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1、湖南省建设厅机关大院物业管理投标书 第一部分 社区管理构想（一）社区区建设模式式湖南省建设设厅机关大大院地处马鞍山山市雨山区区江东大道道旁，共占占地约14437033平方米。项项目分两期期开发，本本次招标以以一期的规规划为样板板。东邻阳阳湖花园，西西邻江东大大道，南邻邻九华路，北北邻东湖路路，该地块块周边已基基本实现路路通，地块块未来交通通状况良好好。园区绿绿地率已突突破40，空气质质量明显高高于其他各各区。本公司拟以以“文化交流流建社区，物物业服务创创品牌”打造湖南省省建设厅机机关大院居居住环境。第一、以社社区文体活活动为切入入点，充分分利用双休休日、节假假日和民族族传统节日日有组织的的开展
2、丰富富多彩的文文体活动，包包括老年健健身活动，私私家车自驾驾游、“六一”儿童文体体晚会等；第二、在社社区业主中中聘请乐于于公益活动动的退休教教师成立的的社区（老老人）协会会，开展社社区宣传以以及书法、绘绘画、灯谜谜、故事会会、时政演演讲等竞赛赛，丰富社社区文化氛氛围；第三、利用用宣传栏和和增设具有有浓厚文化化氛围的警警示语路牌牌、标牌营营造社区外外围文化环环境；第四、物业业管理服务务注重营造造尊老爱幼幼、安定祥祥和的社区区氛围。（二）社区区管理模式式社区管理坚坚持物管与与业主自治治相结合，齐齐抓共管，共共建社区。为为此，针对对湖南省建建设厅机关关大院社区区，物业管管理服务采采取如下图图所示的管
3、管理模式：物业管理公司业主委员会物业管理处综合组设备维修组保安队保洁绿化组精神文明建设社区公共事务小区保洁清运除四害消杀绿化养护环境整治房屋修缮管理设备管理设备运行业主小修内部行政管理安全防范综合治理车辆管理消防管理从上图可以以看出，管管理处在公公司的领导导下，在湖湖南省建设设厅机关大大院业主委委员会和全全体业主的的指导和监监督下，实实行我公司司总经理领领导下的主主任负责制制。管理处处主任下面面设管理员员、班组长长，班组长长下面为作作业员工。其其编制力求求精干，人人员力求一一专多能。（三）社区区服务质量量控制体系系总经理 质控小组管理者代表 管管理 物业管理处 各物业管理处服 业主信息务 务务
4、流程评估 A 综合管管理部 B 品质部 C 工程程主管 D 安安全主管 E 保洁绿绿化主管 F 财财务部 GG 行政主主管 H 经营营管理部（四）人力力资源配置置考虑到湖南南省建设厅厅机关大院院物业管理理费标准，人人力资源配配置力求从从紧，以降降低管理成成本。不足足部分通过过公司人力力资源整合合来弥补。其其中，设施施设备检修修及房屋修修缮管理、绿绿化综合整整治通过公公司综合管管理部统一一调配。根据计划，将将配置主任任1人、保保安队长11人、设备备维修组长长1人、保保洁组长11人，共计计4名管理理人员；另另配置保安安员7人、保洁洁员5人、维修修员1人、综合合管理1人人、房管员员2人、内内勤及社区
5、区文化1人人、财务收收费1人；总共488人。第二部分 湖湖南省建设设厅机关大大院管理处处管理职责责（一）管理理处主任1、代表公公司负责管管理处的全全面工作。2、负责代代表公司与与业主委员员会（业主主）签订委委托管理合合同。并可可在得到授授权范围以以内代表管管理处与外外部的合法法组织、团团体、个人人签订相关关的文件、合合同。 33、负责管管理处的物物业接管验验收和策划划管理方案案，并组织织实施。 44、负责管管理处经营营管理工作作及管理处处内的各种种费用收缴缴工作，确确保收支平平衡及部门门持续稳定定发展，积积极完成公公司下达的的年度经营营指标。5、认真执执行国家的的有关政策策、法规以以及公司制制
