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1、常德丹阳路路车站项项目分析析第二部分 项 目 分分 析第一章 项目地块及及周边分分析一、 地理位置及及项目基基本情况况 常德自古以以来便川川黔咽喉喉，湘西西北门户户，北通通湖北恩恩施、宜宜昌、荆荆州,南南接本省省益阳、长长沙，是是六条高高速公路路与2007、3306国国道交汇汇的枢纽纽线，是是湘西北北地区的的区域性性中心城城市。 本项目地块块位于常常德市武武陵区北北部，东东邻启明明路（2207国国道）、西西接紫缘缘路、南南抵柳叶叶路，距距常德火火车站仅仅3公里里，距常常德市中中心7公公里，交交通便捷捷。 本项目于220022年立项项，原来来仅规划划兴建常常德市大大中型物物流中心心，此前前因资金
2、金投入和和回报的的风险而而搁浅，220066年，长长沙创普普集团控控股该项项目后，进进行了长长时间的的项目分分析，为为确保人人气，确确定在本本项目内内增设客客运中心心，同时时在该地地块划分分50余余亩土地地进行商商品房开开发。本本项目涵涵盖了一一级城市市汽车客客运站、物物流信息息、办公公、仓储储、停车车、汽车车维修、商商业及商商住楼等等一系列列功能，是是政府通通过政策策性经济济调控，以以投资建建设单位位通过市市场化开开发建设设为途径径而进行行建设的的。项目目建成后后将成为为“湘西北北物流信信息平台台、常德德现代物物流的象象征”。二、 地块主要技技术经济济指标总占地面积积 总建筑面积积 建筑密度
3、容积率绿地率客运中心物流中心住宅小区995800124433298266809455.524.2%124198%1232114.55三、城市规规划对本本项目的的影响常德市220011年至220200年城市市总体规规划确确定：至至20220年常常德市人人口将由由现在的的54万万增长至至1000万，城城区面积积由目前前的566平方公公里扩大大至1000平方方公里，界界时常德德将成为为湘西北北地区的的区域性性中心城城市，其其城市形形态划分分为一城城四片，即即：江北主城区区：为政政治、经经济、文文化中心心；江南城区： 以以专业批批发市场场为主的的商业贸贸易区；德山开发区区：丘岗岗山地特特色的工工业园区
4、区；柳叶湖开发发区：具具有旅游游、休闲闲、渡假假功能的的城市风风景园区区；按照常德市市的整体体规划思思路，常常德市在在未来的的15年年将建成成一个人人中达1100万万，城区区面积1100平平方公里里的大城城市，城城市的外外延在目目前的基基础上将将扩大近近一倍，对对各类型型房产的的需求将将进一步步增加，房房地产市市场将有有巨大的的发展空空间，同同时会使使目前处处于城市市边缘的的房地产产项目价价值上升升。对本本项目而而言，随随着城市市的扩容容，其价价值将会会有很大大的增长长空间。三、 项目地块SSWOTT分析地块优势（SS）：地理位置：地段有有很好的的开发基基础、未未来升值值潜力大大；地形地貌：项
5、目地地块地势势平坦，地地形较为为规则，便便于规划划；交通因素：紧邻2207国国道，处处于紫缘缘路、柳柳叶路的的交叉地地，交通通便捷；施工因素：项目用用地目前前已基本本完成七七通一平平工作，能能确保建建设施工工的顺利利进行；地块劣势（WW）：周边配套：项目地地周边缺缺乏学校校、医院院、银行行等配套套项目，配配套设施施尚不完完善；项目规模：项目占占地面积积不大，但但需规划划的功能能较多，无无法形成成大的商商业规模模效应；地块机会点点（O）：市场需求：常德市市场对高高性价比比的商用用物业的的强烈需需求；城市规划：城市外外延的不不断扩大大，地块块所处位位置升值值空间大大；项目规划：项目本本身的汽汽车站
6、将将带来大大量人流流，成为为吸引投投资者的的亮点；地块威胁点点（T）：同类商铺的的竞争：目前常常德开发发的商用用物业较较多，如如：常德德汽车南南站市场场、火车车站附近近的幸福福街区等等。以上上项目均均为在建建项目，且且物业类类型相似似，项目目商业部部分开发发竞争压压力较大大；项目进度：项目以以车站为为依托展展开，但但在车站站尚未定定型的情情况下进进行销售售，难以以取得客客户的信信任，销销售会存存在一定定的难度度；第二章 常德市商铺铺分布与与主要商商铺分析析一、 区域商铺分分布特点点：常德商业经经过多年年的沉积积，目前前已形成成了一些些商业较较为集中中的地段段，通过过调查，我我们将常常德现阶阶段
