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1、f2f75f05212b223cf6199774e3eded67.docx房地产税税、土地地增值税税政策解解读一、土土地增值值税的基基本税税税制今天天我主要要讲一下下土地增增值税的的税制的的基本介介绍。土土地增值值税是119933年122月国务务院颁布布的实施施条例，119944年的一一月份开开始实施施，19995年年财政部部、税务务总局实实施细则则才出台台，所以以先天土土地增值值税都不不太足。它它是咱们们税收大大家族一一个新成成员，所所以还有有很多的的缺陷。它它是我们们最年轻轻的一个个税种，现现在也是是我们税税收中最最为复杂杂的税种种。它的的复杂程程度超过过了我们们所说的的所得税税的复杂杂程
2、度，尤尤其现在在搞土地地增值税税清算，可可能不同同的清算算单位进进行清算算，出来来可能都都是不同同的结果果。（一一）土地地增值税税的基本本概念首先先我们要要了解土土地的增增值税的的基本概概念：以以纳税人人转让国国有土地地使用权权和地上上的建筑筑物以及及附着物物所取得得的增值值额为征征税对象象，按照照规定的的税率征征收的一一种税。所以这句话里面有几层的含义，要是国有土地，还得是转让，这是它的基本的一种概念。（二二）土地地增值税税的纳税税义务人人土地地增值税税的纳税税义务人人的范围围也非常常广。具具体来讲讲，就是是转让国国有土地地的使用用权、地地上建筑筑物以及及附着物物所取得得收入的的单位和和个人
3、，都都是土地地增值税税的纳税税义务人人。所以以这里包包括各类类的企业业单位、事事业单位位、机关关、社会会团体、个个体工商商业户，以以及其他他单位和和个人。根据据国务院院关于外外商投资资企业和和外国企企业适用用增值税税、消费费税、营营业税等等税收暂暂行条例例的有关关问题的的规定，土土地增值值税同样样适用于于涉外企企业的单单位和个个人。因因此，外外商投资资企业、外外国企业业、外国国驻华机机构、外外国公民民、华侨侨以及港港澳同胞胞等，只只要转让让国有土土地和房房地产，都都是土地地增值税税的纳税税人。纳税税人有一一些什么么特点呢呢？首先先是不分分法人和和自然人人，不论论是企业业或者是是事业单单位、行行
4、政单位位、社会会团体与与什么组组织和个个人，只只要有偿偿转让房房地产，都都是土地地增值税税的纳税税人。所所以，第第一个特特点，不不管是法法人还是是自然人人，只要要有这个个行为，都都是土地地增值税税的纳税税人。第二二个特点点，不分分经济性性质，也也就是说说不论是是国有企企业、集集体企业业、私营营企业还还是个体体经营者者或者是是联营企企业、合合资企业业、合作作企业、外外商独资资企业等等，只要要有偿转转让房地地产，也也都是土土地增值值税的纳纳税人，不不分经济济性质。第三三个特点点是不分分内资和和外资，中中国人与与外国人人。不管管是外资资、内资资，只要要有销售售国有土土地和房房地产行行为的，都都是土地
5、地增值税税的纳税税人。第四四个就是是不分什什么部门门性质，不不管企业业也好、学学校也好好，机关关、军队队，一切切单位，只只要有这这种行为为，都是是土地增增值税纳纳税人。所所以土地地增值税税范围是是相当的的广泛，没没有什么么特殊的的。（三三）土地地增值税税的征税税范围下面面讲一下下土地增增值税的的征税范范围。土土地增值值税征税税范围，也也是非常常重要的的问题。有有一些地地方可能能在执行行方面，有有一些不不同的理理解和看看法，但但是我们们都要以以土地增增值税条条例的基基本规定定的范围围为依据据。凡是是转让国国有土地地使用权权、地上上建筑物物以及附附着物所所取得的的收入的的行为，都都是土地地增值税税
6、的征税税范围，这这是基本本的概念念。所以以，我们们土地增增值税条条例第二二条有明明确的规规定，转转让国有有土地使使用权、地地上建筑筑物以及及附着物物并取得得收入，是是指出售售或者是是其他方方式有偿偿的转让让房地产产的行为为，当然然这个是是不包括括继承和和赠予，继继承和赠赠予不包包括之内内。这种种无偿的的转让的的房地产产土地行行为，不不在土地地增值税税的纳税税范围，下下面还要要做一个个解释。关于于地上建建筑物我们们讲的地地上建筑筑物是什什么概念念？就是是指土地地上一切切建筑物物，包括括地下的的，有的的理解地地上建筑筑物怎么么包括地地下的？地上建建筑物我我们就是是包括地地上和地地下的，这这一切都都
