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1、 广州市商业网点发展规划（2003-2012）专题一 广州市大型零售商业网点规划 广州市大大型零售售商业网网点规划划20044年3月月65目 录第一章总总则11.1 规划背背景11.2 规划对对象11.2.1 概概念界定定11.2.2 规规划对象象31.3 规划范范围31.4 规划期期限41.5 规划依依据41.6 规划指指导思想想41.7 规划原原则41.7.1 合合理布局局原则441.7.2 突突出重点点原则551.7.3 凸凸显特色色原则551.7.4 以以人为本本原则55第二章广广州大型型零售商商业网点点现状662.1 大型零零售网点点总体发发展状况况62.2 大型零零售网点点空间分分
2、布状况况72.2.1 内内圈层772.2.2 中中圈层882.2.3 外外圈层882.3 大型零零售网点点存在问问题1112.3.1 大大型网点点布局不不够合理理112.3.2 大大型网点点购物环环境亟需需改善1122.3.3 大大型零售售网点缺缺乏特色色12第三章大大中型商商业网点点发展趋趋势一三三3.1 大中型型商业网网点布局局的主要要因素一一三3.1.1 人人口变化化一三3.1.2 集集聚效应应一五3.1.3 交交通条件件一五3.1.4 消消费行为为一五3.2 大型零零售网点点发展趋趋势一五五3.2.1 大大型零售售网点业业态发展展趋势一一五3.2.2 大大型零售售网点空空间发展展趋势1
3、16第四章大大型零售售网点布布局和发发展规划划174.1 规划目目标1774.2 大型零零售网点点布局和和发展导导引1774.2.1 大大型零售售业态发发展与提提升导引引174.2.2 大大型零售售网点空空间布局局导引一一八4.2.3大型型零售网网点数量量调控导导引2004.2.4 大大型零售售网点圈圈层分布布导引2214.3 重点提提升和建建设的大大型零售售网点2284.3.1 重重点提升升的大型型零售网网点2884.3.2 重重点新建建的大型型零售网网点3004.4 大型零零售网点点规划实实施阶段段31第五章实实施大型型零售网网点规划划的对策策措施3325.1 建立联联席会议议制度3325
4、.2 改善交交通环境境325.3 推广连连锁经营营方式3325.4 着力规规范市场场秩序3325.5 加强商商业配套套设施的的建设3335.6 突出大大型零售售网点的的特色333第一章 总则则1.1 规划背背景本规划是是广州州市商业业网点发发展规划划的专专题研究究报告，将将遵从零零售业发发展的规规律，深深入分析析大型零零售网点点的现状状，力求求制订符符合客观观实际的的规划方方案，确确定广州州市大型型零售网网点的业业态结构构和空间间布局，从从而进一一步加强强广州市市大型零零售网点点的规划划布局、建建设和管管理，引引导大型型零售网网点健康康有序地地发展，并并对大型型零售网网点的提提升和建建设提出出
5、相应对对策措施施，将广广州打造造成现代代化大商商都。1.2 规划对对象1.2.1 概念界界定1.2.1.11零售网网点规模模等级划划分以营业面面积为主主要标志志进行零零售网点点的规模模等级划划分。大型零售售网点 指营营业面积积在50000平平方米以以上的零零售网点点。中型零售售网点 指营营业面积积在20000平平方米50000平方方米的零零售网点点。小型零售售网点 指营营业面积积在20000平平方米以以下的零零售网点点。1.2.1.22 零售售网点类类型划分分按零售售业态划划分零售企业业的营业业形态简简称“业态”。不同同的业态态是零售售业对目目标市场场进行细细分和选选择的结结果。如如仓储式式超
6、市是是为满足足人们日日常生活活用品需需求的选选择；现现代百货货是为满满足人们们追求时时尚品位位生活需需求的选选择。大大型零售售业的主主要业态态为：仓仓储式商商场、大大型综合合超市、大大型百货货店、购购物中心心（Shhopppingg Maall）等等，（见见表11）。业态定义选址规模商品结构构经营方式式服务功能能目标顾客客百货店在一个大大建筑物物内，根根据不同同部门设设销售区区，开展展进货、管管理、运运货，满满足顾客客对时尚尚商品多多样化选选择需求求的零售售业态在城市繁繁华市区区、交通通要道规模大，营营业面积积在50000平平方米以以上以经营男男女、儿儿童服装装及服饰饰、衣料料、家庭庭用品为为
