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1、论文题目目：乐山山房地产产业的问问题及对对策探讨讨前言乐山市有有非常丰丰富的自自然资源源和文化化资源，举举世闻名名的乐山山大佛坐坐落在岷岷江、青青衣江、大大渡河三三江汇合合处。改改革开放放以来乐乐山在各各方面取取得了很很大的成成绩，作作为国民民经济支支柱产业业的房地地产业也也迅速的的发展，特特别是成成乐高速速公路的的贯通，在在缩短了了成都与与乐山市市距离的的同时，也也为乐山山的房地地产开发发提供了了新的历历史机遇遇。20004年年，是乐乐山市房房地产最最为火爆爆的一年年，全年年房地产产开发投投资7112244万元，增增长188；施施工面积积9824万万平方米米，增长长288%。全全年商品品房竣
2、工工面积220.88万平方方米：商商品房销销售477.588万平方方米，销销售面积积超过竣竣工面积积，表明明房地产产市场呈呈供求短短缺之势势。进入入20005年，乐乐山楼市市继续保保持旺盛盛的需求求态势，促促使中心心城区房房地产交交易持续续火爆。据据市房地地产交易易市场统统计，今今年1-2月，中中心城区区现房交交易17737宗宗、277万平方方米，交交易总额额达2227000万元，成成交数量量、成交交面积、成成交总额额比去年年同期分分别增长长95%、2000%、1170%。但同时必必须冷静静的看到到，除了了大佛可可看外，乐乐山市缺缺乏留得得住人的的理想消消费场所所，虽然然一年要要接待数数百万的
3、的游客，但但能在乐乐山市玩玩上一天天的游客客不到33成。在在中国范范围内，乐乐山城市市的知名名度非常常低，不不少外省省人认为为乐山是是一个县县城。这这与乐山山市的城城市定位位和发展展目标极极不相称称。究竟竟原因何何在?通通过笔者者的调查查，原因因有很多多，其中中从重要要的房地地产业角角度来看看，乐山山房地产产业的市市场化程程度还不不高，市市场还不不规范；乐山房房地产企企业规模模小，短短视现象象严重；乐山现现代化的的房地产产业体系系还没有有建立；乐山市市市区的的旅游休休闲地产产还未形形成功能能完善、布布局合理理的结构构，尤其其是涵盖盖乐山市市工程的的中心城城区，其其房地产产产品及及服务层层次尚不
4、不能与资资源魅力力相匹配配等等。经过分析析，笔者者认为，唯唯有确立立科学的的、因地地制宜的的房地产产发展战战略，以以市场需需求为导导向，利利用比较较优势，创创建有乐乐山特色色的房地地产 产产品，形形成自己己的优势势；建立立现代化化的房地地产业体体系，并并创造有有利于乐乐山市房房地产业业发展的的环境。才才是乐山山房地产产业的出出路。本本文拟从从管理学学的角度度出发，运运用产业业发展理理论的一一些观点点，采用用大量乐乐山实际际的案例例，对乐乐山市房房地产业业的发展展问题，作作一些初初步的探探讨，并并提出相相应对策策。摘 要要四川乐山山古称嘉嘉州，乃乃古蜀国国时期“开明故故治”之地，筑筑城于北北周，
5、是是一座具具有就近近三千年年历史的的国家历历史文化化名城，中中心城区区位于岷岷江、大大渡河、青青衣江交交汇处，山山环水绕绕。享誉誉世界的的乐山大大佛端坐坐在凌云云山绝壁壁之中，与与云雾缭缭绕的峨峨眉仙山山遥遥相相望。在这样一一座美丽丽的城市市里，作作为乐山山城市建建设的支支柱产业业之一的的房地产产业，在在近几年年取得了了很大的的发展。但但是同时时也应看看到，乐乐山市区区的房地地产还未未形成功功能完善善、布局局合理的的结构，房房地产产产品及服服务层次次不能和和区位优优势、资资源条件件相匹配配。在一一定程度度上说，乐乐山房地地产业的的发展已已经滞后后于城市市建设的的需要。20033年四川川省政府府
6、、乐山山市政府府提出了了“打造中中国第一一山”的宏伟伟计划，给给房地产产业的发发展带来来了难得得的机遇遇。面对对这样的的局面，作作为支柱柱产业的的房地产产业的发发展应立立足于新新的高度度，思索索如何充充分发挥挥房地产产的优势势，体现现城市的的形象，如如何与经经营城市市的理念念更好的的结合。本文正是是研究这这一范围围的内容容。上篇从分分析房地地产业的的重要性性入手，通通过对乐乐山房地地产业的的现状和和问题分分析，阐阐述了乐乐山房地地产业的的发展是是经营城城市的必必然要求求，有助助于 “精雕细细刻山水水城市”计划的的实现，有有助于促促进经济济的发展展，人民民居住环环境的改改善；同同时也根根据乐山山