7、算地上上的建筑筑物。所所以土地地增值税税也包括括地下的的建筑物物，就是是地下的的各种附附属设施施。我们们所指的的附着物物是指依依附于土土地上不不能够移移动，一一经移动动都要遭遭到损坏坏或者是是破坏的的物品。这这都是我我们土地地的附着着物，这这也是属属于土地地增值税税的征税税范围。关于于赠与和和继承对赠赠予和继继承，我我简单讲讲一下。因因为咱们们其他税税收，对对继承和和赠予是是要征契契税的。咱咱们土地地增值税税是不对对继承和和赠予征征土地增增值税的的，是有有一些不不同的。我我们的法法规上解解释就房房产所有有人、土土地使用用权所有有人，将将房产权权、土地地使用权权赠予直直系亲属属或者是是承担赡赡养
8、义务务的人，这这是法律律规定的的。再就就是房产产所有人人，土地地使用权权所有人人，通过过中国境境内的非非盈利的的社会团团体，国国家机关关将房产产权，土土地使用用权赠与与教育、民民政和其其他社会会福利机机构、公公益事业业的，这这些都是是属于赠赠与，不不属于土土地增值值税纳税税的范围围。这些些团体，目目前的规规定有这这么几家家：中国国青少年年发展基基金会、希希望工程程基金会会，宋庆庆龄基金金会，减减灾委员员会，中中国红十十字会，中中国残疾疾人联合合会，还还有全国国老年基基金会，还还有一个个老区促促进会，以以及民政政部门批批准的其其他的，现现在有其其他一些些别的单单位，这这些民政政部门批批准的，赠赠
9、与这些些都是属属于免税税的范围围。二、关关于土地地增值税税征收的的三个界界限根据据中华人人民共和和国土地地增值税税的暂行行条例的的规定，凡凡是转让让国有土土地使用用权、地地上建筑筑物以及及附着物物的，并并取得收收入的行行为都要要缴纳土土地增值值税。这这样的界界定有三三个含义义，一是是土地增增值税仅仅对转让让国有土土地才能能征收。被被转让的的集体土土地是不不征税的的，。我我们现在在有一些些地方搞搞试点，集集体土地地的流转转试点。个个别地方方对这个个征了一一些税收收，严格格的来讲讲，它是是不符合合我们国国家税收收法规定定的。如如果是一一些农民民、纳税税人要行行政诉讼讼或者是是法院告告，我们们机关是
10、是要败诉诉的。个个别地方方现在征征税，这这要引起起注意。我我说的不不光是土土地增值值税，还还有契税税和其他他税收。这这是第一一个概念念，是国国有土地地转让。为什什么对集集体土地地不征税税呢，这这是因为为根据中中华人民民共和国国一些土土地法的的规定，国国家为了了公共利利益，可可以依照照法律规规定，对对集体的的土地进进行征用用。被依依法征用用后的土土地都属属于国家家所有了了，没有有国家征征用的集集体土地地是不得得转让的的，转让让是违法法的。现现在当然然有转让让的，都都是不合合法的，不不合法的的行为只只能用其其他一些些办法来来解决，而而不是我我们税收收能够解解决的了了的。这这是第一一层的含含义。第二
11、二层含义义是只对对转让的的房地产产征收土土地增值值税，不不转让不不征税。刚刚才讲的的赠与就就是，赠赠与是无无偿转让让的。我我用国有有土地我我有房产产权，土土地使用用权，我我不转让让，比如如说你房房地产搞搞出租，不不转让，不不是卖了了，出租租，租给给一些人人使用，取取得土地地收入，虽虽说有收收入，不不是转让让收入，这这个也不不缴纳土土地增值值税。没没有发生生产权的的转让、转转移，所所以只是是租赁，这这是第二二层含义义。第三三层含义义，对转转让房地地产并取取得的收收入征税税，就是是你转让让了一定定要有收收入，没没有收入入也是不不征税的的。无偿偿转让，再再一个就就是延伸伸一点土土地增值值税，增增值税
12、，进进一步讲讲，你转转让了没没有达到到一定的的增值额额也是不不征税的的。所以以土地增增值税这这个增值值税有这这么三层层含义：一个是是国有土土地，第第二一定定要转让让，第三三要收入入，第四四收入必必定达到到一定的的增值额额才叫土土地增值值税。因因为这些些规定在在我们具具体的执执行过程程中，把把握上可可能有一一定的空空间，一一定的弹弹性。这这是征税税的界定定。所以以征税范范围的确确定的标标准，只只对转让让国有土土地使用用权以及及地上建建筑物和和附着物物的行为为征收土土地增值值税，而而对于转转让非国国有土地地使用权权的行为为不征税税，转让让的土地地其所有有权，是是否为国国家所有有，是判判定是否否属于
