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1、房地产开开发费用用、流程程图、融融资及公公共用水水用电分分摊参考考资料房地产开开发费用用明细表表序号收费单单位费用名名称标准备注1国土局局土地出出让费 2财政政局下属属农税局局(已改为为地税征征收)土地契契税出让费费的3% 33国土土局土地登登记费建筑面面积00.0886 4规划划局配套费费建筑面面积2280 5建设设局墙体建建筑节能能费建筑面面积88 66建设设局开发发办开发管管理费建筑面面积66 77质监监站建筑工工程质监监费工程造造价的00.0007% 8建设局局价格调调节基金金工程造造价的00.0006% 9定额站站定额测测定费工程造造价的00.1% 110发发改局散装水水泥专项项基金
2、建筑面面积22 111城城市规划划技术服服务中心心用地规规划技术术服务费费土地面面积11.8 122有资资质的环环评公司司环评费费建筑面面积00.5 133地震震局建设工工程抗震震审批2元每每平方米米 144建工工局（或或建设局局代收劳保费费工程造造价的22.6% 115人人防办人防费费底层总总面积20 166气象象局防雷建筑面面积11.2 177规划划局放线费费用地面面积33 118招招标交易易中心招投标标管理费费工程造造价的00.0555% 199工程程招投标标管理公公司建筑合合同鉴证证费工程造造价的00.00014% 220建建设局图审费费建筑面面积33 221监监理公司司建设监监理费建
3、筑面面积88 222设设计单位位方案设设计，单单体设计计费建筑面面积220 23设计单单位勘察测测绘费建筑面面积00.5 244工程程管理公公司可行性性研究建筑面面积00.5 255市政政排水管管理部门门排污排排洪建筑面面积55 226通通讯工程程公司通讯建筑面面积55 227热热力公司司采暖建筑面面积550 28燃气公公司管道煤煤气建筑面面积550 29地税局局税金营业税税及附加加收5.55% 330地地税局土地增增值税收入的的1% 311国税税局所得税税收入的的3.775% 322房管管局分丘测测绘土地面面积00.344 333房房管局分户测测绘建筑面面积11.366 334房房管局交易手
4、手续费3元每每平方米米 355房管管局白蚁防防治费2元每每平方米米房地产开开发工作作流程图图招投标管管理流程程房地产开开发流程程详解（网网络整理理）1、土地地证、建建设用地地规划许许可证、规规划要点点批复阶阶段土地证证和建设设用地规规划许可可证这两两个证，加加上规划划要点批批复，是是进行房房地产开开发的前前提.但但是,这这几样东东西领取取的先后后顺序，非非常的有有学问。有有经验的的同志，一一看这几几样东西西的发出出时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。 简单单
5、的说一一下，土土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只只是载明明）；建建设用地地规划许许可证由由规划部部门颁发发，是核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据；规划划要点批批复由规规划部门门颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里里体现出出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。新新城乡规规划法第第三十八八条：在在城市、镇镇规划区区内以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的，在在国有土土地使用用权出让让前，城城市、县县
6、人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，提提出出让让地块的的位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。未未确定规规划条件件的地块块，不得得出让国国有土地地使用权权。以出让让方式取取得国有有土地使使用权的的建设项项目，在在签订国国有土地地使用权权出让合合同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组
7、成部分的规划条件。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专
8、业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。3、总平平面审查查阶段 这个个阶段各各地的叫叫法不一一样，听听得比较较多的叫叫“修建性性详细规规划审查查”。这个个阶段就就是审查查小区的的总平面面规划图图纸，也也就是审审一个小小区的建建筑物都都是怎么么排的，每每栋单体体建筑有有多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多
9、少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等等。在这里里举例说说明一下下，比如如建筑密密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1万平方方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。这这 30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一个个大型的的架空平平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现现在，争争议就来来了，这这个20000平平方米，到到底算不不算建筑筑基底
