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1、房地产项项目包装装及推广广目 录第一部分分：策略略总纲一、总体体思路二、推广广步骤第二部分分：项目目视觉识识别系统统（VIIS）第三部分分：差异异化营销销策略一、差异异化营销销二、项目目独特诉诉求主张张三、阶段段主题推推广第四部分分：项目目整体营营销计划划一、项目目卖点分分析二、渠道道策略三、营销销推广第五部分分：商业业推广执执行策略略第六部分分：市场场推广一、现场场包装二、广告告实施三、强势势公关四、费用用预算第七部分分：品牌牌推广第八部分分：风险险规避及及效果评评估第一部分分：策略略总纲一、总体体思路配套先行行、形象象跟进，定定向渗透透、全面面提升支撑：1、配套套先行“兵马未未动、粮粮草先
2、行行”，先人人一步将将配套首首先规划划，并部部分的付付诸实施施，将会会很大程程度上增增强消费费者的信信心，给给项目的的营销推推动带来来巨大的的裨益。2、形象象跟进项目沿枣枣园西路路绵延六六百余米米的绿化化带是一一座自然然的丰碑碑，更是是营销的的优质资资源，配配合工程程进度在在前期进进行施工工，进行行必要的的形象宣宣传无疑疑会对项项目形象象的树立立起到巨巨大的推推动作用用；同时时，将项项目的立立体形象象在售楼楼中心人人员行为为和软、硬硬件配套套等方面面予以全全方位的的贯彻，进进而树立立项目的的初步丰丰满形象象。3、定向向渗透针对目前前地产营营销投入入量大，效效果不佳佳的现状状，结合合项目目目标客
3、户户群特点点适时提提出定向向营销传传播理念念，针对对不同营营销时段段、要求求、目标标客户群群来选择择可直达达受众的的媒体及及营销方方式，实实施高效效、低耗耗整合营营销渗透透策略。4、全面面提升营销中后后期，项项目形象象、开发发商品牌牌的市场场影响力力初具，项项目营销销活动转转入一个个全面收收获的阶阶段，此此时除了了要进一一步规范范、强化化销售现现场的成成交效率率外，还还应注意意项目品品牌和发发展商品品牌的提提升，最最终实现现项目运运营的全全面成功功。二、营销销推广（一）推推广步骤骤根据前期期制定的的“整体规规划、分分期实施施、自主主开发”的开发发模式，结结合西安安房地产产市场的的营销实实际，我
4、我们主张张在万国国丝路花花城项目目的推广广步骤上上执行以以下策略略：先公寓、后后住宅、再再商业支撑：1、先以以规划中中富有欧欧洲风情情的区域域标志性性建筑酒店店式公寓寓引爆市市场；2、再适适时推出出中华城城的小户户型住宅宅，形成成住宅销销售热潮潮；3、配合合整体工工程形象象，推出出西域风风情的中中等户型型住宅将将住宅营营销推向向高潮；4、最后后在商业业具备初初步经营营条件的的时候推推出商业业，形成成相互提提升的推推广效果果。（二）营营销思路路与推广步步骤相匹匹配，我我司建议议结合万万国丝路路花城项项目综合合性强的的特点，在在项目的的整体营营销上执执行“相互拉拉动、协协调提升升”的思路路，即在在
5、营销上上执行以以下策略略：以公寓提提升品质质，以品品质带动动住宅，以以住宅促促进商业业具体而言言，就是是通过酒酒店式公公寓的推推广树立立万国丝丝路花城城的高品品质形象象；再以以形成的的品质感感和不断断推进的的工程形形象带动动住宅销销售；最最后凭借借住宅聚聚集的人人气助推推商业。第二部分分：项目目视觉识识别系统统（VIIS）（见附件件一）第三部分分：差异异化营销销策略一、差异异化营销销主张（一）营营销理念念独创“3360新鲜售售楼方式式”。（二）营营销方式式实景营销销，情景景营销、体体验营销销。（三）营营销实现现1、新鲜鲜感的售售楼部（1）先先期建设设会所及及会所附附近景观观，并开开放部分分会所
6、功功能。（2）在在色彩上上使用鲜鲜艳明快快的特色色，能体体现“时时尚、健健康”。（3）售售楼部外外观要透透明通亮亮，显现现明朗开开阔，建建议采用用大面积积玻璃幕幕墙，更更有通透透感，内内有精美美布艺窗窗帘显现现本项目目时尚气气息。（4）内内部悬挂挂富有现现代气息息的装饰饰画，使使人赏心心悦目，凸凸现“新新鲜”本本色，包包括接待待台、桌桌椅要简简洁清爽爽，选择择高档沙沙发置于于靠墙显显眼处。（5）售售楼部内内部玻璃璃墙可以以装饰垂垂吊的绿绿色植物物，各个个角度点点缀不同同花草植植物，体体现时尚尚感，且且与整个个售楼部部的氛围围要搭调调。（6）售售楼部可可以配合合销售时时段播放放一些音音乐来烘烘托
