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1、物业管理理有限公公司各部部门岗位位职能说说明书（草草案）一一 、总总经理岗岗位职责责1、主主持公司司的日常常管理；2、决决定公司司的经营营计划和和投资方方案。33、审订订公司的的年度财财务预算算方案、决决算方案案。4、对对质量体体系承担担全面的的责任，对对质量做做出承诺诺；5、聘聘任或解解聘各职职能部门门经理，决决定其报报酬事项项。6、审审定公司司的基本本管理制制度。77、负责责对公司司运营的的监督管管理二、总经经理助理理岗位职职责1、负负责公司司工作计计划、总总结各类类文件的的起草、审审核工作作。2、牵牵头组织织承办公公司各类类会议的的会务工工作，做做好会议议记录，整整理会议议纪要。3、对上
2、级和外来文、电负责催办、回复。4、协助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和服务中心认真及时地贯彻落实公司的各项作决策和指令。5、分析市场，制定对策，确定公司发展方向及发展的目标供公司领导参考。6、代表公司领导对外洽谈项目，与前期部协作投标。7、协助助各服务务中心与与涉及公公共事务务（工商商、税务务、环保保、用水水、用电电）有关关部门的的协调工工作。88、负责责统筹公公司的内内部管理理工作，协协助总经经理协调调各部门门、各服服务中心心之间的的关系。9、经常与公司各管理层、基层员工沟通，并将所收集的意见、建议反馈给公司领导。10、协助综合管理部做好制度建设，了解综合管理部的工作情况，检查
3、制度落实情况，并向领导反馈；协作综合管理部制定员工培训计划、培训内容，审核培训教材。11、与办公室协作，协助办公室做好年检、报批、人事、工资、档案管理等工作。12、了解项目代培管理人员的基本情况，对其综合素质进行全面评定。13、完成总经理交办的其他工作。三 、公公司办公公室1、办公公室职责责 做做好公司司人事、工工资、档档案、新新员工入入职培训训等方面面的工作作及管理理。做好好各部门门的后勤勤保障工工作。2、办公公室主任任岗位职职责学习当前前国家的的方针、政政策，贯贯彻落实实公司的的各项工工作指令令。负责责公司程程序文件件等各类类文件的的起草审审核工作作。协助助总经理理处理日日常工作作，当好好
4、参谋和和助手，做做好各部部门、各各服务中中心之间间的协调调工作。负责公司人事工作，根据总经理的指示做好员工的接收、调查、辞退等管理工作。负责公司员工的工资管理。协助综合管理部做好员工培训工作。做好公司员工的思想教育工作。完成总经理交办的其他工作。3、办公公室文秘秘岗位职职责负责责公司日日常的打打印工作作。负责责公司及及各服务务中心往往来文件件、电脑脑资料的的存档工工作。负负责办公公室的日日常卫生生。做好好开会前前的会场场安排及及会议记记录工作作。每日日信件的的核发工工作。任任何其他他秘书工工作。四 、财财务部1、财务务部职责责对公司司财务、资资金、成成本，费费用实行行宏观管管理。健健全企业业内
5、部财财务运作作规范和和经济责责任制度度并实施施检查监监督。组组织公司司年、季季、月财财务收支支计划的的编制和和实施，控控制费用用支出，合合理使用用资金，实实现公司司经济指指标。编编制会计计报表及及相关收收支统计计报表。根据收集财务信息，进行财务分析，并组织人员对项目欠费进行清缴。负责督促财会人员正确及时计算交纳各种税款。组织协调各项目的多种经营工作。2、财务务部经理理岗位职职责指导导本部门门员工贯贯彻执行行国家财财经制度度，遵守守有关法法律，指指导、督督促、检检查本部部门各项项工作及及下属人人员的工工作情况况。全面面负责公公司财务务部工作作，协助助总经理理对公司司财务、资资金、成成本，费费用实
6、行行宏观管管理。负负责制定定、贯彻彻、落实实本部门门岗位职职责，工工作要求求及各项项管理制制度，健健全企业业内部财财务运作作规范和和经济责责任制度度。负责责组织公公司年、季季、月财财务收支支计划的的编制和和实施，控控制费用用支出，合合理使用用资金，实实现公司司经济指指标。审审核收支支凭证，核核准确性性签发支支票。组组织实施施财务软软件、物物业管理理软件，编编制会计计报表及及相关收收支统计计报表。根据收集财务信息，进行财务分析，并组织人员对项目欠费进行清缴。负责督促财会人员正确及时计算交纳各种税款。配合办公室、综合管理部组织对本部门员工的培训工作。协调本部门与公司各部门之间的协作关系，团结员工，
