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1、中亚国际商商业广场项项目策划方案广州润辉房房地产代理理有限公司司 深圳新新摩尔商业业管理有限限公司二七年年三月目 录前言第一章 市场篇1 永州市简介介2 地理位置3 内陆经济4 城市发展趋趋向5 市场篇总结结第二章 项目篇1 项目介绍2 永州市现有有商业项目目、住宅、酒酒店等市场场分析3 项目SWOOT分析第三章 定位篇1 项目总体定定位及命名名2 客户定位3 产品定位4 价格定位第四章 产品建议篇篇1 项目产品建建议第五章 市场推广篇篇1 推广思路2 执行部分3 公关策划部部分第六章 销售篇1 销售策略2、 销销售预估计计划前 言首先感谢贵贵司领导予予以机会让让我们进行行了第一次次的初步接接
2、触，也为为我们合作作奠定了基基础，我司司做为一家家专业的商商业房地产产策划公司司对于商业业地产的复复杂性和特特殊性有较较深刻的认认知和体会会，大型综综合商业地地产项目不不同于普通通住宅项目目，其对象象并非直接接的市民群群体而是商商家、购物物消费者、投投资者等组组合体。根根据多年在在沿海地区区和中部城城市操作商商业项目的的经验告诉诉我们，商商业项目成成败取决于于主力店的的引进，而而规划设计计是后期经经营管理成成功的前提提。因此发发展商首先先考虑要找找到和引进进主力店，按按照他们的的要求进行行规划设计计。经过我们们多次对此此宗地块的的了解，对对项目的基基本情况已已有了初步步的认识，另另因为在零零陵
3、区有操操作项目一一年多的时时间对于永永州市目前前房地产市市场、政府府法律法规规、商场人人流地理、周周边环境等等都已经有有了深刻的的认识，相相信对于本本项目的前前景，贵公公司和我公公司一样充充满信心，现现在我们要要阐述的是是如何通过过策划和包包装、如何何通过有效效的策划进进行整合营营销，如何何通过整合合营销达到到销售、招招商和经营营管理的目目的。下面，我们们针对项目目的实际情情况，并对对永州零陵陵区、冷区区的住宅、商商业进行了了调查与分分析，从圣圣世阳光、心心连心购物物广场、世世纪中心、圣圣马可时尚尚广场、步步行街等项项目的对比比中发现问问题，分析析问题，找找到永州商商业的突破破口（市场场空白）
4、以以及永州市市发展商业业地产所面面临的机会会与威胁，经经过周密的的分析与讨讨论，我们们得出以下下客观性的的结论。第一章 市场篇1、永州市市简介 城市性质、永州市是中国湖南省（内陆）交通枢纽城市。 城市定位、珠三角地区的后花园、国内旅游城市、湖南省重要的工农业基地、珠三角地区工业的承接地区之一 市域空间规规划。规划划形成“一城、双双核（区）” “一城”指永州市市作为湖南南省地级市市，呈现整整体发展的的空间结构构特征，整整个零区、冷冷区就是一一个城市。 “双核”指指零区和冷冷区，是市市域内主要要的居住和和公共服务务中心。全市目前总总人口5880万，其其中城市人人口50万万人（含外外来人口11-3万
5、）。规规划至20020年，市市域总人口口620万万，其中城城市人口665万人（含含外来人口口5-8万万），城市市化水平为为64%。 2、地理理位置1）永州市市位于湖南南省南部、处处于中国广广东省及广广西省两大大经济带的的交汇处，广广州、桂林林、株洲、长长沙等大中中城市环列列四周。零零陵区距桂桂林市、株株洲、长沙沙等城市2220公里里左右，距距永州市机机场3公里里，交通邮邮电畅达，是是永州的交交通枢纽，形形成了水、陆陆、空立体体交通网络络。湘桂铁铁路穿市而而过，市区区设有二级级火车站，西西南与广西西、海南、云云南相通，北北至衡阳、株株洲与京广广、湘赣线线相连，可可直达昆明明、南宁、湛湛江、西安安
6、、武汉、上海、北京、广洲洲、深圳等等重要城市市和沿海口口岸。即将将兴建的洛洛湛铁路，太太澳高速等等将使永州州成为湖南南第四个交交通枢纽站站。公路有有322321国国道和18812省省道经过境境区，四通通八达，客客班车可直直达广州、桂林、长沙沙等地。由由于其独特特的地理位位置和成熟熟的交通基基础建设，面面对永州市市经济圈的的发展和工工业建设，使使其将成为为一个新兴兴的内陆工工业城市。2）据我们们调查了解解全市现有有较大规模模的工业企企业3500余家，其其中大中型型骨干企业业50余家家。基本上上形成了以以罐头、啤啤酒、面粉粉、肉制品品为主的食食品工业；以汽车制制造、水电电设备、电电线电缆为为主的机
