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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第一章房地地产企业会会计核算概概论第一节房地地产企业的的经营特点点房地产企业业是专门从从事房地产产开发和经经营的企业业。房地产产包括房产产和地产。不同的房房地产企业业具有不同同的经营模模式，但总总体上可以以划分为以以下两类：销售物业模模式：通过过土地购买买、规划设设计、组织织施工、竣竣工验收、产品销售售等五个阶阶段，将开开发完成的的房地产移移交给购买买者，并一一次性取得得销售收入入。自持物业模模式：将开开发完成的的房地产留留作自用，通通过出租、联营、自自营等
2、方式式分期取得得经营收入入。1992年年实行市场场经济以后后，我国的的房地产业业得到了迅迅猛发展，但但始终局限限于销售物物业模式，这这时的房地地产企业仅仅仅是开发发商，买进进卖出，企企业没有自自己的资产产。而进入入21世纪纪以来，越越来越多的的房地产企企业选择了了自持物业业模式，并并完成了从从开发商向向不动产商商的转变。这也是本本书将企业业定位为房房地产企业业而非房地地产开发企企业的原因因。同样，本本书所研究究的会计核核算不仅涉涉及传统的的销售物业业，同时也也涉及新兴兴的自持物物业。一、房地产产企业经营营活动的主主要业务房地产企业业可以将土土地和房屋屋合在一起起开发，也也可以将土土地和房屋屋分
3、别开发发。它既是是房地产产产品的生产产者，又是是房地产商商品的经营营者。房地地产企业经经营活动的的主要业务务有：土地的开发发与经营：企业将有有偿获得的的土地开发发完成后，既既可有偿转转让给其他他单位使用用，也可自自行组织建建造房屋和和其他设施施，然后作作为商品作作价出售，还还可以开展展土地出租租业务。房屋的开发发与经营：房屋的开开发指房屋屋的建造，房房屋的经营营指房屋的的销售与出出租。企业业可以在开开发完成的的土地上继继续开发房房屋，开发发完成后，可可作为商品品作价出售售或出租。企业开发发的房屋，按按用途可分分为商品房房、出租房房、安置房房和代建房房等。城市基础设设施和公共共配套设施施的开发：
4、房地产企企业可以开开发能有偿偿转让的大大配套设施施，也可以以开发建设设不能有偿偿转让的、为开发产产品服务的的公共配套套设施。代建工程的的开发：代代建工程的的开发是企企业接受政政府和其他他单位委托托，代为开开发的工程程。二、房地产产项目的运运作流程房地产企业业将自有资资金投资于于具体的房房地产项目目，包括立立项、规划划、土地出出让或转让让、建设、销售或自自营等一系系列的经济济行为，其其运作流程程主要包括括以下几个个阶段： (一)前期期准备阶段段 前前期的准备备工作主要要包括房地地产项目的的立项规划划审批、设设计施工、市场规划划、土地出出让或转让让等。同时时，房地产产企业要根根据具体情情况对投资资
5、来源、建建设方式、经营模式式等方面进进行详细的的规划和战战略决策。前期准备备阶段是项项目运作的的首要环节节，也是决决定项目成成败的关键键因素。 (二)建设设施工阶段段 在在该阶段，房房地产企业业要根据已已经确定的的规划和设设计方案，通通过自建、委托代建建、发包等等方式完成成开发产品品的建设过过程，并使使其达到验验收标准。该阶段是是房地产项项目运作的的中心环节节。 (三)销售售或自持阶阶段 对对于销售物物业模式，房房地产企业业通过出售售房地产，回回笼资金、实现利润润；而对于于自持物业业模式，房房地产企业业通过招商商、招租、开办企业业等方式，取取得租金或或经营收入入。三、房地产产企业的经经营特点(
6、一)前期期准备阶段段的特点开发的前提提是取得土土地，目前前主要实行行招、拍、挂方式，向向政府缴纳纳土地出让让金并取得得国有土地地使用权证证。 房房地产企业业的开发产产品在建设设前须经政政府审批。一般企业业在生产产产品或提供供服务之前前无须报政政府审批，具具有充分的的自主权。而房地产产企业在开开工前，要要通过政府府的立项审审批和规划划审批。 用用地审批要要对企业产产品的规模模、种类进进行审批，取取得用地规规划许可证证、建设工工程规划许许可证及施施工许可证证。 (二)建设设阶段的特特点 开开发过程中中受到政府府相关部门门的控制。在建设过过程中受到到环保、卫卫生、城管管、建委、土地管理理等行政部部门
