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1、20003杭杭州房地地产市场场深度研研究报告告20033年5月月100月第110届房房交会期期间，都都市快报报委托权权威调查查机构杭州州华坤市市场研究究有限公公司在房房交会现现场针对对购房群群体进行行调查，采采用随机机抽样的的方式对对参加房房交会的的人群进进行访问问，最终终成功抽抽取7663个样样本，并并结合华华坤杭杭州房地地产市场场深度研研究报告告数据据库，对对杭州住住宅楼市市场进行行全面分分析。一、购房房者基本本形态参加本次次房交会会的人群群以杭州州本地居居民为主主，占受受访总人人数的882.11%，省省内其它它地区购购房者所所占比例例为155.3%，省外外购房者者不多，仅仅占2.6%。杭
2、杭州市内内的购房房者中，来来自西湖湖区购房房者比例例最高占占26.1%，其其次来自自下城区区的购房房者占总总人数的的17.8%，再再次为上上城区占占14.3%，江江干区比比例为110.55%，拱拱墅区为为9.99%，来来自余杭杭区、滨滨江区的的购房者者比例分分别为22.3%、1.2%，值值得一提提的是在在7633位调查查群体中中没有一一位来自自萧山区区。来自自省内其其它地区区以温州州、嘉兴兴来人最最多，其其次是台台州、金金华等。省省外购房房者主要要来自上上海、广广东和江江苏。 从购房房者年龄龄上看，在在2549岁岁之间，随随着年龄龄的增长长，购房房群体逐逐步减少少，其住住房得到到解决的的比例也
3、也越高。因因此255299、300344、355399、400444、455499五个年年龄段的的打算购购房的群群体依次次递减为为：333.144%、222.667%、113.337%、77.566%、66.988%；另另外，550555岁的的群体由由于为子子女购房房的原因因，其比比例达到到16.28%。 从从购房者者购房意意图来看看，“首首次购房房，满足足基本住住房需要要”与“二二次购房房，改善善居住条条件”的的比例相相当，分分别为336.99%与336.33%，“为为了投资资收益”的的比例为为13.7%，给给子女购购房的比比例达到到11.9%，给给父母购购房、因因为拆迁迁而购房房的比例例均
4、为00.6%。 从购房房者在单单位中所所扮演的的角色来来看，228.77%的购购房者为为中层管管理人员员，211.7%的购房房者为专专业技术术人员，220.33%的购购房者为为单位一一般职员员，9.8%的的购房者者为个体体户/承承包人/自由职职业者，购购房者为为单位基基层管理理人员、私私营企业业主所占占的比例例均为77.0%，高层层管理人人员及非非专业技技术人员员所占的的比例分分别为44.2%、1.4%。 从购房房者的所所从事的的行业来来看，来来自商业业贸易行行业的购购房者最最多，占占到购房房总人数数的211.833%，其其次来自自机关/事业单单位、房房地产业业、建筑筑业的人人群比例例均为11
5、1.227%，再再次来自自银行/保险业业、广告告咨询业业的人群群比例均均为7.04%，高校校教师、医医疗行业业所占的的比例均均为5.63%。 从购房房者事业业发展阶阶段来看看，444.4%的购房房者认为为自己的的事业属属于发展展阶段，330.44%的购购房者认认为自己己的事业业属于起起步阶段段，122.9%的受访访群体认认为自己己的事业业属于成成功阶段段，另有有12.3%的的购房者者无法清清楚界定定自己事事业所处处的阶段段。 从购房房者婚姻姻状况来来看，331.774%属属于未婚婚群体，666.447%的的购房者者属于已已婚群体体，1.8%的的购房者者婚姻状状况属于于其他范范畴。从购房者者个人