7、械械工业；以以耐火材料料、水泥为为主的建材材工业；以以羽绒制品品、造纸、制制革、纺织织为主的轻轻纺工业等等四大支柱柱产业，共共有主要工工业产品550余种。其其中的耐火火材料、机机制纸、造造纸、造纸纸设备、水水轮发电机机组、轻型型越野汽车车、粮油机机械设备、特特种水泥、水水泵等。 3)永州州的商业贸贸易发达，是是湖南省八八大商业经经济区之一一。初步形形成了以产产业、供销销、物资、粮粮食、外贸贸、医药、轻轻纺、矿产产品、肉食食水产9大大体系和116大商场场、12大大购物中心心、5大专专业批发市市场、4大大集贸市场场为骨架的的内外贸基基地。各类类各级商业业店铺遍布布市区，共共有大小网网点44000多
8、个，从从业人员11.2万余余人,每万万人拥有商商业零售点点95个,商贾云集集，每年接接纳众多内内外客商。市市域GDPP年增长在在10%。从这些数据据中可以看看到永州市市经济发展展的步伐，这这个良好的的大环境是是为各个行行业的发展展奠定了基基础，其中中也包含了了房地产开开发（中亚亚国际商业业广场）行行业的长足足发展。3、城市发发展趋向城市核心区区以完善城城市功能为为主；正在在进行老城城改造升级级阶段，零陵区芝山山路突出商商业购物建建设和酒店店建设南津路-加快快物流园区区、专业市市场和文化化中心建设设整个城市都都是朝着建建设成为泛泛珠三角一一个富有特特色和竞争争实力的内内陆工农业业城市，一一个富有
9、内内涵和独特特个性的生生态园林城城市的方向向发展。4 、市场场篇总结1） 社会娱乐、购购物等消费费比重逐步步加大，社社会消费支支出将迅猛猛增大。2） 随着本地经经济的发展展，城市对对各项商业业设施，特特别是类似似于中亚国国际商业广广场项目这这种综合商商业项目，有有极大的需需求。3） 同时商业设设施及经济济的发展，城城市的规模模和人口也也会快速发发展。4） 城市的发展展使其居民民生活水平平的提高，又又促进住宅宅、商业，服服务的快速速发展。5） 经济的迅猛猛发展，促促进零售业业的发展速速度，导致致了大型百百货公司及及各商业连连锁机构对对中亚国际际商业广场场的需求增增加，为房房地产行业业营造了一一个
10、持续上上升的大环环境，本项项目做为产产权式中亚亚国际商业业广场，进进入此市场场的时机恰恰到好处。第二章 项目篇1、项目介介绍 项目地理位位置中亚国际商商业广场(暂定名)位于永州州市零陵区区商业、文文化、娱乐乐中心芝山路商商圈、与永永州商业城城相连，紧紧靠长途车车站、新火火车南站交交通便捷、地地理环境优优越；毗邻邻永州市萍萍州经济技技术开发区区等产品概论地块位置： 永州市市零陵区芝芝山路200号（原潇潇湘宾馆）占地面积： 330亩 周边环境和和配套区域建筑形形态：以多多层公房、大大型百货商商场、批发发市场、步步行街、住住宅区等为为主。绿化状况：、永州市市沿江风光光带（计划划建设）周边环境：临江，
11、风风景优美、空空气清新，商商业氛围浓浓厚属于零零陵区的一一级地块。道路状况：u 城市主干道道：芝山路、人人民北路，前前进街，三三道路交通通都是永州州市零陵的的商业中心心地段和主主要商业区区域。 商业配套（大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、农贸市场、影院、娱乐场所）u 医院：永州州市第四人人民医院，永永州市第一一人民医院院，永州市市市中医院院。学校：湖南南科技学院院、湖南永永州职业技技术学院 、三中、一一中、七中中等。u 影院：永州州老电影院院u 娱乐场所：多个酒吧吧及酒店娱娱乐总会集集中于芝山山路，人民民北路 小结：1) 从地理位置置看：项目目所在位置置优越，商商业氛围浓浓厚，十分分适
