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1、房地产项项目开发发报建报报批流程程前 言本案对房房地产全全程开发发进行流流程演示示及阐述述，由于于复杂和和系统性性所限，本本案仅侧侧重对整整体流程程的演示示，其中中的操作作细节需需作专题题展开。需要说明明的是：房地产产开发的的地域性性特征，导导致各地地市场差差异明显显，在此此将较为为成熟规规范的深深圳市场场为示范范蓝本；并将甲甲方预设设为无开开发经验验且规范范操作的的开发商商。作为内部部交流和和分享的的机会，我我们期待待大家批批评及建建议性反反馈，进进一步完完善、充充实其中中的内容容，共同同进步与与提高！此致敬礼营销策划划部 敬敬上20033年122月299日项目开发发流程一、 土地使用用权的
2、取取得1. 取得方式式1) 行政划拨拨2) 协议出让让3) 招标拍卖卖（挂牌牌、投标标两类）：其中深深圳目前前已基本本采用挂挂牌拍卖卖的方式式4) 转让2. 流程示意意（以拍拍卖为例例）现场勘察，收集相关资料信息的初步收集、分析确定竞拍价、竞拍人、叫价原则获取土地出让信息及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌）组建竞投小组，购买标书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算）办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳
3、成交价款和相关费用。获得土地使用权限办理相应的土地产权转移变更登记手续3. 细节阐述述1) 信息资料料部分A. 招标文件件、公告告（政府府对地块块现状、用用途、规规划的说说明）；B. 现场勘察察地块的的位置、地地块形态态、生熟熟程度 生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；、四四至环境境、区域域竞争楼楼盘资料料；C. 前期研究究报告包包括：市市场相关关数据、动动态和发发展趋势势预测，项项目开发发的工程程信息资资料、类类似项目目资料、同同区域项项目的建建设、销销售情况况，潜在在目标客客户调查查分析；D. 参拍发展展商的意意向分析析：资金金状况、土土地储备备、开发
4、发传统、背背景资源源等；竞拍提交交资料包包括：法法人营业业执照（有有限公司司法人企企业另加加附股东东会或董董事会决决议）；法人代代表身份份证件或或法人代代表授权权委托书书（深圳圳允许自自然人参参与竞拍拍）；2) 前期可行行性分析析（机会会可行性性分析可行性分析可大致分为三个阶段：1. 机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；2. 初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；3. 最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；）一般采用用假设开开发法（又又叫剩余余法）确确定竞拍拍的最高高限价，依依据待拍拍地块的的坐落位位置、形形态面积积、区域域状况、规规
5、划用途途及红线线指标等等条件，发发展商对对市场收收益进行行预测，剔剔除开发发成本、税税费和期期望利润润得出最最高地价价；地价=项项目市场场收益-开发总总成本费费用-期期望利润润总成本费费用=开开发成本本（详见见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）开发成本本明细表表序号项目备注1土地取得得成本、2前期费用用、2.1策划研究究费、2.2勘察设计计费、3建筑期费费用参考价价格信息息及同同类物业业3.1桩基础工工程、3.2地下室工工程、3.3主体土建建工程、3.4安装工程程、3.5室外配套套工程、3.6专业人员员费用约前五项项之和的的3%3.7不可预见见费约前五项项之和的的3%4总建造成成本