7、主、种种类齐全全，少批批量，高高毛利采取定价价销售，可可以退货货，采取取柜台销销售和自自选（开开架）销销售相结结合服务功能能齐全适应各类类消费人人群，主主要定位位中高阶阶层的消消费超级市场场采取自选选销售方方式，以以销售食食品、生生鲜食品品、副食食品和生生活用品品为主，满满足顾客客每日生生活需求求的零售售业态在居民区区、交通通要道、商商业区营业面积积在10000平平方米左左右以购买频频率高的的商品为为主采取自选选销售方方式，入入口分设设，结果果由设在在出口处处的收银银机统一一进行营业时间间每天不不低于111小时时，有一一定面积积的停车车场以居民为为主要销销售对象象，100分钟左左右可达达大型综
8、合合超市采取自选选销售方方式，以以销售大大众化实实用品为为主，满满足顾客客一次性性购足需需求的零零售业态态在城乡结结合部、住住宅区及及交通要要道营业面积积在50000平平方米以以上衣、食用用品齐全全，重视视本企业业的品牌牌开发采取自选选销售方方式设置与商商店营业业面积相相适应的的停车场场家庭食品品、日用用品购买买者便利店满足顾客客便利性性需求为为主要目目的的零零售业态态在居民区区、主干干线公路路边及车车站、医医院、娱娱乐场所所、机关关团体、企企事业单单位所在在地以速成食食品、饮饮料、小小百货为为主，具具即时消消费性、小小客量、应应急性等等特点以开架自自选经营营为主，结结果在收收银机处处统一进进
9、行营业时间间长，一一般在116小时时以上，甚甚至244小时，终终年无休休日居民徒步步购物557分分钟可达达，800的顾顾客为目目的性强强的购买买专业店经营某一一大类商商品为目目的并有有具备丰丰富专业业知识销销售人员员和适当当的售后后服务，满满足消费费者对某某大类商商品的选选择需求求的零售售业态选址多样样化，多多数店设设在繁华华商业区区、商店店街或百百货店、购购物中心心内营业面积积根据主主营商品品特点而而定体现专业业性、深深度性，品品种丰富富，选择择余地大大，主营营商品占占经营商商品的990经营商品品的品牌牌具有自自己的特特色，采采取定价价销售和和开架面面售方式式从业人员员具有丰丰富的专专业知识
10、识购买专门门用品的的顾客专卖店专门经营营或授权权经营制制造商品品品牌，适适应消费费者对品品牌选择择需求和和中间商商的品牌牌的零售售业态在繁华商商业区、商商业街或或百货店店、购物物中心内内营业面积积根据主主营商品品特点而而定以著名品品牌、大大众化品品牌为主主销售体量量小、质质优、高高毛利的的商品，采采取定价价销售和和开架面面售的方方式注重品牌牌声誉，从从业人员员须具备备丰富的的专业知知识，并并提供专专业性服服务追求品牌牌、时尚尚的青少少年和中中高收入入者购物中心心指企业有有计划地地开发、拥拥有、管管理运营营的各类类零售业业态、服服务设施施的集合合体中心商业业区或城城乡结合合部的交交通要道道由百货
11、店店或超级级市场作作为核心心店，与与各类专专业店、专专卖店、快快餐店等等结合构构成超越了一一般商品品概念，除除了提供供极为丰丰富的商商品种类类外，还还能够提提供各种种类型的的服务。由发起者者有计划划地开设设，在布布局上实实行统一一规划、店店铺独立立经营服务功能能齐全，集集零售、餐餐饮、娱娱乐为一一体，根根据销售售面积设设相应规规模的停停车场满足不同同层次、不不同类型型的消费费需求，但但主要目目标顾客客为中高高收入家家庭仓储式商商场以经营生生活资料料为主，实实行储销销一体、低低价销售售、提供供有限服服务的零零售业态态（其中中有的采采取会员员制形式式，只为为会员服服务）在城乡结结合部、交交通要道道