10、？你之所所以限制制我的建建筑密度度，无非非就是为为了保证证绿化嘛嘛，保障障居民的的休闲空空间嘛。现现在我虽虽然好象象是在地地面上建建了东西西，但是是我这个个东西顶顶上都是是绿化啊啊，我的的绿化没没有减少少啊，我我的休闲闲空间没没有减少少啊，所所以这个个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反反正技术术规范没没有限死死，有无无穷的空空间可以以钻营。再再举个例例子，容容积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也也是看起起来很简简单。但但是放到到实践中中一看，啥啥是净用用地面积积啊？从从哪里起起算啊？是纯粹粹的土地地使用权权证
11、载的的面积呢呢，还是是比这个个面积大大那么一一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大，总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。其他的的地方，譬譬如消防防通道的的设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎怎么办？设置那那种隐形形消防车车道，上上面种草草保持绿绿化，就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这这么搞行行不行？反正个个人不知知道行不不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求的。审审总平面面是整个个开发报报建过程程中最有有技术含含量的活
12、活，这个个过程一一般都要要2到3个月，往往往都要要和规划划部门反反复修改改扯皮，来来回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才才能通得得过。也也没见过过那种零零缺陷的的总平面面设计，只只要有心心，无论论什么公公司的总总平面，无无论是你你万科还还是富力力还是雅雅居乐，那那只要一一挑起来来，问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够，就是是在不能能开窗的的地方开开了窗，要要么就是是车道转转弯半径径太小，等等等等等等4、管线线综合审审查、排排水许可可证管线综综合审查查是规划划部门的的专业审审查内容容之一，现现在专门门拿出来来讲，因因为这个个东西实实在是非非常，非非常的专专业啊。搞搞得不好好的话，实实在是
13、害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误，事实实上，无无论什么么房地产产公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这这个东西西就跟击击鼓传花花似的，一一轮到就就死。说说了半天天，管线线综合是是啥？包包括三大大项：小小区给排排水管线线、强电电线路、弱弱电线路路，这三三项综合合起来考考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就就是怎么么引自来来水进小小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；
14、强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；弱电的的内容就就多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等，多得得要死。上上面这三三样东西西要科学学的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。这这些线路路啊什么么的，必必须要合合理的安安排好，不不能到处处乱走。作作为非专专业人士士，要判判断一个个小区的的官线综综合设计计好不好好，只需需要看两两个东西西：1、你就就这么走走进一个个小区，看看它里面面是不是是有电线线搭在楼楼和楼之之间。只只要有这这个，基基本上这这个小区区你就不不用多考考虑了。 2、沙井
15、盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一
16、晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接
17、入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引，引到多少电算多少电。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是
18、从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们
19、给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。5、单体体审查、建建筑工程程规划许许可证 划划部门对对单体设设计的审审查那也也是非常常严格的的，但是是总体来来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米
20、配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常
