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1、泰州坡子子街项目目市场分分析及投投资测算算报告目 录录第一章、 项目概况况及周边边环境分分析31.1地地理位置置 31.2项项目现状状 31.3周周边环境境 4第二章、 泰州市宏宏观经济济环境分分析52.1经经济发展展 52.2生生活水平平 52.3人人口 6第三章、 泰州市商商业房地地产市场场分析73.1泰泰州商业业市场分分析 73.11.1市市场特点点 73.11.2市市场供给给 93.11.3需需求 93.11.4未未来趋势势分析123.2问问卷调查查分析113第四章、 泰州市住住宅、办办公楼、酒酒店（公公寓）市市场分析析 184.1住住宅市场场分析1184.2办办公楼市市场分析析221
2、4.3酒酒店（公公寓）市市场分析析222第五章、 项目SWWOT分分析及产产品定位位2245.1项项目SWWOT分分析 2445.2项项目风险险提示2275.3商商业部分分产品定定位3305.33.1产产品定位位315.33.2产产品分区区325.33.3客客户定位位335.33.4价价格定位位335.4住住宅、办办公、酒酒店式公公寓部分分产品定定位334第六章、 营销推广广356.1广广告策略略 3356.2租租售策略略 3366.22.1租租售面积积的确定定 366.2.2销售售进度 376.33招商管管理37 66.3.1目标标商户设设定与选选择337 66.3.2招商商流程338第七章
3、、 财务分析析 387.1项项目开发发进度计计划3387.2方方案1（出出售为主主）的财财务测算算3887.3方方案2（出出售为主主）的财财务测算算437.4方方案1和和方案22的比较较 446第八章、 结论和建建议 47第一章 项项目概况况及周边边环境分分析1.1 地理位位置本项目位位于泰州州市坡子子街，为为原金鹰鹰服饰广广场、天天福商城城、凤凰凰商场旧旧址。项项目北面面聚集了了泰州商商城、泰泰州第一一百货和和锦泰购购物广场场等众多多商业设设施，是是泰州市市最为繁繁华的商商业区；项目南南面将建建设贯通通东城河河和西城城河的护护城河；项目东东面是在在建的滨滨河绿地地广场。人人文、景景观、商商业
4、，独独一无二二的地段段优势，为为本项目目的开发发提供了了有利的的条件。1.2 项目现现状20044年5月月坡子街街进行拆拆迁改造造后建设设本项目目，目前前，项目目用地尚尚未拆迁迁完毕，还还有部分分住宅用用房待拆拆迁。项项目已经经于去年年年底开开始销售售，目前前购物中中心底层层部分已已经销售售70%左右。该项目用用地共六六块，土土地用途途为商业业和住宅宅。较大大的两块块用地上上规划建建造一个个大型购购物中心心，其下下面三层层为Shhopppingg Maall, 上面面四至六六层为办办公用途途；其余余四块用用地规划划建造住住宅，下下面作为为商业用用途。项目主要要经济数数据名 称数 值占地面积积4
5、10338平方方米容积率4.333建筑密度度59.77%绿化率21.11%地上部分分（平方方米）商业部分分821005.112办公楼236664.666住宅602992.550酒店式公公寓109229.224屋顶楼梯梯间749.35合计1777740.87地下部分分（平方方米）大卖场160000车库及设设备用房房243882.336合计403882.336车位部分分（个）地上车位位70地下车位位4241.3 周边环环境项目周边边商业氛氛围浓厚厚，为泰泰州市最最具影响响力的商商业区域域。项目目用地为为原金鹰鹰服饰广广场、天天福商城城、凤凰凰商场旧旧址，而而在周边边聚集了了众多的的商业设设施，项项