6、月月总收入入来看，116.667%的的购房者者个人月月总收入入在1550120000元，111.331%的的受访者者个人月月总收入入在3000134999元，110.771%的的受访者者个人月月总收入入在65500元元以上，个个人月总总收入在在15000元以以下、22001124499元元的购房房者比例例均为99.522%，个个人月总总收入33500039999元元的购房房者占总总人数的的6.555%，个个人月总总收入在在25001330000元、44000044499元元的购房房者比例例均为55.366%。从购房房者单位位的性质质来看，来来自民营营企业的的购房者者最多，占占39.3%的的比例
7、，来来自党政政机关/事业单单位的居居其次，占占18.6%的的比例，来来自国有有企业的的购房者者位居第第三，占占16.6%的的比例，来来自股份份制企业业居第四四，占115.22%的比比例，来来自外资资企业、合合资企业业的比例例累计为为10.4%。二、购房房者的住住房现状状及需求求概述1、住房房面积 受受访者现现有住房房面积分分布情况况呈中间间大、两两头小的的态势，住住房面积积较大、较较小的人人所占比比例都比比较小。其其中，330.66%的受受访者现现有住房房面积在在60-79PPM范围围内，118.22%的受受访者居居住面积积在800-999PM范范围内，117.66%的受受访者居居住面积积在4
8、00-599PM范范围内。杭杭州所属属的8个个区来讲讲，其住住房面积积情况是是不同的的，上城城区和拱拱墅区的的受访者者住房面面积以440-559PMM所占比比例最高高，其它它城区则则以600-799PM所所占比例例最高。 受受访者打打算购买买的住房房建筑面面积分布布情况同同受访者者现住房房情况类类似，仍仍然是中中间大、两两头小，但但是整体体来看，需需求建筑筑面积比比其自己己现有住住房的面面积要大大得多，平平均面积积达1111.77PM。441.11%的受受访者需需求的建建筑面积积为1000-1119PPM，119.00%受访访者需求求的房屋屋建筑面面积为1120-1399PM，114.33%的
9、受受访者需需求的建建筑面积积为800-999PM。2、住房房户型结结构 受受访者现现居住房房户型以以二室一一厅占主主流，440.44%的受受访者居居住的是是此户型型；其次次是有113.55%的受受访者现现居住房房是三室室一厅户户型，有有12.9%的的受访者者居住三三室两厅厅户型，112.33%的受受访者居居住一室室一厅户户型。结合受访访者一些些背景资资料简单单分析，发发现：高层管理理人员居居住的户户型中以以三室一一厅所占占比例最最大，中中层管理理人员居居住的户户型以三三室两厅厅户型所所占比例例最大。基基层管理理人员、专专业技术术人员、个个体户/自由职职业者/承包人人、私营营企业主主等居住住的户
10、型型情况类类型都是是二室一一厅所占占比例最最大。不同年龄龄段人群群住房的的户型也也有区别别。255-344岁、440-444岁、550-555岁年年龄段人人群住房房户型都都是以二二室一厅厅所占比比例最大大；355-399岁年龄龄段以三三室两厅厅所占比比例最大大；455-499岁年龄龄段以三三室一厅厅户型所所占比例例最大；值得一一提的是是，居住住别墅/排屋的的人大部部分集中中在400-444岁年龄龄段。当问及“如如果您打打算购买买楼盘的的话，您您感觉什什么户型型比较合合适？”时时，433.3%的受访访者首选选三室二二厅户型型，其次次有188.7%的受访访者首选选三室一一厅。打打算购买买二室一一厅