21、正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是 35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个
22、不代表一般规律。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。6、消防防和人防防专项审审查 这两两样东西西搞死人人。直接接这么下下两个结结论：没没有哪个个小区的的消防和和人防设设计是达达标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。就就这么直直接一点点：消防防报建，要要说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，但但是如果果说简单单，也可可以很简简单。至至于人防防报建，这这个东西西莫名其其妙。先从从消防说说起。消消防部门门是武警警官兵，不不是政府府机构，这这个大家家心里要要有数。我我国的消消防审查查，在很很多时候候都是官
23、官僚的。另另外呢，我我们的开开发商要要满足消消防规范范的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级防火火门，那那对业主主进进出出出来讲讲，是非非常不方方便的。基基本上来来讲，消消防设计计绝对不不可能严严格按规规范做够够做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一一般说，各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长，往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是，在
24、在这里说说句公道道话：涉涉及生命命安全的的消防规规范，基基本上没没人敢动动手脚。比比如122层以上上要设置置专门的的消防电电梯，117层以以上设置置剪刀楼楼梯，这这些强制制性规范范已经是是铁律。没没见过有有开发商商能绕得得过这些些强制性性规范的的，即使使能绕过过去将会会获得巨巨大的回回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊，但是基本上没人敢去办。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。真要有空袭了绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。人防防部门属属于政府府部门，不不是军队队编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可
25、以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在的争议议非常大大。社会会上各种种声音都都有，尤尤其是自自以为看看通了物物权法的的神经们们。现在在告诉你你们，所所有的人人防用途途的东西西，产权权都是国国家所有有。国家家为了鼓鼓励大家家搞人防防工程，就就允许你你暂时用用着。但但是这个个产权，无无论如何何，都不不可能归归属于什什么全体体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西
26、要真放进地下室，还真是搞碉堡了。7、节能能审查、施施工图审审查 在在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完成节能能设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节节能审查查，在个个人经验验里面，是是怎么审审都行的的事情。我我国现在在越来越越强调可可持续发发展，建建筑节能能摆上的的位置也也越来越越高。这这么说吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞开式式阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，在节节能方面面肯定是是不达标标的。搞搞了这些些东西，夏夏天空调调得开
27、到到疯狂掉掉。不过过老百姓姓都喜欢欢这种新新鲜东西西。恩，在在这里南南北差异异非常明明显：北北方一般般在节能能审查上上都比较较能达标标，老百百姓在观观念上也也比较能能接受这这个，因因为北方方有一个个取暖的的问题，节节能不能能达标的的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖费的的。但是是南方人人对这种种东西就就比较不不待见，我我就好这这一口，你你管得着着啊。开间间超过66米的客客厅，在在取暖上上就肯定定不达标标了。同同时，在在完全不不考虑洗洗手间的的采光和和通风要要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频
28、率较低，一般人都不习惯每天洗澡但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。8、余泥泥排放许许可、噪