7、房地产产发展的的情况分分析了存存在的种种种问题题：乐山山房地产产规模小小；产品品特色不不突出；企业融融资渠道道单一；房地产产市场不不规范等等等。下篇则是是根据上上篇对乐乐山房地地产业发发展问题题的分析析，重点点对对策策进行了了阐述。从从宏观上上要理清清思路，创创造有利利于房地地产业发发展的环环境；继继续深化化机制改改革，实实施可持持续发展展战略；积极开开拓房地地产开发发的融资资渠道。从从微观上上要以市市场需求求为导向向，配合合城市建建设的需需要；增增强创新新意识，开开发出有有特色的的房地产产产品；企业也也需要苦苦练内功功，构建建自己的的核心竞竞争力。本文是作作者结合合自己的的调查实实践，在在参
8、考了了相关的的资料的的基础上上写成的的。由于于水平有有限，不不妥之处处在所难难免，忘忘各位同同行和老老师批评评指正。关键词：乐山市市 房房地产业业 发发展对策策上篇：乐乐山房地地产业的的现状和和问题分分析第一章 乐山房地地产业发发展的重重要性第一节 符合乐乐山城市市建设的的需要乐山市经经营城市市的指导导思想是是：按照照建设国国际旅游游城市、四四川的经经济强市市和最优优美城市市的总体体要求，以以改善城城市环境境、增强强城市功功能、提提高城市市竞争力力为目标标，以科科学规划划为龙头头，以经经营城市市资产为为支点，高高起点规规划、高高标准建建设、高高效能管管理、高高水平经经营，进进一步增增强市场场意
9、识、效效益意识识，综合合统筹城城市资源源，实现现城市发发展投入入产出的的良性循循环和可可持续发发展。目目标是：力争到到20005年城城市综合合竞争力力进一步步增强，城城市基础础设施和和人居环环境明显显改善，城城市居民民科学文文化素质质和现代代市民意意识显著著增强，全全市城镇镇化水平平提高到到32。因此在这这一思想想的知道道下，乐乐山房地地产在城城市建设设中的作作用体现现在：一、在城城市形象象的提升升过程中中，房地地产发展展发挥着着物质载载体的作作用；同同时房地地产发展展也对城城市形象象的具体体塑造和和提升起起到巨大大的反作作用。乐山市城城市“因佛而而设，因因水而兴兴”，山、水水、城、林林、佛相
10、相互交融融、互相相辉映，具具有“满城水水色半城城山”的独特特城市空空间形态态。近年年，该市市着力于于独特城城市个性性的保护护和传承承，以保保护世界界文化遗遗产、经经营城市市整体价价值，提提升综合合竞争力力为目标标，按“护其貌貌、显其其颜、保保其韵、铸铸其魂”的思路路，实施施城市整整体规划划，初步步形成了了川西文文化特征征鲜明的的城市总总体风貌貌。城市市生活品品质显著著改善，城城市经济济长足发发展，城城市综合合竞争力力飞速提提升。同同时，该该市积极极打造水水文化、佛佛教文化化以及生生态文化化品牌，创创造最佳佳人居环环境，220044年被评评为国家家园林城城市。 二、原先先乐山市市是单中中心发展展
11、的城市市格局，容容易导致致中心区区域环境境的不断断恶化，不不利城市市生态环环境改善善。房地地产业的的大力发发展，必必将推动动旧城的的改造和和新城的的开发，将将有效改改善城市市人口分分布现状状，缓解解旧城区区的人地地矛盾，有有利于城城市生态态环境质质量的提提高。乐山市建建市二十十多年来来，全面面贯彻统统一规划划、合理理布局、综综合开发发、配套套建设的的方针，努努力把乐乐山市建建设成为为风景优优美、经经济繁荣荣、文明明开放的的现代化化城市。经经过几年年努力，调调整、补补充、完完善了城城市总体体规划，重重点实施施了“新城区区”建设，特特别是在在城市中中心规划划了约66平方公公里的城城市绿心心，显示示
12、出城市市建设的的别具匠匠心。初初步搭起起了我现现代旅游游城市的的框架。城城市基础础设施和和公用设设施建设设、旧城城改造和和新区开开发、风风景区建建设、城城市管理理等工作作均取得得了一定定成绩，城城市面貌貌发生了了较大变变化。城城区面积积由19983年年的6.8千平平方米扩扩到211.566千平方方米，人人均居住住面积由由19883年的的4669平方方米增到到8.771平方方米。”三、通过过房地产产业的发发展，可可以拓展展融资渠渠道，引引入民间间资金加加强城市市基础设设施建设设。乐山市城城市建设设坚持以以“建设具具有最佳佳人居和和最佳创创业环境境的生态态旅游城城市”为目标标，切实实加强城城市形象