12、营业面积积大，一一般在11万平方方米以上上主要以食食品、家家庭用品品、体育育用品、服服装衣料料、文具具、家用用电器、汽汽车用品品、室内内用品为为主采取仓库库采取仓仓库式，实实行自选选式销售售式列，实实行自选选式销售售设有较大大规模的的停车场场以中小零零售商、集集团购买买及有交交通工具具的消费费者为主主表111 零售售业态分分类表资料来源源：参考考上海市市商业业零售业业态规范范等有有关资料料综合而而成按零售售业制划划分零售企业业的营业业体制和和制度简简称“业制”，比如如连锁经经营就是是比较常常见的业业制形式式。单体店 指只只拥有一一个店铺铺的独立立零售商商店。连锁店 指采采用连锁锁经营的的方法，
13、将将若干个个零售店店铺连接接起来，经经营管理理权集中中在总店店或总部部，各连连锁分店店实行统统一进货货、统一一标识、统统一核算算、统一一管理。连连锁的基基本方式式有正规规连锁、特特许连锁锁和自由由连锁三三种。按零售售业种划划分零售企业业所经营营的不同同商品种种类称为为“业种”，如五五金店、商商品店、文文具店、医医药店、书书店、家家电店、食食品店等等就是按按业种进进行的一一种划分分。1.2.2 规规划对象象根据广州州现代化化大都市市的地位位和政府府调控的的重点，规规划对象象为大型型零售商商店，包包括营业业面积达达到50000平平方米以以上的大大型百货货店、大大型综合合超市、购购物中心心、仓储储式
14、商场场和大型型专业店店等零售售业态。1.3规规划范围围本规划覆覆盖广州州全市域域范围，包包括越秀秀区、东东山区、荔荔湾区、海海珠区、天天河区、芳芳村区、白白云区、黄黄埔区、番番禺区、花花都区、增增城市、从从化市。以城市环环型主干干道为主主要标志志，结合合城区和和商业发发展的程程度，将将规划区区域分为为内圈层层、中圈圈层和外外圈层33个圈层层。内圈层层 指指北至内内环路铁路路沿线（麓麓湖路以以东以铁铁路为界界）、东东至华南南快速干干线、南南至新港港路昌岗路路、西至至工业大大道内环路路以内的的圈层，包包括越秀秀区、东东山区、荔荔湾区及及天河区区西部、海海珠区北北部地区区。中圈层层 指指内圈层层与二
15、环环路之间间的圈层层，包括括天河区区北部和和东部、芳芳村区、海海珠区南南部、黄黄埔区大大部分及及白云区区南部、番番禺区北北部地区区。外圈层层 指指二环路路以外的的区域，包包括花都都区、增增城市、从从化市、黄黄埔区南南岗片、开开发区以以及白云云区北部部和番禺禺区南部部。1.4 规划期期限本规划期期限为220033年20112年，分分为三个个阶段：近 期 20003年20005年；中 期 20006年20110年；远 期 20111年20112年。1.5 规划依依据广州市市城市总总体规划划（广广州市人人民政府府，19996年年3月）广州城城市建设设总体战战略概念念规划纲纲要（广广州市人人民政府府，
16、20001年年）广州市市国民经经济和社社会发展展第十个个五年计计划纲要要（广广州市人人民政府府，20001年年）广州市市商业网网点管理理条例（广广州市人人民政府府，19997年年2月）广东省省委、省省政府关关于大力力发展现现代商贸贸流通业业的实施施意见（粤粤发20002年年1号）1.6 规划指指导思想想以促进城城市繁荣荣、改善善购物环环境、满满足居民民消费需需求、提提升商品品流通业业竞争力力和增强强中心城城市商贸贸功能为为目标，以以商业功功能区、人人口分布布、快速速轨道和和快速干干道交通通网络等等要素为为依托，与与现代服服务业的的发展相相结合，合合理规划划布局大大型零售售网点，优优化零售售网点
17、业业态结构构，使大大型零售售网点成成为 “四线三三圈、两两轴一带带”现代都都市商业业格局的的重要节节点，成成为现代代化商贸贸都市的的有力支支撑。1.7 规划原原则1.7.1 合理布布局原则则大型零售售网点往往往占地地面积大大，影响响面广，因因此必须须充分考考虑当地地及周边边地区的的人口数数量和结结构、消消费水平平和发展展趋势、市市场环境境和现有有商业网网点布局局、旅游游景点和和交通条条件等因因素，统统筹布局局大型网网点。1.7.2 突出重重点原则则大型零售售网点主主要定位位不是服服务社区区人口，而而是着眼眼于为区区域、全全市甚至至于周边边地区的的大商圈圈服务。因因此应该该从繁荣荣大都市市商品流
