《如何对大型商业物业整体性出租fqzi.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《如何对大型商业物业整体性出租fqzi.docx（11页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、关于大型型商业物物业租金金价格定定位评估估思路的的探讨黎 明11沈 博博2 周 莉莉3摘要：房房地产投投资类型型按投资资周期长长短可分分为长期期投资和和短期投投资。随随着国家家多次对对房地产产交易环环节的宏宏观调控控，越来来越多的的房地产产投资者者愿意选选择长期期投资方方式，通通常是先先将房地地产持有有一段时时间，以以获取较较为稳定定的持续续性租金金收益，待待房地产产交易市市场行情情转好，再再将其转转售给未未来的投投资者而而获取转转售收益益。作为为置业投投资者，特特别是大大型商业业物业投投资者，多多采用委委托专业业的租赁赁公司为为其经营营管理招招租事宜宜或是将将物业整整体性出出租给专专业租赁赁
2、公司或或其它大大型商业业运营商商等方式式，从而而获得较较为长期期稳定的的租金收收益。然然而大型型商业物物业整体体出租很很少有相相类似的的市场案案例可以以借鉴，投投资者往往往难以以把握其其租金价价格水平平。这时时我们做做为一名名专业的的房地产产估价师师所提供供的租金金价格定定位评估估报告对对投资者者决策显显得尤为为重要。作作者拟就就大型商商业物业业整体性性长期租租赁条件件下的租租金价格格定位评评估提出出三种评评估思路路即思路路“租金差差值法”、 思思路“收益法法”及思路路“报酬率率修正法法”，谨供供同行参参考。关键词大大型商业业物业 整体体性出租租 长长期租赁赁 租租金价格格定位一、 大型商业业
3、物业租租金价格格定位的的定义本文中的的大型商商业物业业租金价价格定位位是特指指专业估估价人员员根据委委托方对对其所拥拥有的大大型商业业物业拟拟采用整整体性出出租，且且为长期期租赁（如如10年年以上）的的出租条条件，遵遵循估价价原则，按按照估价价程序，选选用适宜宜的估价价方法，并并在综合合分析物物业整体体性出租租及租约约期长短短等对租租金价格格影响因因素的基基础上，对对拟估房房地产在在估价时时点上的的客观合合理的租租金价格格水平进进行测算算和判定定的活动动。二、问题题的提出出：权利人甲甲于20006年年8月11日以V元人民民币购得得一纯商商业房地地产，地地处XXXX步行行街，共共五层，总总建筑面
4、面积为SS平方米米，其中中一层可可出租建建筑面积积为S11，二层层可出租租建筑面面积为SS2，依次次类推，第第五层可可出租建建筑面积积为S55，权利利人甲拟拟对该房房地产整整体进行行招租，招招租对象象拟定为为类似于于沃尔码码、天虹虹商场、茂茂业百货货等大型型超市经经营商，租租期为115年。现现委托房房地产专专业估价价咨询公公司乙对对该商业业物业整整体出租租，租期期为155年的年年租金单单价A(合同租租金价格格即为有有效毛租租金价格格)进行行定位评评估。专业估价价咨询公公司乙接接受委托托后，对对拟估房房地产所所处的XXXX步步行街片片区同类类型商业业售价及及租金价价格进行行详细地地调查。了了解到
5、周周边类似似的单个个铺位出出租实例例较多，租租金价格格较易取取得，但但类似这这种大型型商业物物业整体体长期租租赁条件件下出租租的情况况相对较较少，且且租金价价格难易易真实取取得。专专业估价价人员通通过对所所调查的的案例资资料进行行筛选、对对比，拟拟探索出出一种租租金转换换方式，将将零散的的短期租租赁租金金转换为为整体长长期租赁赁租金的的方法。此种方法法的基本本思路是是：搜集集周边类类似单个个铺位出出租的租租金实例例和交易易价格实实例、转转租方的的投资回回报、各各种运营营费用等等资料，根根据所收收集的资资料进行行分析、判判断、测测算，从从而找出出两者之之间的关关系，寻寻求出两两者的转转换关系系，
6、以探探索出求求取整体体长期租租赁条件件下的租租金价格格方法。三、评估估思路作者就目目前所能能调查到到的资料料进行了了周密地地思考和和分析，认认为可以以通过以以下三种种评估思思路来实实现现有有数据的的转换，以以达到测测算出委委托方所所要求的的租赁条条件下的的租金价价格水平平。评估估思路难难免有不不成熟之之处，敬敬请同行行指正。 评估思思路：“租金差差值法”： 即即A=（S1A1q1+ S2A2q2+ S3A3q3+ SS4A4q4+ SS5A5q5Q0- CC）/ S A整体体出租，租租期为MM年的年年毛租金金单价； S1S5各层层可出租租建筑面面积； S大型商商业物业业总建筑筑面积； A11A