7、的监控控。 开开发产品只只有通过政政府的验收收才可交付付购买者。经过消防防审批、卫卫生审批、工程验收收、竣工备备案等环节节后，开发发产品才可可上市交易易。 市市政部门的的产品和服服务是开发发产品的重重要组成部部分。水、电、热、燃气、通通信等配套套设施必须须达到使用用条件，房房地产企业业的开发产产品才能交交付使用。 对对产品的设设计要委托托专业的规规划设计和和建筑设计计机构来完完成。施工工要委托具具有相应资资质的施工工企业来完完成。 建建设周期长长，投资大大。房地产产项目的建建设周期一一般都很长长，整个过过程往往几几年才能全全部完成。房地产企企业在开发发过程中，一一方面，需需要投入大大量的购地地
8、资金；另另一方面，开开发产品本本身的造价价很高，又又需要不断断地投入建建设资金，因因而，房地地产项目的的投资额往往往都非常常大。 (三)销售售阶段的特特点 销销售分为预预售和现房房销售两个个阶段，预预售即通常常所说的期期房销售，是是指开发商商在建设工工程竣工之之前进行销销售。现房房销售即开开发商在开开发产品完完工后进行行销售。由由于预售可可以提前回回收资金，目目前开发商商大多采用用此种销售售方式。 商商品房预售售实行许可可证制度。开发商进进行商品房房预售，应应当向政府府房产管理理部门办理理预售登记记。取得“商品房预预售许可证证”。 产产品交付应应以开发产产品通过政政府审批，即即取得政府府的竣工
9、验验收后才得得以实现。另外，开开发商还要要落实物业业管理公司司及物业管管理方案。 (四)持有有阶段的特特点 房房地产企业业开发建设设的开发产产品，除了了对外进行行销售转让让外，还可可能存在长长期持有的的情况。一一般情况下下，房地产产企业长期期持有的物物业仅包括括经营性物物业，而不不包括住宅宅物业。 所所谓经营性性物业，就就是指经营营性、收益益性房屋，如如写字楼、商场、购购物中心、购物广场场以及工业业厂房和仓仓库等。相相对于作为为最终消费费品的住宅宅而言，经经营性物业业具有长期期收益的特特点。房地地产企业持持有物业的的特点如下下： 为为了规避经经营性物业业分割销售售带来的经经营风险，一一般隋况下
10、下，房地产产企业持有有的经营性性物业规模模较大。如如果经营性性物业规模模较小，房房地产企业业可以直接接将其进行行销售，因因其一般不不具有持有有的价值。 房房地产企业业对持有的的经营性物物业，存在在两种经营营方式，一一是对外出出租，取得得租金收入入；二是进进行自营，取取得自营收收入。 持持有物业一一般具有增增值的特性性。房地产产企业一般般是长期持持有经营性性物业，而而不是短期期持有。持持有物业在在开发建设设完成时，因因不具备商商业氛围，一一般价值较较低，但经经过较长的的培育期后后，持有物物业将产生生很大幅度度的增值。 持持有物业可可以产生并并为房地产产企业提供供充足的现现金流。在在宏观经济济调控
11、之下下房地产产企业的可可持续经营营能力面临临考验，依依靠内生资资金提升业业绩、扩展展规模的企企业更容易易受到投资资者的青睐睐。而内生生资金主要要来源于企企业自有经经营性物业业产生的长长期收益。四、房地产产企业的财财务特点(一)资金金管理的特特点 房房地产项目目投资巨大大，仅仅依依靠房地产产企业的自自有资金远远远不能满满足项目的的投资需求求，一般都都要向银行行进行融资资。而房地地产开发贷贷款是房地地产企业主主要的融资资品种。开开发贷款的的使用对象象，就是房房地产企业业具体的开开发项目。 在在开发产品品未完工前前，一般需需要通过预预售取得销销售回款，并并将其投入入后期的开开发建设中中。 资资金支出