6、定下达的的各项工作作方针、计计划，并制制定管理处处的各项基基本工作的的计划和组组织实施、检检查。6、负责管管理处的员员工技能培培训和考核核工作，负负责管理处处操作员工工的工作指指导，考评评和辞退。7、负责每每半年的财财务报告的的公布并对对结果负责责。8、负责小小区社区文文化活动计计划的实施施。9、完成公公司领导交交办的以及及质量体系系规定的其其他工作。（二）管理理员1、在管理理处主任领领导下，协协助开展管管理处内部部管理事务务及住户沟沟通、来访访接待等工工作，协助助经理组织织实施各经经营管理工工作，完成成各项经营营管理目标标； 2、具体负负责管理处处的费用收收缴工作；3、根据管管理处主任任的计
7、划具具体负责社社区文化活活动的实施施；4、负责接接待来小区区检查、指指导工作的的各级领导导、业务部部门和外地地参观考察察、来人来来文的接待待、传递的的管理工作作；5、负责维维修、家政政服务的统统筹安排；6、负责管管理处的房房屋巡检，基基础管理工工作的日检检和错误纠纠正；7、负责主主持管理处处的周工作作总结会议议，并记录录文件；8、负责管管理处的相相关的资料料管理，行行政等往来来公文的起起草。（三）保安安班长1、严格遵遵守公司制制定的劳动动纪律及其其他各项规规章制度；2、熟悉和和遵守国家家有关安全全的法规法法律，熟练练掌握各种种保安用具具的特性和和使用方法法，懂得处处理各种突突发事件和和应付各种
8、种危险状况况；3、熟悉掌掌握所管辖辖的物业基基本情况，能能够根据辖辖区特点，设设定岗位地地点、巡逻逻线路和巡巡逻频率；协助管理理处主任制制定辖区安安全保卫方方案； 4、在管理处主任和安全主管的指导下具体负责物业内门岗，巡逻岗等的作业监督，发生不可预见的事故，第一时间赶到现场指挥； 5、协助管理处主任处理安全投诉和安全隐患整改；6、负责安安全班的员员工的日常常管理、业业务考核，安安全教育和和物业知识识的培训，并并对培训效效果进行考考核，以促促进安全管管理员业务务素质的不不断提高，所有涉及及本组工作作及本专业业的技术服服务工作质质量的达标标并承担相相应责任；7、负责所所有涉及本本专业的技技术服务工
9、工作并承担担相应责任任；完成日日常使用的的专业技术术资料的搜搜集、管理理工作； 88、负责本本管理处的的安全业务务统计；和和安全班的的值班记录录整理，工工作的总结结。安全班班的业务业业余培训； 9、关注注队友的思思想状况，努努力提高全全体的素质质水平，以以身作则，作作业中随时时纠正错误误；（四）保安安队员1、对保安安班长负责责，按时完成班长交办的的各项任务务； 2、严严格遵守公公司制定的的劳动纪律律及管理处处各项规章章制度； 3、负责责在保安班班长的安排排下使用小区门门禁系统，监监控系统、对对讲系统，消消防报警系系统，保证物业的的安全。监监控人员的的进出，和和管区内的的人员安全全的举动；4、负
10、责小小区门岗的的站岗，登登记来访者者和大件物物品的出入入。防止物物品随意流流失和危险险品进入物物业；5、巡逻物物业内部，保保证不受人人为的破坏坏，遇到业业主求救，马马上支援；6、监视视整个辖区区的情况，预预防玩火、爬爬墙、打架架、小偷小小摸、抢劫劫等事情发发生，同时禁止有有损害别人人的利益的的情况发生生；7、认真作作业，遇到到情况作记记录，受权权限和手段段等因素影影响不能马马上处理的的通知班长长和其他队队友来处理理；8、指挥车车辆有序进进出，有序序停放，防防止车辆被被破坏和盗盗窃；9、负责在在班长的统一一安排下对对消防系统统和设备定定期试运行行工作，并并且做消防防演习，保保证有事可可以马上行行
11、动； 10、一旦旦发生火灾灾或其他事事故必须马马上集合，在在指挥下到到现场作业业；11、负责责协助班长长向管理处提交交管辖范围围内安全设备、设设施的更新新、改造方方案，并在在领导的安排排下负责具具体实施项项目整改；12、努力力学习安全全保卫的技技术，提高高自身的素素质，以更更好的业务务水平更好好的态度服服务业主、社社会； 13、负责责小区突发发性事件如如停水、停停电、跑水水、火警情情况的处理理，疏散人人群，扑灭灭火灾，事事前通知业业主停水电电，以便作作业； 14、完成班长长和管理处处领导交办办的其他工工作。 （五）保洁洁绿化组长长1、负责协协助公司环环境清洁绿绿化主管对对本项目及及新增项目目的