12、合商业业综合体的的经营建设设2) 从周边配套套看：项目目的周边配配套完善，产产品的自身身价值较高高；3) 从产品本身身看：商场场购物、住住宅楼、商商务娱乐配配套齐全，符符合主要使使用群体的的要求。2、城市发发展现状和和现有项目目分析城市发展现现状：永州州城位于湖湖南的最南南边、位置置优越，交交通便利改改革开放以以来。永州州市的经济济在飞速发发展，但是是在很长一一段时间里里，湖南各各地级城市市各种大型型综合购物物中心平地地而起，而而永州零陵陵区在这方方面却差强强人意，迄迄今为止依依然呈现典典型的“马路经济济”特征，无无街不铺。近近年来，在在政府、发发展商、商商家三方共共同努力下下，永州零零陵区的
13、商商业开始出出现转变，大大型的超市市、综合购购物中心应应运而生。因因此本项目目也是在这这样的环境境下扬帆起起航。现有地产项项目分析：我公司人人员根据这这段时间对对本案的调调查和了解解目前也得得到了初步步的结论，另另结合永州州各项目的的情况进一一步论证表一:项目名称红太阳购物物广场圣世阳光项目基本情情况总建筑面积积359884平米,其中商场场共三层、单单层面积22012.54平米米,净面积13334平米米,公摊面积积678.54平米米,使用率666.35%永州市零陵陵区芝山路路上城商业业街，占地地面积333.8355亩，总建建筑面积5500000平米,商业定位一楼男装,二楼女装装,三楼皮具具、童
14、装项目分为临临街独产商商铺、主街街商铺、主主题商铺、超超市、酒店店式商务公公寓及住宅宅五大部分分。一楼临街品品牌，服饰饰，运动鞋鞋、珠宝、家家纺主街铺：品品牌、服饰饰、化妆品品、珠宝、皮皮具鞋、精精品饰品、家家装、儿童童用品、文文体用品销售价格一楼最贵的的100000元/平米，二二楼均价44500元元/平米,三楼30000元/平米,临街旺铺：200000元/平米，主主街铺有一一万多，住住宅均价9900左右右，住宅和和酒店式国国际公寓销售方式与与销售情况况一次性付款款和按揭两两种,目前铺位位己销售三三分之一左左右,大部分是是开发商自自营一次性付款款，住宅880%己销销售，按揭揭50%，10年5成
15、。酒店店式国际公公寓3%己售卖点罗列一次投资,一世受益益超低首付，做做旺给您 千年年上城、传传世商街。零零风险，稳稳回报，年年投资回报报8%优惠政策按揭两个99.8折,按揭方式式五折,一次性付付款两个99.8折再再一个9.7折一次性付款款优惠2%工程进度2006年年5月1日红太阳购购物广场开开业,20077年1月1日红太阳国国际广场酒酒店开业正在建设租赁价格年回报9%,返租12年价格不能确确定招商情况大部分开发发商自营.扣点15-20%新一佳超市市表二:项目名称永州商业城城徐家井世纪纪中心项目基本情情况总建筑面积积100000平米，建建筑分三层层项目位于永永州市零陵陵区徐家井井，开发商商龙信地
16、产产开发有限限司商业定位一楼经营日日常用品、小小百货、书书店、二楼经营音音像制品、内内衣、女装装、皮鞋三楼经营男男装、女装装负一楼车库库，农贸市市场、一楼楼为60000平米名名品店、二二楼为步步步高超市三三至六层为为公寓套房房销售价格转让费用三三到十五万万不等，似似位置不同同而定230000元/平米销售方式与与销售情况况1、老区买买断永久使使用权。22、与商业业局签定五五年合同已售完卖点罗列湘南最大的的批发市场场零陵首个一一站式生活活中心、中流地段，核核心引爆、城市中心、生生活中心、购购物中心、时时尚中心优惠政策尚无优惠政政策推出现在售VIIP卡、1万抵1.55万工程进度己经做了110年己建成
17、还没没开业租赁价格三楼店铺330元/平米，月月租金10094，税税费1800元左右物业管理费费40元每月月每平米，电电费独立核核算未出台招商情况招商情况很很好95%步步高超市市已入驻表三：项目名称中信嘉园大富豪项目基本情情况永州中信房房地产开发发有限公司司，商校正正对面项目位于永永州市零陵陵宾馆对面面，开发商商永州市青青松房地产产开发有限限公司商业定位门面、住房房、嘉园商商业街负一楼停车车场，一二二楼为心连连心超市，右右边为电脑脑城，三楼楼为娱乐区区，四五楼楼为酒店。销售价格住房8588最低，六六楼9000元/平米，9338、958门面：22280元、30000元-45000元一楼：10000