11、的人人占133.5%，打算算购买二二室二厅厅的占88.8%。3、对现现有住房房满意度度情况整体来看看，对现现有住房房持“不不满意的的”（一一点不满满意+不不太满意意）态度度的人比比例最高高，达338.11%，其其次是持持“一般般”态度度的人比比例为331.66%，持持“满意意”（非非常满意意+比较较满意）态态度的比比例最低低为311.3%。数据据表明现现有住房房并不能能满足够够房者的的住房需需求。三、购房房者行为为描述 省内外外购房者者云集房房交会，主主要的目目的就是是看房、选选房、购购房，每每个购房房者心中中都有一一些潜在在的语言言、片段段来描述述自己钟钟爱的房房子，什什么样的的房子、什什么
12、样的的价格、什什么样的的地段、什什么样的的配套、什什么样的的周边环环境等等等，下面面让我们们来看一一看这些些购房者者的一些些想法。1、购房房首选老城城之西36.11%的购购房者首首选杭州州老城城城西片楼楼盘，购购买意向向相对比比较集中中。毋庸庸质疑，城城西近几几年来开开发力度度甚大，新新的高质质楼盘不不断涌现现，吸引引购房者者的眼球球；177.2%的人购购房者首首选杭州州老城城城中片；有166.5%的人购购房者首首选杭州州老城城城东片；有166.0%的人购购房者首首选滨江江区；有有8.33%的人人购房首首选是杭杭州老城城城北片片；此外外分别有有3.55%、11.2%、0.6%、00.6%的购房
13、房者分别别首选下下沙片、临临平城南南片、临临平城北北片、萧萧山城厢厢片。2、购房房最看重重的因素素价价格问及“购购买住房房时，您您最看重重哪个因因素呢？”，221.66%的受受访者提提到了价价格；其其次是有有11.7%的的受访者者提到了了工程质质量，再再次是有有11.1%的的受访者者提到了了户型设设计，还还有111.1%的受访访者比较较看重的的是房子子所处的的地段。此此外，交交通的便便利性、升升值潜力力、周边边的人文文环境、社社区规划划与设计计、教育育/医疗疗配套分分别为77.0%、7.0%、66.4%、4.7%、44.1%的购房房者所看看重。3、获取取房产信信息最受受信任的的渠道现代社会会，
14、信息息充斥在在生活的的各个角角落，对对于您所所要了解解的信息息，您是是最信任任哪个信信息渠道道呢？下下面我们们来看一一下受访访者获得得房产信信息的渠渠道情况况。27.22%的受受访者提提到其最最信任的的信息渠渠道是报报纸，其其次是有有17.9%的的人最信信任的渠渠道是房房交会，117.99%的人人最信任任的信息息渠道是是亲友的的介绍，117.99%的人人最信任任的信息息渠道是是楼盘现现场。4、向亲亲友同事事打听的的情况调查显示示，866.1%的购房房者在购购房前向向亲友、同同事打听听关于购购房的信信息，平平均每一一位购房房者向77.5位位亲友、同同事打听听购房信信息。 41.1%的的受访者者曾
15、向亲亲友同事事打听房房产价格格的问题题；199.9%的受访访者曾打打听地段段方面的的信息；12.3%的的受访群群体曾打打听工程程质量问问题；77.5%的受访访群体更更关注升升值潜力力，曾向向亲友、同同事打听听该方面面信息；3.33%的受受访者向向亲友、同同事打听听开发商商情况。5、多层层楼盘购房房主流问及“您您最倾向向于购买买什么类类型的楼楼盘？”，339.44%的人人倾向于于购买多多层楼盘盘，其次次是有228.22%的人人倾向于于购买小小高层，再再次是有有10.6%的的人倾向向于购买买高层。6、购房房者期望望房产开开发商开开展的促促销活动动当今市场场竞争激激烈，各各行各业业纷纷搞搞起了名名目
16、繁多多的促销销活动，购购房者在在日常生生活中由由于各行行各业的的促销活活动而得得到了实实惠。同同样，购购房者对对房产开开发商开开展的促促销活动动也提出出了要求求与想法法。对于于房产行行业的促促销活动动，受访访者喜欢欢“赠送送旅游”的的人最多多，达449.44%；其其次是“试试住大行行动”，达达35.7%；再次是是开展“业业主联谊谊会”，达达33.3%，再再次是“赠赠送家电电”，为为29.8%，喜喜欢“抽抽奖”的的人也不不少，占占21.4%，其其它促销销活动所所占比例例均低于于20.0%。7、内部部规划与与配套的的需求为了研究究购房者者对于社社区内部部规划与与配套的的吸引力力，我们们请购房房者为