7、气氛氛。（7）可可以在售售楼部内内放置一一些具有有丝路风风情的、具有时时代感的的精美艺艺术品，突突出时尚尚活泼气气息。（8）在在项目全全程销售售过程中中，根据据营销主主题、销销售季节节、时事事热点的的变化，更更换售楼楼中心内内部的装装饰品，确确保销售售现场的的新鲜感感。2、提供供3600服务务的售楼楼人（1）具具备一定定的高素素质，态态度亲切切语言得得体，让让客户能能够感受受一种全全方位的的立体了解解。（2）专专业性要要强，真真正体现现置业顾顾问和帮帮客理财财的水准准。（3）以以人性化化方式进进行销售售。（4）服服装大方方得体，体体现一种种时尚健健康的气气息。（5）行行为方式式要真诚诚自然，要
8、要具有现现代售楼楼人的时时尚感。二、项目目独特诉诉求主张张（USSP）（一）UUSP框框架1、形象象定位丝绸之路路人文风风情（异异域风情情）。2、传播播主张（1）生生活：国国际化生生活模式式。（2）商商业：万万国风情情主题商商业中心心3、USSP主题题综合性升值性性国际性舒适性性体验性性。（二）项项目的UUSP具具体分析析1、综合合性本项目不不但是一一个拥有有日常综综合功能能的高尚尚居住区区，还是是一个集集商贸、休休闲、娱娱乐为一一体的一一站式消消费中心心，在这这里可以以满足了了人们的的多样化化需求，最最为突出出的是满满足了人人们的个个性发展展需求，让让项目中中的每个个人都能能体会出出全方位位
9、的现代代化社区区的独特特之处。2、升值值性本项目位位于西安安的西大大门，是是人流、物物流、资资金流的的黄金接接点，但但本项目目现在各各方面所所具备的的条件尚尚不十分分充足，成成熟的城城市配套套尚未完完善，就就本项目目来说，可可填补的的城市空空白是很很多的，可可发展性性和增值值性显而而易见。“今今天的寸寸土，明明天的寸寸金”是是本项目目的真实实反映，有有发展眼眼光的人人在投资资之后，可可以轻易易享受这这种欢乐乐。3、国际际性本项目的的国际性表表现在消消费、生生活两个方面面。国际际化的消消费主要要指消费费理念不再再单调化化，呈现现一种未未来的消消费模式式，让项项目中的的每一个个人摆脱脱单一的的消费
10、，拥拥有一个个多元化化、一体体化的消消费空间间；国际际化生活活指摆脱脱原有的的生活模模式，体体会异域域风情，感感受丝绸绸之路的的脉动气气息，在在工作之之余，在在不同风风情的建建筑、园园林间享享受生活活的悠闲闲。4、舒适适性本项目是是融合多多功能配配套于一一体的现现代社区区，借助助绵延6600米米的商业业和项目目门前2200000余平平方米的的城市绿绿地广场场，一方方面各个个功能配配套的互互动营造造出一种种3600新鲜鲜生活，让让社区中中的人们们体验全全方位的的周到服服务，使使生活更更为轻松松舒适；另一方方面我们们强调了了一种纯纯自然生生活的“新新鲜城市市”，没没有嘈杂杂的喧嚣嚣和污染染的空气气
11、，只有有清洁的的环境与与幽谧的的气氛。此此外，本本项目独独有的浓浓郁丝路路文化气气质，与建建筑、环环境完美美地融于于一体，让让人精神神倍感舒舒适。5、体验验性体验性是是当今国国际社会会对生活活品质的的顶级要要求，在在万国丝丝路花城城的规划划设计、园园林景观观、物业业管理、销销售行为为、推广广表现等等方面，无无一不渗渗透着体体验理念念。三、独立立主题营营销模式式1、概念念解释所谓独立立主题传传播模式式，强调调房地产产市场营营销传播播的核心心和关键键是把握握项目的的“灵魂魂”，或或者说是是确定独独立主题题的引导导方向。具体而言，独立主题传播模式是以定位论和整合营销传播的理论为基础，深层次地研究、分