18、流通业的的角度出出发进行行大型网网点的布布局。要要适度超超前、突突出重点点，着重重打造若若干个现现代化、高高层次、大大规模、多多功能的的大型购购物网点点，吸引引国内外外的消费费人群，使使广州成成为国际际化的购购物天堂堂和现代代化的商商贸都市市。1.7.3 凸显特特色原则则大型零售售网点的的规划建建设要凸凸显特色色，包括括定位特特色、经经营特色色、管理理特色、建建筑外观观特色等等。适应应不同层层次、不不同需求求的消费费者，注注重塑造造品牌形形象，增增强大型型网点的的吸引力力和辐射射力。1.7.4 以人为为本原则则大型商业业网点既既是一个个商业场场所，又又是大众众活动的的公共空空间，因因此要充充分
19、体现现以人为为本的原原则，充充分考虑虑不同消消费人群群的特点点，加强强服务功功能。不不仅提供供满足消消费者需需求的商商品和服服务，而而且要提提供良好好的购物物环境和和完善的的配套设设施，以以利于更更好地发发挥不同同零售业业态的商商业功能能，提高高消费者者的消费费满意度度。第二章 广州州大型零零售商业业网点现现状2.1 大型型零售网网点总体体发展状状况改革开放放后，广广州的百百货零售售业渐入入黄金时时期。880年代代前期，南南方大厦厦百货商商店率先先崛起，成成为全国国十大百百货商场场。800年代后后期，以以新大新新公司、广广州百货货大厦为为代表的的大型百百货店相相继崛起起，起到到了引领领消费潮潮
20、流、巩巩固广州州零售商商业地位位的作用用。进入入90年年代，零零售业态态向多元元化发展展，一批批中小型型超级商商场、连连锁店、专专卖店纷纷纷出现现，但大大型商业业网点数数量不多多。到了了90年年代中期期，以万万客隆货货仓式商商场、仟仟村百货货、广州州王府井井为代表表的境外外和北方方大商家家开始进进入广州州，使广广州大型型商业网网点呈现现空前剧剧烈的竞竞争格局局。经过过一轮竞竞争后，一一批大型型百货商商店遭到到淘汰，退退出市场场。此后后，出现现了以广广州天河河城为代代表的购购物中心心业态，以以良好的的购物环环境为依依托，集集购物、休休闲、娱娱乐等多多功能于于一体，不不仅满足足广州市市民的消消费需
21、求求，而且且吸引了了周边地地区的大大量购买买力，产产生了具具有辐射射功能的的大商圈圈效应，成成为新城城区的现现代化商商业中心心，改变变了广州州大型零零售商业业网点固固守老城城区的格格局。随随着城市市发展空空间的不不断扩展展，广州州大型零零售商业业网点迅迅速增长长，数量量明显增增加。119900年广州州市只有有4个大大型零售售网点，119955年增加加到111个，119999年增加加到322个，220000年增加加到444个，220022年增加加到733个（见见表21，图图2-11）。大大型零售售网点的的业态类类型中，以以大型综综合超市市为主，共共有388个，占占总数的的52.05，其次次为大型
22、型百货店店，共有有29个个，占总总数的339.773，大大型专业业店4个个，占总总数的55.488，仓仓储式商商场2个个，占总总数2.74。另有有购物中中心3个个（由于于购物中中心内包包含大型型百货店店和大型型超市等等，为避避免重复复，不计计算在773个大大型网点点里面）。其其中大型型百货店店以广州州友谊商商店、广广州百货货大厦、新新大新公公司和广广州王府府井为代代表，大大型综合合超市以以吉之岛岛、百佳佳、万佳佳、好又又多为代代表，大大型专业业店有广广州购书书中心、联联邦家居居广场、东东泽电器器昌岗店店、金海海马家居居中心等等4家。仓仓储式商商场有正正大万客客隆2家家，购物物中心只只有天河河城
23、、中中华广场场、荔湾湾广场33家。表21 19990年年20002年年广州市市大型零零售商店店数量变变化单位：（个个）年 份份1990019955199661997719988199992000020022大型零售售网点数量量411202530324473资料来源源：根据据调研资资料整理理而成 2.2 大型型零售网网点空间间分布状状况广州零售售网点布布局基本本上呈东东西向的的带状分分布，自自西向东东，过了了天河区区石牌东东路后，商商业网点点逐渐变变疏。从从圈层分分布来看看，大型型商业网网点主要要集中在在内圈层层（见表表222、23，图图2-22、2-3、22-4、22-5、22-6）。2.2.
