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1、商业地产全程策划案纲要及商业地产策划流程商业地产全程策划案纲要第一阶段：市场调研阶段- _商业项目市场调研报告一、市经济环境的分析p 和生活结构研究 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 消费品零售总额 商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 二、区域结构调查与城市发展规划调查 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 各项城区的机能 城市规划 三、商业发展规划及政策研究 u 商铺发展现状及布局情况u 商铺发展规划u 城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与
2、分析p ? 地区商铺分布及经营业态详图? 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析p u 地区间的销售动向u 大型主力店的动向五、典型性调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析p 七、消费者消费行为调查与研究u 地理细分调查分析p u 购买人群细分调查u 年龄细分调查分析p u 经济状况细分调查分析p u 消费者交通和出行方式u 购买者购买心理及行为分析p 八、项目立地条件研究u 道路类别及交通状况u 项目地块自然与社会条件分析p u 顾客是否容易达到商业区u 周边环境和公建设施u 项目周围经济条件分析p u 项目SWOT分析p 九、商圈的确定和研究 u 商圈的范围的确定 u 商圈的构成及顾客
3、来 第二阶段：项目定位阶段- _项目定位报告一、? 项目的市场定位u 形象定位u 规模定位二、? 目标客户定位u 购买商铺的目标群分析p u 租赁使用商铺的目标群分析p 三、? 商铺的目标消费群定位及分析p 四、? 商铺的经营项目定位及功能定位u 经营项目定位u 功能定位五、? 商铺特色定位六、? 竞争定位第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段- 项目价格计划- 项目市场推广方案一、营销整体规划方案建议书u 营销方式建议u 营销渠道建议u 营销策略建议u 营销计划
4、安排建议u 促销策略建议二、价格策略执行计划建议书u 整体均价建议u 分期均价建议u 层差和朝向差分析p u 价目表建议u 价格特别调整方式建议u 付款方式建议三、管理模式建议书u 招商管理模式建议u 物业管理模式建议u 客户管理模式建议u 销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建议书u VI设计建议u 楼书设计建议u 展板设计建议五、广告宣传策划建议书 以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准u 户外广告策略建议u 报刊广告策略建议u 新闻炒作策略建议u 网上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建议书 以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准u 开工仪式建议u
5、 开盘仪式建议u 封顶仪式建议u 竣式仪式建议u 入伙仪式建议u 新闻发布会建议u 展销会建议第五阶段：销售实施阶段西双十二城项目策划合作方案TOC o “1-2” h z u 1.0 前 言2.0 全案策划服务内容2.1商业项目全案策划报告服务内容2.2 具体服务内容3.0 招商代理服务内容3.1商业项目招商代理服务内容3.2 具体服务内容4.0 服务收费及付款方法5.0结 束 语昆明_商业管理有限公司1.0前 言本公司十分荣幸获邀参与贵公司西双十二城项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。经过与贵司
6、的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。我司将运用系统的分析p 方法和科学的工作模式；在充分分析p 研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出符合实际发展前景的可行性操作方案；并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“合作从心开始”之服务理念。我们将重点研究分析p 区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。我司坚信，通过我司对本项目
7、的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。昆明_商业管理有限公司2.0 全案策划服务内容2.1商业项目全案策划报告服务内容作为一家资深商业管理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析p 、研究，为项目制定客观的
8、、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。凸显项目发展的全面性及整体性。我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：第一部分市场调研第二部分市场定位第三部分产品建议 2.2 具体服务内容第一部分：市场调研目的：通过对于景洪市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析p ，辨别区域市场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析p 出区域商业市场未来发展走势
