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1、目录第一部分分：（一）管管理方案案函（二）投投标书概概括（三）物物业项目目服务报报价函第二部分分：综合合说明书书（一）公公司概况况（二）管管理机构构设置（三）管管理模式式第三部分分：项目目管理方方案（一）项项目基本本情况1、地理理位置2、物业业类型3、占地地面积4、建筑筑面积5、绿化化情况（二）管管理学理理论的应应用1、客户户关系管管理2、合工工理论3、目标标管理计计划4、时间间管理（三）系系统的管管理制度度1、公众众管理制制度2、内部部管理运运作制度度3、考核核制度4、应急急处理程程序（四）管管理目标标1、基本本要求2、房屋屋管理3、房屋屋公共设设备设施施维修养养护管理理4、公共共秩序维维护
2、管理理5、公共共保洁服服务6、绿化化养护管管理（五）分分阶段管管理内容容1、前期期介入阶阶段2、房屋屋销售阶阶段3、交付付阶段4、装修修入住阶阶段（六）维维修养护护计划1、共用用设备设设施定期期维修计计划和实实施方案案2、共用用部位的的定期维维修计划划和实施施方案3、共用用部位日日常维修修计划和和实施方方案（七）特特色服务务1、持续续满足和和超越客客户市场场意识2、四星星级物业业管理具具体服务务内容（八）个个性化、公公益性服服务体系系1、工作作职责2、开展展个性化化服务的的原则和和基本要要求3、个性性化服务务项目公公告采取取的形式式4、个性性化服务务的基本本内容5、个性性化项目目实施流流程6、
3、个性性化服务务项目费费用收取取及收费费标准7、个性性化服务务的有效效性及持持续性评评定（九）有有偿服务务体系1、工作作职责2、有偿偿服务的的基本工工作原则则3、有偿偿服务项项目公告告采取方方式4、有偿偿服务项项目实施施流程5、有偿偿服务项项目费用用收取及及收费标标准6、有偿偿服务的的有效性性及持续续性评定定7、部分分有偿项项目及收收费标准准第四部分分：管理理机构设设置及人人员配备备、管理理（一）管管理机构构设置1、接待待中心2、维修修部3、护卫卫分队4、保洁洁绿化部部（二）各各主要岗岗位职责责主任岗位位职责副主任岗岗位职责责客户服务务中心部部长岗位位职责工程部长长岗位职职责护卫部长长岗位职职责
4、保洁、绿绿化部长长岗位职职责（三）人人员的配配备、管管理1、人员员配备原原则2、素质质要求主任岗位位要求副主任岗岗位要求求客服部长长岗位要要求客户经理理岗位要要求收款办证证员岗位位要求前台接待待员岗位位要求工程部长长岗位要要求水电维修修工岗位位要求电梯维修修工岗位位要求弱电工岗岗位要求求综合维修修工岗位位要求保洁部长长岗位要要求保洁员岗岗位要求求绿化主管管岗位要要求绿化员岗岗位要求求护卫部长长岗位要要求监控员岗岗位要求求（四）人人员配备备数量（五）人人员培训训1、培训训的基本本原则2、培训训方式3、员工工培训计计划（六）人人员的管管理1、严格格考核制制度2、竞争争上岗3、人性性化民主主型内部部
5、管理（七）人人员的服服务基本本标准1、工作作人员仪仪容仪表表标准2、工作作人员礼礼节礼貌貌标准第五部分分：计划划成本预预算（一）年年物业管管理费收收支预算算1、物业业管理费费收入2、物业业管理费费用支出出预算3、年度度收支分分析（二）增增收节支支计划第六部分分：物业业服务管管理制度度（一）制制度的建建立（二）各各项管理理制度1、物业业使用及及维修管管理规定定2、拜访访、回访访制度3、房屋屋设施设设备维修修养护管管理制度度4、设施施设备维维护保养养管理规规定5、给排排水管理理制度6、电梯梯维修保保养制度度7、小区区环境卫卫生管理理制度8、小区区环境绿绿化养护护管理制制度9、保安安值勤管管理规定定
6、10、消消防管理理制度11、社社区文化化工作制制度结束语管 理 方 案案 函致嘉兴市市房地产产开发有有限公司司：我公司已已详细阅阅读贵公公司提供供的有关关项目文文件、销销售宣传传册等相相关资料料，并实实地进行行了勘察察。对香香溢当代华华府房项项目的物物业管理理服务的的提供、人人财物的的保障等等进行了了分析和和商讨，经经认真编编写现正正式递交交方案书书，并作作如下方方案说明明：1、我们们将全面面履行本本方案书书的承诺诺。2、我们们将严格格遵守全全国物业业管理条条例、物物业管理理服务收收费办法法、浙浙江优秀秀示范小小区考评评标准进进行依法法管理、依依法服务务、依法法收费。3、如中中标，我我们同意意