7、帮助员工提高业素质。在总经理的指导下组织协调各项目的多种经营工作。3、财务务主管质质岗位职职严格遵遵守财经经纪律，遵遵循会计计制度与与会计核核算原则则，对公公司经营营管理和和会计核核算中心心的问题题提出建建议和改改进办法法。配合合会计主主管，完完成凭证证录入工工作，编编制会计计报表及及要求的的财务分分析资料料。对发发票、收收据、支支票的领领、用、存存进行管管理。负负责各项项目现金金支出审审核，包包括日常常费用报报销，材材料采购购支出及及公司其其他费用用支出的的审核。负责与工程部、办公室配合，做好库存物品及设备的盘点及登记入帐。督促项目欠费清缴工作。检查项目日常财务工作。4、会计计主管岗岗位职责
8、责严格遵遵守财经经纪律，遵遵循会计计制度与与会计核核算原则则，对公公司经营营管理和和会计核核算中的的问题提提出建议议和改进进办法。审查收费原始凭证，检查现金日记帐，项目明细帐，核对收费明细表及欠费明细表。审核记帐凭证，登录财务软件，编制会计报表。汇总项目的收费明细表及欠费明细表，并进行收费率跟踪。督促、帮助项目完成物业管理软件初始化工作，并与软件公司配合，使物业管理软件的运作与公司正常财务核算流程相一致，完成电脑与手工核算的顺利过渡。督促项目的欠费清缴工作。对项目成本费用进行跟踪分析。五、 企企划部1、企划划部职责责对房地地产市场场进行调调查、分分析及预预测、项项目洽谈谈、公关关。编制制前期介
9、介入方案案、物业业管理方方案和物物业管理理委托合合同。负负责各物物业服务务中心重重大创收收经营项项目的策策划。2、企划划部经理理岗位职职责对房房地产市市场进行行调查、分分析及预预测。拟拟定物业业管理方方案。拟拟定物业业管理委委托合同同。负责责物业管管理前期期介入方方案的制制定。对对房屋租租赁销售售市场进进行调查查、分析析、检测测。负责责各服务务中心重重大创收收经营项项目的策策划。负负责项目目洽谈、公公关。负负责新接接项目的的组建工工作的协协调，并并报送总总经理批批准后组组织实施施。六、综合合管理部部职责1、综合合管理部部职责参参与制定定、修改改程序文文件、工工作指导导书和服服务标准准。按照照公
10、司的的各项程程序文件件及各项项服务标标准，对对公司各各服务中中心的各各项工作作进行检检查，对对检查不不合格的的提出整整改意见见。对各各服务中中心落实实公司各各项程序序文件及及服务标标准的执执行情况况进行监监督，对对不符合合规定或或不规范范的行为为及时进进行纠正正，对不不合格整整改工作作进行监监督。对对各服务务中心管管理人员员进行业业务指导导，对管管理人员员实际操操作中的的遇到的的困难进进行指导导并协助助其解决决。提出出奖、罚罚动议，执执行奖罚罚规定。对各服务中心主任进行绩效考核，对设备主管、管理员、员工的工作绩效进行复评。对公司员工进行程序文件、工作指导书、服务标准、行业规范进行培训。2、综合
11、合管理部部经理岗岗位职责责草拟公公司年度度经营计计划，上上报总经经理批准准。负责责编制本本中心的的年、季季、月度度工作计计划。根根据以上上计划指指标，负负责制定定相应的的实施方方案和措措施，在在确保完完成计划划指标同同时，能能有效地地节省费费用。负负责协助助总经理理对公司司所有工工程项目目投资策策划工作作。负责责制定公公司各部部门工作作范围及及各岗位位职责，负负责编制制公司各各项工作作的操作作程序、工工作标准准，并负负责检查查、协调调、督导导各部门门工作的的顺利开开展。主主持、组组织策划划工作，拟拟定租售售策划方方案，确确保完成成租售指指标。统统筹或主主持主管管级以上上的人事事招聘、培培训及考
12、考核等工工作，提提名公司司及本中中心主管管级以上上人员的的聘任、辞辞退、升升职，报报总经理理批准。负责公司及本部门的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄。负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高公司员工队伍素质等企业文化建设工作。积极完成上级临时交办的各项工作。3、物管管副经理理岗位职职责制定定年度工工作目标标和年月月工作计计划，经经批准后后执行；协助各各服务中中心与涉涉及公共共事务（工工商、税税务、环环保、用用水、用用电）有有关部门门的协调调工作。指导本部门业务工作，组织本部门员工考核。定期向上级述职主持部门例会，听取工作汇报及建议，布置工