29、噪音排放放许可、夜夜间连续续施工许许可 余泥和和噪音，这这两个东东西专门门拿在这这里讲，是是因为这这两样东东西是最最扰民的的。以前前在很多多城市，几几乎没怎怎么管这这两样东东西：余余泥和噪噪音。但但现在，越越来越多多的城市市，开始始加强了了对这两两样东西西的管理理。余泥在在运输过过程中，很很容易污污染路面面。余泥泥排放现现在都快快成了各各大公路路管理部部门，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生财财道路了了。运输输施工余余泥的车车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但但在很多多时候，根根本不可可能这么么规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没没办法，只只能
30、打通通各路神神仙。噪音音排放许许可，是是指只能能在规定定时间，用用规范的的，噪音音较轻的的方式施施工。这这个是环环境保护护部门管管着的。现现在很多多城市已已经禁止止使用锤锤击桩了了。那玩玩意打起起来不是是人能忍忍受的，站站在工地地里，听听了一天天的锤击击声，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡声，几几乎没给给锤傻了了。当然然用锤击击桩，那那肯定是是最经济济的。只只要没人人管，开开发商绝绝对用锤锤击桩。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在在一一些城市市，这个个夜间连连续施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无无论怎么么找关系系都难批批得下来
31、来。如果果居然胆胆敢不报报批就夜夜间开工工？那是是嫌自己己钱多，想想支援政政府的贫贫困官员员了。9、质量量监督、安安全监督督质质量监督督站和安安全监督督站都是是建设部部门下属属机构。拿拿施工许许可证之之前，必必须得去去两个站站办审批批手续。看看来，质质量问题题都是安安全问题题。在现实实的操作作中，但但凡涉及及到检测测的，就就由质监监办；不不需要检检测，一一般用肉肉眼就能能发现毛毛病的，就就属于安安监的职职责。由由于质监监搞检测测，比如如桩荷载载检测、水水泥检测测，这些些东西，都都是收费费项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己
32、。收收人钱手手软，云云云。安安监基本本不收费费，但是是他们也也能想出出非常多多的收费费服务出出来，譬譬如安全全生产培培训，工工人佩带带平安智智能卡上上班，等等等，总总之各有有各的门门路啦。现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。10、施施工招投投标、监监理报建建首首先，必必须说明明，按照照我国现现行招投投标法，私私营房地地产公司司（无国国有经济济成分），其其房地产产项目不不需要做做建筑施施工招投投标，他他们可以以直接
33、发发包。但但在某些些大城市市，譬如如广州，无无论什么么企业施施工，都都必须做做招投标标。这是是广州在在管理上上严重违违反行政政许可法法的地方方。在大大多数城城市，私私营企业业只要能能提供私私营企业业证明，既既可免除除施工招招投标手手续。啥啥是私营营企业证证明呢？去工商商局打一一张股东东结构书书就行了了。 监监理招标标的程序序跟施工工招标的的程序及及做法几几乎一致致。 监监理报建建是完成成这个监监理免招招标或招招标手续续之后的的事情，做做一个监监理规划划和监理理细则，交交建设部部门审核核一番，认认为OKK了，发发一个监监理审查查意见。通通过了就就是下一一步，施施工许可可证。监理理规划和和监理细细
34、则，从从来没看看到建设设部门真真的做过过审核。11、施施工许可可证施工工许可证证所须材材料基本本上是上上面全部部手续一一个汇总总。缺一一不可。但但在与同同行的交交流中，也也从来没没见过老老老实实实的一步步步完成成所有手手续，再再来办施施工许可可手续的的。要这这样的话话，绝对对没1年的时时间出不不来。不不相信的的同学，请请回头再再把前面面10个大大项看一一遍，基基本上每每个大项项里的每每一个小小项的工工作日不不会少于于20个。而而且得一一步一步步来。这这是什么么概念？这是卡卡死你的的概念。随随便哪个个环节出出了任何何问题，直直接就GGAMEE OVVER。因此，我我们经常常可以看看到，除除了一些
35、些管理相相对规范范和严格格的大城城市，很很多的城城市都可可以在未未领取施施工许可可证的情情况下就就干上了了很多工工作，譬譬如土方方工程，一一般都是是先动的的。这就就是一种种双方博博弈之后后达到的的平衡。哪哪怕是在在这些管管理相对对规范的的大城市市，也有有空子可可以钻，比比如基坑坑支护可可以先发发一个单单独的施施工许可可证，然然后再发发地下室室部分的的施工许许可证，再再发地上上部分。这这么把一一个项目目分割成成很多部部分发证证。为什什么？因因为这是是双方一一起适应应，互相相妥协的的结果。政政府要是是把企业业都给玩玩死了，他他们就没没得玩了了。13、放放线、验验线这个就就简单的的说一说说吧。图图纸
36、画出出来之后后，要把把图纸上上的建筑筑物在实实地上落落实一个个具体的的位置，这这是个技技术活，要要测量，定定坐标。这这个活就就叫放线线。放线线一般是是规划部部门下属属的测绘绘院或类类似的测测绘机构构干，不不过有些些发达城城市也已已经把这这个工作作半市场场化了。嘿嘿嘿，又又来一个个半市场场化。正正式放线线的前提提是领取取了施工工许可证证。放线线后，测测绘院会会发出一一份放线线册。在工工程提前前施工，违违章施工工的场合合，都需需要做通通这个测测绘院的的工作。让让他们提提前来做做放线。唉唉，又来来一个“做通”工作。放线线完毕，施施工单位位照着这这个边角角点施工工，完了了之后就就做验线线。一看看这个建
