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1、第一章 经营营与房地地产经营营房地产经经营学的的研究对对象 是是房地产产经济活活动全过过程的经经营问题题。研究目的的：a研究房房地产经经营的基基本经济济活动及及其运作作规律，以以便从整整体上把把握房地地产经济济运作的的过程，指指导企业业从事房房地产经经营活动动。b研究基基本的房房地产经经营预测测和决策策技术、营营销技术术，帮助助企业掌掌握现代代经营原原理与方方法；掌掌握科学学的决策策程序和和决策方方法；提提高企业业在市场场经济中中的适应应力和竞竞争力。C 研究究房地产产经营计计划管理理、财务务管理、人人力资源源管理等等一整套套现代企企业经营营管理手手段和方方法。以以提高企企业管理理效率和和管理
2、水水平。D 研究究房地产产企业经经营分析析的原则则和方法法，探索索提高企企业综合合经济效效益及项项目经营营效益的的途径。研究内容容 一是是关于经经营与房房地产经经营的基基本概念念、基本本原理、基基本运作作规律的的内容。二是关于于房地产产市场分分析、预预测与决决策技术术的研究究。三是关于于房地产产企业及及房地产产企业主主要经营营管理职职能的研研究。四是关于于房地产产营销理理论与方方法的研研究。五是关于于房地产产企业经经营分析析的理论论与方法法。经营管理理的职能能 ：战战略职能能、决策策职能、开开发职能能、财务务职能和和公关职职能。财务职能能的核心心是资金金的运用用和管理理。任务务：广开开资金渠渠
3、道，多多方筹措措资金；加强资资金管理理、降低低成本开开支。提提高资金金利用效效益；增增加企业业积累，扩扩大企业业实力。内容：1.资金筹措职能2.资金金管理职职能3.资金运运用职能能4.经经济核算算与经营营分析职职能。思想：一一、面向向市场的的经营思思想 二二、竞争争致胜的的经营思思想 三三、注重重信息的的经营思思想 四四、致力力人才开开发的经经营思想想 五、注注重计划划管理的的经营思思想 六、以以经营效效益为核核心的经经营思想想 经营目标标是指企企业在一一定时期期风，从从事生产产经营活活动要达达到的成成果，是是经营思思想的具具体体现现，也是是企业一一切经营营活动的的依据和和归属。企业的经经营目
4、标标体系分分为目标标功能、目目标层次次和目标标时序p9按目标功功能分类类：1.市场性性目标 2.发发展性目目标3.生产性性目标44.服务务性目标标5.成成本性目目标6.财务性性目标77.效率率性目标标8.效效益性目目标按目标层层次分类类：1.战略决决策层目目标2.中间部部门职能能层目标标3.车车间班组组执行层层目标按目标时时序分类类：1.远期目目标，110年以以上。22.中期期目标，55年左右右。3.近期目目标，一一般本年年度。经营目标标的作用用：1.经营目目标形成成了企业业经营管管理活动动的中心心。2.经营目目标构成成了考核核与检验验企业经经营成果果的标准准。3.经营目目标的制制定和推推行是
5、强强化企业业经营管管理，提提高经营营效益和和手段。44.经营营目标是是企业利利益的集集中体现现，成为为号召职职工、团团结职工工、激励励职工为为之奋斗斗，提高高企业职职工主动动性与创创造性的的力量源源泉。经营方针针是指导导企业生生产经营营活动和和行为纲纲领，是是指贯彻彻企业的的经营思思想，实实现企业业经营目目标而确确立的基基本原则则。经营方针针按其构构成层次次上划分分，可分分为企业业经营总总方针和和具体的的经营方方针。企业具有有的方针针类型：1.生生产发展展方针22.技术术发展方方针3.项目发发展方针针4.市市场发展展方针55.人才才资源发发展方针针6.管管理发展展方针房地产经经营是指指房地产产
6、企业为为实现预预期目标标，确定定实现目目标的战战略和策策略，并并有意识识、有计计划地加加以实现现的经济济活动过过程。房地产开开发是指指对一定定区域内内的土地地、房屋屋建筑、配配套设施施和基础础设施所所进行的的投资、规规划、建建设等经经济活动动。房地产开开发与房房地产经经营的关关系：1. 房地产经经营反映映的是在在一定社社会经济济形态下下的房屋屋、土地地关系。2. 房地产经经营是指指房地产产商品的的销售。租租赁、抵抵押等以以交易为为主要形形式的经经济活动动。3. 房地产经经营涉及及到产权权的转移移，在很很大程度度上受到到法律的的保护与与制约，国国家法规规便有较较多的约约束。房地产经经营特点点:1
