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1、房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（1）1近两两年考试试中直白白性试题题所占比比重较大大单纯直白白性试题题就是指指一道试试题中只只考核一一个知识识点。在在20008-220099年的考考试中，单单纯直白白性试题题题量增增加，主主要原因因是前几几年本门门课程考考试通过过率较低低，即减减小试题题难度、提提高通过过率，是是近两年年考试出出题的特特点。如如：例题1：经济济适用住住房管理理办法规规定，购购买经济济适用住住房不满满（）年的的，不得得直接上上市交易易。（220088年房地地产经纪纪人制度度试题）A2 B3 C4 D5答案：D解析：购买经济适用
2、住房不满5年，不得直接上市交易。例题2：延付租租金要求求赔偿提提起诉讼讼的时效效是（）年年。（220099年房地地产经纪纪人制度度试题）A05 B1 C2 D3答案：B解析：民法通则规定下列的诉讼时效期间为1年：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或损毁的。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（2）2注重重大纲和和教材的的变化及及增加内内容历年考试试大纲对对房地地产基本本制度与与政策考考试内容容的要求求虽有变变动，但但基本要要求还是是一致的的。但是是近几年年的考试试特别注注重出奇奇、出新新，尤其其是出新新：一是是当年房房地产基基本制度度与
3、政策策大纲纲、指导导教材的的新增内内容；二二是现行行法律、法法规、政政策的新新变化内内容，都都是当年年出题的的重点。220088、20010年年本门课课程指导导教材均均进行了了修订，新新增了不不少内容容，如物物权法，土土地制度度，房屋屋登记办办法，住住宅专项项维修资资金等等等。因此此，也出出了不少少新增知知识点的的试题，如如：例题1：异议议登记不不当并给给权利人人造成损损害的，应应由（）承承担赔偿偿责任。(20009年房房地产经经纪人制制度试题题)A登记机机构 BB异议议登记申申请人CC登记记机构的的经办人人 D登记机机构和申申请人共共同答案案：B解解析：异异议登记记不当，造造成权利利人损害害
4、的，权权利人可可以向申申请人请请求损害害赔偿。例题2：新开发发的商品品住宅区区内依法法属于全全体业主主共有的的物业服服务用房房的房屋屋登记，由由（）。(20008年房房地产经经纪人制制度试题题)A房地产产开发企企业在申申请房屋屋所有权权初始登登记时，一一并申请请登记B业主主委员会会申请房房屋登记记C物物业服务务企业申申请房屋屋登记DD房屋屋登记机机构直接接登记答答案：AA解析：房屋屋登记办办法第第三十一一条：房房地产开开发企业业申请房房屋所有有权初始始登记时时，应当当对建筑筑区划内内依法属属于全体体业主共共有的公公共场所所、公用用设施和和物业服服务用房房等房屋屋一并申申请登记记，由房房屋登记记
5、机构在在房屋登登记簿上上予以记记载，不不颁发房房屋权属属证书。例题3：自20008年年11月月1日起起，对个个人首次次购买990及及以下普普通住房房的，契契税税率率暂统一一下调到到（）。(20009年房房地产经经纪人制制度试题题)A055% BB10% C112% D 15%答答案：BB解析：自20008年年11月月1日起起，对个个人首次次购买990平方方米及以以下普通通住房的的，契税税税率暂暂统一下下调到11%。需需要指出出的是，从从上面提提示中可可以看出出，今年年教材变变化较大大，但主主要是删删去了不不少内容容，新增增内容只只有第六六章“房房地产权权属登记记制度与与政策”的的“第三三节房屋
6、屋权属登登记信息息查询”。另另外，220099220100年新出出台政策策，还有有：（1）关关于印发发业主主大会和和业主委委员会指指导规则则的通通知（建建房2200992774号）；（2）住住房和城城乡建设设部关于于修改的决决定（3）关关于进一一步加强强房地产产市场监监管完善善商品住住房预售售制度有有关问题题的通知知（建建房220100533号）；（4）关关于加强强经济适适用住房房管理有有关问题题的通知知（建建保220100599号）。（5）220100年6月月07日日， 住住房和城城乡建设设部等三三部门联联合发出出通知，规规范商业业贷款二二套房认认定标准准，要求求：住房房套数依依据拟购购房家