12、接管及及验收工作作，做好前前期的环境境管理工作作，包括环环境清洁设设施，环境境的污染的的受损度的的检测，以以及防止受受污染的设设施、设备备的安装试试用等；特特别是声、水水、大气、电电磁、光等等方面的污污染。 2、负责环境清洁绿化组的员工的日常管理、考核，清洁保洁的教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进环境清洁管理员业务素质的不断提高，所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任； 3、安排专业人员对绿化带和植物，水池等地方进行养护；保证原来的设计达到要求；4、参照实实际需要和和技术标准准进行消杀杀作业，保保证环境整整洁。5、在管理处主主任的指导导下具体负负责物业内
13、各处地方方的清洁保保洁作业及及监督工作作；6、负责所所有涉及清清洁绿化的的技术服务务工作并承承担相应责责任；完成成日常使用用的专业技技术资料的搜集、管管理工作；7、负责管管理处保洁洁用品仓库库的管理；8、完成成管理处主主任交办的的其他工作作。（六）保洁洁员1、负责在在管理处的的清洁、保保洁消杀工工具进行一一线工作，保保证环境的的清洁卫生生；2、参与使使用专业的的工具，对对指定的物物业进行环环境检测；对建筑外外部的墙面面等按计划划清洁。3、在墙角角，下水道道，停车场场，排水沟沟，化粪池池等卫生死死角按照安安排清理；巡逻物业业内部，保保证清洁设设备不受人人为的破坏坏，随时保保证环境的的清洁卫生生状
14、况受控控； 4、认认真作业，遇遇到情况作作记录，受受权限和手手段等原因因不能马上上处理的通通知其他队队友和班长长来处理；5、负责在在管理处的统统一安排下下参与消防防演习，保保证有事可可以马上行行动6、；努力力学习本行行业的技术术，提高自自身的素质质，以更好好的业务水水平更好的的态度服务务业主、社社会；（七）绿化化员1、绿绿化员工要熟悉悉小区的绿绿化布局以以及花草树树木的品种种数量，掌掌握花草树树木的种植植季节、生生长特性、培培植管理方方法。2、对对花草树木木要定期清清除杂草、防防治病虫害害、松土、施施肥，并修修理枯病枝枝、伤害枝枝等，更换换死亡苗木木，浇水。3、绿绿化工有接接受专业技技术培训和
15、和学习的义义务，须虚虚心学习，努努力工作，提提高自身素素质。4、要要保证绿化化场地不留留杂物、不不缺水、不不死苗、不不被偷窃，遇遇到有违章章违法行为为要及时加加以劝阻，不不听劝阻的的要及时报报告保安人人员和主管管人员，协协助对其劝劝阻和处置置。5、绿绿化工在小小区内发现现有下列行行为，要及及时加以劝劝阻和及时时报告：未经经许可，随随意侵占公公用绿地；攀折折、损坏花花草树木、园园林小品；在绿绿地上停放放、行驶各各类车辆或或堆放杂物物。绿化工工对于违反反上述5款款的行为，有有权协助保保安人员和和主管人员员要求违章章者赔偿，并并酌情处以以罚款。6、绿绿化工要维维护和保养养好自己的的各种工具具和公用设
16、设备、设施施，如：三三轮脚踏车车、喷淋设设备、割草草机、橡皮皮管等，如如有遗失或或损坏须照照价赔偿。7、及及时做好每每天的工作作记录，并并及时记录录下违章情情况以及解解决办法等等。8、绿绿化工须服服从主管人人员的工作作安排和调调动，并做做好整个包包干区域内内的环境卫卫生工作。9、绿绿化工要接接受主管人人员和各级级领导对绿绿化工作的的巡视检查查。10、绿化化工必须认认真负责完完成自己职职责范围内内的工作，主主管人员将将视其工作作态度给予予奖惩。（八）综合合维修员1、负责辖辖区内公共共区域所有有设施的管管理、维修修和维护工工作；2、负责辖区内内工程维修修投诉的解解释和处理理工作；3、负责按按公司及