7、.房地产产商品价价格昂贵贵，对于于大多数数用户而而言，往往往不可可能一下下子拿出出这么多多的巨款款购买房房屋。22.房地地产商品品不可移移动。因因而其交交易过程程不是商商品位置置的流动动，而是是商品所所有者或或使用者者的更替替。3.有些房房地产商商品，如如城市建建筑地块块，其使使用权与与所有权权是分离离的。44.一般般商品的的交换对对象范围围不受限限制.55.一般般商品的的交换出出售后的的用途是是不加限限制的。66.一般般商品交交易只是是单纯的的买卖关关系。77.由于于房地产产资源和和稀缺性性，从长长远来看看房地产产商品都都具有升升值潜力力。8.由于地地产市场场实际上上是政府府垄断的的市场，这
8、这就意味味着，价价格机制制、竞争争机制对对土地供供求关系系的调节节作用，就就不如其其他商品品市场那那么明显显。经济环境境是经营营者拟经经营的项项目在建建设期间间和未来来的建成成使用期期间所面面临的基基本条件件。房地产经经营的环环境因素素：1.政治环环境2.社会环环境3.经济环环境4.法律环环境5.自然环环境经营风险险是指在在特定环环境下和和特定时时期内，客客观存在在的可能能导致经经济损失失的变化化。经营风险险的特点点：1.客观性性2.偶偶然性33.相对对性4.可测可可控性55.风险险与效益益的共生生性.房地产经经营风险险是指由由于随机机因素所所引起的的房地产产项目实实际价值值与估计计价值或或预
9、期价价值之间间的差异异。房地产经经营风险险来源：1.国国家风险险2.市市场风险险3.企企业风险险房地产经经营项目目的风险险分析方方法主要要有盈亏亏分析、敏敏感度分分析、概概率分析析。第二章 房地地产经营营的基本本运用房地产经经营可分分为三个个环节：一是生生产过程程的经营营，二是是流通过过程的经经营，三三是消费费过程的的经营。房地产经经营的基基本运作作，包括括城市土土地开发发、城市市房产开开发，房房地产的的销售、租租赁抵押押、典当当、拍卖卖、估价价、入股股与信托托，以及及房产的的修缮与与管理经经营等。城市房产产开发包包括新区区的开发发与旧城城改建两两类。新区开发发包括土土地征用用和城市市基础设设
10、施建设设。城市建设设用地，无无论是收收回国有有土地或或是集体体所有土土地，一一般需按按如下程程序进行行：1. 申请选址址。2.制订方方案。33.申请请批准。44.发布布用地通通告。55.签订订补偿、安安置合同同。6.发证。城市房地地产开发发是指按按照城市市建设总总体规划划的要求求，进行行房屋和和其他建建筑物的的生产和和再生产产。房地地产交易易是指把把房产和和地产作作为商品品而进行行的买卖卖、租赁赁、抵押押、典当当和交换换等的流流通活动动。主要交易易方式：土地使使用权出出让、土土地使用用权转让让、房屋屋销售、房房屋租赁赁等。房地产的的其他交交易方式式：房地地产抵押押、房地地产典当当、投资资入股、
11、房房屋互换换、房地地产估价价、拍卖卖。221物业管理理可分为为住宅区区管理、公公寓管理理、写字字楼宇管管理及商商业物业业管理类类型。1 住宅区管管理原则则：1.服务第第一、方方便群众众的原则则。2.统一经经营、综综合管理理的原则则。3.企业化化管理、独独立核算算的原则则。4.专业管管理与群群众管理理相结合合的原则则。5.产权与与经营权权分离的的原则。2 住宅区管管理模式式：1.开发公公司管理理型。22.“三三结合”管管理型。33.街道道办事处处管理型型。4.物业管管理型。房地产开开发经营营运作是是指房地地产企业业以土地地开发和和房屋建建设为经经营目标标，根据据内部条条件与外外部条件件环境，把把
