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1、房地产基基础百问问1、 土地用用途包括括哪些种种类？ 答：土地地分为农农用地、建建设用地地和未利利用地。农用地是是指直接接用于农农业生产产的土地地，包括括耕地、林林地、草草地、农农田水利利用地、养养殖水面面等；建建设用地地是指建建造建筑筑物、构构筑物的的土地，包包括城乡乡住宅和和公共设设施用地地、工矿矿用地、交交通水利利设施用用地、旅旅游用地地、军事事设施用用地等；未利用用地是指指农用地地和建设设用地以以外的土土地。 2、 如如何了解解土地来来源及性性质？ 答：对已已办理房房地产登登记的，可可以从房房地产证证中了了解；对对未办理理房地产产登记手手续的，可可以从土土地使用用权出让让合同书书中了解
2、解。3、 什什么是集集体土地地？ 答：集体体土地是是指农村村集体所所有的土土地。4、 有有哪些用用地属于于集体土土地？ 答：根据据中华华人民共共和国土土地管理理法第第八条的的规定：农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，属属于农民民集体所所有；宅宅基地和和自留地地、自留留山，属属于农民民集体所所有。5、 对对集体土土地使用用权有哪哪些规定定？ 答：根据据中华华人民共共和国土土地管理理法的的规定，农农民集体体所有的的土地的的使用权权不得出出让、转转让或者者出租用用于非农农业建设设；但是是，符合合土地利利用总体体规划并并依法取取得建设设用地的的企业，因因破产、兼兼并等
3、情情形致使使土地使使用权依依法发生生转移的的除外。根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例的的规定，集集体所有有的土地地，经依依法征用用转为国国有土地地后，方方能依该该条例出出让其使使用权。郑州市市土地征征用与收收回条例例还规规定，违违反该条条例的规规定，擅擅自与农农村集体体经济组组织或其其成员签签订有关关征用土土地协议议的，其其征用土土地协议议无效；在非法法取得的的集体所所有的土土地上进进行开发发建设的的，以非非法转让让土地论论处。 6、 什什么是行行政划拨拨用地？ 答：土地地使用权权划拨，是是指县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其
4、其使用，或或者将土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者使使用的行行为。特区内，从从特区成成立至119888年1月月3日期期间，由由政府无无偿划拨拨的并办办理了征征地手续续的土地地可认定定为行政政划拨用用地；特特区外，土土地使用用者通过过除出让让土地使使用权以以外的其其他方式式依法取取得的国国有土地地，均可可认定为为行政划划拨用地地。7、 什什么是合合作建房房？ 答：合作作建房是是指以一一方提供供土地使使用权，另另一方或或多方提提供资金金合作开开发房地地产的房房地产开开发形式式。8、对合合作建房房有哪些些规定？ 答：对一一方提供供土地使使用权，另另一方或或多方提提供资金金合作开开发房地地产，并
5、并以产权权分成的的合作建建房视为为房地产产转让。在在20001年88月6日日后，房房地产管管理部门门不再审审批合作作建房。对对已交清清地价款款的出地地方，出出地方直直接进入入土地交交易市场场，通过过挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方；对已已取得行行政划拨拨用地、历历史用地地、协议议用地土土地使用用权的单单位需寻寻找合作作方的，须须经过规规划国土土部门对对规划、用用地等问问题进行行审核，并并补交市市场地价价后，再再进入土土地交易易市场以以挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方。根据郑郑州市土土地交易易市场管管理规定定和“深府20001994号”文的有有关规定定，原农农村征