13、土土地增值值税征税税范围的的第一个个标准。根据据中华人人民共和和国宪法法和中华华人民共共和国土土地管理理法的规规定，城城市的土土地属于于国家所所有，农农村和城城市郊区区的土地地除有法法律规定定属于国国家所有有的以外外，属于于集体所所有。国国家为了了公共的的利益可可以依照照法律规规定对集集体土地地实行征征用，依依法被征征用后的的土地就就属于国国家所有有了。对对于上述述的法律律规定属属于国家家所有的的土地，其其土地使使用权在在转让时时要按照照土地增增值税条条例，属属于土地地增值税税征收范范围。而而农村集集体土地地根据中中华人民民共和国国土地法法和中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法及其其他规定
14、定，是不不得自行行转让的的，只有有根据有有关法律律与国家家征用，变变为国家家所有之之后才能能进行转转让。因因此集体体土地转转让是一一种违法法行为，应应该由有有关部门门来处理理，对于于目前违违法将集集体土地地转让给给其他单单位和个个人的情情况，我我们的基基层主管管部门，包包括中介介机构在在处理这这些税收收问题的的时候，一一定要等等补办了了土地征征用或者者是出让让手续之之后，变变为国家家的所有有权之后后，才能能对他征征收土地地增值税税，这是是我们目目前情况况。二是是对该行行为是否否是对国国有土地地使用权权及地上上建筑物物、附着着物有没没有转让让。只有有土地使使用权及及土地上上的建筑筑物和附附着物发
15、发生转让让的行为为，才征征收土地地增值税税，对不不发生转转让的行行为，不不征收土土地增值值税。这这里的土土地使用用权、地地上的建建筑物、附附着物是是否发生生转让是是判定属属于土地地增值税税范围的的第二个个标准。刚刚才讲过过了，土土地增值值税的征征税范围围，不包包括国有有土地使使用权出出让的所所得收入入，这什什么意思思呢？现现在国家家把土地地授权出出让，它它是以国国家收入入权出让让的身份份将土地地使用权权在一定定的期限限内让予予土地使使用者，并并由土地地使用者者向国家家支付使使用权出出让金，这这种行为为是不征征土地增增值税的的。就是是说在国国有土地地第一个个环节出出让，比比如说搞搞土地的的拍卖，
16、国国家拿了了土地出出让，由由生地变变为熟地地，出让让给土地地储备中中心，第第一个环环节是国国家以国国家的身身份对土土地进行行出让，这这个行为为是不征征土地增增值税的的。那土土地增值值税在第第二个环环节转让让的时候候才要进进行征税税，这个个大家理理解一下下。因为为这种行行为是属属于政府府垄断的的土地一一级市场场，土地地使用权权的出让让是国家家凭借土土地的所所有权向向土地使使用者收收取的租租金。出出让的目目的是实实行国有有土地有有偿使用用制度，为为了更好好的合理理开发利利用经营营土地。因因此，土土地使用用权的出出让不属属于土地地增值税税的征税税范围。而而国有土土地使用用权的转转让，是是指土地地使用
17、者者通过转转让等形形式取得得使用权权以后，将将土地使使用权再再转让的的行为，包包括出售售、交换换、赠与与等等其其他，这这属于二二级市场场。土地地增值税税是在土土地的转转让，以以及地上上建筑物物、附着着物的转转让，就就是在二二级的市市场上是是征收的的。在一一级市场场上国家家出让土土地是不不征土地地增值税税的，这这个要搞搞清。土土地增值值税增值值范围不不包括未未转让土土地使用用权的行行为。是是否发生生房地产产权属、土土地使用用权的房房产权属属的转让让，是确确定纳税税人征税税范围的的又一个个标准，土土地使用用权未转转让的不不能征收收土地增增值税。三、征征收土地地增值税税应注意意的几个个问题（一一）应
18、按按实际占占有征收收土地增增值税对未未办理土土地使用用权转让让土地，土土地使用用权转让让、抵押押或者是是置换土土地，无无论是否否取得了了土地使使用权，或或者是权权属证书书，无论论是在转转让、抵抵押或者者置换土土地过程程中是否否与对方方当事人人办理了了土地使使用权，权权属证书书变更登登记手续续，只要要土地使使用者享享有、占占有、使使用、收收益或者者是处分分该土地地的权利利，且有有合同等等证据的的，在实实际上也也视为土土地转让让，我们们按照规规定也要要征税的的。现在在有一些些同志是是签了合合同了，没没有办理理实际的的转让的的手续，但但是实际际的使用用权、处处置权，他他有权利利处置这这个土地地的使用