13、象、生态态环境和和市政基基础设施施建设，城城乡建设设步伐加加快，城城市品味味大大提提高。通通过土地地出让、BBOT等等方式，集集中财力力，投入入到城市市基础设设施建设设，20004年年完成基基础设施施投资6682445万元元，较同同期增长长18.1。其其中：交交通、电电力、通通讯业完完成投资资219962万万元，以以水、电电、气供供应为主主的城市市公共基基础设施施完成投投资37789万万元。第二节 符合合“精雕细细刻山水水城市”发展的的理念天下山水水之观在在蜀，蜀蜀之胜曰曰嘉州。”四四川乐山山古称嘉嘉州，乃乃古蜀国国时期“开开明故治治”之地地，筑城城于北周周，是一一座具有有近三千千年历史史的国
14、家家历史文文化名城城，中心心城区位位于岷江江、大渡渡河、青青衣江交交汇处，山山环水绕绕。享誉誉世界的的乐山大大佛端坐坐在凌云云山绝壁壁之上，与与云雾缭缭绕的峨峨眉仙山山遥遥相相望。得得力于大大自然的的神奇造造化，乐乐山自古古被视为为祥瑞之之地，享享有“鱼鱼米三江江金天府府，峨山山沫水秀秀嘉州”之之美誉，联联合国城城市管理理专家为为乐山美美丽的自自然山水水所折服服，发出出“森林林在城市市中，城城市在山山水中”的的由衷赞赞叹。119966年，峨峨眉山乐山山大佛被被联合国国教科文文组织列列入世世界文化化与自然然遗产名名录，更更使乐山山蜚声海海内外，成成为世人人向往的的旅游胜胜地。乐山人人并不沉沉湎于
15、辉辉煌的历历史，而而是不断断地创造造更加美美好的未未来。改改革开放放以来，乐乐山以开开放的姿姿态，好好客的热热情，先先后同日日本、美美国、澳澳大利亚亚等500多个国国家和地地区建立立了友好好交往和和经济协协作关系系，一批批国际财财团和企企业相继继来乐山山投资成成功，每每年引进进外资和和出口创创汇均位位于四川川省前列列，摩托托罗拉公公司在中中国的第第一个合合资企业业菲菲尼克斯斯就建设设在这里里，乐山山正在成成为中国国西部的的投资热热土。城城市的建建立和发发展，标标志着人人类文明明的进程程。新的的世纪新新目标在在召唤。220033年，省省委、省省政府做做出了把把峨眉山山建设为为“中国国第一山山”的
16、重重大战略略决策，这这是对乐乐山发展展的新要要求，是是实践“三三个代表表”的新新举措，是是区域旅旅游经济济的新整整合，是是乐山发发展的新新机遇。建建设“中中国第一一山”，把把乐山建建成最美美丽城市市，雄图图大略，岂岂止一山山一城，一一时一宜宜，而是是包括整整个乐山山，应向向更宏伟伟的目标标奋进。为把乐山建成国际旅游城市、人居环境典范城市，乐山市政府提出了“精雕细刻山水城市”的城市建设理念，它不仅包含了至善至美的梦境，更要求在城市建设中融入尽可能多的人文关怀，体现更多的山水园林特色。不求最大，但求最佳，不断追求城市个性，塑造风格独特的城市品牌，创造人与自然的和谐。为了努力力实现这这一宏伟伟的战略
17、略目标，作作为支柱柱产业的的房地产产业的发发展必须须紧紧围围绕着这这一目标标来进行行。也可可以说，房房地产业业对实现现目标具具有举足足轻重的的作用。峨眉山和和乐山大大佛是世世界自然然与文化化遗产，具具有世界界级的影影响力。但但目前，乐乐山市区区的旅游游休闲地地产还未未形成功功能完善善、布局局合理的的结构，尤尤其是涵涵盖乐山山市工程程的中心心城区，其其房地产产产品及及服务层层次尚不不能与资资源魅力力相匹配配。由于于乐山市市景区的的保护性性制约条条件极为为严格，因因此，乐乐山市房房地产业业发展对对于挖掘掘乐山市市文化外外延、扩扩充旅游游服务功功能、提提升社会会经济价价值具有有重大的的意义。另外，四
18、四川省政政府日前前提出“中国第第一山”的计划划，使乐乐山城市市建设进进入了新新的历史史性阶段段。中国国第一山山的建设设，包括括的内容容很多，比比如旅游游、文化化等等，其其中很重重要的一一方面就就是城市市的建设设。乐山山是一座座三面环环水的城城市，不不可多得得的自然然风光，使使其城市市在山水水中，山山水在城城市中；乐山又又是一座座历史文文化名城城，精英英荟萃，珍珍品遍布布，因此此如何构构筑其有有别于其其它现代代都市的的特色是是摆在大大家面前前的很重重要的课课题。 在房地地产开发发方面，努努力把各各方面结结合的非非常完美美，从而而能充分分展现乐乐山的风风采具有有极强的的现实意意义。比比如，乐乐山旧
