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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.长沙民政政学院物物业服务务方案目录（一）、学校物业的概况（二）、公公司接管管后将采采取的管管理档次次及服务务标准（三）、物业管理的机构设置和人力资源配备（四）、保保安及车车辆管理理（五）、环境卫生管理（六）、绿化管理（七）、物物业服务务的内容容及其标标准（八）、必必须具备备的物质质装备计计划（九）、费费用测算算（十）、可可提供的的便民利利民的服服务一、 学学校物业业的概况况（何亚亚玲主笔笔，郑芬芬秀，孙孙艳超调调查）校园的物物业服务务区域较较大，并并且分散散
2、不集中中，不方方便管理理。校园园内已配配备的设设备设施施有摄像像头，道道路，消消防器材材，各寝寝室内部部配备的的饮水机机等，井井盖，反反光镜，标标语及造造型树等等而我公司司的服务务对象是是广大师师生及相相关的工工作人员员，相信信我公司司一定可可以克服服困难，为为广大师师生提供供便利二 、公公司接管管后将采采取的管管理档次次及服务务标准（何亚玲主笔）（1）各各管理层层的管理理人员全全部配备备到位，并并且精通通专业知知识，可可为广大大师生提提供免费费咨询及及其他服服务 （2）确确保校园园内师生生的财产产安全，保保安人员员和巡查查人员24小时轮轮流值班班 （3）学学校宿舍舍和校园园大门需需凭卡出出入
3、 （4）力力争把民民院建设设成一个个美丽，干干净，安安全的校校园 （5）履履行公司司原则，精精细管理理，精微微服务，业业主至上上的原则则 （6）将重大大管理事事故发生生率为0;将一般般管理事事故发生生率0.11%以下;让客户户满意率率97%。1 房屋屋管理及及维修养养护 （1）配配备专业业的房屋屋维修技技术人员员 （2）入入住初期期，组织织勘察小小组对所所有破损损的住房房及相关关的设备备设施进进行建档档管理，并并定期对对其进行行检查和和维修，保保障广大大师生的的人身安安全 （3）基基本的维维修物料料配备齐齐全2 公用用设备管管理，保保证设备备与机房房环境整整洁，设设备良好好，定期期保养，无无事
4、故隐隐患（1） 供电系系统保证电电路畅通通，杜绝绝师生的的电线上上晒衣服服（2）消消防系统统定期检检查消防防器材，确确保其能能正常使使用，并并做好向向广大师师生宣传传消防器器材使用用方法及及注意事事项 （33）供排排水系统统3.加强强对水管管的保护护，并提提高其的的抗寒抗抗压能力力，定期期检查排排水系统统，机房房应配备备24小时的的监管人人员4.共用用设施管管理，共共用配套套服务设设施完好好，道路路等楼道道公共照照明完好好，道路路畅通，路路面平坦坦 （11）定期期对共用用设备设设施的管管理和及及时解决决报修内内容三、物业业管理的的机构设设置和人人力资源源配备（郑芬秀秀主笔）物业管理理企业规规模
5、较大大、管理理的物业业较多时时，企业业的总体体结构可可分为两两级：企企业总部部和各项项目管理理机构。在在企业总总部可以以设置若若干职能能部门，分分管各项项目管理理机构的的不同业业务；项项目管理理机构负负责具体体管理服服务操作作。一般情况况下，企企业职能能机构及及其职责责，主要要包括以以下内容容：（一一）总经经理室总经理室室一般设设总经理理和若干干副总经经理及“三师”（总会会计师、总总经济师师、总工工程师等等），部部分企业业还设有有总经理理助理理，他们们共同构构成企业业的决策策层，对对企业的的重大问问题作出出决策（二二）人力力资源部部人力资源源部的主主要职责责包括：制订企企业各项项人力资资源管理