13、作任务，解决实际问题，改进管理方法，促进工作发展。及时向上级汇报本部门工作情况和有关事项。4、质管管副经理理岗位职职责制定定年度工工作目标标和工作作计划，经经批准后后执行。制定月工作计划，经批准后执行。制定、修定公司各服务中心的程序文件、作业指导书。制定、修定公司各服务中心的质量要求和质量控制目标。监督、检查各物业服务中心人员的程序文件、作业指导书的执行情况。及时反馈检查中出现的问题。接受住户的投诉，对投诉进行处理，对投诉人进行回访。定期进行入户，听取业主的意见。及时向上级汇报本部门的工作情况和有关事项。负责物业管理服务过程，不合格服务纠正和预防措施，服务的控制与管理。按照质量手册、程序文件的
14、要求和管理实施方案，对各服务中心运行进行指导、检查和监督。按照“物业管理委托合同”实施全方位的管理服务。参与建立并指导实施各服务中心的作业规程。5、质管管员职责责对质管管副经理理经理负负责，在在规定时时间完成成副经理理安排的的工作。理解、掌握公司现行程序文件、工作指导书。检查工作要公平、公正、不许公报私仇，不许搞人情化。认真、负责做好检查记录，对违章现象、违章人的处罚要准确、公平，并上报经理。注意工作方法，不能采用简单、生硬、粗暴的方式方法，不许对员工辱骂、人身功击。结合工作实际，提出对程序文件、工作指导书修改建议。七、工程程部1、工程程部职责责负责审审核各物物业服务务中心设设备设施施的维修修
15、保养计计划和物物料申购购计划；对各物物业服务务中心机机电设备备设施的的维修保保养工作作进行检检查监督督、指导导，确保保物业服服务中心心机电设设备设施施正常运运行，达达到完好好率要求求；对各各物业服服务中心心的工程程人员进进行统一一管理、调调度、指指挥；对对各物业业服务中中心的工工器具进进行统一一管理、调调度；对对各物业业服务中中心的备备品备料料进行备备品备料料管理，综综合利用用，达到到资源共共享；2、工程程部经理理岗位职职责在公公司总经经理的领领导下，制制定、贯贯彻、执执行各物物业服务务中心设设备管理理方面的的规章、制制度。对对各物业业服务中中心的备备品备料料进行同同意管理理，制定定相应的的管
16、理规规定；与与财务部部一起对对物料的的采购进进行审核核、监控控，做好好成本控控制；对对存放与与各物业业服务中中心的工工器具实实行统一一管理、统统一调配配制定相相应的管管理规定定；检查查、监督督、指导导各物业业服务中中心设备备主管的的工作。负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。在“安全、可靠、经济、合理”前提下，与采购小组及时供给各设备所需的物料，做好物料综合利用的工作。统一调配公司各物业服务中心的维修人员，组织人力、物力及时完成住户提出的报修要求，为住户提供良好的工作、生活条件。组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织
17、实施。组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术档案管理工作。组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准，并监督执行。组织员工开展技术业务学习，技术练兵，不断提高员工的业务技术水平。八、物业业服务中中心1、物业业服务中中心职责责按照委委托管理理合同中中的承诺诺对项目目进行全全面管理理；执行行公司的的各项程程序文件件；达到到各项管管理质量量目标。2、物业业服务中中心主任任岗位职职责对综综合管理理部负责责，主持持物业服服务中心心日常工工作。认认真贯彻彻执行公公司经营营管理方方针及各各项程序序文件，严严格按公公司质量量要求进进行本项项目物业业管理运运作。代代表公司司与开发发商、
18、业业委会及及政府相相关部门门协调相相关事宜宜。爱岗岗敬业，具具有奉献献精神，以以身作则则，严格格要求自自己。总总结物业业服务中中心年度度工作计计划和周周工作计计划，制制定物业业服务中中心年度度资金预预算。制制定物业业服务中中心月工工作计划划和周工工作计划划：审核核管理员员、设备备主管的的工作计计划。组组织召开开物业服服务中心心每周工工作例会会，掌握握工作动动态，了了解各方方面信息息，总结结和布置置工作，确确保计划划按时按按质完成成。负责责组织协协调物业业服务中中心各岗岗位及员员工的工工作安排排。审核核管理员员对员工工工作绩绩效的考考核以及及对员工工的嘉奖奖、处罚罚意见。关爱员工，公平、公正审核