12、握房地地产市场场的发展展趋势，进进行策划划、决策策的事总总过程。城市土地地开发经经营运作作是指地地产商或或地产综综合开发发企业发发土地开开发为经经营目标标，依据据城市建建设总体体规划要要求和对对地产市市场发展展趋势的的预测，从从土地选选址与可可行性研研究开始始，经项项目立项项。征地地拆迁，到到对土地地进行加加工平整整和基础础设施建建设，满满足进行行城市房房屋建设设的建筑筑地段为为止的全全过程。1 土地使用用权的出出让：11.取得得城市土土地使用用权的法法律依据据。2.城市土土地的有有偿使用用制度。33.城市市土地出出让的有有限期使使用制度度。4.土地所所有权与与使用权权的两权权分离。252 城
13、市土地地使用权权出让的的国家垄垄断制度度：1.城市土土地出让让的国家家垄断经经营制度度。2.城市土土地使用用权出让让的批准准权限。3 土地使用用权出让让的主要要方式：1.协协议出让让方式。22.招标标出让。33.公开开拍卖。274 土地使用用权的转转让：11.土地地使用权权转让与与出让的的区别。282.土土地使用用权转让让的条件件：a.只有国国家出让让的土地地使用权权才能转转让。bb.只有有依据出出让合同同规定进进行开发发利用的的土地使使用权才才能转让让。C.土地地使用权权转让应应当签订订合同。D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。3.土地使用权转让的原则：a.”认地不认人”的原则。B.房地
14、产不可分的原则。 C.房地产效益不可损的原则。4.土地使用权转让的年限29城市房地地产开发发经营，是是指房地地产展商商对城市市房屋及及各类建建筑物、构构造物的的兴趣与与经营。（一） 工程项目目组织1.招标标类型：a.工工程总承承包招标标 b.建设项项目阶段段招标 c.专项招招标2.招标标方式：a.公公开招标标 bb.邀请请招标 c.协协议招标标3.招标标程序：a.选选择招标标方式 b.编制招招标文件件夹c.编制标标底 dd.招标标资格审审查 ee.组织织现场勘勘察 ff.报送送标书 gg.开标标、评标标和决标标 hh. 签签订承包包合同（二）工工程项目目管理工程项目目管理是是指开发发对各施施工
15、单位位在家施施工过程程中的综综合管理理。 开发发公司对对工程项项目组织织管理的的主要职职能有三三个方面面： 一是、项项目地盘盘管理。 二是、工工程质量量监督。 三是、工工程验收收与交用用。房地产交交易经营营运作：是指房房地产经经营者，依依据对房房地产市市场发展展趋势的的预测，以以房产、地地产作为为商品进进行的买买卖、租租赁、抵抵押、典典当和交交换等交交易活动动的实施施决策过过程。房屋销售售的方式式：1.房地产产销售委委托。22.现货货买卖与与期货交交易。房屋买卖卖程序：1.确确认资格格。2.签订房房屋买卖卖合同。33.付款款成交。44.房地地产过户户。房屋租赁赁与房屋屋买卖的的区别：1.房房屋
16、买卖卖是买得得所有权权，而房房屋租赁赁是承租租人从房房屋所有有人处租租得一段段时间内内的使用用权。22.房屋屋买卖是是一次性性交易，一一次实现现房屋的的价值；而房屋屋租赁则则是分期期多次交交易，分分期实现现价值。33.房屋屋买卖是是一次性性付款，或或分期付付款，而而房屋租租赁，多多是按月月付款，一一般称为为月租。44.由于于房屋租租赁是把把使用权权从所有有权中分分离出来来，因而而在房屋屋租赁中中产生了了两种相相关的特特点.第第一、房房屋出租租，发生生了使用用权对房房屋所有有人处分分权的制制度。第第二、由由于房屋屋出租，也也产生了了所有权权对使用用权的某某种制约约。（二） 租赁双方方的权利利与义
17、务务1. 房屋出出租方的的权利：1.有有按期收收取资金金的权利利。2.有监督督承租方方爱护使使用房屋屋的权利利。3.有依法法收回出出租房屋屋的权利利。4.因国家家建设需需要，必必须腾让让房屋时时，出租租方有权权终止租租赁合同同，对用用户按有有关规定定另行安安置。2. 房屋出出租方的的义务353. 房屋承承租方的的权利354. 房屋承承租方的的义务35房屋租赁赁程序：1.租租赁双方方平等协协商。互互利互惠惠、议定定租金。22.签订订房屋租租赁合同同，明确确双方权权利与义义务。33.将租租赁合同同送当地地房管机机关备案案，办理理房地产产租赁登登记手续续。4.交接房房屋。其他房地地产经营营形式的的运