6、地地时返还还的工商商发展用用地进入入市场的的，按建建筑面积积收取市市场地价价的100%，可可以合作作建房。9、什么么是土地地使用权权出让？ 答：土地地使用权权出让，是是指郑州州市人民民政府以以拍卖、招招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者使使用，土土地使用用者向市市政府支支付土地地使用权权出让金金的行为为。10、各各类用途途的土地地使用权权出让最最高年限限是多少少？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例第第十四条条的规定定，土地地使用权权出让最最高年限限按下列列用途确确定：(一)居居住用地地七十年年；(二二)工业业用地五五十年；(三)教育、科科技、
7、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年； (四)商商业、旅旅游、娱娱乐用地地四十年年；(五五)综合合或者其其他用地地五十年年。另外外，加油油站、加加气站用用地为二二十年。11、通通过出让让方式取取得土地地使用权权后，是是否就可可以处分分该宗土土地？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例第第十五条条的规定定，土地地使用权权出让合合同签订订后，土土地使用用者未取取得该宗宗土地使使用权的的房地地产证前前，可以以占有和和使用该该宗土地地，但不不得处分分。12、土土地使用用权出让让合同包包括哪些些内容？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例第第十七条条的规定定，出让让合同应应具备以以下主要要条
8、款：(一)双方当当事人的的姓名或或者名称称、地址址；(二二)出让让土地使使用权的的宗地号号、面积积；(三三)土地地使用年年期及起起止时间间；(四四)土地地使用权权出让金金的数额额、币种种、交付付方式及及时间；(五)交付土土地的时时间；(六)规规划、市市政设计计要点；(七)项目竣竣工提交交验收时时间；(八)市市政设施施配套建建设义务务；(九九)使用用相邻土土地和道道路的限限制；(十)建建设附属属、附加加设施的的项目及及义务；(十一一)违约约责任；(十二二)当事事人认为为必要的的其他条条款。 出让合合同应附附上宗地地图，作作为出让让合同的的组成部部分。13、土土地使用用权出让让合同规规定的用用途或
9、条条件是否否可以变变更？答：一般般情况下下，土地地使用者者应按土土地使用用权出让让合同规规定的用用途、期期限和条条件开发发、利用用土地。对确需改改变出让让合同规规定的土土地用途途或条件件的，应应征得土土地管理理部门的的同意。土土地管理理部门应应与土地地使用者者以书面面形式变变更出让让合同，重重新调整整土地使使用权出出让金标标准，并并按有关关规定办办理变更更登记。14、土土地使用用权的出出让方式式有哪些些？ 答：土地地使用权权出让包包括招标标、拍卖卖、协议议三种方方式。15、什什么是拍拍卖出让让土地使使用权？ 答：拍卖卖出让土土地使用用权，是是指在指指定的时时间、公公开场合合，在土土地管理理部门
10、授授权的拍拍卖主持持人的主主持下，竞竞投者按按规定的的方式应应价，由由出价最最高者获获得土地地使用权权的行为为。16、什什么是招招标出让让土地使使用权？ 答：招标标出让土土地使用用权，是是指由土土地管理理部门公公开招标标或邀请请符合条条件的投投标人投投标，经经评标后后确定的的中标人人取得土土地使用用权的行行为。17、有有哪些土土地使用用权出让让需通过过招标或或拍卖方方式进行行？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例和和郑州州市土地地使用权权招标拍拍卖规定定，凡凡经营性性、营利利性项目目用地一一律以招招标或拍拍卖的方方式出让让。18、什什么是协协议出让让土地使使用权？ 答：协议议出让土土地
11、使用用权是指指由土地地管理部部门代表表市政府府与土地地使用者者以土地地的公告告市场价价格为基基准，经经过协商商确定土土地价格格，并将将土地使使用权让让与土地地使用者者的行为为。19、哪哪些土地地使用权权出让可可采取协协议方式式？ 答：根据据“深府20001994号”文的规规定，协协议方式式出让土土地使用用权仅限限于以下下范围：（一）工工业用地地（特区区内限高高新技术术项目用用地）；（二）市市、区政政府建设设的社会会微利商商品房用用地和全全成本微微利商品品房用地地；（三三）市、区区财政全全额投资资的机关关、文化化、教育育、卫生生、体育育、科研研和市政政设施用用地等公公益性、非非营利性性用地；（四
