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1、新南城芙芙蓉南路路板块房房地产市市场报告告新南城基基本情况况：目前，长长沙房地地产开发发已进入入板块竞竞争阶段段，消费费者往往往先认同同板块的的共性，后后再选择择项目的的个性。新新城南板板块以新新省政府府为圆心心，以新新芙蓉南南路为纵纵轴，湘湘府路为为横轴，辐辐射南北北四个方方向形成成一个椭椭圆形区区域。新新南城位位于长株株潭对街街的核心心区域，在在长株潭潭一体化化，城市市轻轨，半半小时经经济圈的的背景下下，根据据长沙沙市城市市总体规规划（22003320020）文文件规划划，新南南城将建建设成一一个基础础设施完完善、区区域布局局科学、生生态环境境优美、产产业结构构合理的的新城区区。建成成后，
2、新新南城将将成为221世纪纪人与自自然和谐谐发展的的新型生生态城、生生态型的的省级行行政文化化中心、长长株潭核核心区域域的高尚尚住宅区区和长沙沙最富吸吸引力的的城市休休闲场所所。 新南城发发展前景景广阔。首首先，南南城有着着得天独独厚的发发展优势势：南郊郊公园、省省森林植植物园均均是天然然“绿肺肺”，山山林水体体保持完完好，傍傍湘江长长达公里，生生态环境境十分优优美；其其次，南南城的自自然环境境也使得得其他地地段望而而兴叹，高高岗丘陵陵与凹陷陷平原交交错，植植被丰富富，山水水相映，目目前人口口密度相相对较低低，但据据省统计计局预测测，未来来数年内内，将有有数十万万人迁居居城南；再者，南南城的城
3、城市基础础设施条条件好，路路网初具具规模，基基础设施施齐备，水水电供应应充足。 另根据位位于新南南城板块块内的天天心区长长沙天心心生态新新城2000420007年规规划建设设发展纲纲要，在在天心生生态新城城范围内内，将由由中南大大学铁道道学区、湖湖南广播播电视大大学、经经济干部部管理学学院，以以及市委委党校、湖湖南女子子大学等等多座全全日制大大学形成成一个高高等教育育区，对对该片的的规划严严格管理理，确保保建设的的品位和和优势，提提升天心心生态新新城文化化档次；同时，将将以省政政府机关关新址和和文化广广场为核核心，陆陆续建设设省青少少年活动动中心、省省文化厅厅群众艺艺术馆、地地质博物物馆、科科
4、技馆、省省交通厅厅指挥运运输大楼楼、武警警边防部部队、国国家审计计署长沙沙站、省省地税局局、省工工商局等等办公楼楼，从而而形成有有较强辐辐射作用用的行政政文化区区域。 特别是220044年在省省府南迁迁及韶山山南路改改造扩建建通车后后，南城城土地价价格上涨涨迅速，88年以前前，一亩亩地才88万块钱钱，现在在已达近近1000万一亩亩。20005年年下半年年南城房房地产的的推出量量约为550万平平方米，而而20006年上上半年的的供应量量就目前前估算已已有633万平方方米，其其上涨的的幅度将将超过220，未未来一段段时间内内，该板板块所面面临的竞竞争环境境将日趋趋激烈。 芙蓉南路路基本情情况：20
5、044年3月月，全长长10.4公里里，路幅幅宽达1100米米的芙蓉蓉南路正正式通车车。芙蓉蓉南路中中贯南城城环线，南南至大托托铺机场场口与1107国国道相接接，与五五一大道道、劳动动路等交交织成四四通八达达的交通通网络。今今年3月月8日，全全长6.5公里里的长沙沙市芙蓉蓉南路暮暮云段正正式动工工建设。芙芙蓉路号号称全国国最长的的城市主主干道，待待暮云段段今年年年底建成成后，其其总长度度将达到到60公公里左右右，直接接株洲、湘湘潭主轴轴线。芙芙蓉南路路暮云段段工程建建设总投投资3.5亿元元，北起起芙蓉南南路第四四段，南南至规划划中的四四环线，今今年122月311日全面面竣工。按按照规划划，芙蓉蓉
6、南路暮暮云段将将于20007年年与湘潭潭市岳塘塘区的昭昭山大道道、板塘塘大道实实现对接接。这一一主通道道南北走走向，长长约100公里，总总投资44.8亿亿元，将将于20007年年全部建建设完毕毕。它将将成为贯贯穿长沙沙市南北北的城市市主干道道，接壤壤株洲、湘湘潭主轴轴线，加加速长株株潭一体体化建设设，成为为促进三三市经济济社会发发展的快快车道。 目前，芙芙蓉南路路板块楼楼盘价格格区间在在每平方方米25500元元至31100元元左右，价价格涨幅幅平稳。该该板块周周围目前前已集中中了上庭庭苑、华华菱香香墅美地地、高峰峰锦园、满满庭芳、都都市绿洲洲、天际际湘府、佳佳鑫园、天天鸿小区区、新华华盛丽园园