17、项项目有关规规定核定住住户维修项项目和标准准，并及时为住住户提供服服务，并按按维修回访要要求对住户户进行回访访，确保维维修质量并并采取有效效措施改进进服务； 4、负责按照质质量要求对对小区内所所管辖的设设备、设施施进行检查查。包括消防和和给排水设备设施，水水厂供水及及消毒净化化设备设施施、及交换换设备设施施进行大、中中修及更新新改造计划划的具体实实施； 5、负责完完成日常使使用的专业业技术资料料的搜集、管管理工作；6、负责落实公公司的公共共区域设备备、设施管管理的各种种规章制度度，出具设设备、设施施巡检表；7、在管理处主主任和公司司工程主管管的指导下下具体负责责小区内改改建、扩建建项目的施施工
18、及现场场监督管理工工作并全面面负责施工工现场安全全管理工作作；8、积极推推广新技术术，努力降降低能耗，节节约管理成成本，使设设备无漏油油，漏电等等现象发生生，努力0故障障；9、负责按按照报修修流程和和入户维维修制度进进行业主家家中有关弱弱电维修及及其他特约约服务方面的高高质量维修修工作，自自接单后115分钟到到达维修现现场，确保保零修、急急修及时率率达到900%，质量量合格率995%。第三部分 湖湖南省建设设厅机关大大院物业管管理目标根据招标文文件中物物业管理质质量目标和和我公司就就湖南省建建设厅机关关大院社区区的建设模模式构想，拟拟按下列管管理服务质质量目标分分阶段逐步步实现。（一）总体体目
19、标我公司中标标后，力争争半年内达达到社区环环境协调统统一，房屋屋外观整洁洁美观；设设施设备运运行良好；实现封闭闭式管理，无无治安消防防责任事故故；环境卫卫生整洁美美观；绿化化景观规划划合理，管管理有序，长长势良好；社区精神神文明建设设全面展开开，社区活活动丰富多多彩，初步步实现“文化交流流建社区，物物业服务创创品牌”的目标；特色物业业管理服务务逐步开展展，为业主主分忧解难难；优美、温温馨、文明明的小区环环境初步形形成。（二）房屋屋及维修管管理目标1、严格执执行业主公公约，建立立健全房屋屋附着物管管理制度，杜杜绝各种有有损观瞻和和违反有关关法规和业业主公约的的私搭乱建建行为；2、制定房房屋年度维
20、维修保养计计划，承担担房屋保修修期外的小小修；及时时报请业主主委员会房房屋大中修修计划，并并严格按照照公开、公公正、公平平的原则聘聘请专业公公司进行大大中修；保保修期内出出现的房屋屋质量问题题，及时敦敦促开发商商进行整改改；3、建立巡巡检制度，月检/季检覆盖率100%。4、建立健健全房屋装装修管理制制度，并严严格控制装装修全过程程，决不永永许违规操操作，对小小区负责，对对业主负责责。5、业主/租赁户的的装修方案案审批1000%，过程监视视及合格验验收率1000%。（三）共共用设备管管理目标1、供电系系统（1）建立立健全安全全用电管理理制度及停停电应急处处理措施；（2）与供供电部门保保持良好关关
21、系，提前前做好应急急准备；（3）每月月对配电箱箱、每季度度对配电设设备及其线线路进行一一次维护保保养，每半半年对配电电设备及其其线路进行行一次小修修；（4）建立立巡检制度度，月检/季检覆盖盖率1000%，完好率1000%，检修及时时率1000%，检修一次次合格率98%，安全运行行率1000%，设施设备备标识标牌牌正确率1100%，完完好率988%。2、弱电系系统（1）建立立健全弱电电管理制度度及事故应应急处理措措施；（2）设备备运行记录录保存年以以上；（3）每周周对弱点系系统进行一一次维护保保养；（4）建立立巡检制度度，月检/季检覆盖盖率1000%，完好率1000%，检修及时时率1000%，检
22、修一次次合格率95%，安全运行行率1000%。3、消防系系统（1） 消防知识宣宣传教育和和消防演习习每年两次次；（2） 建立健全消消防设备维维修保养计计划，确保保设备正常常启用；（3） 房屋装修严严格审查，杜杜绝易燃材材料进入小小区和电线线私拉乱接接等火灾隐隐患；（4） 制定突发火火灾应急处处理预案，疏疏散示意图图，引路标标志完好，消消防通道畅畅通；（5） 建立消防设设施巡检制制度，月检检/季检覆覆盖率1000%，完好率1000%，安全运行行率1000%，重大设施施设备日常常维护覆盖盖率/保养养率1000%，设施设备备标识标牌牌正确率1100%，完完好率988%。（6）年度度无火灾事事故发生。