7、与开发发公司签签订香香溢当代华华府房前前期物业业管理服服务合同同并切切实履行行。我们们将按照照物业委委托合同同内容，承承担完成成合同规规定的责责任和义义务。4、接受受开发商商的检查查、监督督。（二）、投投标书概概括本方案书书 是通过过贵公司司获取信信息，并并通过现现场踏勘勘和答疑疑进一步步了解香香溢当代华华府的物物业情况况。我们们认真地地研读项项目文件件等相关关资料，根根据香溢溢当代华华府房所所处的地地理环境境和物业业特征，融融合本公公司专业业物业管管理理念念而编制制。本方案书书 根据我我公司管管理住宅宅楼、综综合楼等等物业楼楼盘的成成功经验验，对香香溢当代华华府房的的精致物物业样式式，从物物
8、业管理理的整体体设想、管管理模式式，组织织架构、管管理制度度、创优优计划、成成本测算算等诸方方面做出出统筹策策划，提提出本公公司的管管理目标标和承诺诺指标。本方案书书 根据香香溢当代华华府房的的物业环环境，结结合项目目资料，特特别策划划香溢当代华华府房物物业管理理工作计计划，并并通过我我们努力力，采取取专业物物业管理理服务，以以充分体体现“以人为为本”的管理理服务理理念，为为让香溢溢当代华华府房的的全体业业主享受受高品位位的生活活环境，加加快物业业的保值值、增值值速度，提提高香溢溢当代华华府房物物业知名名度和美美誉度，展展现集团团的企业业形象。物业项目目服务报报价函致嘉兴市市房地产产开发有有限
9、公司司：感谢嘉兴兴市房地地产开发发有限公公司对科科海物业业的信任任，给予予科海物物业参与与的机会会，根据据贵公司司提供的的相关资资料及要要求，现现递交本本管理方方案，提提出相关关费用的的报价。一、物业业的相关关费用：1、物业业管理费费：(最最终以当当地物业业部门批批复的价价格为准准)高层住宅宅： RMBB1元/月 商商 铺： RRMB11.6元元/月地下车库库清洁管管理费：RMBB30/月个 自行车库库：RMMB155/月个2、项目目的启动动费用一一次性支支付，其其费用标标准为：1.22元/（以总总建筑面面积计），不不含管理理处办公公室装修修。二、物业业服务承承诺：我们同意意与开发发公司签签订
10、香香溢当代华华府房前前期物业业服务合合同并并切实履履行。我们将按按照物业业委托合合同内容容，承担担完成合合同规定定的责任任和义务务。我们们将全面面履行本本方案书书的承诺诺。接受受开发商商的检查查、监督督。我们将严严格遵守守全国国物业管管理条例例、物物业管理理服务收收费办法法、进进行依法法管理、依依法服务务、依法法收费。注：本方方案所用用计币单单位为人人民币：元，面面积单位位为：第二部分分：综合合说明书书（1）、管管理机构构设置嘉兴市科科海物业业管理有有限公司司，各管管理处下下设客户户服务中中心、护护卫分队队、维修修部、保保洁绿化化部。公公司实行行总经理理负责制制，各部部门分工工负责，作作为基层
11、层作业的的各个管管理处，则则能够在在各职能能部门的的指导、监监督和考考察下依依据明确确的目标标和要求求开展工工作。嘉兴市科海物业管理有限公司委员会各服务中心客户服务中心护卫分队工程维修部保洁绿化部（2）、管管理模式式结合香溢溢当代华华府房的的管理要要求，实实现“为业主主节约每每一分，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，依依托科海海物业成成功的经经营模式式和经验验，完善善质量管管理体系系，根据据开发商商对香溢溢当代华华府房的的顾客定定位，以以及金都都九月洋洋房所处处的地理理环境，我我们拟采采用“以客户户为中心心，服务务品质为为导向”的经营营管理模模式。按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标