7、、鑫远远名邸、东东方名都都、中洋洋橘郡、标标志商商务中心心、比华华利山、新新城国际际公馆、君君临青青园花都都、鹏程程小区、天下城城、长沙沙奥林匹匹克花园园、柠檬檬丽都、申申奥美美域、天天城泰泰祥苑、湘湘府东苑苑、富景景园、宏宏宇南南国嘉苑苑等266个地产产项目。这这26个个地产项项目在220066年的推推出的总总建筑面面积将达达1800多万平平方米。其其中，长长沙奥林林匹克花花园、中中洋橘郡郡、比华华利山、柠柠檬丽都都、华菱菱香墅墅美地、天下城城的供应应量占据据总量的的40，266个地产产项目共共占整个个长沙市市20006年预预计供应应量的11/4左左右。 同时，芙芙蓉南路路板块也也是长沙沙地
8、产版版图中产产品最为为丰富的的板块之之一，类类型囊括括高层住住宅、多多层住宅宅、花园园洋房、别别墅以及及商务楼楼，差异异化竞争争态势日日渐显现现。以下是该该板块内内几个主主要地产产的项目目的基本本情况：项目名称称：BOOBO天天下城工程进度度：在建建中开发商/发展商商：长沙沙金秋房房地产开开发有限限公司公交线路路：1334、1055路项目概况况：项目目位于天天心区芙芙蓉南路路，与中中南大学学等高校校隔路相相望，座座拥三市市融城规规划地带带的桥头头堡位置置，由44栋接近近1000米高度的的高尚住住宅、商商务综合合楼组成成，建成成后将成成为新长长沙和南南长沙的的地标建建筑。BBOBOO天下城城的产
9、品品设计采采用先进进的环保保思想，住住宅采用用9米层高的的空中庭庭院和近近1000米高的双双通风天天井，成成为长沙沙首例“会呼吸吸的住宅宅”，商务务综合楼楼采用框框架结构构的“蒙太奇奇”设计思思想，并并开创长长沙“百变商商务空间间”的先河河。技术指标标：总建筑面面积：约约20万M2 总户数：近8000户容积率：4.22 户车比：1：1.55 绿化率：40%层数：331层项目类型型：综合合用房面积区间间约402600 M22主力面积积901130 M2主力户型型三房二厅厅均价 待定 周边配套套：中南大学学、省电电大、经经济管理理学院、南南郊公园园。特色： 位置得天天独厚，产产品有特特色，营营销有
10、亮亮点。项目名称称：长沙沙奥林匹匹克花园园 工程进度度：在建建中 开发商/发展商商：湖南南湘天房房地产开开发有限限公司 公交线路路：8005、1134路路 项目概况况：项目目位于长长沙市中中央政务务区的核核心地段段湘府路路中段，紧紧邻湖南南省政府府、天心心区政府府等政府府职能部部门。本本项目自自北向南南呈长方方型布局局，住宅宅依山而而建，户户户朝南南，以小小高层为为主，是是独一无无二的城城市中心心地社区区。 技术指标标： 总建筑面面积：55.2万万M2 总户数：3666户 容积率：1.77 户车比：1：11 绿化率：50.5% 层数：112层 项目类型型：商品品房住宅宅 面积区间间 85222
11、0 M2主力面积积 1121222 M22主力户型型 三房二厅厅 均价 待定 周边配套套： 体育公园园、奥林林匹克博博物馆、天天心区政政府、农农博会展展中心、地地质博物物馆、省省青少年年活动中中心、音音乐厅、环环保工业业园。 特色： “科学运运动，健健康生活活”，是是全国奥奥林匹克克花园的的升级版版。项目名称称：柠檬檬丽都工工程进度度：在建建中开发商/发展商商：长沙沙汇丰鸣鸣翠山庄庄置业有有限公司司公交线路路：1334、1055路项目概况况：项目目位于天天心区芙芙蓉南路路一段4418号号，长沙沙大道经经济管理理干部学学院对面面。小区区用地条条件良好好，交通通便利、原原始环境境优美，是是一个理理
12、想的居居住用地地。柠檬檬文化，健健康住宅宅；生态态型住宅宅，发展展潜力巨巨大。技术指标标：总建筑面面积：220万M2 总户数：15000户容积率：1.883 户车比：1：0.55 绿化率：41.7% 层数：66177层项目类型型：商品品住宅房房住宅 商铺面积区间间502260MM2面积区间间13880M22主力面积积120 M2主力面积积40660 MM2主力户型型三房二厅厅主力户型型70个均价 28000元/ M2 均价 47500元/ M2 周边配套套：小区区内幼儿儿园、小小区中央央广场、省省政府、区区政府、经经济干部部管理学学院、铁铁道学院院、电大大、422中学、新新姚小学学。特色：大大
