯南宁宁市东西西走廊的的主干道道民族大大道以及及南北座座向的环环城高速速，交
12、通通最为便便利； 居住氛围：随着近近几年的的市政的的利好和和城市规规划的导导向，该该区已经经形成一一定规模模的居住住人口，居居住氛围围仅次于于西乡塘塘区； 商业配套：南宁国国际会展展中心、体体育中心心、文化化中心均均在该区区，并拥拥有多条条繁华的的商业街街，商业业配套最最为成熟熟； 升值潜力：现均价价约33300元元/，近年年及今后后几年内内南宁市市房地产产发展的的重点，升升值潜力力大。 江南区南宁市市轻纺、化化工、制制糖、机机械、建建材、电电子、饲饲料加工工业等工工业的重重要基地地。 生态环境：南宁市市3个工工业园所所在地，工工厂众多多，环境境较差。 城市规划：20002年开开始城市市规划南
13、南拓的重重点，邕邕江桥头头板块和和白沙大大道板块块近年来来发展迅迅猛； 交通条件：拥有交交通主干干道白沙沙大道和和江南路路，交通通条件良良好，仅仅次于青青秀区； 居住氛围：该区主主要为工工业区，居居住氛围围不浓，但但近几年年入住的的人口增增多，情情况有所所改观； 商业配套：该区的的生活配配套、商商业配套套和娱乐乐配套都都比较落落后，有有待完善善； 升值潜力：近几年年城市建建设的重重点，现现均价约约25550元/，升值值空间较较大。 西乡塘区地域域空间广广阔、耕耕地面积积多、人人口众多多，随着着经济实实力的不不断增强强，将会会成为首首府的“西部明明珠”。 生态环境：环境相相对一般般，除了了靠近南
14、南宁市动动物园的的高新板板块环境境较佳外外，其他他的两个个板块永永新板块块则比较较一般，城城北板块块是旧城城区所在在地，生生态环境境则较差差。 城市规划：该区相相思湖流流域地处处邕江上上游，具具有良好好的自然然环境和和人文条条件，市市政府将将把它建建设成集集教育、文文化、旅旅游、生生态、经经济发展展为一体体的多功功能大学学城和科科技产业业城； 交通条件：拥有南南北座向向的环城城高速秀秀厢大道道，以及及北湖路路明秀路路等交通通要道，交交通较为为为便利利； 居住氛围：人口众众多，邻邻里关系系密切，居居住氛围围最浓； 商业配套：该区为为老城区区，生活活配套基基本齐全全，但商商业配套套等有待待完善；
15、升值潜力：现均价价约26600元元/，升值值空间一一般，但但将较为为保值。 良庆区南宁市市辖区面面积最大大的城区区，大交交通较为为便利，农农业发达达。 生态环境：处于南南宁郊区区，环境境较佳。 城市规划：20002年开开始城市市规划南南拓的重重点，靠靠近白沙沙大道一一带将是是近几年年开发的的重点； 交通条件：处于郊郊区，交交通不甚甚便利； 居住氛围：以村民民居多，有有一定的的居住氛氛围； 商业配套：处于郊郊区，商商业配套套落后； 升值潜力：房价最最为便宜宜，现均均价约119500元/，有一一定的升升值潜力力，但由由于地处处偏远， 升值空空间但比比不上其其他三个个区。（2） 各区域竞争争分析根据
16、上述的的分析，我我们给这这四个区区域的居居住价值值评分，最最高为“”，最最低为“”。主要指标区域西乡塘区青秀区江南区良庆区生态环境城市规划交通条件居住氛围商业配套升值潜力广州中地行 江南区区域市场调查报告小结：由于于青秀区区得天时时及地利利众优势势于一身身，故所所开发的的物业属属高端产产品适合合开发高高档写字字楼、公公寓以及及大型商商业物业业；江南南区及西乡塘塘区由于于区域定定位为城城市副中中心所开开发的物物业将处处“金子塔塔”的塔身身位置，适适合开发发中档住住宅公寓寓、配套套商业以以及少量量的高端端产品以以满足整整个区域域的需求求及现状状；而良良庆区由由于地处处城市边边缘地带带，故所所开发的
17、的物业将将定位在在“金子塔塔”的塔底底部分，为为纯居住住型的住住宅物业业，在配配以少量量的自足足型商业业配套。综合以上的的区域概概况与区区域价值值的分析析，我们们可以看看出项目目所在区区域江南南区与其其他三个个具有较较强市场场竞争力力的区域域相比，优优势在于于：（1） 交通便利。江南区区是南宁宁市水、陆陆、空的的交通枢枢纽和南南宁市作作为大西西南出海海通道和和枢纽城城市的重重要门户户，同时时是广西西最大的的商品流流通地。（2） 区域房产价价格具有有竞争力力。房产产价格相相对于青青秀区来来说比较较便宜，与与西乡塘塘区的房房产价格格较为接接近，假假如产品品上有所所突破、性性价比高高的话，竞竞争力将