18、-2200000元/平米二楼：35500-44000元元/平米销售方式与与销售情况况06年8月月19日开盘，销销售一部分分住房，门门面未交房房一次性付款款按揭付款卖点罗列眼光决定财财富、黄金金旺铺，商商机无限都市金岸 大富豪购购物中心万元一个铺铺/跟着大富富豪一起富富做心连心集集团公司的的房东，稳稳赚十年租租金优惠政策开盘优惠11%，一次次性付款优优惠3%，按揭揭优惠1%工程进度已建成9月月中旬开业业租赁价格一楼60元元/平米.月 二楼24元/平米.月招商情况心连心超市市已入驻小结：零陵陵区商业地地产基本上上都处在交交通便利、商商业氛围浓浓厚的地段段，就刚开开业及正在在开发中的的一些楼盘盘来看
19、，零零陵区商业业地产存在在以下共性性：1前期炒炒作都十分分到位，可可以用火暴暴来形容，如如圣世阳光光、徐家井井世纪中心心等都在宣宣传上做过过大手笔的的动作,达到了代代理公司及及开发商的的期望值2楼盘的的销售都很很不错，由由于前期炒炒作到位，楼楼盘基本上上都可以顺顺利买出3各楼盘盘招商都引引进了主力力店，如徐徐家井世纪纪中心的步步步高超市市等，4总体上上零陵区商商业地产的的招商情况况还算乐观观，大型主主力店的招招商将存在在很大难度度主要因素素是项目规规模和规划划设计定位位没有达到到。5 后期运运营将是所所有项目面面临的最大大困绕，目目前零区商商业地产已已经由开发发时代进入入了以经营营管理为主主的
20、经营时时代，由于于缺乏品牌牌连锁等现现代商业运运营模式的的支配和专专业的管理理队伍，商商场的运营营难以得到到有效、长长远的规划划及控制。现存在的问问题分析：纵观现有商商业地产的的现状，大大部分商业业项目的销销售与招商商及运营是是由不同的的公司分开开来代理，这这种方式很很可能会造造成代理公公司受短期期、眼前利利益的驱使使作出一些些不利于项项目长远发发展，代理理商为使产产品尽快脱脱手而采取取的一些优优惠措施，所以他们尽量想把楼卖掉、把资金回收，对运营这块打算全部发包给别人，这样对商业地产打击还是很大的。如果这样做的话，成功率是相当低的。不管是从全国哪个城市、哪个商业项目来看，销售与运营分开都带来了
21、一系列的问题：1 销售与与运营分开开使得其各各个阶段的的代理商很很难从项目目整体的宏宏观上对项项目进行长长远规划2 销售与与运营分开开使得项目目规划不规规范进而影影响经营者者的经营效效果3 销售与与运营分开开是把项目目前期几乎乎所有的失失误、不足足都留给了了运营商，这这样会使运运营商的运运营陷入被被动地位。3、项目SSWOT 分析根据以上市市场信息、经经济等分析析以及所处处的环境和和时代特点点中，我们们可以发现现中亚国际际商业广场场（暂定名名）有以下下优势和劣劣势，机会会点和威胁胁点。u S优势分析析A. 整个经济业业态多元化化，贸易频频繁，经济济繁荣稳定定，经济发发展的大环环境整体局局势良好
22、；促进了企企业的商贸贸频繁，对对中亚国际际商业广场场的需求在在不断上升升；B. 本项目的周周边环境和和周边设施施完备，土土地价值高高，是高端端产品的基基础保障；C. 交通枢纽城城市，经济济持续性强强，城市进进入快速发发展期，商商业、服务务业和贸易易的快速增增长带动中中亚国际商商业广场的的（住宅、酒酒店、商铺铺）整体需需求。D. 永州市城市市发展的趋趋向是汽车车经济时代代和旅游城城市定位，为为高端投资资产品产产权式中亚亚国际商业业广场这个个产品提供供了长期发发展的土壤壤。E. 产品是其市市场的首例例产品，目目前此区域域还没有一一个大型综综合类含住住宅、酒店店、商场购购物以及休休闲、 娱娱乐、餐饮
23、饮于一体的的项目。F. 永州市现在在的大环境境除了重视视经济的发发展还注重重文化的发发展，为企企业提供良良好的经济济环境的同同时，提供供了人才和和社会氛围围资源，促进商贸的的活跃，企企业商贸的的活跃，也也就影响着着对中亚国国际商业广广场需求的的增加；G. 发展商强大大的经济实实力，和先先进的策划划和经营管管理公司作作为支撑。u W劣势分析析A. 项目的规模模大，推广广资源的成成本增加，项项目开口还还不够大，最最好友谊酒酒店也进拆拆迁使项目目更具气势势B. 配套套设施有待待进一步完完善，主要要体现在大大型的休闲闲广场和建建筑小品u O机机会分析A. 经济持续发发展，市场场对大型综综合类地产产项目