6、、开发费用用明细表表序号项目备注1管理费用用建安费用用的3%2财务费用用贷款年期期利率计计算3推广费用用按售价/租金的的3%-5%计计算税费明细细表序号类别税（费）率率计算基数数1营业税5%成交价2城市维护护建设税税1%营业税3教育费附附加仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。3%营业税4印花税0.1%售价/租租金5房产税*1.2%房产原值值X 770%6房屋租赁赁管理费费*2%租金7企业所得得税 深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。15%销售税后后利润二、 立项筹备备凭土地出出让合同同到规划划局规划划技术处处申报，规规划测绘绘队测绘绘后，取取得建设设项目规规划
7、红线线图，进进行放点点确位，报报项目名名并注册册。选定各类类专业服服务机构构。广告设计公司印刷包装公司礼仪制作公司模型制作公司策划、代理公司规划设计单位开发商施工单位监理机构市场调研机构专业公司司工作分分工示意意图（虚箭头头表示可可由甲方方执行或或甲方委委托执行行） 甲方方进行招招标，选选定策划划（销售售代理）服服务公司司；策划公公司提交交项目的的可行性性分析报报告，以以市场需需求出发发，协助助完成项项目规划划设计的的要点；甲方依依据可行行性分析析，下达达设计委委托招标标书，并并最终选选定；设计单单位提交交初案；策划公公司（综综合甲方方意见）提提出具体体书面修修改意见见；设计单单位依据据修改意
8、意见，出出正式的的规划设设计方案案；依据确确定的策策划（规规划设计计）方案案，选择择具体执执行机构构后实施施；1. 市场调查查分析1) 宏观环境境分析预预测A. 国家政治治法律环环境；B. 经济科技技发展趋趋势；2) 中观环境境（所在在城市）分分析预测测：城市建设设与规划划；A. 竞争企业业及知名名企业的的发展状状态；B. 市场供应应与需求求关系；C. 各类专业业机构状状况；3) 微环境分分析预测测A. 区域消费费需求研研判；B. 竞争对手手调查；依据上述述调查分分析，对对关键问问题做出出专项主主题研究究，提出出初步可可行性分分析报告告：开发发方式、材材料供应应、设计计方案、产产品形态态、施工
9、工进程、市市场定位位等初步步构想（各各类专业业服务机机构开始始正式介介入）；2. 投资计划划安排依据初步步可行性性分析和和公司资资源，经经计算、评评估分析析后，确确定最优优方案，加加入相应应的资金金流量分分析和投投资预算算安排，得得出最终终可行性性分析。3. 项目的开开发模式式最终确确定开发模式式：独立立开发、合合作开发发、投资资商介入入等；可行性分分析内容容提纲（参参考）1. 项目开发发背景研研判包括：宏宏观经济济运行状状况、区区域社会会、经济济发展特特征、产产业政策策环境、市市场供求求趋势等等；2. 项目概况况及基本本数据包括：项项目名称称（项目目名及推推广名）、技技术参数数、规划划要点、
10、地地理位置置、四至至状况、片片区特点点、项目目性质特特征（SSWOTT分析）等等；3. 目标市场场分析包括：市市场需求求分析及及预测、项项目规划划设计、发发展主题题及产品品定位、目目标客户户确定与与描述、销销售价格格预测、包包装推广广及销售售计划制制定等；4. 项目进程程安排包括：项项目开工工、包装装推广、预预售、竣竣工、验验收、入入伙计划划等；5. 项目成本本估算按方案确确定的开开发次序序、模式式与规模模，做出出项目成成本估算算；6. 项目管理理及财务务评价管理部分分包括：贷款成成本、贷贷款偿还还计划以以及贷款款与偿还还平衡计计算；财财务平衡衡分析；项目规规模及规规划设计计修改费费用测算算；