12、和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至各部门、岗位运行组织考核，确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决奖金否决给予奖励第三部分分：项目目管理方方案（一）项项目的基基本情况况1、地理理位置：香溢当代华华府房周周边已具具备相当当的住宅宅区规模模，其地地理环境境十分的的优越，城城市交通通及配套套设施比比较完善善。2、物业业类型：香溢当代华华府房由由多层住住宅楼及及地下车车库和部部分沿街街商业用用房组成成。多种种户型选选择。3、占地地面积：7777334、建筑筑面积：124437555、绿化化情况：绿地率率30.2（二）管管理学理理论的应应用香溢当当代华府府房作为为精品住住宅
13、物业业，其物物业管理理素质也也必须达达到与之之相符的的高度。本本公司长长期致力力于现代代化企业业制度的的建立与与完善，并并坚信坚坚实的管管理理论论是夯实实一个企企业内部部管理的的重要基基础。针针对香溢溢当代华华府房物物业管理理项目运运作特质质，我们们将以详详尽的客客户关系系管理、合合工理论论、目标标计划管管理、时时间管理理等一系系列理论论体系作作为物业业管理项项目运作作的理论论保障。1、客户户关系管管理：“以客户户为中心心”不是一一句空洞洞的口号号，而是是富有哲哲理的经经营理念念。反映映在企业业当中，就就是所有有的业务务过程围围绕如何何更多地地为客户户创造价价值，客客户获得得价值是是客户满满意
14、、客客户忠诚诚的根本本理由。以以客户为为中心的的经营模模式的实实现，需需要一套套科学而而有效的的解决方方案，它它包括以以客户为为中心的的战略规规划、管管理咨询询、实施施等核心心环节。本本公司将将以此作作为物业业管理的的核心理理念，对对香溢当代华华府房物物业管理理客户市市场有效效开发和和拓展。2、合工工理论：也就是是打破分分工理论论，在公公司提出出“合工理理论”，即借借助信息息技术，以以重整企企业业务务流程为为突破口口，将原原先被分分割的支支离破碎碎的业务务流程再再合理组组装，将将工序合合并，归归一个完完成，并并将分别别负责不不同工序序的人员员组合成成工作小小组或组组队，以以利于信信息共享享，简
15、化化交接手手续，缩缩短时间间。另外外减少管管理层次次，提高高管理幅幅度，建建立扁平平化的组组织结构构，打破破官僚体体制，减减少了审审核与监监督程序序，降低低了管理理成本，减减少了内内部冲突突，增加加了组织织凝聚力力，大大大调动了了员工积积极性，促促进了员员工的个个人发展展。本公公司将在在香溢当代华华府房物物业管理理中以合合理理论论作为工工作流程程组装合合并的基基础理论论，最大大限度地地降低管管理成本本，提高高工作效效率。3、目标标管理计计划：由由本公司司整体目目标延展展出香溢溢当代华华府房物物业管理理处各分分项活动动，分项项目标与与各项工工作计划划的过程程，即目目标管理理计划延延展为目目标计划
16、划管理的的精髓。透透过本公公司架构构，应用用目标延延展来制制定各项项工作计计划，并并建立绩绩效指标标作为衡衡量目标标达成的的考核标标准。4、时间间管理：树立时时间成本本的意识识，掌握握时间管管理的远远近分配配、时间间管理的的优先顺顺序、时时间管理理的限制制突破、时时间管理理的计划划效率、时时间管理理的结果果及评估估等，使使香溢当代华华府房各各项物业业管理工工作得以以高效率率的展开开。（三）系系统的管管理制度度1、公众众管理制制度业主临时时公约精神神文明公公约治安安管理规规定环保管理理规定绿绿化管理理规定消防防管理规规定设施管理理规定房房屋装修修管理规规定停车车场管理理规定2、内部部管理运运作制
17、度度员工守则则、社区区文化工工作制度度、劳动动人事制制度、保保安人员员管理细细则清卫人员员管理细细则、业业主投诉诉处理工工作制度度、设备备管理维维护运作作制度员员工培训训制度、财财务管理理制度、回回访制度度、档案案资料管管理制度度房屋维维修程序序3、考核核制度管理处主主任作绩绩效考核核、客户户服务部部主管工工作绩效效考核、客客户经理理工作绩绩效考核核、前台台接待工工作绩效效考核、护护卫部部部长工作作绩效考考核、护护卫部领领班工作作绩效考考核、工工程维修修部主管管工作绩绩效考核核、工程程维修部部水电工工工作绩绩效考核核、保洁洁绿化主主管工作作绩效考考核、保保洁员工工作绩效效考核办办法及细细则、绿