7、的商商铺分为为如下几几个区域域： 核心地段（中中区商圈圈）目前中区商商圈是常常德市最最繁华、最最具活力力和时代代特征的的商业中中心区。由由于外来来商业企企业给中中区商圈圈注入了了新的商商业观念念和规划划理念，使使他成为为市民关关注的焦焦点。以以商业步步行街为为主轴线线，中区区商圈门门店林立立、品种种繁多，环环境优美美。是目目前常德德市商业业的核心心区域。中中区商圈圈由步行行街、朗朗州路、沿沿江路、建建设西路路组成。主要商业物物业大型型商场：春天百百货、沃沃尔福、家家润多新兴商业形形态：人人民路商商业步行行街、金金钻广场场步行商商业城，沿街门店以以人民路路、建设设路为主主 ； 中心区域（桥南商圈
8、 ）常德市桥南南商圈是是集各种种日常用用品、服服装、鞋鞋帽等百百货于一一体的低低档商品品交易市市场。由由桥南大大市场等等十余家家市场与与七条街街道的一一些沿街街门面和和超市（如如华联超超市）组组成。经经营范围围包括了了服装、鞋鞋帽、日日用品、电电器、体体育用品品、图书书等生活活所需的的大多数数商品，另另外还包包括五金金、摩配配、轻工工用品等等专业商商品。主要商业物物业：桥南市市场、摩摩配城、家家电城、桥桥南轻工工市场、干干鲜食品品城、日日用小商商品城、五五金城、金金麟市场场，沿街门店：以常沅沅路、桥桥南大道道为主 次中心区域域（火车车站商圈圈）火车站商圈圈主要有有几个规规模较大大的专业业市场：
9、家私产产业城、副副食城、五五金交电电汔汽配配市场。以以武陵路路和2007国道道为纽带带，背靠靠地区汽汽车站、火火车站。火火车站的的各种专专业市场场大多是是市场行行为开发发建设，分分隔为独独立沿街街铺位，并并以出让让产权、铺铺位租赁赁为主要要方式。总总体而言言，这些些市场的的经营管管理、服服务传统统，缺乏乏整体形形象，发发展状况况不容乐乐观。主要商业物物业：新新世纪汽汽配城、曲曲美家具具城、电电器城、副副食城、五五金交电电市场，沿街门店、：以武武陵大道道、南坪坪路为主主 。 边缘城区（新新开发区区域）兴隆装饰城城、常德德汽车南南站市场场、钢材材市场等等一些处处于城市市边缘的的专业市市场，依依靠自
10、身身的商品品特色进进行专业业经营，多多为规模模较大的的专业市市场，经经营分散散，没有有形成合合力。二、 同类型商铺铺分析：调查表一（与与本项目目同类物物业的车车站商铺铺及部分分专业市市场）：市 场丹阳路车站站商铺常德汽车北北站商铺铺新世纪汽车车城桥南市场地理位置丹阳路人民路及朝朝阳路交交汇处南坪路、东东风路交交汇处鼎城路与玉玉霞路交交汇处经营模式租赁租赁自营、租赁赁自营、租赁赁铺位面积（）10 7530 1100050 12008 330主力面积（）40306012铺面形式楼层单层、两层层套铺底商为主、部部分铺面面为3层层底商（楼上上为住宅宅）分为3层层高366436租金（元/月）最低价111
11、480最高价4518206均价2015150铺面租赁率率%836%89 %85%部分在建，建建成的出出租率为为80%售价 元/不售不售约为50000元一层均价为为77880调查表二（部部分竞争争楼盘商商铺）：竞争楼盘位置商铺规模价 格商铺总面积积总铺面数主力铺面面面积 一楼二楼三楼幸福小区火火车站商商业街国道道与朗州州路交叉叉处505980美景食尚尚街区柳叶路与启启明路交交汇处30000016630400025002000桥南财富富广场319与2207国国道交汇汇处26000045价约为30000元元/竞争楼盘开发商代理商（策策划推广广）销售情况联系电话幸福小区火火车站商商业街常德城市建建设投
12、资资开发有有限公司司森雨兴房地地产营销销策划（常常德）公公司在售0736781168111美景食尚尚街区常德美景房房地产开开发公司司长沙添泽广广告文化化有限公公司在售07362688363360736776633777桥南财富富广场长沙银通房房地产有有限公司司自销已售70%07367377599990736737759998三、常德市市商铺市市场总结结：通过调查可可以看出出目前处处于市区区边缘的的商铺及及专业市市场较市市内成熟熟商圈的的铺面，在在售价及及租价都都有一定定的差距距，目前前常德商商铺价格格在2550080000元之之间，铺铺面面积积集中在在301000平方米米之间，对对我项目目确定
