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1、连云港市住宅物业管理办法（草案）第一章总则第一条 为了规规范住宅宅物业管管理活动动，维护护物业管管理各方方的合法法权益，营营造良好好的居住住环境，促促进和谐谐社区建建设，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例、江江苏省物物业管理理条例等等法律、法法规，结结合本市市实际，制制定本办办法。第二条 本办法法适用于于本市行行政区域域内住宅宅物业的的使用、维维护、服服务及其其监督管管理活动动。本办法所称称住宅物物业管理理（以下下简称物物业管理理），是是指住宅宅区内的的业主通通过选聘聘物业服服务企业业、街道道物业服服务中心心或业主主自行对对物业管管理区域域内的建建筑物、构构筑物及及配
2、套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。第三条 市、县县区人民民政府（管管委会）应应当加强强对物业业管理工工作的组组织领导导，将物物业管理理工作纳纳入城市市治理工工作体系系和经济济社会发发展的综综合考核核范围，制制定和落落实现代代物业服服务扶持持政策；鼓励采采用信息息化等新新技术、新新方法，促促进物业业服务行行业转型型升级，提提高物业业管理和和服务水水平。第四条 市住房房保障和和房产管管理部门门是全市市物业管管理工作作的行政政主管部部门（以以下简称称市物业业管理行行政主管管部门），负负责本市市物业管管理活动动的监督督管理工工作。县县区物
3、业业管理行行政主管管部门负负责辖区区内物业业管理活活动的监监督管理理工作。第五条 城乡建建设、规规划、城城管、公公安、价价格、质质量技术术监督、环环保、民民防、民民政、卫卫生等行行政主管管部门按按照各自自职责，负负责物业业管理活活动的有有关监督督管理工工作。街道办事处处（乡镇镇人民政政府）具具体负责责辖区内内物业管管理工作作的组织织、指导导、协助助和监督督。社区居（村村）民委委员会应应当协助助和配合合街道办办事处（乡乡镇人民民政府）开开展物业业管理工工作。第六条 县区人人民政府府物业管管理行政政主管部部门及相相关职能能部门应应当在物物业管理理区域内内显著位位置公布布投诉、举举报受理理方式，按按
4、照职能能分工履履行职责责，及时时受理业业主和相相关单位位的投诉诉、举报报，依法法调查处处理违法法违规行行为。对对实名投投诉、举举报实行行限时回回复，并并对实名名投诉、举举报人信信息予以以保密。第七条市市、县区区物业管管理行政政主管部部门应当当加强对对街道办办事处（乡乡镇人民民政府）物物业管理理工作人人员和业业主委员员会成员员的培训训，所需需经费列列入同级级人民政政府财政政预算。对对在物业业管理服服务工作作中取得得显著成成绩或获获得市级级以上物物业管理理荣誉称称号的物物业服务务企业及及其从业业人员，物物业管理理行政主主管部门门应当予予以表彰彰、奖励励。第八八条本本市建立立物业服服务第三三方评估估
5、制度，物物业服务务第三方方评估机机构经市市物业管管理行政政主管部部门审核核备案后后开展业业务。业业主自治治组织、建建设单位位、物业业服务企企业可以以委托物物业服务务第三方方评估机机构，开开展物业业项目交交接和查查验、物物业服务务标准和和费用测测算、物物业服务务质量评评估等活活动。物业服务第第三方评评估机构构应当依依照法律律、法规规和合同同约定提提供专业业服务，出出具的评评估报告告应当真真实、客客观、全全面。第九条 市物业业管理行行业协会会应当加加强行业业自律，规规范从业业行为，促促进诚信信经营，加加强行业业培训，协协助行业业主管部部门强化化对物业业服务企企业及从从业人员员的监管管，对违违法违规
6、规企业和和从业人人员进行行通报或或建议行行业主管管部门进进行处罚罚；积极极开展行行业调研研，为行行业主管管部门制制定政策策提供信信息；维维护物业业服务企企业和从从业人员员的合法法权益。第二章物物业管理理区域第十条一一个物业业管理区区域由一一个物业业服务企企业实施施物业管管理。物业管理区区域的划划分以有有利于实实施物业业管理为为原则，根根据物业业建设用用地规划划许可证证确定的的红线图图范围，综综合考虑虑规划条条件、建建筑物规规模、共共用设施施设备、业业主人数数、社区区建设等等因素确确定。住宅小区整整体规划划设计范范围内无无独立分分隔的非非住宅物物业应当当与住宅宅物业划划分为一一个物业业管理区区域