23、4、给排水水系统（1）设备备、阀门、管管道工作正正常，排水水系统通畅畅，建立台台帐，清楚楚点位；（2）制定定事故应急急处理预案案；（3）宣传传节约用水水；（4）制定定给排水系系统维修保保养计划，并并按计划严严格实施；（5）建立立巡查制度度，月检/季检覆盖盖率1000%，完好率988%，检修及时时率1000%，检修一次次合格率1100%，安全运行行率1000%，设施设备备标识标牌牌正确率1100%，完完好率988%。（6）年度度内无人为为损坏。（四）共用用设施管理理目标1、楼道灯灯、庭院灯灯、草坪灯灯完好率1100；2、儿童游游乐设施无无安全隐患患，完好率率100；3、道路通通畅，路面面平坦；（
24、五）业主主报修1、急修：随叫随到到，两小时时有结果；2、小修：及时到位位，一天内内有结果。（六）保安安及车辆管管理目标1、安全管管理（1）封闭闭式管理，建建立外来人人员登记制制度，杜绝绝安全隐患患；（2）244小时值班班巡逻，固固定岗与游游动岗相结结合，实行行点面控制制，不放过过任何安全全死角；（3）加强强投递管理理，推行代代订代送服服务。保安安代送投递递，杜绝送送货员进入入社区；（4）业主主废旧物品品回收，须须在指定地地点处理，回回收人员不不再进入社社区；（5）制定定安全防范范措施及安安全管理制制度，进行行安全知识识宣传；（6）在危危及人身安安全的地方方设立警示示标志；（7）限时时巡逻(房房
25、屋建筑/设施设备备/周边环环境/治安安/消防/车辆停放放)覆盖率率100%,有效率率 955%,隐患患信息传递递准确率/及时率1100%（8）年度度内无治安安责任事故故。2、车辆管管理（1） 增加导向标标线、标志志，转弯处处设立警示示标牌；（2） 更换半地下下停车场车车位牌，提提高档次，增增加行车标标志；（3）建立立业主车辆辆档案，凭凭小区专用用车牌停车车；（4）外来来车辆进行行登记管理理，凭证进进出；（5）重新新规划自行行车停车棚棚，集中停停放，统一一管理，凭凭证进出；（七）环境境卫生管理理目标1、清洁卫卫生划片包包干，责任任到人；2、清洁卫卫生执行湖湖南省建设设厅机关大大院小区卫卫生标准；
26、3、环境管管理按规定定实施日检检/周检/月检/季季检覆盖率率100%；4、环境卫卫生日检查查合格率95%；（八）绿化化管理目标标1、根据植植物生长特特性和季节节变化制定定年度养护护计划，分分解到夏秋秋季和冬春春季分段执执行；2、保持植植物生长茂茂盛，修剪剪整齐美观观，无虫害害达到二级级标准；3、绿化检检查合格率率95%；小区绿化化年成活率率95%；（九）精神神文明建设设1、充分利利用双休日日、节假日日和民族传传统节日有有组织的开开展丰富多多彩的文体体活动，包包括老年健健身活动，私私家车自驾驾游、“六一”儿童文体体晚会等；2、聘请乐乐于公益活活动的退休休教师成立立社区协会会，开展社社区宣传以以及
27、书法、绘绘画、灯谜谜、故事会会、时政演演讲等竞赛赛，丰富社社区文化氛氛围；3、利用宣宣传栏和增增设具有浓浓厚文化氛氛围的警示示语路牌、标标牌营造社社区外围文文化环境；4、物业管管理服务注注重营造尊尊老爱幼、安安定祥和的的社区氛围围。5、业主满满意率955以上；（十）特色色物业管理理服务1、通过我我公司保洁洁服务中心心和机电维维修中心逐逐步在社区区内开展家家政服务，包包括家庭保保洁、家电电维修服务务；2、开展有有偿代订代代送服务；3、开展有有偿洗车服服务；4、开展业业主空置房房代租代售售服务。（十一）业业主投诉 11、业主有有效投诉处处理回复率1000%；2、限时服服务承诺实实现率995%。第四
28、部分 实实现目标的的保证措施施为确保上述述管理服务务目标得以以实现，本本公司除加加强自身管管理外，针针对湖南省省建设厅机机关大院小小区推出“全身心、全全方位、全全透明、全全过程、全全天候”的五全服服务模式，辅辅以专项管管理制度和和各工种、各各岗位工作作质量标准准，通过有有效的管理理手段，实实现目标，兑兑现承诺。（一）五全全服务本公司致力力于追求“承接一个个项目，塑塑造一个精精品”的企业目目标，结合合对湖南省省建设厅机机关大院以以“文化交流流建社区，物物业服务创创品牌”的社区定定位，借助助在我们在在其他项目目取得的成成功经验，拟拟在湖南省省建设厅机机关大院推推出“五全服务务”模式。全身心：园园中