18、将强不少少。（3） 升值潜力较较大，自自住投资资两相宜宜。江南南区近年年随着市市政的利利好，成成为城市市规划的的重点，经济持续增长，房地产业也发展迅猛，已经出现了锦绣江南与金康天和人家等代表性楼盘，该区域未来几年房地产将继续稳步增长，房价有较大升值空间。（4） 城区功能的的转变，成成为仅次次于青秀秀区的“黄金区区域”。目前江江南区的的性质正正由工业业区改变变为居住住区，逐逐渐改变变别的城城区对江江南区的的看法，这样有利于吸引别的城区居民来江南区入住，形成一定的跨区域购买效应。1.3 江南区房地地产市场场分析1.3.1 江南区区域域概况（1） 城区概况：地域宽宽广，土土地资源源丰富。江南区位于珠
19、江支流邕江的南岸，是南宁市“一城两岸”的半壁江山，占地1154平方公里，人口40.2万人，辖有江南街道办事处、福建园街道办事处，以及那洪和沙井镇两镇，是上世纪50年代末60年代初兴起的老工业城区。（2） 区位优势：南宁市市水、陆陆、空的的交通枢枢纽和南南宁市作作为大西西南出海海通道和和枢纽城城市的重重要门户户。西南地地区最大大的铁路路货运编编组站南宁宁南站、“西南出海大通道钢铁长龙”南昆铁路、通往东盟地区的国际联运铁路湘桂铁路，以及连接南宁与广西沿海港口城市的钦防、钦北铁路均交汇于此；辖区内还有用于货物集散的铁路专线20多条，仓储运输企业30多家，是广西最大的商品流通地；通过南宁城市快速环道和
20、南宁外环高速公路，北可上南宁水任高速公路，直通贵州、重庆、四川，西可往南宁昆明高速公路，东可走桂林北海高速公路、南宁梧州高速公路，南可下已经开工建设的南宁凭祥高等级公路、南宁北海、南宁防城港高速公路；辖区拥有连接机场的高速公路，距南宁国际机场不到30公里，还有西江港、亭子港两个内河天然良港，1000吨级船舶可以直达广州、珠海和港澳地区，9座桥梁将江南江北紧紧相连。（3） 经济发展：南宁市市轻纺、化化工、制制糖、机机械、建建材、电电子、饲饲料加工工业等工工业的重重要基地地，发展展潜力较较大。19558年以以来，南南宁市先先后在江江南区兴兴建南宁宁化工厂厂、南宁宁制糖造造纸厂、南南宁造船船厂、南南
21、宁绢纺纺厂、南南宁麻纺纺厂、南南宁铝厂厂和南宁宁平板玻玻璃厂等等一批大大中型企企业，使使江南区区逐步发发展成为为南宁市市重要的的工业基基地。而而最近两两年来，随随着各项项重点工工程纷纷纷落户江江南，以以及城市市交通路路网的日日益发达达，江南南区的区区位优势势业已空空前突出出，城区区经济建建设正处处在突飞飞猛进的的发展当当中。这这块尚有有待进一一步开发发的“处女地地”，正备备受广大大中外客客商的共共同瞩目目。1.3.2 江南区房地地产供求求关系分分析（住宅、商商业） 江南区房地地产市场场供求现现状分析析整体体市场求求略大于于供时间江南区（万万M2）2004年年第1季度批批准预售售面积28.655
22、销售面积25.2442004年年第2季度批批准预售售面积13.522销售面积17.5772004年年第3季度批批准预售售面积35.311销售面积43.9112004年年第4季度批批准预售售面积25.122销售面积32.6552004年年 批准预预售面积积小计102.66 销销售面积积小计119.3372005年年第1季季度批准准预售面面积27.566销售面积35.822由上表显示示，江南南区除004年第第1季度度预售面面积略大大于销售售面积外外，其余余各季度度的销售售量均大大于预售售面积，整整体供应应状况在在去年也也较为畅畅旺，多多层物业业类型的的楼盘较较受欢迎迎，且在在20005年第第1季度