7、庭庭成员名名下实际际拥有的的成套住住房数量量认定。对对于在拟拟购房所所 在地地房屋登登记信息息系统中中其家庭庭已登记记有成套套住房的的；或已已利用贷贷款购买买过住房房的；或或已有住住房的借借款人，执执行第二二套（及及以上）差差别化住住房信贷贷政策。)（6）以以及房屋屋拆迁政政策得否否有变化化，因为为关于房房屋拆迁迁的国国有土地地上房屋屋征收与与补偿条条例（征征求意见见稿）已已公开征征求意见见半年多多。以上上政策应应当留意意多看一一下。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（3）3注重重有些重重点知识识点重复复考试近几年，注注重历年年考题对对有些知知识点重重复考试试，已成成了一个个重要特特点
8、，这这就需要要我们批批判地多多做一些些历年试试题。单单从综合合分析题题来看，如如：例题1：下列关关于在建建工程抵抵押登记记的表述述中，错错误的是是（）。（220088年房地地产经纪纪人制度度试题）A在建工程抵押权可以转让B已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记C已经经登记在在建工程程抵押权权消灭的的，应当当申请注注销登记记D在在建工程程竣工并并经房屋屋所有权权初始登登记后，应应当申请请将在建建工程抵抵押权登登记转为为房屋抵抵押权登登记考试试大全全国最大大教育类类网站答案：BB解析：已经登登记在建建工程抵抵押权变变更、转转让或者者消灭的的，当事事人应当当申请变变更登记记、转移移登记、注注
9、销登记记。在建建工程竣竣工并经经房屋所所有权初初始登记记后，当当事人应应当申请请将在建建工程抵抵押权登登记转为为房屋抵抵押权登登记。例题2：下列关关于在建建工程抵抵押登记记的表述述中，错错误的是是（）。(20009年房房地产经经纪人制制度试题题)A已经登登记的在在建工程程抵押可可以申请请变更登登记B已经登登记的在在建工程程抵押可可以申请请转移登登记C房屋所所有权初初始登记记后，应应当申请请将在建建工程抵抵押权登登记转为为房屋抵抵押权登登记D在建建工程抵抵押登记记后，由由登记机机构发放放房屋屋他项权权证答答案：DD解析：在建工工程抵押押可变更更、转让让。已经经登记在在建工程程抵押权权变更、转转让
10、或者者消灭的的，当事事人应当当申请变变更登记记、转移移登记、注注销登记记。在建建工程抵抵押权登登记的其其他事项项在房屋屋登记簿簿上予以以记载后后，由房房屋登记记机构发发放在建建工程抵抵押登记记证明。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（4）4注重重基本概概念与基基本原理理考核房地产产基本制制度与政政策采采取客观观性试题题的形式式。客观观性试题题主要侧侧重于考考查应试试者对基基本概念念、基本本政策、基基本制度度、基本本原理的的理解和和掌握。如如:（1）土土地使用用权出让让、房地地产交易易、房产产税、房房屋登记记、房地地产中介介、住房房公积金金等基本本概念。（2）土土地、房房地产开开发、城城
11、市总体体规划、房房屋拆迁迁、房地地产交易易、房地地产权属属、房地地产税收收、物业业管理、住住房公积积金等基基本政策策。（3）土土地有偿偿有期限限使用制制度、房房地产成成交价格格申报制制度、房房屋租赁赁登记备备案制度度、房地地产价格格评估制制度、住住宅专项项维修资资金等基基本制度度。对这这些基本本概念、基基本政策策、基本本制度、基基本原理理要注重重理解，在在理解的的基础上上记忆。如如：例题1：由于房房屋的改改建致使使部分房房屋拆除除的，房房屋共有有权人应应当申请请房屋所所有权（）。(20008年房房地产经经纪人制制度试题题)A更正正登记 B注注销登记记 C变更登登记 DD撤销销登记答答案：CC解
12、析：房屋所所有权变变更登记记是指，房房地产权权利人因因法定名名称改变变，或是是房屋状状况发生生变化而而进行的的登记。如如权利人人法定名名称变更更或者房房地产现现状、用用途变更更、房屋屋门牌号号码的改改变、路路名的更更改、房房屋的翻翻、改建建或添建建而使房房屋面积积增加或或减少、部部分房屋屋拆除等等。例题2：下列关关于城市市总体规规划的表表述中，错错误的是是（）。(20008年房房地产经经纪人制制度试题题)A城市总总体规划划的规划划期限一一般为220年BB城市市总体规规划应当当对城市市更长远远发展做做出预测测性安排排C城城市的总总体规划划由城市市人民政政府审批批D城城市总体体规划报报送审批批前，