24、需求求增加，给给中亚国际际商业广场场一个长足足的发展空空间B. 周边各县区区城市的发发展，带动动永州市当当地消费群群体的投资资意识和消消费意识C. 永州市最近近几年改革革的势头良良好，促进进了经济大大环境的稳稳步发展，有有利于房地地产产业的的发展，也也有利于中中亚国际商商业广场朝朝着更好的的方向发展展，因为随随着市场的的成熟大型型零售商欲欲以进入u T威胁分析析A. 目前永州市市冷区唯一一大型项目目舜德城市市MALLL的最近情情况是否会会影响消费费者对本项项目的看法法。B. 国内房产大大势的影响响是否辐射射到永州市市的大型投投资产品，影影响程度如如何等等都都需考虑。第三章 定位篇1、项目定定位
25、及命名名上的提炼炼名称选择：序号项目名称含义解释1柳子国际商商业广场主要是借助助柳子文化化在国内及及在本地良良好的知名名度来达到到借力的作作用，便于于推广2中亚商业广广场同上3潇湘商业广广场概念性强、体体现潇湘之之滨 零陵古城城4滨江商业广广场体现项目临临近河边，适适度抽象5中亚国际商商业广场富于时代特特色，便于于广告推广广抽象性强强名称注解：中亚国际商商业广场主主要是借助助中亚家园园在冷区的的成功和知知名度，另另外长远的的考虑贵司司以后所开开发的项目目都可用中中亚这个名名称，打造造成大型的的连锁商场场或项目，对对中亚品牌牌提升具有有十分重要要的作用具具体商讨在在做最后确确定。商业定位11：区
26、域性性购物中心心为永州市商商务人士、公公务员、学学生、外来来投资精英英以及本地地市民打造造，集住宅宅、购物（餐餐饮、休闲闲、娱乐、商商务、服务务、旅游）、酒酒店住宿多多功能为一一体的大型型商业综合合体，另外外还可以用用一部分楼楼层打造成成永州婚庆庆城、厨具具超市等进进行一些本本地资源的的重新整合合。临江主要是是一线江景景高档住宅宅和临江酒酒店，临近近芝山路打打造成一个个大型的休休闲广场让让市民休息息和聚集人人流。商业定位22：专业市市场定位以批发发为主的商商城，主要要是位于商商业城旁，借借助商业城城良好的发发展及人流流，进行和和打造商业业城的升级级版。2、客户定定位（投资资者定位）综合前面的的
27、分析我们可以推推断出我们们的消费群群体为以下下几类人群群，其消费费习惯心理理，结构如如下1） 永州市国家家公务员 年龄在在25-445岁之间间，有一定定的经济基基础，有投投资意向和和观念，还还没有找到到很好的投投资渠道，没没有多余时时间管理自自己的物业业，图方便便和省心的的投资方式式；所占比比例较大估计在在30%左左右2） 永州市收入入较高的职职员 年龄在在25-445岁之间间，有一定定的经济基基础，有投投资意向和和观念，还还没有找到到很好的投投资渠道，没没有多余时时间管理自自己的物业业，图方便便和省心的的投资方式式；和公务务员很雷同同，所占比比例不大，115%左右右。3） 永州市投资资客（本
28、地地商人和失失业市民）年龄在255-45左左右，是比比较成熟的的投资客，注注重回报，理理性消费群群体，比例例在25%左右4） 外地投资客客来自温州，长长沙、邵阳阳等外地的的30-445左右，相相当成熟的的投资客，把把投资的眼眼光从一线线城市放到到了二三线线城市中，看看中回报，很很理性的消消费群体，对对于产权式式商业广场场不陌生，所所占比例在在30%左左右。针对上面我我们所分析析的目标人人群，我们们将根据其其消费习惯惯、消费心心理消费结结构等执行行相应的媒媒体推广计计划，举行行公关活动动主要消费群群体图表如如下：少量购买群体中等购买群体基本购买群体永州市收入较高职员永州市公务员当地、温州、邵阳等