19、用权，像像这种行行为各地地的发生生的比较较多，对对这种行行为，目目前我们们认定他他也属于于实质上上已经是是转让了了。尽管管你没有有去办手手续，这这种情况况我们也也要征收收土地增增值税。这这里我在在这个地地方补充充这么一一点内容容。现在在这种情情况各地地比较多多，有一一些签了了合同了了，但是是迟迟不不去办权权属登记记，但是是实际上上已经对对这块土土地有它它的使用用权、处处置权、转转让权，对对这实际际的行为为，我们们就视为为实际上上转让，也也要征收收土地增增值税。（二二）房产产继承不不征土地地增值税税房地地产的继继承是指指房产的的原产权权所有人人，依照照法律的的规定取取得土地地的使用用权，土土地使
20、用用人死亡亡以后由由其继承承人依法法承受死死者房产产权和土土地使用用权的民民事法律律行为。继继承通常常分为法法定继承承和遗嘱嘱继承。法法定继承承指由死死者的父父母、子子女、兄兄弟姐妹妹等亲属属继承房房地产。遗遗嘱继承承主要指指由死者者生前立立的遗嘱嘱中指定定的继承承人继承承房产，这这种行为为发生了了房产权权属的变变更，但但是作为为房产权权、土地地使用权权的原所所有人并并没有因因为权属属的转让让而取得得任何收收入，所所以我们们认为这这个继承承也是不不征收的的。前不不久我们们网上查查了很多多的加名名税，就就是婚姻姻法调整整了以后后，很多多人要在在房产上上加名。如如果不加加名的话话，就是是在结婚婚以
21、后房房产是属属于谁登登记的，房房产不属属于共同同所有，所所以要加加名，加加名出现现了加名名税，炒炒的很热热。就是是说要不不要加税税，就是是我这个个房产是是丈夫的的名义登登记的房房产，他他妻子也也要加上上名，她她要获得得房产的的一半的的产权。这这个各地地执行不不一致，有有的地方方征税，有有的地方方不征税税，所以以我们紧紧急发了了通知，对对这种行行为一律律不征税税，但是是有的征征了，征征了也不不再退还还了。所所以现在在很多政政策的变变动，往往往都会会给我们们税收政政策提出出一些新新的问题题。遗产产税现在在很多的的人在呼呼吁征收收遗产税税。一些些学者，一一些专家家，我是是前天从从武汉回回来，武武汉一
22、些些人还建建议要开开征遗产产税。包包括我们们的车船船税，从从明年11月1号号实施，也也有一些些新的政政策执行行问题，包包括前不不久个人人所得税税的执行行，是从从9月11号执行行。反复复做了很很多工作作，执行行中还出出现了很很多差错错，有的的是按照照老的一一些扣除除标准，有有的是按按新的，有有的8月月份的收收入应该该是9月月份才发发，所以以按照老老的规定定来进行行扣除。有有的是说说9月份份的收入入应该按按新的标标准，执执行不一一致，现现在都明明确了。以以前有很很多不明明确的地地方，有有些是在在执行过过程中出出现一些些不一致致的情况况。在土土地增值值税方面面具体问问题更突突出，比比如说前前不久青青
23、岛和海海南的做做法就不不一样了了。在没没政策规规定之前前我们下下了一个个文件，说说都对，都都符合税税法的规规定。因因为国家家没有明明确规定定之前，你你执行理理解上不不一致，但但有了明明确规定定之后就就按照规规定执行行。（三三）房地地产抵押押在抵押押期间不不征收土土地增值值税房地地产抵押押。房地地产抵押押是指房房地产的的产权所所有人依依法取得得土地使使用权的的土地使使用人，作作为债务务人或者者是第三三人向债债权人提提供不动动产作为为清偿债债务的担担保而不不转移占占有的法法律行为为。这种种情况由由于房产产的产权权、土地地使用权权在抵押押期间产产权并没没有发生生权属的的变更，房房产的产产权所有有人、
24、土土地使用用权仍然然是对房房地产施施行占用用、使用用、收益益的权利利，房产产的产权权所有人人，土地地使用权权人，虽虽然在抵抵押期间间取得了了一定的的收入，但但是实际际上这些些收入在在抵押期期间是要要连本带带利偿还还给债权权人的。因因此，对对房地产产的抵押押，在抵抵押期间间我们不不征收土土地增值值税，只只是对抵抵押期满满以后，视视该房地地产是否否转移，而而确定是是否适用用土地增增值税。你你那个抵抵押期满满了，是是不是完完全作为为转让了了。在抵抵押期间间是不征征的，在在抵押期期满之后后要看情情况。现现在有很很多土地地的抵押押，房产产的抵押押，抵押押期间，抵抵押无期期限的抵抵押那是是不行的的。我们们
