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1、 黑龙江省物业管理项目招投标管理办法第一章 总 则 第一条 目目的与依依据。建建立物业业管理市市场竞争争机制，保保障物业业管理企企业公平平竞争，维维护招投投标双方方合法权权益，结结合我省省实际情情况制定定本办法法。 第二条 适适用范围围。凡在在全省城城市行政政区域内内进行物物业管理理项目招招标投标标活动，均均应遵守守本办法法。 第三条 基基本原则则。物业业招投标标，应坚坚持公开开、公正正、公平平和诚实实信用的的原则。 第四条 管管理部门门。省建建设行政政主管部部门主管管全省物物业招投投标管理理工作，并并组织本本办法实实施。 各行署、市市、县房房产行政政主管部部门，主主管本行行政区域域内物业业招
2、投标标管理工工作，并并组织本本办法具具体实施施。 第二章 招招 标 第五条 招招标项目目。在全全省城市市行政区区域内的的物业，符符合下列列情况之之一的，应应当采取取公开招招投标方方式选择择物业管管理企业业： （一）一个个物业管管理区域域内，多多层物业业规划总总建筑面面积在33万平方方米以上上，或高高层物业业规划总总建筑面面积在11万平方方米以上上，或多多层、高高层混合合物业规规划总建建筑面积积在2万万平方米米以上的的新建物物业； （二）已成成立业主主委员会会，建筑筑面积44万平方方米以上上，具备备招投标标条件的的现有住住宅区和和其他物物业； （三）业主主委员会会或业主主（代表表）决定定通过招招
3、投标选选择物业业管理企企业的。 在本市行政政区域内内的物业业，不符符合前款款要求的的其它物物业，根根据情况况可实行行公开和和邀请招招标，不不实行招招标的新新建物业业必须委委托具有有资质的的物业管管理企业业管理。符符合下列列情况之之一的，可可以不实实行物业业管理招招投标： （一）物业业由建设设或产权权单位自自用，设设施设备备完整独独立的； （二）物业业的使用用在保密密或安全全方面有有特别要要求的； （三）外国国政府、个个人、国国际金融融机构等等捐赠建建设，并并且有明明确要求求的。 第六条 招招标人。物物业管理理项目的的招标人人（以下下简称招招标人）是是指进行行物业管管理项目目招标的的新建物物业建
4、设设单位、业业主委员员会或相相关物业业产权人人。 新建物业尚尚未交付付使用或或者已交交付使用用但尚未未成立业业主委员员会的，建建设单位位是物业业管理项项目的招招标人。 业主委员会会采用招招标方式式选聘物物业管理理企业的的，必须须经业主主大会或或业主代代表大会会讨论同同意。 第七条 招招标组织织。招标标人应在在当地房房产行政政主管部部门指导导下，组组建招标标工作小小组，也也可委托托具备二二级资质质以上物物业管理理企业或或相应咨咨询服务务机构代代理招标标事宜。 招标人组建建的招标标工作小小组应当当具有能能够编制制招标文文件、对对投标人人进行资资格评审审和组织织评标的的能力，并并按下列列规定组组建：
5、 （一）招标标人是新新建物业业建设单单位或相相关物业业产权人人的，其其法人代代表（负负责人）或或其代理理人参加加招标工工作小组组；已组组建业主主委员会会的，由由业主委委员会代代表参加加招标工工作小组组。 （二）与招招标物业业相适应应的经济济、技术术和管理理人员占占招标工工作小组组成员总总数的550%以以上。 第八条 招招标文件件。招标标人或者者其组建建的招标标工作小小组应当当编制物物业管理理招标文文件。物物业管理理招标文文件应包包括以下下主要内内容： （一）招标标人名称称、地址址、招标标工作小小组或其其委托的的招标代代理机构构的联系系方式； （二）物业业基本情情况，包包括物业业名称、座座落地址