29、投资客图一：少量购买群体中等购买群体基本购买群体年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很浩的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式；年龄在25-45岁之间，有一定的经济基础，有投资意向和观念，还没有找到很好的投资渠道，没有多余时间管理自己的物业，图方便和省心的投资方式（如：）30-45左右，相当成熟的投资客，把投资的眼光从一线城市放到了二三线城市中，看中回报，很理性的消费群体，对于产权式不陌生。并注重投资数据。图二：我们还特别别对永州市市本地市场场和客户进进行研究，对对他们的投投资渠道进进行了简单单比较：普通消费群群体的投资资渠道表：产权式
30、中亚亚国际商业业广场回报报股票投资古董投资基金投资银行定期存存款自营企业回报率9%年回报报市场波动严严重，大市市趋于熊市市，亏多赢赢少不确定少3%不确定风险指数低高高中低高专业要求专业要求低低具备一定的的财务分析析能力，同同时有很好好的心理素素质对于古董有有一定的专专业知识管理形式委托管理，或或者自行管管理自我管理或或者委托管管理自我管理自我管理产权式中亚亚国际商业业广场回报报股票投资古董投资基金投资银行定期存存款自营企业资金要求2万以上5万以上即即可5万以上5万以上不定8万以上适合人群有一定闲散散资金，有很多经历历对关注上上市公司的的发展；古董专业人人士；对宏观经济济和政策有有相当的了了解；
31、具备相当的的管理经验验，不希望投入入太多的精精力，心理素质好好充足时间；具有充裕的的时间；具有充足的的时间资金量不是是十分充足足心理素质好好有一定的专专业知识资金十分充充足人脉资资源充足综合指数可行较不可行较不可行较可行较可行较可行我们认为房房产经济，房房产不论是是从GDPP的占有比比例来说还还是房产具具有不可移移动的特性性来说，它它具备投资资渠道的身身份往往比比股票，债债券来得稳稳定。同时时永州市周周边的城市市，桂林、邵邵阳、株洲洲等地股票票市场，古古董市场，基基金，证券券市场的相相互比较下下，我们可可以看到产产权式中亚亚国际商业业广场给我我们带来的的利益是最最为丰盛的的。产权式中亚亚国际商
32、业业广场现在在已经不再再只是一个个固定资产产的身份，它它将在永州州市人心中中成为一个个财富的象象征，同时时又是一个个财富累积积的渠道。从上面的表表格比较中中，我们也也不难发现现，中亚国际商商业广场的的投资是最最为省心，同同时具有较较高回报的的投资渠道道，是理性性的投资选选择。2、产品定定位建议 产品规划建建议住宅区占整整个项目总总建筑面积积的比例应应当控制在在6：4成成商业面积积左右，商商场楼层在在5层为好好，该地段段一直作为为中心城区区的商业中中心、文化化中心和重重要的居住住区。直径径五公里以内内常住人口口10-112万，（根根据购买半半径原理直直径3公里以内人人口在200至30万人以以内可
33、开发发6万平方米米的商业项项目）另周周边有众多多经商、工工作的外来来人口。随随着芝山周周边一批高高档住宅区区的开发，及及洛湛铁路路永州站的的建设都为为本区域驻驻入了强大大的消费力力。 消费者经经济情况调调查：常住住人口人均均可支配收收入达到55554元元,人均消消费性支出出37955元。 存款状况况及购买力力：存款良良好，购买买力属于中中档消费。（因因缺少上档档次的商城城大多居民民远到长沙沙等地消费费） 产品业态布布局设计产品总体设设计：集购购物、餐饮饮、休闲、娱娱乐、商务务、服务、酒酒店住宿多多功能为一一体，主要要满足永州州市商务人人士各类人人群需求的的综合性中中亚国际商商业广场。商业部分:
34、业态布局局设计（可可以根据项项目情况裙裙楼商业设设计为三层层）楼层经营内容5层家居生活用用品 厨厨具世界等等4层大众餐厅 4D电影影院 娱乐乐场所 婚庆城等等3层男装用品区区和永州市市书城2层女装、 青青春少女装装 、女性性用品等1层璀璨时尚区区 （珠宝宝、精品、化化妆品）洋洋快餐厅等等负一层家电 生活活超市业态布局设设计比例应应控制在:购物400% 餐330% 娱娱乐 200% 它110%以上的产品品设计都将将是主要以以商务人士士及市民、学学生也就是是从最终的的消费者为为出发点，以以满足他们们的需求为为目标，根根据这类消消费群体的的消费特点点进行设计计，提高各各项服务质质量，利于于后期的经经