18、绿化员工工作绩效效考核办办法及细细则4、应急急处理程程序火灾应急急处理程程序、水水浸事故故处理程程序、遇遇暴风雨雨天气处处理程序序、停电电停水应应急处理理程序、煤煤气泄露露处理程程序、电电梯困人人应急处处理程序序、治安事事件应急急处理程程序（四）管管理目标标1、基本本要求（1）执执行质量量管理体体系；（2）管管理人员员、专业业操作人人员按国国家规定定取得上上岗证书书；（3）建建立健全全劳动管管理、服服务质量量、岗位位职责、财财务管理理、公共共维修金金使用管管理，档档案管理理等制度度；（4）员员工着装装统一、挂挂牌服务务、行业业规范、文文明礼貌貌；（5）与与服务对对象签订订规范的的物业服服务合同
19、同，双方方责权明明确，并并严格履履行承诺诺；（6）企企业对所所承接的的物业项项目按规规定要求求进行接接管验收收，手续续齐全，并并建立物物业和档档案，查查阅方便便；（7）按按合同要要求和政政府规定定公开物物业服务务收费项项目、收收费标准准，定期期公布代代收水电电费、经经营性收收支帐目目、房屋屋公共维维修金账账目；（8）公公示244小时服服务电话话，按合合同约定定的时间间进行报报修、一一般小修修10分分钟之内内到达现现场，做做到小修修不过夜夜，维修修有记录录；（9）建建立业主主求助、投投诉记录录，处理理及时，并并有回访访记录；（10）每每年至少少进行22次征求求业主意意见的活活动，业业主满意意率在
20、995%以以上；（11）物物业管理理费收缴缴率955%以上上，用户户有效投投诉率11%以内内，处理理率1000%；（12）物物业管理理人员专专业培训训合格率率1000%。2、房屋屋管理（1）按按规定要要求对房房屋竣工工总平面面图、单单体建筑筑结构、配配套设施施、地下下管网工工程竣工工图以及及综合验验收、消消防验收收等技术术档案资资实收集集齐全，管管理妥善善；（2）按按规定要要求建立立住宅装装饰装修修管理制制度，并并告知业业主和使使用人，每每天进行行巡视，发发现违规规行业进进行劝阻阻或及时时报告业业主委员员会和有有关部门门进行处处置，有有记录可可查；（3）每每半月对对房屋的的地基、承承重结构构、
21、公共共楼道、消消防通道道、公共共部位的的门窗、屋屋面、外外墙面、小小区道路路和其他他公共设设施进行行巡视并并有记录录；（4）按按物业服服务合同同约定建建立房屋屋维修养养护制度度。需要要维修的的，属小小修的按按合同约约定及时时组织维维修，属属大修的的及时编编制维修修计划报报业主委委员会审审批然后后组织实实施，房房屋维修修养护有有记录、有有完备的的手续，维维修金的的开支符符合规定定；（5）小小区各栋栋、单元元、楼层层、户、公公共设施施、设备备房、地地下车库库、道路路有明显显标识；（6）无无违章搭搭建，消消防通道道无占用用堵塞，外外墙面、楼楼道、路路面无破破损；空空调室外外机安装装有序、冷冷凝水集集
22、中排放放；（7）无无室外安安全铁栅栅、无阳阳台包封封；（8）房房屋零修修、急修修及时率率1000%。3、房屋屋公共设设备设施施维修养养护管理理（1）建建立公共共设备设设施档案案，包括括权属清清册，设设备台帐帐、设备备卡、运运行记录录、维修修保养记记录；（2）配配备专职职的机电电工程人人员负责责公共设设备设施施日常的的管理与与维修保保养工作作，维修修保养记记录齐全全；对设设备244小时有有专人值值班；（3）设设备设施施外包维维修保养养的应有有外包协协议，检检查记录录齐全；（4）建建立健全全设备设设施管理理、运行行、保养养制度、作作业指导导书；（5）每每天1次次对设备备设施进进行巡视视，并有有记录
23、；（6）按按法规要要求及物物业服务务合同的的约定，对对设备设设施进行行维修保保养，属属小修的的应及时时维修，设设备设施施维修及及时率1100%、完好好率1000%、合合格率1100%，道路路完好率率及使用用率999%；维维修服务务回访率率1000%（7）二二次供水水设施及及水质取取得合格格证；（8）消消防设施施至少每每个月运运行保养养一次，设设备设施施完好率率1000%，随随时可投投入使用用；（9）路路灯、楼楼道灯、应应急灯完完好率1100%；（10）容容易危及及人身安安全的设设备设施施有明显显警标志志和防范范措施，对对可能发发生的各各种设备备故障有有应急方方案；（11）设设备房应应保持整整洁