11、财务评价价部分：现金流流量分析析（依据据项目进进程安排排估算）、净净现值、内内部收益益率、动动态投资资回收期期、财务务敏感度度；7. 经营管理理风险预预测及处处理；8. 物业管理理服务要要求； 三、 报建规划划1. 提交可行行性研究究报告和和立项申申请，到到计划发发展委员员会申请请立项；2. 将总体规规划方案案报规划划局规划划管理处处审批，通通过后领领取建设设用地规规划许可可证（总总体规划划通过后后如一次次规划分分批实施施，将分分期实施施详细规规划和相相应单体体建筑设设计报规规划局规规划管理理处审批批。）3. 在项目签签订土地地出让合合同、取取得立项项批文和和建设用用地规划划许可证证后到当当地
12、民政政局地名名管理办办公室申申报地名名。4. 上述手续续完毕，到到规划局局规划管管理处申申领建设设工程规规划许可可证。5. 在项目的的总体规规划设计计审查通通过以后后，由规规划设计计单位对对整个项项目的所所有专业业管线（包包括：供供电、自自来水、燃燃气、电电信、有有线电视视、路灯灯，市政政道路、雨雨污水管管网）进进行管线线规划设设计，设设计方案案送规划划局的市市政规划划管理处处审核，通通过后，将将管线规规划图送送上述各各专业部部门听取取各部门门意见，然然后由建建设单位位会同规规划局的的有关人人员召集集各专业业部门召召开管线线规划协协调会，将将所有专专业部门门的意见见形成会会议纪要要，以防防止各
13、专专业管线线在具体体实施中中相互扯扯皮，管管位相撞撞。6. 到各规费费收缴部部门报审审、缴费费，具体体手续办办理如下下：1) 将报批的的范围内内所有建建筑单体体图纸报报当地消消防部门门进行消消防审查查，取得得建筑工工程消防防意见书书。2) 到当地建建设局计计划财务务处缴纳纳建设规规费。3) 到当地教教育局计计划财务务处缴纳纳教育设设施附加加费。4) 到卫生防防疫站进进行工程程卫生防防疫审查查，缴纳纳卫生防防疫检测测费。5) 与当地房房管局白白蚁防止止所鉴定定白蚁防防止协议议，缴纳纳白蚁防防止费。6) 按整个建建设项目目规划的的绿化率率规定专专门对项项目进行行绿化设设计，将将绿化报报建图，送送园
14、林管管理局审审批。7) 按当地的的人防配配套要求求，做项项目的人人防规划划，然后后将所做做的人防防规划和和人防工工程的立立项申请请报当地地人防办办部门审审批通过过。8) 到当地经经济委员员会缴纳纳新型墙墙体改造造费和散散装水泥泥费。9) 到当地城城建档案案馆签订订建设工工程档案案移交协协议书。10) 到当地建建设局质质监站签签订建设设工程质质监协议议，缴纳纳工程质质监费。7. 领取建设设工程规规划许可可证后，将将准备实实施的所所有单体体建筑的的施工图图纸送建建设局技技术处和和建筑工工程施工工图审查查中心审审查。审审查通过过后领取取建筑工工程施工工图审核核批准书书。8. 如投资方方（项目目控股方
15、方）是国国有资产产，建筑筑工程必必须通过过当地招招投标办办公室进进行公开开招投标标，对中中标施工工单位发发中标通通知书。9. 凭建筑工工程施工工图审核核批准书书和施工工单位中中标通知知书到建建设局建建管处，申申领建设设工程施施工许可可证。10. 凭建设工工程施工工许可证证及商品品房核价价的有关关资料送送当地物物价部门门进行商商品房预预售核价价。名词解释释五证：土土地出让让合同（土土地使用用证）、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证、预预售许可可证（外外销证视视规定执执行）；三书：房房屋质量量保证书书、住宅宅使用说说明书、质质量验收收合格证证；四、 营销推
16、广广n 推广流程程细解房屋销售流程项目听证会前：市场调研（市场可行性调研分析报告 市场营销组）项目立项确定后：市场定位（项目定位、产品定位、客户定位、价格定位 市场营销组）规划设计阶段：规划设计建议（开发节奏、户型、立面、庭院、配套 市场营销组）规划方案确定后：项目操作策划（销售推广策划、前期销售工作计划 市场营销组、包装组）正式发售前3-6个月：销售推广实施（销售准备销售服务,广告策划市场营销,包装策划包装）楼花销售期 ：正式发售（销售组织、信息反馈销售服务；合同按揭手续客户事务）楼花销售期：销售策略调整（上月销售总结、下月销售推广计划市场营销、阶段销售总结及策略调整销售服务）入伙前1-3个
