《【房地产】施设备维修运行控制规程487.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产】施设备维修运行控制规程487.docx（7页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 浙江绿城物业管理有限公司1.2 设施施设备维维修运行行控制规规程1 目目的 对设备备的维修修及维护护保养进进行控制制，确保保其处于于良好的的运行状状态，满满足正常常的运行行需要。2 适适用范围围 适用于于小区/大厦公公用设施施设备的的保养、维维修及事事故处理理过程的的控制。3 引引用文件件设施设设备综合合控制程程序4 术术语和定定义应急维修修：设备备在使用用过程中中发生故故障或损损坏，为为尽快恢恢复其功功能而采采取即时时的非计计划预定定的修理理活动。返修：对对于不合合格的产产品所采采取的措措施，使使其能满满足预期期的使用用要求。返工：为为使不合合格产品品满足规规定所要要求而采采取的措措施。5
2、 职职责5.1 工程程技术部部负责设设施设备备维护、维维修的控控制和管管理。5.2 维修修中心、各各小区维维修组负负责责任任范围内内设施设设备的维维护、维维修与管管理。5.3 常务务副总经经理负责责“年度设设施设备备维修、保保养计划划”的审核核与批准准。6 程程序要求求6.1 维修修流程图图（附后后）6.2 维修计计划的制制定6.2.1 维修中中心、小小区维修修组负责责制定本本小区“年度设设施设备备维修、保保养计划划”。6.2.2 工程技技术部负负责对小小区“年度设设施设备备维修、保保养计划划”进行审审核，并并在此基基础上编编制公司司“年度设设施设备备维修、保保养计划划”。6.2.3 常务副副
3、总经理理负责公公司“年度维维修、保保养计划划”的审核核和批准准。6.2.4 维修修、保养养计划有有多项内内容具体内容容包括：a) 根根据每台台设备的的使用性性能和工工作特点点分别制制定大、中中、小修修期限，维维护保养养内容及及质量标标准；b) 根据公用用设施的的性质特特点分别别制定定定期维护护保养的的期限，维维护保养养内容及及质量标标准；c) 根据公司司现有技技术力量量和操作作能力，确确定公司司自行检检修及委委托外单单位检修修的设施施设备清清单；d) 年度计划划分解，工工时测算算，及维维护保养养的时间间安排。6.3 设备备维护保保养工作作的实施施6.3.1 设备的的日常维维护6.3.1.11
4、设设备的日日常维护护保养由由操作人人员负责责，应做做到：整整齐、清清洁、润润滑和安安全。6.3.1.22 设设备应加加强日常常维护保保养 维修保保养内容容包括：a) 擦擦拭、清清洁机器器外表；b) 紧紧固外表表易松动动部位；c) 检检查外部部零件及及电气部部分的完完整性。6.4.2 设备的的定期维维护6.4.2.11 设设备的定定期维护护由维修修人员负负责完成成。设备备维护保保养规范范中应包包括设备备定期维维护的内内容。6.4.2.22 定定期维护护包括多多项内容容定期维护护的主要要内容有有：a) 彻彻底清洗洗、擦拭拭机器内内外；b) 检检查、调调整各部部件配合合间隙，紧紧固摆动动部位，更更换
5、个别别易损件件；c) 清清扫、检检查、调调整电器器线路及及装置；d) 疏疏通油路路，添加加润滑剂剂。 6.44.2.3 定期维维护分多多个类别别 具体分分类有:a) 一一级保养养“一保”的作业业内容就就是对设设备进行行内部清清洗，沟沟通油路路，调整整配合间间隙，紧紧固有关关部位及及对有关关部位进进行必要要的检查查，一保保工作具具有一定定的技术术要求，其其保养工工作应在在维修工工的指导导下，由由操作员员完成。b) 二二级保养养 “二保”的作业业内容除除了一保保的全部部作业外外，还要要对设备备进行局局部解体体检查，清清洗换油油，修理理或更换换磨损零零件，排排除异常常情况和和故障，恢恢复局部部工作，
6、检检查并修修理电气气系统等等。6.4.3 重重要设备备的维护护6.4.3.11 配配电房、冷冷水机组组、燃油油锅炉、电电梯机房房、水泵泵房是小小区的重重要设备备。6.4.3.22 重重要设备备应由工工程技术术部制定定详细的的维护保保养规程程。6.4.2.33 重重要设备备的维护护内容除除包括定定期维护护的内容容外还应应包括其其它内容容 具体内内容包括括:a) 重重要设备备长期停停用，应应定期进进行擦拭拭、润滑滑及空运运转；b) 重重要设备备的润滑滑油料、擦擦拭材料料和清洁洁剂必须须严格规规定使用用，不得得随意代代用；c) 重重要设备备需用的的备件要要根据供供应情况况优先准准备。6.4.4 设备