24、、通通风，无无泡、冒冒、滴漏漏和鼠害害，设备备无油污污、灰尘尘、锈斑斑；设备备卡和状状态标识识齐全、醒醒目；设设备配套套专用工工具齐全全。（12）电电梯具有有专业资资质的人人员进行行定期维维护保养养，年检检合格，有有安全使使用标识识。电梯梯一般故故障维修修停机不不超过22个小时时；（13）外外电停电电有预先先告知，备备用电源源5分钟钟之内投投入使用用。（14）化化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率1100%，排水水管、明明暗沟完完好率及及使用率率98%以上。公公共文体体设施、休休息设施施完好率率95%以上。4、公共共秩序维维护管理理（1）小小区主要要出入口口设有固固定安防防值班员员，244小时值
25、值守，有有值班记记录，对对来访人人员经业业主确认认后方可可过入，并并有登记记；（2）小小区重点点部位每每1小时时巡视一一次，有有巡视记记录；（3）对对车辆进进出小区区有记录录，车辆辆停放有有引导，停停放有序序；（4）对对大件物物品出小小区须经经业主确确认；对对装修、家家政等劳劳务人员员实行临临时出入入证管理理；（5）不不定期在在小区开开展消防防、治安安防范以以及有关关公共秩秩序方面面的宣传传；消控控中心有有专职值值班人员员，244小时值值班；（6）对对小区主主要部位位和周界界实行224小时时监控，对对小区存存在的安安全隐患患及时采采取措施施予以消消除，接接受业主主24小小时专线线救助；（7）对
26、对小区火火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有紧急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。（8）治治安案件件、火灾灾发生率率1以下，消消防设施施、设备备安好率率1000%，违违章发生生率1%以下，处处理率1100%。5、公共共保洁服服务（1）小小区按单单元设置置生活垃垃圾投放放箱、桶桶，生活活垃圾每每天清运运2次，垃垃圾箱、桶桶清洗干干净无臭臭味、异异味，并并进行消消毒；（2）小小区楼内内公共楼楼道、通通道每天天打扫22次，每每天擦洗洗一次；楼梯扶扶手、公公共窗台台、消防防栓箱每每天擦洗洗一次；小区公公共道路路、场地地每天打打扫2次次；公共共玻璃窗
27、窗、雨阳阳棚、屋屋面天台台、天沟沟每月清清洁一次次；楼道道灯、路路灯每两两个月清清洁一次次；电梯梯轿箱每每天清洁洁1次，每每2天上上1次保保护液；（3）小小区内公公共雨水水、污水水管道至至少每季季度疏通通一次；雨水、污污水井每每月检查查清理一一次，并并视检查查情况及及时清掏掏；化粪粪池每月月检查一一次、每每年至少少清掏一一次，发发现异常常及时清清掏；（4）对对公共环环境每月月消杀22次，遇遇有特殊殊情况要要及时进进行消杀杀或按政政府有关关部门的的布置统统一进行行消杀；（5）二二次供水水水箱按按规定进进行清洗洗，水质质达标。（6）公公共卫生生间每天天清洁44次无臭臭味、异异味。（7）外外墙清洗洗
28、每年一一次。（8）清清洁、保保洁率达达到999%。6、绿化化养护管管理（1）有有专业人人员实施施绿化的的养护管管理，绿绿化养护护管理实实行外包包的应有有协议书书和监督督检查记记录；（2）针针对植物物的生长长习性对对草坪、花花卉、绿绿篱、树树木定期期进行修修剪、浇浇水、施施肥等养养护；保保持观赏赏效果；（3）定定期进行行清理绿绿地杂草草、杂物物；（4）根根据季节节和气候候状况，适适时对花花草、木木进行病病虫害的的防治（5）小小区的绿绿化长势势良好，草草地无明明显杂草草、杂物物、修剪剪平整、无无斑秃，花花卉、绿绿篱、树树木无枯枯萎现象象，绿篱篱修剪平平整、造造型美观观（6）小小区的小小品景观观维护