19、城城留有历历代的建建筑，现现存的“汇江门门”、“丽正门门”、“铁牛门门”都是不不可多得得的城门门遗址，贯贯穿其中中的古城城垣依山山傍水、雄雄浑古拙拙，更加加体现了了乐山“三江索索回于急急流，郡郡宛中央央”的奇伟伟江城特特色，旧旧城区内内的老宵宵顶、叮叮咚井等等众多的的文物古古迹，也也是久负负盛名。那那么在乐乐山房地地产规划划方面，既既要满足足经济发发展的需需要，又又要妥善善处理好好现存的的文物古古迹，充充分展示示乐山深深厚的文文化底蕴蕴和不可可多得的的山水风风光，提提高城市市品位，增增强中心心城区凝凝聚人气气。因此此，乐山山市房地地产业发发展对策策思考具具有重大大的理论论价值和和实践意意义。第
20、三节 满足足人民日日益增长长的居住住环境需需要从20002年乐乐山市获获得联合合国第一一个城市市合作项项目以来来，乐乐山市的的最佳人人居环境境优势进进一步显显现，加加之城市市化进程程的推进进，住房房制度改改革的深深化以及及人们生生活水平平的提高高等给房房地产业业带来了了广阔的的发展空空间。进进入20005年年，乐山山楼市继继续保持持旺盛的的需求态态势，促促使中心心城区房房地产交交易持续续火爆。据据市房地地产交易易市场统统计，今今年1-2月，中中心城区区现房交交易17737宗宗、277万平方方米，交交易总额额达2.27亿亿元，成成交数量量、成交交面积、成成交总额额比去年年同期分分别增长长95%、
21、2000%、1170%。同时房地地产业对对于人们们生活水水平的提提高和居居住环境境的改变变发挥着着直接的的作用。经经过十年年的建设设，拓宽宽改造了了新发街街、农民民路，实实施了大大桥西街街、箱箱箱街、凤凤凰路、滨滨江街等等重要地地段的旧旧城改造造：建成成了时代代广场、东东方花园园、客运运中心等等一批有有较高档档次的商商业、服服务设施施；完成成了体育育馆的工工程建设设：整治治了滨河河路：加加快了乐乐山广场场和城市市绿化等等市政重重点工程程建设步步伐，提提高了城城市档次次。房地地产的发发展在促促进城市市的建设设同时，也也给老百百姓带来来了切身身的好处处。第四节 乐山经济济发展的的需要一、房地地产业
22、已已经成为为国民经经济的支支柱产业业19988年至220033年,全全国房地地产投资资额增长长率分别别为122.6%、111%、119.55%、225.33%、221.99%，房房地产投投资增长长速度远远高于GGDP增增长速度度，对拉拉动国民民经济增增长发挥挥了重要要作用。220033年全国国完成房房地产开开发投资资比20002年年同期增增长333.4%,高于于固定资资产投资资增幅11.044个百分分点,占占同期固固定资产产投资的的比重为为25.3%,可以看看出,房房地产投投资依然然保持强强劲增长长势头。同同时，由由于房地地产业的的快速增增长带动动了钢铁铁、建材材、交通通等一大大批行业业发展，
23、表表现出显显著的关关联效应应和“高增长长产业群群”特征，因因此，国国务院关关于促进进房地产产持续健健康发展展的通知知中明明确指出出：“房地产产业关联联度高，带带动力强强，已经经成为国国民经济济的支柱柱产业”。据统统计，119988年以来来，综合合考虑直直接和间间接拉动动作用，房房地产每每年拉动动GDPP增长11.5个个百分点点。在全国这这样的大大趋势下下，乐山山市以住住宅为主主体的房房地产业业开发投投资业也也持续增增长，已已基本实实现从数数量扩张张型向数数量与质质量并重重提高型型转变，由由粗放型型向规模模与集约约型转化化的变革革。在持持续有力力的房地地产消费费需求支支持下，房房地产投投资拉动动
24、GDPP增长的的作用日日渐突出出。房地地产投资资占全社社会投资资比重从从19998年开开始逐年年上升，220044年达到到27%，商品品房销售售额占全全社会消消费品零零售额逐逐年上升升，20002年年突破220%达达到211%。房房地产业业国内生生产总值值占全市市国内生生产总值值比例从从19995年的的2%上上升到220022年的33.1%。从上上面的数数据可以以得出，房房地产投投资与消消费已经经成为乐乐山市国国民经济济增长的的重要因因素。二 房房地产业业与旅游游产业发发展相互互促进虽然乐山山是世界界著名的的旅游胜胜地，但但是除峨峨眉山外外，乐山山市(包包括大佛佛景区)被大多多数人认认为是旅旅