6、址、总占占地面积积、总建建筑面积积、绿化化面积、房房屋类型型、产权权性质、房房屋幢数数、套数数、建筑筑结构、公公建配套套设施、主主要设备备设施、物物业档案案（含施施工或竣竣工图纸纸），出出售情况况，入住住率等； （三）委托托管理的的内容及及要求； （四）物业业管理用用房的安安排； （五）投标标人的资资质与条条件； （六）投标标书的编编制要求求； （七）组织织解释招招标文件件及实地地考察物物业的时时间； （八）投标标书密封封要求和和送达的的截止时时间，地地点及方方式； （九）开标标、询标标的时间间、地点点、方法法与程序序； （十）投标标报价要要求及评评标标准准； （十一）拟拟签订合合同的主主要条
7、款款； （十二）其其他事项项的说明明。 招标文件可可载明投投标保证证金的缴缴纳、对对未中标标人编制制投标文文件的经经济补偿偿方式等等内容。 第九条 投投标保证证金和标标书编制制补偿金金。招标标文件要要求由投投标人缴缴纳投标标保证金金的，投投标人应应当缴纳纳；投标标保证金金应在确确定中标标人后330日内内退还投投标人。 招标文件对对未中标标人承诺诺支付标标书编制制补偿金金的，招招标人应应当支付付。 第十条 招招标公告告、招标标邀请书书。招标标人采取取公开招招标方式式的，应应通过报报刊、广广播、电电视或其其他公开开方式发发布招标标公告；招标人人采取邀邀请招标标方式的的，应向向3家以以上具有有相应物
8、物业管理理资质的的物业管管理企业业发出投投标邀请请书。招招标公告告应包括括以下内内容： （一）招标标人的名名称、地地址和联联系方式式； （二）招标标物业的的名称、地地址、使使用性质质、建筑筑面积、实实施管理理的时间间； （三）投标标资格条条件、报报名的地地点和期期限； （四）获取取招标人人文件的的时间、地地点、方方法和相相关费用用等。 招标人应在在发布招招标信息息前，将将招标项项目简介介、招标标文件、招招标公告告或招标标邀请书书、招标标工作方方案等文文件报物物业所在在地的房房产行政政主管部部门审批批。 第十一条 截标期期间。物物业管理理招标文文件发出出之日至至投标人人提交投投标文件件的截止止期
9、间，不不得少于于20日日。 第十二条 招标文文件的修修改。招招标工作作小组或或其委托托的代理理机构可可召开招招标文件件答疑会会议或组组织物业业现场踏踏勘，就就招标文文件向投投标人解解释说明明。解释释说明内内容与招招标文件件内容不不一致的的，招标标人应在在截标期期日前115天，以以书面形形式告知知所有投投标人。 招标人对已已发出的的招标文文件进行行修改的的，应在在截标日日前155天，将将修改后后的投标标文件以以书面形形式送达达投标人人。逾期期送达的的，投标标文件送送达截止止期日顺顺延。 第三章 投投 标 第十三条 投标人人。物业业管理项项目的投投标人（以以下简称称投标人人）是指指响应物物业管理理
10、招标，参参与投标标竞争的的具有相相应物业业管理资资质的企企业。 第十四条 跨省、市市进行招招投标的的物业管管理企业业，要凭凭本省、市市房产行行政主管管部门介介绍信，到到招标物物业所在在省、市市房产行行政主管管部门备备案，方方可参加加招投标标活动。 第十五条 投标申申请材料料。投标标人申请请参加物物业管理理投标的的，应向向招标人人提供下下列证明明材料： （一）投标标申请报报告； （二）工工商营业业执照、物物业管理理企业资资质等级级证书复复印件； （三）投标标人基本本情况说说明，包包括企业业性质、注注册地址址、通讯讯地址、法法人代表表姓名、已已管物业业及管理理情况、人人员情况况等； （四）年度度企
11、业会会计报表表复印件件； （五）招标标文件要要求提供供的其他他证明材材料。 第十六条 投标单单位资格格评定。招招标人应应在当地地房产行行政主管管部门监监督下对对申请参参加投标标的单位位进行资资格评定定，根据据单位的的资质、业业绩、信信誉等情情况确定定投标单单位。被被确定的的投标单单位不得得少于33个。 第十七条 投标文文件。投投标人应应按招标标文件的的要求编编制投标标文件。投投标文件件应当包包括下列列主要内内容： （一）管理理服务理理念、目目标； （二）物业业管理机机构运作作方法及及管理制制度； （三）管理理服务人人员配备备； （四）相应应管理设设施的配配置说明明； （五）物业业管理费费用的收