24、1内圈圈层内圈层是是大型零零售网点点分布最最多的地地区，拥拥有友谊谊商店、广广州百货货大厦、新新大新公公司等著著名大型型百货店店。该圈圈层共有有各种大大型零售售网点444个，占占全市总总数的660.227，总总营业面面积68898222平方方米，占占全市大大型零售售网点营营业面积积总数的的64.14。平均均每个网网点营业业面积在在三个圈圈层中最最大，达达到一五五6788平方米米。内圈圈层东山山区有77个大型型零售网网点，总总营业面面积8990000平方米米，分布布在农林林下路、环环市东路路和中华华广场、署署前路、先先烈中路路、寺右右新马路路等处。越越秀区有有7个，总总营业面面积16674330
25、平方方米，分分布在北北京路、长长堤、中中山五路路、解放放路、人人民路等等处。荔荔湾区有有5个，总总营业面面积6446377平方米米，分布布在沿江江路、下下九路、宝宝华路、中中山八路路、周口口路等处处。天河河区西部部随着广广州城市市东移，城城区建设设加快发发展，以以天河城城购物中中心为标标志的大大型零售售网点纷纷纷崛起起，成为为繁华的的商业中中心区。该该地区的的大型零零售网点点有111个，总总营业面面积20065555平方方米。天天河区西西部大型型零售网网点的业业态最为为齐全，包包括大型型百货店店、大型型综合超超市、大大型专业业店、购购物中心心,主要要分布在在位于城城市东轴轴线上的的天河路路和天
26、河河北路两两处。海海珠区北北部有大大型零售售网点114个，总总营业面面积分别别为16622000平方方米，分分布集中中在江南南大道、新新港西路路、前进进路一带带（见表表222、23，图图2-22、2-3、22-4、22-5、22-6）。2.2.2 中中圈层中圈层共共有大型型零售网网点一八八个，占占全市大大型零售售网点总总数的224.666，总总营业面面积25595662平方方米，占占全市大大型零售售网点营营业面积积总数的的24.一三。平均均每个网网点营业业面积1144220平方方米，在在三个圈圈层中居居每二位位。该圈圈层大型型零售网网点分布布很不均均衡，排排第一的的是番禺禺区北部部，共有有大型
27、零零售网点点6个，营营业面积积共5005833平方米米，但全全部都集集中在市市桥，其其中3个个位于繁繁华路上上。排第第二的是是天河区区的沙河河和棠下下，有大大型网点点5个，总总营业面面积8880000平方米米，分布布于中山山大道、沙沙和路、麓麓景路、车车陂路等等处。排排第三的的是白云云区南部部，共有有3个大大型零售售网点，总总营业面面积5559799平方米米，分布布于广源源中路、机机场路、三三元里等等处。并并列排第第四的黄黄埔区（除除了南岗岗片）和和芳村区区各有22个，黄黄埔区营营业面积积为2440000平方米米，分布布集中于于大沙地地。芳村村区营业业面积4410000平方方米，集集中于花花地
28、湾，（见见表22、223，图图2-22、2-3、22-4、22-5、22-6）。2.2.3 外外圈层外圈层大大型零售售网点最最少，只只11个个，占全全市大型型零售网网点总数数的一五五.077，总总营业面面积12261000平方方米，占占全市大大型零售售网点营营业面积积总数的的11.73。平均均每个网网点营业业面积1114664平方方米，在在三个圈圈层中末末位。这这一圈层层大型商商业网点点的分布布更不均均衡，花花都区有有5个，都都集中在在新华镇镇；从化化市2个个，都位位于街口口镇；增增城市有有4个，都都集中于于新塘镇镇。番禺禺区南部部、白云云区北部部和黄埔埔区南岗岗片1个个也没有有（见表表222
29、、23，图图2-22、2-3、22-4、22-5、22-6）。表2-22 20002年年广州市市大型零零售网点点圈层分分布表地 区区网点数量量（个）占总数（）总营业面面积（）占总面积积（）平均每个个网点营营业面积积（）内圈层4460.227689882264.114一五6778中圈层一八24.666259556224.一一三144220外圈层11一五.007126110011.773114664合 计计73100107554844100147333注：根据据调研资资料整理理而成。由由于购物物中心内内包含大大型零售售网点，为为避免重重复计算算，此表表中不计计入购物物中心的的个数和和面积。表233