7、。第十一条新建物物业项目目的物业业管理区区域划分分是物业业管理方方案的重重要组成成部分,建设单单位在办办理商品品房预（销销）售许许可证前前，应当当将划定定的物业业管理区区域向物物业所在在地县区区物业管管理行政政主管部部门备案案，并提提交以下下材料：（一）物业业管理区区域档案案登记表表；（二）立项项批文；（三）建设设用地规规划许可可证；（四）土地地使用权权证书或或使用土土地的批批准文件件；（五）规划划条件书书和规划划总平面面图；（六）其他他相关材材料。县区物业管管理行政政主管部部门对于于提交材材料齐全全、符合合要求的的，应当当在三个个工作日日内予以以备案并并出具物物业管理理区域划划分备案案证明。
8、建设单位应应将经备备案的物物业管理理区域在在商品房房买卖合合同中明明示。第十二条新建物物业出售售前，经经规划行行政主管管部门批批准调整整原规划划设计方方案，原原物业管管理区域域划分不不符合本本办法第第十一条条规定的的，应当当重新划划分物业业管理区区域。重新划分物物业管理理区域后后，建设设单位应应当向物物业所在在地县区区物业管管理行政政主管部部门重新新备案。第三章业业主、业业主大会会、业主主委员会会与物业业管理委委员会第一节业业主第十三条房屋的的所有权权人为业业主。业主应当依依据法律律、法规规、临时时管理规规约、管管理规约约或者业业主大会会议事规规则等，实实名参加加业主自自治活动动，行使使权力，
9、自自觉履行行法定和和约定的的义务。临时管理规规约、管管理规约约或者业业主大会会议事规规则，应应当对业业主参加加自治活活动的方方式、违违反共同同约定的的责任、自自治活动动争议处处理办法法作出约约定。第十四条业主在在物业管管理活动动中享有有下列权权利：（一）按照照物业服服务合同同（含前前期物业业服务合合同）的的约定，接接受物业业服务企企业提供供的服务务；（二）按程程序提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议和和意见；（三）提出出制定和和修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则的建议议；（四）参加加业主大大会会议议，行使使投票权权，在选选举业主主委员会会成员时时，享有有被
10、选举举权；（五）监督督业主委委员会的的工作；（六）监督督物业服服务企业业履行物物业服务务合同（含含前期物物业服务务合同）；（七）对物物业共用用部分、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权；（八）法律律、法规规规定的的其他权权利。第十五条业主在在物业管管理活动动中履行行下列义义务：（一）遵守守临时管管理规约约、管理理规约、业业主大会会议事规规则，不不得损害害公共利利益和他他人的合合法权益益；（二）遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部分和共共用设施施设备的的使用及及公共秩秩序、公公共安全全、环境境卫生维维护等方方面的规规章制度度；（三）执行行业主大大会和业业主大会会授权
11、业业主委员员会作出出的决定定；（四）按照照有关规规定交纳纳专项维维修资金金；（五）遵守守物业服服务合同同（含前前期物业业服务合合同）的的相关约约定，按按时足额额交纳物物业服务务费、公公共水电电费（含含电梯运运行电费费）等费费用；（六）法律律、法规规规定的的其他义义务。第二节业业主大会会第十六条业主大大会根据据划定的的物业管管理区域域设立，一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会，并选选举产生生一个业业主委员员会。业主大会由由物业管管理区域域内的全全体业主主组成，维维护全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权利利，依法法履行职职责。第十七条业主户户数超过过三百户户的，可可以成立立业主代代表
12、大会会，履行行业主大大会议事事规则规规定的职职责。业业主可以以列席业业主代表表大会会会议。业主代表大大会由业业主按照照比例推推选的代代表组成成，每幢幢楼至少少有一名名业主代代表，业业主代表表的人数数及人员员构成、选选举方法法、代表表大会的的召开及及工作制制度，由由业主大大会议事事规则确确定。业主代表大大会的代代表在投投票表决决事项时时，应当当就拟表表决事项项事先征征求所代代表业主主过半数数的书面面同意，并并将所代代表业主主签名的的意见书书提交业业主代表表大会会会议。业业主代表表大会就就拟讨论论事项作作出决定定前，应应当在物物业管理理区域内内显著位位置公示示不少于于十五日日，征求求广大业业主意见