12、析市场消费、社会文化的需求空白和热点问题，选择双向传播模式，在注意力经济时代实现项目和品牌的有效传播，而体现项目、产品（服务）的“灵魂”和“思想”的重要的形式和手段，往往就是形形色色的独立主题和概念。 2、执行行方式以阶段投投放周期期来取代代常规投投放周期期，即年年度内每每个月推推出一个个独立主主题，运运用整合合营销传传播的组组合手段段（广告告战略、公公关战略略和促销销战略）进进行全方方位的冲冲击；全全年度共共推出个个波段，每每次密集集投放期期为个个月，消消化期为为两个月月。 3、传播播优势独立主题题传播模模式作为为一种动动态的营营销传播播模式，十分重视分析和把握社会及消费的热点、焦点现象和趋
13、势，制造主题的方法类似“减法原则”，即更快地适应社会生活的快速变化，在设计概念时选择聚焦的方式，并且覆盖房地产开发的全过程和各个环节，从产品（服务）的功能、生活方式和价值符号等方面都能提炼出独立主题和概念；另一方面，从市场竞争策略的角度来看，它具有动态的近距离、快速作战的特点。第四部分分：项目目整体营营销计划划一、项目目卖点分分析（一）核核心竞争争力1、最丝丝路文化化气质的的社区：以“丝绸之之路”文化为为底蕴的的大型社社区，无无可比肩肩。2、最具具潜力的的区域: 位居居西安西西大门，为为古今东东西通衢衢要道，区区域优势势不言而而喻。3、最佳佳性价比比：“比这里里好的都都比这里里贵，比比这里便便
14、宜的都都没这里里好”绝佳的的性价比比，将项项目在区区域中脱脱颖而出出;4、最舒舒适的社社区:“规划舒舒适、环环境舒适适和生活活舒适”从每个个细节中中让业主主真心的的喜爱家家园、呵呵护家园园。l 最快捷的的交通系系统：公公交站点点、地铁铁交通、机机场专车车等构成成区域最最便捷的的交通网网络；l 最完备的的教育设设施：位位居西郊郊“教育强强势社区区”，一流名名校全程程教育体体系使客客户趋之之若骛；l 最豪华的的会所设设施：会会所的大大型室内内温泉泳泳池开创创了区域域绝无仅仅有的高高贵享受受。5、最深深刻的感感受：体体验式营营销,会所设设施的提提前开放放，生活活配套设设施先行行的策略略让客户户充分感
15、感受”大家风风范”和成为为其业主主的尊贵贵荣耀。6、最现现代/实用的的商业区区：最吸吸引行人人眼球,最具商商业价值值。7、最具具风情的的园林景景观：一一亭一角角，一花花一草，我我们借助助丝绸之之路的景景观特点点赋予了了它们新新的生命命。8、最可可信的品品质：“材质是是自然与与天地化化育的永永恒”康居工工程的真真材实料料,架构无无忧生活活空间。9、最诚诚信的品品牌：万万国地产产在西安安多年开开发形成成的市场场口碑和和诚信品品牌将产产生巨大大的市场场号召力力。（二）项项目卖点点整合1、整体体卖点l 西安西大大门地标标性建筑筑群。l 地理位置置优越，陆陆、空交交通异常常便捷。l 最具丝绸绸之路人人文
16、风情情的社区区。l 面临面积积逾两万万平方米米的城市市绿地广广场。2、住宅宅卖点l 具有浓郁郁丝路人人文风情情的中庭庭园林景景观。l 趋于完美美的户型型设计。l 入室花园园，大露露台提升升住宅品品位。l 平台花园园、架空空层花园园打造立立体绿化化。l 区域最佳佳初级教教育体系系，国际际双语幼幼儿园、远远东二中中。l 金牌物管管服务，贴贴心呵护护业主生生活。l 智能化系系统。l 临街双玻玻确保生生活不受受任何干干扰。l 生活配套套便捷、齐齐备。3、商业业卖点l 富有浓郁郁异域风风情的商商业中心心。l 填补区域域空白的的商业规规划。l 商业口岸岸，地铁铁覆盖物物业。l 专业商业业经营管管理支持持。
17、l 项目住宅宅业主为为商业提提供客源源。二、渠道道策略（一）营营销组合合营销组合异地销售现场销售亲情互动销售网络销售活动销售体验式销售关系营销情景式销售（二）经经典营销销组合1、基于于现场接接待的营营销组合合（1）坐坐销：现现场销售售。（2）网网络销售售：建立立（或利利用）企企业网站站、论坛坛，组织织专业人人员，网网上销售售。（3）活活动销售售：利用用节假日日组织各各类型不不同主题题的活动动。（4）情情景式销销售：推推出会所所（开放放部分会会所功能能）、园园林景观观以及样样板间，让让客户提提前进入入现房品品质时代代。（5）体体验式销销售：通通过销售售氛围营营造、整整合营销销传播语语言，让让客户