6、理制度，编编制人力力资源发发展和培培训计划划，优化化人力资资源结构构和人力力资源配配置，设设计实施施薪酬管管理方案案，完成成人员招招募、任任免、调调配、考考核、奖奖惩、培培训、解解聘、辞辞退等工工作（三三）行政政管理部部行政管管理部的的主要职职责包括括：编制制实施行行政管理理、企业业文化建建设、品品牌管理理和信息息化建设设的规划划和预算算，建立立相关规规章制度度、管理理标准和和工作标标准，完完成企业业日常行行政管理理、企业业文化和和社区文文化建设设、品牌牌策划、后后勤保障障、内部部信息管管理、信信息化建建设、对对外事务务的联络络等工作作（四四）财务务部财务务部的主主要职责责包括：坚持原原则，遵
7、遵守财经经纪律，执执行财务务规章制制度；编编制财务务计划，做做好财务务核算、成成本控制制、预算算和决算算管理、财财务分析析和财务务管理等等工作；督促检检查各项项目的财财务收支支情况，监监督资金金和资产产的安全全运作，增增收节支支；定期期向总经经理室汇汇报财务务收支情情况（五）品品质管理理部品质质管理部部的主要要职责包包括：企企业质量量管理体体系运行行和维护护，各物物业项目目服务品品质监督督，客户户满意度度评价及及监督，管管理评审审，协助助新物业业项目建建立质量量管理体体系，外外部质量量审核的的协调，内内部服务务品质审审核的组组织协调调，客户户服务监监督管理理，客户户关系管管理，客客户投诉诉处理
8、，客客户满意意度评价价等（六六）市场场拓展部部市场场拓展部部的主要要职责包包括：物物业管理理市场调调查研究究，物业业管理市市场拓展展，物业业项目可可行性研研究分析析，制作作标书，投投标管理理，新接接管物业业项目前前期介入入管理的的组织和和协调，顾顾问项目目管理与与协调等等（七七）经营营管理部部（五）品品质管理理部品质质管理部部的主要要职责包包括：企企业质量量管理体体系运行行和维护护，各物物业项目目服务品品质监督督，客户户满意度度评价及及监督，管管理评审审，协助助新物业业项目建建立质量量管理体体系，外外部质量量审核的的协调，内内部服务务品质审审核的组组织协调调，客户户服务监监督管理理，客户户关系
9、管管理，客客户投诉诉处理，客客户满意意度评价价等（六六）市场场拓展部部市场场拓展部部的主要要职责包包括：物物业管理理市场调调查研究究，物业业管理市市场拓展展，物业业项目可可行性研研究分析析，制作作标书，投投标管理理，新接接管物业业项目前前期介入入管理的的组织和和协调，顾顾问项目目管理与与协调等等（七七）经营营管理部部经营管管理部的的主要职职责包括括：制订订和分解解企业经经营计划划和经营营目标，制制订物业业项目考考核体系系、考核核指标和和标准，组组织对各各物业项项目进行行目标考考核等（八八）工程程管理部部工程程管理部部的主要要职责包包括：工工程维修修和运行行保障，合合格工程程维修分分包商评评审；
10、各各项维修修保养工工程和工工程改造造项目招招投标、预预算及审审价、合合同评审审工作，为为各物业业项目提提供工程程技术支支持、工工程设备备运行和和维修评评审，支支持新项项目做好好新接管管物业的的移交、验验收和工工程管理理，负责责或参与与有关工工程设备备管理文文件的编编制等（九九）安全全管理部部安全全管理部部的主要要职责包包括：各各物业项项目安全全管理监监督控制制、安全全管理指指导的统统筹安排排、安全全检查的的统筹安安排、安安全管理理评审、新新项目安安全管理理支持和和协助、负负责或参参与有关关标书安安全管理理文件的的编制等等；具体体负责公公司安全全管理理制度及及工作计计划的制制订与实实施，并并监督
11、、指指导、协协调和考考核各项项月的执执行情况况；完成成安全巡巡查、安安全投诉诉处理、定定期消防防安全检检查等工工作；协协助项目目对重大大安全事事故或突突发事件件的调查查和处理理（十十）环境境管理部部环境管理理部的主主要职责责包括：负责清清洁、绿绿化管理理，保持持环境卫卫生，实实施企业业对清洁洁和绿化化分包方方监管等等；具体体负责指指导、监监督各项项目清洁洁绿化日日常维护护保养工工作；负负责对承承包方的的监督检检查与考考核；负负责制订订公共环环境卫生生防护的的各类管管理措施施，组织织编制并并实施项项目清洁洁绿化的的大、中中型维护护保养计计划四、物业业管理公公司人力力资源的的配备（孙艳超） 物业管