6、目北面面为第一一百货，东东进西路路对面为为泰州商商城和锦锦泰购物物广场，项项目南面面为泰山山购物中中心，项项目东面面已经建建成滨河河商贸城城，在项项目东面面的新民民路上仍仍然聚集集着较多多的小商商贩，目目前人流流量比较较大。项项目东面面已建成成下沉式式滨河绿绿地广场场，待项项目南面面贯通东东西城河河后，该该广场将将成为泰泰州市民民的一大大休闲场场所。项项目南面面附近聚聚集了中中国银行行、中信信实业银银行和农农业银行行等多家家金融服服务设施施，东北北面则有有中医院院北院和和仁济药药房，西西面为大大浦中心心小学，各各种生活活配套非非常齐全全。项目目北面的的东进路路贯通泰泰州东西西，泰州州市交通通主
7、干道道之一的的海陵路路穿本地地块而过过，可谓谓交通非非常便捷捷。第二章 泰泰州市宏宏观经济济环境分分析2.1经经济发展展近年来，泰泰州市经经济发展展迅速，GGDP 连续多多年保持持两位数数增长。220044年，泰泰州市GGDP达达到7005.22亿元，开开始步入入全国百百强市行行列，列列第755位。人人均地区区生产总总值1440144元，增增长14.8%。但从经济济总量来来看，泰泰州在江江苏省113个地地级市中中相对较较少，220033年都地地区生产产总值排排在第十十位，仅仅高于宿宿迁、连连云港和和淮安三三市，从从城市规规模以及及整体经经济实力力上看仍仍与其苏苏中重要要地区的的地位难难以匹配配
8、。2.2 生活水水平20044年度，泰泰州市城城市居民民人均可可支配收收入96695元元，增长长13.8%；人均消消费性支支出63318元元，增长长10.0%。全全市城镇镇职工平平均工资资131188元元，增长长15.4%。2.3 人口近年来，泰泰州市人人口持续续下降。截截至20004年年末，泰泰州市户户籍总人人口为5502.77万万人，比比上年下下降1.8。其其中，市市区622.811万人，增增长8.3。全全市城镇镇人口比比重达到到44.4%，较较上年提提高2个个百分点点。第三章 泰州州市商业业房地产产市场分分析3.1商商业市场场分析3.1.1市场场特点根据对泰泰州市商商业市场场以及居居民消
9、费费的接触触了解后后发现，泰泰州市商商业市场场主要呈呈现以下下特点：n 整体消费费水平不不高，以以中档消消费为主主；n 影响居民民消费的的主要因因素是价价格，其其次才是是品牌，反反映了泰泰州市居居民对价价格的敏敏感度较较高；n 人口结构构对消费费观念的的影响。目目前泰州州市年轻轻的群体体很多在在上海、苏苏南，他他们消费费主要在在外地，而而在本地地的消费费群体以以满足生生活必需需品为主主，主要要去超市市购物，很很少去其其它商业业网点；部分高高收入群群体选择择去外地地进行较较高档次次的购物物消费；n 地区差异异对消费费的影响响。目前前泰州主主要为本本地消费费，其中中七八成成为城区区居民消消费，其其
10、余二三三层为周周边区域域消费者者。消费费区域集集中在项项目周边边区域；n 交通情况况对消费费者的影影响。泰泰州市交交通工具具以自行行车和摩摩托车为为主，但但主要商商业街和和商场等等没有足足够的停停车场所所，无法法驻留，对对商业消消费影响响较大；n 目前，泰泰州商业业经营以以服装和和餐饮为为主，尚尚无经营营状况特特别好的的经营种种类，目目前经营营状况相相对较好好的为网网吧等低低消费娱娱乐场所所和超市市等，中中高档消消费群体体比较有有限。3.1.2市场场供给目前泰州州市商业业分布主主要在以以下几个个区域：（一） 第一百货货周边区区域沿东进路路沿线，分分布了金金贸大厦厦、时代代购物中中心、太太平洋电