18、在在感受中中憧憬国国际化生生活模式式。（6）关关系销售售：与目目标客户户集中的的俱乐部部、协会会、社区区组织等等搞好公公共关系系，或参参加公益益活动等等利用良良好的公公共关系系促进销销售。2、基于于定向营营销的营营销组合合（1）行行销：组组织销售售队伍，针针对周边边的众多多专业市市场、企企事业单单位展开开上门宣宣传，促促进销售售。（2）定定销：针针对周边边的企、事事业单位位以及商商圈中有有意向的的团体，组组织专业业销售经经理人员员，上门门服务，发发展团购购（3）异异地销售售：通过过针对西西北五省省市的意意向单位位、客户户展开销销售，必必要时设设点销售售。三、营销销计划（一）开开盘时机机根据对万
19、万国丝路路花城工工程进度度的预估估，在充充分考虑虑西安住住宅销售售“季节化化”明显的的特点的的前提下下，结合合目前区区域竞争争楼盘销销售特点点，发挥挥项目为为区域标标志性建建筑群、西西安西大大门首席席社区商业中中心的特特点，经经过审慎慎考虑我我司建议议开盘时时间如下下：销售进场场时间：20005年33月122日以前前内部认购购时间：20005年33月199日（星星期六）110时118分开开始。正式开盘盘时间：20005年44月166日（星星期六）110时118分开开始说明：1、销售售进场条条件：售售楼中心心建设装装修完成成，前广广场施工工完毕，局局部喷泉泉、雕塑塑、绿化化等景观观完成；销售中中
20、心启用用时，同同时启用用部分会会所功能能：泳池池、健身身、网络络咖啡厅厅等；品品牌物业业管理公公司进驻驻。2、开盘盘销售条条件：除除完成进进场条件件外，要要求项目目销售手手续齐全全、物业业管理标标准确定定；现场场包装完完成、销销售人员员培训告告一段落落、价格格及付款款方式确确定、销销售资料料印刷完完成。（二）营营销计划划1、销售售周期预计销售售周期：30个个销售月月，即220055年4月月16日日20007年110月116日。理想销售售周期：26个个月。2、销售售阶段计计划阶 段时 间间销售率阶段目标标主要工作作认购期05/33/122至055/4/160树立楼盘盘形象，强强化项目目概念及及卖
21、点，让让公众对对楼盘有有较为全全面的认认识，为为公开销销售积累累客户。1、售楼楼处完工工、销售售资料到到位、卖卖场整体体包装到到位。2、销售售培训结结束，销销售准备备工作就就绪。3、户外外、软文文实施。市场引爆爆期05/44/166至055/9/1620%加强宣传传力度，利利用住博博会，开开发潜在在客源，吸吸引更多多的人到到现场参参观，延延续内部部认购期期进入第第一阶段段（公寓寓、住宅宅）畅销销。1、公开开发售典典礼。2、宣传传推广全全面展开开。3、对客客户进行行消化、检检讨和确确定下一一步策略略及媒体体计划。4、广告告计划全全面实施施。5、完成成样板房房建设、交交付使用用；强销期05/99/
22、166至066/9/1645%第一阶段段（公寓寓、住宅宅）销售售进入高高潮，第第二阶段段（商业业）销售售展开。1、整合合传播、强强势公关关推动宣宣传逐步步向纵深深发展。2、参加加住博会会，广开开客源。3、巩固固前期的的战果，并并对前阶阶段情况况进行检检讨给调调整。4、商业业招商工工作展开开，商业业开盘。持续期06/99/166至077/6/1630%（住宅）困困难产品品突破，第第三阶段段（商业业）旺销销。1、对未未成交客客户进行行分析及及跟踪，有有希望的的客户再再筛选。2、加强强意向客客户回访访。3、开展展异地销销售。4、商业业推广手手段加强强，销售售促进。尾盘期07/66/166至077/1
23、00/1665%清盘，品品牌提升升1、 尾盘优惠惠活动开开展。2、 办理交付付手续。3、 企业品牌牌宣传、提提升。四、营销销推广（一）营营销部署署1、陆军军执行形式式：报纸纸广告、现现场包装装、户外外广告、电电视电台台、楼书书折页、销销售人员员等。主要任务务：树立立项目形形象，传传播项目目质素，推推动项目目销售。目的：给给市场不不间断的的信息传传播，让让受众知知道万国国丝路花花城是西西安西大大门的首首席社区区，西北北独有的的万国风风情主题题商业中中心，使使之产生生置业投资资热情、并并促进购购买。2、空军军执行形式式：新闻闻媒体、网网络、DDM刊物物、关系系团队等等主要任务务：炒作作项目规规划设