12、）军军事用地地。20、哪哪些土地地使用权权出让经经市政府府批准后后可采取取协议方方式？答：根据据“深府20001994号”文的规规定，下下列用地地也可以以采取协协议出让让方式出出让土地地使用权权，但必必须按公公告的市市场价格格出让，并并将出让让情况予予以公示示：（一一）属特特区急需需或特别别鼓励发发展的项项目用地地；（二二）市政政府以土土地入股股合作的的项目用用地。21、对对原行政政划拨土土地、历历史用地地、协议议出让土土地上建建成并已已竣工验验收的房房地产，如如何进入入市场？ 答：根据据“深府20001994号”文的规规定，原原行政划划拨土地地、历史史用地、协协议出让让土地上上建成并并竣工验
13、验收的单单位和个个人的不不能进入入市场的的房地产产，应补补交市场场地价。在在该规定定实施之之日（即即20001年77月6日日）起一一年内补补交的，按按下列办办法办理理：（一一）补交交地价的的标准：1市市、区国国有企业业按市场场地价的的20%补交地地价。工工业用途途免予补补交。22市、区区国有企企业以外外的其他他单位和和个人按按市场地地价的225%补补交地价价。工业业用途免免予补交交。（二二）自办办理手续续之日起起按相应应房地产产用途，重重新开始始计算土土地使用用年期。（三三）原安安居房进进入市场场补交地地价的标标准，按按市政府府有关规规定执行行。（四四）上述述房地产产补交地地价后，发发（换）红
14、红皮房地地产证，可可以进入入市场。（五五）上述述规定不不适用已已签订土土地使用用权出让让合同且且未交清清市场地地价或协协议地价价的土地地使用权权受让单单位。（六六）在本本规定实实施之日日起一年年内未按按上述标标准补交交地价的的，一律律按现行行市场地地价标准准足额补补交，但但原福利利、微利利商品房房除外。（七七）对历历史遗留留违法私私房和生生产经营营性违法法建筑的的处理有有特别规规定的，按按特别规规定执行行。22、什什么是土土地的挂挂牌交易易？ 答：土地地的挂牌牌交易，即即在一定定期限内内将土地地交易条条件在土土地交易易机构进进行公告告，并接接受交易易申请的的行为。土地使用用权公开开挂牌交交易的
15、，应应公告最最低交易易价和其其他交易易条件。公公告期限限不少于于30日日。公告告期限届届满，按按照以下下规定确确定能否否成交：（一）若若在规定定期限内内只有一一个申请请人，且且报价高高于最低低交易价价，并符符合其它它交易条条件的，则则此次交交易成交交；（二二）在规规定期限限内有二二个以上上申请人人的，允允许多次次报价，土土地使用用权应由由出价高高者获得得。报价价相同的的，由在在先报价价者获得得；（三三）若在在规定期期限内没没有申请请人,或或者只有有一个申申请人但但报价低低于最低低交易价价或不符符合其他他交易条条件的，委委托人可可调整最最低交易易价，重重新委托托交易中中心交易易。报价价以报价价单
16、为准准。成交交后，由由委托人人与买方方签订土土地使用用权转让让合同，并并由交易易中心鉴鉴证。申请请人挂牌牌交易所所公告的的最低交交易价由由委托人人决定，但但该最低低交易价价不得低低于应补补交地价价、应缴缴纳税费费及应付付交易服服务费用用之和。23、有有哪些土土地交易易应在土土地房产产交易中中心通过过招标、拍拍卖、挂挂牌交易易方式公公开进行行？答：根据据郑州州市土地地交易市市场管理理规定的的规定，下下列土地地交易（包包括分割割转让）应应在交易易中心通通过招标标、拍卖卖和挂牌牌交易方方式公开开进行：（一）经经营性项项目用地地（包括括市政府府收回闲闲置的行行政划拨拨用地和和历史用用地等）的的土地使使
17、用权出出让；（二二）以协协议地价价方式取取得土地地使用权权，申请请改变用用地性质质、功能能，转让让土地使使用权的的，依法法收回土土地使用用权，通通过招标标、拍卖卖方式重重新出让让；（三三）依出出让方式式取得土土地使用用权，已已签订出出让合同同，交清清市场地地价后进进行的土土地使用用权转让让；（四四）减免免地价或或交纳协协议地价价的土地地使用权权转让；（五）合合作建房房，但农农村征地地返还用用地除外外；（六六）已建建建筑物物的出让让用地、行行政划拨拨用地和和历史用用地，若若存在多多个产权权主体，按按照城市市规划由由政府组组织或经经政府批批准组织织改造的的，选择择改造单单位的；（七）已已建建筑筑物