7、5各层层出租年年平均毛毛租金单单价；q1qq5各层层出租空空置率；Q0第一承承租人的的年投资资回报；C第第一承租租人的年年经营费费用；上述评估估思路是是基于 “假设开开发法”原理，假假定权利利人甲一一次性整整体租给给第一承承租人某某专业租租赁公司司丙，租租约期为为M年。则则权利人人甲所预预期租金金价格应应为专业业租赁公公司丙再再次分户户转租的的有效市市场租金金减去丙丙招租过过程中所所花费的的经营费费用和其其应获得得的投资资回报的的余额。正是因为为该思路路是基于于假定权权利人甲甲一次性性整体租租给第一一承租人人某专业业租赁公公司丙，租租约期为为M年，因因此第一一承租人人丙再次次转租给给各小租租户
8、的租租金价格格水平、空空置率水水平等参参数完全全可以通通过调查查周边同同类小型型商铺租租金状况况、空置置率水平平进行类类比，从从而准确确得出AA1A5、q1q5。之所以以要求测测算出第第一承租租人丙获获得的有有效市场场租金价价格是因因为第一一承租人人在分别别转租给给各个小小商户过过程中其其承担了了拟估房房地产部部分时段段空置的的风险。Q0可以以通过调调查目前前从事专专业租赁赁或房地地产招商商，甚至至可以扩扩展延升升至房地地产中介介等企业业所期望望的行业业平均利利润水平平，可以以采用市市场租金金标准的的一定比比例来表表达如一一至两个个月租金金，具体体视调查查结果而而定。C为第一一承租人人丙的年年
9、经营费费用，该该成本费费用包括括招租过过程中丙丙应支付付的广告告宣传费费、维修修费、管管理费、税税费、招招租空置置期间的的物业管管理费、水水电费等等。值得得特别说说明的是是招租成成本中的的税费是是指第一一承租人人丙与第第二承租租人（小小商户）发发生转租租行为过过程中所所应缴纳纳的服务务租赁业业税费如如营业税税、教育育附加费费、印花花税等，具具体应以以地方服服务租赁业业税费缴缴交相关关标准执执行。评估思路路优点在在于该思思路简单单直接明明了，思思路明晰晰，具有有较强的的说服力力，可操操作性强强。缺点点是租期期长短对对租金价价格的影影响无法法反应出出来，如如租赁115年和和租赁220年租租金价格格
10、水平之之间的差差别无法法体现。而而委托方方（权利利人甲）恰恰恰是在在一定程程度上较较为关心心租期长长短对租租金价格格的影响响。评估思路路“收益法法”：或本思路是是利用收收益法预预期原理理反推出出租约期期内的租租金水平平A，即即假定权权利人甲甲以V元元购买的的商业房房地产是是带有租租约，且且剩余租租约期恰恰好为权权利人甲甲所要求求的预期期租约MM年，因因此有下下列公式式或成立的的。而公式中中V是已已知的，我我们则通通过上述述公式变变形反算算出a，即或 如如下草图图所示：VVN-MM a aa a aa aN-MM aN-MM0 1 22 3 .M M+1 NV权权利人甲甲购入价价值；VN-MM假
11、定定权利人人甲在租租约期MM年期满满后发生生转让的的价值；a整整体出租租，租期期为M年的年年净租金金收益；aN-MM租约约期M年期满满后至土土地使用用权结束束即第MMN年年期间年年净租金金收益；Y1租期为为M年，租租约期内内报酬率率；Y2租约期期外MN年期期间内报报酬率；k租租约期内内权利人人甲正常常情况应应投入的的年运营营费率；M租租约期MM年；N土土地使用用权尚可可使用权权年限NN年。该公式中中值得注注意的有有两点：1、V为为权利人人甲购入入价如距距估价时时点时间间较长，VV需另做做相应时时间修正正。2、因为为收益法法中测算算式或中租金金为净租租金收益益水平，因因此反算算出的a为租约约期内
12、净净租金价价格水平平。而权权利人甲甲所要求求测算的的租金价价格水平平实为毛毛租金价价格水平平，因此此我们必必须在测测算出aa的基础础上增加加上租约约期内权权利人甲甲每年所所应付出出的运营营费用，运运营费包包括维修修费、管管理费、保保险费及及租赁税税费等。所以结合合上述应应注意的的两点，权权利人甲甲在预定定的租赁赁期内的的租金价价格A应应为：或评估思路路理论上上可谓是是完美无无缺，既既考虑了了租期对对租金价价格水平平的影响响，又考考虑了大大型商业业物业整整体性出出租对租租金价格格的影响响。但不不足的是是该评估估思路在在具体的的评估过过程中，对对于不同同租期（长长租期）的的报酬率率难以把把握；另另
13、外也不不容易掌掌握M年年后的租租金价格格水平或或M年后后转让价价值的预预测。毕毕竟经过过M年（110年以以上）发发展，尤尤其是国国内各城城市房地地产都在在飞速发发展，房房地产价价格走势势预测的的准确性性较差，而而我们所所要求测测算的租租金价格格恰恰是是跟M年年以后的的租金价价格行情情及M年年后的转转让价格格影响较较大。因因此该评评估思路路较适宜宜城市各各类房地地产市场场较为平平稳，租租金及销销售价格格起伏变变化小的的大型商商业物业业整体性性长期租租赁的租租金价格格定位。评估思路路“报酬率率修正法法”：A整整体出租租，租期期为M年的年年毛租金金单价；S大大型商业业总建筑筑面积；零散散型商铺铺单个