25、一定要要用这个个标准。（四四）房地地产的交交换应该该交税房产产交换。由由于这种种情况发发生了房房产权、土土地使用用权的转转移，交交换也是是一种转转移。交交换双方方都取得得了实物物形态的的收入，符符合这几几个标准准。一个个是转让让，一个个是收入入，再一一个是国国有的土土地方面面，你这这个交换换也应该该交税。有有的人讲讲，我交交换之后后我双方方两家房房地产价价格差不不多，换换换位置置，我也也没有取取得什么么收入，只只是以房房换房，以以地换地地，这种种情况交交税有点点想不通通，但是是按照税税法的规规定，你你属于已已经发生生了产权权、使用用权的转转移，并并且交换换时间是是有收入入的，所所以这种种行为是
26、是要征税税。（五五）政府府的征用用行为现现在暂免免征税土土地增值值税因国国家建设设需要依依法征用用，收回回国有土土地使用用权、地地上建筑筑物以及及附着物物而使房房地产权权属发生生转移，这这是指城城市实施施规划，国国家建设设的需要要而被政政府批准准征用的的房产或或者是收收回的土土地使用用权，这这种情况况发生了了权属的的变更了了。原房房地产的的所有人人，土地地使用权权也取得得了一定定的收入入，这种种情况，就就征用土土地的情情况，这这征不征征收土地地增值税税呢？这这个按照照我们现现在的规规定，是是免征土土地增值值税的。这这个与上上边的情情况是不不一样的的。修路路了、要要搞城市市规划了了，这块块土地，
27、这这块房子子要征用用的行为为，政府府的征用用行为，现现在规定定是暂免免征税土土地增值值税。但但是也发发生了产产权和使使用权的的转移，也也有收入入，但是是对这种种行为现现在是免免征土地地增值税税。上述述举的这这些情况况，是我我们在实实际操作作过程中中，可能能遇到的的部分情情况。但但是对其其他一些些情况，可可能还有有很多没没有提到到的情况况，但是是总体按按照刚才才讲的征征税范围围的三个个标准来来界定，一一个是国国有土地地，第二二个是不不是转让让，第三三有没有有收入，收收入是不不是达到到一定的的增收额额。按照照这几个个标准来来确定土土地增值值税范围围。但里里面具体体的情况况还要按按具体的的政策规规定
28、解释释，基本本上是这这么一个个情况。四、土土地增值值税计税税的依据据土地地增值税税计税的的依据。土土地增值值税的计计税依据据，是转转让房地地产所取取得的增增值额，这这是计税税依据，不不是整个个收入，是是对它的的增值额额进行征征税。土土地增值值税按照照纳税人人转让房房地产所所取得的的增值额额，按照照条例规规定的税税率来计计算征收收。纳税税人转让让房地产产所得的的收入减减除成本本，就是是我们条条例规定定的扣除除一些项项目，已已扣得的的余额，为为土地增增值税的的增值额额为计税税依据。所所以计算算增值额额要把握握两个关关键，一一个是转转让房地地产收入入，二是是扣除项项目金额额。这两两个，特特别是扣扣除
29、项目目金额，是是极其复复杂的一一个问题题。现在在对土地地征税的的在征收收管理的的过程中中往往出出现的问问题，都都在扣除除项目上上的一些些认定和和计算上上。这是是土地增增值税清清算的一一个核心心内容，核核心问题题。房地地产转让让的收入入按照条条例的规规定，是是转让国国有土地地使用权权、地上上建筑物物以及附附着物所所取得的的收入，是是指以出出售或者者是其他他方式有有偿转让让这种房房地产的的行为。刚刚才说了了，不包包括继承承和赠与与等无偿偿方式转转移的收收入来源源，就是是转让收收入。纳纳税人转转让房地地产所取取得的收收入包括括货币收收入，实实物收入入和其他他收入，有有一些可可能是与与刚才讲讲了以物物
30、抵债，是是取得的的房产、是是土地，可可能不是是货币收收入，这这个我们们也算是是收入，所所以货币币收入包包括实物物收入还还有其他他一些收收入，什什么债权权、债券券等等。所所以说它它是包括括了转让让房地产产全部价价款及所所有经济济收益，这这是全部部收入。对于于县级及及县以上上的人民民府要求求房地产产开发企企业在销销售房子子的时候候代收的的一种费费用，地地方政府府，县以以上的政政府，如如果代收收的费用用是计入入房价中中的，是是向购买买方一并并收取的的，这种种情况要要作为转转让房地地产所取取得的收收入来计计算。如如果代收收的费用用没有计计入房价价中，而而是在房房价之外外单独收收取的，这这种情况况可以不
31、不作为转转让房地地产的收收入。现现在的地地方政府府发现买买房子的的时候要要收这个个费，那那个费，这这种情况况要分情情况来决决定。如如果他在在房价中中让购买买房子的的人来出出，那么么这种收收入要收收，如果果另外单单独不计计入房价价，这是是政策界界限。房地地产开发发企业将将开发产产品用于于职工的的福利、奖奖金、奖奖励或者者是对外外投资，或或者是分分配给股股东或者者是投资资人，或或者是抵抵偿债务务，换取取单位或或个人的的非货币币性的资资产发生生的收入入，权属属转移的的时候，也也应当视视同销售售房地产产。其收收入也要要按照下下列的方方式来顺顺序来确确认：一一是按本本企业在在同一地地区，同同一年度度销售