25、游过境境地，除除了大佛佛可看外外，乐山山市缺乏乏留得住住人的理理想消费费场所，虽虽然一年年要接待待数百万万的游客客，但能能在乐山山市玩上上一天的的游客不不到3成成。旅游游过境地地的市场场地位势势必会制制约旅游游产业的的发展。主主要原因因包括：1、旅游游城市和和旅游环环境建设设滞后乐山市作作为优秀秀旅游城城市的形形象不突突出，城城市建设设与景区区开发不不协调，城城市个性性不鲜明明，城市市经营力力度不够够，与西西部中心心城市成成都未能能做到有有机融合合。旅游游环境氛氛围营造造不够，作作为旅游游目的地地和旅游游服务接接待支撑撑中心的的综合功功能还不不完善。市市内旅游游配套设设施不足足，娱乐乐和购物物
26、活动单单调，缺缺少有地地方娱乐乐特色的的民俗娱娱乐活动动和专营营旅游商商品和土土特产的的购物街街区。旅旅游宏观观协调管管理体制制有待完完善，统统筹开发发力度不不够，景景区管理理体制改改革有待待深化，投投资主多多元化格格局未全全面形成成。2、旅游游产品开开发建设设脱节成热的旅旅游产品品是由开开发建设设成熟的的旅游景景区、配配套完善善的基础础服务设设施以及及在旅游游市场中中运行相相对固定定的旅游游线路共共同构成成的。乐乐山市在在旅游景景区景点点的开发发建设上上已达到到较高水水平，但但对水文文化、佛佛教文化化等主题题旅游产产品的挖挖掘和包包装还不不够，区区域内其其他丰富富的旅游游资源还还没有合合理开
27、发发利用，传传统观光光旅游产产品趋于于老化，餐餐饮，娱娱乐、休休闲、度度假、会会议、会会展等旅旅游项目目开发与与观光产产品尚未未能有机机结合，旅旅游产品品的吸引引力不强强。各旅旅游景区区内部的的基础服服务设施施虽有一一定基础础，但是是连接景景区之间间道路的的等级还还较低，旅旅游环线线还未形形成，旅旅游景区区相对孤孤立，未未形成组组合优势势。在国国内外旅旅游市场场上成熟熟运行的的、满足足不同层层次需求求的旅游游线路还还不多，特特别缺乏乏吸引高高消费市市场的旅旅游产品品。为了使乐乐山市景景区从旅旅游过境境地向旅旅游目的的地转变变，乐山山市政府府拟建设设乐山市市水文化化精品旅旅游区。通通过发展展紧邻
28、景景区的旅旅游房地地产、商商业房地地产和酒酒店房地地产，完完善服务务配套体体系，通通过乐山山市房地地产业的的发展促促进旅游游产业的的发展。第五节 乐山山房地产产企业自自身发展展的需要要一个企业业要生存存发展，他他必须要要面对残残酷的市市场竞争争。而房房地产业业作为国国民经济济的支柱柱产业，由由于其关关联度大大，占用用资金多多，一直直受国家家的高度度重视，一一直是国国家宏观观调控的的重点，每每一项宏宏观调控控政策的的出台总总会对房房地产企企业带来来不同的的风险。所所以乐山山房地产产企业首首先要面面对的问问题是如如何在政政策的指指引下，合合理有序序的开发发。从微微观层面面来看，对对乐山房房地产业业
29、的现状状及其对对策的研研究有助助于乐山山企业更更好的把把握历史史的趋势势及现实实的要求求，从而而更有利利于企业业的发展展壮大，在在激烈的的市场竞竞争中占占得先机机。第二章 乐山房地地产业的的现状及及存在的的问题第一节 乐山房房地产业业现状进入20005年年，乐山山楼市继继续保持持旺盛的的需求态态势，促促使中心心城区房房地产交交易持续续火爆。据据市房地地产交易易市场统统计，今今年1-2月，中中心城区区现房交交易17737宗宗、277万平方方米，交交易总额额达2.27亿亿元，成成交数量量、成交交面积、成成交总额额比去年年同期分分别增长长95%、2000%、1170%。数据显示示，今年年（20005
30、年年）1、22月份的的乐山楼楼市呈现现出两大大特点：一是商商铺销售售红火，二二是二手手房交易易比例大大幅度提提升。今今年前两两个月，中中心城区区的商铺铺等非住住宅销售售达到4471宗宗、122.3万万平方米米,分别别占销售售总量的的27%和455.3%,而销销售金额额则占前前两月销销售总额额的599.4%,乐山山楼市第第一次出出现了商商铺销售售金额超超过住宅宅销售金金额的可可喜局面面。其主主要原因因是花城城左岸推推出“10年年7%保保底投资资计划”和时代代广场二二期呈现现交房，刺刺激了商商铺投资资，带动动了商铺铺等非住住宅销售售。前两两个月，中中心城区区的二手手房交易易达到9940宗宗、166
31、.7万万平方米米，分别别占总成成交量的的54%和622%，是是近两年年来首次次超过新新建商品品房。其其原因是是随着220044年乐山山房价的的大幅上上扬，促促使一些些已购新新房的居居民纷纷纷将二手手房推向向市场，促促使二手手房价也也随之上上涨。而而新建商商品房价价格的快快速增长长，也迫迫使许多多购房者者将目光光转向二二手房。由由于二手手房的价价格要明明显低于于新建商商品房，所所以二手手房销售售出现了了特别火火爆的局局面。总的来说说。乐山山房地产产的发展展呈现如如下特征征：一、 房地产投投资增长长继续处处于较高高水平20044年，乐山房地地产开发发完成固固定资产产投资9912224万元元，比去去