24、计计、园林林景观、配配套设施施、升值值潜力，以以及炒作作西安首首席国际际化生活活模式对对西城居居住理念念的影响响。目的：引引导目标标客户群群的关注注，增强强项目传传播的力力度。3、海军军执行形式式：主题题活动主要任务务：配合合独立主主题营销销模式，阶阶段性的的创造营营销热点点、聚集集人气，吸吸引关注注，推进进销售。目的：一一对一的的促销活活动可以以拉动投投资者即即时购买买行为。（二）推推广策略略三 战 九 式步调让子高位攻 城 夺 池舍 我 其 谁实利先手外势布 局 局全 面 铺 垫君 临 天 下中 盘紧气弃子完胜鸣 金 收 兵全 盘 收 益收 关（二）推推广计划划1、布局局时间：220055
25、年3月月220055年9月月攻击点：形象出出台，引引起市场场关注，西西安首席席国际化化生活模模式盛幕幕开启。（1）第第一式：实利解释：从从实际利利益出发发，引热热区域。目的：让让大众知知道目前前唯一以以丝路风风情为主主题的建建筑群在在西安登登陆，引引起轰动动。市场切入入点：丝丝路精神神的建筑筑图腾面面世。手段：户户外、软软文、网网络征文文。（2）第第二式：先手解释：抢抢占市场场先机。目的：让让目标客客户群对对万国丝丝路花城城有一个个立体的的了解，西安西大门首席社区万国丝路花城惊喜开盘，公开发售。市场切入入点：总总体规划划、性价价比。手段：报报纸广告告、卖场场包装、软软文。第三式外势势解释：扩扩
26、大影响响力，扩扩张市场场。目的：树树立项目目西安地地标的建建筑形象象，确立立项目西西安西大大门首席席社区商业中中心的市市场地位位。市场切入入点：西西安首席席国际化化生活模模式登陆陆西安。手段：媒媒体广告告、强势势公关、新新闻运作作。2、中盘盘时间：220055年9月月220077年3月月。攻击点：概念全全方位冲冲击达到到销售任任务。第四式步调调解释：统统领全局局，引导导客户消消费。目的：通通过宣传传促销与与销售现现场的紧紧密协调调，推进进住宅营营销进入入高潮期期，迅速速回笼资资金。市场切入入点：建建筑品质质、园林林魅力。 手段：报报纸广告告、户外外传媒、DDM直邮邮、施工工现场包包装。第五式让
27、子子解释：通通过让利利形成口口碑宣传传。目的：针针对综合合素质差差的户型型进行让让利促销销活动，推推进住宅宅整体销销售目标标初步达达成；商商业开盘盘销售。市场切入入点：性性价比、投投资概念念、区域域商业中中心。手段：口口碑、媒媒体促销销广告、户户外广告告、DMM直邮、卖卖场包装装。第六式高位位解释：抢抢占市场场制高点点。目的：住住宅部分分进入尾尾盘销售售，商业业销售逐逐渐升温温。市场切入入点：鼎鼎立西大大门，打打造新商商圈。手段：媒媒体炒作作、品牌牌商家强强势入住住、招商商成果汇汇报会。3、收关关时间：220077年3月月220077年100月攻击点：任务尾尾期加强强销售第七式紧气气解释：制制
28、造客户户购买紧紧迫感。目的：住住宅销售售到计时时，商业业旺销持持续中。市场切入入点： 万国风风情主题题商业。手段：DDM直邮邮、报纸纸广告、电电视广告告、网络络广告。第八式弃子子解释：尾尾盘促销销。目的：吸吸引经营营者促进进商业气气氛成熟熟，让利利投资置置业者，实实现销售售目标。市场切入入点：带带租销售售、投资资返租。手段：媒媒体广告告。第九式完胜胜解释：操操控全局局，胜利利收关。目的：实实现整体体请盘，完完美收关关。市场切入入点：最最后的投投资置业业机会。手段：报报纸广告告、卖场场宣传。第五部分分：商业业推广执执行策略略一、营销销策略（一）营营销核心心1、核心心策略打造新地地标，引引爆新商商
29、潮颠覆旧格格局，十十战定西西安2、营销销的核心心动力体验营销销情景景式购物物体验营销销最早是是由美国国著名的的营销专专家斯科科特罗比内内特提出出来了。体体验营销销的定义义是：“体验是是企业和和顾客交交流感官官刺激、信信息和情情感的要要点的集集合。体体验营销销就是将将这些要要点由销销售结合合达到最最佳的销销售成果果。”“情景式式购物是是体验营营销的表表现形式式，他最最大的目目的就是是为商业业服务。使使消费者者的购物物程序不不再是简简单购买买商品，而而是在购购买商品品时享受受到购物物的快乐乐、商品品的文化化内涵等等。从而而带动消消费者的的购买兴兴趣，刺刺激投资资者的投投资热情情。”（二）阶阶段推广