29、管管理良好好。（7）绿绿化养护护管理的的日常记记录完整整。（8）绿绿化完好好率999%以上上。说明：1、房屋屋及配套套设施完完好率、设设备设施施及房屋屋零修/急修及及时率、设设备设施施返修率率、大中中修工程程质量合合格率、停停车场/道路完完好率、机机电设备备完好率率、公共共文化设设施完好好率，根根据设施施设备清清单与维维修记录录表、完完好情况况等进行行统计测测算。2、维修修工程回回访率是是根据维维修回访访记录与与维修数数量进行行统计。3、绿化化完好率率、清洁洁保洁率率根据绿绿化维护护养护检检查表及及室内、外外卫生检检查表进进行统计计。4、管理理人员专专业培训训合格率率根据专专业管理理人员和和持
30、证情情况进行行统计。5、客户户有效投投诉率、有有效投诉诉处理率率根据业业主投诉诉、处理理结果等等情况进进行统计计。6、物业业管理服服务满意意率根据据业主意意见征询询及满意意率调查查表进行行统计测测算。（五）分分阶段的的管理内内容1、前期期介入阶阶段（1）从从使用、管管理、维维护、成成本控制制的角度度出发对对项目的的规划设设计方案案审核并并进行优优化及提提供实用用性建议议；（2）参参与小区区环境规规划设计计，对小小区设置置标识和和人文景景点、绿绿化自然然景观、设设计等提提出合理理建议；（3）在在发展商商需要对对物业设设施、设设备系统统进行增增加、减减少或改改动时，协协助发展展商提供供切实可可行的
31、方方案和解解决办法法，确保保系统的的稳定；（4）对对物业开开发的工工程管理理、设备备选型、智智能化集集成配备备、管理理和使用用及成本本控制方方面提供供物业管管理建议议；协助、策策划项目目VI系系统的设设计、配配备；（5）协协助优化化会所配配套设施施及服务务项目；（6）结结合项目目工程进进度，科科学、合合理编制制顾问服服务计划划。2、房屋屋销售阶阶段（1）协协助项目目物业销销售的策策划、推推广工作作，并提提供专业业建议，进进一步促促进销售售的顺利利进行；（2）制制作项目目物业管管理方案案，并对对项目销销售人员员就物业业管理方方面进行行帮助培培训；（3）派派员参加加房展等等楼盘展展示促销销活动，解
32、解答购房房客户对对物业管管理方面面的提问问；（4）协协助制作作规范的的业主公公约、业业主装修修协议、物物业管理理委托协协议，以以便销售售合同签签定时使使用；（5）可可协助开开发商进进行房屋屋销售，客客户到现现场购房房或看房房时，向向客户介介绍物业业管理的的情况；（6）向向销售人人员了解解购房者者对物业业管理需需求的情情况，进进一步完完善管理理服务方方案，以以更好地地延伸开开发理念念。3、交付付阶段 （11）做好好交付前前的验收收、资料料复印、钥钥匙整理理等准备备工作； （22）发出出交付资资料给业业主，并并依据合合同约定定的交付付日期、流流程做好好交付工工作； （33）将在在交付过过程中业业主
33、反映映的相关关问题反反馈给开开发单位位，并督督促相关关问题的的解决4、装修修入住阶阶段（1）保保持房屋屋外观完完整统一一；不得得安装雨雨棚、晒晒衣架；空调安安装定点点定位；阳台按按统一式式样、规规格封闭闭；不改改变墙体体色泽；外墙打打洞统一一管理。严严格每日日巡查，对对违章、野野蛮装修修以及危危害主体体安全的的行为进进行管理理；（2）装装修噪声声控制主主要是通通过控制制装修时时间来解解决；（3）对对商铺统统一设置置空调机机位，对对灯箱标标牌实行行统一规规格、统统一材料料；（4）实实行夜间间灯光布布置，路路灯高中中低搭配配。（5）装装修管理理流程：业主提出出申请业主出示示相关合合同及证证件领取房
34、屋屋二次装装修申请请表业主申报报装修项项目，提提供承建建商资质质证明及及所需资资料房屋装修修主管部部门审批批证明物业公司司登记备备案业主签订订装修修协议，并并办理施施工出入入证等装修单位位进驻现现场施工工竣工后物物业公司司验收资料存档档（六）维维修养护护计划1、共用用设备设设施定期期维修计计划和实实施（详详见下表表）序项目名称称维修计划划实施效果果1区内道路路1、每年年对损坏坏严重的的道路进进行修补补或翻新新2、每55年进行行一次中中修，每每16年年进行一一次大修修或更新新改造1、平整整无坑洼洼积水，完完好率达达98%以上；2、确保保道路使使用功能能正常，无无安全隐隐患3、延长长路面使使用期2