13、见。业主大会或或者业主主代表大大会（以以下统称称业主大大会）通通过的决决定对全全体业主主具有约约束力。第十八条 筹备备召开首首次业主主大会会会议所需需经费由由建设单单位承担担，综合合考虑物物业管理理区域规规模、业业主户数数和建筑筑面积等等因素，由由建设单单位和街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）协协商确定定经费标标准。建建设单位位应当在在办理房房屋所有有权初始始登记之之前，将将筹备经经费交至至街道办办事处（乡乡镇人民民政府）设设立的专专用账户户，独立立核算，由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）负负责管理理使用。首次业主大大会会议议召开后后，筹备备组应当当将筹备备经费的的使用情情况在物物业管理理区
14、域内内显著位位置向全全体业主主公布，接接受全体体业主监监督。经经费有结结余的，由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）统统筹使用用。第十九条业主大大会筹备备组人数数应当为为五至十十一人的的单数。筹筹备组由由业主、建建设单位位、街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）、公公安派出出所、社社区居（村村）民委委员会等等派员组组成。筹筹备组组组长由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）代代表担任任，业主主成员由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）组组织业主主推荐产产生，其其他成员员由其所所在单位位出具书书面委托托书。业业主成员员不少于于筹备组组成员的的百分之之六十。建设单位已已不存在在，或经经街道办办事处（乡乡镇人民
15、民政府）书书面通知知后仍未未在通知知期限内内委派代代表参加加筹备组组的，建建设单位位可不作作为筹备备组成员员。筹备组正式式开展筹筹备工作作前，县县区物业业管理行行政主管管部门应应当会同同街道办办事处（乡乡镇人民民政府）对对筹备组组成员进进行物业业管理相相关知识识培训。第二十条筹备组组应当自自成立之之日起九九十日内内完成下下列筹备备工作，并并组织召召开首次次业主大大会会议议。（一）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点、内内容和形形式；（二）拟订订管理规规约、业业主大会会议事规规则和业业主委员员会工作作规则草草案，其其中议事事规则草草案中可可以约定定是否设设立业主主代表、业业主监事事会
16、，拟拟订业主主小组划划分方案案草案；（三）确认认业主身身份，确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权数数；（四）拟定定首届业业主委员员会委员员候选人人条件、名名单和选选举办法法；（五）确定定首次业业主大会会会议的的召开方方案、表表决规则则及表决决议案；（六）召开开首次业业主大会会会议的的其他筹筹备工作作。对前款规定定的内容容，筹备备组应当当在首次次业主大大会会议议召开十十五日前前在物业业管理区区域内显显著位置置公告，公公告时间间不少于于七日。业业主对公公告内容容有异议议的，应应当在公公告期间间以书面面形式向向筹备组组提出意意见，筹筹备组应应当自收收到书面面意见之之日起七七日内集集体讨论
17、论决定是是否采纳纳并书面面答复。筹备组成员员就筹备备工作事事项意见见不统一一的，由由筹备组组组长在在街道办办事处（乡乡镇人民民政府）的的指导下下作出决决定。业主大会成成立后筹筹备组自自动解散散。筹备备组未在在九十日日内完成成前款所所述筹备备工作的的，由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）在在物业管管理区域域内显著著位置公公告筹备备组解散散。筹备备阶段发发生诉讼讼、复议议，或者者对筹备备组成员员有异议议的，诉诉讼、复复议和异异议处理理时间不不包含在在筹备期期限内。第二十一条条 业主主大会决决定以下下事项，并并履行相相关职责责：（一）制定定或修改改业主大大会议事事规则、管管理规约约和业主主委员会会工
18、作规规则；（二）选举举或更换换业主委委员会委委员，监监督业主主委员会会工作，听听取业主主委员会会的工作作报告，变变更或撤撤销业主主委员会会不适当当的决定定；（三）制定定物业服服务内容容、标准准以及物物业服务务收费方方案；（四）选聘聘、续聘聘或解聘聘物业服服务企业业，审议议和批准准业主委委员会拟拟签订的的物业服服务合同同；（五）业主主委员会会工作经经费筹集集并监督督使用；（六）改建建建筑物物、附属属设施或或改变共共用部分分用途；（七）制定定、修改改共用部部分和共共用设施施设备收收益分配配及使用用方案；（八）法律律、法规规或管理理规约确确定应当当由业主主共同决决定的事事项。第二十二条条业主主大会会