12、的的重点内容容是地价款款、建筑安安装支出和和税费。地地价款的来来源一般为为企业的自自有资金，建建筑安装工工程及税费费的支出来来源为开发发贷款和预预售回款。 (二)财务务风险的特特点 现现金流风险险。由于开开发产品的的投资巨大大，因此，对对于房地产产企业来讲讲，现金流流断流是企企业面临的的最重要的的财务风险险。所以，保保持现金流流稳定是房房地产企业业财务管理理的重要内内容。 盈盈利风险。在施工过过程中，施施工合同一一般只是暂暂定价，最最终价格需需要在竣工工结算后才才能确定，而而工程完工工后，房地地产企业与与施工单位位对结算值值往往存在在不同程度度的争议。因此，房房地产项目目的利润只只有在竣工工结
13、算完成成后才能准准确确定，平平时对利润润的预测有有可能存在在较大的误误差。 销售售风险。不不动产的可可变现能力力较差，如如果企业开开发的产品品不被市场场认可，开开发产品无无法更改，造造成产品积积压，变现现困难。另另外，房地地产企业的的销售对金金融政策的的依赖程度度很高。如如很多消费费者要通过过银行按揭揭贷款来支支付房款，银银行按揭政政策的变动动直接影响响产品的销销售情况。第二节房地地产企业会会计核算的的特点房地产企业业会计核算算与其他行行业会计核核算的不同同，在于核核算的对象象不同，房房地产企业业会计核算算的对象是是房地产项项目，其特特点在于投投入资金多多、风险大大，为此，在在项目的规规划阶段
14、，必必须对项目目的投资与与成本费用用进行准确确的估算，以以便作出经经济效益评评价、投资资决策。这这种估算就就是通常所所讲的房地地产开发项项目投资费费用估算，而而项目投资资费用估算算与项目会会计核算之之间既存在在千丝万缕缕的联系，又又存在一定定的差异，因因此，我们们首先要了了解项目投投资费用估估算的一般般内容和方方法。 一一、房地产产开发项目目投资费用用估算 由由于房地产产开发项目目的投资过过程就是房房地产商品品的生产过过程，因而而其投资估估算与成本本费用估算算不可截然然分开，应应合二为一一。房地产产开发项目目投资与成成本费用估估算的范围围包括土地地购置成本本、土地开开发成本、建筑安装装工程造价
15、价、管理费费用、销售售费用、财财务费用及及开发期间间的税费等等全部投资资。 房房地产建设设项目各项项费用的构构成复杂，变变化因素多多、不确定定性大，依依建设项目目的类型不不同而有其其自身的特特点，因此此不同类型型的建设项项目，其投投资和费用用构成有一一定的差异异。对于一一般房地产产开发项目目而言，投投资及成本本费用由开开发成本和和开发费用用两大部分分组成。 (一)开发发成本 11土地使使用权出让让金 国国家以土地地所有者身身份，将一一定年限内内的土地使使用权有偿偿出让给土土地使用者者。土地使使用者支付付土地出让让金的估算算可参照政政府前期出出让的类似似地块的出出让金数额额并进行时时问、地段段、
16、用途、临街状况况、建筑容容积率、土土地出让年年限、周围围环境状况况及土地现现状等因素素的修正得得到；也可可依据所在在城市人民民政府颁布布的城市基基准地价或或平均标定定地价，根根据项目所所在地段等等级、用途途、容积率率、使用年年限等因素素修正得到到。 22土地征征用及拆迁迁安置补偿偿费 土土地征用费费。国家建建设征用农农村土地发发生的费用用主要有土土地补偿费费、劳动力力安置补助助费、水利利设施维修修分摊、青青苗补偿费费、耕地占占用税、耕耕地垦复基基金、征地地管理费等等。农村土土地征用费费的估算可可参照国家家和地方有有关规定进进行。 拆拆迁安置补补偿费。在在城镇地区区，国家和和地方政府府可以依据据
17、法定程序序，将国有有储备土地地或已由企企、事业单单位或个人人使用的土土地出让给给房地产开开发项目或或其他建设设项目使用用。因出让让土地使原原用地单位位或个人造造成经济损损失，新用用地单位应应按规定给给予补偿。它包括两两部分费用用，即拆迁迁安置费和和拆迁补偿偿费。 33前期工工程费 前前期工程费费为项目的的规划、设设计、可行行性研究所所需费用。一般可以以按项目总总投资额的的一定百分分比估算。通常规划划及设计费费为建安工工程费的33左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。