11、电脑城、泰泰州市第第一百货货、泰州州商城、锦锦泰购物物广场、滨滨河商贸贸城、天天孚银楼楼珠宝世世界等多多个商业业项目。总总面积约约17550000平方米米。东进路沿沿线主要要商业分分布项目名称称位置规模经营品种种经营状况况金贸大厦厦东进西路路/青年路路约600000mm2家用电器器、小家家电等,主力店店为苏宁宁电器一般时代购物物中心东进西路路/青年路路约300000mm2百货、超超市、餐餐饮、产产权式酒酒店尚未开业业太平洋电电脑市场场东进西路路/青年路路约30000m22电脑主机机、配件件、电脑脑耗材经营较好好泰州第一一百货东进西路路/海陵北北路约200000mm2日用百货货经营较好好泰州商城
12、城东进西路路/海陵北北路约250000mm2服装为主主已关闭锦泰购物物广场东进东路路/新民路路约240000mm2日用百货货经营惨淡淡滨河商贸贸城东进东路路/新民路路约130000mm2服装、皮皮革、箱箱包、餐餐饮人气不足足，但出出租率较较高此外，在在原坡子子街周边边，分布布了华联联商厦、月月星广场场、泰山山购物中中心等多多个项目目，总面面积超过过160000平平方米。（二） 五一路沿沿线区域域五一路沿沿线主要要是海陵陵路和五五一路的的商业街街以及在在建的财财富广场场后续部部分。目目前在海海陵路和和五一路路上分布布了一百百多家沿沿街铺面面，以经经营品牌牌服装、鞋鞋类、皮皮革、箱箱包、饰饰品等为
13、为主，铺铺面面积积在200-900平方米米之间，总总建筑面面积估计计约60000平平方米。由由于区域域临近坡坡子街，且且具有较较好的文文化底蕴蕴，加上上坡子街街正处于于改造阶阶段，坡坡子街原原有的不不少消费费者转移移到该区区域。目目前该区区域经营营较为成成功，一一层沿街街铺面人人流量比比较大，经经营效果果较好，但但二层经经营较差差，还有有不少空空铺面，人人流量非非常少。不不过财富富广场二二期估计计还将会会有部分分商业项项目推出出，保守守估计将将达到1100000平方方米。在五一路路和青年年路交汇汇处聚集集了两个个新的商商业项目目，一个个是泰山山行宫步步行街，建建筑面积积约30000平平方米；另
14、一个个是现代代城，建建筑面积积不足110000平方米米。这两两个项目目目前销销售情况况均不乐乐观，招招商难度度较大。（三） 文峰千家家惠周边边区域这一区域域拥有文文峰千家家惠商场场、文峰峰千家惠惠超市、时时代超市市。文峰峰千家惠惠商场目目前是泰泰州市经经营规模模最大、经经营品种种最齐全全、经营营情况最最好的一一家大型型商场,总面积积约3000000平方米米。文峰峰千家惠惠超市位位于文峰峰千家惠惠商场一一楼的东东侧，相相互之间间连通的的，总面面积约660000平方米米。时代代超市位位于它们们的南侧侧，距离离2000米，面面积约为为50000平方方米。此此外，紧紧邻时代代超市还还有即将将搬迁的的港
15、澳家家具城。（四） 济川东路路沿线区区域本区域集集中了太太阳商业业广场和和世纪联联华两个个较大的的商业项项目。太太阳商业业广场位位于济川川路和青青年路交交汇处，主主力店是是好易家家装饰城城，总面面积约2240000平方方米，附近还将将有主营营板材、五五金、综综合材料料的二期期项目启启动。世世纪联华华位于济济川路和和鼓楼北北路交汇汇处，主主要为莲莲花小区区提供生生活日需需品，总总面积约约100000平平方米，沿沿街部分分转租作作餐饮和和电信。此外，在在泰州市市西部扬扬州路上上的新港港澳家具具城约3300000平方方米，经经营品牌牌家具，该该项目出出租率较较高，目目前月租租金在225元/平方米米。