12、理理公司机机构的设设置根据据管理的的需要而而定，管管理及专专业技术术人员的的配备以以建筑面面积10万平方方米计算算，大致致为：多多层房屋屋配6人，高高层大楼楼配8人，不不足建筑筑面积10万平方方米的不不少于5人。 一、学学院多层层住宅以以及实训训楼物业业管理人人员的定定岗定编编标准 学院多多层住宅宅以及实实训楼物物业管理理人员的的定编标标准，按按建筑面面积计算算1万平方方米配置置3.6人左右右（不包包括车辆辆管理人人员），各各类人员员配置及及标准如如下： 1、管理理人员：主任，总总建筑面面积10万平方方米以下下设1人，1020万平方方米，设设一正一一副，25万以上上，设一一正二副副；助理理，总
13、建建筑面积积10万以下下设1人，在10万平方方米以上上每增加加5万平方方米增加加1人；校校园文化化设一人人，活动动中心、场场所的值值班人员员另计；管理处处财务相相对独立立，一般般设出纳纳、会计计各一人人，但可可以兼职职；其他他人员如如资料员员、接待待员、仓仓库管理理员可根根据物业业的大小小和工作作需要来来设置22、维修修员：建建筑面积积每4万平方方米设置置1人 3、绿化化员：绿绿化面积积每40000平方米米左右设设1人 4、保洁洁员：每每一栋楼楼设2人5、保安安员：每每个区域域设1人6、车管管员：根根据道口口或岗亭亭设置，车车辆流量量大的每每班设2人，流流量小的的每班设设置1人，一一日3班 二
14、、高高层住宅宅以及教教学楼物物业管理理人员的的定岗定定编标准准 高层住住宅以及及教学楼楼物业管管理人员员的定编编标准，按按建筑面面积计算算1万平方方米配置置7.557.8人左右右（不包包括车辆辆管理人人员），各各类人员员配置及及标准如如下： 1、管理理人员：建筑面面积小于于5万平方方米设主主任1名，每每增加5万平方方米增设设副主任任1名；助助理每350户设1人；学学院文化化设1人，活活动中心心、场所所值班人人员另计计；会计计、出纳纳各设1人；其其他人员员可以根根据工作作需要设设置 2、机电电人员：高层住住宅楼宇宇机电设设备设施施一般都都有电梯梯、消防防、供水水、供电电设施，要要相应配配备工程程
15、技术人人员，建建筑面积积在3万平方方米以上上的楼宇宇每1万平方方米配1.5人 3、保洁洁、绿化化人员：建筑面面积每70000平方米米左右配配1人；公公共场所所或商业业场所可可适当调调整人员员4、保安安人员：建筑面面积30000平方米米左右配配1人 5、车辆辆管理人人员：依依据岗亭亭或道口口设置，车车辆流量量大的每每班每岗岗设2人，流流量小的的每班设设1人，一一日3班您的朋友友 Seevenn/LYY 为这封封邮件插插入了背背景音乐乐 - 下载播放放播放器加加载中.正在发送送.此邮件已已成功发发送。再再回一封封五、保安安及车辆辆管理（何亚玲主笔）（一）保安安管理1.基本本内容学校大大门口安安排门
16、卫卫，保安安员负责责查验出出入人员员的证件件，凡不不是本校校的师生生，都要要办理登登记手续续，禁止止无关人人员进入入对出入入校园的的可疑人人员，车车辆及其其携带或或装运的的物品进进行检验验，防止止学校财财物流失失及违禁禁物品流流入保安员员要严格格遵守交交接班制制度，按按规定的的时间交交接班，不不能执勤勤的，必必须提前前办理请请假手续续保安员员遇到紧紧急情况况和重大大问题时时要及时时、具体体、准确确的向学学校领导导及有关关部门请请示、报报告，对对学校领领导及有有关部门门处置紧紧急情况况的工作作指导，要要立即坚坚决执行行，执行行结果要要及时反反馈，并并做详细细记录保安员员通过对对特定区区域、地地段