18、这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 44建安工工程费 它它是指直接接用于建安安工程建设设的总成本本费用。主主要包括建建筑工程费费(建筑、特殊装修修工程费)、设备及及安装工程程费(给排排水、电气气照明、电电梯、空调调、燃气管管道、消防防、防雷、弱电等设设备及安装装)以及室室内装修工工程费等。在可行性性研究阶段段，建安工工程费可采采用单元估估算法、单单位指标估估算法、工工程量近似似匡算法、概算指标标估算法以以及类似工工程经验估估算法等估估算。 55基础设设施费 基基础设施费费又称红线线内工程费费，包括供供水、供电电、供气、道路、绿绿化、排污污、排洪、电信、环环卫等工程程费用，通通常
19、采用单单位指标估估算法来计计算。 66公共配配套设施费费 它它主要包括括不能有偿偿转让的开开发小区内内公共配套套设施发生生的支出。其估算可可参照建安安工程费的的估算方法法。 77不可预预见费它包括基本本预备费和和涨价预备备费。依据据项目的复复杂程度和和前述各项项费用估算算的准确程程度，以上上述166项之和为为基数，按按355计算。8开发期期间税费 开开发项目投投资估算应应考虑项目目在开发过过程中所负负担的各种种税金和地地方政府或或有关部门门征收的费费用。在一一些大中城城市，这部部分费用在在开发建设设项目投资资构成中占占较大比重重。应根据据当地有关关法规标准准估算。 (二)开发发费用 开开发费用
20、是是指与房地地产开发项项目有关的的管理费用用、销售费费用和财务务费用。 11管理费费用可以项目开开发成本构构成中前ll6项之之和为基数数，按3左右计算算。2销售费费用 它它指开发建建设项目在在销售产品品过程中发发生的各项项费用以及及专设销售售机构或委委托销售代代理的各项项费用。主主要包括以以下三项：广告宣传费费。约为销销售收入的的233。销售代理费费。约为销销售收入的的152。其他销售费费用。约为为销售收入入的0551。以上各项销销售费用合合计约占销售售收入的446。3财务费费用 它它指为筹集集资金而发发生的各项项费用，主主要为借款款利息和其其他财务费费用(如汇汇兑损失等等)。 为为了便于对对
21、房地产建建设项目各各项支出进进行分析和和比较，常常把估算结结果以汇总总表的形式式列出。房地产开发发项目投资资估算的作作用主要体体现为以下下三点：是筹集建设设资金和金金融部门批批准贷款的的依据；是确定设计计任务书的的投资额和和控制初步步设计概算算的依据；是可行性研研究和在项项目评估中中进行技术术经济分析析的依据。二、房地产产项目会计计核算的特特点 (一)开发发模式决定定会计核算算 建建设方式和和经营模式式可以统称称为开发模模式，不同同的开发模模式涉及的的会计核算算方法也存存在较大的的差异。例例如，对于于开发任务务，是成立立分公司还还是成立子子公司进行行管理，其其会计核算算方法存在在根本的不不同。
22、 子子公司是相相对于母公公司而言的的，具有独独立法人资资格；分公司是相相对于总公公司而言的的，没有独独立法人资资格，一般般不具有独独立核算条条件，企业业所得税由由总公司汇汇总缴纳。对于房地地产企业来来讲，负责责具体项目目开发的子子公司，通通常叫做项项目公司；而负责具具体项目开开发的分公公司，通常常叫做项目目经理部。 目目前大多数数房地产企企业在开发发项目时，选选择成立项项目公司，即即子公司。如果成立立分公司，它它们会担心心分公司的的开发业务务涉及的纳纳税风险乃乃至经营风风险牵连到到总公司。但随着我我国公司法法的不断完完善，以及及房地产企企业抵抗风风险能力的的不断加强强，越来越越多的大型型房地产
23、企企业会选择择分公司的的开发模式式。 (二)销售售核算与自自营核算并并存 房房地产企业业对于开发发的产品有有两种处理理方式，一一是对外进进行销售，二二是留作自自用或自营营。针对这这两种不同同的方式，企企业会计核核算的方法法也不尽相相同。 如如果房地产产企业开发发的项目全全部为自持持物业，则则企业应按按照固定资资产建设进进行操作和和处理。然然而，大部部分房地产产企业的开开发项目为为综合性项项目，购买买的土地是是一宗地，在在这一宗地地上既要建建设销售物物业，也要要建设自持持物业。这这就存在销销售核算与与自营核算算并存的现现象。 (三)开发发节点与收收入、成本本核算 房房地产企业业的会计核核算与其他