29、物业不不仅全员参参与社区建建设，更注注重引导全全体业主共共同营造社社区氛围；全方位：服服务不仅仅仅是物业管管理，更是是业主、物物业人和社社会三者之之间的和谐谐相处；全透明：服服务的内容容是透明的的，服务的的过程是透透明的；全过程：服服务的过程程有始有终终，服务的的结果让业业主满意；全天候：224小时响响应服务，以以满足业主主的需要为为己任。（二）专项项管理制度度1、房屋二二次装修管管理制度（1） 依依照国家相相关法律法法规，物业业管理对小小区内的业业主的房屋屋装修装饰饰进行专业业管理；（2）业主主要对湖南南省建设厅厅机关大院院的房屋进进行装修，须须先到管理理处报批申申请；列明明装修装饰饰的具体
30、方方案，不得得违反相关关规定；（3）管理理处在6个个工作日内内由专业人人员审批，签签署意见后后发还业主主；（4） 审审批意见必必须依照国国家法规，而而且兼顾业业主的合理理要求；（5）业主主的装修装装饰行为受受管理处监监督；（6）装修修装饰活动动必须在规规定时间内内进行，并并且严格遵遵守国家有有关规定；（7）一旦旦发现违规规的，管理理处有权现现场制止继继续作业。开开出整改通通知书，业业主必须及及时整改，承承担相应责责任。（8）经会会同管理处处对装修工工程验收合合格后，业业主方可入入住。2、房屋外外观管理规规定 遵遵守小区业业主公约的的相关条款款。 33、安全用用电管理规规定（1）各住住户不得在在
31、户外私接接线路；（2）在户户内不得使使用超过额额定功率的的电器；（3）出门门外出，注注意家里的的电源开关关关闭；（4）不得得将家庭电电器放到儿儿童可以随随意玩耍的的地方；（5）注意意用电安全全，防止发发生事故。4、停电应应急处理措措施（1）、若若因供电部部门的原因因需要暂时时停电，管管理处接到到通知后330分钟内内予以公告告；（2）、因因不明原因因停电的，立立即关闭相相关设施电电源，以保保证安全；（3）、启启动后备设设施，保证证临时用电电供应；（4）检查查供电系统统；（5）针对对原因进行行处理；（6）不能能马上恢复复正常的，及及时通知业业主，敬请请原谅；（7）以最最快的速度度修理完毕毕。5、突
32、发火火灾应急处处理预案救 火接到警报动 员确认疏散无关人员 管理处主任（最高指挥） 绿化清洁组安全班长管理员 （疏散、救救护、报警警） （调调动消防力力量救火） （后后备消防员员）6、供、用用水事故应应急处理预预案（1）接到到事故警报报，寻找事事故原因；（2）关闭闭相关阀门门，切断来来源；（3）仔细细检查，进进行维修处处理；（4）处理理完毕，调调试；（5）清理理工作现场场；（6）将此此次的事故故详细记录录，并向主主任报告。7、小区安安全防范措措施（1）必须须了解和掌掌握小区内内各种保安安设施的操操作和效能能。例如：对讲机、警警钟、密码码锁、闭路路电视等。善善用各种已已有的设施施，以免减减弱防盗
33、效效果； （2）熟悉悉小区内各各住户，记记住住户姓姓名、年龄龄、家庭成成员、职业业及联系电电话。此类类资料须保保密，不得得泄露。（3）与业业主和业委委会保持密密切联络，以以便就保安安问题，经经常交换意意见及互通通消息；（4）值班班人员在交接班时应应做好交接接班记录，以以备核查，令令保安人员员高度警惕惕；（5）礼貌貌地询问进进入小区的的来访客人人，登记身身份证或工工作证。如如有怀疑，应应用对讲机机与有关住住户联络。如如访客携带带可疑物品品时，更需需提高警觉觉；（6）当值值人员至少少每2小时时巡楼一次次（但不固固定时间），以以免坏人乘乘隙而入。巡巡楼时必须须要有警觉觉性，特别别注意楼梯梯、走廊、电