35、园林绿化化1、绿化化小品每每月保养养一次；2、草坪坪、花木木每月修修剪一次次；3、每年年进行三三次大灭灭虫；44、绿化化地围栏栏每半年年刷油漆漆一次1、绿草草丛生，树树木剪切切整齐；2、绿化化设施使使用功能能正常、可可靠；33、雕塑塑小品完完好美观观；4、完好好率达到到99%以上3窨井阴沟沟池1、每半半年全面面清理疏疏通一次次；2、每季季度清除除各类杂杂物一次次1、井池池使用功功能正常常畅通无无堵塞现现象；22、完好好率999%以上上4地下停车车场1、车场场道每年年修补一一次，局局部翻新新一次；2、车场场内地面面有局部部沉陷损损坏的，每每5年翻翻新一次次；3、中修修5年，大大修100年1、停车
36、车场地面面均衡，有有效发挥挥功能；2、使局局部损坏坏严重通通过翻新新延长其其使用寿寿命5上下水管管道及相相关阀件件1、每年年给各类类管道及及其相关关阀件刷刷一次防防锈漆；2、每每年保养养一次，每每年检修修一次；3、每每5年进进行一次次中修，每每10年年进行一一次大修修或更新新改1、给排排水管及及相关阀阀门使用用功能正正常，完完好率999%以以上；22、排水水系统通通畅、汛汛期道路路无积水水；3、各各阀件无无跑、冒冒、滴、漏漏水现象象6室内消防防栓及消消防管道道、轻便便灭火器器材等1、刷一一次油漆漆；2、排排水测试试射水至至少2次次，检修修2次；3、每每半年全全检一次次；4、灭灭火器材材月检一一
37、次；55、消防防栓中修修5年，大大修100年1、消防防栓、轻轻便灭火火器材使使用可靠靠，正常常有效2、消防防管道等等无渗漏漏现象3、完好好率达1100%7公用标识识设施1、 每月清洁洁标识一一次2、 每季度对对标识进进行维护护3、 中修半年年中，更更新改造造8年1、 标识清晰晰主观2、 安装牢固固可靠3、 完好率达达到999%以上上8防避雷系系统1、每年年进行一一次接地地电阻测测试2、每年年刷一次次银漆1、 系统完好好率1000%2、 接地电阻阻符合规规定要求求9水、电设设备1每季度度保养一一次；22每年定定期检修修各设备备一次；3每66年进行行一次中中修、每每12年年一次大大修或更更新改造造
38、1、确保保各设备备设施使使用功能能正常2、水卫卫管道畅畅通零件件齐全,无损坏坏3、电气气设备齐齐全完整整，绝缘缘良好由工程维维修部负负责实施施和检修修或委托托专业公公司进行行大修、更更新改造造2、共用用部位的的定期维维修计划划和实施施方案（详详见下表表）序项目名称称维修计划划实施方案案实施效果果1房屋主体体承重结结构部位位1、每年年对房屋屋基础进进行一次次检查2、每115年中中修一次次，每330年大大修或局局部更新新改造一一次工程维修修部负责责组织实实施1、结构构部位合合理，性性能完好好2、结构构部位安安全正常常可靠3、构件件满足强强度，刚刚度和稳稳定性要要求4、良好好率达到到99%以上2外墙
39、面1、每22年对于于较大面面积积渗渗漏的局局部翻新新一次2、每44年中修修一次，每每8年大大修一次次3、每33年清洗洗一次工程维修修部负责责组织实实施，检检验或委委托专业业公司进进行大修修、更新新改造1、 墙无渗漏漏现象2、 外墙使用用功能正正常、可可靠3、 外墙平整整、清洁洁美观4、 完好率达达到999%以上上3屋面1、每22年全面面修补屋屋面隔热热板，重重新勾缝缝，修补补2、每半半年疏通通屋面雨雨水口3、每年年对屋面面防水层层检修一一次4、每55年中修修一次，每每10年年大修一一次工程维修修部负责责组织实实施、检检验或委委托专业业公司进进行大修修，更新新改造1、无积积水、防防水层正正常有效
40、效发挥作作用，无无渗漏2、完好好率达到到99%以上4楼梯通道道1、大规规模装修修后2年年对楼梯梯间整修修粉刷一一次2、每44年中修修一次，每每8年大大修一次次工程维修修部负责责组织实实施、检检验或委委托专业业公司进进行大修修1、 确保使用用功能正正常可靠靠2、 清洁3、共用用部位的的日常维维修计划划和实施施方案（详详见下表表）序项目名称称日常维修修计划实施方案案实施效果果1房屋主体体承重结结构部位位每周巡查查一次并并做好记记录工程维修修部负责责组织实实施巡查查、维修修和检验验1、构件件满足强强度、刚刚度和稳稳定性要要求2、房屋屋结构部部位正常常可靠3、完好好率达到到99%以上2外墙面每周巡查查