24、他行业企业业相比，在在收入与成成本结转上上存在差异异。开发产产品的建设设周期长，建建设过程中中的预售收收入作为预预收账款处处理，并在在项目竣工工后结转为为销售收入入。开发建建设中的支支出计入开开发成本，在在项目竣工工后结转为为销售成本本。因此，从从会计核算算的角度看看，项目开开发节点对对房地产企企业会计核核算结果将将产生直接接的影响。 (四)针对对总承包单单位的核算算 房房地产企业业在进行项项目开发时时，一般不不是自行建建造产品，而而是与具体体的建筑施施工企业签签订建筑施施工合同，委委托施工企企业进行施施工建设，这这就是我们们通常讲的的承发包关关系。对于于规模较大大、施工要要求复杂的的房地产施
25、施工工程，需需要有不同同的专业施施工单位进进行分工合合作，但为为了便于管管理，一般般由一家具具有资金和和技术实力力的施工单单位总承包包，然后再再由总承包包单位将工工程分包给给其他施工工单位。在在房地产企企业与施工工企业问的的承发包关关系中存在在着诸多会会计核算问问题，针对对承包单位位的核算将将对房地产产企业的开开发成本产产生直接的的影响。 (五)非持持续经营假假设 作作为房地产产企业来讲讲，开发完完一个项目目，可能会会在很长时时间都没有有新的项目目进行开发发，另外，有有些房地产产企业的开开发模式是是开发一个个项目就成成立一个新新的项目公公司，从而而造成了房房地产企业业的非持续续经营，这这违背了
26、会会计假设中中的持续经经营假设。因此，房房地产企业业的会计核核算与其他他行业企业业的会计核核算相比，其其本质具有有很大不同同。 (六)借款款费用的核核算 房房地产行业业是资金密密集型的行行业，房地地产企业在在开发项目目时要投入入大量的资资金，除了了房地产企企业具备一一定数量的的自有资金金外，一般般情况下要要通过银行行贷款筹措措资金。因因此，借款款费用是房房地产项目目开发成本本中较大的的支出项目目之一，借借款费用的的核算对于于房地产企企业来讲至至关重要。 (七)公共共配套设施施的核算 为为了满足购购房者除居居住外的其其他需求，房房地产企业业在开发项项目时，往往往会在开开发区域内内建造一些些配套设
27、施施。房地产产企业将其其提供给居居民作为有有偿或无偿偿使用，一一般不会对对外转让这这些配套设设施的产权权。对于房房地产企业业在开发区区内建造的的配套设施施，有以下下两种处理理方式：一一是房地产产企业自留留产权，房房地产企业业可以取得得这部分资资产的经营营收益；二二是房地产产企业不留留产权，房房地产企业业不能取得得这部分资资产的经营营收益。以以上不同的的处理方式式，其会计计核算方法法也存在较较大差异。第二章房地地产企业基基本核算第一节货币币资金的核核算 货货币资金是是房地产企企业在生产产经营过程程中处于货货币形态的的资产，它它可立即作作为支付手手段并被普普通接受，因因而最具有有流动性。它由库存存
28、现金、银银行存款、其他货币币资金组成成。由于货货币资金是是现实的支支付手段，而而房地产企企业又是资资金密集型型的企业，所所以货币资资金的核算算和管理对对于房地产产企业来讲讲至关重要要。 一、库库存现金的的核算 库存现现金是指房房地产企业业为了满足足房地产开开发经营过过程中零星星支付需要要而保留的的现金，其其实就是存存放在房地地产企业财财务部门，由由出纳人员员保管，用用于企业日日常开销的的零用现金金。库存现金的的核算，分分为总分类类核算和明明细分类核核算。 (一)库存存现金的总总分类核算算 库库存现金的的总分类核核算是通过过设置“库库存现金”科目进行行的。“库库存现金”是资产类类科目，借借方反映
29、库库存现金的的增加，贷贷方反映库库存现金的的减少，本本科目期末末借方余额额，反映房房地产企业业持有的库库存现金。 房房地产企业业内部周转转使用备用用金的，不不在“库存存现金”科科目中核算算，可以单单独设置“备用金”科目，也也可以在“其他应收收款”科目目中设置明明细科目核核算。 房房地产企业业增加库存存现金，借借记“库存存现金”科科目，贷记记“银行存存款”等科目；减少库存存现金，做做相反的会会计分录。 房房地产企业业库存现金金增加的业业务，主要要包括两个个方面：一一是从银行行提取现金金；二是收收取客户的的售房款。房地产企企业库存现现金减少的的业务，主主要包括发发放工资、支付差旅旅费等。 【例例2