17、和目目标进行行巡视检检查、警警戒，保保护全校校师生安安全检查、发发现、报报告并及及时消除除各种安安全隐患患，防止止火灾，爆爆炸等事事故或抢抢劫、盗盗窃等不不法侵害害（二）车车辆管理理1.基本本内容保安员员严格遵遵守岗位位操作规规程，做做好车辆辆出入的的检查，指指挥及巡巡查工本校车车辆，按按规定停停放在校校方指定定的位置置，非本本校车辆辆（含非非机动车车辆），保保安员给给予正确确指引，规规定停放放位置，禁禁止车辆辆乱停乱乱放。凡凡属于出出入校区区内的外外来车辆辆必须凭凭出入卡卡进出，并并做好出出入卡编编号及车车牌号的的登记进入校校区车辆辆要求严严格按照照道路设设置的禁禁令牌、指指示牌、标标线等安
18、安全行驶驶，时速速不得超超过20公里，不不准按喇喇叭，不不准大声声播放音音乐。如如因违规规而造成成事故，驾驾驶员须须承担全全部责任任对装有有易燃易易爆、腐腐蚀性等等危险物物品的车车辆需经经过校方方相关部部门允许许后方可可进入校校区并严严格管理理保安员员不定期期对校区区内车辆辆停放情情况进行行巡查，遇遇到异常常情况需需在保保安巡逻逻记录本本上详详细记录录清楚，并并及时上上报领班班，当值值的领班班将情况况记录于于保安安队工作作记事本本2.具体体要求安排工工作人员员每天24小时对对停车场场实行全全天候监监控管理理负责停停车场进进出车辆辆的引导导、停放放秩序、安安全监控控工作停车场场实行汽汽车、摩摩托
19、车分分类停放放的管理理办法，对对车场要要画出标标准的停停车位，在在停车场场夜间时时开放照照明设备备。在每每个停车车位后方方安装防防撞杆，防防止汽车车后撞。车车场要安安装停车车标志和和一些提提醒车主主注意的的指示牌牌，设置置车场车车辆出入入，行驶驶指向及及其它警警示标志志六、环境境卫生管管理（郑郑芬秀）1、基本本内容对学校校的楼宇宇、建筑筑物以及及教学楼楼定期进进行检查查维修，禁禁止乱凿凿洞、乱乱开门窗窗的破坏坏性行为为，禁止止学生随随意毁坏坏房屋结结构定时对对学校公公共场所所进行清清扫保洁洁，及时时清运垃垃圾，并并对卫生生用具进进行清洁洁消毒，坚坚持早上上清扫楼楼梯，走走廊通道道等。收收倒各楼
20、楼层垃圾圾，清洗洗卫生用用具，保保持大楼楼清洁卫卫生学校保保洁员要要负责师师生住宅宅区内楼楼道楼梯梯、道路路、草地地、平台台、公共共场地的的清扫清清洁。负负责楼道道扶手、门门窗、电电表箱、信信件箱、楼楼道开关关、灯具具的清洁洁负责垃垃圾池、垃垃圾箱内内垃圾的的清运，并并按标准准进行清清洗，负负责将各各责任区区生活垃垃圾的收收集与清清运工作作，清洁洁办公区区域对校园园内所出出现影响响环境卫卫生的现现象进行行劝阻和和制止2、环境境卫生的的具体操操作教学楼楼、住宅宅区、实实验楼以以及图书书馆大堂堂的清洁洁工作：每天早早上用拖拖把把大大堂门口口拖洗干干净，下下雨天门门口要放放置防滑滑告示牌牌并增加加拖
21、洗次次数，下下班前应应把垃圾圾清倒干干净，每每周对墙墙面除尘尘一次，每每天晚上上用拖把把将地板板拖洗一一次，干干后用清清洁蜡对对地板进进行清洁洁和抛光光。每月月两次对对大堂进进行消毒毒工作楼间通通道的清清洁工作作：每天天清扫一一次各楼楼层通道道和楼梯梯台阶并并拖洗干干净，将将垃圾收收集，运运到垃圾圾房。用用干净的的毛巾擦擦抹各层层和通道道的防火火门，消消防栓柜柜，玻璃璃窗，灯灯具，楼楼梯扶手手，护栏栏，墙面面，墙根根部分踢踢脚线，指指示牌等等公共设设施，应应保证每每周循环环保洁一一次电梯的的清洁工工作：保保持电梯梯轿厢的的清洁，每每天用吸吸尘机吸吸尘，对对电梯门门、轿厢厢的不锈锈钢、镜镜面装饰
22、饰物进行行循环清清洁室内车车库和地地下室的的清洁工工作：每每周打开开一次地地下室，车车库的集集水坑和和排水沟沟盖板，应应彻底疏疏通，冲冲刷一次次。每月月用清洁洁剂、毛毛巾擦拭拭一遍消消防栓、指指示牌、指指示灯、车车位档等等公共设设施，每每月清扫扫一次地地下室的的管线。地地下室、车车库的消消毒工作作应每月月进行两两次道路的的清洁工工作：每每天对校校区的道道路定时时清扫两两边。每每次清扫扫工作必必须在当当天8:330-116:330前完毕毕。对主主干路段段除定时时清扫外外，应安安排固定定人员巡巡回保洁洁；下雨雨天应及及时清扫扫路面，确确保路面面无积水水；发现现路面有有油污应应即时用用清洁剂剂清洁；