19、会议分为为定期会会议和临临时会议议。业主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开，每每年不少少于一次次。物业管理区区域内有有下列情情况之一一的，业业主委员员会应当当及时组组织召开开业主大大会临时时会议：（一）经专专有部分分占建筑筑物总面面积百分分之二十十以上且且占总人人数百分分之二十十以上业业主提议议的；（二）发生生重大事事故或者者紧急事事件需要要及时处处理的；（三）业主主大会议议事规则则或者管管理规约约规定的的其他情情况。召开业主大大会会议议，应当当于会议议召开十十五日前前将会议议议题、时时间、地地点、方方式、表表决事项项等通知知全体业业主，同同时函告告社区居居（村）民民
20、委员会会。社区区居（村村）民委委员会应应当派员员对业主主大会、业业主委员员会进行行指导、监监督。业业主大会会、业主主委员会会作出的的决定应应当及时时书面告告知社区区居（村村）民委委员会。业主委员会会未能按按照议事事规则或或相关法法律法规规要求，及及时组织织召开业业主大会会会议或或临时会会议的，街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应责令限限期召开开。逾期期仍未召召开的，由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）或或委托社社区居（村村）民委委员会组组织召开开业主大大会或临临时会议议，做好好业主大大会会议议记录并并妥善保保存。第二十三条条业主大大会会议议可采取取集体讨讨论或书书面征求求意见的的形式召召开，
21、但但应当有有物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加。采用书面征征求意见见形式的的，应当当将征求求意见书书送交每每一位业业主，无无法送达达的，应应当在物物业管理理区域内内公告。依依法应当当投票表表决的事事项，表表决意见见应当由由业主本本人签名名并记下下房号和和联系电电话以备备核查。具具体表决决方式应应当在管管理规约约或业主主大会议议事规则则中确定定。一个独立产产权单位位登记有有二个或或者二个个以上所所有权人人的，应应当自行行确定一一名投票票人。业业主是法法人或者者其他组组织的，可可以授权权自然人人参加业业主委员员会委员员的选举举。同一一
22、物业管管理区域域内，一一名自然然人只能能代表一一个法人人或其他他组织参参加业主主委员会会委员的的选举。鼓励运用互互联网技技术开展展业主自自治活动动，业主主大会会会议、业业主小组组议事可可以采用用手机短短信、微微信、电电子邮件件、APPP平台台等方式式进行实实名投票票表决。第二十四条条同一一物业管管理区域域内有二二幢以上上房屋的的，可以以以幢、单单元为单单位成立立业主小小组。业业主小组组由该幢幢、单元元的全体体业主组组成。成立业主小小组的，应应当在业业主大会会议事规规则中明明确业主主小组的的职责范范围、工工作规范范等事项项。业主小组推推选业主主代表，应应当经本本小组专专有部分分占建筑筑物总面面积
23、过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。业主代表应应当为本本业主小小组内的的业主，其其资格条条件、任任期等按按照业主主委员会会委员设设置条件件，在业业主大会会议事规规则中确确定。业业主代表表出席业业主大会会会议不不得委托托他人。第二十五条条业主主代表履履行下列列职责：（一）在业业主大会会会议召召开前就就会议议议题征集集本小组组业主意意见，出出席业主主大会会会议；（二）组织织开展本本小组范范围内共共用部分分、共用用设施设设备的维维修、养养护、更更新和改改造等事事项的讨讨论，并并将讨论论决定书书面告知知业主委委员会；（三）告知知业主委委员会本本小组业业主的有有关意见见和建议议；（四）建
24、立立本小组组工作档档案；（五）业主主大会议议事规则则规定的的其他职职责。第三节 业主委委员会第二十六条条业主主委员会会由业主主大会依依法选举举产生，履履行业主主大会赋赋予的职职责，执执行业主主大会决决定的事事项，接接受业主主的监督督。业主人数较较少，经经全体业业主一致致同意决决定不选选举产生生业主委委员会的的，由全全体业主主共同履履行业主主委员会会的职责责。业主委员会会应当自自选举产产生之日日起三十十日内依依法向物物业所在在地县区区物业行行政主管管部门和和街道办办事处（乡乡镇人民民政府）备备案；不不选举产产生业主主委员会会的，由由业主大大会向街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）备备案。备案材料齐