19、员工绩效，不公报私仇，不假公济私。对于客户有效的重大投诉要按不合格控制程序上的要求操作，必须亲自回访、了解、处理，并把处理方案、结果记录投诉回访单。熟悉本项目情况，与业主保持密切联系；每月至少回访三位客户，征求客户的建议、批评、意见，并把回访情况记录入户调查表。加强收费工作的检查、监督，确保完成公司下达的收费率指标。增强经营意识，组织开展多种经营创收工作。励行节约，控制费用不超过费用控制标准并尽量降低成本。协调本物业服务中心内部各岗位、本物业服务中心与公司职能部门和其它物业服务中心的工作关系。管辖项目内发生重大突发事件，接到通知后应在第一时间赶赴现场处理，不得延误。对物业服务中心员工的工作情况
20、负有检查、督促、纠正的管理责任。每天必须检查物业服务中心的物业服务中心工作记录，督促下属员工处理完成物业服务中心工作记录上未完成的工作。工作检查中发现的严重或重大不合格项程序文件，虚心听取他人意见，不断改进工作方法，提高业务水平和管理水平。接受下属员工、业主和公司上级部门的监督。认真学习掌握法律法规和公司各项程序文件，虚心听取他人意见，不断改进工作方法，提高业务水平和管理水平。组织下属员工的培训工作。负责组织物业服务中心的宣传和社区文化活动。传达公司和职能部门下达的指令，认真完成公司交办的其他任务，定期向公司领导汇报工作。3、物业业服务中中心副主主任岗位位职责认真学习习国家改改革开放放的方针针
21、、政策策，省市市物业管管理各项项法规、政政策规定定和公司司的有关关程序文文件，加加强政策策研究和和业务学学习，在在实践不不断提高高自身的的业务素素质和领领导工作作能力。协助物业服务中心主任分管住宅区治安、社区文化、绿化、保洁等方面工作，物业服务中心主任不在时履行主任职责。分管的各项工作是住宅区管理中量大面宽的工作，必须全身心投入到管理工作中。保证有系统的工作计划、有力的落实措施和严格的考核、奖罚办法，把其他住宅老大难问题在本住宅区内管理出特色，管理出水平。负责组织市文明住宅小区、省文明住宅区和国家优秀管理住宅小区的评选申报工作和组织措施，坚持高质量、高水准，切实提高住宅区的管理服务工作水平。切
22、实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作。坚持宣传教育与社区文化相结合，大型主题活动与日常文化生活相结合，开展各种各样的社区文化活动，提高居民的文化修养和道德水准。充分利用各种大众媒体，宣传本住宅区文明向上的精神风貌，树立高尚住宅区整体公众形象。负责组织物业服务中心的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门及员工的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效落实，提高管理工作的深度和广度。经常巡视住宅区，走访、回访住户，广泛联络各界人士，征求、收集对物业管理工作的意见，不断改进管理服务工作。完成公司及物业服务中心主任交办的其他任务。4、设备备主管岗岗位职责责对主任任负责，开开展项
23、目目内设施施设备的的运行、维维保工作作。确保保项目的的正常供供水、供供电、供供气，保保证设备备的安全全使用和和完好率率。认真真贯彻执执行公司司经营管管理方针针及各项项程序文文件，严严格按公公司质量量要求管管理员工工。爱岗岗敬业，具具有奉献献精神，以以身作则则，严格格要求自自己。了了解、熟熟悉辖区区内项目目设施设设备状况况，地下下管网分分布情况况。制定定年度项项目设施施设备的的维保计计划、资资金预算算，报管管理主任任审核。制定公用设施、设备的月维保计划和周维保计划，并负责具体实施。负责制定物料、备用品申购计划，报物业服务中心主任审核。负责工具、材料的申领工作。对员工的工作情况负有检查、督促、纠正
24、的管理责任。每天最少检查二次工程人员的运行、维保工作情况和相关记录，检查情况和处理结果记录物业服务中心工作记录。负责水表、电表、煤气表抄表的审核工作。负责有关设备的图纸、资料、说明书的收集存档，做好设备台帐工作。负责专用工具和其它工器具的使用、保管工作，做好工具台帐工作。组织召开员工每周例会，掌握工作动态，了解各方面信息，总结和布置工作，确保计划按时按质完成。积极开展多种经营、创收工作；励行节约，爱护公司财物。负责对运行、维保人员的职业道德、业务技能、安全操作意识和服务意识的培训工作。引导工程人员积极开展特约服务工作；引导工程人员勤俭节约，节约水、电、易损易耗品；引导工程人员保管、爱护工具。对
