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1、商业物业业管理教教学大纲纲 袁宏第一部分分 大纲纲说明一、课程程的性质质和任务务商业物业业管理是是一门新新兴的管管理学科科，是在在改革开开放后随随着建设设有中国国特色社社会主义义的伟大大实践中中不断兴兴起和发发展的，当当然在此此以前局局部地区区的个别别部门也也有一些些尝试。本本课程的的教学任任务和主主要目的的是：1、对于于商业的的概念、特特点以及及商业管管理、商商业物业业管理等等基本概概念和相相关的基基本理论论有一个个初步的的认识。2、结合合西方相相对成熟熟的商业业物业管管理理论论以及我我国典型型的物业业管理模模式，对对商业物物业管理理的各个个构成部部分进行行深入的的学习和和探讨。3、探讨讨我
2、国商商业物业业管理的的发展趋趋势和特特征。4、提高高学生在在社会科科学方面面的素养养，为进进一步学学习其他他专业课课程打下下必要的的基础。二、相关关课程商业物物业管理理为物物业管理理财税基基础、物物业设施施设备、物物业管理理实物等等课程提提供基本本的理论论和必要要的知识识准备。三、课程程教学的的基本要要求本课程的的教学要要求是：1、了解解：商务务物业的的分类。商商业场所所物业的的分类及及特点。会会所经营营的主要要项目。2、掌掌握： 商务物物业及其其特点。写写字楼物物业经营营与服务务管理。商商业场所所物业的的营销管管理。商商业场所所物业的的租赁管管理。会会所的功功能。会会所服务务规程及及要求。3
3、、重点点掌握：商务物物业管理理的特点点。写字字楼物业业管理的的目标内内容与服服务要求求。购物物中心的的管理。以马克思思主义基基本原理理为指导导，以商商业物业业的构成成要素和和影响因因素为线线索，从从商业物物业建设设与商业业物业管管理的基基本理论论、商业业物业管管理的硬硬件与软软件环境境、商业业物业管管理的重重要工作作等方面面；在此此基础上上，结合合我们社社会主义义的初级级阶段理理论，为为我国的的经济建建设提供供参考借借鉴。教学建议议：1、首首先讲清清商务物物业的类类型及特特点。然然后进一一步具体体讲解各各类商务务物业管管理，注注意它们们的共性性方面。2、理理论联系系实际来来讲解。第二部分分 各
4、章章的教学学内容和和教学要要求第一章 商业物物业管理理概述教学目的的与要求求通过学习习本章，学学员要掌掌握商业业物业管管理的一一些基础础知识：掌握划划分商业业物业的的标准、商商业物业业的类型型、商业业物业的的特点、商业物业管理的模式、商业物业管理的内容等，了解物业管理企业的选择与评价。第一节 商业物物业的类类型一、划分分商业物物业的标标准划分商业业物业，必必须符合合商业物物业所具具有的属属性，即即：1、 经营性2、 公众性3、 服务性需要说明明的是：必须同同时具备备以上三三种属性性，也可可以说，这这就是划划分商业业物业的的标准，只只具备其其中一个个或两个个属性的的物业，则则不能认认为属于于商业
5、物物业。二、商业业物业的的类型：根据第三三产业的的部门划划分和商商业物业业的三个个属性，商商业物业业可分为为：1、 办公物业业2、 酒店物业业3、 商贸物业业4、 娱乐休闲闲物业三、商业业物业的的特点：1、 需要良好好的商业业氛围2、 追求设施施的先进进性3、 有很高的的租赁比比例4、 以出租为为主的商商业物业业具有价价值不能能库存的的特点第二节 商业物物业管理理的模式式一、自建建自管模模式二、自营营与专业业物业管管理相结结合的模模式三、委托托经营模模式第三节 商业物物业管理理的内容容一、制定定管理计计划步骤为：1、 进行调查查研究2、 业主目标标分析3、 物业资质质分析4、 形成租金金方案和