12、收支预算算方案； （六）物业业管理服服务分项项标准与与承诺； （七）物业业维修养养护设想想； （八）物业业管理应应急措施施； （九）招标标人要求求的其他他内容。 第十八条 投标文文件的送送达、修修改和撤撤回。投投标人应应在截标标期日前前，将加加盖投标标人单位位和法定定代表人人印章后后的投标标文件密密封送达达招标人人。 招标人收到到投标文文件后，应应妥为保保存，在在开标之之前，不不得启封封投标文文件。 投标人在截截标日前前，可书书面通知知招标人人补充修修改或撤撤回已提提交的投投标文件件。经补补充修改改的内容容为投标标文件的的组成部部分。 投标人在截截标期日日后送达达投标文文件或者者经补充充修改的
13、的投标文文件，招招标人应应当拒收收。 第十九条 无效投投标文件件。投标标文件发发生下列列情形之之一的，投投标文件件无效： （一）未密密封； （二）未加加盖投标标人单位位和法定定代表人人印章； （三）未能能按招标标文件要要求编制制； （四）逾期期送达。 第二十条 重新招招标。投投标人少少于三个个的，招招标人应应当依照照本办法法重新招招标。 第四章 开开标、评评标和中中标 第二十一条条 开标标时间，地地点。招招标人应应在招标标文件确确定的提提交投标标文件截截标期日日的同一一时间公公开进行行开标，开开标地点点为招标标文件中中预先确确定的地地点。 第二十二条条 开标标。开标标由招标标人主持持，邀请请所
14、有投投标人参参加。 开标时，由由投标人人选派代代表检查查投标文文件的密密封情况况，经确确认后由由投标工工作人员员当众拆拆封，宣宣读。招招标人在在截标期期日前收收到的所所有投标标文件，都都应在开开标时当当众予以以拆封，宣宣读。 开标过程应应当记录录，并存存档备查查。 招标人可委委托公证证处对开开标过程程进行公公证。 第二十三条条 评标标组织。招招标人应应组建评评标委员员会负责责评标。评评标委员员会的成成员人数数为5人人以上单单数。其其成员由由招标人人代表和和物业管管理投标标评审专专家组成成。其中中，招标标人代表表不得超超过评标标委员会会成员数数的三分分之一。 物业管理投投标评审审专家可可由招标标
15、人从房房产行政政主管部部门提供供的物业业管理投投标评审审专家库库名册中中采取随随机抽取取的方式式确定。与与投标人人有利害害关系的的，不得得成为评评标委员员会成员员。 评标委员会会成员名名单在中中标结果果公布前前应当保保密。 第二十四条条 评标标。评标标委员会会可以要要求投标标人对投投标文件件中含义义不明确确的内容容做出必必要的澄澄清或说说明，但但投标人人的澄清清或说明明不得违违背投标标文件的的本意。 评标委员会会应当在在严格保保密的情情况下，结结合投标标文件、公公开答辩辩、投标标人管理理业绩及及企业综综合情况况等方面面以百分分制逐项项计分，排排出名次次；设有有标底的的，应当当参考标标底。评评标
16、结束束后，应应向招标标人提交交经密封封的评标标报告，并并推荐经经评审得得分最高高的投标标人为中中标人。 前款规定的的企业综综合情况况包括企企业资质质等级、经经营状况况、财务务状况及及经察看看的物业业管理现现场情况况等。 评标委员会会成员及及参与评评标的有有关工作作人员不不得透露露投标文文件的评评审情况况。 第二十五条条 中标标。招标标人应根根据评标标委员会会的推荐荐意见确确定中标标人，并并应在77日内向向中标人人发出中中标通知知书，同同时将招招标结果果通知所所有未中中标的投投标人。对对未能中中标的投投标人，招招标人应应退回其其投标文文件。 第二十六条条 评标标中止。经经评标委委员会评评审，所所