25、齐全并符符合相关关规定的的，街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当在五五个工作作日内出出具书面面备案证证明，并并在备案案后七个个工作日日内将备备案材料料抄送县县区物业业管理行行政主管管部门及及辖区派派出所、社社区居（村村）民委委员会、物物业服务务企业；备案材材料不齐齐全或不不符合相相关规定定的，街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）不不予备案案，并书书面告知知须补齐齐的材料料或整改改事项。业业主委员员会违反反法律、法法规或以以虚假资资料取得得备案的的，县区区物业管管理行政政主管部部门或街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当撤销销备案，并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告。第二十七条条业主主
26、委员会会委员由由业主大大会选举举产生，并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告，接接受业主主监督。业主委员会会委员是是业主自自治的公公益性岗岗位，鼓鼓励业主主委员会会委员提提供志愿愿服务。业业主、业业主委员员会委员员、业主主代表有有下列情情形之一一的，不不得担任任或继续续担任业业主委员员会委员员、业主主代表，已已担任的的应当按按照业主主大会确确定的规规则予以以罢免并并公示：（一）因物物业转让让等不再再具备业业主资格格或丧失失民事行行为能力力的；（二）以书书面方式式提出辞辞职请求求的；（三）不履履行或违违规履行行委员、代代表职责责的；（四）利用用委员、代代表资格格谋取私私利或本本人、配配偶及其其
27、直系亲亲属与同同一物业业管理区区域内提提供物业业服务的的企业有有利害关关系的；（五）不遵遵守临时时管理规规约、管管理规约约、业主主大会议议事规则则或不履履行业主主义务的的；（六）侵害害他人合合法权益益的；（七）有不不良信用用记录或或违法行行为的；（八）其他他原因不不宜担任任业主委委员会委委员或业业主代表表的。第二十八条条业主主委员会会由五至至十一人人的单数数委员组组成，每每届任期期三至五五年，委委员可以以连选连连任，具具体人数数、委员员年龄、任任期由业业主大会会议事规规则确定定。业主主委员会会设主任任一名，在在业主委委员会委委员中推推选产生生。未能选举产产生业主主委员会会或者业业主委员员会委员
28、员人数不不足总数数的二分分之一的的，在街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）的的指导、帮帮助下，根根据业主主大会议议事规则则召开业业主大会会会议，选选举产生生业主委委员会或或者增补补业主委委员会委委员。业主委员会会委员变变动的，业业主委员员会应当当在物业业管理区区域内显显著位置置公告。第二十九条条业主主委员会会应当主主动接受受街道办办事处（乡乡镇人民民政府）的的指导监监督，并并履行下下列职责责：（一）执行行业主大大会的决决定和决决议；（二）召集集业主大大会会议议，书面面向业主主大会报报告业主主委员会会工作情情况并在在物业管管理区域域内显著著位置向向全体业业主公布布，接受受业主质质询;（三）草拟拟业
29、主大大会议事事规则、管管理规约约和业主主委员会会工作规规则及修修改方案案，提交交业主大大会表决决；（四）根据据业主大大会决定定代表业业主与业业主大会会选聘或或者续聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同;（五）听取取业主、物物业使用用人对物物业管理理的意见见和建议议，监督督并协助助物业服服务企业业履行物物业服务务合同，协协调处理理物业管管理活动动中的相相关问题题和纠纷纷;（六）督促促业主或或物业使使用人遵遵守管理理规约，按按时足额额交纳物物业服务务费、公公共水电电费及其其他相关关费用；（七）草拟拟专项维维修资金金使用、续续筹方案案及改建建、重建建建筑物物、附属属设施方方案，提提交业主主大会