6、和出租策策略5、 提出经营营管理预预算二、签订订物业管管理委托托合同，启启动物业业管理工工作业主与物物业管理理企业签签订的委委托管理理合同，必必须明确确物业管管理企业业的权利利与义务务。三、制定定租金收收取办法法：目的是：尽量减减少由于于迟付或或拖欠租租金而给给业主带带来的损损失。四、协调调与业主主和承租租人的关关系1、 协调与业业主的关关系 信托伙伴伴关系 委托和代代理的关关系2、 协调与租租户的关关系3、 协调业主主与租户户之间的的关系4、 协调租户户之间的的关系第四节 物业管管理企业业的选择择与评价价一、选择择物业管管理企业业的指标标1、 能否令人人满意2、 专业服务务水平3、 管理服务
7、务收费标标准二、物业业管理工工作的评评价第二章 物业租租赁学习目的的与要求求物业租赁赁是物业业管理企企业的主主要经营营业务之之一。在在业主或或物业管管理企业业为了某某种利益益，授权权租用者者在规定定的期限限内占用用物业的的权力时时，物业业租赁便便产生了了。本章章主要介介绍了物物业租赁赁及其特特征、租租赁物业业的分类类、物业业租赁管管理模式式、房屋屋租赁合合同的法法律特征征、房屋屋租金等等问题。第一节 物业业租赁概概述一、物业业租赁及及其特征征1、物业业租赁的的概念2、房屋屋租赁的的特点二、租赁赁物业的的分类1、 按房屋所所有权的的性质划划分：2、 按房屋租租赁期限限划分：3、 按承租人人的国籍
8、籍划分三、物业业租赁管管理模式式1、 包租转租租模式2、 出租代理理模式3、 委托管理理模式说明：应应掌握三三种模式式的含义义、双方方责任与与利弊。三、房屋屋租赁登登记备案案制度1、 房屋租赁赁登记备备案的一一般程序序分为：申申请、审审查、颁颁证三步步。2、 房屋租赁赁的条件件3、 转租的规规定第二节 房屋租租赁合同同一、 房屋租赁赁合同的的概念二、 房屋租赁赁合同的的法律特特征（要要求掌握握）（1） 房屋租赁赁合同是是双务合合同（2） 房屋租赁赁合同是是有偿合合同（3） 房屋租赁赁合同是是诺成合合同（4） 房屋租赁赁合同是是要式合合同（5） 房屋租赁赁合同是是继续性性合同三、 房屋租赁赁合同
9、基基本条款款的主要要内容（共共十项）四、 租赁双方方的权利利与义务务1、出租租人的权权利和义义务2、承租租人的权权利和义义务第三节 房屋租租金一、房屋屋租金的的概念及及构成1、房屋屋租金的的概念2、房屋屋租金的的类型和和构成房屋租金金的类型型有： （1） 成本租金金（2） 商品租金金（3） 市场租金金二、房屋屋租金的的确定房屋租金金的确定定是租赁赁种的首首要问题题，也是是出租人人或出租租代理最最关心的的问题。具体的租租金计算算，要经经过确定定租金基基数和租租金标准准两个步步骤才能能完成。1、租金金基数的的核定2、租金金标准的的核定3、不同同的计租租方式（1） 毛租金（2） 净租金（3） 百分比
10、租租金第三章 写字字楼的管管理学习目的的与要求求学员通过过学习本本章，应应该了解解并认识识到：写写字楼的的含义、写写字楼的的类型、现现代写字字楼的特特点、写写字楼管管理的要要求与内内容、写字楼楼的基本本管理、写写字楼的的服务与与营销管管理、写写字楼的的管理模模式与组组织架构构等问题题。第一节 写字字楼概述述一、写字字楼的含含义写字楼愿愿意是指指用于办办公的建建筑物，或或者是由由办公室室组成的的大楼。作作为收益益性物业业，写字字楼也常常常被用用来全部部出租，以以收回投投资和取取得利润润。二、写字字楼的类类型从四个不不同的角角度来划划分三、现代代写字楼楼的特点点现代的写写字楼符符合现代代化的各各种