18、的出出让用地地、行政政划拨用用地和历历史用地地，且产产权属同同一主体体的，在在符合现现行规划划前提下下，土地地使用者者选择转转让他人人改造或或与他人人合作改改造的；（八）为为实现抵抵押权进进行的土土地使用用权及地地上建筑筑物、构构造物、附附着物转转让；（九九）人民民法院、执执法机关关裁定、决决定处分分的土地地使用权权及地上上建筑物物、构造造物、附附着物转转让；（十十）法律律、法规规允许的的集体所所有的建建设用地地使用权权交易。其其他机构构包括中中介机构构不得进进行上述述交易。24、在在哪些情情形下，土土地使用用权终止止？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例，有有下列情情形之一一的，土土
19、地使用用权终止止：(一一)出让让合同规规定的年年期届满满；(二二)土地地灭失；(三)土地使使用者死死亡而无无合法承承继人；(四)人民法法院或土土地管理理部门依依法作出出的没收收土地使使用权的的判决、裁裁定或决决定生效效；(五五)用地地单位迁迁移或者者被依法法注销的的；(六六)市政政府根据据社会公公共利益益的需要要，提前前收回土土地使用用权的；(七)法律、法法规规定定的其他他情形。25、在在哪些情情形下的的土地交交易不予予办理产产权手续续？ 答：根据据郑州州市土地地交易市市场管理理规定的的规定，凡凡有下列列情形之之一的，不不予办理理产权手手续：（一一）违反反本规定定，须公公开交易易的土地地使用权
20、权不实行行公开交交易的；（二）须须公开交交易的土土地使用用权不按按本规定定的规范范要求和和方式进进行公开开交易的的；（三三）投标标人或竞竞买人互互相串通通压价的的；（四四）法律律、法规规规定属属于交易易无效的的其他情情形。属于前款款第（一一）、（二二）项情情形的，由由监察部部门依法法对有关关单位负负责人和和责任人人给予行行政处分分。构成成犯罪的的，由司司法机关关依法追追究刑事事责任。26、有有哪些土土地批文文或权属属证明无无效？答： 郑郑州市土土地管理理部门是是郑州市市土地使使用权出出让的主主管部门门，统一一对全市市土地使使用权进进行出让让和对出出让的土土地进行行统一管管理，其其他任何何单位不
21、不得出让让土地使使用权。擅擅自出让让土地使使用权的的，出让让合同无无效。无权批准准征用、使使用土地地的单位位或者个个人非法法批准占占用土地地的，超超越批准准权限非非法批准准占用土土地的，不不按照土土地利用用总体规规划确定定的用途途批准用用地的，或或者违反反法律规规定的程程序批准准占用、征征用土地地的，其其批准文文件无效效。凡未取得得或擅自自变更建建设用地地规划许许可证而而办理土土地使用用权属证证明的，土土地权属属证明无无效。27、如如何了解解地价是是否交清清？ 答：对已已办理房房地产登登记手续续，并领领取房房地产证证的，说说明地价价已经交交清；对未办理理房地产产登记手手续的，可可以要求求发展商
22、商出示由由主管部部门出具具的地价价款交清清证明；对分期期付款的的，可以以从土地地使用权权出让合合同书中中了解地地价的分分期付款款额度。28、未未交清地地价的房房地产是是如何处处理的？ 答：根据据郑州州市土地地使用权权出让条条例的的规定，土土地使用用者未按按出让合合同规定定的期限限付清土土地使用用权出让让金的，从从滞纳之之日起每每日加收收土地使使用权出出让金应应缴交部部分万分分之五的的滞纳金金。滞纳纳六十日日后仍未未付清的的，土地地管理部部门可以以解除出出让合同同，收回回土地使使用权。 土地使用用权只支支付定金金或保证证金的，不不予退还还。土地使用用者已将将定金或或者保证证金抵充充土地使使用权出
23、出让金的的，不予予退还。土土地管理理部门扣扣除土地地开发与与市政配配套设施施金总额额20%的违约约金，余余额予以以退还 ，已兴兴建的建建筑物、附附着物无无偿收归归政府所所有。29、在在什么情情形下，主主管部门门可以无无偿收回回土地使使用权？ 答：根据据郑州州市土地地使用与与收回条条例的的规定，有有下列情情形之一一的，主主管部门门或派出出机构可可以无偿偿收回该该宗土地地及其地地上的建建筑物、附附着物：（一）出出让合同同规定的的年期届届满的；（二）土土地使用用者死亡亡而无合合法承继继人的；（三）人人民法院院或主管管部门依依法作出出的已经经发生法法律效力力的没收收土地的的判决、裁裁定或决决定；（四四