30、 20002年年广州市市大型零零售商业业网点地地区分布布表地 区区网点数量量（个）占总数（）总营业面面积（）占总面积积（）平均每个个网点营业面积积（）越秀区79.5991674430一五.557239119荔湾区56.8556463376.011129227东山区79.5998900008.288127114海珠区1419.1171622200一五.0081一五886天河区1621.992294555527.339一八4110白云区34.1115597795.211一八6660芳村区22.7444100003.811205000黄埔区22.7442400002.233120000番禺区68.2
31、225058834.70084311花都区56.8555310004.944106220增城市45.4886200005.766一五5000从化市22.7441100001.02255000合 计计73100107554844100147333注：根据据调研资资料整理理而成。由由于购物物中心内内包含大大型零售售网点，为为避免重重复计算算，此表表中不计计入购物物中心的的个数和和面积。2.3 大大型零售售网点存存在问题题2.3.1 大大型网点点布局不不够合理理现行大型型零售网网点的开开办基本本失去规规划导引引和宏观观调控，对对大型网网点的布布局缺乏乏科学有有效的方方法，导导致许多多大型零零售网点点
32、的选址址布局不不合理，引引起对交交通、环环境等不不良影响响，也在在一定程程度上影影响了商商业企业业的正常常经营，导导致市场场秩序的的混乱。如如广州市市大型零零售网点点过于集集中分布布在内圈圈层，共共有444个，占占了总数数的600.277。由由于大型型网点集集中分布布，商圈圈对网点点的平均均支撑力力减弱，导导致局部部地区市市场竞争争加剧，使使得不少少大型零零售网点点经济效效益下滑滑，甚至至于无法法经营下下去。2.3.2 大大型网点点购物环环境亟需需改善不少大型型零售网网点地处处闹市区区，交通通条件欠欠佳，停停车设施施严重不不足，疏疏导人流流的空间间也十分分缺乏，致致使消费费人群的的可进入入性和
33、可可疏导性性受到严严重制约约。许多多与大型型网点相相连接道道路的车车流量已已超出理理论通行行能力。人人民路上上的高架架路建成成后，箱箱体特征征特别突突出，环环境污染染超标22.6 - 5.2倍，购购物环境境质量的的下降直直接影响响了人民民路一带带商业的的发展。重重点商业业街农林林下路的的路面不不宽，却却是南北北通行的的交通要要道，并并设有多多路电车车共用的的电车总总站，极极大地影影响了该该路段的的商业氛氛围。2.3.3 大型零零售网点点缺乏特特色广州市大大型商业业网点大大多数在在定位上上没有明明显的品品牌差异异和特色色差异，有有百店一一面的雷雷同化现现象，如如百货商商店，销销售的商商品和经经营
34、手法法差别不不大，难难以吸引引更多的的消费者者光顾。导导致大型型商业网网点在较较低的层层面上进进行价格格竞争，大大打价格格战，致致使企业业积累减减少，缺缺乏发展展后劲。还还有一些些企业不不具备进进行零售售业经营营的条件件和经验验，更不不用说具具备经营营特色和和绝招，又又未对市市场和环环境进行行充分的的调查论论证，凭凭着一股股热情仓仓促开办办大型商商场，结结果只能能败下阵阵来。第三章 大中中型商业业网点发发展趋势势3.1 大中中型商业业网点布布局的主主要因素素3.1.1 人人口变化化人口数量量和人口口结构是是大型零零售网点点布局首首先考虑虑的因素素。当地地居民构构成网点点的核心心商圈，人人口重心
35、心与商业业重心呈呈明显的的正相关关系。在在人口密密度高的的地方，商商业网点点数量多多且规模模大，人人口密度度低，则则影响了了大型商商业网点点的布局局。表311 广州州市人口口规模和和密度变变化19900年19955年20000年20022年人口数量量（万人人）630.0811.7994.210100.6人口密度度（人/km22）84710922一三377一三599资料来源源：广州州市统计计局20002年年数据 从时间序序列上看看，广州州市总人人口20002年年比19990年年第四次次人口普普查净增增3644.3万万人，人人口密度度因而呈呈上升趋趋势，由由19990年的的每平方方公里8847人人