41、一次发发现问题题及时维维修并做做好记录录工程维修修部负责责组织实实施巡查查、维修修和检验验1、 外墙无渗渗漏现象象2、 外墙使用用功能正正常可靠靠3、 平整、清清洁、美美观、无无鼓无脱脱落3屋面每周巡查查一次并并做好记记录工程维修修部负责责实施巡巡检和维维修1、 无积水、无无渗漏2、 隔热层完完好无损损4楼梯间每周巡查查一次并并做好记记录工程维修修部负责责组织实实施巡查查、维修修和检验验1、 确保使用用功能正正常2、 清洁美观观，无缺缺损、无无霉迹3、完好好率达到到99%以上（七）特特色服务务1、持续续满足和和超越客客户市场场意识物业管理理市场发发展到现现在，已已经超越越了最初初低成本本、粗放
42、放性的经经营模式式，更高高、更精精、更好好的服务务是业主主和物业业管理企企业共同同追求的的目标，科科海物业业一直把把持续满满足和超超越客户户市场作作为我们们工作的的终极目目标，为为此我们们把建设设部物业业管理最最高标准准与星级级酒店服服务标准准相结合合，开掘掘香溢当代华华府房管管理服务务的内容容的深度度和广度度，拟订订以星级级物业管管理服务务标准提提供服务务。2、星级级物业管管理具体体服务内内容包括括以下项项目：（1）、酒酒店式物物业管理理常规服服务；（2）、设设备、设设施管理理维修服服务：专专业人员员负责机机电设备备、设施施管理维维修；（3）、秩秩序维护护服务：24小小时值班班守卫监监控系统
43、统，小区区内消防防管理、车车辆、交交通等秩秩序管理理；（4）、秘秘书式商商务服务务：代客客打印、复复印、发发送传真真、电子子邮件，预预定车和和飞机等等票务，预预约出租租车服务务，其他他各类商商务讯息息服务，留留言、信信件服务务；（5）、保保姆式家家政服务务：家居居清洁维维护服务务，车辆辆清洗，家家电维修修，代送送修各类类物品，影影碟租赁赁，代请请保姆、钟钟点工、照照看（接接送）幼幼儿、家家教等服服务，报报刊订阅阅服务，代代订鲜花花、贺卡卡服务，收收送衣服服洗烫服服务，代代订各类类文艺演演出、体体育赛事事门票等等；（6）、物物业管理理服务：公共性性服务收收费（物物管费）、公公众代办办性服务务收费
44、（水水、电、气气、供热热、电视视、通讯讯等）、特特约服务务收费、转转售与租租赁中介介服务，代代管房屋屋服务，装装修套餐餐及配套套服务等等；（7）、文文化、体体育健身身、休闲闲娱乐服服务：代代办国内内外、省省内外及及特种户户外旅游游，代办办高档俱俱乐部的的会员卡卡，代办办电子游游戏、游游乐场、影影剧院、舞舞厅、棋棋牌室、图图书馆、大大型室外外游泳池池、乒乓乓球、保保龄球、壁壁球、网网球、羽羽毛球、足足球、台台球、排排球、篮篮球、高高尔夫球球馆的贵贵宾卡等等；（8）、生生活服务务：提供供自助银银行、邮邮政亭、幼幼儿园、小小学校、便便利店、音音像书店店、花店店、送纯纯净水等等服务。（八）个个性化、公
45、公益性服服务体系系在物业管管理服务务市场上上，业主主、客户户满意度度已经成成为衡量量服务优优劣的重重要尺度度。随着着人们对对生活水水平的不不断提高高和效率率观念的的日益增增强，物物业管理理服务已已经不仅仅仅局限限于对不不动产的的日常管管理和维维护等有有形服务务，更需需要通过过提供间间接服务务、人文文服务和和信息服服务，组组织和落落实社会会专业服服务资源源，扩展展到满足足业主日日常生活活需求的的各种个个性化服服务。我我们公司司在优化化基本服服务的基基础上，通通过对客客户提供供优质的的个性化化服务，就就可以使使客户真真正感受受到我们们公司服服务的人人本理念念和人文文特色，感感受到自自身的价价值所在在。为了不断断满足不不同层次次的业主主需求，针针对个别别业主提提供个性性化服务务，满足足不同人人的设想想需求，结结合本小小区住户户实际需需要情况况，特策策划开展展满足本本小区住住户不同同需求的的个性化化服务项项目。1、工作作职责（1）服服务中心心经理负负责审批批个性化化服务项项目及相相关有偿偿服务的的收费标标准；（2）客客户接待待服务中中心、水水电工程程维