17、内内部规划划与配套套各个要要素的吸吸引力进进行打分分，采用用5分制制，5分分代表吸吸引力非非常大，11分代表表一点也也没有吸吸引力，分分数越高高，代表表吸引力力越大。最最终发现现让购房房者产生生吸引力力的排名名前122位的指指标如下下图所示示：8、社区区服务的的吸引力力现代社会会，购房房者对于于社区提提供的各各种配套套服务要要求越来来越高，为为了深入入研究购购房者对对社区服服务的期期望与吸吸引力，我我们仍然然采用55分制的的方法，请请购房者者对其吸吸引力进进行打分分。排名名前8位位的社区区服务如如下图所所示：四、价格格分析近几年来来，杭州州的房价价一直是是国内房房产市场场关注的的热点，居居高不
18、下下且仍在在上涨的的房价开开始让一一部分人人怀疑杭杭州房市市是否产产生了泡泡沫。对对于20002年年杭州整整体市场场的火爆爆，相对对于杭州州楼市自自19998年以以来持续续的“大大阳线”，220033年就是是杭州楼楼市是否否泡沫累累聚的“试试金石”。直直接留给给大家的的问题是是：房价价能否继继续上扬扬？有效效需求能能否持续续增加？房交会会上各具具特色的的众多精精致楼盘盘已经展展现在我我们面前前，那么么市场中中有多少少有效的的需求来来消化不不断发售售的楼盘盘呢？下下面让我我们来看看看，房房交会上上那些购购房者他他们购房房总价的的心理价价位是多多少？市市场的接接盘能力力如何呢呢？1、受访访者购房房
19、的总价价预算问及“当当总价为为多少时时符合您您个人的的预算呢呢？”，受受访者给给出的总总价预算算情况如如下图示示：整体来看看，给出出的价格格低至66万，高高至1550万，比比较分散散，中位位数为550万，既既出价低低于500万和出出价高于于50万万的人数数量相同同；其中中，777.2%的受访访者总价价预算分分布在330-770万范范围内。就就单个总总价预算算情况来来看，221.66%的受受访者预预算总价价为500万；117.55%的受受访者预预算总价价为400万；111.77%的受受访者预预算总价价为600万。2、超出出预算太太多而不不会购买买的价格格购房者自己心理预算总价格超出预算太多放弃购
20、买的总价格超出预算仍会购买的总价格总价明显低于预算，放弃购买的总价格平均价格54.9万元89.3万元65.3万元30.7万元中位数50万元70万元55万元25万元出现频率最多的价格50万元60万元50万元20万元最低价6万元10万元22万元2万元最高价150万元200万元180万元90万元3、购房房者心理理预算价价格与可可接受价价格上、下下限一般情况况下，当当实际总总价格明明显高出出自己预预算，购购房者感感觉太贵贵而不会会购买的的总价格格是其心心理总价价预算的的1.44-1.5倍。因因此，当当房产售售价达到到或超过过购房者者总价预预算的11.4-1.55倍时，购购房者就就会觉得得太贵而而放弃购
21、购买该房房产。一般情况况下，当当实际总总价格有有点超出出其心理理总价预预算，购购房者感感觉有点点贵但是是仍会坚坚持购买买的价格格是其心心理总价价预算的的1.11-1.2倍，定定价在这这个范围围内，购购房者仍仍然愿意意购买，但但超过这这个额度度，购房房者接受受起来比比较困难难。一般情况况下，购购房者感感觉实际际总价格格太低明明显低于于自己心心理预算算总价而而不会购购买的价价格是其其心理总总价预算算的0.5倍，如如果定价价在购买买者预算算的0.5-11倍之间间，房产产的销售售会被哄哄抢一空空。五、购房房者对房房地产的的态度1、“我我倾向于于选择精精装修的的住房”有28.7%的的受访者者同意该该观点