13、应应当采取取论证会会、听证证会等方方式征求求社会意意见答案：CC解析：直辖市市的城市市总体规规划由直直辖市人人民政府府报国务务院审批批。省、自自治区人人民政府府所在地地的城市市以及国国务院确确定的城城市的总总体规划划，由省省、自治治区人民民政府审审查同意意后，报报国务院院审批。其其他城市市的总体体规划，由由城市人人民政府府报省、自自治区人人民政府府审批。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（5）5注重重本门课课程内容容的角角角落落从近年试试题的变变化趋势势来看，试试题的覆覆盖面越越来越广广，采分分点逐年年增多，几几乎涉及及到了每每个章节节，基本本上每章章内容都都有考试试点出现现，并且且和
14、高等等教育自自学考试试的特点点一 样样，对教教材的角角角落落落，甚至至教材中中出现的的小例子子都成了了出题的的极好素素材，也也就是一一些平时时可能认认为并不不重要，且且比较偏偏僻的知知识点，也也往往会会出现在在考题中中，可以以 说出出乎每位位考生的的意料。因因此问题题的关键键是要切切实认真真熟悉教教材的框框架、内内容，不不可一知知半解，抱抱着侥幸幸的心理理则更不不可取。如如：例题1：为了防防御地质质灾害，甲甲房地产产开发公公司对已已预售的的房屋结结构进行行更改，如如果该更更改对购购房者有有利，则则甲公司司( )。(220099年房地地产经纪纪人制度度试题)A不不必通知知买受人人 B可可在交房房
15、时再告告知买受受人C应公示示通知买买受人 D应应书面通通知买受受人答案案：D解解析：商商品房销销售后，经经规划部部门批准准的规划划变更、设设计单位位同意的的设计变变更导致致商品房房的结构构形式、户户型、空空间尺寸寸、朝向向变化，以以及出现现合同当当事人约约定的其其他影响响商品房房质量或或使用功功能情形形的，房房地产开开发企业业应当在在变更确确立之日日起100日内，书书面通知知买受人人。来源源：m例题2：房地产产登记信信息的公公开性和和登记内内容的可可信赖性性，有利利于房地地产交易易( )的减少少。(220088年房地地产经纪纪人制度度试题)A税税金B成成本 CC手续续 D要要件答案案：B解解析
16、：房房地产登登记信息息的公开开性和登登记内容容的可信信赖性，为为交易当当事人提提供了较较大的便便利，减减少了交交易成本本，保证证了交易易较快完完成。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（6）6注重重综合知知识的考考核从 近几几年考试试来看，除除综合分分析题外外，其他他两种题题型中，往往往在一一道试题题会涉及及到几个个知识点点。特别别是通过过对近几几年本门门课程的的考试试试卷分析析，灵活活运用的的试题题题型所 占的比比例，呈呈现出逐逐年加大大的趋势势，应引引起我们们的高度度重视。特特别是，考考试难度度、考试试内容范范围都在在增大，给给考生带带来了不不少压力力。这主主要是为为了全面面考核应应
17、试者的的 综合合分析能能力。如如：例题1：下列关关于我国国房地产产各税种种税率的的表述中中，错误误的有( )。(20009年房房地产经经纪人制制度试题题)A房产税税实行比比例税率率，按房房产余值值计征，为为12；按房房产租金金收入计计征，为为122B城镇土土地使用用税实行行比例税税率，具具体分为为四个档档次C耕地占占用税实实行定额额税率，具具体分为为四个档档次D土地增增值税实实行四级级超额累累进税率率，分别别为300、440、550、660EE城市市维护建建设税实实行地区区差别税税率答案案：ACCDE解解析：城城镇土地地使用税税实行分分类分级级的幅度度定额税税率。耕耕地占用用税暂行行条例第第五
18、条，对对耕地占占用税的的税额做做出规定定：以以县为单单位(下下同)，人人均耕地地在1亩亩以下(含1亩亩)的地地区，每每平方米米1050元元；人人均耕地地在12亩(含2亩亩)的地地区，每每平方米米8440元；人均均耕地在在233亩(含含3亩)的地区区，每平平方米66300元；人均耕耕地在33亩以上上的地区区，每平平方米55255元。城城建税实实行地区区差别税税率。具具体规定定为：纳纳税人在在城市市市区的，税税率为77；在在县城、建建制镇的的，税率率为5；不在在城市市市区、县县城、建建制镇的的，税率率为1。例题2：下列关关于商品品房预(销)售售的表述述中，错错误的是是( )。(220088年房地地