16、江洲洲广场附附近的海海鸟家具具市场经经营档次次较低，约约2万平平方米。泰泰州市东东部的泰泰东镇南南通路上上分布有有多个综综合市场场，总建建筑面积积约7440000平方米米。主要要是两个个较大的的商业市市场：苏苏北商业业广场和和温泰小小商品市市场。苏苏北商业业广场以以经营床床上用品品、窗帘帘布匹、日日用百货货、办公公用品、服服装批发发、鞋帽帽针织、箱箱包、电电器等为为主，总总面积约约300000平平方米。温温泰小商商品市场场分为四四个区，以以经营建建材、服服装、百百货、鞋鞋类、五五金、电电器等为为主，总总面积约约300000平平方米。此此外，嘉嘉诚五金金装潢电电器市场场（约440000平方米米）
17、、永永安装饰饰材料批批发市场场（约770000平方米米），天天中市场场（30000平平方米）。以上各主主要商业业设施累累计面积积达到339万平平方米，还还不包括括住宅底底商以及及规模较较小的商商业设施施。此外外，随着着部分规规划和在在建中的的商业项项目陆续续完成，如如大学城城附近的的易初莲莲花（2200000平方方米），泰泰州市的的商业供供给非常常迅猛，竞竞争也将将日趋激激烈。3.1.3需求求 近年来来，随着着居民生生活水平平的快速速提高，社社会消费费迅速增增加。220044年，泰泰州市全全社会消消费品零零售额首首次超过过2000亿元，达达到2000.669亿元元，增长长达155.5%。而从消
18、费费结构来来看，仍仍以批发发零售贸贸易为主主。20004年年，泰州州市批发发零售贸贸易业零零售额达达到1772.226亿元元，增长长15.4%。其其中，食食品、饮饮料、烟烟酒类商商品增长长达166.2%，服装装、针纺纺织品类类商品增增长111%，日日用品类类增长44.3%，家用用电器和和音像器器材类商商品增长长15.0%, 通讯讯器材类类商品增增长722.3%。此外，餐餐饮业增增长也很很迅速，220022年至220044年，泰泰州市餐餐饮业零零售额连连续三年年保持两两位数的的高速增增长，220044年为225.335亿元元，增长长17.9%。20044年，泰泰州市居居民可支支配收入入大幅度度提
19、高，城城镇居民民可支配配收入增增长达113.88%, 农民可可支配收收入增长长12.1%。收入的提提高为居居民改善善生活提提供了必必要的条条件，220044年，泰泰州市居居民消费费支出增增长较快快，市区区居民生生活消费费支出达达到63318元元，增长长10%，农民民生活消消费支出出达到229244元，增增长122.2%。3.1.4未来来趋势分分析从泰州市市目前商商业供给给和需求求状况来来看，商商业供给给增长较较快。220055年新增增了滨河河商贸城城、五星星电器、苏苏宁电器器、九州州商厦、金金贸大厦厦、锦泰泰购物广广场等多多个项目目，远远远超出泰泰州市GGDP和和居民可可支配收收入增长长速度。
20、其其结果是是市场竞竞争激烈烈，几家家欢喜几几家愁。从从泰州市市目前的的主要商商业网点点经营状状况来看看，泰州州市第一一百货、文文峰千家家惠、时时代超市市、世纪纪联华超超市、太太平洋电电脑市场场经营状状况都不不错，而而锦泰购购物广场场、滨河河商贸城城、泰州州商城、泰泰山购物物中心等等经营状状况堪忧忧，泰州州商城经经营到现现在约两两年时间间，现在在已经关关闭。锦锦泰购物物广场开开业不久久又准备备重新调调整业态态布局，滨滨河商贸贸城虽然然现在多多数铺面面已经招招商完成成，但很很少有人人气。根据前面面的分析析，预计计到20005年年底，泰泰州市主主要的商商业设施施面积超超过400万平方方米，这这还不包