22、；57.3%的的受访者者无法接接受该观观点；而而14.0%的的受访者者表示很很难说。2、“我我宁愿面面积小一一点，也也要品质质更好的的楼盘”研究发现现，599.1%的受访访者同意意该说法法，毕竟竟购买房房产非等等小可，是是终生大大事，马马虎不得得；288.0%的受访访者鉴于于房产价价格、自自己的支支付能力力等原因因，无法法表示苟苟同；而而12.9%的的受访群群体则显显得无所所适从。3、“我我倾向于于购买城城郊的楼楼盘”44.55%的受受访者认认同该观观点，面面对日渐渐上涨的的杭州房房价，这这些受访访者做出出务实的的打算；而466.1%的受访访群体则则认为城城郊的房房产交通通不便、升升值潜力力小
23、、配配套不完完善，因因此难以以认同该该观念；另有99.4%的受访访者表示示很难说说。4、“我我宁愿选选择市区区面积较较小的住住房作为为过度”28.00%的受受访群体体考虑到到自己年年轻，积积累不多多，经济济能力有有限等客客观条件件，同时时又考虑虑到杭州州市区面面积较小小的住房房出手容容易、升升值潜力力大等原原因，愿愿意选择择市区面面积较小小的住房房作为过过度；与与此相反反，633.2%的受访访群体更更愿意选选择“一一步到位位”；而而8.88%的受受访群体体意见不不明朗。5、“杭杭州的房房价可能能会上涨涨”杭州的房房价一直直是市民民关注的的焦点问问题，337.55%的受受访者认认为杭州州房价仍仍
24、会上涨涨；344.5%的受访访群体则则持相反反观点；而288.0%的受访访群体认认为杭州州房价是是涨是跌跌难以预预期。3、购购房者心心理预算算价格与与可接受受价格上上、下限限 购房房者自己己心理预预算总价价格超出出预算太太多放弃弃购买的的总价格格超出预预算仍会会购买的的总价格格总价明明显低于于预算，放放弃购买买的总价价格平均均价格 54.9万元元 899.3万万元 665.33万元 30.7万元元中位数数 500万元 70万万元 555万元元 255万元出出现频率率最多的的价格 50万万元 660万元元 500万元 20万万元最低低价 66万元 10万万元 222万元元 2万万元最高高价 11
25、50万万元 2200万万元 1180万万元 990万元元六、中国国人民银银行住房房信贷政政策调整整对受访访者购房房的影响响在房交会会前几天天，中国国人民银银行出台台关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知，政政策的核核心就是是紧缩银银根，降降低银行行在房贷贷市场的的风险，减减少炒房房的投机机行为。通通知提到到，对购购买高档档商品房房、别墅墅或第二二套（含含第二套套）商品品房的借借款人，银银行可适适当提高高个人住住房首付付款比例例，并执执行央行行公布的的同期同同档次贷贷款利率率，不再再执行优优惠住房房利率规规定。这一规定定对房地地产市场场的买卖卖行为有有一定程程度的影影响，那那么购房房
26、者对此此规定有有何认识识和理解解呢？1、超过过一半的的人了解解65.55%的受受访者在在通知发发出的一一周时间间内，通通过各种种信息渠渠道有所所了解，但但仍有334.55%的受受访者对对此并不不知晓。2、受访访者对杭杭州房价价的预期期问及“您您认为这这一政策策会带来来杭州房房价是如如何变化化？”，227.55%的认认为会带带来杭州州房价上上涨，335.11%的人人认为会会导致杭杭州房价价下跌，331.44%的人人认为杭杭州的房房价不会会因此而而变化。 知道央行行通知的的受访者者和不知知道央行行通知的的受访者者对杭州州房价的的预期略略有不同同。知道道央行通通知的人人中，占占总受访访人数226.9