23、度明显比比批准预预售的要要高。加加之政府府未来发发展重心心放在东东、南方方向，房房地产市市场在该该区域形形势仍旧旧看好。 区域未来供供应状况况分析1) 江南区土地地供应状状况根据国土出出让信息息总汇表表显示江江南区去去年至今今年国有有土地出出让面积积约为221.778万平平米左右右，折合合容积率率测算未未来供应应量大致致在511.455万平米米，其中中规划多多为小高高层及多多层建筑筑，绝大大部分面面积为住住宅，商商业及写写字楼各各占一小小部分。2) 江南在售项项目剩余余供应状状况n 江南所有在在售项目目剩余货货量分析析项目名称总供应量（万万M2）剩余量（万万M2）金沙湾4.22.5锦绣江南31
24、16翠岭人家55金康天和和时代44盛景名庭64合计5231.5目前整个江江南区在在售楼盘盘共有55个，其其余楼盘盘剩余货货量多为为商业部部分，住住宅部分分均已售售罄；以以上几家家在售楼楼盘共同同点在于于剩余住住宅部分分多为小小高层建建筑，自自身规模模为商住住型项目目。n 地块周边项项目的剩剩余供应应量项目名称总供应量（万万M2）剩余量（万万M2）金康天和和时代44翠岭人家55锦绣江南3116合计4425上述三个项项目与项项目地块块同属白白沙路段段，其中中翠岭人人家对本本地块项项目影响响最大，另另两个项项目虽同同属一路路段，但但相距较较远且物物业类型型不同，为为高层及及小高层层住宅。而而翠岭人人
25、家则是是在地块块项目对对面，该该项目规规划以多多层住宅宅为主小小高层住住宅为辅辅的半围围合式社社区，在在推广周周期及价价格比较较上将做做为本地地块项目目的直接接竞争对对手。综上所述，未未来江南南区域剩剩余土地地的供应应量和目目前剩余余未售货货量的总总和为882.995万平平米。421.3.3 江南区商品品房价格格趋势分分析(1) 南宁市房地地产市场场价格分分析整体保保持增长长的趋势势小结：由上上图可见见，从 20000年到到20005年第第1季度度南宁市市的商品品房销售售价格基基本上保保持稳步步增长，增增长幅度度在5-10%。出现现价格回回落的是是在20003年年，当时时由于江江南区大大量的低
26、低价房供供应，拉拉低了整整个成交交价位，随随着其它它区域的的供应量量的增多多，上述述情况在在20004年得得到扭转转，继续续保持上上扬的趋趋势。(2) 江南区域各各板块房房地产市市场价格格走势 总述江江南房地地产市场场价格受受供求关关系以及及政府规规划利好好的因素素影响，整整体价格格呈现明明显的上上升趋势势。虽然江南区区域为原原来的工工业集中中区，但但近几年年受市场场整体供供求关系系的影响响，以及及政府对对江南规规划的利利好，江江南区域域房地产产价格呈呈现明显显的上升升趋势，除除了远郊郊的良庆庆板块价价格增长长稍缓之之外，其其他板块块的价格格从20004年年至今，维维持在110-115%的的上
27、升幅幅度，上上升趋势势较为明明显。 邕江桥头板板块现均价价28445元/，是江江南房地地产市场场价格最最高的板板块，且且呈持续续增长的的趋势。 白沙大道板板块现均价价25115元/，处于于江南的的中心位位置，价价格也出出现持续续增长的的趋势，是是江南区区上升势势头最快快的区域域。 良庆板块现均均价19948元元/，处于于远郊位位置，距距离城市市中心较较远，价价格增长长幅度相相对慢于于江南其其他两个个板块，其其中鑫金金现代城城均价仅仅为17750元元/，拉低低了板块块价格，其其他在售售项目在在20000元/以上。(3) 白沙大道板板块几个个主要楼楼盘价格格走势及及分析白沙大道板板块较有有影响力力
28、的楼盘盘有南国国花园康康城、荣荣宝华商商贸城、金金康天和和人家和和锦绣江江南。 在20033年，南南国花园园康城以以16550元/的低价价入市，到到了20005年年销售均均价达到到23550元/； 荣宝华商贸贸城也以以16000元/的低价价入市，但但由于以以商业为为主，其其住宅价价格变动动幅度仍仍低于周周边楼盘盘，到220055年的销销售均价价达到221688元/； 同样以低价价入市的的还有金金康天和和人家，001年入入市时的的价位是是13550元/的低价价入市，在在做了营营销推广广之后，销销售价位位提高幅幅度较大大，到220055年的销销售均价价达到226800元/； 锦绣江南在在20003