30、广思路商业项目目的推广广的三个个发展阶阶段第一阶段段：产品品营销地段段、价格格，产品品本身的的竞争第二阶段段：服务务营销反租租、经营营管理、主主力店，产产品附加加价值的的竞争第三阶段段：体验验营销 情情景式购购物、主主题购物物，消费费者刺激激投资竞竞争（三）营营销推广广的旗帜帜项目定位位：西安安首家万万国风情情主题购购物中心心。品牌定位位：陕西西体验营营销的代代表商业业。核心概念念：情景景式购物物。品牌个性性：国际际的、时时尚的、有有情调的的、品位位的、欢欢愉的。（四）营营销主题题1、一铺铺养三代代，现代代富西安安。2、鼎立立西大门门，打造造新财富富。3、放牧牧资本、蓄蓄养财富富4、以整整合的
31、力力量重新新定义西西城商业业。二、推广广执行计计划（一）战战略布署署1、陆军军：报纸纸、现场场、电台台、单张张等。主要任务务：树立立项目形形象，传传播项目目内容，辅辅助项目目营销手手段。目的：让让大众知知道我们们项目是是西城前前所未有有的商业业中心，使使之产生生投资兴兴趣。2、空军军：新闻闻媒体主要任务务：炒作作项目地地段、炒炒作项目目前景、炒炒作体验验经济对对投资的的优势。目的：引引导投资资者的投投资思维维，解决决项目地地段带来来的影响响。3、海军军：活动动主要任务务：制造造人气，吸吸引关注注。目的：一一对一的的促销活活动可以以拉动投投资者即即时购买买行为。（二）战战略执行行1、第一一冲击波
32、波：拉动动市场时间：220066年3月月220066年8月月底攻击点：形象出出台，引引起市场场关注l 第一战：体验世世界风情情魅力目的：让让大众知知道世界界上最流流行情景景式中心心在西安安登陆，引引起轰动动。抑制制区域竞竞争项目目的开盘盘，公开开发售。主要形式式：报纸纸软文、活活动（详详情请见见辅助措措施）l 第二战：西城人人怎么拉拉目的：用用软文形形式质问问西城人人的精神神！大胆胆、创新新、敢为为人先的的精神到到那里去去了？从从而带出出我们项项目的创创新方式式。引导导人们对对我们项项目的观观望。再用硬广广、结合合户外路路牌并打打出“一辈子子的投资资，请耐耐心等待待30天” 吸引引客户群群。主
33、要形式式：报纸纸、软文文。l 第三战：历史记记忆犹新新目的：用用软文的的形式大大肆炒作作枣园路路沿线的的地理发发展优势势，通过过对历史史的回顾顾、对未未来的预预测、以以及通过过世界各各地的商商业环境境进行鉴鉴证。以以次证明明枣园路路的滚滚滚钱程！（最好好采用专专家观点点）为后后期开盘盘作铺垫垫。主要形式式：软文文l 辅助推广广措施方式：举举行万国国风情图图片联展展；立柱广告告：（项项目导示示牌）夺夺取人流流；工地围墙墙：“万国城城”大字+跳跃的的颜色；围墙上广广告牌：主形象象画面+主题广广告语+“万国国城”+定位语语好莱坞霓霓虹灯大大字：“万国城城”（工地地前）2、第二二攻击波波：热销销市场时
34、间：220066年9月月20007年年5月攻击点：概念全全方位冲冲击达到到销售任任务l 第四战：悬念拉拉住市场场目的：我我们在战战役之二二曾经提提出“一生的的投资，值值得300天的等等待”？那么么，那是是一个悬悬念的开开始，我我们主要要就是为为了项目目开盘而而设置的的广告。那那么到现现在谜底底应该给给大众揭揭晓。我我们将节节奏紧迫迫化些，吊吊足他们们的胃口口为开盘盘当天做做足准备备。主要形式式：报纸纸广告、户户外广告告具体实施施：标题题：激情情等待只只有122天标题：再再有8天，梦梦想就会会实现标题：55天，只只有5天了标题：后后天就要要来了标题：明明天会怎怎样标题：万万国风情情，热恋恋西安户
35、外广告告：与上上面同步步，采用用倒记时时的方法法。l 第五战：主力店店的魅力力目的：当当开盘后后我们必必将引入入主力店店，主力力店将成成为我们们诉求重重点。通通过对主主力店的的宣传达达到让投投资者有有信心的的目的。主要形式式：报纸纸广告、DM、户外广告l 第六战：真正反反租收益益目的：本本阶段主主要是将将项目反反租信息息传达给给投资者者，通过过硬广与与软文来来吸引投投资者达达到投资资的目的的主要形式式：报纸纸广告、DM。l 第七战：实惠活活动感销销目的：其其实对西西安人而而言，看看到实际际的利益益比任何何概念都都要实在在，当我我们的主主力店、反反租、风风情购物物等等过过完以后后，我们们的重点点