37、建筑的确确是按图图纸建起起来的，没没超出边边线，测测绘院就就出验线线册。这个验验线工作作跟日后后的验收收有莫大大的关系系。所以以测绘院院也得要要像皇帝帝老子一一样供着着，尤其其是在提提前放线线的场合合。14、预预售许可可证预售现现在的管管理已经经比较严严格了。现现在房地地产预售售许可都都要求在在网上办办理，全全程公示示。现在在在预售售上面做做手脚的的可能性性越来越越小了。预预售许可可最重要要的条件件是：高高层建筑筑结构完完成3分之2，低层层建筑结结构封顶顶。这个个条件跟跟银行办办理按揭揭贷款的的条件又又不一样样：无论论层数高高低，全全部封顶顶才能放放贷。因因此现在在高层建建筑往往往在完成成3分
38、之2的结构构，取得得预售许许可证之之后，开开发商在在推盘时时都不积积极。因因为这个个时候，钱钱也不是是很能收收得到，只只能收到到个2、3成，但但是各项项交易税税费却要要按足成成在当年年予以计计算。但但是在北北方很多多城市都都是在没没有取得得预售证证之前就就开始内内部认购购卖VIIP卡了了，预售售证也是是想法提提前拿出出来，发发票都是是在交房房之后再再开。在预预售许可可方面还还有个值值得一说说的地方方就是预预测绘。房房管部门门下属的的房屋测测量部门门，根据据开发商商提供的的图纸，事事先算一一个面积积。这个个叫预测测绘。在在竣工之之后，到到实地测测量，就就是实测测了。现现在为了了避免面面积方面面的
39、纠纷纷，各大大开发商商都学乖乖了，开开始花很很大的精精力在做做通房屋屋测量机机构的工工作上。总总之无论论到时候候实测面面积是多多少，房房屋测量量机构都都照样按按着当初初的预测测面积出出报告。15、关于预售中的土地解押先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任
40、何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。其中的两个办法。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。
41、无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。此外，在在可以办办理在建
42、建工程抵抵押的城城市（这这里说明明一下，在在建工程程抵押不不是每个个城市都都办得了了。很多多城市的的房管部部门不受受理这种种抵押登登记手续续），也也可以试试试，土土地解押押，换成成地面上上的在建建工程抵抵押。同同样是利利用悬空空期来做做事。这这种方法法在国土土与房管管合并的的地方也也能用。总总之，办办法都是是人想出出来的。人人有多大大胆，地地有多大大产，在在房地产产行业，那那得算是是真理啊啊。16、规规划、消消防、人人防、管管线、质质量等专专项验收收，竣工工验收备备案，交交规规划验收收主要是是验收各各项规划划指标是是否超标标。在封封顶之后后，竣工工之前，就就可以做做这项验验收了。这这项验收收的
43、前提提是做验验线，基基本上验验线可以以通过，规规划验收收的时候候也不会会有太大大的麻烦烦。基本本的过程程如下：规划局局的同志志坐在车车里看一一下，哦哦，封顶顶了。然然后拿起起验线册册来看看看，哦，没没问题，数数一数层层数，哦哦，是这这个层数数，就回回去该干干啥干啥啥了。消防、人人防和管管线验收收，都是是由这几几项专业业的施工工单位搞搞定。也也只有他他们能搞搞定。开开发商自自己做这这几项验验收，肯肯定通不不过。这这也是开开发商不不敢得罪罪这三大大专业的的施工单单位的主主要原因因。尤其其是消防防和永久久用电，这这里面的的道道和和苦水啊啊，真是是倒也倒倒不完。讲讲个电的的事情。在在报装的的时候，说说
44、定了装装3台变电电箱。施施工过程程中因为为资金压压力比较较大，拖拖了一下下电力施施工企业业的工程程款。这这个企业业也不说说什么。验验收的时时候到了了，供电电局无论论如何都都不肯供供电了。说说这个三三台的设设计不合合理，要要变成四四台。这这怎么得得了啊？业主都都要入住住了，电电都供不不上。你你要说这这是谁的的责任吧吧，这根根本都说说不清楚楚。而且且还不敢敢计较这这个。被被迫之下下，乖乖乖的给了了双倍的的电力施施工款。只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。质量验收现在非常简
45、单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。各项项手续基基本上到到这里就就结束了了。177、结束束语这整个个过程，也也只不过过是个大大概，而而已。事事实上还还有很多多需要跟跟各个
46、部部门扯皮皮的事情情，没写写进来。譬譬如工程程造价的的预算报报告的问问题，干干过这个个活的人人肯定知知道，和和建设局局扯这个个预算单单价是不不是合理理，都不不知道扯扯得多么么辛苦。但但是这个个东西又又只不过过是整个个过程中中的一件件小事。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又
47、审一年，审施工图再审1年。亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。房地产项项目融资资-材料料1、国国有土地地使用证证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证2、房地地产开发发二级资资质(或者大大股东有有)3、投入入项目总总额的330%以以上1、介入入模式：信托通通常通过过两种形形式介入入房地产产项目，一一种是房房地产信信托贷款款的形式式，此种种形式需需满足四四三二的的标准，即即四证齐齐全，二二级资质