30、-l】 20009年6月月7日，中中联房地产产公司从银银行提取现现金300000元。应根据现现金支票存存根填制付付款凭证，会会计分录如如下：借：库存现现金 300000 贷贷：银行存存款 300000【例2-22】 22009年年6月100日，中联联房地产公公司收到客客户交存的的购房款2200000元，根据据公司所开开发票的记记账联填制制收款凭证证，会计分分录如下：借：库存现现金 200000 贷贷：预收账账款 200000 【例2-33】 22009年年6月155日，中联联房地产公公司以现金金支付5月月份员工工工资500000元，应应根据工资资表填制付付款凭证，会会计分录如如下：借：应付职职
31、工薪酬 5500000 贷贷：库存现现金 500000 【例2-44】 22009年年6月177日，中联联房地产公公司员工刘刘利报销出出差费用8800元，根根据差旅费费报销单填填制付款凭凭证，会计计分录如下下：借：管理费费用差旅费8000 贷贷：库存现现金8000 (二)库存存现金的明明细分类核核算 明明细分类核核算是通过过设置现金金日记账进进行的。现现金日记账账是反映和和监督现金金收支结存存的序时账账，必须采采用订本式式账簿，并并为每一账账页顺序编编号，防止止账页丢失失或随意抽抽换，也便便于查阅。 现现金日记账账一般采取取收、付、存三栏式式格式，由由出纳人员员根据审核核后的原始始凭证或现现金
32、收款凭凭证、付款款凭证逐日日逐笔序时时登记；对对于从银行行提取现金金的业务，一一般编制银银行存款的的付款凭证证，并据以以登记现金金日记账。每日终了了应计算本本日现金收收入、支出出的合计数数和结存数数，并同实实存现金进进行核对，做做到日清月月结，保证证账款相符符。 所所有的收付付款凭证应应由出纳人人员送交会会计人员，作作为登记总总分类账的的依据。总总分类账户户中“库存存现金”科科目余额应应与现金日日记账的余余额相等。 (三)库存存现金盈亏亏的核算 为为了保证企企业库存现现金的安全全，房地产产企业要定定期对出纳纳员保管的的库存现金金进行盘点点核对，如如果出现短短缺、溢余余的情况，要要通过“待待处理
33、财产产损溢待处理流流动资产损损溢”科目目进行核算算。 “待处理财财产损溢”科目核算算房地产企企业在清查查财产过程程中查明的的各种财产产盘盈、盘盘亏和毁损损的价值。通常设置置两个明细细科目，即即“待处理理固定资产产损溢”、“待处理理流动资产产损溢”。库存现现金的盈亏亏应通过“待处理流流动资产损损溢”明细科目目进行核算算。待处理理财产损溢溢在未报经经批准前与与资产直接接相关，在在报经批准准后与当期期损溢直接接相关。盘盈的库存存现金，借借记“库存存现金”科科目，贷记记“待处理理财产损溢溢待处处理流动资资产损溢”科目。盘盘亏的库存存现金，借借记“待处处理财产损损溢待待处理流动动资产损溢溢”科目，贷贷记
34、“库存存现金”科科目。 盘盈的库存存现金，按按管理权限限报经批准准后处理时时，借记“待处理财财产损溢待处理理流动资产产损溢”科科目，贷记记“营业外外收入”科科目。盘亏亏的库存现现金，按管管理权限报报经批准后后处理时，借借记“其他他应收款”、“营业外支支出”等科目，贷贷记“待处理财财产损溢待处理理流动资产产损溢”科目。库库存现金的的盈亏，应应查明原因因，在期末末结账前处处理完毕，处处理后“待处理财财产损溢待处理理流动资产产损溢”科目应无无余额。 【例例25】 20009年6月月20日，中中联房地产产公司财务务部对库存存现金盈点点时，发现现库存现金金短缺30000元，并并及时向公公司领导报报告，在
35、未未查明原因因前，会计计分录如下下：借：待处理理财产损溢溢待处处理流动资资产损溢 33000 贷贷：库存现现金 30000 【例266】20009年6月月21日，中中联房地产产公司财务务部对库存存现金短缺缺30000元的原因因进行调查查，查明是是属于出纳纳员私自挪挪用库存现现金造成的的，会计分分录如下：借：其他应应收款 30000 贷贷：待处理理财产损溢溢待处处理流动资资产损溢 33000 【例277】 22009年年6月255日，中联联房地产公公司财务部部对库存现现金盈点时时，发现库库存现金溢溢余10000元，并并及时向公公司领导报报告，在未未查明原因因前，会计计分录如下下：借：库存现现金