32、年同期期增长221.55%。其中：住宅5583669万元元，同比比增长225.44%，商商业营业业用房2261665万元元，同比比增长118.22%，办办公楼及及其他666900万元，同同比增长长18.9%；二、 资金到位位情况良良好20044年，房房地产开开发投资资到位资资金9226355万元，比比去年同同期增长长36.55%，其其中定金金及预收收款到位位398868元元，比去去年同期期增长222.55%，占占当年到位资资金的比比例高达达43%。到到位资金金为实际际完成投投资的11.422倍。这这反映出出房地产产开发有有充足的的资金作作保证。页：15三、 商品房施施工、竣竣工面积积增速提提高
33、20044年，商商品房新新开工2276.4万平平方米，同同比增长长37%，比比去年同同期快112.11个百分分点，施施工面积积252.7万平平方米，同同比增长长40.9%；竣工面面积183.55万平方方米，同同比增长长47.2%，其其中住宅宅竣工1126.3万平平方米，同同比增长长47.5%。四、 商品房价价格走势势基本平平稳20044年，乐山商品品房销售售形势较较好，商商品房销销售面积积为2445.99万平方方米，同同比增长长37.3%；其中，住住宅321.9万平平方米，同同比增长长38.3%，且且个人购购房比例例占其总总销售面面积的995%，是是拉动乐乐山房地地产增长长的主要要动力。从从供
34、求量量来看，2005销售面积与竣工面积基本持平，供给略大于需求，市场供求总量基本平衡。全市商品房销售均价1407元平方米，其中住宅销售均价1274元平方米，市场价格与去年同期略有上涨。据相关资料显示：2005年乐山房屋销售价格上涨4.1%；土地交易价格上涨8.8%；房屋租赁价格上涨1.8%，五、 商品房空空置面积积有所减减少 今年以以来，由由于政府府和企业业采取了了积极措措施控制制和消化化空置房房，商品品房空置置面积大大幅增长长的趋势势得到了了有效控控制，增增长幅度度呈逐月月下降的的态势。全全市商品房房空置面面积为881.44万平方方米，比比去年同同期增长长21.3%，增增速比去去年同期期低3
35、99.3个个百分点点。第二节 乐山房地地产存在在的问题题一、中心心城区商商品房供供求矛盾盾突出，开开发结构构不合理理据相关资资料显示示，进入入20004年以以来，由由于受房房地产需需求的影影响，使使供求总总量失衡衡加剧，供供求矛盾盾更加突突出，卖卖方市场场特征明明显，排排号购房房者随处处可见，购购房成了了抢房，消消费在一一定程度度上失去去了理性性。而且且，由于于乐山房房地产开开发的无无序竞争争，导致致开发结结构不合合理。据据统计，220033年，投投入到乐乐山楼市市的商业业用房面面积为114.22万平方方米，220044年达到到了166.8万万平方米米，这两两年乐山山楼市的的商用房房供应量量达
36、到了了31万万平方米米。而总总的销售售量为226.55万平方方米。这这表明尚尚余4.5万平平方米商商业用房房待“嫁”。乐山山楼盘销销售火爆爆主要反反映在住住房方面面，商铺铺的销售售情况并并不与住住宅对等等，据调调查，目目前乐山山多数房房地产项项目的住住宅销售售率达到到了800%，更更有不少少项目的的销售率率达到了了95%，而乐乐山许多多楼盘的的商铺销销售率都都在300%左右右，反映映出乐山山商业用用房的销销售压力力很大。与与相应的的住宅开开发情况况来看，开开发结构构性矛盾盾很突出出，供应应结构的的不合理理不利于于乐山房房地产市市场的健健康发展展，需要要开发商商和房地地产部门门引起高高度重视视。
37、二、乐山山房地产产企业融融资存在在的问题题1、20004年乐山房地地产企业业融资现现状 在房地地产开发发经营过过程中，资资金是最最重要。对对于开发发商来讲讲，通过过什么渠渠道什么么方式融融资是最最重要的的。在中中国现有有市场经经济条件件下，间间接融资资是主要要方式，房房地产业业也不例例外。220044年乐山房地地产融资资途径仍仍然是自自筹资金金、银行行贷款和和其他资资金，且且受政策策影响较较大，具具有如下下特征：1.1资金到到位情况况良好。尽管有有房地产产泡沫之之争及央央行政策策出台等等因素作作用，但但开发资资金相对对取得较较大程度度增长，220044年乐山房地地产到位位资金累累计为99263