11、要求求，它已已经具有有新的特特点：（11）现代代写字楼楼多建于于大城市市的中心心繁华地地段（22）现代代写字楼楼有相当当规模的的面积，办办公单位位集中，人人口密度度大。（33）现代代写字楼楼有良好好的建筑筑和现代代化的设设备。 （4）现代写字楼功能齐全，设施配套、形成了独立的生活和工作系统。 （5）时时间集中中，人员员流动性性大。第二节 写写字楼管管理的要要求与内内容一、写字字楼管理理的要求求（1） 写字楼管管理高起起点、高高要求（2） 加强治安安防范，特特别重视视消防管管理（3） 对写字楼楼的清洁洁保养要要求特别别高（4） 强化设备备管理工工作（5） 完善配套套服务，强强化服务务质量二、写字
12、字楼管理理的内容容1、写字字楼的基基本管理理（1） 工程设备备管理（2） 保安管理理（3） 清洁绿化化管理清洁是写写字楼的的面孔，设设备是写写字楼的的心脏，保保安是写写字楼的的卫士。2、写字字楼的服服务管理理(1) 前台接待待服务(2) 委托代办办服务(3) 特约专项项服务(4) 综合配套套服务3、写字字楼的营营销管理理第三节 写字楼楼的基本本管理一、工程程设备管管理1、 写字楼的的主要设设备2、 写字楼设设备管理理要求3、 写字楼的的装修管管理二、安全全管理1、 治安管理理的主要要任务2、 治安管理理的要求求3、 消防管理理的要求求三、清洁洁绿化管管理1、 写字楼清清洁管理理的特点点（1）
13、对清洁工工作要求求高（2） 清洁难度度大，专专业化程程度高2、 写字楼清清洁工作作的主要要任务（1） 大堂保洁洁（2） 洗手间保保洁（3） 玻璃清洁洁（4） 地毯保洁洁（5） 公共通道道保洁（6） 外墙保洁洁3、 绿化管理理绿化工作作以适用用、经济济、美观观、大方方为原则则，统筹筹规划，合合理布局局。第四节 写字字楼的服服务与营营销管理理一、服务务管理 提供供优质服服务是写写字楼管管理的基基本要求求，所以以必须加加强写字字楼的服服务管理理。1、 前台接待待服务2、 综合配套套服务3、 委托代办办服务4、 特约服务务二、写字字楼的营营销管理理写字楼的的经营一一般以租租赁为主主。1、 营销推广广2
14、、 物业管理理费与营营销公约约3、 租赁管理理实务第五节 写字楼楼的管理理模式与与组织架架构一、目前前写字楼楼的管理理模式1、 委托专业业公司管管理和发发展商自自己管理理2、 经营性管管理和非非经营性性管理3、 社会化分分包管理理和一家家管理4、 酒店式管管理的特特征（共共分为110项）二、写字字楼的组组织架构构写字楼的的管理体体制与机机构设置置具有相相对的独独立性。1、 管理机构构设置原原则2、 部门设置置的模式式第四章 零售商商业物业业管理教学目的的与要求求零售商业业物业因因其发展展快、管管理要求求高等特特点而成成为现代代商业性性房地产产物业的的一种重重要形式式。本章章主要重重点探讨讨零售
15、商商业物业业的建筑筑特点、物物业的组组成结构构、商场场服务需需求及其其管理要要求等。第一节 物业管管理企业业管理机机构构架架一、零售售商业1、 零售的含含义2、 零售企业业3、 我国零售售商业的的发展二、零售售商业物物业从物业管管理的角角度可作作四种分分类第二节 购物中中心及其其管理一、购物物中心的的概念二、购物物中心的的建筑特特征1、 商业空间间步行化化2、 商业空间间室内化化3、 公共空间间社会化化三、购物物中心的的本质购物中心心的本质质特点在在于统一一管理和和分散经经营的管管理方式式，这是是判断是是否是购购物中心心的标准准。四、购物物中心的的市场特特征及其其管理模模式1、购物物中心的的市
16、场特特征（1） 有计划聚聚集的统统一性（2） 采用集中中管理和和分散经经营相结结合的先先进管理理方式（3） 功能负责责多样，规规模巨大大2、购物物中心的的管理模模式（1） 开发商自自行管理理（2） 国外的管管理机构构参与合合作管理理（3） 专业的物物业管理理公司进进行市场场管理（4） 主要承租租者进行行经营同同时开展展管理五、 承租客商商的选配配1、制定定承租政政策2、承租租户在购购物中心心的位置置和分布布第三节 零零售商业业物业的的管理一、大型型购物中中心的管管理二、其他他零售物物业的管管理1、 大型百货货商店的的物业管管理2、 大型货仓仓式商店店的物业业管理第五章 批发商商业物业业管理学习