23、用铲刀刀清除站站在地面面上的香香口胶等等杂物足球场场、广场场以及湖湖面的清清洁工作作：清扫扫足球场场、广场场里的浮浮尘、果果皮、树树叶以及及纸屑等等垃圾；发现湖湖面有垃垃圾应马马上捞起起绿化带带的清洁洁工作：用扫把把仔细清清扫草地地，绿化化带上的的果皮、纸纸屑、石石块、树树叶等垃垃圾。每每天清洁洁绿化带带两次，秋秋冬季节节或落叶叶较多时时应增加加清洁次次数。底下管管井的疏疏通工作作：地下下管井应应每月清清理一次次，操作作流程如如下：用用铁钩打打开井盖盖用捞筛筛捞起井井内的悬悬浮物清除井井内的沉沉沙、用用铁铲把把粘在井井内壁上上的杂物物清理干干净清理完完毕盖好好井盖用水清清洗地面面六、绿化化管理
24、(何亚玲玲主笔)1、对花花草树木木进行定定期培土土、施肥肥、除杂杂草和病病除害，并并修枝剪剪叶，补补苗、浇浇水2、保持持绿化带带的清洁洁，保证证不留杂杂物，不不缺水，不不死苗，花花木生长长茂盛3、每月月检查、记记录、报报告绿地地、树木木情况，及及时劝阻阻和处理理违反有有关绿化化管理规规定的行行为4、养护护管理人人员负责责管理、养养护和培培育物业业区域的的绿地、花花草和树树木。5、绿化化要选择择适宜学学校环境境的植物物、花草草树木，因因地制宜宜6、要定定时对学学校的绿绿化带进进行养护护，包括括浇水、施施肥、整整形、修修剪、除除草、松松土、防防治病虫虫害、围围护等您的朋友友 Seevenn/LYY
25、 为这封封邮件插插入了背背景音乐乐 - 下载播放放播放器加加载中.正在发送送.此邮件已已成功发发送。再再回一封封发送切换到完完整写信信模式下一封未未读：Seveen/LLY 亚玲，这这是物业业管理的的机构设设置和人人力资源源配备七、物业业服务的的内容及及其标准准（何亚亚玲主笔笔）11 管理处设置1（1）小区内设置管理处0.2（2）办公场所整洁有序（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）2管理人员要求（1）小区经理持证上岗，有三年以上物业管理工作经历（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁3服务时间周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务4日常管理与服务（1）服务规范应符合物业管理行业
26、规范要求（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的管理，做到运作规范，账目清晰（6）建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实（8）可可采取走走访、恳恳谈会、问问卷调查查、通讯讯等多种种形式与与业主或或使用人人进行沟沟通
27、，每每年的沟沟通面不不低于小小区住户户的60%（9）建建立管理理处内部部管理制制度和考考核制度度（10）服服务窗口口应公开开办事制制度、办办事纪律律、收费费项目和和标准（11）能能提供二二种以上上特约服服务（有有偿）和和二种以以上便民民（无偿偿）服务务（12）综综合管理理的其它它服务项项目达到到约定的的服务标标准（13）对对违反管管理规约约（临时时管理规规约）或或政府有有关规定定的行为为进行劝劝阻、制制止或报报有关部部门处理理每日清扫扫一次，其其中门厅厅每日清清扫二次次，每天天拖洗一一次，地地面清洁洁每周擦抹抹二次，保保持基本本无灰尘尘每周擦抹抹一次，外外表基本本无灰尘尘、无污污渍每季除尘尘一