38、35万元元，增长长36.5%，是是19995年以以来的最最高增幅幅。其中中，国内内贷款为为316652元元，增长长41%，企企业自筹筹资金994900万元，增增长388.1%；定金金及预收收款3998688万元，增增长388.1%；利用用外资1116225万元元，增长长17.9%。1.2开发资金仍以银行贷款间接融资为主。2004年乐山房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占65%，企业自筹占20%，定金及预收款占15%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有85%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在乐山房地产业中，有能力利用直接融资
39、的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。 1.3 乐山房地产融资收“121号”文件的影响很大。2004年乐山房地产商更深刻地感到国家政策的影响和威力。“121号”文件和“18号”文件，是最近几年出台的两个关键性文件。房地产是资金高度密集的产业，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定，切中房地产企业的“要害”。乐
40、山房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“121号”文件的出台等于釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响。其一，推推动房地地产开发发企业寻寻求新的的融资方方式，不不仅缓解解了银行行信贷压压力，降降低了银银行房地地产贷款款风险，有有实力的的企业开开始探讨讨与外资资银行合合作。 其二二，开发企企业对于于项目谨谨慎程度度增加。如如开发企企业开始始根据自自己开发发能力调调整项目目定位。受受到封顶顶之后才才能办理理按揭的的限制，不不少开发发企业开开始考虑虑如何尽尽快实现现封顶，实实现资金金回笼。 其三三，乐山山房地产产行业有有可能重重新洗牌牌。有专专家认为为
41、，20004年年是房地地产行业业实行企企业重整整的“企企业年”。在在众多的的房地产产企业中中，不乏乏有靠关关系或有有限资金金短平快快开发经经营的，不不仅对消消费者不不利，对对银行来来讲也存存在较大大风险。“1121号号”文件件出台后后，这样样的房地地产企业业要么发发展壮大大自己，要要么与其其他企业业合作，要要么被淘淘汰。该该政策对对资金充充足的大大型房地地产企业业利好，有有利于房房地产企企业向更更大规模模发展，将将导致中中国房地地产业的的重新洗洗牌。随随着规模模小的房房地产企企业的出出局，实实力强的的房地产产企业间间的竞争争将充分分展开。 其四四，乐山山房地产产出现的的结构性性问题及及局部泡泡
42、沫问题题得以调调整和控控制。 2、房地地产融资资存在的的问题 随着着市场竞竞争的加加剧，越越来越多多的房地地产开发发商深切切体会到到资金已已是一个个严重制制约企业业发展的的瓶颈。作作为资金金密集型型的行业业，解决决好房地地产融资资问题已已经迫在在眉睫。目目前，乐乐山房地地产开发发企业面面临融资资的主要要问题有有：2.1贷贷款方式式少。房房地产开开发、消消费过程程都离不不开银行行支持(在中国国现有的的金融体体制条件件下)。房房地产业业是资金金高度密密集的行行业，没没有资金金就没有有房地产产。投资资规模大大、周期期长等特特点使房房地产开开发、投投资需要要大量资资金，因因此，房房地产开开发企业业最关
43、心心的问题题是融资资。房地地产开发发贷款在在乐山主要要有三种种形式：第一种种是房地地产开发发流动资资金贷款款,主要要用于补补充企业业为完成成计划内内土地开开发和商商品房建建设任务务需要的的流动资资金；第第二种是是房地产产开发项项目贷款款,主要要为具体体的房地地产开发发项目提提供生产产性流动动资金贷贷款；第第三种是是房地产产抵押贷贷款，是是开发商商以拟开开发的土土地使用用权或房房屋产权权做抵押押而向银银行取得得贷款。这这三种贷贷款方式式的期限限都很短短，无法法适应房房地产开开发周期期的需要要。因此此，目前前乐山房地地产金融融市场化化的程度度仍有待待提高，相相应的房房地产贷贷款方式式也有待待创新和