25、于客户的抱怨、投诉要按不合格控制程序上的要求操作，及时回访、解释，对于有效投诉要尽快处理，不拖延，处理方案、结果要反馈客户并记录投诉回访单。负责组织协调本岗位所属员工的工作安排，考核员工工作绩效。关爱员工，公平、公正考评员工绩效，不公报私仇，不假公济私。团结友爱、互相帮助，协调本岗位与其它岗位的工作关系，积极配合其它岗位的工作。负责进行维修回访工作，并把回访情况记录户内维修回访单。项目内发生突发事件，接到通知须在第一时间赶赴现场，不得延误，不得以其它借口推诿。接受下属、业主和公司上级部门的监督。认真学习掌握法律法规、公司各项程序文件和岗位技术技能，虚心听取他人意见，不断改进工作方法，提高业务水
26、平和管理水平。传达物业服务中心下达的批令，认真完成主任交办的其他任务，定期向主任汇报工作。5、出纳纳收款员员岗位职职责每日日上班时时，须自自行安排排好当天天的收款款计划及及清理好好当天的的财务帐帐目，不不得有错错。按财财务制度度规定即即记录收收入、支支出的现现金，在在现金日日记帐中中逐笔登登记，逐逐日结清清库存现现金余额额，月末末编制库库存现金金表报主主任、会会计。严严格按照照财务制制度的有有关规定定，对收收支的帐帐目应做做到票据据齐全。不得将库存现金与个人资金混用，出纳人员应每天将实际盘点现金数与现金日记帐帐面余额相核对，保证帐实相符。主任、会计可定期不定期对库存现金进行清查盘点，如出现现金
27、溢余或短缺，应及时查明原因，由个人原因造成现金减少的，当事人应承担全部经济责任。严格按库存限额（3000元）掌握现金的使用，多余现金和各项业务收入现额应在当日送存银行，现金不足时应及时从银行提现补足。开具支票、汇票后，应即时记入银行存款日记帐，每月根据银行存款对帐单核对银行存款日记帐，对记帐错误、未达帐项造成的不符，应编制银行存款调节表。出纳人员应及时、正确地记录与银行往来的一切业务，妥善保管支票，在经济往来中直接领取支票时必须有签收人签字方能结算。建立与客户的良好关系，并以适当的方式催缴各种费用，以确保当月收费的百分率。如有拖欠，应及与会计、管理人员配合以采取相应措施。为便于统计，分析收费情
28、况，出纳人员应在收费明细单上逐笔登记所收缴管理费、车位租金、水费、电费、气费、有偿服务费及代办费等。6、楼宇宇管理员员岗位职职责熟悉悉公司及及物业服服务中心心的各项项管理制制度，项项目的收收费标准准及其构构成，掌掌握业主主或住用用户的基基本情况况和物业业内结构构及其功功能。在在物业服服务中心心主任或或副主任任的指挥挥下，负负责办理理业主（用用户）的的入住、二二次装修修、退房房、租赁赁、搬迁迁及装修修工作出出入证等等手续。熟悉值班管理员、保洁及绿化工的工作职责、工作规程，并在每日工作中检查各岗位人员的工作是否符合标准及要求，对不符合人员进行记录及要求整改。每月对属下员工进行考核，做到公开、公正、
29、公平。关心爱护属下员工的生活，如遇不能解决的问题上报物业服务中心主任或公司主管领导。做好投诉回访的工作。负责制定公司对外宣传的方案，报物业服务中心主任批准后组织实施。负责制定社区文化活动计划，经物业服务中心主任批准后负责组织实施。7、维修修电工岗岗位职责责负责本本大楼或或小区机机电公共共设备日日常维修修、保养养工作，保保证设备备正常运运行。负负责本大大楼或小小区业主主或住用用户报修修项目的的维修工工作。熟熟练掌握握机电设设备的操操作规程程和技术术性能、优优质高效效地完成成维修任任务。对对于向外外委托维维修保养养的设备备，要负负责监督督供方人人员按时时保质保保量进行行维修保保养，设设备出现现故障
30、要要负责及及时通知知供方进进行抢修修。8、高压压运电工工岗位职职责熟悉悉物业内内设备的的工作原原理、构构造和运运行情况况，正确确合理操操作，使使设备安安全经济济运行。经经常巡视视检查各各运行参参数值是是否在规规定的范范围内，声声音、温温度等是是否正常常。遵守守值班制制度，遵遵守安全全操作规规程，正正确操作作，确保保设备和和人身安安全。遵遵守交接接班制度度，认真真准确做做好地做做好运行行和保养养记录。定期巡视检查设备，发现设备缺陷和运行不正常时及时处理或请示主管部门，并做好记录。按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行和发电机经常处于待发状态。对设备故障的检修严格按电修