32、的的同类房房地产的的平均价价格来决决定，因因为这种种情况是是没有价价格的。怎怎么计算算？按销销售同一一年度，销销售同类类房屋来来确定。第第二是由由主管的的税务机机关参照照当地当当年同类类房地产产的市场场价格或或者是评评估价值值来确定定。房地地产的开开发企业业将开发发的部分分房地产产转为企企业自用用，或者者用于出出租等商商业用途途的，如如果产权权没有发发生转移移，这是是不征收收土地增增值税的的。在税税款清算算的时候候也不列列收入，不不扣除相相应的成成本和费费用。开发发小区建建了一些些车库，这这个车库库有几种种情况，一一种情况况车库的的产权是是属于谁谁的，另另外，这这个车库库是不是是销售了了，这是
33、是一个标标准。所所以有一一些地方方对地下下车库也也征税，有有的不征征税，到到底是怎怎么回事事儿？我我们认为为，地下下车库如如果房地地产开发发商是作作为它的的产权，作作为出租租给这些些住户来来使用，这这种收租租金的行行为是不不应该征征他的土土地增值值税的。如如果他把把车库卖卖给、销销售给这这些住户户的话，这这些情况况属于产产权的转转移，应应当征收收土地增增值税。这这个判断断的标准准，也是是刚才我我说的三三个标准准，它的的使用权权转移没没有，第第二有没没有收入入，按照照这个来来计算的的，所以以现在执执行的不不太一样样，对地地下设施施，包括括地下室室一些东东西。（一一）关于于转让房房地产计计算的方方
34、法转让让房地产产的收入入不仅仅仅是指买买卖双方方、交易易双方的的成交价价，还包包括税务务机关根根据评估估价确定定的收入入。这个个有很多多的阴阳阳合同，现现在是很很多成交交价提上上来之后后价格是是不真实实的，过过低或者者是明显显有差异异。这种种情况可可以按照照税务机机关的评评估价来来确定。在现现实交易易中，转转让房地地产的收收入的形形式是多多种多样样的，其其中包括括范围也也非常广广泛，对对纳税人人隐瞒、虚虚报房地地产成交交价格的的，转让让房地产产成交价价格低于于房地产产评估价价格，又又无正当当理由的的行为，按按照我们们条例细细则的规规定，由由评估机机构参照照同类房房地产的的市场价价格进行行评估。
35、也也就是我我们现在在说的核核定征收收。核定定征收我我们的本本意是对对那些帐帐目不健健全，有有意隐瞒瞒帐目或或者是造造成无法法核算成成本的一一种惩罚罚性的手手段，核核定应该该是从高高不从低低。现在在实际的的执行情情况，我我发现可可能有点点变形了了。我接接触一些些房地产产商，他他们都普普遍要求求不愿意意查帐，愿愿意核定定征收。我我说核定定征收高高啊，我我们规定定是要从从高。他他说核定定征收里里面有弹弹性，里里面有很很多东西西可以操操作。所所以现在在的都普普遍想走走核定征征收这么么一个方方法。这这说明我我们的核核定征收收跟我们们原来制制订政策策的初衷衷是有不不一致的的。所以以我们去去年发了了一个文文
36、件，核核定征收收最低不不能低于于5%，有有这么一一个规定定。5%在一些些发达地地区是很很低的，在在一些不不发达地地区又是是很高的的。所以以政策执执行很难难全国统统一，但但是我们们只弄了了一个最最低不低低于5%，但是是核定征征收一般般来讲，像像一些发发达地区区都在110%以以上才行行。所以以讲的核核定征收收是下一一步我们们进行土土地增值值税检查查的一个个重点。我我们每年年要检查查四到六六个省，今今年检查查，十月月份我们们督查组组已经下下去。今今年检查查四个省省，今年年检查湖湖北、北北京、江江西，从从各地抽抽调一些些人进行行检查。希希望各事事务所一一定要按按照国家家的税法法进行核核定。我我们发现现
37、这种情情况是要要严肃处处理的，就就是该按按照规定定的税率率合理的的扣除项项目而弄弄虚作假假，不去去进行税税法规定定的计算算，去扣扣除，违违反税法法规定要要接受处处理的。所以以我们现现在对确确确实实实是无法法核定成成本的这这种情况况，我们们列了那那么三种种情况，这这种情况况是可以以进行核核定征收收的。第第一是隐隐瞒虚报报房地产产成交价价格。由由于种种种原因无无法核定定，这种种情况是是要从高高核定，可可以核定定征收。第第二个提提供的扣扣除项目目不真实实，不全全，这种种情况可可以核定定征收。第第三种情情况是转转让房地地产或者者是成交交价格明明显低于于评估价价格的，也也没有正正当理由由的，这这种情况况