17、月：尾盘促销（尾盘促销计划市场营销）正式入伙前7-20天：业主入伙（入伙组织、安排客户事务）销售率达95%以上：项目销售总结（项目销售总结报告及客户分析报告市场营销）入伙1个月后：办理业主房产证（房地产初始登记、办理业主房产证客户事务）全文完（以以需提交交报告展展开）A. 营销策略略总案B. 总体执行行方案C. 阶段策略略及执行行计划D. 专项执行行报告E. 效果评估估分析F. 其他1. 销售准备备阶段策划公司司：提交交项目销销售策略略及执行行报告：具体价价格表（包包括销售售底价 项目的最低销售价格，是价格的最低防线；、表表价 对外公布的价格，是与客户沟通价格的支点；、成成交价）、销销控安排排
18、、销售售策略、价价格策略略、促销销方式、广广告策略略、包装装策略、媒媒体计划划、销售售人员组组织与培培训计划划，由甲甲方审核核认可后后执行（或或委托执执行）；完成要素素列表类别项目备注设施类售楼处包包装位置、大大小、风风格模型的制制作与摆摆放尺寸、形形态（剖剖面或平平面）、数数量样板间的的设计、装装修数量、位位置、风风格销售通道道的安排排、包装装安全性、便便捷性、美美观度等等户外包装装审批、设设计制作作提前申报报审批，确确定地点点、数量量、规格格、时间间等文件类销售文件件的制作作与印刷刷包括：楼楼书、认认购书、收收据、价价格表等等媒体版面面的预订订包括版位位、版面面、形式式等销售及财财务人员员
19、的培训训准备培训训提纲及及销售管管理条例例其他/以上各类类审批和和制作必必须提前前做出工工作计划划表，确确定日期期、数量量、规格格等2. 正式销售售在正式销销售开始始前，可可采用内内部认购购 内部认购：内部员工认购或试探市场的手段，后者现居多，一般采用收取诚意金、派发筹码券等，转化方式有：排队、抽签、优先选购及其他；（或内内部咨询询）方式式进行市市场试探探市场反反映，同同时进行行市场预预热，为为正式销销售累积积客户资资源。项目建设设进度达达到法定定要求，凭凭建设工工程施工工许可证证和预售售批准文文件到当当地国土土局开发发办（或或房管局局房地产产市场处处）领取取商品房房预销售售许可证证，销售售正
20、式展展开。工作内容容说明：1) 依据阶段段计划执执行广告告、推广广，由销销售人员员做来电电、来访访登记，进进行汇总总，策划划部评估估广告投投放效果果，并适适时做出出调整计计划；2) 销售管理理人员将将每日客客户及成成交资料料汇总整整理，校校对销控控表，与与财务部部就当日日（或前前一日）成成交情况况进行核核对，将将需跟进进与款项项将到期期客户单单列，交交由当事事销售员员跟进；3) 销售部每每周提交交“周销售售统计表表”，及客客户关注注热点、问问题统计计，交由由策划部部进行研研究分析析，并提提出相应应的调整整或解决决方案；4) 销售部（每每月或半半月，视视具体情情况而定定）出具具“销售状状况汇总总
21、表”，协助助策划部部对前阶阶段销售售进行评评估分析析，对下下阶段广广告节奏奏、投放放方式、价价格策略略、销控控处理、促促销活动动等做出出计划；销售服务务流程示示意图核对销控财务开具收据交纳定金取消销控客户追踪客户来访、来电销售接待客户资料登记成交意向确定交纳诚意金（小定）签订临时认购书签订正式认购书成交意向未确定挞定进行销控签订正式销售合同补足楼款（首期款）1) 诚意金：也可称称为临时时定金即即小定，有有效期一一般规定定为244小时，金金额5000元为为起点（依依项目而而定）,临时认认购书：也可不不设此环环节；2) 定金：一一般起点点为100,0000元（依依项目而而定）,有效期期7天-15天