28、次，目目视基本本无灰尘尘、无蜘蜘蛛网每月擦拭拭一次，其其中门厅厅玻璃每每月二次次，目视视明亮无无污迹保持清洁洁、无垃垃圾住宿按幢幢设置垃垃圾收集集点，收收集点每每日清理理二次，收收集点周周围地面面无散落落垃圾，无无污迹，无无明显异异味道路地面面、绿地地每日清清扫二次次，目视视地面、绿绿地清洁洁无杂物物；明沟沟每周清清扫二次次，明沟沟无杂物物、无积积水每周擦抹抹一次，表表面无污污迹有专人管管理。生生活、建建筑垃圾圾封闭存存放，垃垃圾厢（房房）每日日冲洗二二次，垃垃圾厢（房房）及其其周围基基本整洁洁、无污污渍、无无积水、无无明显异异味，灭灭害措施施完善合理设置置。每日日清理一一次，擦擦拭一次次，箱
29、（桶桶）无满满溢、无无异味、无无污迹每季对窨窨井、明明沟、垃垃圾房喷喷洒药水水一次（6、7、8月每月月喷洒一一次），每每半年灭灭鼠一次次。乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。3中耕除草、松土每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固1（1）专专职保安安人员中中55周岁以以下的人人员占总总数的60%以上，身身体健康康，工作
30、作认真负负责。0.277（2）有有较强的的安全防防范能力力，能正正确使用用各类消消防、物物防、技技防器械械和设备备（3）上上岗时佩佩带统一一标志，穿穿戴统一一制服，配配备对讲讲装置或或必要的的安全护护卫器械械。2（1）小小区出入入口24小时值值班看守守，并有有交接班班记录和和外来车车辆的登登记记录录（2）封闭管管理小区区对外来来人员或或送货人人员进行行记录，阻阻止未经经许可的的外来人人员进入入小区（3）保保持出入入口环境境整洁、有有序、道道路畅通通；对大大型物件件搬出实实行记录录3（1）白白天每二二小时巡巡逻一次次，夜间间每三小小时巡逻逻一次，重重点部位位有明确确的巡逻逻要求，并并有巡逻逻记录
31、（2）在在遇到异异常情况况、突发发事件时时，采取取相应的的应对措措施，及及时报告告管理处处和相关关部门4（1）学学校应具具备录像像监控等等技防设设施，24小时开开通，并并有人驻驻守，注注视各设设备所传传达的信信息（2）监监控中心心收到报报警信号号后，保保安人员员应按规规定及时时赶到现现场进行行处理，同同时应接接受用户户救助的的要求，解解答用户户的询问问5（1）地地面、墙墙面草坪修剪每年普修四遍以上，草面基本平整清杂草每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除施肥每年普施有机肥一遍病虫害防治发现病虫害及时灭杀3、绿地保存率100%（包括经过规定手续变更
32、）。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好树木修剪乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。花坛花境布置一年中有一次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥保持花卉生长良好。病虫害防治及时做好病虫害防治。按车辆道道路行驶驶要求设设立指示示牌，车车辆基本本停放在在规定的的范围内内（2）及及时处理理车辆停停放不规规范的现现象窗每天巡视视楼内公公共部位位门窗，保保持玻璃璃、门窗窗配件完完好，门门、窗开开闭
33、灵活活并无异异常声响响楼内墙面面、顶面面、地面面墙面、顶顶面粉刷刷层无剥剥落，面面砖、地地砖平整整不起壳壳、无缺缺损管道、排排水沟、每月一次次对屋面面泄水沟沟、楼内内外排水水管道进进行清扫扫、疏通通，保障障排水畅畅通（6月至9月每半半月检查查一次），每每半年检检查一次次屋顶，发发现防水水层有气气臌、碎碎裂，隔隔热板有有断裂、缺缺损的，应应及时修修理屋顶围墙每半月一一次巡查查围墙，发发现损坏坏立即修修复，铁铁栅栏围围墙表面面无锈蚀蚀，保持持围墙完完好道路、场场地等每周一次次巡查道道路、路路面、侧侧石、井井盖等，发发现损坏坏及时修修复，保保持路面面平整、无无破损、无无积水，侧侧石平直直无缺损损休闲