35、营，也利利于提升整整体物业的的品质。在在提升中亚亚国际商业业广场的整整体赢利能能力后，其其物业的整整体价值也也提升，物物业快速增增值也就水水到渠成。3、价格定定位 价格依据 周边没有雷雷同产品 精装修产品品 选择性多，投投资门槛不不高。 以新产品，高高定位的产产品出现在在市场中，那那么其价格格也将会是是一个高定定位的产品品，它符合合永州市本本地消费者者的消费心心理。产品品的稀缺性性恰好可以以反映出其其珍贵性， 定价价本项目不建建议把单方方成本作为为一个价格格定价的要要素考虑，因因为其含有有的技术含含量和创意意含量高，风风险系数不不能和单纯纯的住宅项项目类比，所所以把利润润目标作为为一个价格格定
36、位的重重要要素根据以上二二种定价方方式，同时时考虑到市市场的因素素我司建议该该项目的住住宅定价应应为12000到16600元/平方不等等 商业部部分一层定定价建议实实用应为1100000到265500元/平方不等等第四章 产产品建议1、产品规规划 空间划分建议裙楼的的建设方案案是商业和和住宅能进进行有机和和组合，另另在设计上上考虑自然然采光和通通透性要强强，（具体体由设计院院完成我方方从营销的的角度可给给予建议）。 其他配套设设施的建议议主要应体体现在人文文和大型广广场上一些些人性化的的设施。第五章 市市场推广篇篇1、推广思思路一、 中亚国际商商业广场宣宣传推广定定位上的部部分思路从“大”字字
37、入手，做做“大”字文章。做做“大”是化解市市场风险的的法宝。诠释：由于于中亚国际际商业广场场是一个占占地面积为为30亩地的的项目，随随着永州市市住宅商业业地产市场场的发展，永永州市零陵陵区市场已已进入了成成熟期，建建设规模不不断扩大，价价格不断提提升，同时时市场理解解能力、营营销表现能能力迅速提提高。该项目建议议分两期开开发：一期期风险最大大（主要以以住宅开发发为主），一一期销售率率过80%即进入了了安全期。二二期就进入入了顺利销销售，获取取高利润、提提升品牌的的成长期。在同质化非非常强的竞竞争环境里里，营销必必须差异化化。经过慎慎重分析，我我公司认为为我们的优优势在于：中亚置业业企业大、品品
38、牌大、实实力大、项项目地块大大。而本案案的劣势在在于周边商商业比较混混乱各规模模小，因此此我们避实实就虚，在在一期推广广中以“大”为主题，借借助各种有有利资源，做做“大”字文章，使使整个项目目以“大”的形象入入市，占领领消费者追追求“大”的心理，塑塑造项目“高大”的高端形形象。二、商业部部分引进大大型主力店店，起到对对商业部分分销售的拉拉动。三、新都市市主义的宣宣传策略（一）我们们造城（引引发市场关关注） 大气铸城城（诉求社社区规划） 大家风范（诉求发展商强大实力） 大智之源（诉求社区人文概念） 大势所趋（诉求区域发展概念）大幕开启 大器玉成 领秀永州新都市主义 缔造城市的光荣（平面宣传设计稿
39、） 推广原则准确性：在在推广过程程中，要把把握住主要要的客户群群体的信息息接受来源源，做到信信息传播途途径的准确确性，避免免宣传浪费费，无效传传播。广泛性：这这里说到的的广泛性和和上面的准准确性并不不矛盾，主主要是指传传播途径的的多样化，各各种媒介平平台的有效效结合。创意性：在在整个传播播中，形象象策划具有有创意，在在市场中形形成良好的的口碑，形形象推广切切实到位。时效性：此此原则是非非常关键的的环节，我我们在销售售中严格按按照划分了了阶段，那那么在推广广中需要配配合销售的的各个阶段段进行推广广宣传，在在什么样的的阶段提出出怎样的口口号，获得得怎样的市市场反映是是相当关键键的，所以以要精确把把
40、握市场的的时效性。引导性：整整个推广过过程中，严严格按照AAIDA进进行；首先先在前期的的操作就是是要引起注注意客人的的兴趣，这这要求做到到照准消费费群体的关关注点；然然后是引起起其欲望，对对产品产生生购买欲望望；最后落落实到购买买行动中。 根据据对项目的的分析，得得出以下几几点是项目目最大的特特性，从这这几个特性性展开进行行推广宣传传，以达到到我们所要要得到的要要求。稀缺性：强强调产品是是永州的首首例大型综综合式中亚亚国际商业业广场部分广告语语表现思路路：（具体体会根据项项目的情况况会另做修修改）投资性：产产品是最合合适的投资资产品（见见上面的表表格可以得得知，各种种投资渠道道中，此产产品的