36、10000 贷贷：待处理理财产损溢溢待处处理流动资资产损溢 11000 【例288】 22009年年6月266日，中联联房地产公公司财务部部对库存现现金溢余11000元元的原因进进行调查，查查明是属于于无法支付付的原因造造成的，会会计分录如如下：借：待处理理财产损溢溢待处处理流动资资产损溢 11000 贷贷：其他应应收款 10000 (四)备用用金的核算算备用金是指指房地产企企业财务部部门按照内内部规定拨拨付给其所所属单位、部门或个个人周转使使用的现金金。房地产产企业根据据自身管理理要求，对对备用金可可以单独设设置“备用用金”科目目，也可以以在“其他他应收款”科目中设设置明细科科目进行核核算。
37、房地产企业业为了方便便经营，一一般都会拨拨付给营销销部门和工工程部门一一定额度的的备用金，使使用备用金金的部门定定期报销，由由财务部门门及时补足足备用金额额度。【例299】 22009年年6月288日，中联联房地产公公司财务部部对其下属属的营销部部实行备用用金制度，拨拨付备用金金200000元，会会计分录如如下：借：备用金金营销销部 200000 贷贷：库存现现金 200000 【例2-110】 20099年6月330日，中中联房地产产公司营销销部在6月月份共使用用备用金1152000元，并持持相关报销销单据向公公司财务部部报销费用用。财务部部经审核并并以库存现现金补足营营销部备用用金额度，会
38、会计分录如如下：借：销售费费用 152200 贷贷：库存现现金 152200二、银行存存款的核算算银行存款是是指房地产产企业存放放在银行和和其他金融融机构的货货币资金。按照国家家现金管理理和结算制制度的规定定，每个企企业都要在在银行开立立账户，称称为结算户户存款，企企业通过该该账户办理理现金的存存取款业务务和与其他他单位之间间的收支业业务。银行存款的的核算，分分为总分类类核算和明明细分类核核算。 (一)银行行存款的总总分类核算算 银银行存款的的总分类核核算是通过过设置“银银行存款”科目进行行的。“银银行存款”是资产类类科目，借借方反映银银行存款的的增加，贷贷方反映银银行存款的的减少，本本科目期
39、末末借方余额额，反映房房地产企业业存在银行行或其他金金融机构的的货币资金金。 房房地产企业业将货币资资金存入银银行或其他他金融机构构，借记“银行存款款”科目，贷贷记“库存存现金”、“预收账账款”等科科目；从银银行或其他他金融机构构提取和支支出货币资资金，借记记“库存现现金”、“生产成本本”等科目目，贷记“银行存款款”科目。房地产企业业涉及银行行存款增加加的业务，主主要包括： 将企业收取取的现金存存人银行或或其他金融融机构； 收取客户用用转账方式式支付的可可售物业售售房款； 收取客户用用转账方式式支付的持持有物业租租金。 房地产企业业涉及银行行存款减少少的业务，主主要包括支支付地价、工程等成成本
40、类支出出以及费用用和税金类类支出。 【例例2-111】 22009年年6月9日日，中联房房地产公司司取得购房房客户交存存的一张金金额为1000万元的的转账支票票，财务人人员及时将将其存入公公司开户银银行。根据据进账单、发票记账账联填制收收款凭证，会会计分录如如下：借：银行存存款 100000000 贷贷：预收账账款 100000000 【例2-112】 20099年6月112日，中中联房地产产公司将其其开发并持持有的购物物中心物业业一层出租租给天美公公司，按照照租赁合同同，天美公公司当日通通过电汇形形式将租金金200万万元汇入中中联房地产产公司的开开户银行。中联公司司应根据开开户银行出出具的入