29、年以以21000元/的价位位入市，到到20005年的的销售均均价达到到26550元/。 小小结：白白沙大道道板块主主要的几几个楼盘盘金康天天和人家家、锦绣绣江南、南南国花园园康城其其入市价价与销售售均价相相差较大大，大约约在6000元/左右，都都有较为为明显的的增长趋趋势。(4) 项目价格预预测 受整体供需需关系，以以及市政政利好的的影响，价价格上升升的趋势势将是未未来几年年江南房房地产市市场的主主基调，但但不排除除受政府府阶段性性调整而而出现的的价格微微跌以及及增长放放缓的情情况。 近来由于国国家宏观观调控政政策的影影响，消消费市场场出现持持币观望望的态度度，价格格上升的的趋势有有所放缓缓，
30、但由由于南宁宁住宅市市场是以以自住的的需求为为主，整整个调控控政策对对南宁房房地产市市场的影影响较弱弱，且根根据江南南房地产产的供求求关系，预预计在220066年，整整个江南南房地产产价格仍仍将保持持上升的的趋势。 本案占地1122.5811亩（8817220.666），位位于江南南区的主主干道白白沙大道道中段，交交通条件件十分便便利，但但附近生生活配套套和交通通配套有有待完善善，且受受东南向向的烟囱囱影响较较大，因因此在整整体价格格上可按按略低于于周边市市场的价价格标准准进行预预测，如如果项目目在年底底进行销销售的话话，销售售均价可可以控制制在24400-25000元/之间，并并且不排排除通
31、过过策划包包装以及及产品提提升，价价格进一一步拉高高的可能能。1.3.4 江南区房地地产市场场产品分分析选定以下项项目周边边10个个在售楼楼盘作为为市场扫扫描。（金金康天和和人家、南南国花园园康城、翠翠岭人家家、锦绣绣江南、金金沙湾花花园、盛盛景名庭庭、雅典典卫城、阳阳光新城城、鑫金金现代城城、滨江江丽景花花园）n 产品规划布布局分析析从目前项目目周边各各大在售售楼盘整整体规划划布局来来看：（1） 邕江桥头板板块盛景名名庭、雅雅典卫城城占地的的面积在在40000m22左右，在在布局方方面相对对单一，都都是呈LL字型布布局。（2） 白沙大道板板块锦绣江江南、金金康天和和、南国国花园康康城、金金沙
32、湾花花园、翠翠岭人家家。（3） 良庆板块阳光光新城、鑫鑫金现代城城、滨江江丽景花花园都是是坐北朝朝南以排排列式或或错落式式布局。阳阳光新城城部分入入口广场场组团、VVIP会会所组团团、步行行商业广广场组团团是以半半围合式式布局，来来加强组组团的主主题性，但但同时也也损失了了部分南南北朝向向摆位价价值。滨滨江丽景花花园在别别墅、多多层、小小高层都都进行组组团，组组团划分分明显。从从总体上上看，为为了充分分利用江江景资源源，南高高北低呈呈阶梯式式布局。n 建筑规模及及建筑类类型分析析(1) 规模和容积积率分析析板块项目名称占地面积容积率总建筑面积积邕江桥头板板块盛景名庭1.0万mm26.06.0万
33、mm2雅典卫城0.4万mm25.02.0万mm2白沙大道板板块锦绣江南10.7万万m22.931.0万万m2金康天和人人家1.8万mm22.24.0万mm2南国花园康康城4.5万mm21.67.2万mm2金沙湾花园园2.1万mm22.04.2万mm2翠岭人家2.0万mm22.55.0万mm2良庆板块阳光新城33.3万万m21.655万m22鑫金现代代城3.3万mm22.27.3万mm2滨江丽景景花园6.1万mm21.811.0万万m2 邕江桥头板板块的项项目占地地面积最最小，大大部分在在1.00万m22，而容容积率最最高，达达到5.0以上上，这与与其靠近近市中心心，生活活配套较较为齐全全有关；
34、白沙大大道板块块的项目目占地面面积大部部分在225万mm2，而而容积率率也多数数在2.03.00这个区区间内；良庆板板块的项项目占地地面积大大部分在在5万mm2以上上，并出出现了像像阳光新新城这样样占地达达33.3万mm2的大大盘，而而容积率率最低，多多数控制制在2.0以下下。 按上述数据据对比，本本案的占占地面积积较大，达达到8.17万万m2，仅仅次于占占地面积积达100.7万万m2的的锦绣江江南，在在本板块块属于大大盘；而而容积率率方面将将控制在在2.22以下，这这相对于于锦绣江江南和翠翠岭人家家来说，也也具有一一定的优优势。(2) 建筑类型分分析板块项目名称多层（%）小高层（%）别墅（%