17、目的的与要求求 通过学学习要求求掌握批批发的概概念及其其特点、批批发在商商品流通通中的重重要作用用、批发发商业企企业的职职能、批批发商业业的类型型、批发发商业的的物业形形态与特特点、批批发商业业物业管管理等内内容。第一节 批发概概述一、批发发的概念念及其特特点1、 批发批发是指指一切将将货物或或服务销销售给为为了转卖卖或者商商业用途途而进行行购买的的人的经经营活动动。2、 批发活动动的基本本特点（1） 商品集散散的功能能（2） 数量上是是巨大的的，并在在物流、配配送中充充分发挥挥作用。（3） 市场规模模由小变变大，逐逐渐向规规范化方方向发展展。（4） 市场功能能多样化化。（5） 强大的信信息传
18、输输功能。二、批发发在商品品流通中中的重要要作用1、 小型生产产商财力力有限，无无力发展展直接销销售组织织，代而而依靠批批发商。2、 销售与促促销3、 高效率4、 购买和编编配商品品5、 仓储服务务三、批发发商业企企业的职职能1、 集散商品品2、 调节供求求3、 融通资金金4、 商品加工工5、 传递信息息6、 承担风险险四、批发发商业的的类型1、 按批发商商的性质质不同分分类（1） 独立批发发商（2） 制造批发发商（3） 共同批发发商（4） 批零兼营营批发商商（5） 连锁批发发商2、 按批发交交易经营营商品的的范围不不同分类类（1） 普通批发发商（2） 专业批发发商（3） 专控品批批发商3、
19、按销售地地区不同同分类（1） 全国性批批发商（2） 区域性批批发商（3） 地方性批批发商4、 按所在地地的市场场特点划划分（1） 产地批发发商（2） 销地批发发商（3） 集散地批批发商5、 按经营的的商品种种类划分分（1） 农副产品品收购市市场（2） 专业批发发商店（3） 综合批发发商点（4） 小商品批批发商第二节 批发商商业的物物业形态态与特点点一、批发发商业的的企业形形式二、批发发流通业业的房地地产物业业1、 批发商业业用物业业房产的的基本构构成（1） 房屋建筑筑形式（2） 物业设备备组成（3） 停车场配配套（4） 其它配套套设施2、 批发商业业用物业业房产的的类型（1） 从建筑结结构上来
20、来分 露天敞开开型 室内敞开开型 封闭型 综合型的的物流中中心（2） 从批发商商品的类类型划分分 消费品批批发市场场 生产资料料批发市市场三、批发发商业用用房产物物业的特特点1、 大型化、室室内化和和高档化化逐渐成成为主流流2、 功能配套套日趋完完善3、 交通位置置和车场场配套要要求高4、 建筑结构构与构成成充分满满足批发发业物的的基本要要求5、 由自有产产权、自自我经营营、自我我管理的的物业形形式向所所有权、经经营权、管管理权的的分离的的现代管管理形式式转化。第三节 批发商商业物业业管理一、批发发商业物物业的市市场营销销管理必须在以以下五个个方面作作决策管管理：1、 目标市场场决策2、 产品
21、编配配合服务务决策3、 定价决策策4、 促销决策策5、 销售地点点决策二、租赁赁业务管管理三、固定定资产管管理四、批发发市场的的信息化化管理表现在：1、 联机订发发货信息息网络系系统2、 在库管理理、物流流管理的的低费用用系统3、 建立数据据库，提提供具有有高附加加价值的的信息4、 地域流通通VANN五、批发发商业物物业的设设备管理理1、设备备管理的的内容2、设备备管理的的内容（1） 做好设备备的选购购工作（2） 加强设备备使用过过程的控控制（3） 建立健全全和严格格执行设设备管理理制度3、 设备的维维护与维维修六、 批发市场场的仓库库管理1、制定定严格的的管理制制度2、安全全保卫制制度3、消