24、）法律律、法规规规定的的其他情情形。30、在在什么情情形下，主主管部门门可以提提前收回回有偿出出让的土土地使用用权？ 答：根据据郑州州市土地地使用与与收回条条例的的规定，有有下列情情形之一一的，主主管部门门在年期期届满前前可以收收回有偿偿出让的的土地：（一）公公共利益益需要的的；（二二）公路路、铁路路、机场场等经核核准报废废的；（三三）用地地单位迁迁移或被被依法撤撤销的；（四）实实施城市市规划而而进行旧旧城区改改建需要要的。31、什什么是违违法建筑筑？ 答：违法法建筑是是指未经经规划土土地主管管部门批批准，未未领取建建设工程程规划许许可证或或临时建建设工程程规划许许可证，擅擅自建筑筑的建筑筑物
25、和构构筑物。32、哪哪些属于于违法建建筑？ 答：根据据郑州州市人民民代表大大会常务务委员会会关于坚坚决查处处违法建建筑的决决定的的规定，违违法建筑筑包括：（一）占占用已规规划为公公共场所所、公共共设施用用地或公公共绿化化用地的的建筑；（二）不不按批准准的设计计图纸施施工的建建筑；（三三）擅自自改建、加加建的建建筑；（四四）农村村经济组组织的非非农建设设用地或或村民自自用宅基基地非法法转让兴兴建的建建筑；特特区内城城市化的的居民委委员会或或股份合合作公司司的非农农业用地地非法转转让兴建建的建筑筑；（五五）农村村经济组组织的非非农业用用地或村村民自用用宅基地地违反城城市规划划或超过过市政府府规定标
26、标准的建建筑；（六六）擅自自改变工工业厂房房、住宅宅和其他他建筑物物使用功功能的建建筑；（七七）逾期期未拆除除的临时时建筑；（八）违违反法律律、法规规有关规规定的其其他建筑筑。33、什什么是历历史遗留留违法私私房？ 答：历史史遗留违违法私房房，是指指郑州州市人民民代表大大会常务务委员会会关于坚坚决查处处违法建建筑的决决定公公布实施施以前，即即19999年33月5日日以前违违反法律律、法规规所建的的下列私私房：（一一）原村村民非法法占用国国家所有有的土地地或者原原农村用用地红线线外其他他土地新新建、改改建、扩扩建的私私房；（二二）原村村民未经经镇级以以上人民民政府批批准在原原农村用用地红线线内新
27、建建、改建建、扩建建的私房房；（三三）原村村民超出出批准文文件规定定的用地地面积、建建筑面积积所建的的私房；（四）原原村民违违反一户户一栋原原则所建建的私房房；（五五）非原原村民未未经县级级以上人人民政府府批准单单独或合合作兴建建的私房房。34、哪哪些违法法私房不不予确认认产权？ 答：根据据郑州州市处理理历史遗遗留违法法私房若若干规定定的规规定，下下列违法法私房不不予确认认产权：（一）占占用道路路、广场场、绿地地、高压压供电走走廊和压压占地下下管线或或者其他他严重影影响城市市规划又又不能采采取改正正措施的的；（二二）占用用农业保保护区用用地的；（三）占占用一级级水源保保护区用用地的；（四）非非
28、法占用用国家所所有的土土地或者者原农村村用地红红线外其其他土地地的。35、什什么是历历史遗留留生产经经营性违违法建筑筑？ 答：历史史遗留生生产经营营性违法法建筑，是是指郑郑州市人人民代表表大会常常务委员员会关于于坚决查查处违法法建筑的的决定公公布实施施以前，即即19999年33月5日日以前违违反规划划、土地地等有关关法律、法法规的规规定，未未经规划划国土资资源部门门批准，未未领取建建设工程程规划许许可证，非非法占用用土地兴兴建的工工业、交交通、能能源等项项目的建建筑物及及生活配配套设施施。36、哪哪些历史史遗留生生产经营营性违法法建筑不不予确认认产权？ 答：根据据郑州州市处理理历史遗遗留生产产
29、经营性性违法建建筑若干干规定的的规定，下下列违法法建筑不不予确认认产权：（一）占占用道路路、广场场、绿地地、高压压供电走走廊和压压占地下下管线或或者其他他严重影影响城市市规划又又不能采采取改正正措施的的；（二二）占用用农业保保护区用用地的；（三）占占用一级级水源保保护区用用地的；（四）非非法占用用国家所所有的土土地或者者原农村村用地红红线外其其他土地地的。37、什什么情况况下，需需缴纳土土地使用用费？ 答：使用用特区范范围内土土地的单单位和个个人，都都必须依依据郑郑州市土土地使用用费征收收办法的的规定缴缴纳土地地使用费费，但该该办法规规定免缴缴的除外外。同时，在在土地使使用权出出让合同同书中还