13、铺铺面面积积及价格格有重要要的参考考意义。常德本地有商业经营的传统，近半常德人在经商，这部分人大多有买铺的潜在需求，只要资金许可，就会予以考虑，因此，虽然常德市场商铺供应量较大，竞争激烈，但对有发展潜力的商铺而言，同时也蕴藏了巨大的机会，现将常德商业地产市场的部分特性归纳如下：1常德商商业分布布较为集集中，主主要商铺铺集中在在步行街街、桥南南等区域域，商圈圈渗透力力、辐射射力较强强；2常德现现有商业业业态主主要体现现为传统统临街铺铺位、超超市、专专业市场场几种形形式，其其中新开开发及边边缘地区区以传统统商铺及及专业市市场居多多；3整个临临街铺位位中，集集中商业业街区租租金水平平远高于于自然商商
14、业街区区租金；传统商商业老街街租金水水平远高高于新建建商业街街区租金金；商业业业态、商商业功能能规划、商商品品牌牌组织、招招商现状状以及商商业经营营管理直直接影响响街铺的的租金水水平；4常德现现有商业业物业售售价差异异大，核核心区域域与新开开发街区区售价差差距在330000元/以上；5从成本本的角度度考虑，经经营户较较容易接接受租赁赁的模式式。6比较而而言，面面对如此此巨大的的消费市市场，常常德城市市的消费费潜力还还远远没没有得到到开发，其其商业布布局的合合理性、商商业购物物环境、经经营产品品规模、档档次等等等，远远远不能满满足常德德消费者者日益增增长的需需求。三、 经营状况分分析及经经营者调
15、调查经营业态调调查（同同类型物物业经营营调查）：经营业态调查项目日用百货餐饮住宿五金建材服饰、鞋类类美容美发服服务业汽配、汽修修专业超市空置门面丹阳路车站站临街门面247%102%195%2%89%183%164%汽车北站临街门面45%182%545%138%9%此次共调查查了与本本项目类类似的两两处物业业的经营营业态及及经营状状况：丹丹阳路车车站临街街门面及及汽车北北站临街街门面，从从调查的的结果来来看，两两处商铺铺以经营营日用百百货及五五金建材材两种行行业的居居多，分分别为224.77% 及及54.5%，另另外餐饮饮业及服服务业也也占有较较大的经经营比例例，同时时这两个个地方的的商铺均均为
16、车站站所有，不不对外销销售，所所有临街街门面均均为租赁赁经营。其其中汽车车北站基基本无空空置门面面，而丹丹阳路车车站临街街门面则则空置的的较多达达到166.4%。经营者调查查（对丹丹阳路车车站临街街门面及及新世纪纪汽车城城、兴隆隆装饰城城的经营营者进行行问卷调调查）：你现有铺面面是购买买的还是是租赁的的：购买的6%租赁的94%你现在的租租赁价位位是多少少：10-200元/月7520-400/月1740/月以上上8%适合你经营营的铺面面面积为为多大：20以下下7%20-30016%30-40022%40-60039%60以上16%你希望经营营的铺面面几层为为宜：一层28%二层50%三层5%没关系
17、15%你希望市场场能有统统一的管管理部门门吗？希望能有部部门统一一管理39%统不统一没没关系61%你平时主要要从哪几几方面了了解商铺铺（房产产）信息息：报纸63%电视185%宣传单185%你目前有投投资商铺铺的打算算吗？有6%没有94%市调结论：1 常德商铺市市场购买买力较为为强劲，特特别是地地段较好好及有发发展潜力力的商铺铺项目更更是得到到了投资资者的追追捧；2 常德当前商商铺分布布较为集集中，城城市边缘缘及开发发新区新新建商铺铺及专业业市场较较多，价价位差距距较大；边缘区区域售价价较低；3 目前常德商商铺产品品同质化化现像较较为突出出，商铺铺以建筑筑底商及及专业市市场为主主，无明明显的建建筑风格格区分，较较为注重重铺面的的实用性性及商铺铺总价；4 根据市调数数据，结结合常德德商铺市市场需求求，本项项目商铺铺面积宜宜在300-600平方米米之间，主主力铺面面应以440平方方米为主主，均价价在40000元元以内，同同时应在在项目宣宣推广上上加强力力度，以以迅速占占领市场场。5 就本项目而而言，以以汽车站站为主要要依托，有有一定的的经营优优势，项项目的主主要不足足在于商商铺先于于车站建建设，会会令投资资者犹豫豫，商铺铺的经营营必需依依靠车站站的大量量人流，如如果二者者不能同同时经营营的话则则会造成成短时期期内经营营困难。