34、电表房及其其他隐蔽地地方、通道道等，以确确保无可疑疑人物匿藏藏小区内伺伺机作案。留留意公共场场所的暗角角、水箱底底是否预先先藏备盗窃窃工具等；（7）如听听到住户呼呼叫或发现现可疑人物物，必须立立即报警并并封闭大门门及其通道道，以等待待警方人员员到场处理理。切勿鲁鲁莽采取行行动；（8）若有有案件发生生，应采取取下列步骤骤协助破案案：立刻报案案，并留在在现场直至至公安人员员到达，遇遇到伤员（被被害人、案案犯）应立立即抢救和和监护。切勿移动动，也不允允许他人移移动、触摸摸、践踏现现场物品，协协助公安部部门保留证证据，方便便调查工作作。切勿开动动风扇、冷冷气机或其其他电器用用具，以免免证据破坏坏。禁止
35、任何何人在现场场走动，以以方便公安安部门到现现场调查。向公安人人员提供有有关罪案详详情，如案案发经过，与与本案有关关人物外貌貌、衣着，有有关车牌号号及坏人逃逃走的方向向。（9）详细细记录各有有关政府部部门电话，以以便需要时时寻求协助助。8、突发事事件应急处处理预案（1）业主主与业主之之间的纠纷纷，可以通通过教育说说服的办法法处理。同同时通过业业主委员会会来做工作作，让业主主分清是非非，处理事事情应以大大化小，合合法合理为为原则，尽尽量不要激激化矛盾，若若是达到违违反治安安管理条例例或是触触犯刑法法的程度度，则向公公安机关报报送处理。（2）打架架斗殴处理理：发现后后及时报告告上级领导导，并通知知
36、最近的保保安员前来来处理；劝劝阻打斗的的人员停止止斗殴，必必要时采取取措施制止止，并收缴缴斗殴凶器器；将其带带回保安值值班室处理理，有人员员受伤的，送送医院。（歹歹徒受伤的的，非致命命伤可以帮帮他包扎一一下），等等到公安人人员来到后后移交处理理。（3）盗窃窃事件处理理：发现正正在作案的的，应立即即组织人员员当场人赃赃俱获；会会同业主或或当事人一一起押送公公安机关；若业主（当当事人）不不在的应作作纪录，由由保安班长长组织将其其押送公安安机关；只只是发现盗盗窃现场的的，应立刻刻通知当事事人，并且且按照当事事人的意愿愿考虑是否否报警，不不论报警与与否，必须须记录在案案，并且要要求当事人人签字。（4）
37、醉酒酒生事或精精神患者：劝阻或阻阻拦进入辖辖区，如是是辖区内原原有的患者者，应通知知其家人领领回；不认认识的从外外面进来，则则不能让其其进入，并并且通知派派出所来处处理；若对对方已有危危害社会安安全的行为为，可以将将其控制，同同时注意保保护自己和和他人的安安全。（5）抢劫劫事件处理理：在执勤过过程中有公公开使用暴暴力的，胁胁迫或其他他手段危害害到公司或或业主、他他人人身财财产安全的的，应机智智处理，制制止犯罪。并并报告上级级处理；在地下室室和楼道内内发生的，应应通知其他他人员前来来围捕，期期间应监控控事件发展展，注意罪罪犯的人数数、衣着特特征及所用用器具等；保护案发发现场，不不要让无关关人员进
38、入入现场，劝劝散围观群群众；如无无固定现场场或无法将将劫匪留在在原处的，应应将物件等等保护起来来，待公安安机关处理理。（6）拾获获遗失物品品：住户交来来的拾获物物应一一登登记在案；员工在执执勤过程中中拾获遗失失物品的，交交管理处处处理；不得拾物物不交或少少交，私用用；如遇到不不明物品应应慎重检查查；（7）遇到到执勤中不不听劝阻的的：处理问题题先敬礼，态态度和蔼；说清楚问问题所在的的原因，请请对方配合合；对方无理理纠缠的，应应设法弄清清楚对方的的单位、姓姓名等，向向上级汇报报；发生纠纷纷，执勤人人员不得同同业主争吵吵；（8）火灾灾事件处理理：发生火灾灾或接到火火警电话，应应立即出动动；通知辖区区
39、义务消防防员集合；到达现场场要冷静，不不要慌乱，保保持联系通通畅，不要要乱喊乱叫叫；分工合作作，协同作作业，保护护业主人身身安全为第第一要务；汇报公司司领导；有必要的的，电梯停停止运行，有有自动消防防系统的，立立刻启动；注意灾后后的善后工工作；确认事件件疏散相相关人员自己能能够扑灭的的组织人员员作业不能的，应应尽力控制制事态，不不让其蔓延延，同时报报警。（9）业主主家中发生生刑事案件件和治安案案件、灾害害的：执勤人员员接到报告告或者巡视视看到的，立立刻向上级级主管报告告，同时到到案发现场场控制事件件继续；保护现场场，疏散人人员抢救伤伤者，制止止事件继续续扩大；向周围人人了解情况况的发生事事件的