19、产经纪纪人制度度试题)A未未竣工的的预售商商品房不不得再行行转让BB尊重重客户的的选择即即意味着着销售商商品房时时无需核核对买受受人是否否用实名名购房CC国家家推行商商品房预预售合同同网上即即时备案案制度来来源：考考试大DD房地地产开发发企业和和中介机机构不得得发布不不实价格格和销售售进度信信息，恶恶意哄抬抬房价答答案：BB解析：房屋所所有权申申请人与与登记备备案的预预售合同同载明的的预购人人不一致致的，房房屋权属属登记机机关不得得为其办办理房屋屋权属登登记手续续。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（7）7.注重重考试出出题的灵灵活性从历年考考题的变变化特点点来看，单单纯靠死死记硬背背
20、的试题题越来越越少，而而更多的的是考查查应试者者灵活运运用、举举一反三三的能力力。应试试者在复复习过程程中要多多做、多多练，所所谓见多多识广，就就是这个个道理。如如：例题1：下列自自然人中中，具有有完全民民事行为为能力的的人有( )。(20009年房房地产经经纪人制制度试题题)A115周岁岁，靠版版税独立立生活的的“900后”作作家B17周周岁，隔隔月将打打工节余余寄回老老家的农农民工CC188周岁，颈颈椎以下下全瘫痪痪，手脚脚均无知知觉的残残疾人DD199周岁的的间歇性性精神病病人E211周岁，在在家靠父父母遗产产生活的的待业青青年答案案：BCCE解析析：在中中国，118周岁岁以上的的公民是
21、是成年人人，具有有完全民民事行为为能力，可可以独立立进行民民事活动动，是完完全民事事行为能能力人。116周岁岁以上不不满188周岁的的公民，以以自己的的劳动收收入为主主要生活活来源的的，视为为完全民民事行为为能力人人。考试试大论坛坛例题2：某商品品住宅楼楼于20003年年1月110日竣竣工验收收合格，施施工单位位按法定定最低保保修期限限承诺，如如该住宅宅楼的尾尾房于220066年1月月10日日交付给给买受人人，则开开发商承承担该商商品住宅宅屋面防防水的最最低保修修期限应应至( )。(20008年房房地产经经纪人制制度试题题)A220066年1月月9日 B20008年11月9日日C220099年
22、1月月9日 D20011年年1月99日答案案：C解解析：保保修期自自商品住住宅交付付之日起起计算。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（8）8注重重有关法法律、法法规和规规章条文文的考核核近几年的的考试，现现行法律律、法规规和规章章条文的的考核所所占比例例较大。在在学习中中，我们们不仅要要熟悉与与本门课课程内容容有关的的法律、法法规和规规章，也也要熟悉悉。特别别是要结结合大纲纲 要求求及教材材内容读读两遍法法律、法法规和规规章条文文内容。本本辅导书书中也特特别注重重这个问问题，几几乎每章章内容都都指出了了本章的的有关法法律、法法规和规规章名称称及重要要条文，应应试者 可以结结合学习习。对
23、于于现行法法律、法法规和规规章条文文的考核核，在教教材中可可能找不不到出处处。但是是只要熟熟悉了有有关房地地产的法法律、法法规条文文内容，就就可以准准确作答答。例题1：选聘和和解聘物物业服务务企业应应当经由由专有部部分占建建筑物总总面积二二分之一一以上的的业主且且占总人人数( )以上上的业主主同意。(20009年房房地产经经纪人制制度试题题)A二二分之一一 B三分之之一 CC三分分之二 DD四分分之三答答案：AA解析：物 权法规规定，下下列事项项由业主主共同决决定：制定和和修改业业主大会会议事规规则；制定和和修改建建筑物及及其附属属设施的的管理规规约；选举业业主委员员会或者者更换业业主委员员成
24、 员员；选选聘和解解聘物业业服务企企业或者者其他管管理人；筹集集和使用用建筑物物及其附附属设施施的维修修资金；改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施；有有关共有有和共同同管理权权利的 其他重重大事项项。决定定前款第第项和和第项项规定的的事项，应应当经共共有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意。决决定前款款其他事事 项，应应当经专专有部分分建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。例题2：根据房房屋登记记办法，使使用非法法印制房房屋权属属证书或或者登记记证明的的，处罚罚标准是是( )；构成成犯罪的的，依法法追究刑刑事