13、学、中中学、小小学（规规划中）、幼幼儿园等等教育一一体化。各各户型拥拥有大开开间、方方正实用用的特点点，户户户南北通通透，采采光通风风良好。项目名称称：满庭庭芳 工程进度度：在建建中 开发商/发展商商：湖南南省中欣欣房地产产开发有有限公司司 公交线路路：1334、1145路路 项目概况况：项目目位于地地质4002队的的西侧，地地块西临临刘家冲冲路，北北临友谊谊路，南南临邵高高路，三三面环路路。用地地周边多多为商品品住宅小小区和单单位自建建的职工工住宅，沿沿友谊路路已经基基本形成成天心住住宅街区区的雏形形。定位位为中高高档住宅宅小区，整整个住宅宅小区都都采用118层的的板式住住宅楼和和点式住住宅
14、楼相相结合的的布局方方式来组组织住宅宅区的室室外空间间。 技术指标标： 总建筑面面积：约约12万万M2 总户数：7800户 容积率：2.88 户车比：1：00.8 绿化率：40% 层数：118层 项目类型型：商品品房住宅宅 面积区间间 68。3311166。24 M2主力面积积 1161388 M22主力户型型 三房二厅厅 均价 29000元/ M2 周边配套套：省政政府、天天心区政政府、青青园宾馆馆、422中学、青青园小学学、铁道道学院、经经济干部部学院、市市中心医医院、女女子大学学、井湾湾子家具具城。 特色：南南城中央央人文大大宅、八八大主题题景观，两两梯两户户，板式式结构，节节能设计计。
15、项目名称称：申奥奥美域（二二期）工工程进度度：在建建中开发商/发展商商：长沙沙申奥房房地产开开发有限限公司公交线路路：1334、1055路项目概况况：项目目位于新新姚路之之南，临临芙蓉南南路，是是政府对对于三市市融城构构思的具具体实施施者；社社区地基基呈梯形形状、地地势北高高南低。小小区景观观设计汲汲取江南南园林精精髓，以以对景、借借景、衬衬托等典典型江南南园林的的造园技技法来极极力营造造“曲径通通幽，别别有洞天天”的纯正正江南园园林。技术指标标：总建筑面面积：112万M2 总户数：10116户容积率：2.447 户车比：1：0.775 绿化率：40.7% 层数： 17层层项目类型型：商品品住
16、宅房房住宅 商铺面积区间间841172MM2面积区间间271166MM2主力面积积120 M2主力面积积30 MM2主力户型型三房二厅厅主力户型型30440个均价 30000元/ M2 均价 待定 周边配套套：小区区内幼儿儿园、小小区中央央广场、省省政府、区区政府、经经济干部部管理学学院、铁铁道学院院、电大大、422中学、新新姚小学学。特色：人人车分流流，江南南园林，营营造“曲径通通幽，别别有洞天天”的景观观意境。项目名称称：鑫远远湘府府东苑 工程进度度：在建建中 开发商/发展商商：湖南南鑫远投投资集团团有限公公司 公交线路路：1334、1105、8805路路 项目概况况：项目目位于长长沙市湘
17、湘府中路路天心区区政府东东侧，项项目设计计秉承以以人为本本的宗旨旨，整体体设计采采用半围围合试，富富于湖湘湘文化意意蕴的自自然式艺艺术园林林和周边边环境浑浑然一体体。所有有户型均均是大开开间小进进深，坐坐北朝南南，南北北双阳台台，客厅厅及主卧卧室全部部南向。该该项目建建成之后后将是南南城为数数不多的的精品生生态住宅宅小区。 技术指标标： 总建筑面面积：88.388万M22 总户数：4122户 容积率：3.112 户车比：1：00.8 绿化率：40.8% 层数：11177层 项目类型型：商品品房住宅宅 面积区间间 84.8892272.88 M2主力面积积 1201300 M22主力户型型 三房