36、增加到到20000年每每平方公公里一三三77人人，增加加幅度达达到577.811。人人口数量量和人口口密度的的增加，意意味着广广州大型型零售网网点仍有有较大的的发展空空间（见见表31，图图3-11、3-2）。从空间结结构上看看，人口口密度具具有明显显的圈层层结构。内内圈层的的老城区区荔湾、越越秀、东东山区人人口密度度最高，分分别达到到每平方方公里44万人、33.8万万人和33.2万万人。海海珠区和和天河区区则低些些，分别别达到11.4万万人和11.0万万人。中中圈层人人口密度度每平方方公里低低于万人人，有芳芳村区、黄黄埔区、白白云区和和番禺区区，分别别为每平平方公里里76000人、332000
37、人、116777人和112411人。外外圈层人人口密度度每平方方公里不不足千人人，有花花都区、增增城市和和从化市市，分别别为每平平方公里里7422人、5517人人和2662人。值值得注意意的是，与与第四次次人口普普查相比比，内圈圈层中的的越秀区区、荔湾湾区的人人口密度度开始出出现负增增长，分分别下降降了144.388和222.664，东东山区微微增2.04。内圈圈层中的的新城区区天河区区和中圈圈层白云云区、番番禺区、黄黄埔区的的人口增增长都超超过1000，分分别为一一五7.89、1111.114、1107.56和1003.559。其其他区的的人口密密度也有有较明显显的增加加，预示示着大型型商业
38、网网点空间间布局的的未来趋趋势。3.1.2集聚聚效应零售网点点在空间间的集中中往往带带来聚集集经济，产产生规模模效应。大大型零售售网点选选址十分分注重集集聚效应应，以利利于形成成网点的的强大凝凝聚力和和影响力力。北京京路大型型网点聚聚集，形形成繁荣荣的商业业景象就就是证明明。天河河一带大大型商业业网点纷纷纷崛起起，也是是广州市市城市中中心东移移导致经经济区位位结构变变化引起起的。旧旧的商业业集聚区区饱和，势势必促进进新的商商业聚集集区的产产生，因因此新的的商业聚聚集区将将会吸引引更多的的大型商商业网点点。3.1.3交通通条件大型零售售网点由由于规模模大、人人流多，特特别需要要良好交交通条件件，
39、包括括畅通的的道路、快快速的公公共交通通工具、足足够的停停车场等等。广州州新的大大型零售售网点除除了考虑虑人口因因素外，将将根据交交通要素素进行布布局，如如地铁和和轻轨沿沿线站点点、交通通干道交交汇处等等将是大大型商业业网点布布局的理理想地段段。3.1.4消费费行为城市整体体消费水水平、消消费结构构、居民民消费习习惯直接接影响大大型零售售商店的的发展，经经济水平平提高居居民的消消费能力力，起到到支撑大大型零售售网点的的购买力力基础。消消费习惯惯和消费费结构影影响着商商店经营营定位和和商品品品种的选选择。居民消费费结构升升级，个个性化的的消费和和高档次次消费逐逐渐升温温，文化化消费和和休闲娱娱乐
40、消费费比例上上升，需需要适应应相应需需求的零零售网点点的发展展。大型型零售商商店在信信誉、商商品链、整整体购物物环境和和综合服服务等方方面具有有优势，因因此有着着较大的的发展空空间。3.2 大型型零售网网点发展展趋势3.2.1 大型零零售网点点业态发发展趋势势大型百百货店发发展不容容乐观 广州州的大型型百货店店整体数数量趋于于饱和，今今后在老老城区主主要发展展方向是是改造升升级，优优化结构构，创新新经营方方式、突突出特色色和品牌牌。大型型百货店店在新城城区仍有有一定的的发展空空间，将将依托商商业街、购购物中心心，成为为其中的的核心商商业机构构，以利利于产生生复合业业态的良良好效应应。 购物物中