22、天,根据据项目档档次和销销售状况况而定;3) 正式合同同签订流流程:a 通知客户户携带相相关身份份证件和和购房证证明资料料b 客户凭销销售部开开具的交交款通知知(确认认)书,到财务务部交纳纳相关款款项(可可依需要要代收相相关税费费)后,领取付付清楼款款证明书书和相应应收据;c 凭付清楼楼款证明明书,与与客户签签订正式式的买卖卖合同(如代办办房产证证,另签签委托授授权书);d 办理银行行按揭手手续(现现场办公公居多),交纳纳相关费费用;五、 后期服务务项目在通通过质检检综合验验收（包包括消防防、人防防、煤气气、水电电等），准准备“房屋质质量保证证书”和“房屋使使用说明明书”，具备备入伙条条件。1
23、. 物业管理理部分1) 前期介入入工作内内容A. 从物业管管理角度度，对项项目的结结构设计计和功能能配置提提出建议议；B. 搭建管理理组织架架构、制制定管理理计划与与计算管管理份额额；C. 制定管理理工作流流程及员员工培训训计划；D. 拟定物业业管理文文本（包包括业主主公约）；E. 核对客户户物业费费优惠名名单及数数额；F. 制定第一一年度财财务预算算；2) 施工安装装工作内内容A. 了解并审审查各类类设备的的性能特特点；B. 掌握各管管线连接接、分布布状况；3) 竣工验收收工作内内容A. 质检综合合验收完完毕后，交交付使用用之前（入入伙之前前），进进行内部部质量验验收；B. 制定各类类设施的
24、的使用、维维修、保保养制度度；4) 后期服务务工作内内容（略略）2. 销售策划划工作内内容移交相关关客户资资料，协协助客户户办理入入伙手续续附件一：项目规规划设计计方案产产生细解解1. 开发立项项阶段，甲甲方营销销部（或或委托专专业调研研机构）对对市场进进行评估估，确定定项目的的市场空空间及可可行性；2. 营销部依依据项目目状况，明明细项目目策划方方案要点点要求（既既方案内内容提纲纲），选选择策划划服务公公司进行行招标（比比稿），并并最终选选定；3. 工程部依依据确定定的项目目定位分分析，选选择规划划设计机机构 规划设计可细分为：整体规划、建筑设计、园林设计等，可由一家或多家机构完成，内容由“
25、概念设计初步规划详细规划建筑单体楼层分布室内户型”过渡；，列列明项目目规划设设计要点点要求 内容包括：项目定位、户型配比、功能要求等原则性设想，但不能有过多的细节要求，避免对设计方的不必要干扰和限制；与与项目红红线规划划图，进进行招标标；4. 规划设计计机构提提交规划划设计初初稿，甲甲方评标标、选定定中标单单位；5. 甲方综合合策划公公司意见见 分别从市场接纳和工程实施的角度提出意见，可依据项目的实际提出一些市场流行的创新要素，以供参考；，下达达正式的的设计委委托书；6. 规划设计计机构提提交方案案，并进进行讲解解说明；7. 甲方进行行研究，提提出书面面修改意意见（可可重复过过程）；8. 最终
26、确定定方案，出出正稿；9. 依据最终终正稿，出出施工蓝蓝图；整体规划（空间处理、用地平衡、管网分布等）建筑外立（风格、层高、外型、线条）楼层平面分布、户型设计园林道路小区配套规划设计计要点原原则：先先整体后后局部，先先主体后后配套，由由大到小小，由外外至内。参考资料料 深深圳某品品牌房地地产开发发业务流流程主线：房房屋建造造流程寻找新的的土地资资源（发展研研究部或或项目开开发部）项目可行行性论证证（设计部部，项目目开发，销销售部，成成本或财财务部）购买（投投标）土土地并签签订土地地使用权权出让合合同（项项目开发发部）项目立项项（项目目开发部部，设计计部，销销售部）项目的规规划设计计方案招招投标报报建（设设计部，项项目开发发部）项目的扩扩初设计计方案的的审查报报建（设设计部，工工程部，项项目开发发部）项目的施施工图的的审查报报建（设设计部，工工程部，项项目开发发部）项目施工工监理的的招投标标（工程程部，项项目部）桩基础施施工招投投标及施施工和验验收（工工程部，项项目部，项项目开发发部）建筑主体体施工招招投标及及施工（工程部，项目部，项目开发部）小区道路路环境施施工（设设计部，项项目部）竣工验收收（设计计部，工工程部，项项目部）工程收尾尾与物业业公司对对接（项项目部，物物业公司司）物业管理理公司正正式为小小区居民民服务（物业公司）