38、下，也也可以核核定。这这是对核核定征收收的标准准。我们们说的房房地产的的评估价价格是由由政府批批准设立立的房地地产评估估机构根根据相同同地段，同同类房地地产进行行综合评评定的价价格，评评估价格格必须经经当地税税务机关关确认。这这句话要要解释一一下，现现在我们们进行房房地产价价格的评评估缴税税，现在在各省都都在搞试试点，在在二手房房交易用用评估价价纳税，按按照条例例规定要要是政府府批准的的、有评评估机构构资质的的机构做做出的评评估，才才有法律律依据。现现在税务务机关也也在评估估。税务务机关也也不是一一个评估估机构，但但是也在在各地进进行评估估，这个个情况怎怎么理解解？有没没有法律律依据？现在是是
39、按照税税收征收收管理法法的规定定，按照照税务机机关有权权核定这这一条进进行的。有有些地方方有一些些争议，税税务机关关毕竟不不是评估估机构，税税务局现现在有一一些评估估系统到到底法律律依据怎怎么样，现现在有争争论。但但是税务务局有核核定计税税依据，计计税价格格，这个个是有法法律依据据的，并并且评估估机构的的价格还还要经税税务机关关确认，采采用这么么一条。所所以根据据这个来来讲，现现在税务务局搞评评估软件件，评估估系统，评评估价格格，现在在也都在在搞试点点。税法法条例上上所存在在的隐瞒瞒、虚报报房地产产成交价价格，是是指纳税税人不报报或者是是有意的的低报转转让土地地使用权权、地上上建筑物物和附着着
40、物买卖卖行为，是是这种行行为。条条例提供供的扣除除项目不不实的是是指纳税税人在纳纳税时不不据实提提供扣除除项目金金额的行行为。我我们说的的转让房房地产成成交价格格低于房房地产评评估价格格又无正正当理由由，是指指由纳税税人申报报的转让让房地产产实际成成交价格格低于房房地产机机构评估估的交易易价格，纳纳税人又又不能提提供凭据据又无正正当理由由的行为为，这对对这个都都有解释释。隐瞒瞒和虚报报房地产产成交价价格应由由评估机机构参照照同地方方房地产产市场交交易价格格进行评评估，税税务机关关根据评评估价格格确定转转让房地地产的收收入。提供供扣除项项目金额额不实的的，应由由评估机机构按照照房屋重重置成本本乘
41、以呈呈新度折折扣率，计计算房屋屋成本价价和取得得的土地地使用权权时的基基准价格格来进行行评估。税税务机关关跟据评评估来确确定扣除除项目金金额。现在在转卖房房地产有有一些是是外币收收入，有有美元，有有港币，这这种情况况可以按按照当地地价格折折合成人人民币来来计算。就就是土地地增值税税是以人人民币为为计算单单位的，转转让房地地产所得得收入的的时候有有的时候候是外国国的货币币，我们们是以取取得收入入的当天天或者是是当月一一日国家家公布的的市场汇汇价来折折合成人人民币来来计算。对对于那些些分期收收款的外外币收入入如何计计算，有有一些是是分期，不不是一次次性交，可可能分几几次，对对于取得得收入外外币的，
42、我我们规定定是以收收入当天天或者是是当月一一日公布布市场的的汇价来来折合人人民币，来来计算土土地增值值税，对对于分期期收款形形式取得得的外币币收入也也应当按按照实际际收款的的日期或或者是每每月当家家公布的的外汇牌牌价来计计算，来来征收。可可能一个个月几次次，当天天没有的的话，这这个月的的第一天天公布的的价格来来折合成成人民币币来计算算。（二二）关于于扣除项项目金额额扣除除项目金金额包括括这么几几个方面面，扣除除项目金金额现在在这个情情况比较较复杂，我我只能列列举有哪哪些方面面。一个个是取得得土地使使用权支支付的金金额，这这个比较较明确，你你支出的的出让金金还是出出租收入入，取得得土地使使用权支
43、支付的金金额这是是一大块块。再是是开发土土地的成成本和费费用，这这是第二二大块。第第三块是是新建房房及配套套设施的的成本、费费用或者者是旧房房建筑物物的评估估价格。第第三类情情况比较较复杂，第第四种项项目金额额是转让让房地产产有关的的税金，我我交过的的其他的的税收，营营业税，土土地使用用税等等等这些。再再一些是是财政部部规定的的其他的的扣除项项目，总总起来是是四大项项。一个个是获得得土地使使用权的的项目支支出金额额，再一一个是开开发的费费用、成成本。再再一个是是新建房房配套的的设施成成本费用用，再一一个是税税金，实实际上是是四大块块，这四四大块虽虽然是四四个方面面，这里里面涵盖盖的内容容十分的