30、表表决;（八）根据据管理规规约和业业主大会会议事规规则，决决定共用用部分、共共用设施施设备的的经营方方式，并并公布经经营所得得收益情情况；（九）配合合街道办办事处（乡乡镇人民民政府）、社社区居（村村）民委委员会、公公安机关关等做好好物业管管理区域域的社区区建设、社社会治安安等工作作;（十）法律律、法规规规定及及业主大大会赋予予的其他他职责。第三十条业主委委员会不不得有下下列行为为：（一）阻挠挠、抗拒拒业主大大会行使使职权；（二）弄虚虚作假，隐隐瞒事实实真相，转转移、隐隐匿、篡篡改、毁毁弃或者者拒绝、拖拖延提供供有关文文件、资资料；（三）违反反业主大大会议事事规则或或者未经经业主大大会授权权，擅
31、自自使用业业主大会会或者业业主委员员会印章章；（四）未经经专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意，与物物业服务务企业签签订或提提前解除除物业服服务合同同；（五）擅自自动用住住宅专项项维修资资金，侵侵占业主主共有财财产；（六）违反反法律、法法规规定定或者超超越业主主大会赋赋予的职职权，侵侵害业主主合法权权益的其其他行为为。街道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当加强强对业主主委员会会的检查查、指导导和监督督，每半半年至少少组织一一次综合合考核，对对存在上上述问题题或未能能正常履履行职责责的业主主委员会会，应当当及时组组织召开开业主大大会临时时会议对对业主委
32、委员会委委员进行行调整。第三十一条条业主主委员会会会议应应当按照照业主大大会议事事规则确确定的业业主委员员会工作作规则或或业主大大会的决决定召开开。经三三分之一一以上业业主委员员会委员员提议，应应当在七七日内召召开业主主委员会会会议。业主委员会会会议由由主任召召集和主主持，主主任不能能履行职职责的，可可委托副副主任召召集或由由半数以以上委员员共同推推选一名名委员召召集和主主持。业主委员会会会议不不得以书书面形式式召开，会会议应当当有过半半数委员员出席，每每名委员员拥有一一票表决决权，业业主委员员会委员员不得委委托代理理人参加加会议。业业主委员员会作出出决定必必须经全全体委员员过半数数同意并并书
33、面签签字确认认，自作作出决定定之日起起三日内内在物业业管理区区域内显显著位置置公告，公公告时间间不少于于七日。业主委员会会会议议议题涉及及应当由由全体业业主共同同决定事事项的，业业主委员员会应当当在召开开会议前前先行召召开业主主意见征征求会，公公开听取取业主的的意见，并并邀请街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、社社区居（村村）民委委员会派派员参加加会议，会会后将事事项办理理情况报报街道办办事处（乡乡镇人民民政府）备备案。第三十二条条业主主委员会会会议应应当制作作书面记记录，由由参加会会议的委委员签字字并加盖盖业主委委员会印印章后存存档。以业主委员员会名义义发布信信息或通通知，应应当经业业主委员
34、员会会议议作出决决定，并并加盖业业主委员员会印章章。第三十三条条业主主委员会会向公安安机关申申请刻制制业主大大会、业业主委员员会印章章时，应应当提供供街道办办事处（乡乡镇人民民政府）的的备案证证明。公公安机关关准予刻刻制的，应应当在业业主委员员会印章章上标明明业主委委员会的的届数和和任期。业业主委员员会应当当在印章章刻制完完成后三三个工作作日内将将印章到到街道办办事处（乡乡镇人民民政府）留留存印模模。业主主大会印印章由社社区居（村村）民委委员会代代为保管管并在社社区居（村村）民委委员会监监督下使使用。未未经街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）留留存印模模的业主主委员会会印章无无效。业主委员会会应
35、当建建立业主主委员会会印章管管理规定定并指定定专人保保管。业业主委员员会印章章应当在在其职责责范围内内根据业业主委员员会会议议的决定定使用。第三十四条条业主主委员会会任期届届满三个个月前，应应当书面面告知街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）。街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当参照照首次业业主大会会及业主主委员会会成立程程序组建建换届改改选小组组，由换换届改选选小组组组织召开开业主大大会会议议选举产产生新一一届业主主委员会会。换届改选小小组产生生至新一一届业主主委员会会选举产产生期间间，业主主委员会会不得就就选聘、解解聘物业业服务企企业等共共同管理理事项，组组织召开开业主大大会会议议，但发发