18、二厅厅 均价 待定 周边配套套：省政政府、天天心区政政府；项项目配套套有南城城首座五五星级大大酒店鑫鑫远国际际大酒店店、大型型会所、购购物中心心。 特色:毗毗邻省政政府、天天心区政政府，位位于中央央政务区区最尊崇崇的地段段，具有有良好发发展前景景。项目名称称：君临临青园花花都工程程进度：在建中中开发商/发展商商：湖南南君临投投资置业业有限公公司公交线路路：1445、1344、1077路项目概况况：项目目位于长长沙市天天心区，南南临友谊谊路，西西邻青园园宾馆，东东抵青园园路，北北邻友园园山庄，临临街长度度为1110米，南北北纵深1120米米，东距距韶山路路9000米，西距距芙蓉南南路7550米，
19、距离离省政府府新址和和天心区区政府距距离仅11.5公公里。技术指标标：总建筑面面积：44万M2 总户数：2422户容积率：3.229 户车比：1：0.88 绿化率：42.6% 层数：111117层项目类型型：商品品住宅房房住宅 商铺面积区间间1303200M2面积区间间20.5585541.49MM2主力面积积140 M2主力面积积待定 主力户型型三房二厅厅主力户型型待定 均价 26000元/ M2 均价 待定 周边配套套：经济济干部管管理学院院、林学学院、井井岗小学学、湖南南广播电电视大学学、中国国成套设设备集团团、省电电力科技技院。特色：环环境优美美，交通通便利。项目名称称：新城城国际公公
20、馆 工程进度度：在建建中 开发商/发展商商：湖南南天心实实业发展展有限责责任公司司 公交线路路：1334、1105、8805路路 项目概况况：项目目位于长长沙市湘湘府中路路天心区区政府东东侧，项项目设计计秉承以以人为本本的宗旨旨，整体体设计采采用半围围合试，富富于湖湘湘文化意意蕴的自自然式艺艺术园林林和周边边环境浑浑然一体体。所有有户型均均是大开开间小进进深，坐坐北朝南南，南北北双阳台台，客厅厅及主卧卧室全部部南向。该该项目建建成之后后将是南南城为数数不多的的精品生生态住宅宅小区。 技术指标标： 总建筑面面积：223.44万M22 总户数：15000户 容积率：2.55 户车比：1：11 绿化
21、率：46% 层数：115层 项目类型型：商品品房住宅宅 面积区间间 901160 M2主力面积积 1101600 M22主力户型型 三房二厅厅 均价 待定 周边配套套：省政政府、铁铁道学院院、经济济干部管管理学院院、366中、224中、市市中心医医院。 特色： 毗邻省省政府、天天心区政政府，未未来城市市中心核核心地段段，具有有较大升升值潜力力.到目前为为止，作作为连接接长沙现现有主城城区和新新南城的的芙蓉南南路，还还没有形形成一个个成熟的的生活区区，地产产项目大大多正在在筹建和和建设当当中，也也致使该该路段暂暂时比较较冷清。同同时，芙芙蓉南路路板块商商业配置置还比较较缺乏，该该板块内内目前现现
22、仅有一一新芙蓉蓉家具广广场、一一个加油油站，在在建项目目中除湘湘中海星之都都和建工工集团住住宅区预预留若干干沿街商商业配套套及BOOBO天天下城规规划中的的近5万平方方米的综综合商业业外，很很少有项项目规划划一定规规模的商商业生活活配套。居居而无商商或小商商林立，将将是该板板块居民民入住后后可能面面对的主主要生活活难题。商商业配套套的规模模档次和和业态丰丰富程度度，将直直接决定定本片区区居民的的生活质质量，同同时对于于本片区区的物业业价值产产生长远远影响。新南城芙芙蓉南路路板块作作为长沙沙城市规规划中大大长沙的的核心板板块，有有政府机机构，有有生态，有有配套，其其未来成成长的空空间必定定非常广
23、广阔。而而目前占占据在此此的既有有本土实实力开发发商也有有外来地地产品牌牌，在未未来项目目产品的的差异化化竞争中中，也会会不可避避免的出出现同质质产品的的激烈竞竞争，但但无疑的的是长沙沙新南城城的建设设发展的的步伐将将不可阻阻挡。个人建议议：对于已在在芙蓉南南路板块块内拿到到地的开开发商，建建议开发发商不要要先急于于动工建建设，要要注意做做足前期期产品定定位研究究，还可可以考虑虑延长建建设期，加加强建筑筑本身的的品质。新新南城未未来的升升值前景景虽已被被普遍认认可，一一些新楼楼盘也纷纷纷推出出，但据据长沙楼楼市第一一季度销销售数据据表明，新新南城芙芙蓉路板板块还没没有一个个项目进进入销售售面积、销销售金额额及销售售套数十十强，该该板块目目前商业业配套的的不完善善和生活活社区的的不成熟熟，对此此影响很很大,人们还还在期待待着真正正成熟的的项目出出现，希希望能有有更多的的挑选空空间。