44、的繁多，十十分的复复杂，各各地也不不太一致致，问题题在这里里面可能能多一些些。把这这几个扣扣除项目目的具体体内容，因因为这是是一个比比较复杂杂的问题题，在这这里我再再讲一讲讲。取得得土地使使用权支支付的金金额，就就是指纳纳税人，为为取得土土地使用用权支付付的地价价款和按按照国家家统一规规定缴纳纳有关的的费用，什什么土地地出让金金，这些些是认定定获得的的土地支支付的金金额，大大的方面面是这个个方面，里里面具体体的细则则不说了了。开发发土地和和新建房房及配套套设施成成本，就就是开发发成本，我我们是指指纳税人人，房地地产开发发项目实实际发生生的成本本，包括括土地征征用及拆拆迁补偿偿费，前前期工程程费
45、、建建筑安装装工程费费，以及及基础设设施、公公共设施施，以及及开发间间接的费费用，这这里面是是很复杂杂的。土土地的征征用及拆拆迁补偿偿费，包包括土地地征用费费，耕地地占用税税，劳动动力安置置费，以以及有关关地上、地地下附着着物的拆拆迁、补补偿的净净支出，安安置动迁迁房屋的的支出等等等。还还有前期期工程费费，包括括规划、设设计项目目可行性性研究，以以及水文文、地质质、勘探探、测绘绘、三通通一平，等等等，这这些都在在开发成成本。这这里面很很复杂就就在这儿儿，掌握握上也比比较难。所所以刚才才我讲了了为什么么有的开开发商希希望核定定征收，不不希望查查帐征收收，核定定这些东东西在里里面核定定多少很很难掌
46、握握，弹性性太大，所所以我们们下一步步要从严严掌握这这种核定定征收的的方式，要要尽可能能走查帐帐征收规规范的方方式。建筑筑安装工工程费是是指以出出包方式式支付给给承包单单位的安安装工程程费，以以自营方方式发生生的建筑筑安装工工程费，还还有基础础设施费费，包括括开发小小区的道道路、供供水、供供电、供供气，排排污、排排洪、通通讯、照照明、环环卫、绿绿化等等等发生的的这种，这这个也是是。现在在一个小小区拼命命买大树树，栽的的树小区区绿化都都在扣除除范围内内，有一一些树很很贵的，我我听说上上几十万万的树都都有了，买买进来小小区里一一栽绿化化了，这这个要扣扣除。这这种方法法很多。公公共配套套设施费费包括
47、不不能有偿偿转让的的开发小小区内的的公共配配套设施施的发生生支出，开开发的间间接费用用是指直直接组织织管理开开发项目目发生费费用，这这包括工工资、职职工福利利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费，劳劳动保护护费、周周转房的的摊销等等等，这这费用很很多，很很复杂。开发发土地和和新建房房及配套套设施费费用，是是指房地地产开发发项目有有关的销销售费用用、管理理费用和和财务费费用，这这三项费费用也是是比较难难计算。销销售费用用、管理理费用和和财务费费用。财财务费用用中的利利息支出出，凡是是能够按按照转让让房地产产项目计计算、分分摊并提提供金融融机构证证明的，允允许据实实扣除，就就是贷款款利息。但
48、但是最高高不能超超过商业业银行同同类、同同期贷款款利率的的计算金金额。现现在民间间放得高高利贷多多，就是是利率很很高，这这种情况况扣除，我我们有一一个标准准，按照照税法一一个标准准。其他他房地产产开发费费用按照照规定，按按照刚才才扣除项项目的第第一条、第第二条，就就是一个个土地使使用权支支出的金金额和开开发费用用这两项项费用规规定金额额的之和和，111%内计计算。但但这个具具体的我我们把权权利范围围放到各各省、市市、自治治区政府府去确定定了。旧房房建筑物物的评估估价格是是指在转转让使用用房屋、及及建筑物物，由政政府批准准设立的的房地产产评估机机构评定定的，重重置成本本乘以新新旧程度度折扣率率后
49、的价价格，评评估价格格必须经经当地机机构确认认。与房房地产转转让房地地产有关关的税金金是指转转让房地地产缴纳纳的营业业税、城城市维护护建设税税、印花花税，转转让房地地产交易易费附加加，这些些都可以以作为税税金予以以扣除。现在在还有一一个很大大的一条条就是对对扣除成成本，我我们还规规定，原原来是政政策处于于鼓励房房地产市市场发展展时候出出的政策策。对扣扣除成本本还要按按照刚才才我说的的第一项项，一个个是土地地，获得得土地使使用权取取得支付付的金额额和开发发成本，这这两个项项目成本本之和加加计扣除除20%。就是是扣完这这两个成成本以后后，对这这两个成成本还可可以加计计扣除220%，这这条政策策在房地地产调控控的时候候都想取取消掉，当当时在鼓鼓励