36、生危及及房屋安安全和人人身财产产安全的的紧急情情况，需需要立即即使用专专项维修修资金进进行维修修、更新新、改造造的除外外。业主委员会会逾期未未能换届届改选的的，由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）指指导物业业所在地地的社区区居(村村)民委委员会组组织召开开业主大大会会议议选举产产生新一一届业主主委员会会。换届费用从从业主自自治活动动经费中中支出，自自治活动动经费不不足部分分由街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）承承担。第三十五条条业主主委员会会应当自自换届改改选小组组成立之之日起十十日内，将将其保管管的有关关财务凭凭证、业业主清册册、会议议纪要等等档案资资料、印印章及其其他属于于业主大大会所有有
37、的财物物移交街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）代代管。业业主大会会、业主主委员会会依法需需要使用用上述物物品的，街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当及时时提供。街道办事处处（乡镇镇人民政政府）在在新一届届业主委委员会选选举产生生并办理理换届备备案手续续后十日日内，将将其代管管的前款款所述物物品移交交新一届届业主委委员会。业主委员会会不按时时移交的的，街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当责令令其限期期移交；拒不移移交的，辖辖区公安安机关应应当给予予协助。第三十六条条业主主大会和和业主委委员会日日常工作作经费由由全体业业主承担担，可以以从物业业共有部部分、共共用设施施设备经经营收益益中列支
38、支，也可可以由全全体业主主分摊。经费的筹集集、管理理和使用用以及业业主委员员会委员员的工作作补贴由由业主大大会议事事规则具具体规定定。业主主大会议议事规则则没有具具体规定定的，不不得筹集集、使用用、发放放业主大大会和业业主委员员会日常常工作经经费及业业主委员员会委员员的工作作补贴。业主大会可可以根据据工作需需要设立立业主监监事会，聘聘请业主主委员会会秘书。具具体产生生办法、工工作职责责、所需需经费由由管理规规约、业业主大会会议事规规则确定定。业主委员会会应当将将业主大大会、业业主委员员会日常常工作经经费预算算及使用用情况，每每半年在在物业管管理区域域内显著著位置公公告一次次，接受受业主监监督。
39、第四节物物业管理理委员会会第三十七条条住宅宅小区有有下列情情形之一一的，可可以成立立物业管管理委员员会代行行业主大大会或业业主委员员会职责责：（一）不具具备成立立业主大大会条件件的；（二）具备备成立业业主大会会条件但但未成立立，经物物业所在在地的县县区物业业管理行行政主管管部门或或者街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）指指导后仍仍不能成成立的；（三）业主主委员会会不依法法履行职职责或未未能正常常开展工工作，经经物业所所在地的的县区物物业管理理行政主主管部门门或者街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）指指导或责责令整改改后仍未未改正的的。第三十八条条物业业管理委委员会由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府
40、）组组织成立立，由业业主代表表以及街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、公公安机关关、社区区居（村村）民委委员会、建建设单位位等派员员组成。物物业管理理委员会会主任、副副主任由由街道办办事处（乡乡镇人民民政府）指指定人员员担任。物业管理委委员会人人数应当当为七到到十一人人的单数数，其中中业主成成员由街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）在在业主中中推荐产产生。物物业管理理委员会会中的业业主成员员资格应应当符合合本办法法第二十十七条第第二款的的规定。物业管理委委员会应应当将成成员名单单、工作作单位及及物业管管理委员员会联系系人、联联系电话话在物业业管理区区域内显显著位置置公示。业业主对物物业管理理委员
41、会会成员有有异议的的，由街街道办事事处(乡乡镇人民民政府)协调解解决。物业管理委委员会成成立之日日起三十十日内应应当书面面告知物物业所在在地的县县区物业业管理行行政主管管部门。县县区物业业管理行行政主管管部门应应当加强强对辖区区内物业业管理委委员会的的指导和和监督。第三十九条条物业业管理委委员会代代行业主主大会或或业主委委员会职职责的，作作出决定定前，应应当按法法定程序序、比例例就住宅宅小区共共同管理理事项征征求业主主意见形形成业主主共同决决定。决决定作出出后三日日内，应应当在物物业管理理区域内内显著位位置公示示，公示示时间不不少于三三十日。第四十条物业管管理委员员会中的的业主成成员有下下列情