30、还约定：乙方在在使用土土地期间间，未按按合同约约定支付付土地使使用权出出让金和和土地开开发与市市政配套套设施金金，并未未按合同同规定缴缴纳土地地使用费费的，甲甲方可不不予办理理与本地地块有关关的房地地产权登登记、建建筑许可可、销（预预）售许许可及其其他相关关手续或或采取其其他限制制性措施施。 38、土土地使用用费缴纳纳人是如如何确定定的？ 答：根据据郑州州市土地地使用费费征收办办法的的规定，使使用土地地的单位位和个人人是土地地使用费费的缴纳纳人。但但：（一一）以土土地投资资入股与与他方兴兴办合资资、 合合作或联联营企业业的，合合资、合合作或联联营企业业为缴费费人， 但经批批准的合合营合同同另有
31、约约定的按按合同办办理；土土地权属属没有转转移的，提提供土地地的一方方为缴费费人；土土地使用用权转让让的，受受让方为为缴费人人；（二二）租赁赁房屋的的，房屋屋所有人人为缴费费人；（三三）经营营土地开开发的，在在土地使使用权转转让前， 经营开开发单位位为缴费费人，土土地使用用权转让让的，受受让方为为缴费人人；（四四）农村村工商用用地和宅宅基地，以以工商企企业、宅宅基地使使用人为为缴费人人；（五五）共有有的土地地，以房房地产证证登记记的权利利人为缴缴费人。39、土土地使用用费的征征收标准准如何？ 答：土地地使用费费依据土土地等级级和类别别，按郑郑州市甲甲种土地地使用费费征收标标准或或郑州州市乙种种
32、土地使使用费征征收标准准计征征；如属属临时用用地的，按按郑州州市临时时（短期期）地租租标准计计征。40、有有哪些情情况暂免免缴纳土土地使用用费？ 答：根据据郑州州市土地地使用费费征收办办法的的规定，下下列用地地暂免缴缴纳土地地使用费费：（一一）国家家机关、人人民团体体、 部部队以及及个人使使用的非非营利性性用地；（二）由由国家财财政部门门拨付事事业费的的事业单单位的非非营利性性用地；（三）公公园、名名胜古迹迹、宗教教寺庙的的非营利利性用地地；（四四）市政政公共设设施以及及林场、铁铁路路基基、公路路路基、电电力走廊廊用地；（五）农农村直接接用于农农、林、牧牧、渔业业的生产产用地；（六）按按国家法
33、法律、法法规和规规章规定定免缴土土地使用用费的其其他用地地。41、有有哪些用用地免缴缴或减收收土地使使用费？ 答：根据据郑州州市土地地使用费费征收办办法的的规定，下下列用地地免缴或或减收土土地使用用费：（一一）新开开工的基基建工程程，自土土地使用用合同书书生效效之日起起至土土地使用用合同书书规定定的竣工工日期止止， 减减半计征征土地使使用费。由由于特殊殊原因不不能按期期竣工的的， 经经主管部部门批准准可以适适当延长长优惠期期，但延延长的时时间最多多不能超超过一年年；（二二）经郑郑州市科科学技术术委员会会审定的的技术先先进项目目，减半半缴纳土土地使用用费五年年；（三三）华侨侨、港、澳澳、台同同胞
34、捐资资兴办的的企业用用地或项项目用地地，免缴缴土地使使用费三三年，三三年后减减半缴纳纳土地使使用费两两年；（四四）企业业用自筹筹资金填填海增辟辟的土地地，从土土地使用用合同书书生效效之日起起，免缴缴土地使使用费五五至十年年；（五五）因不不可抗力力或其他他特殊情情况，确确实无法法缴纳土土地使用用费的，经经批准可可以缓缴缴或减免免土地使使用费；（六）按按国家法法律、法法规和规规章规定定可以减减收土地地使用费费的其他他用地。42、如如何办理理土地使使用费缴缴纳手续续？ 答：土地地权属变变更的， 新的土土地使用用人应在在办理产产权登记记或变更更登记之之日起三三十日内内向市国国土局提提出土地地使用费费登
35、记或或变更登登记申请请；改变变土地使使用用途途的， 应自批批准之日日起三十十日内向向市国土土局提出出土地使使用费变变更登记记申请。43、如如何办理理建设设用地规规划许可可证？答：以招招标、拍拍卖方式式获得国国有土地地使用权权的，建建设单位位凭土地地使用权权出让合合同书领领取建建设用地地规划许许可证。以协议出出让方式式获得国国有土地地使用权权的，建建设单位位必须在在签订土土地使用用权出让让合同书书之前，向向市规划划主管部部门或其其派出机机构领取取建设设用地规规划许可可证。市市规划主主管部门门或派出出机构按按照相应应的城市市规划，审审定建设设用地的的相关规规划设计计指标，提提出城市市规划设设计要求