31、工艺和设备完好标准作业，保证检修质量，作好设备检修的原始记录。设备运行中出现问题应立即排除并上报，发生事故时，除紧急处理外，还应保护好现场，及时上报主管领导并协同处理，并把事故的时间、当时的电压、电流各种保护动作等情况和处理经过详细记录在运行日记。保管有关的各种图纸及与供电部门签订的有关协议，工作仪器和消防器材，并做好设备及环境的清洁卫生工作。搞好文明生产，保持值班室和机房的整洁。遵守劳动纪律，不擅离职守，工作时间不看书报、不瞌睡、不做与工作无关的事情。完成领导交办的其他任务。9、消控控中心值值班员岗岗位职责责熟悉本本物业的的各个区区域、部部位的基基本状况况，熟悉悉本物业业消防设设施和控控制中
32、心心设备的的使用功功能。负负责消防防监控及及做好录录像和其其他方式式的消防防监控记记录，密密切注视视本辖区区的消防防动态；发现火火情时按按物管管工作程程序第第四章紧紧急情况况处理作作业指导导书执执行。负负责消控控中心设设施、设设备的保保养。负负责保障障消防电电话的畅畅通。负负责责任任区域内内的清洁洁卫生工工作。10、绿绿化工岗岗位职责责熟悉管管理区内内的绿化化面积和和布局、花花草树木木的品种种和数量量。熟悉悉土壤性性质，掌掌握季节节性绿化化物的栽栽培技术术。懂得得花草树树木的名名称、种种植季节节、生长长特性、培培植管理理的方法法。对花花草树木木要定期期地培土土、施肥肥、除杂杂草和病病虫害，并并
33、要修枝枝剪叶、补补苗、浇浇水。要要保证绿绿化场地地不留杂杂物、不不缺水、不不死苗、不不被偷窃窃，花木木生长茂茂盛。熟熟悉防治治病虫害害的农药药性能和和作用，及及时防治治和护理理。对一一些观赏赏性绿化化物要经经常保持持期清洁洁。维护护好水井井、水泵泵、电机机、喷淋淋设备及及其他器器材、工工具。正正确使用用剪草机机及其配配套设备备，做好好日常维维修保养养工作。检查、记录、报告绿地、树木情况，及时处理违章，解决问题。要认真学习业务技术知识，提高管理水平。及时制止任何故意破坏绿化物的人员并予以批评教育。11、保保洁员岗岗位职责责负责本本物业所所属范围围内的门门前三包包的责任任工作。负责本物业所属范围内
34、的暗沟、下水道的清理，保证雨季水道畅通。负责清运各自范围内垃圾，并集中至垃圾周转站。负责清洁地下车库卫生。负责每周对楼道的清洗工作。12、值值班管理理员岗位位职责熟熟悉本物物业情况况。负责责做好本本物业防防火、防防盗、防防抢工作作，发现现不安全全因素应应立即查查明情况况，排除除险情并并及时报报告主管管领导，确确保本物物业安全全。做好好来访登登记，有有对讲系系统的项项目须严严格按照照“来访者者须使用用对讲系系统，经经住户同同意后方方可入内内”规定执执行。严严格执行行物品搬搬迁及人人员出入入管理制制度。协协助邮递递员做好好邮件收收发工作作。负责责维护本本物业范范围内的的公共秩秩序。坚坚守岗位位，服
35、从从指挥；文明服服务，礼礼貌待人人；认真真做好值值班记录录。熟练练掌握发发电机组组的设备备操作规规程，确确保本大大厦正常常供电。负责巡视各楼层等公共部分设施、设备完好情况，做好巡视记录。负责24小时监视电梯运行状态。认真完成上级领导交办的其他任务。第二部份份 文化化系统一一、 公公司文化化系统简简介有风风格和特特色才能能竞争。l 区别的原则l 长期连续的原则二、 公司文化的功能公司文化具有多种功能：1、 导向功能：公司的各部和公司每一个员工既有相同的目标，也存在不同的目标，公司文化就是在一面旗帜下统一整个公司和全体人员的行动方向。2、 约束功能：通过建立共同的价值体系，形成统一的思想和行为，对
36、公司中每一员工的思想和行为都具有约束和规范作用。使公司员工达到协调行为，自我控制。3、凝聚功能：使公司各方面的力量凝聚起来，同舟共济。公司的成员，既有共同的利益，也有不同的利益，但公司文化会使大家认清共同的利益大于各自的一已利益。公司的利益，是共荣共存的根本利益。4、统一语言：有没有共同语言是人与人能否结合在一起的关键因素之一，有利益而无共同语言，结合不会紧密。公司文化所形成的共同语言，为全体员工创造了和谐的工作环境。许多人就是为了这个共同语言放弃了其它不熟悉的公司更高的职位和机会。5、辐射功能：树立良好的公司形象，对社会公众产生巨大影响，构成社会文化的一部分。三、 公公司文化化的基本本内容（
37、一） 公司的的理念系系统1、 公司环环境：包包括内部部环境和和外部环环境。内内部环境境是公司司员工的的工作环环境；“公司座座落于厦厦门市XXX大厦厦，环境境优美、舒舒适、典典雅”。员工工在此工工作引以以为荣。外部环境是公司在社会中的地位、形象和联系；“公司与政府有着良好关系，在社会上树立了品牌的形象，与周边地区的发展商有着紧密的业务往来”。2、 公司目标：它确定了公司的发展方向，也决定了公司成员成长和发展的目标。（1） 未来的目标：立足高层物业项目的开发及经营管理，致力于多元化物业经营管理的发展。（2） 我们的现状： XX物业管理有限公司开发各类型物业的经营管理公司的价值观：公司的最大利益和立