22、防防制度七、 批发商业业物业管管理的日日常工作作1、安全全保卫工工作2、消防防工作3、公共共设备设设施管理理4、车辆辆管理工工作5、环境境管理6、公共共服务管管理第六章 酒店物物业经营营管理学习目的的与要求求 通过学学习要求求掌握从从酒店物物业业主主的角度度，探讨讨如何选选择适合合自己实实际情况况的经营营管理方方式，以以确保物物业投资资者能得得到期望望的回报报。第一节 酒店概概述一、酒店店业的特特点1、 顾客的流流动频率率高2、 经营管理理的综合合性3、 产品生产产与传递递在空间间上的一一致性二、酒店店的类型型1、 按酒店的的特色和和宾客分分类（1） 商务会议议酒店（2） 度假型酒酒店（3）
23、长住型酒酒店（4） 汽车酒店店2、 按酒店的的建筑规规模分类类（1） 大型酒店店（2） 中型酒店店（3） 小型酒店店3、 按酒店的的档次分分类（1） 高档酒店店（2） 中档酒店店（3） 低档酒店店（4） 星级酒店店的标准准4、 按酒店经经营管理理与产权权关系分分类（1） 公司所属属（2） 合同经营营酒店（3） 特许经营营酒店三、酒店店服务的的基础1、 有形的服服务基础础2、 无形的服服务基础础第二节 酒店物物业经营营管理的的模式一、业主主自己经经营管理理的模式式 业主主公司自自己投资资兴建酒酒店物业业，然后后自行组组织酒店店企业进进行经营营管理，不不依赖经经营管理理公司。二、租赁赁经营管管理模
24、式式业主将酒酒店物业业通过签签订租赁赁合同，租租给经营营公司进进行管理理。三、委托托经营管管理模式式是由酒店店业主采采用委托托经营管管理的方方式，将将酒店经经营管理理权有限限度地委委托给受受托方，由由受托方方进行酒酒店的日日常经营营管理工工作。四、联号号经营就是联号号公司授授予成员员酒店在在某特定定的地点点、特定定的期限限内按照照规定的的方式经经营业务务的权限限。第三节 酒店经经营管理理合同一、租赁赁经营管管理合同同二、委托托经营管管理合同同三、联号号合同第七章 会所经经营管理理学习目的的与要求求 会所使使现代物物质文明明发展的的产物，也也是人们们精神文文化生活活提高的的必然要要求。通通过本章
25、章学习要要求掌握握会所地地基本概概念、会会所的类类型、社社区会所所的项目目、社区区会所的的经营策策略、社社区会所所的宣传传策略、社社区会所所的价格格策略、社社区会所所会员制制促销等等问题。第一节 会所所概述一、 会所发展展简史二、会所所的类型型（1） 按会所所所处的地地理位置置划分 城市会所所 乡村会所所（2） 按经营的的经济目目标划分分 以盈利为为目的的的会所 以完善服服务项目目为目的的的社区区会所三、社区区会所的的项目1、康体体项目2、休闲闲项目3、娱乐乐项目第二节 社区区会所的的经营策策略一、经营营策略的的含义二、影响响经营策策略制定定的因素素1、机会会因素2、经营营目标3、人的的因素4
26、、 信息5、 企业资源源三、社区区会所经经营策略略的种类类1、生产产导向策策略2、市场场导向策策略3、顾客客导向策策略4、机会会导向策策略（环环境导向向策略）第三节 社区会会所的宣宣传策略略一、社区区会所的的宣传策策略1、社区区会所广广告的运运作原则则2、社区区会所广广告的具具体策划划二、社区区会所PPOP宣宣传策略略1、会所所内部的的POPP广告的的主要形形式2、会所所外部的的POPP广告三、社区区会所的的DM宣宣传第四节 社区会会所的价价格策略略一、社区区会所价价格制定定的因素素1、行业业竞争的的影响2、市场场需求状状况及消消费水平平的影响响3、市场场环境及及市场发发展状况况的影响响二、社