36、求，核发发建设设用地规规划许可可证。建设单位位在取得得建设设用地规规划许可可证后后90日日内，未未能签订订土地使使用权出出让合同同书又未未申请延延期的，建建设用地地规划许许可证自自行失效效。44、在在取得建建设用地地规划许许可证后后，是否否可以变变更地块块规划内内容？答：建设设单位取取得建建设用地地规划许许可证后后两年内内不得申申请变更更规划内内容；两两年后申申请变更更的，市市规划主主管部门门或其派派出机构构对申请请进行初初审后，按按法定程程序审批批。获得批准准的，市市规划主主管部门门或其派派出机构构向申请请单位重重新核发发建设设用地规规划许可可证，收收回原建建设用地地规划许许可证，并并办理相
37、相应的用用地手续续；不批批准的，由由市规划划主管部部门或其其派出机机构书面面答复申申请单位位。45、建建设工程程规划许许可证包包括哪些些内容？ 答：建建设工程程规划许许可证包包括下列列内容：（1）许许可证编编号；（22）发证证机关名名称和发发证日期期；（33）用地地单位；（4）用用地项目目名称、位位置、宗宗地号以以及子项项目名称称、建筑筑性质、栋栋数、层层数、结结构类型型；（55）计容容积率面面积及各各分类面面积；（66）附件件包括总总平面图图、各层层建筑平平面图、各各向立面面图和剖剖面图。46、什什么情况况下不予予核发建建设工程程规划许许可证？ 答： 根根据郑郑州市市市城市规规划条例例的规规
38、定，下下列情况况不予核核发建建设工程程规划许许可证：（一）不不符合城城市规划划要求或或未按政政府主管管部门对对各阶段段审查意意见作出出设计修修改的；(二)设计单单位资质质与资格格不符合合有关行行业管理理规定的的；（三三）设计计文件不不符合国国家、省省、市有有关专业业技术规规范和规规程的。47、在在哪些情情况下，需需重新办办理建建设工程程规划许许可证？答：当工工程因以以下情况况确需修修改的，应应重新办办理建建设工程程规划许许可证：（一）涉涉及建筑筑物位置置、立面面、层数数、平面面、使用用功能、建建筑结构构的；（二二）市政政工程中中涉及规规模、等等级、走走向、工工艺设计计、立面面、平面面、结构构、
39、功能能及设备备的容量量、造型型有较大大变化的的。48、对对已建成成的建筑筑需改变变使用性性质时，是是否需要要申请核核发建建筑工程程规划许许可证？答：已建建成的建建筑确需需改变使使用性质质的，须须经城市市规划主主管部门门批准，签签订土地地使用权权出让合合同书补补充协议议、付清清地价款款后，持持设计文文件等，向向市规划划主管部部门申请请核发建建设工程程规划许许可证或或建筑工工程装饰饰、装修修许可文文件。涉涉及有关关专业管管理部门门审批的的，还应应取得有有关部门门的审核核意见。49、对对未取得得建设设工程规规划许可可证的的建设项项目，主主管部门门可以采采取什么么处罚措措施？答：未取取得建设设用地规规
40、划许可可证或建建筑工程程规划许许可证进进行建设设的，市市规划主主管部门门可以依依照郑郑州市规规划土地地监察条条例采采取查封封，扣押押等行政政强制措措施。50、购购买预售售商品房房后，发发展商是是否可以以变更项项目设计计？ 答：房地地产开发发企业应应当按照照批准的的规划、设设计建设设商品房房。商品品房销售售后，房房地产开开发企业业不得擅擅自变更更规划、设设计。郑州市市房地产产转让条条例规规定，已已预售的的房地产产在建筑筑工程施施工过程程中，对对公共设设施部分分不得变变更设计计。如确确需变更更设计的的，应征征得全体体受让人人五分之之四以上上的同意意。商品房房销售管管理办法法（建建设部888号令令）
41、还规规定，经经规划部部门批准准的规划划变更、设设计单位位同意的的设计变变更导致致商品房房的结构构型式、户户型、空空间尺寸寸、朝向向变化，以以及出现现合同当当事人约约定的其其他影响响商品房房质量或或者使用用功能情情形的，房房地产开开发企业业应当在在变更确确立之日日起100日内，书书面通知知买受人人。买受人有有权在通通知到达达之日起起15日日内做出出是否退退房的书书面答复复。买受受人在通通知到达达之日起起15日日内未作作书面答答复的，视视同接受受规划、设设计变更更以及由由此引起起的房价价款的变变更。房房地产开开发企业业未在规规定时限限内通知知买受人人的，买买受人有有权退房房；买受受人退房房的，由由
42、房地产产开发企企业承担担违约责责任。51、建建设工程程竣工后后，是否否必须取取得规规划验收收许可证证？答：建设设工程竣竣工后，建建设单位位或个人人持建筑筑工程竣竣工测绘绘报告向向原审批批部门申申请规划划验收。未未经验收收或验收收不合格格的，不不予核发发规划划验收许许可证，不不予办理理房地产产权登记记，不得得投入使使用。52、什什么情况况下不予予核发规规划验收收许可证证？ 答：根据据郑州州市市城城市规划划条例的的规定，有有下列情情形之一一的，不不予进行行规划验验收：（一一）擅自自变更建建筑设计计（包括括变更建建筑物位位置、立立面、层层数、平平面、使使用功能能、建筑筑结构、设设备的容容量）的的；（