34、椅、凉凉亭、每日一次次对休闲闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品等进行行巡查，发发现损坏坏立即修修复，保保持原有有面貌，保保证其安安全使用用雕塑、景景观小品品公共部位位室外健身身设施、每日进行巡查，发现损害害立即修修复，保保证器械械、设施的安安全使用用安全标志志，儿童童乐园等等对危险隐隐患部位位设置安安全防范范警示标标志，并并在主要要通道设设置安全全疏散指指示和事事故照明明设施，每每月检查查一次，保保证标志志清晰完完整，设设施运行行正常八、必须须具备的的物质装装备计划划（孙艳艳超主笔笔） 、学学生宿舍舍：每个个宿舍必必备的饮饮水机、日日光灯、橱橱柜、清清洁工作作所需的的工具，电电力维修修工具，各
35、各收集点点的垃圾圾桶教学区区域：各各收集点点的垃圾圾桶及其其清洁工工具器械：绿化养养护所需需的铲子子、剪刀刀、喷洒洒的器材材，化学学药剂治安装装备：保保安部配配备一定定数量的的巡查摩摩托，保保安服装装及相关关物品九、费用用测算（郑芬秀主笔）大小：13KK打印|显示示邮件原原文|导出出为eml文件|邮件件有乱码码？|转发发到群邮邮件|保存存到记事事本|作为为附件转转发备注：编辑删除除取消标记：已已将此邮邮件标记记为星标标邮件。取消星星标一、物业业管理费费用测算算方法 一般而而言，学学校物业业的公共共服务费费用构成成主要包包括：管管理、服服务人员员的工资资及福利利费；公公共设施施设备日日常运行行、
36、维修修及保养养费；绿绿化费；清洁卫卫生费；保安费费；办公公费；固固定资产产折旧费费；法定定税收等等。各项项具体费费用的测测算方法法如下： 1、 工资及及福利费费测算 工资及及福利费费用主要要由物业业管理公公司人员员的基本本工资以以及按规规定提取取的职工工福利费费、加班班费、服服装费（不不含奖金金）等构构成。 （1） 基本工工资（元元/月） 基本工工资标准准应根据据当地工工资水平平以及企企业性质质、效益益、工作作岗位等等因素确确定。 （2） 福利费费（元/月） 福利费费包括： 福利基基金按职工工工资总总额的14%计算 工会经经费按职工工工资总总额的2%计算 教育经经费按职工工工资总总额的1.55
37、%计算 社会保保险费包括医医疗、工工伤保险险、养老老保险、待待（失）业业保险、住住房基金金等。其其中待（失失）业保保险按工工资总额额的1%计算，其其他各项项按地方方规定由由物业管管理公司司自行确确定 （3）加班班费（元元/月） 通常按按人均月月加班2天，乘乘以日平平均工资资（月平平均工资资除以22天），每每月按22个工作作日计算算 （4）服装装费（元元/月） 按每人人每年2套测算算，将年年服装费费总额除除以12个月，测测算出每每月服装装费。根根据以上上测算，求求出每月月每平方方米建筑筑面积的的工资及及福利费费 每平方方米建筑筑面积工工资及福福利费 22、 公共设设施、设设备日常常运行、维维修及
38、保保养费 公共设设施、设设备的日日常运行行、维修修及保养养是指住住宅区域域和教学学区域的的公共部部位如过过道、门门厅、楼楼梯及区区间道路路等土建建零修费费，以及及室外上上下水管管道、电电气、燃燃气部分分的日常常运行维维修及保保养费，楼楼宇公共共照明费费等。该该项费用用的测算算，既可可以根据据公司从从事物业业管理的的经验确确定，也也可以按按以下方方法测算算 普通多多层住宅宅公共设设施、设设备的建建造成本本按房屋屋建筑成成本的15%提取，其其折旧费费按25年计算算，公共共设施设设备的维维修保养养费按月月折旧费费的40%提取。测测算步骤骤为： （1） 测算公公共设施施、设备备的建造造成本 公共设设施