38、足于社会取决于他对社会的贡献，我们将通过完善的物业综合管理，让厦门市民享受到现代休闲家居生活，通过营造人性化的社区环境和为业主提供人性化的舒适环境，既使经营者获得较好的经济收益，又让业主获得现代的休闲享受，从而获取更大的经济效益。3、 代表人物风格：总经理的人物风格4、 经营理念：5、 团队意识：6、 公司精神：7、 职业道德：是某一种职业在从业活动中所应遵循的道德，是同行公司之间、员工之间公认的竞争标准。具体见员工手册。8、公司社会理念形象（二） 公司视视觉识别别系统（待待建）CCI是CCORPPORAATE IDEENTIITY （企业业识别）的的简称。CI设计强调表现公司特征，而不是简单
39、的标志或图案、设计。CI设计是一个系统，它通过各种视觉设计来塑造和强化公司形象。1、 CI系统 l 思想系统：公司宗旨管理模式经营理念行为规范活动方式经营战略一个没有固定的管理模式，随其领导者改变和个人情绪变化而变化的公司，可能会在短时间内让公众知道它，但不久就会忘掉它，以为又一个新公司出现了。 l 识别系统：公司名称品 牌公司标志公司外形识别系统的一个重要目的就是“塑造优秀的、特别的公司形象”。公司形象是公众头脑中的照片，这个照片存入记忆的档案，就会在相当长的时间内起决定作用。2、 识别系统的要素；视觉设计要求公司一切对外宣传的视觉要素统一和标准化，这些要素可分为六大类：（1） 公司名称与标
40、志：公司名称：XX物业管理有限公司简 称： XX公司公司标志：公司标志图形释义：公司标志颜色释义：公司名称和标志全释：（2） 公司的人：它包括公司的管理人员，全体员工的言行举止、服装仪表。这是人们接触一个公司首先遇到的要素。人的要素中最重要的是公司代表人物：总经理或模范人物的形象。公司重要人物的语言、仪表、讲演、办公室布置都应有专业人员进行设计和培训。（3）环境和建筑物包括办公室、营业场所的外观及内部装潢。由于这部分要素一旦建成就很难改变，所以在设计中要格外注意。要有长期计划，这里要特别提出大厅、营业室和各部门经理办公室。顾客往往把这种环境和产品质量与公司信誉相联系。（4） 公司印刷品与公司业
41、务有直接关系的印刷品、文件、名片等，亦包括信封、信纸、印刷格式等。除美观大方的一般要求外，重点是加强个性。（5） 传媒形象包括各类广告电视、报纸和产品目录、说明书、品牌、业务说明资料、车辆等。这方面给人的印象深、传播范围最大。为了使这些要素从现在开始统一化、标准化，一般先进行视觉化设计，它主要包括：l 公司名称及标准书写设计l 商标、图案、品牌、造型特征设计l 公司标准色及标准色系统设计l 服装统一化设计等等公司的识别形象一经确定后，经过注册，轻易不能改变。只有通过长期、反复的展示，在特定环境中展示，在社会公众头脑中百年老号、百年不变，才能形成深刻的印象，才能起到广告效应。（三） 行为规范1、
42、员工手册2、管理手册3、质量手册4、工作手册第三部份份 垂直直指挥系系统l 必须准准确自如如。 l 一个个上级的的原则。（指指挥行为为）l 服从的的原则。l 逐级的原则。一、 垂垂直指挥挥系统的的依据垂垂直指挥挥系统以以组织系系统表（机机构图）为为序列，以以岗位描描述为依依据。二、 垂垂直指挥挥的原则则（一） 服从指指挥的原原则l 没有服服从，就就没有管管理。在在一般情情况下，下下级无权权判断上上级的对对错，上上级的对对错由上上级的上上级来裁裁定。（二二） 一一个上级级的原则则（指挥挥行为）每个岗位、每个人只有一个上级，只服从一个上级的指挥，只向一个上级报告。（三） 逐级的原则l 上级对下级可
43、以越级检查不能越级指挥。下列情况，可以越级指挥：1） 紧急情况上级领导没有找到他的直线下级，不能眼看着损失发生，即可越级指挥。2）直接下属表示或实际上不服从指挥直接下属用种种理由不贯彻执行上级的指示，任何领导都有权越级直接指挥。这种情况发生后，直接下级应该表示自己错了或辞职。3） 下级无力完成上级安排的任务4） 必要的情况下，进行整体指挥l 下级对上级可以越级申诉，不能越级报告。申诉和报告的界定是：报告是在正常情况下，向直接上级请示工作取得指示。申诉是告状。申诉只有在以下三种情况下是被认为合法的。1） 上级有贪污、盗窃、违法乱纪的行为。2） 上级有重大出卖和危害公司的行为。3） 上级滥用职权，