18、作：（一）房房地产抵抵押1.抵押押权的设设定3372.房地地产抵押押贷款合合同3383.抵押押登记384.抵押押房产的的占有、收收管。385.抵押押房地产产的处分分388（二）房房屋互换换 11.房屋屋产权互互换，是是指房屋屋产权人人之间，为为了生活活或经营营的需要要，相互互交换房房屋的所所有权。房屋互换换程序：1.换换房申请请。2换房证证明。33.互互换房的的价格评评估。44.签签订换房房协议。55.房房地产过过户。2. 房屋使用用权的互互换。3. 换房范围围。第三章 房地地产经营营企业地产经营营企业则则是指从从事房地地产开发发、租售售、中介介服务以以及维护护管理等等经济活活动组织织。房地产
19、企企业的类类型：（一）按按所有权权性质划划分：11.全民民所有制制企业。22.集体体所有制制企业。33.私营营企业。44.中外外合营企企业。55.外商商独资企企业。(二) 经营内内容和经经营方式式划分：1.房房地产开开发企业业。2.房地产产中介服服务企业业。3.物业管管理企业业。（三）按按经营性性质划分分：1.房地产产专营企企业。22.房地地产兼营营企业。33.房地地产项目目企业。房地产企企业的设设立、变变更和终终止的条条件及程程序；设立房地地产企业业，应当当具有的的条件：1.有有自己的的名称和和组织机机构。22.有固固定的经经营场所所。3.有必要要的财产产和经费费。4.有足够够的专业业技术人
20、人员。55.法律律、行政政法规规规定的其其他条件件。企业法人人办理开开业登记记，应当当提交下下列文件件和证件件：1.组织负负责人签签署的登登记申请请书。22.组织织章程。33.资金金信用证证明、验验资证明明或者资资金担保保。4.企业主主要负责责人的身身份证明明。5.住所和和经营场场所使用用证明。66.其他他有关文文件、证证明。有限责任任公司的的设立条条件：11.股东东符合法法定人数数。2.股东出出资达到到法定资资本最低低限额。33.股东东共同制制定公司司章程。44.有公公司名称称，建立立符合有有限责任任要求的的组织机机构。55.有固固定的生生产经营营场所和和必要的的生产经经营条件件。有限责任任
21、公司的的设立程程序：11.发起起人符合合法定人人数。22.发起起人认缴缴和社会会公开募募集的股股本达到到资本最最低限额额。3.股份发发行、筹筹办事项项符合法法律规定定。4.发起人人制订公公司章程程，并经经创立大大会通过过。5.有公司司名称，建建立符合合股份有有限公司司要求的的组织机机构。66.有固固定的生生产经营营场所和和必要的的生产经经营条件件。444企业的变变更、终终止。44房地产开开发企业业资质等等级标准准分五个个等级。详见45申请资质质等级的的证明文文件：11.企业业资质等等级申报报表。22.企业业资信证证明。33.企业业法人代代表和经经济、技技术、财财务负责责人的职职称证明明。4.企
22、业统统计年报报资料，55.其他他有关文文件、证证明。组织是由由五个因因素组成成：人员员、职位位、职责责、联系系、信息息。组织是指指围绕着着企业各各级目标标和总目目标的实实现，建建立管理理机构系系统，以以明确目目标、指指定职位位、规定定职责、选选择人员员、授与与权力、明明确关系系交流信信息而建建立健全全正常的的管理秩秩序，同同时使全全体人员员能协调调地进行行工作，以以长期高高效的组组织行为为保证既既定目标标的实现现。组织的重重要作用用表现：1.它它不仅是是管理职职能的重重要职能能，而且且是企业业进行生生产经营营活动的的基础条条件。22.它不不仅能够够保证管管理活动动的顺利利进行，而而且能够够协调
23、人人与人，人人与事之之间的关关系，不不断地推推进生产产经营活活动高效效地进行行。3.它不仅仅是实现现当前目目标的重重要手段段，而且且是先进进管理费费用思想想、方法法、手段段具体发发挥作用用不断提提高企业业管理水水平的体体现。44.它不不仅能够够反映当当前社会会化大生生产和生生产力发发展水平平的要求求和生产产关系的的要求，而而且能够够适应环环境变化化、发展展的需要要以反映映其新的的要求。建立健全全企业组组织的原原则：11.效率率原则。22.分工工协作，以以工作为为中心的的原则。33.管理理幅度、分分层管理理的原则则。4.统一指指挥、命命令一致致的原则则。5.权责对对等、才才职相称称的原则则。6.