39、、设设备的建建造成本本房屋屋每平方方米建筑筑成本155% （2）测算算公共设设施、设设备的月月折旧费费 （3）测算算公共设设施、维维修保养养费月月折旧费费400% 除除了以上上方法外外，一般般公共设设施维护护费，还还可以分分别列项项进行计计算，然然后加总总求和。一一般公共共设施维维护费的的构成如如下： （1）公共共照明系系统费用用 = 电费 + 维修费费，其中中： 电费 = 照明电电器的总总功率每日开开启时间间30天电费单单价 维修费费：通常常根据以以往经验验估算得得出 （2）给排排水费用用 = 电费 + 维修费费，其中中： 电费 = 给排水水设备用用电总功功率每日开开启时间间30天电费单单价
40、 维修费费：通常常根据以以往经验验估算得得出 （3）供配配电、发发电系统统设备维维修费 （4）消防防系统维维修费 （5）公共共建筑道道路维修修费 将上述述（1）-（5）项费费用加总总，除以以所管物物业总面面积，即即为每平平方米公公共设施施维护费费用 3、电梯梯费用 电梯费费用1.5元/天 其中： 电梯使使用率 = 平均每每天开启启时间/24。不同同物业电电梯使用用时间和和频率会会有差别别，可以以通过统统计方法法进行估估算，大大致在0.330.6之间 电梯年年检费 = 年检费费总额/12月 4、 绿化费 绿化费费包括绿绿化工具具费、劳劳保用品品费、绿绿化用水水费、农农药化肥肥费、杂杂草清运运费、
41、景景观再造造费及其其他费。可可按实际际面积匡匡算出每每项费用用的年总总支出，再再分摊到到每月每每平方米米建筑面面积中 5、 清洁卫卫生费 小区清清洁卫生生费包括括清洁工工具购置置费、劳劳保用品品费、卫卫生防疫疫消杀费费、化粪粪池清理理费、垃垃圾外运运费和其其他费。各各项费用用的测算算根据本本公司已已往的经经验或参参照同行行业的测测算标准准确定 6、 保安费 保安费费是指封封闭小区区公共秩秩序的维维护费。它它包括装装备费、保保安人员员人身保保险费、保保安用房房及人员员住房租租金等。各各项费用用根据已已往的经经验或参参照同行行业的测测算标准准确定 77、 办公费 办公费费主要包包括：交交通费（车车
42、辆的蚝蚝油、维维修保养养、保险险养路费费用）、通通讯费（含含电话、电电传、手手机、电电报等）、低低质易耗耗品费（含含纸张、笔笔墨、打打印费等等）、书书报费、广广告宣传传费、社社区文化化活动费费、办公公用房租租金、办办公水电电费、节节日装点点费、审审计费等等。各项项费用根根据已往往的经验验综合测测算得出出 88、 固定资资产折旧旧费 固定资资产折旧旧费是指指物业管管理公司司所拥有有的交通通工具、通通讯设备备、办公公设备、工工程维修修设备、绿绿化消防防设备及及其他设设备所提提取的折折旧费，计计算公式式： 固定资资产月折折旧额/ 每月每每平方米米建筑面面积分摊摊的折旧旧费 9、 法定税税收 物业管管
43、理公司司应缴纳纳的税费费主要是是两税一一费，即即：营业业税、城城市维护护建设税税和教育育费附加加。营业业税是按按公司经经营总收收入的5%征收。按按照“以区养养区、略略有节余余”的原则则，测算算时可按按前几项项之和为为基数，再再乘以5%即可得得出每月月每平方方米建筑筑面积应应分摊的的数额。城城市维护护建设税税通常按按营业税税的7%测算。教教育费附附加按营营业税的的3%测算 两税一一费合计计为经营营收入的的5.55%，测算算是可按按前几项项合计的的5.55%计算确确定10不不可预见见费用您的朋友友 Seevenn/LYY 为这封封邮件插插入了背背景音乐乐 - 下载播放放播放器加加载中.正在发送送.此邮件已已成功发发送。再再回一封封发送切换到完完整写信信模式下一封未未读：十、可提提供的便便民利民民的服务务（孙艳艳超主笔笔）公司根据据业主的的需求会会设立一一些便民民利民的的服务。比比如校园园内可以以提供保保险箱给给买了电电脑的同同学；提提供洗衣衣机及其其他洗涤涤服务以上就是是我们第第一小组组的实训训作业，我我们知道道还有很很多的不不足，但但我们会会继续完完善和修修正。老老师您辛辛苦了。组长：何何亚玲小组成员员：郑芬芬秀、孙孙艳超20111年6月30日星期期四