44、和拓宽。 2.2房地地产开发发企业间间接融资资比重过过大。220044年末乐山山经济金金融运行行情况显显示，资资本市场场融资规规模萎缩缩，企业业融资渠渠道间接接化的格格局进一一步增强强。贷款款增长过过猛势必必造成融融资格局局进一步步向银行行贷款倾倾斜，企企业融资资对银行行贷款的的依赖增增强，加加大银行行信贷资资产风险险。在当当前乐山山金融市市场融资资格局中中，贷款款所占的的比重已已经由220011年的775.99%上升升到20003年年末855.1%。在巨巨额的银银行信贷贷中，涉涉及房地地产开发发贷款比比重依然然很大。 改革革开放以以来，乐乐山直接接融资市市场发展展很快，但但是在短短时期内内仍
45、然难难以改变变以间接接融资为为主的融融资格局局，房地地产业在在相当大大的程度度上需要要银行的的信贷资资金支持持。房地地产资金金主要来来自银行行贷款。这这种高度度集中于于银行的的融资体体制，如如果商品品房空置置面积(20003年乐乐山空置置面积同同比增长长超过221.33%)长长期持续续大量积积压，开开发企业业无法支支付银行行贷款与与建筑商商费用时时，只有有将房子子抵押给给银行与与建筑商商，而建建筑商的的资金大大部分也也来自银银行贷款款，最后后也只好好把开发发商抵押押给他的的房子再再抵押给给银行。这这样，银银行将成成为房地地产风险险的最大大承担者者。这也也正是目目前房地地产融资资渠道狭狭窄和房房
46、地产金金融体系系不完善善的必然然结果。 2.3房地地产融资资各种方方式均有有局限性性。融资资，不单单纯是为为建设和和发展聚聚集资金金的问题题，它实实质上是是一种以以资金供供求形式式表现出出来的资资源配置置过程。所所谓融资资方式，是是由资金金供给部部门向资资金需求求部门转转化的途途径和渠渠道。综综合有关关专家对对房地产产融资的的研究成成果，房房地产企企业融资资方式有有两种：一是内内部融资资。即开开发企业业利用企企业现有有的自有有资金来来支持项项目开发发，或通通过多种种途径来来扩大自自有资金金基础。内内部融资资不需要要实际对对外支付付利息或或股息，即即不发生生融资费费用，内内部融资资的成本本远低于
47、于外部融融资，因因此是首首选的融融资方式式。内部部融资主主要包括括自有资资金和预预收的购购房定金金或购房房款。对对开发企企业来说说，预收收的购房房定金或或购房款款不仅可可以筹集集到必要要的建设设资金，而而且可以以将部分分市场风风险转移移给购房房者，虽虽可能会会丧失一一些未来来利益，但但相对于于总体利利益终究究是微不不足道的的。房地地产企业业单纯依依靠内部部融资是是不能满满足资金金需求，更更多的资资金是通通过外部部融资获获得。二二是外部部融资。外外部融资资成为房房地产企企业获取取资金的的主要方方式。目目前主要要渠道有有发行股股票、股股权投资资、发行行企业债债券、银银行贷款款、房地地产信托托、利用
48、用外资、合合作开发发、产业业基金等等。 三、房房地产企企业普遍遍规模小小，缺乏乏长远考考虑房地产企企业规模模小，“短平快快”项目居居多。乐乐山市现现有本地地房地产产开发企企业466家，220044年开发发投资约约7亿元元，开发发面积近近2766.4万万平方米米。本地地企业普普遍存在在规模小小、专业业性不强强。从98年年到20004年年中，乐乐山市城城区开发发的设计计住户在在1000户以上上的楼盘盘只有440多个个。与四四川同等等城市楼楼盘相比比，乐山山市市区区的房地地产开发发显得波波澜不惊惊。由于于缺乏一一些房产产大鳄的的加入，乐乐山市城城区的房房地产开开发大多多数是一一些“短平快快”的小项项目，缺缺乏规模模效益。不不仅对以以后自身身的发展展不利，而而且也对对乐山市市房地产产业的整整体效益益，整体体形象也也不利。同同时也造造成整个个城市规规划实施施的协调调困难。四、房地地产市场场化程度度较低，市市场不够够规范首先从土土地运作作方面来来讲，国国土资源源部111号文件件要求土土地供应应实行“招挂拍拍“后，仍仍有大量量的存量量土地、划划拨土地地、违法法地进入入商业开开发市场场，开发发商的巨巨额暴利利正是来来源于此此。土地地市场迫迫切要求求建立公公开、公公正、透透明和依依法运作作的市场场机制，以以保