24、协调原原则。77.弹性性原则。企业组织织的基本本形式：1对比比分析房房地产企企业五种种一般组组织结构构设计的的优缺点点。答：直线线制组织织结构：优点是命命令统一一，责权权分明，维维持成本本低，快快速灵活活。缺点点是不利利于企业业成长，过过分依赖赖领导人人的才能能和技能能。职能制组组织结构构：优点是利利用专门门化、规规模化带带来的成成本节约约、减少少资源浪浪费的好好处。缺缺点是容容易部门门分割，不不了解其其他部门门的工作作，部门门追求各各自的职职能利益益。直线职能能制结构构：优点是统统一指挥挥与专业业分工相相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制制组织结结构：优点是强强
25、化了决决策机制制，总公公司层领领导着重重研究政政策和战战略发展展，提供供各种服服务，调调动事业业部的积积极性，强强调了事事业部经经理对本本部门产产品和服服务经营营责任，有有利于培培养人才才，增强强了内部部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组组织结构构：优点是公公司可以以很好地地协调复复杂又相相互依存存的组织织活动，不不同的专专业人员员可以很很好地沟沟通和交交流，并并协助矩矩阵结构构组织平平台很好好地发挥挥资源作作用。缺缺点是消消除了统统一指挥挥后，可可能造成成一些混混乱，员员工缺乏乏安全感感，产品品线经理理为了得得到优秀秀的专业业人员展展开斗争争，容易易引起组组织的
26、矛矛盾。房地产企企业组织织机构的的设置（一） 各主要行行政领导导人员的的职责551.经理理、2副副经理、33总工程程师、44总经济济师、55总会计计师、66科长（二） 各主要职职能部门门的职责责 561. 经营部。22.开发发部。33.计划划部。44.工程程技术部部。5.财务部部。房地产企企业的管管理制度度：1.开发经经营管理理制度。22.工程程技术管管理制度度。3.经济核核算管理理制度。44行政人人员管理理制度。55.物业业管理制制度。66.思想想政治工工作管理理制度。第四章 房房地产市市场与房房地产经经营预测测 第一节 房地地产市场场 1.市市场涵义义：（11）市场场是商品品聚集和和交换的
27、的场所（22）市场场是商品品交换关关系的总总和（33）市场场是现实实潜在的的购买力力和欲望望购买市场三要要素：商商品要素素。购买买力要素素。愿意意买卖商商品的当当事人。课本660页市场的功功能：（11）市场场是连接接身产和和消费的的纽带。（22）市场场把单个个企业的的经济活活动聚为为一个有有机的整整体（33）市场场是实现现再生产产的基础础。PP60 市场场经营观观念。60现代市市场经营营观念有有4点：（1）顾顾客向导导（2）不不断创新新（3）扬扬长避短短（4）整整体营销销房地产市市场的含含义：（11)狭义义：是指指房地产产商品交交易的场场所(22)广义义：其一一，是房房地产商商品所拥拥有的现现
28、实和潜潜在的消消费者总总和。其其二，是是指房地地产商品品流通过过程中各各种交换换关系的的总和。房地产市市场的特特征：（11）标的的物流通通转移的的固着性性（2）房房地产市市场与土土地市场场的统一一性（33）市场场供给缺缺乏弹性性（4）市市场供给给的地区区性（55）市场场机制调调节的不不彻底性性（6）市市场功能能的不彻彻底性（77）地产产市场垄垄断性。培育和发发展房地地产市场场的重要要意义：（1）有有利于加加速经济济体制的的深化改改革（22）有利利于其他他各类市市场的发发展（33）有利利于促进进土地资资源优化化配置（44）有利利于促进进城市建建设投入入产出良良性循环环（5）有有利于促促进对外外开
29、放的的进一步步扩大。63房地产市市场类型型：（11）按商商品用途途：分为为生产资资料市场场和消费费市场（22）按市市场的发发育完善善程度：初级 中级 高级市市场 我国处处于初级级（3）按按经营对对象：土土地市场场和房产产市场（44）按市市场活动动范围：地方 国内内 国国际 （55）按交交易内容容：土地地使用市市场 房屋商商品市场场 房地产产金融市市场 房地产产劳务市市场 技技术市场场 信信息市场场 （66）按市市场层次次：一级级二级三三级。房地产的的三级市市场架构构：一级级市场特特点（11）建立立在城市市土地国国有制的的基础上上，坚持持城市土土地国有有制，交交易地址址是土地地使用权权（2）土土