9、，为项目定位提供依据；通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析p 重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。昆明_商业管理有限公司管理制度包含内容：市场调研部分市场调研部分宏观市场环境分析p 区域商业市场区域基础环境可比性竞争总体经济环境商业发展政策商业市场总体特征消费基础交通环境确定原则市场定位动态市场信息重点物业综合未来商业走势配套设施与本项目之关系目标客群分析p 调研重要结论经营商户终端消费者昆明_商业管理有限公司宏观市场环境的调查与分析p 总体经济环境分析p 总体商业发展政策分析p 动态市场信息的收集
10、与分析p 区域商业市场分析p 区域商业市场总体特征分析p 区域重点商业物业供应分析p 区域商业市场未来发展分析p 3区域基础环境分析p 区域消费人群分析p 交通状况分析p 相关配套设施分析p 4可比性竞争分析p 可比性项目的确定可比性项目的市场定位分析p 可比性项目对本项目所带来的影响昆明_企业管理有限公司5目标客群分析p 经营者分析p 终端消费者分析p 6调研部分相关结论第二部分：项目定位部分目的：在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因素和外部可利用资进行全面的分析p 、整合，结合项目优劣势分析p ，提出商业项目开发、经营的核心价值体系；明确项目发展的总体
11、方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划，确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。包含内容：1项目自身分析p 项目区位分析p 项目SWOT分析p 2项目总体定位项目主题概念定位经营业态及目标客户组合定位昆明_商业管理有限公司3项目价格定位定价的依据说明出租价格的制定市场定位部分市场定位部分项目自身分析p 项目总体定位项目区位分析p 主题定位价格定位项目优劣势商业经营主题定价原则出租价格确定行销主题第三部分：产品建议 目的：针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进
12、行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整体策划中承上启下的关键作用。主要内容：产品指导产品塑造主题产品指导产品塑造主题产品改造建议店铺分割与功能布局交通组织系统装饰装潢设计其他设计要求经营（物业）管理 方式建议职责说明运作策略制定整体形象装修建议广告位设计2商业经营产品改造建议店铺分割与功能布局店铺分割总体策略的确定物业功能布局的设计与规划（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）昆明_商业管理有限公司经营管
13、理产品（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计等）装饰装潢设计（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告位设计等）4商业经营管理（物业管理）建议商业经营管理模式的建议商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定3.0 招商代理服务内容3.1商业项目招商代理服务内容作为一家资深商业管理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，整合系统资，搭建具针对性的招商代理组织模式，并利用本司的规模、信誉优势展开具体的操作。我司提供之招商销售代理服务主要包括以下两大部分
14、：第一部分招商销售策略计划的制定第二部分招商销售的组织执行昆明_商业管理有限公司3.2具体服务内容第一部分：招商策略计划目的：制定招商策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项目发展的招商推广手段，以配合项目未来的经营；根据市场的不同情况，调整项目的招商推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时的修订。主要内容：营销推广执行营销推广执行整体形象定位形象定位确定营销组合策略招商推广计划团队组建前期准备执行计划昆明_商业管理有限公司1商业整体形象定位形象定位确定营销组合策略2招商销售推广计划招商销售团队组建招商销售前期准备工作招商销售执行计划第二部分：招商销售的组织执行后期会
15、提交详细计划4.0 工作周期、服务收费及付款方法我司针对本项目将采取全案策划及独家招商销售代理的形式与贵司合作。5.1 工作周期全案完成工作时间为为自合同签订之日起120天（其中包含模拟招商周期）。5.2 收费及付款方式1.我司向贵司提供的策划服务以策划费的形式收取，费用合计：15000元。2.独家招商销售代理服务以招商销售佣金的形式收取，其中招商佣金为签约物业三个月租金。3.关于地接费用由双方协商再进行确定。5.3 付款方式：1.在签订全案策划独家代理合同的两日内支付策划费的70，即10500万作为启动费用，其余30策划费，即4500元尾款在我司提交策划报告后5个工作日内收取。昆明_企业管理
16、有限公司2.招商代理期开始后每个月底，乙方提供租赁报表及佣金结算发票，据实向甲方结算代理费用（以客户签署正式租赁合同，并按规定支付首笔款项基准结算），甲方应将乙方本月应收费用在次月5号前结算给乙方。5.0结 束 语通过上述项目合作意向书所罗列提纲，我司已将为贵公司项目商业部分所提供之市场调研、总体定位、产品指导、招商独家代理等服务内容；双方合作方式、服务收费标准等项目进行了简明阐述，未尽事宜将在双方后期的协商与跟进中进行解决。在随后具体合作中，我司将本着严谨务实的工作态度；运用专业科学的分析p 研究手段，为贵公司提供翔实的并且行之有效的服务。预祝双方合作愉快。昆明_企业管理公司20 7.11第 13 页 共 13 页