41、投资资性强，风风险性小） 广告语表表现： 选择赢家家9%，99%，9% 固定回回报，赢家家选择。吸吸引大众的的视线，引引领未来：产品的合合理性和未未来城市的的发展趋势势，市场的的需求中可可以看出其其产品将会会迎来其稳稳定发展的的增长期，以以及上面所所提及到的的部分思路路和广告语语。 广告语表表现： 电脑升级级，游戏升升级， 比不过资资产升级的的魅力！ 赢家家，中亚国际商商业广场资产升升级，毋容容置疑。 功功能性：强强调产品是是可售的中中亚国际商商业广场 广告语表表现： 品质成就就经典， 专业成就就赢家 赢赢家产权式式中亚国际商商业广场，集集餐饮、购购物、休闲闲娱乐、商商务、酒店店为一体的的商业
42、综合合体，国际际，国内零零售业巨头头首选之地地。 推广流程 客户积累累阶段导入期“机会篇篇”不可复制制的中亚国际商商业广场销销售。直接销售阶阶段强销期期“行动篇篇”抢占先机机，实惠大大礼（本阶阶段是结合合了投资活活动进行的的） 把投投资放到首首位，作为为纯粹的金金融工具进进行推广。后期销售阶阶段持续期“行动篇篇2”对尾盘的的销售，把把最好位置置的楼盘留留到最后，以以奢侈品项项目（在装装修上，门门牌号码等等上下功夫夫）。维护期“品牌维维护期”在这个阶阶段要对产产品的品牌牌进行加强强维护执行行部分 广告总体策策略 引起关注，引引起兴趣，引引起欲望，实实施行动 广告的阶段段性划分导入期（时时间另定）
43、：培养购买买欲望期；必须具有有一定的煽煽动力，可可以以下几几个主题入入手：稀缺缺性、功能能性、未来来性和投资资性，根据据我们的分分析，特别别强调投资资性，把广广告的广泛泛性和针对对性结合在在一起，举举行新闻发发布会，以以达到引起起购买者兴兴趣的目的的。方法：以活活动为中心心，软性媒媒体为主，硬硬性广告为为辅强销期（时时间另定）：这是一个个决定成败败的时期，销销售到了最最为关键的的时候。我我们为配合合销售，将将以硬性广广告为主刺刺激消费者者的购买欲欲望并落实实到实际行行动中。广广告在其中中就是要教教会客户用用专业的经经营思路来来判断本项项目，用我我们的思路路思考问题题，同时肯肯定当地市市场具有相
44、相同投资功功能的多种种投资渠道道，并加以以比较，用用数据说明明问题；同同时一定程程度的促销销活动的宣宣传让目标标人群产生生紧迫感，施施加外来的的压力（促促销活动策策划：详见见公关活动动内容）。方法：以开开盘、促销销为中心，硬硬性媒体为为主，软性性广告为辅辅。持续期（时时间另定）：在这个阶阶段，我们们需要做到到的是，让让已经购买买的客户感感觉到物有有所值，没没有购买的的潜在客户户行动起来来。方法：以软软性报道为为中心，硬硬性媒体为为主，软性性广告为辅辅收盘期（时时间另定）：此阶段的的推广在于于能够坚定定投资者的的信心，利利于后期的的经营顺利利进行。对对于开发商商口碑的建建造有利。方法：以软软性报
45、道为为中心，硬硬性媒体为为主，软性性广告为辅辅 媒媒体策略：前期以公关关活动为中中心，软文文推广为主主，硬广告告为辅，逐逐步深入，将将此案在保保持良好口口碑的情况况下快速且且推向市场场。针对目标市市场-永州州市零区、冷冷区及各县县区等地的的接受信息息的习惯，用用大众媒体体唱主角的的形式进行行媒体推广广。通过大大量的分析析做出以下下媒体选择择： 媒体选择 .根据媒体资资源的分析析中，我们们选择的媒媒体集中在在TOP33前的媒体体报 纸：永州州广电视报报、永州市市日报电视媒体：永州市电电视频道、永永州市房产产专栏户外媒体：商业街户户外广告、案案场户外广广告永州广电视视报报夹报报DM永州市媒体体推广表（详详见附件11） 软性新闻主主题 从研究中亚亚国际商业业广场现身身永州市为为引子展开开，“第一”的概念要打打响，以第第一的噱头头展开，从从产品的稀稀缺性、产产品的品质质和投资概概念入手用论证证