30、地的受受让方允允许为多多种性质质，多种种成份法法人（33）明确确规定各各类用地地的使用用年限（44）国家家直接调调控垄断断经营权权（5）批批租土地地使用权权的价格格是一种种“租赁赁”价格格，租赁赁费用一一次性收收取（66）主要要形式：协议出出让 招招标出让让 拍拍卖出让让。 二级级市场特特点：（11）流通通由经营营向使用用消费平平行转移移（2）涉涉及较多多的经济济法律关关系 三级级市场的的特点：是房地地产消费费者之间间的房地地产商品品再转让让市场。土土地使用用者，房房屋所有有人，将将所取得得的一定定年限的的土地使使用权，房房屋所有有权或房房屋所占占有的土土地使用用权一并并在市场场上转让让，出租
31、租，抵押押，买卖卖，赠与与，继承承，交换换。属于于调剂余余缺，从从新配置置的市场场。三级市场场只要作作用体现现在：第第一，调调节住宅宅余缺 满足足居民的的居住需需要。第第二，改改变房地地产用途途 完完善土地地利；用用结构。第第三，满满足企业业和居民民的特殊殊需要。房地产的的要素市市场：地地产市场场 房房产市场场 房房地产资资金市场场 房房地产劳劳务市场场 信信息市65房地产产的运行行机制 市场场机制主主要内容容：1价价格机制制2供求求机制33竞争机机制 44税收机机制5信信贷利率率机制66 市场机机制的优优势 弱弱点 在在677 “计计划机制制”的含含义 优缺点点在667 “法法律机制制”的含
32、含义 优缺点点在667下房地产市市场的宏宏观调控控 1.决决策控制制系统：（1）土土地供应应计划（22）城市市规划指指导（33）环境境保护 22.市场场调节系系统：(1)控控制地价价(2)调节税税收(33)租金金的控制制(4)信贷规规模及利利率 3.信息反反馈系统统4.监监督系统统699第二节 房地地产市场场调查 概念：是指运运用科学学的方法法 ，有有目的，有有计划，系系统地收收集房地地产市场场营销状状况方面面的各种种情报资资料，通通过对过过去与现现代营销销状态及及动态影影响因素素的分析析研究，从从而为房房地产经经营者预预测其发发展未来来，制定定正确的的决策提提供可靠靠的依据据。 （11）市场
33、场调查的的基础是是收集资资料（22）市场场调查的的内涵是是广义的的（3）市市场调查查的方向向必须是是科学的的。（770页）市场调查查的作用用：（11）市场场调查有有助于企企业确定定正确的的方向（22）有助助于企业业适时进进行产品品的更新新换代（33）有助助于企业业制定科科学的销销售和生生产计划划（4）有有助于企企业实施施正确的的价格策策略（55）有助助于企业业改善经经营管理理，提高高经济效效益（66）对政政府而言言有助于于制定正正确的宏宏观经济济政策原则：实实事求是是原则 2 有的的放矢原原则 33 虚心心求知原原则 44 系统统性原则则 5效效益性原原则房地产市市场调查查的类型型：1.探索性
34、性调查 2 描述性性调查 3 因因果性调调查 711内容：11：不可可控因素素的调查查（1）政政治法律律环境调调查（22）经济济环境调调查（33）消费费者状况况调查（44）市场场结构不不可控因因素调查查 （aa竞争对对手调查查b 同同行业竞竞争产品品调查 22 可控控因素调调查（11）产品品调查（22）价格格调查（33）销售售渠道调调查（44）促销销调查程序：论论采取哪哪一种形形式，调调查哪一一方面内内容，都都是一次次有组织织有计划划的行动动，都应应该经过过一定的的程序和和步铸，才才能达到到预期的的目标，程程序大体体上有（调调查准备备 正正式调查查 结结果分析析 撰撰写调查查报告）44个阶段段
35、。 1。调调查阶段段 ：（11）确定定调查目目标（22）初步步情况分分析（33）制定定调查计计划（44）非正正式调查查 22。正式式调查阶阶段 （11）确定定市场资资料来源源（2）确确定收集集资料方方法（33）调查查表及问问卷设计计（4）抽抽样设计计（5）现现场实地地调查 33.结果果分析阶阶段 :（1）资资料编辑辑整理（汇汇总 初审 筛选选 统统计（22）调查查资料的的综合分分析（定定量分析析发 定性分分析法 774页 4.编编写调查查报告。75调查方法法和技术术 ：调调查方法法：1.询问调调查法（aa访谈调调查b电电话调查查c邮函函调查dd留置问问卷调查查。2. 观察察调查法法 33实验调