44、对申诉者有重大不公正的行为。以上三种情况，如果属实，即可成立。如属诬告，申诉者必须对此负责。三、 垂垂直指挥挥的类型型1、 单向指指挥只与与单个的的直接下下级有关关。2、 多项指指挥与两两个或两两个以上上直接下下级有关关。3、 整体指指挥命令令同时发发给下属属各级人人员。也也就是说说，命令令内容与与各级下下属都有有关联。例：总经理宣布调整工资方案。4、 在紧急情况下的现场指挥当发生紧急事件时，有现场最高级别的管理人员负责现场指挥，并及时上报上级。四、 垂垂直指挥挥的常用用形式11、 命命令命令令一般分分为口头头命令和和书面命命令两种种。口头头命令主主要是指指面谈、小小组讨论论、电话话或其他他情
45、况下下以讲话话形式出出现的命命令方式式。书面面命令主主要是指指通过下下任务单单和命令令书的形形式的命命令，往往往显得得比较严严肃和正正式，而而且可以以避免口口头命令令带来的的问题。l 命令人即接受命令的执行人，也就是让谁去完成任务。l 命令内容即让某个人去干什么工作，包括时间、地点、人员、行动、行动的对象。 l 完成的标准也就是说该项任务要完成到什么程度，即做成什么样，一般分常规标准和特定标准。常规标准即公司已做好的规定或工作标准下令时不用讲明，可以强调。特定标准指没有先例或未做规定的工作标准下令时必须讲明。 l 完成的标志验收合格，交回令签。l 复命的时限和方式在什么时间以前，用书面、电讯或
46、口头的形式向谁报告。八小时复命制对任何命令不管完成与否，都要在规定时间内复命，如执行人在执行开始后发现有困难或阻力，应努力去克服；如确实有不可克服的困难，执行人无法按时、按标准完成，要立即向下命令者复命，讲明不能完成任务的困难或原因。如已完成任务，也要复命。“立即”：我们规定为不得超过八小时，这就叫“八小时复命制”。这条规定特别重要。不能完成任务的人，可以取得下命令人的新指示，保证任务的完成或取得下命令人的帮助，及时克服困难完成任务。无论出于什么原因，在发现不能执行命令以后，没有向下命令人复命，延误了工作，要由受命令人负责。l 命令时的语言要求A 简炼、准确、不需要形容和描绘。B 使用专业术语
47、，概念清楚，尽可能排除误解。C有可操作性。D 保证传达渠道畅通无误。2、 会会议会议议经常用用来决定定多项指指挥和总总体指挥挥。会议议要求开开得简短短，并能能解决实实际问题题。物业业管理有有限公司司会议种种类NOO 会议议名称 主持人人 召开开时间 会议内内容 参参加人员员 基本本要求11 公司司月度工工作例会会总经理理或总经经理助理理 每月月1日下下午2:004:000 11. 上上个月工工作中存存在问题题及解决决方案。22. 下下个月工工作计划划完成情情况。 总经理理总经理理助理各各部门经经理每月月28日日前将书书面材料料交到综综合管理理部以便便会议中中使用。2 公司司月度工工作计划划例会
48、 每月55日下午午4:00055:000 1、 上月工作作中存在在问题及及解决方方案。2.、 下月重重点工作作方案研研讨。3. 对对公司建建议。3 公司司经济活活动分析析会议 总经理理 每月月15日日下午22:0004:00 1.对对上个月月财务管管理、资资金使用用、经济济效益情情况给予予汇报分分析。22. 下下个月资资金计划划 及调调配使用用。 总总经理总总经理助助理财务务部经理理。4 各部部门月度度工作例例会 各各部门经经理每月月25日日下午22:0004:00 1. 上个月月工作中中存在问问题及解解决方案案。2. 下个个月重要要工作,方案研研讨。33. 对对公司建建议。 各部门门员工每每
49、月288日交会会议纪要要到综合合管理部部（1） 会前准准备：包包括议题题、主持持人、记记录人、将将要下发发的文件件、有准准备发言言，对会会议进程程的预测测和对策策。 l 议题题：不要要多于三三个。ll 主持持人：主主管级以以上管理理人员（不不同层级级会议） l 记录人由主持人委派，即各部门文员，总经理会议有总经理秘书，行政例会有行政秘书。l 将下发的文件要做到准确，有错误在会前要经过修改。 l 文件要按照与会人数复印，不要造成开会中途文件准备不全。l 要预先考虑到保密程序。（2） 会议通通知：根根据会前前准备拟拟定会议议通知。会议通知包括：会议的名称、议题、时间、地点、参加人需带资料，以及通知发放方法和途径。3、 会会议纪要要 l 由记记录人整整理会议议纪要。会会议纪要要只记决决议，不不记讨论论过程，个个别重要要语句可可记