27、9%的人人认为杭杭州房价价会下跌跌，222.2%的人认认为杭州州的房价价不会有有太大变变化，116.44%的人人认为杭杭州的房房价会因因此上涨涨；不知知道央行行通知的的人在向向其介绍绍该通知知后，占占受访者者总数115.22%的人人认为杭杭州房价价会保持持不变，认认为上涨涨的人数数比例（111.11%）高高于认为为房价下下跌的人人数比例例（8.2%）。 3、央央行政策策对购房房时机的的影响央行政策策的出台台打乱了了购房者者的购房房预期，直直接导致致了购房房者在购购房时机机和购房房总价上上的变化化。由于预期期不同，227.55%的人人决定延延迟购房房时间，335.11%的人人决定提提前购房房时间
28、，另另有311.4%的人认认为央行行政策对对其并没没有影响响。这与与之前受受访者对对杭州房房价变化化的预期期，比例例非常相相似。认认为房价价上涨的的人会比比预定时时间提前前购房，认认为房价价会下跌跌的人就就会比预预定时间间延缓购购房，而而认为房房价不会会变化的的人，则则其购房房时机也也不会变变化。在购房总总价上面面，受访访者受到到的影响响相比之之下较小小。777.8%的受访访者认为为央行政政策对其其购房总总价没有有影响，有有12.9%的的人会提提高其购购房的总总价预算算，8.8%的的人会减减少其购购房的总总价预算算。此外，央央行政策策对于二二手房市市场有一一定的影影响。准准备出售售二手房房的受
29、访访者中，119.44%的人人会延迟迟售房时时间，119.44%的人人会比预预定时间间提前售售房，其其余611.2%人不受受央行政政策的影影响。调查侧记记本次调查查由都市市快报委委托权威威调查机机构杭州华华坤市场场研究有有限公司司在房交交会现场场进行，同同时本次次调查受受到了南南都房产产的大力力帮助与与支持。调查结束束后，将将本次调调查数据据与华坤坤公司大大型房产产研究数数据库杭杭州房地地产市场场深度研研究报告告进行行对比，从从而保证证本次调调查数据据的科学学性与代代表性。杭州房房地产市市场深度度研究报报告共共15章章（本文文部分数数字节选选自第二二章杭州房房地产市市场概述述），是是20002
30、年华华坤公司司将国际际专业市市场研究究机构关关于房地地产市场场研究技技术引入入中国，并并自主投投资的研研究项目目。杭杭州房地地产市场场深度研研究报告告是针针对杭州州房地产产市场进进行的连连续性研研究，每每年共调调查5，0000个个样本，分分别于每每年5月月、100月进行行。从调调查对象象来看，全全部是打打算购房房的群体体，样本本涵盖了了各种年年龄段、阶阶层、性性别、收收入、职职业、教教育程度度、行政政区域的的预购群群体，同同时包涵涵房交会会现场符符合条件件的人群群（5000人）作作为研究究的有益益补充，有有很强的的科学性性与代表表性；从从购房主主体看，样样本包涵涵了准备备购买公公寓楼、别别墅、
31、排排屋、产产权式酒酒店、单单身公寓寓、老年年公寓、精精装修房房等群体体；从被被调查者者购房经经验来看看，样本本覆盖了了一次购购房、二二次购房房、投资资性购房房的群体体。从研研究内容容看，包包括房产产拥有现现状、购购买意向向、价格格趋向、外外部环境境、内部部环境、物物业配套套、主题题概念、交交通、户户型、面面积、装装修、购购房者获获取信息息渠道、购购房前信信息收集集行为、报报纸媒体体接触习习惯等方方面。杭州华坤坤市场研研究有限限公司是是浙江省省权威的的调查公公司、中中国市场场研究协协会最早早的会员员单位之之一，该该公司秉秉承真实实可信、规规范有效效的原则则，专注注于每一一个细节节，致力力于向客客户提供供专业的的市场调调查服务务，侧重重于解决决客户营营销中的的实际问问题。依依据ESSOMAAR（欧欧洲市场场研究协协会）公公布的国国际质量量标准，在在中国境境内从事事专业的的调查活活动。该该公司已已向锦江江集团、洪洪都房产产、锦天天房产、上上海亿达达房产等等20余余家房产产机构提提供专业业调查服服务。