35、）邕江桥头板板块盛景名庭0%100%0%雅典卫城0%100%0%白沙大道板板块锦绣江南72%28%0%金康天和61%0%39%南国花园康康城100%0%0%金沙湾花园园77%23%0%翠岭人家34%66%0%良庆板块阳光新城100%0%0%鑫金现代代城100%0%0%滨江丽景景花园48%43%9% 从三大板块块的项目目建筑类类型方面面进行分分析，邕邕江桥头头板块的的项目以以小高层层为主；白沙大大道板块块的项目目产品供供应种类类较为丰丰富，有有多层、小小高层和和别墅；良庆板板块的项项目以多多层为主主，其次次为小高高层。 从白沙大道道板块几几个主要要楼盘的的建筑占占地面积积与容积积率方面面进行分分
36、析，周周边项目目的产品品供应种种类相对对其他区区域来说说最为丰丰富，包包括多层层、小高高层、别别墅，但但从整体体看，区区域发展展高档物物业的市市场竞争争力相对对于其他他区域较较弱，区区域内别别墅等高高档物业业销售速速度不理理想，因因此建议议本案立立足中档档市场，并并以多层层和小高高层为主主。n 户型面积配配比分析析(1) 目前该区域域主要以以三房和和二房为为主力户户型，销销售速度度也较快快，主力力面积集集中在776-1100，其次次在1001-1130，主要要为经济济型户型型，大多多数业主主属于一一次置业业者。(2) 面积在1331-1160比例占占14.4%，由由于大面面积户型型缺少需需求，
37、所所以1661以上的的户型推推出量仅仅为1%，而且且销售较较为缓慢慢。(3) 由于20003年别别墅用地地停止批批出后，220044年的别别墅市场场呈现逐逐步升温温，江南南区部分分楼盘推推出不少少别墅新新货，但但由于居居住环境境在高档档市场缺缺乏市场场竞争力力，销售售状况不不佳。通过以上分分析可以以看出，该该区域产产品还是是以766-855的二房房和955-1330的三三房户型型为主流流，销售售速度较较快的是是1100-1220左右的的三房和和76-85的两房房。建议议本案以以该两种种户型配配置为主主。1.3.5 项目所在区区域房产产消费者者分析根据现有的的资源以以及资料料，对项项目周边边两个
38、项项目的客客户情况况进行统统计，以以此对项项目所在在区域的的房产消消费者进进行分析析。(1) 消费群来源源分析本区区域及青青秀区消消费者为为主，西西乡塘区区也占有有不小比比例。江南区和青青秀区的的客户群群体共占占62%以上，西西乡塘区区的客户户群体占占28.9%，上上述三个个群体是是本区域域最主要要的消费费群体，其其他区域域中以周周边县城城客户所所占比例例较大。(2) 消费群购买买年龄层层次20-35岁岁年龄段段的购房房群体是是本区域域的重要要群体这个年龄层层次的购购买群体体多为一一次置业业，因此此，在购购买户型型时也选选择面积积相对较较小，总总价相对对较低的的二房二二厅和小小三房两两厅。 (
39、3) 消费群家家庭结构构以二二口、三三口之家家为主夫妻二人及及一家三三口的客客户群体体所占的的比重较较大，夫夫妻二人人这一客客户群体体基本以以新婚夫夫妇为主主，属一一次置业业，现大大多都以以在外租租房为居居住条件件，因此此对第一一次购房房都持谨谨慎态度度。而一一家三口口的购买买群体也也都以年年轻家庭庭为主，对对于现所所拥有的的居住环环境并不不满意，因因此为了了改善居居住条件件，选择择购买三三房。(4) 个人月收入入集中中在10000-20000元之之间的比比例最高高消费群集中中的收入入以10000-20000元/月为主主，高收收入的客客户数量量比例较较低。(5) 消费群所从从事的行行业分析析私