41、心（MMALLL）具有有发展优优势 购物物中心是是目前最最先进的的零售业业态，由由百货店店、大型型综合超超市、各各类专业业店、专专卖店等等零售业业态和餐餐饮、娱娱乐等设设施等构构成，其其中百货货店、大大型综合合超市为为核心店店。购物物中心功功能齐全全，集购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮等功功能为一一体，购购物环境境符合都都市生活活的节奏奏和现代代消费的的需求，具具有较好好的发展展前景和和较强的的竞争优优势。将将成为现现有大型型零售网网点改造造升级的的方向和和建设商商业功能能区大型型零售网网点的选选择。购购物中心心的发展展将打破破综合型型一统天天下的局局面，主主题型购购物中心心将会很很快崛起起。仓
42、储式式商场具具有一定定的发展展空间 仓储储式商场场具有低低成本竞竞争优势势，符合合居民“一站式式购足”的消费费需求。广广州目前前虽然只只有正大大万客隆隆一家仓仓储式商商场，但但今后将将会有更更多国外外品牌企企业以跨跨区域连连锁经营营的方式式进入广广州。大型专专业店具具有较好好的发展展空间 专业业店避开开了百货货店面面面俱到的的“大而全全”负担，且且空间布布局较为为灵活，市市场导向向强，顾顾客层面面丰富，具具有较好好的发展展空间。广广州各式式各样的的专业店店虽然很很多，但但大型专专业店只只有广州州购书中中心、联联邦家居居广场、东东泽电器器昌岗店店、金海海马家居居中心等等四家。随随着广州州经济和和
43、城市的的发展，今今后以家家具家居居用品、医医药医疗疗康体用用品、家家电五金金等为代代表的大大型专业业店会越越开越多多。大型综综合超市市成为主主力业态态 由由于超市市具有贴贴近居民民生活的的特点，因因此超市市（包括括大型超超市）成成为近些些年来广广州发展展最快的的业态。目目前广州州大型综综合超市市占大型型零售网网点的比比重已经经占据552，预预计今后后大型综综合超市市数量仍仍有较大大的增长长，成为为大型零零售网点点的主力力业态。3.2.2 大型零零售网点点空间发发展趋势势原来的自自然条件件、历史史渊源、人人口分布布、交通通格局、行行政计划划等形成成了广州州大型零零售网点点的现有有格局。随随着广州
44、州城市发发展进入入一个新新的时期期，将加加快旧城城改造和和地铁建建设，城城区中心心人口进进一步外外迁，购购买力向向城市外外围分散散，中、外外圈层具具有相对对低廉的的地价优优势，这这些因素素综合起起来，成成为零售售业向外外扩张的的动力。因因此，城城市化和和城市结结构的变变化推动动了广州州人口格格局的变变动和用用地结构构的变化化，将促促成大中中型零售售网点由由内圈层层向中圈圈层、外外圈层扩扩散及整整体布局局均衡化化的发展展趋势。第四章 大型型零售网网点布局局和发展展规划4.1规规划目标标科学规划划和合理理确定各各类大型型零售网网点的数数量结构构、业态态类型和和空间布布局。对对现有大大型零售售网点进
45、进行改造造升级，根根据城市市发展要要求和居居民生活活需要，合合理布局局和新建建大型零零售网点点。规划划到20012年年，广州州各种大大型零售售网点发发展到一一五2个个，使大大型零售售网点成成为 “四线三三圈、两两轴一带带”现代都都市商业业格局的的重要节节点，成成为商业业发展的的有力支支撑。从从而提升升零售商商业水平平，将广广州打造造成为现现代化大大商都。4.2 大型零零售网点点布局和和发展导导引广州大型型零售网网点的布布局，需需要通过过规划协协调空间间的均衡衡布局和和推进区区域的重重点发展展，使大大型零售售网点在在各自的的商圈范范围和市市场层面面上发挥挥良好的的作用。4.2.1 大型零零售业态态发展与与提升导导引大型零售售网点要要注重结结合商业业功能区区、商业业街，依依托快速速轨道和和快速干干道，在在“四线三三圈”的商业业功能区区、商业业街以及及地铁出出口处、交交通换乘乘枢纽站站、干道道交汇处处合理布布局大型型商业网网点，促促进零售售商业步步局适当当拉开；在“两轴一一带”核心商商圈尤其其要注重重大型零零售网点点与现代代服务业业协调发发展，引引入各种种现代服服务元素素，从内内在功能能到外在在形态对对大型网网点进行行全面提提升。要要加强对对大型百百货店、购购物中心心、大型型专业店店和大型型综合超超市建设设的规划划导控，