17、有投标标都不符符合投标标文件要要求的，可可以否决决所有投投标。招招标人可可依照本本办法重重新招标标。 第二十七条条 合同同的签订订。招标标人和中中标人应应自中标标通知书书发出之之日起330日内内，依照照投标文文件和招招标文件件，签订订前期期物业管管理服务务合同或或物业业管理服服务合同同，并并到当地地房产行行政主管管部门的的物业管管理机构构备案。 第二十八条条 悔标标的处理理。中标标通知书书对招标标人和中中标人具具有法律律效力。中中标通知知书发出出后，招招标人改改变中标标结果，或或中标人人放弃中中标项目目的，应应承担赔赔偿责任任。 中标人放弃弃中标项项目，招招标人要要在当地地房产行行政主管管部门
18、监监督下，按按照评标标委员会会评分排排名顺序序，确定定分值排排名第二二的投标标人为中中标人，如如仍达不不成协议议，本次次招标视视为无效效。 第二十九条条 招标标费用。物物业管理理招标过过程中发发生的广广告代理理信息发发布、文文件编制制、劳务务、交通通等费用用均应由由招标人人支付。 招标人为业业主委员员会的，招招标过程程中发生生的相关关费用可可自行筹筹集，也也可经业业主大会会或业主主代表大大会决定定在物业业管理服服务用房房收益或或其他收收益中列列支。 第三十条 招投标标的时限限。新建建商品房房需预售售的，其其物业管管理招投投标活动动应在申申领预售售许可证证前完成成；新建建商品房房出售的的，应在在
19、物业交交付使用用前6个个月完成成。 已交付使用用的物业业的招标标活动，应应在原物物业管理理服务合合同终止止前2个个月完成成。 第三十一条条 物业业档案材材料移交交。招投投标活动动结束后后，招标标人或者者原物业业管理企企业应将将下述档档案材料料移交给给中标人人： （一）各类类物业设设施的验验收、接接管档案案； （二）与供供水、供供热、供供电、供供气、环环卫、有有线电视视等单位位订立的的协议书书、合同同等资料料； （三）物业业分户产产权清册册、租赁赁清册、业业主使用用人情况况表； （四）公共共设备、公公共设施施设置清清单、图图纸以及及运行、保保养、改改造、维维修记录录和凭证证； （五）以幢幢为单位
20、位的维修修基金的的分户清清册或资资料； （六）房屋屋质量保保证文件件和房屋屋使用说说明文件件； （七）财务务收支帐帐册； （八）公共共配套设设施的产产权及收收益归属属清单； （九）物业业管理所所必须的的其他资资料。 第五章 法法律责任任 第三十二条条 招标标人违反反本办法法规定，应应进行招招标的项项目不招招标或不不按规定定的招标标方式招招标的，由由当地房房产行政政主管部部门责令令限期改改正，并并予以处处罚。对对新建物物业开发发建设单单位不按按规定进进行招标标的，不不予办理理房屋预预（销）售售许可证证。 第三十三条条 招投投标过程程中出现现下列行行为的应应视为无无效招标标： （一）招标标人向投投
21、标单位位或他人人透露可可能影响响招投标标公平竞竞争的情情况的； （二）招、投投标双方方有弄虚虚作假恶恶意串通通、行贿贿骗取中中标，损损害对方方和其他他投标人人的合法法权益行行为的； （三）未经经房产主主管部门门审核同同意，不不接受监监督，擅擅自进行行招投标标的。 第三十四条条 对违违反三十十三条规规定的物物业管理理企业，由由当地房房产行政政主管部部门报请请资质批批准机关关予以资资质降级级、收缴缴资质证证书和由由县以上上房产行行政主管管部门按按有关规规定给予予其他相相应处罚罚。 第六章 附附 则 第三十五条条 招标标申请书书、招标标文件、邀邀请招标标通知书书、投标标人资格格审查通通知书、项项目投标标书、中中标通知知书样式式由各地地、房产产行政主主管部门门制定。 第三十六条条 本办办法由省省建设行行政主管管部门负负责解释释。 第三十七条条 本办办法自220022年100月1日日起施行行