36、调查法 调查技术术：776-777第三节 房地地产经营营预测概概述概念：是是直借助助历史统统计资料料和市场场调查，运运用科学学的方法法和手段段，对房房地产未未来经营营状况及及发展趋趋势作出出的预计计，测算算和判断断。 是否否准确取取决于两两个方面面：其一一，房地地产活动动的进程程，趋向向和可能能的显露露程度，或或被偶然然因素干干扰的程程度； 其二，人人们对房房地产经经营活动动的内在在联系和和发展变变化规律律的认识识和掌握握的能力力。经营预测测的作用用：1 是房地地产企业业经营决决策的依依据2 有助于于制定正正确的经经营决策策略3 有助于于提高及及企业的的竞争能能力4 可以减减少经营营的盲目目性
37、和风风险性 经营预测测的内容容：1国国名经济济发展的的趋势预预测 2产业业政策所所带来的的影响预预测 3市场场需求预预测 4技术术发展预预测 5销售售前景预预测 6产品品生命周周期预测测 77供给能能力预测测 88市场价价格走向向预测 9市市场竞争争情况预预测步骤：11确立预预测目标标2拟定定预测工工作计划划3收集集与整理理资料44选择预预测法55预测分分析6预预测结果果评价77编写预预测报告告第四节 房地地产经营营预测方方法直观预测测四法：调查预预测法 个人人判断法法 专专家会议议法 德尔菲菲法调查预测测：1调调查方式式（a全全面调查查b重点点调查cc典型调调查d抽抽样调查查 2调查查程序需
38、需预测程程序（aa明确调调查目的的b确定定方式对对象c拟拟定调查查提纲dd确定调调查时间间地点期期限e编编制计划划和预算算f进行行调查整整理分析析资料gg进行预预测分析析h编写写预测报报告。个人判断断法：根根据判断断者的经经验，能能力进行行逻辑推推理和判判断分析析的方法法。专家会议议法：83页页德尔菲法法三大特特点：匿匿名性 反馈馈性 统计性性时间序列列预测法法： 1平均均数预测测法（aa算数平平均数预预测法bb加权平平均预测测法885 2 移动平平均预测测法（aa一次bb二次cc三次平平均法87 3指指数平滑滑预测法法（a一一次b二二次c三三次指数数平滑法法900页回归预测测法：步步骤：因因
39、素分析析 数数据收集集 相相关检验验 模模型建立立 模型型平价 预测测分析一元线性性回归预预测 9441002 第五章 房房地产经经营决策策 第一节 房地地产经营营决策概概述经营决策策的含义义：是指指在房地地产经营营活动中中，经营营者依据据对经营营容体的的规律性性及各种种主观条条件的认认识，借借助于一一定的手手段和方方法，对对房地产产经营目目标及行行动方案案进行优优化设计计，选择择并付诸诸实施的的行为过过程。经营决策策的构成成要素：1决策策主体22决策目目标3决决策变量量4环境境条件55决策成成果6对对决策变变量的平平价选择择经营决策策的基本本属性：1主体体性2客客观性33目的性性4实践践性5
40、预预见性66选择性性经营决策策的内容容：1经经营战略略决策22经营目目标与计计划决策策3项目目决策44投资决决策5金金融决策策6财务务决策77产品的的生产与与开发决决策8价价格决策策9市场场营销决决策100经营组组织与人人事决策策11工工程指挥挥决策112物业业管理决决策作用：11.经营营决策的的质量关关系到企企业的生生死存亡亡，兴衰衰成败 2.决决策是经经营管理理的核心心。（首首先 其次 最后后1006。类型：11。战略略决策与与战术决决策 2.程程序化决决策与非非程序化化决策 3.数量与与非数量量性决策策 4.确确定定型决策策 不不确定型型决策 风险险型决策策。11071088特征与原原则
41、：现现代决策策特征主主要表现现在（11112）1088页基本原则则：1 唯物辩辩证原则则2信息息可靠33以预测测为基础础4系统统性5优优化6可可行性77反馈性性8时效效性原则则决策者的的素质：1政治治素质22智能素素质3心心理素质质4身体体素质1100页 决策者提提高素养养：1努努力掌握握专业知知识 和和善于总总结决策策经验22熟悉全全局形势势3学习习科学决决策知识识4提高高创造性性思维能能力 55.不断断完善心心理素质质第二节 房地地产经营营决策体体制与决决策程序序房地产经经营决策策体制：1决策策系统22信息系系统（收收集 加加工 传递 3咨咨询系统统（智囊囊系统44执行系系统5监监督系统统