36、开始转转向促销销，通过过赠送、打打折等形形式来刺刺激购买买行为。主要形式式：报纸纸广告、DM、促销活动。l 第八战：享受万万国风情情目的：本本阶段的的目的将将更加明明确,我们如如果连实实在的促促销手法法还达不不到销售售效果的的话。我我们必须须采用大大量的活活动为项项目聚集集人气，通通过口碑碑、现场场结合促促销方式式，三重重攻击投投资者与与经营者者，让他他们觉得得这里才才是投资资的热土土。主要形式式：报纸纸、活动动3、第三三攻击波波：市场场清盘时间：220077年5月月100月。攻击点：任务尾尾期加强强销售。l 第九战：强势销销尾盘目的：到到了这个个阶段，我我们项目目基本销销售完成成，可能能还会
37、留留有小部部分商铺铺等待销销售。那那么，这这个阶段段的营销销手段尤尤为重要要。相对对来说广广告的任任务就是是将营销销的手段段通过创创意的的的手法来来感动投投资者，让让其产生生投资行行为。主要形式式：报纸纸、DMMl 第十战：完美收收盘目的：尾尾盘清理理，重点点要抓住住挖掘未未成交的的客户群群体，针针对现有有客户，通通过超级级服务达达到为我我们传播播的目的的。主要形式式：清盘盘促销。第六部分分：市场场推广一、现场场包装（一）卖卖场包装装1、售楼楼中心室室内布置置室内布局局在满足足规范的的接待、展展示、洽洽谈等功功能基础础上，体体现“简约、时时尚、精精致、理理想与亲亲和力”，主要要表现在在售楼中中
38、心内部部装修格格调，结结合项目目建议在在现代风风格的基基础上注注重异域域风情元元素的应应用；音音乐渲染染一种轻轻松典雅雅的氛围围，例如如风笛、提提琴、手手鼓等音音乐都有有助于塑塑造别具具一格的的异域氛氛围；桌桌椅的布布局摆放放避免传传统的玻玻璃台、塑塑料椅子子，尽量量选用木木质、藤藤质或布布艺的桌桌子和凳凳子，充充分体现现“细节与与品位”；相关关的展示示工具形形象应保保持一致致性，例例如展板板、销控控表、挂挂画、PPOP旗旗子等。2、售楼楼中心室室外布置置在室外通通过具有有强视觉觉力的内内容吸引引客户眼眼球，这这些吸引引力来自自路旗、导导示牌、售售楼中心心的独特特风格等等。结合合项目实实际情况
39、况建议利利用300米绿化化带，在在售楼中中心外部部做一定定规格的的景观处处理，包包括停车车场、儿儿童娱乐乐区等，一一来可以以形成有有别于现现实环境境的形象象亮点吸吸引客户户；二来来可以让让客户有有一种实实际的体体验感受受项目未未来品质质，儿童童娱乐区区的设置置可以增增加现场场人气。（二）工工地包装装1、应用用范围工地围墙墙、建筑筑主体和和施工环环境。2、包装装作用（1）工工地围墙墙：是项项目宣传传推广最最直接的的形象展展示之一一，结合合项目有有六百多多米长的的临街围围墙，可可以充分分展示项项目，同同时建议议在项目目围墙内内做大规规格广告告牌对项项目做全全面的展展示，一一方面紧紧密结合合项目，二
40、二来成本本相对于于外围广广告牌成成本较低低，有了了现场的的大型广广告牌组组合外围围广告牌牌就可以以相对减减弱投放放。（2）建建筑主体体：在项项目进行行到一定定的阶段段，建筑筑主体的的高度规规模一旦旦形成，同同样是广广告推广广很好的的利用载载体，因因为其规规格体量量大，用用大型的的布幔条条幅包装装，对过过往车辆辆和行人人都是非非常抢眼眼的。（3）施施工环境境：从大大方面讲讲紧张有有续的施施工环境境，是对对客户的的购买信信心是一一种有效效促进。所所以说对对于宣传传包装而而言是相相对隐性性的，在在项目销销售过程程中，客客户会在在各个阶阶段接触触施工环环境，从从外围的的道路整整洁，到到内部的的物料堆堆