27、区区会所定定价的基基本方法法1、目标标收益定定价法2、目标标利润定定价法3、竞争争导向定定价法4、需求求导向定定价法5、消费费者导向向定价法法三、社区区会所定定价常用用技巧1、心理理定价法法2、折扣扣、折让让定价法法3、差别别定价法法4、 吸脂定价价法5、 短期优惠惠定价法法6、 渗透定价价法第五节 社区区会所会会员制促促销一、社区区会所会会员制对对消费者者的促销销作用1、享受受低价优优惠2、享受受优质全全面服务务及特殊殊服务3、利用用会员卡卡赠送亲亲朋二、会员员制给社社区会所所带来的的利益1、建立立长期稳稳定的消消费者来来源2、能培培养社区区会所的的忠实消消费者3、给社社区会所所带来可可观的
28、会会费收入入三、社区区会所会会员制促促销方式式1、会所所的促销销特点2、会所所会员制制对会员员入会的的要求3、会所所会员制制对会员员权利及及义务的的规定4、社区区会所会会员的开开拓与发发展第八章 会议展展览物业业的管理理学习目的的与要求求通过本章章学习，应应该了解解会展业业的发展展，熟悉悉会展物物业的类类型。掌掌握会议议展览中中心物业业管理的的内容。第一节 会展展业的发发展与会会展物业业的类型型一、 国内外会会展业发发展的特特点二、会展展物业的的发展趋趋势三、会展展物业的的类型1、单一一展览功功能的会会展物业业2、以酒酒店为主主体的会会展物业业3、综合合性的会会展中心心第二节 会议展展览中心心
29、物业管管理的内内容一、会展展管理服服务的任任务二、会议议展览物物业的管管理服务务内容1、展前前准备2、计划划分配3、标识识、导向向的制作作与布置置4、布展展装修管管理5、货运运车辆管管理6、展物物现场巡巡视与跟跟踪服务务7、提供供咨询及及其他服服务8、展品品管理第九章 商业物物业设备备管理学习目的的与要求求商业物业业设备管管理是物物业管理理的一个个重要组组成部分分，同样样也是物物业管理理中比较较复杂的的内容。通通过学习习本章内内容掌握握商业物物业设备备管理的的任务、商商业物业业设备的的前期管管理、物物业设备备的运行行期管理理、后期期管理等等问题。第一节 商业物物业设备备管理的的任务一、商业业物
30、业的的设备特特点1、投资资额大2、技术术先进3、种类类多，数数量大4、维持持费用高高5、更新新周期短短二、商业业物业设设备发展展的趋势势1、设备备向智能能化方面面发展2、通过过局域网网提供多多种的信信息服务务3、对设设备的环环保要求求越来越越高三、商业业物业设设备管理理部门的的任务共七条第二节 商业物物业设备备的前期期管理一、设备备选型前前的规划划决策1、设备备设置方方案的提提出2、市场场调研3、可行行性论证证4、投资资方案的的呈报5、投资资决策6、编制制计划二、物业业设备的的选择应考虑的的要素：1、适应应性2、安全全可靠性性3、 方便性4、 节能性5、 环保性6、 经济性7、 独具特色色三、
31、设备备经济评评价方法法1、静态态投资回回收期法法2、动态态投资回回收期法法3、借款款偿还期期法4、静观观值法四、商业业物业设设备的订订购及验验收1、成立立购置班班子2、深入入调研3、组织织或委托托进行招招、投标标4、签订订订货合合同5、设备备验收五、物业业设备的的安装与与调试1、设备备的安装装2、设备备的调试试3、 最后验收收第三节 物业设设备的运运行期管管理一、商业业物业设设备的合合理利用用1、科学学管理2、全员员参加3、计划划维修为为主二、物业业设备的的合理利利用1、保持持设备的的完好状状态2、合理理安排设设备的工工作负荷荷3、建立立并完善善物业设设备使用用规章制制度4、加强强对设备备操作