40、营营企业、国国营企业业的中、低低层工作作人员为为主。1.4 项目主要竞竞争对手手分析 锦绣江南（1） 总占地地面积：1600亩（合合计100.7万万m2）（1） 总建筑面积积：311万m22 （2） 容积率：22.9（3） 建筑形式：多层、小小高层（4） 配套：社区区社有5500米米长沿街街大型南南国风情情骑楼街街铺，550000 m22开放式式休闲场场，10000 m2南北中中央景观观园林及及大型阳阳光泳池池，羽毛毛球场，多多功能会会所。（5） 项目开发：一期占占地1000亩，总总建筑面面积155万，总总户数110055户，有有18栋栋多层和和小高层层住宅所所组成，幼幼儿园等等，二期期60亩
41、亩，规划划成7栋栋小高层层住宅小小区。（6） 户型面积：现推出出小高层层14#、155#栋，其其中144#楼为为69套套，155#楼为为51套套，主要要以三房房为主，有有经济型型、跃式式型和宽宽松型，面面积在1113-1288 m22之间。（7） 现场包装：销售中中心还设设有二房房和三房房样板间间，让客客户能更更直接的的体验户户型的空空间结构构。（8） 目标客户群群分析：随着项项目在产产品和价价格上的的升级，目目前以跨跨越了区区域限制制，吸引引不少中中心城区区的客户户，其中中新城区区的客户户占500%以上上，多数数以年轻轻人群为为主，相相对经济济实力不不过雄厚厚。 金康天和人人家（1） 总占地
42、面积积：277亩（合合计1.8万mm2）（2） 总建筑面积积：4.0万mm2（3） 容积率：22.2（4） 建筑形式：多层（5） 户型面积：由多栋栋多层住住宅坐北北朝南所所组成，部部分首层层为临街街商铺，金金康天和和人家共共推出2239套套，1008-1116 m2三房为为1199套，777-778 mm2二房为为1200套。三三房和二二房各占占一半，虽虽然产品品形式单单一，但但低价格格路线和和营销策策略抓住住此区域域的客户户的需求求，1000-1115 m2三房和和80 m2两房最最受消费费者欢迎迎。（6） 目标客户群群分析：业主主主要是该该区域以以及周边边城镇的的人群，年年轻人占占多数。
43、阳光新城（1） 总占地面积积：5000亩（合合计333.3万万m2）（2） 总建筑面积积：555万m22 （3） 容积率：11.6（4） 建筑形式：多层（5） 配套：全区区除VIIP会所所组团是是框架结结构，其其余为七七层多层层砖混结结构所组组成，总总规划为为48000户，1120平平米中心心广场，440000 m22多功能能会所以以及3000000 m22步行商商业街。（6） 户型面积：目前所所推出的的组团有有丽水苑苑、风林林苑、碧碧涛苑共共5000户，从从推出的的户型来来看，以以97 m2的小三三房和1115 m2的三房房为主。（7） 营销策略：四房和和楼中楼楼两种户户型产品品一直销销售缓
44、慢慢，营销销策略是是走低价价策略。（8） 目标消费群群分析：消费群群以该区区域的居居民以及及其周边边县城的的人群为为主，多多数为一一次置业业。 综合点点评（1） 从总占地面面积与容容积率来来看，周周边的主主要竞争争对手以以占地55万m2以上的的大盘和和为3.0以下下的容积积率为主主；（2） 从产品供应应方面来来看，周周边项目目的产品品供应种种类相对对其他区区域来说说最为丰丰富，包包括多层层、小高高层、别别墅，但但从整体体看，区区域发展展高档物物业的市市场竞争争力相对对于其他他区域较较弱，因因此建议议本案以以多层和和小高层层为主；（3） 从户型面积积方面来来看，江江南区的的畅销户户型以776-8
45、85的两房和和1100-1220的三房为为主； （4） 从项目定位位与营销销策略方方面来看看，畅销销产品多多数定位位为中低低档产品品，营销销策略方方面多数数以低价价入市，通通过整体体包装与与营销策策划进一一步提高高价格，建建议本案案以立足足于中档档市场为为主，且且在包装装上可以以借鉴锦锦绣江南南设立样样板房，给给消费者者直观的的感受，从从而进一一步拉动动销售。2 项目分析2.1 项目地块分分析2.1.1 项目位置和和四至范范围本项目本案案占地1122.5811亩（8817220.666），位位于江南南区的主主干道白白沙大道道中段，北临白沙大道和菠萝岭，南靠凤凰纸厂，西邻槎路肉菜市场，东连江南路和