41、账账通知、公公司所开发发票的记账账联填制收收款凭证，会会计分录如如下：借：银行存存款 200000000 贷贷：其他业业务收入 220000000 【例2-113】 20099年6月119日，中中联房地产产公司通过过电汇形式式向国友建建筑公司支支付工程进进度款5000万元，中中联公司应应根据电汇汇回单及国国友公司提提供的发票票填制付款款凭证，会会计分录如如下：借：生产成成本 500000000 贷贷：银行存存款 500000000 【例2-114】 20099年6月222日，中中联房地产产公司为支支付广告费费，向一佳佳广告公司司开出了一一张金额为为20万元元的转账支支票。中联联公司应根根据支票
42、存存根及一佳佳广告公司司提供的发发票填制付付款凭证，会会计分录如如下：借：销售费费用广广告费 20000000 贷贷：银行存存款 2000000 (二)银行行存款的明明细分类核核算明细分类核核算是通过过设置银行行存款日记记账进行的的。银行存存款日记账账是反映和和监督企业业银行存款款收支结存存的序时账账，必须采采用订本式式账簿，并并为每一账账页顺序编编号，防止止账页丢失失或随意抽抽换，也便便于查阅。房地产企业业应当按照照不同的开开户银行和和其他金融融机构、不不同的存款款种类，分分别设置银银行存款日日记账。银银行存款日日记账一般般采取收、付、存三三栏式格式式，由出纳纳人员根据据审核后的的原始凭证证
43、或银行存存款收款凭凭证、付款款凭证逐日日逐笔序时时登记。每每日终了应应结出余额额，银行存存款日记账账应定期与与银行对账账单核对，至至少每月核核对一次。月末，企企业银行存存款账面余余额与银行行对账单之之间如有差差额，应按按月编制“银行存款款余额调节节表”，并调节节相符。所有的收付付款凭证应应由出纳人人员送交会会计人员，作作为登记总总分类账的的依据。总总分类账户户中“银行行存款”科科目余额应应与银行存存款日记账账的余额相相等。三、其他货货币资金的的核算其他货币资资金是指除除现金、银银行存款以以外的其他他各种货币币资金。其其他货币资资金包括外外埠存款、银行汇票票存款、银银行本票存存款、信用用证保证金
44、金存款、信信用卡存款款、存出投投资款和在在途货币资资金等。 外外埠存款是是企业到外外地进行临临时或零星星采购时，汇汇往外地银银行开设采采购专户的的款项。 银银行汇票存存款是汇款款人将款项项交存当地地银行，由由银行签发发给汇款人人持往异地地办理转账账结算或支支取现金的的票据，在在尚未办理理结算之前前的票据存存款。 银银行本票存存款是指企企业为取得得银行本票票按规定存存入银行的的款项。企企业办理银银行本票，需需将款项交交存开户银银行。本票票存款实行行全额结算算，本票存存款额与结结算金额的的差额一般般采用支票票或其他方方式结清。 信信用证保证证金存款是是指采用信信用证结算算方式的企企业为开具具信用证
45、而而存入银行行信用证保保证金专户户的款项。信用卡存款款是指企业业为取得信信用卡而存存入银行信信用卡专户户的款项。 存出投资款款是指企业业已存人证证券公司但但尚未进行行投资的资资金。 在在途货币资资金是指企企业与所属属单位或上上下级之间间汇解款项项，在月终终尚未到达达，处于在在途的资金金。 (一)房地地产企业的的其他货币币资金 由由于所处行行业的特点点不同，房房地产企业业不同于生生产或商业业企业，一一般不存在在外埠存款款、银行汇汇票存款、银行本票票存款、信信用证保证证金存款、信用卡存存款、存出出投资款等等其他货币币资金。而而房地产企企业的其他他货币资金金主要体现现为以下几几类： 按按揭贷款保保证
46、金。购购房人用贷贷款购买商商品房的，由由房地产企企业提供阶阶段性保证证担保，并并按贷款总总额的一定定比例存入入贷款银行行，作为按按揭贷款保保证金，待待产权证办办妥完成抵抵押登记，结结束保证担担保责任后后，房地产产企业可以以办理保证证金使用手手续。 银银行承兑汇汇票保证金金。银行承承兑汇票保保证金是指指向银行申申请开具承承兑汇票时时，银行对对申请企业业所收取的的一定金额额的保证金金。 在在途货币资资金。在途途货币资金金是指企业业与所属单单位或上下下级之间汇汇解款项，在在月终尚未未到达，处处于在途的的资金。 对对于房地产产企业来讲讲，一方面面，收取银银行按揭款款是销售回回款的主要要渠道；另另一方面，房房地产企业业为了融资资的需要，往往往以银