32、人人员的规规范化管管理合格的操操作人员员必须做做到“四懂四四会”三、物业业设备的的维护保保养1、物业业设备的的维护保保养的基基本内容容2、物业业设备的的三级维维护保养养3、商业业物业设设备的点点检制度度物业设备备的点检检的含义义、类别别、步骤骤四、物业业设备的的修理1、设备备的维修修方式2、设备备的大修修理五、商业业物业设设备的事事故1、设备备事故的的分类（1）按按事故的的性质分分 责任事故故 质量事故故 自然事故故（2）按按事故的的损失程程度分 一般事故故 重大事故故 特大事故故六、商业业物业设设备的备备件管理理1、备件件管理2、备件件分类（1）按按备件用用途分常用备备件易损备备件事故备备件
33、成套备备件（1）按按国家标标准分 标准件 专门件 特制件3、备件件存储（1）备备件存储储原则（2）备备件存储储定额（3）备备件的采采购（4）备备件的领领取第四节 物业设设备的后后期管理理一、物业业设备的的报废1、设备备报废的的条件（共共五点）2、设备备报废的的程序二、物业业设备的的更新改改造1、设备备的更新新改造（1）全全面更新新改造（2）系系统设备备更新改改造（3）单单机设备备更新改改造2、更新新改造时时机的选选择3、更新新改造方方案的决决策（考考虑四点点）第十章 商业物物业安全全保卫与与消防管管理学习目的的与要求求搞好治安安保卫和和消防管管理是物物业安全全使用和和社会安安定的重重要保证证，
34、因此此成为商商业物业业管理中中的一个个重要内内容。通通过学习习本章要要求掌握握治安保保卫的内内容和职职责、消消防管理理、车辆辆的停放放与管理理、治安安保卫中中一些紧紧急事件件的处理理程序等等内容。第一节 治安保保卫的内内容和职职责一、商业业物业管管理中治治安保卫卫工作的的特点1、商业业物业管管理中治治安保卫卫工作的的特点（1）综综合性强强，管理理难度大大（2）服服务性强强（3）法法律规范范严格，处处理个案案要小心心谨慎2、商业业物业治治安保卫卫的内容容（共四四项）3、商业业物业治治安保卫卫的措施施（1）制制定治安安保卫责责任制（2）制制定治安安保卫管管理制度度（3）制制定处理理突发事事件的应应
35、变方案案（4）加加强安全全防范的的设备建建设和管管理（5）加加强对保保安人员员的培训训和事故故处理演演练二、治安安保卫部部门的岗岗位职责责1、保安安部办公公室职责责2、监控控班的岗岗位职责责3、大厦厦保安班班岗位职职责4、门卫卫保安班班岗位职职责5、 机动巡逻逻班岗位位职责三、保安安人员的的职责权权限及处处理问题题的方法法1、保安安人员的的职责权权限2、保安安人员处处理问题题的原则则3、保安安人员处处理问题题的一般般方法第二节 消防管管理一、防火火责任制制1、“三三级机构构、明确确职责”2、三级级检查制制度二、消防防规章制制度（共共十点）三、建立立义务消消防队四、灭火火处理程程序1、火灾灾报警
36、程程序2、接到到报警后后的处理理3、初火火扑救和和火势控控制4、疏散散和抢救救被困人人员五、各级级人员在在灭火救救灾中的的职责第三节 车辆的的停放与与管理一、停车车场的类类型1、车库库2、露天天停车场场3、道路路临时停停车场二、停车车场的管管理规定定1、停车车场内部部管理规规定2、对进进入停车车场车辆辆的管理理规定三、车辆辆进出的的管理程程序1、车辆辆进入的的管理2、车辆辆驶出的的管理第四节 治安保保卫中一一些紧急急事件的的处理程程序一、常见见的治安安、刑事事案件的的处理1、发生生打架、斗斗殴2、发生生盗窃案案件的处处理3、发生生凶杀案案件的处处理4、遇到到犯罪分分子抢劫劫的处理理5、收到到物业内内被放置置爆炸物物品信息息时的处处理6、发生生爆炸事事件的紧紧急处理理6、 车辆被盗盗的处理理二、由设设备导致致的安全全事故的的处理1、电梯梯困人的的处理2、遇到到停电、停停水时的的处理3、对瓦瓦斯及易易燃气体体泄漏的的处理三、由自自然灾害害引发的的事故处处理1、遇到到台风、潮潮汛时的的处理2、遇到到地震时时的处理理