42、形形之一的的，其职职务、资资格自行行终止，并并应当自自终止之之日起七七日内移移交其使使用、保保管的文文书、印印章以及及其他属属于全体体业主所所有的财财物：（一）丧失失本物业业管理区区域业主主资格或或民事行行为能力力的;（二）以书书面形式式提出辞辞职并经经批准的的;（三）有本本办法第第二十七七条第二二款规定定的情形形之一的的；（四）符合合管理规规约、业业主大会会议事规规则规定定的其他他资格终终止条件件的。物业管理委委员会中中非业主主成员工工作单位位发生变变化的，街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当及时时予以调调整，并并在物业业管理区区域内显显著位置置公示，公公示时间间不得少少于七日日。第四十
43、一条条业主主或物业业服务企企业认为为业主大大会、业业主委员员会或物物业管理理委员会会作出的的决定违违反法律律、法规规规定的的，可以以向县区区物业管管理行政政主管部部门或者者街道办办事处（乡乡镇人民民政府）书书面提出出撤销申申请。县区物业管管理行政政主管部部门、街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）应应当在十十五个工工作日内内将审查查结果书书面告知知申请人人；业主主大会、业业主委员员会或物物业管理理委员会会作出的的决定违违反法律律、法规规的，应应当责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定并通告告全体业业主。第四章前前期物业业管理第四十二条条新建建住宅物物业实行行前期物物业管理理。业主大会或或者业主主委
44、员会会与选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同生效之之前，前前期物业业管理由由建设单单位负责责。前期物业管管理阶段段，建设设单位应应当监督督物业服服务企业业履行前前期物业业服务合合同。第四十三条条 住宅宅物业的的建设单单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。建设设单位应应当自确确定中标标人之日日起十五五日内提提交以下下材料向向县区物物业管理理行政主主管部门门申报备备案：（一）开标标评标过过程；（二）确定定中标的的的方式式及理由由；（三）评标标委员会会的评标标报告；（四）中标标人的投投标文件件。县区物业管管理行政政主管部部门对于于提交材材料齐全全、符合
45、合要求的的，应当当在三个个工作日日内予以以备案并并出具中中标备案案通知书书。第四十四条条建设设单位应应当提供供前期物物业管理理开办费费及物业业承接查查验所需需费用，费费用的具具体数额额及支付付方式由由建设单单位与物物业服务务企业根根据项目目规模、配配套设施施数量等等因素协协商确定定并在前前期物业业服务合合同中明明确载明明。第四十五条条物业业服务企企业应当当自前期期物业服服务合同同签订之之日起三三十日内内报县区区物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）备备案。前期物业服服务合同同可以约约定期限限。期限限未满，业业主委员员会与新新选聘的的物业服服务企业业签定物物业服务务合同生
46、生效的，前前期物业业服务合合同终止止；期限限届满，业业主大会会没有成成立或者者业主大大会未作作出选聘聘或续聘聘前期物物业服务务企业的的决定，前前期物业业服务企企业自愿愿按照原原合同约约定继续续提供服服务的，物物业服务务合同期期限可以以延期至至业主委委员会与与新选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同生效之之日止。期期限届满满，前期期物业服服务企业业不愿按按照原合合同约定定继续提提供服务务的，前前期物业业服务企企业应在在期限届届满前二二个月通通知建设设单位，前前期物业业服务合合同自期期限届满满之日终终止。前期物业服服务合同同终止，业业主大会会尚未成成立的，建建设单位位应当通通过招投投标的方方式选聘聘新的物物业服务务企业对对项目继继续实行行前期物物业管理理并向县县区物业业管理行行政主管管部门重重新办理理备案手手续。第四十六条条 建设设单位应应当按照照市物业业管理行行政主管管部门制制发的统统一示范范文本制制定临时时管理规规约，在在签订房房屋买卖卖合同时时向物业业