25、责任任。A由房房屋登记记机构予予以收缴缴 B由房屋屋交易管管理部门门予以收收缴C处以11万元以以下的罚罚款 D处以11万元以以上2万万元以下下的罚款款答案：A解析析：使用用非法印印制、伪伪造、变变造的房房屋权属属证书或或者登记记证明的的处罚依依据是房房屋登记记办法(原建设设部令第第1688号)第第九十一一条。处处罚的标标准是：由房屋屋登记机机构予以以收缴；构成犯犯罪的，依依法追究究刑事责责任。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（9）9.注重重重要知知识点的的考核尽管覆盖盖面广是是历年房房地产经经纪人考考试出题题的特点点和变化化趋势，但但从分值值的分配配来看，重重点内容容还是占占有较大大
26、比例，有有些内容容可能会会重复出出现，也也可以说说是百出出不厌。 如土地地制度与与政策中中的“临临时用地地”、房房地产交交易知识识制度与与政策中中的“面面积误差差”处理理问题等等，因此此，应试试者在普普遍学习习的基础础上，要要善于把把握重点点，很好好地掌握握 各章章的关键键知识点点。如：例题1：下列关关于临时时用地的的表述中中，错误误的是( )。 (20009年年房地产产经纪人人制度试试题)A使使用期限限一般不不超过22年 BB可改改变批准准的用途途来源：C不不得修建建永久性性建筑 D不得从从事经营营性活动动答案：B解析析：临时时使用土土地的期期限，最最多不得得超过22年，并并不得改改变批准准
27、的用途途，不得得从事生生产性、营营业性或或其他经经营性的的活动，不不得修建建永久性性建筑。例题2：下列关关于临时时用地的的表述中中，正确确的是( )。（2007年房地产经纪人制度试题）A临时用地的期限一般不超过1年B临时用地不需签订土地使用合同C临时用地上不得修建永久性建筑物 D临时用地的用途不受约束答案：C解析：临时用地经批准后，应当签订临时用地合同。临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，不能将临时用地改为永久性建设用地。临时用地的期限一般不超过2年。考试大全国最大教育类网站(wwwExamda。com)例题3：下列关关于临时时用地的的表述中中，不正正确的是是( )。（220055年
28、制度度房地产产经纪人人试题）A使使用期限限一般不不超过两两年 BB可改改变批准准的用途途C不不得修建建永久性性建筑 D不得从从事经营营性活动动答案：B解析析：临时时使用土土地的期期限，最最多不得得超过两两年，并并不得改改变批准准的用途途，不得得从事生生产性、营营业性或或其他经经营性的的活动，不不得修建建永久性性建筑。房地产基基本制度度与政策策出题特特点分析析（100）10注注重计算算知识点点的计算算考核近年来，本本门课程程考试中中，除综综合分析析题外，其其他两种种题型的的计算题题呈现出出逐步增增加的特特点，这这也大大大增加了了考试的的难度。220088年试题题中，有有8道计计算题；20009年
29、试试题中，有有6道计计算题。为为此，应应对每章章内容中中的计算算知识点点，进行行归纳汇汇总，提提高通过过率。如如：例题1：甲房地地产开发发公司将将商品房房预售给给张某，合合同约定定建筑面面积1110，单单位建筑筑面积价价格50000元元。买卖卖双方对对面积误误差的处处理方式式未作约约定。已已知该商商品房产产权登记记的建筑筑面积1100，甲公公司应当当返还张张某( )元。(20009年房房地产经经纪人制制度试题题)A5500000 B6670000 CC833 5000 D11000000答答案：CC解析：（1）计计算面积积误差比比。面积积误差比比（产产权登记记面积-合同约约定面积积）/合合同约
30、定定面积1000=（1100-1100）/1110=-909%。（22）返还还张某房房价款。产产权登记记面积小小于合同同约定面面积时，面面积误差差比绝对对值在33(含含3)以内部部分的房房价款由由房地产产开发企企业返还还买受人人；绝对对值超过过3的的房价款款由房地地产开发发企业双双倍返还还买受人人。返还还张某房房价款=1100500003%+1100500006009%2=8834990元。例题2：甲公司司所有的的房产原原值24450万万元，若若当地规规定房产产原值扣扣除比率率为200，则则该公司司年应纳纳房产税税为( )万元元。(220088年房地地产经纪纪人制度度试题)A223552 BB299400 C2944000 D2355200答案：A解析析：24450(120)112=233522万元。