41、放等带带给客户户好的印印象，都都关系到到其购买买信心和和对项目目的满意意程度。3、包装装要求（1）工工地围墙墙规格：330mxx6m，要要求间隔隔10mm，离地地高度22.5mm为宜。实施：建建议前期期整体实实施一年年，后随随着工程程进度的的推进将将其逐渐渐减少、淡淡化。（2）建建筑主体体规格：待待定（以以基本覆覆盖楼体体为原则则），离离地高度度以3mm为宜。实施：采采用建筑筑防护网网喷字或或悬挂布布慢形式式，在围围墙广告告拆除之之后或直直接在围围墙广告告牌的上上方实施施。（3）施施工环境境实施：l 规划看楼楼专用通通道（配配备2-3辆高高尔夫看看楼专车车），并并对通道道进行相相应的装装饰点缀
42、缀。l 加强施工工现场管管理，使使之表现现的井然然有序，增增强客户户信心。l 在和施工工取得协协调的前前提下，实实施部分分园林景景观。二、广告告实施（一）广广告实施施策略1、精致致包装，硬硬性推广广和软性性烘托相相结合，必必须一炮炮打响。2、整合合营销，非非均衡性性推广，形形成有重重点的立立体交叉叉广告攻攻势（结结合报纸纸、电视视、路牌牌、口岸岸显示牌牌、地盘盘内外包包装、人人员促销销）。3、物业业先导，形形象跟进进，带动动销售。4、定向向传播，结结合销售售找到针针对不同同物业形形态的市市场有效效需求，通通过广告告稳、准准、狠的的刺激和和有效激激发，扩扩大市场场占有面面。5、配合合销售进进度，
43、做做到有的的放矢，广广告宣传传引导紧紧密配合合销售，按按计划逐逐步展开开，特别别是在项项目面市市前期注注意投放放量和效效果的关关系，把把握好升升温的节节奏。（二）媒媒体选择择1、媒介介认识及及操作要要点：（1）报报纸媒体体对房地产产而言，报报纸的广广告效果果是无法法取代的的，它的的覆盖面面、读者者量、可可续性、信信息发布布之全面面性等等等都是其其它媒体体所无法法达到的的。华华商报发发行量大大，受众众覆盖面面广，比比其他媒媒体更为为权威更更有影响响力，已已形成稳稳定，庞庞大的读读者群。在在地产广广告中，消消费大众众最能认认可的是是华商商报，但但价格略略高。西西安晚报报是以以经济、政政策报道道为主
44、的的大型综综合性日日报，读读者以中中青年为为主，文文化水平平高，收收入高，消消费能力力强。其其发行量量也仅次次于华华商报，价价格实惠惠。三三秦都市市报生生活、娱娱乐为主主的地方方报刊，可可谓雅俗俗共赏，读读者遍及及各年龄龄段各社社会阶层层，并且且陕西省省范围内内读者基基础比较较广泛，且且价格相相对很优优惠。结合长期期操盘经经验，我我司建议议在报纸纸媒体投投放上：选择华华商报作作为报纸纸广告推推广的第第一媒体体，选择择西安安晚报、三三秦都市市报作作为报纸纸推广的的辅助媒媒体。（2）户户外广告告：户外广告告在近几几年的西西安地产产广告推推广中被被广泛的的采用，其其优点是是规格较较大便于于出形象象，
45、同时时效果持持久，但但是比较较报纸媒媒体而言言其覆盖盖范围相相对有限限。另外外就费用用而言成成本较大大，二环环沿线一一般都维维持在660元/月/的水平平，城内内主要路路段多数数在1000元/月/以上。结合项目目在前面面提到的的现场包包装部分分内容，建建议不做做大范围围的户外外广告投投放，只只选择玉玉祥门、土土门、三三桥立交交、机场场等作小小规模布布点投放放，一方方面是告告知和展展示形象象，另外外起一定定的外围围导示作作用。（3）电电视广告告电视广告告对地产产推广的的帮助作作用在悄悄然的发发生变化化，特别别是针对对西安市市范围专专题栏目目，象西西安二套套的“都市新新家园”节目，从从传播的的广度和
46、和展示内内容的丰丰富程度度都受到到了非常常的认可可。结合项目目的具体体实际，地地段决定定的大范范围客户户经过率率较低的的特点，建建议电视视广告做做侧重投投放。投投放过程程应注意意有效的的频率和和政治环环境、赛赛事等对对节目效效果的影影响。（4）公公交广告告公交广告告包括站站牌和公公交车身身广告，建建议利用用公交车车身广告告流动覆覆盖区域域大的优优点，选选择经过过项目的的公交路路线（如如3011、1001、559、223路等等）分时时投放、交交叉传播播，达到到覆盖区区域目标标客户群群。（5）网网络广告告网络广告告一般情情况以网网页和网网站两种种形式出出现，其其优点是是项目的的展示内内容可以以做到最最大化，同同时费用用相对比比较低廉廉。劣势势是推广广难度大大，对象象范围大大，有效效范围差差。但是是如果应应用得当当同样会会事