42、 程序：11发现问问题2确确定目标标（a针针对性 b系系统性 c具具体性 d可能能性3拟拟定方案案（a完完整性 b详详实性 c相相斥性44分析评评估（aa限制因因素分析析 b潜潜在问题题分析cc综合评评估 55方案优优选（aabcdd1114页6方案案实施77反馈调调整第三节 房地地产经营营决策方方法概念：是是指为了了实现一一定的经经营决策策目的而而进行决决策活动动的途径径和手段段 定量决决策与定定性决策策方法：1115116 确确定型决决策方法法：1线线性规划划法1116页页 22 效益益费用法法1117页 风险型型决策方方法：最最大概率率法1118 期望值值法1119步骤：（1）收收集与经
43、经营决策策有关的的数据资资料 （22）找出出可能出出现的自自然状态态（3）列列出可行行的行动动方案（44）确定定各种状状态的概概率（55）计算算每个行行动方案案在不同同状态下下的损益益值（66）列出出决策表表（7）计计算出各各个行动动方案的的损益期期望值（88）选择择期望值值最大或或者最小小的方案案为最优优方案决策树：1决策策点（方方框 2状状态点（圆圆圈 3结结果点（三三角 4分分枝（横横线 1200不去定型型决策方方法：11乐观准准则2悲悲观准则则3等可可能准则则4 后后悔准则则 第四节 多目目标决策策概念：那那些需要要同时考考虑多项项目标的的决策问问题 多目标标决策问问题：11特点：目标
44、之之间不可可公度性性 2权衡衡 效用用与偏好好 33最优解解，非劣劣解 和和满意解解 （11）商定定一种原原则与方方法（22）分析析者只提提供非劣劣解 有有决策者者选择满满意解（33）决策策者参与与分析过过程，交交换意见见，逐步步改善非非裂解，直直至找到到满意解解（4）多多目标决决策过程程 多决策五五个阶段段：1初初始阶段段2问题题形成阶阶段3系系统和模模式化阶阶段4分分析评估估阶段 5决策策阶段 1255页 加权平均均法：11关于分分数评定定 1126页页 22关于权权重关系系的确定定1227页层次分析析法：11层次结结构模型型 （aa总体目目标层bb准则层层c指标标层d方方案层 2判断断矩
45、阵 3判判断矩阵阵的解（aa最小误误差平方方和法 b方根根法 cc和积法法 44一致性性检验 5 组合权权重系数数12281140页页 第六章 房地地产经营营计划计划是指指对工作作或行为为的事先先安排，是是人们基基于对现现实的认认识和对对未来的的估计，对对今后某某一定时时期应达达到的目目标，以以及实现现目标的的措施、方方案、程程序、进进度及人人事、责责任、资资源等所所作的安安排。计划管理理是指通通过计划划的编制制、执行行与控制制来实现现控制企企业全部部生产经经营活动动的周期期性综合合管理工工作。计划管理理的基本本步骤；1.环环境分析析。2.目标的的确定。33.方案案研究。44.措施施与程序序的
46、制定定。5.进度安安排。66.平衡衡与调整整。7.控制与与协调。88.总结结与分析析。经营计划划是指以以企业的的经营活活动为对对象的计计划安排排，又称称为生产产经营计计划。基本任务务，1.制订目目标。22.资源源配置。33.协调调生产经经营。44.提高高管理效效率。55.提高高经济效效益。房地产开开发经营营计划指指标；一 房地产开开发数量量指标是是反映企企业开发发能力现现状及其其发展状状态的指指标。1. 土地开发发面积及及其增长长率=（本本期土地地计划开开发面积积-上期期土地计计划开发发面积）/上期土土地实际际开发面面积*11002. 房屋交付付使用率率=计划划交付使使用房屋屋建筑面面积/当当期计划划竣工房房屋建筑筑面积*10003. 房屋开发发竣工率率=计划划竣工房房屋建筑筑面积/当期计计划开发发房屋建建筑面积积*1000二 房地产开开发收入入指标是是反映房房地产开开发企业业经营收收入的主主要指标标有收入入总额及及收入增增长率。收入增长长率=（本本期计