40、经过过；公安机关关到场后，汇汇报情况，协协助工作。（10）业业主、行人人等突发疾疾病的：立刻通知知上级主管管；业主或行行人若是晕晕倒的，应应将其带到到阴凉处等等待救援；若对方属属于外伤的的，则协助助对方到椅椅子上坐下下，作简单单包扎或等等候救援，安安慰对方，缓缓解痛苦和和焦急情绪绪；属于1.4米以下下儿童的将将其带到管管理处办公公室处理；对方要求求不上医院院，或是确确实伤得不不重的可以以送其回家家，若是外外来人员的的妥善安置置；对方为女女性的，应应要求旁边边的女性协协助救援，尽尽可能不要要单独行动动，并在报报告中另外外说明。确确无人支援援的，可在在对方无力力行动、晕晕倒或被允允许的情况况下，横
41、抱抱或扶手臂臂、肩膀送送至医护处处。（11）发发生触电、被被困电梯、溺溺水等事故故的：一旦确定定事故发生生，立即向向上级呼救救，报告情情况；发生触电电的，立刻刻画出警戒戒圈，禁止止他人接近近。用绝缘缘物挑开电电线。将当当事人带离离现场急救救；发生溺水水事故的，多多在游泳池池，故在此此必须具备备救生员。（12）发发生其他事事故的：发生其他不不在此处说说明的事故故，请立即即向上级呼呼救，尽可可能的保护护现场，阻阻止事态蔓蔓延。保护护人员的安安全为第一一要务。10、车辆辆管理制度度（1）保安安员必须认认真执行停停车管理规规定，礼貌貌待人，热热情服务，保保证车辆安安全，维护护良好的行行车秩序；（2）车
42、辆辆进小区后后，必须按按指定位置置停车，排排列整齐，不不得阻塞交交通，认真真核查车型型、车牌号号，避免出出现差错；（3）了解解和掌握车车主的车型型、车牌号号、姓名、年年龄、职业业、工作单单位、居住住楼层、座座号等等，以以便识别；（4）严禁禁载有易燃燃、易爆和和有毒、有有害物品的的车辆进小小区停放保保管，以免免发生意外外。如有车车辆违反此此规定进场场，应立即即令其开出出小区，立立即报告管管理部或公公安机关进进行处理。（5）值班班期间发现现可疑情况况，立即报报告班长或或管理处，并并注意其事事态发展。交交接班时叮叮嘱接班人人注意，并并记录在交交接登记簿簿上，同时时日期必须须记录在登登记簿上，以以备查
43、。（6）车管管员必须认认真执行收收费制度，坚坚持原则，不不得徇私舞舞弊。如果果有不开票票停车或乱乱收费、不不收费等等等行为，一一经发现，严严肃处理。11、小区区公共环境境管理规定定（1）小区区内不准损损坏和攀折折花木，不不准在树木木上敲打，拉拉绳子晾衣衣服；（2）不准准在绿地内内设置广告告招牌，在在绿地内堆堆放物品；（3）不准准在绿地内内乱扔垃圾圾，不准行行人车辆践践踏，跨越越护栏，通通过绿地；（4）不准准损坏绿化化的保护设设施，建筑筑小品等，凡凡人为造成成绿化设施施损坏的，应应照价赔偿偿，情节严严重的，交交由公安机机关处理；（5）住户户不得将垃垃圾桶或垃垃圾袋置于于走廊、楼楼梯等公用用地方，
44、以以免影响卫卫生和阻塞塞通道，请请放入通往往楼梯门旁旁的垃圾桶桶内；（6）住户户浇花时要要小心，勿勿将水淋到到阳台外面面，以免影影响下层和和行人。（7）住户户不得妨碍碍他人的正正常生活，如如冷气机滴滴水或发出出大量热气气或噪音时时，须从速速修理，以以免影响邻邻居和市容容卫生。（8）不得得高空抛物物。12、业主主投诉处理理制度（1）凡因因工作不当当，造成损损失及不良良影响的、有有损公司的的外在形象象，并引致致业主不满满而向公司司反映的行行为，均视视为投诉；（2）业主主的投诉方方式分为当当面投诉、来来函投诉、来来电投诉和和其他投诉诉四种。根根据投诉的的性质又可可分为普通通投诉和特特殊投诉或或紧急投诉诉两种；（3）业主主的投诉处处理分为投投诉、受理理、处理、回回复四个过过程；（4）当业业主投诉时时，投诉人人均应以热热情服务态态度予以受受理，不能能对投诉置置之不理；（5） 受受理人在受受理业主投投诉时，