43、二二）未拆拆除原建建设工程程规划许许可证标标明应拆拆除的建建筑物或或构筑物物的；（三三）未拆拆除用地地范围内内的临时时设施，未未完成其其配套工工程的；（四）其其他不符符合建建设工程程规划许许可证要要求的。53、对对成片开开发、分分期开发发的住宅宅小区是是如何进进行规划划验收的的？ 答：成片片开发的的住宅区区、工业业区在进进行单体体建筑工工程的规规划验收收后，还还应进行行小区规规划验收收。小区区建设分分期分批批进行时时，其配配套工程程应按计计划同步步完成。未未完成时时，同期期的其他他项目不不予规划划验收。54、对对住宅区区内的公公用设施施、设备备、场所所（地）的的使用有有哪些规规定？ 答：根据据
44、郑郑州市住住宅区物物业管理理条例实施细细节的的规定，凡凡经市政政府规划划部门批批准的为为住宅区区居民提提供配套套服务的的公用设设施、设设备和场场所（地地），未未经规划划部门批批准，一一律不得得挪作他他用。55、某某物业加加建两层层，发展展商说“一边报报建，一一边加建建”，这样样做可以以吗？产产权有保保证吗？答：不可可以。建建筑物的的扩建、改改建必须须报主管管部门批批准并对对原建建筑工程程规划许许可证进进行变更更或备注注并领取取施工许许可证后后，方可可施工。如如未履行行以上手手续，将将会被认认定为违违法建筑筑。因此此，其产产权没有有保证。56、什什么是套套内使用用面积系系数？ 答：当房房屋按套套
45、（单元元）计算算面积时时，使用用面积系系数为套套内使用用面积与与套内建建筑面积积加按规规定应分分摊的公公用面积积的比率率（%）。57、什什么是建建筑覆盖盖率（建建筑密度度）？ 答：建设设用地范范围内所所有建筑筑物基底底面积之之和与建建设用地地面积的的比率（%）。58、什什么是建建筑容积积率？ 答：在建建设用地地范围内内所有建建筑物地地面以上上各层建建筑面积积之和与与建设用用地面积积的比率率（%）。59、什什么是绿绿地率？ 答：在建建设用地地范围内内各类绿绿地面积积之和与与建设用用地面积积的比率率（%）。绿绿地面积积的计算算不包括括屋顶、天天台和垂垂直绿化化。60、什什么是绿绿化覆盖盖率？ 答：
46、在建建设用地地范围内内全部绿绿化种植植物水平平投影面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）。 61、设设立房地地产开发发企业须须具备哪哪些条件件？答：设立立房地产产开发企企业，须须具备下下列条件件：（一一）注册册资本不不得少于于人民币币一千万万元；（二二）有四四名以上上持有专专业证书书的房地地产、建建筑工程程专业的的专职技技术人员员，两名名以上持持有专业业证书的的专职会会计人员员；（三三）有按按市场价价格取得得的土地地使用权权；（四四）有自自己的名名称、组组织机构构和固定定的经营营场所；（五）法法律、法法规规定定的其他他条件。增加房地地产开发发和经营营业务范范围的，须须具备前前款（一一）、
47、（二二）、（三三）、（五五）项规规定的条条件。工商行政政管理部部门对符符合本条条例规定定条件的的，应当当予以办办理工商商登记手手续；对对不符合合本条例例规定条条件的，不不予登记记。62、如如何申请请领取房房地产开开发企业业资质证证书？答：房地地产开发发企业应应在取得得营业执执照后三三十日内内到主管管部门备备案，并并申请领领取房房地产开开发企业业资质证证书，主主管部门门应在十十五日内内依照法法律、法法规的规规定核发发房地地产开发发企业资资质证书书。房地产开开发企业业办理房房地产开开发和经经营业务务时，应应当出示示房地地产开发发企业资资质证书书。主管部门门对房房地产开开发企业业资质证证书实实行年度度审核制制度。63、什什么是商商品房预预售？ 答：商品品房预售售，是指指房地产产开发企企业将正正在建设设中的商商品房预预先出售售给买受受人，并并由买受受人支付付定金或或者房价价款的行行为。64、房房地产预预售许可可证包包含哪些些内容？ 答：房房地产预预售许可可证包包括下列列内容：（一）预预售许可可证编号号；（二二）发展展商名称称