14、出出租条件件下整体体年平均均净租金金收益；Y1整体性性出租，租租约为MM年权利利人预期期报酬率率；Y2假定分分成小型型商铺单单个出租租，且租租期为11年权利利人预期期报酬率率；k租租约期内内权利人人甲正常常情况应应投入的的年运营营费率；M租租期。作为大型型商业物物业的权权利人甲甲而言，采采用整体体性出租租，且租租赁期较较长或是是采用零零散型商商铺单个个出租，租租期为短短期如11年这两两种方案案的根本本区别实实质上就就是权利利人甲对对两种方方案所面面临的投投资风险险与所追追求的投投资回报报之间的的博奕。因因此理论论上作为为权利人人甲来说说所购之之房地产产在前MM年价值值在两种种出租方方案条件件下
15、的价价值应相相等。即=则=两种出租租方案中中权利人人所预期期投资报报酬率YY1、Y2可以通通过累加加法测算算出来，如如下表所所示。 两种方方案 项目名称称分成单个个商铺出出租，租租期较短短如1年年，情况况下权利利人的预预期投资资报酬率率Y2(%)整体出租租租期为为M年的的情况下下权利人人的预期期投资报报酬率YY1(%)无风险投投资的报报酬率2.5222.522对投资风风险的补补偿3.52.0对管理负负担的补补偿2.51.5对缺乏流流动性的的补偿1.51.0易获得融融资的好好处1.31.0合计11.3328.022而其中是是采用整整体性出出租，且且租赁期期较长的的租赁条条件下年年净租金金收益；是
16、采用零零散型商商铺单个个出租，短短期租赁赁条件下下的年净净租金收收益，即即=S1A1q1+S2A2q2+S3A3q3+S4A4q4+S5A5q5-C（其其中 A1A5为零散散型商铺铺单个出出租各层层平均毛毛租金价价格；qq1q5为各层层出租空空置率；C为权权利人甲甲如采用用零散出出租方式式正常情情况应投投入的年年运营费费；）；因此，最最后我们们需在测测算出的的净租金金收基础础上增加加租约期期内权利利人甲正正常情况况应投入入的年运运营费即即为有效效毛租金金价格，所所以评估思路路优点在在于既考考虑了整整体性出出租及租租约长短短对租金金价格的的影响，同同时也回回避了对对M年后后租金或或转让价价的预测
17、测不准确确性。所所以相对对评估思思路、而言，评评估思路路思路清清晰，工工作量小小，且可可操作性性又强，但但不足的的是利用用累加法法来求取取预期投投资报酬酬率说服服力并不不强，当当然这也也是目前前行业界界对报酬酬率求取取思路一一直存在在的困惑惑。因此此我们可可以再通通过对公公司客户户资源中中从事房房地产投投资的投投资者对对投资风风险及投投资回报报率等内内容进行行问卷调调查，从从调查问问卷统计计出各投投资者对对投资风风险的意意识及追追求投资资回报的的强烈程程度。继继而在求求取报酬酬率时将将累加法法中各子子因素继继续细化化，以尽尽可能地地提高求求取报酬酬率的准准确性。四、结束束语以上三种种评估思思路
18、都存存在着各各自的优优缺点及及适用性性，因此此要求我我们在评评估过程程中根据据实际情情况来衡衡量优先先采用哪哪种评估估思路。当当然在评评估条件件允许的的前提下下我们可可以同时时采用三三种评估估思路进进行评估估，以其其中一种种评估思思路为主主，其它它两种评评估思路路作为辅辅助验证证。以求求达到相相对公平平、公正正、合理理的评估估结果，为为委托方方提供更更为专业业、准确确地价格格定位评评估服务务。参考文献献：1、美国国估价学学会著、不不动产估估价翻译译委员会会译由地地质出版版社出版版发行不不动产估估价第第11版版；2、中国国建筑工工业出版版社出版版的房房地产估估价理论论与方法法（220055年5月
19、月第1版版）；3、19999年年6月由由中华人人民共和和国建设设部颁布布实施的的中华华人民共共和国国国家标准准房地产产估价规规范。作者姓名名：黎明明 联系电话话：07755-8200720049 133556689224377单位：深深圳市新新永基房房地产评评估顾问问有限公公司联系地址址：深圳圳市深南南东路金金丰城大大厦B座座25楼楼 邮编：51880100EMAIIL:llimiingggooddm 作者姓名名：沈博博单位：诸诸暨市亿亿安不动动产评估估代理有有限公司司EMAIIL:sshbhhjpgg1663.ccom联系电话话：133235575773933作者姓名名：周 莉 联系电话话：07755-2599422284 13992844168845单位：深深圳市格格衡土地地房地产产评估有有限公司司联系地址址：深圳圳市深南南中路110277号新城城大厦西西座188F南 邮邮编：5518001011