7、封封存和启启封前的的维护6.4.4.11 设设备封存存前由使使用部门门通知工工程部，工工程部会会同该设设备操作作工对设设备进行行清洁、润润滑、防防锈和性性能检查查。6.4.4.22 设设备启封封时应由由工程部部会同该该设备操操作工进进行启封封检查并并试车。6.5 设施施设备维维修工作作的实施施6.5.1 日常报报修6.5.1.11 设设施、设设备发生生故障，小小区管理理处应及及时填写写报修单单向维修修组、维维修中心心进行报报修。根根据管理理处的报报修单，维维修组派派员维修修，具体体工作程程序详见见日常常报修规规程。6.5.1.22 注注意事项项设施设备备在维修修过程中中应注意意多个事事项包括括
8、:a) 设设备无法法修复时时，维修修组应及及时与报报修部门门联系，并并提出处处理意见见；b) 维修人员员对急修修的赴修修反应时时间（接接到通知知到进入入现场时时间）不不超过110分钟钟。 6.5.2 巡查维维修维修组应应安排人人员对公公共区域域的公共共设施设设备进行行日常巡巡查检修修。在巡巡检过程程中发现现的一般般故障由由巡检人人员现场场修复，较较大故障障由巡检检人员填填写报修修单向班班组汇报报，另行行安排检检修。6.5.3 设备的的项修6.5.3.11 工工程技术术部应根根据设备备的实际际情况，对对劣化状状态已达达不到技技术要求求的项目目，按实实际需要要派员进进行针对对性的修修理。6.5.3
9、.22 项项修时，一一般要进进行部分分拆卸、检检查，更更换或修修复失效效的零部部件，从从而恢复复所修部部分的性性能和精精度。6.5.4 设备的的大修6.5.4.11 设设备大修修应该认认真考虑虑，并列列入年度度维修计计划。6.5.4.11 大大修可由由工程技技术部或或维修中中心承担担，也可可委托专专业单位位进行。6.5.4.2 大修时要要对设备备进行全全部解体体，修整整所有基基准件，修修复或更更换磨损损、腐蚀蚀、老化化及丧失失精度的的零部件件，使之之达到规规定的技技术要求求。6.5.5 计划维维修计划维修修按“年度设设施设备备维修、保保养计划划”实施。6.5.7 委托维维修对于委托托维修的的实
10、施，小小区的责责任维修修部门应应派技术术人员进进行监督督、检查查。各有有关部门门应做好好配合协协助工作作。维修修完成后后，应由由责任维维修部门门和修理理方共同同进行验验收，并并填写“维修保保养单”。维修修方应在在保质期期内承担担相应责责任。6.6 设备的的事故管管理6.6.1 凡各种种设备因因非正常常原因造造成损坏坏，使精精度、性性能、功功率降低低甚至造造成不能使使用，以以及表面面虽未损损坏而内内伤严重重者，均均称为设设备事故故。6.6.2 设备事事故的性性质根据引发发原因的的不同设设备事故故分不同同性质： aa) 责责任事故故：因人人为原因因（如违违反操作作规程）而而造成的的事故； bb)
11、质质量事故故：因设设备设计计、制造造、安装装等原因因而造成成的事故故； cc) 自自然事故故：因遭遭受自然然灾害而而造成的的事故； dd) 其其他事故故：凡不不属于上上述三类类原因的的事故。6.6.3 事故的的处理6.6.3.11 公公司发生生设备事事故后，由由使用部部门报告告工程技技术部。由由工程技技术部负负责进行行处理并并修复。 6.6.3.22 工工程技术术部会同同使用部部门对事事故进行行分析，填填写“设备事事故报告告书”，做出出处理意意见。6.6.3.33 “设备事事故报告告书”经由使使用部门门和工程程技术部部经理签签字后送送总经理理批示、处处理。6.6.3.44 设设备事故故经分析析
12、、处理理并修复复后，工工程技术术部应计计算出实实际损失失，报送送财务部部。 66.6.3.55 公公司发生生的各种种事故，应应由工程程技术部部在“设备事事故登记记表”内予以以登记。7 相相关文件件锅炉维维修保养养规范 电梯梯维修保保养规范范空调维维修保养养规范 给排排水设备备维修保保养规范范 供配配电设备备维修保保养规范范 日常常报修规规程电脑信信息系统统维修保保养规范范8 记记录维修单年度设备备维修、保保养计划划月度设备备维修保保养计划划设备事故故报告书书设备事故故登记表表公共区域域巡查表表维修保养养单附： 维修流流程图维修保养单电话报修维修单计划维修应急维修日常维修实施维修维修单签字确认工程部登记消单17