21、包括沿街街商铺以以及住宅宅商铺。而而从泰州州市发展展来看，泰泰州市区区还是以以海陵区区所在的的老城区区为主，新新城区以以及所辖辖四个市市与市区区的联系系不够密密切，泰泰州市区区的商业业对周边边区域的的辐射力力不够强强，泰州州市区商商业项目目所面对对的消费费群体主主要是泰泰州市区区居民。目目前，泰泰州市老老城区人人口约334万人人，人均均拥有商商业面积积超过11.2平平方米，远远远高出出发达国国家人均均商业面面积0.5-11平方米米的水平平。从泰州市市商业业业态来看看：百货商业业过多。老老城区内内目前有有泰州市市第一百百货、泰泰州商城城、锦泰泰购物广广场、滨滨河商贸贸城、月月星广场场、华联联商厦
22、、时时代购物物中心、文文峰千家家惠、泰泰山购物物中心等等多个项项目，由由于项目目众多，相相距较近近，商品品品种与与经营管管理差异异性不明明显，所所以相互互竞争非非常激烈烈，导致致多家商商场濒临临倒闭。大型超市市经营状状况较好好，尤其其是时代代超市和和世纪联联华，220055年，在在大学城城附近还还将有易易初莲花花开业，届届时，泰泰州市区区大型超超市供给给也将基基本饱和和。专业综合合市场仍仍有潜力力。从泰泰州市目目前的几几个专业业综合市市场来看看，家具具市场已已经有港港澳家具具城、海海鸟家具具城、好好易家装装饰城等等多个项项目，即即将开业业的青年年路、东东进西路路上的时时代购物物中心也也将有一一
23、层作为为家具市市场，因因此，泰泰州的家家具市场场基本饱饱和；目目前，泰泰州市区区仅有太太平洋电电脑市场场，该项项目规模模较小，档档次不高高，经营营状况较较好，而而随着信信息化的的普及，电电脑以及及相关服服务将会会有非常常大的增增长潜力力，因此此，电脑脑以及电电脑耗材材等专业业市场前前景较好好；目前前，泰州州市较大大的家电电专业市市场是五五星电器器城和苏苏宁电器器，其它它的主要要是综合合百货中中的家电电市场，作作为专业业市场的的苏宁电电器在竞竞争中无无疑占据据绝对优优势。因因此，家家用电器器市场未未来增长长潜力不不大。从从20004年泰泰州市居居民消费费增长来来看，通通讯器材材类增长长高达772
24、.33%，可可以看出出，未来来几年内内，泰州州市通讯讯器材市市场增长长潜力非非常大。目前，泰泰州市休休闲娱乐乐场所不不少，舞舞厅、歌歌厅、咖咖啡吧、酒酒吧、健健身房、美美容美发发中心、浴浴室等都都有，但但较为分分散，没没有专门门的休闲闲娱乐一一条街或或者集中中各种休休闲娱乐乐于一体体的综合合休闲场场所。未未来几年年内，随随着居民民生活水水平的提提高，精精神消费费将更为为突出，具具有精神神消费功功能的休休闲娱乐乐业将迎迎来快速速发展的的黄金时时期。泰州市的的餐饮业业不甚发发达，这这与当地地居民生生活水平平息息相相关。一一方面，上上规模、上上档次的的大酒店店、大排排挡等较较少，经经营状况况也不甚甚
25、理想。另另一方面面，沿街街小吃生生意红火火，尤其其是财富富广场边边上的海海陵路，人人流如织织，路边边上的小小吃小贩贩经营状状况非常常好。此此外，泰泰州市现现有的两两家肯德德基经营营状况也也不甚理理想，很很少出现现满座的的情形，说说明泰州州市消费费水平有有待提高高，餐饮饮消费还还有待升升级。综上所述述，泰州州市现有有的商业业功能单单一，还还不具备备同时提提供购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮等多种种功能，以以至于市市场竞争争激烈，许许多商家家经营困困难；经经营业态态单一、不不注重经经营管理理与整体体形象等等也是个个比较突突出的问问题。因因此，具具备购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮以及旅旅游观光光等多功
26、功能于一一体的综综合性消消费场所所是泰州州市商业业的必然然发展趋趋势，而而完善的的经营管管理和经经营服务务也是泰泰州市商商业发展展的必然然要求。3.2问问卷调查查分析调研问卷卷的统计计分析结结果如下下：1） 现有的店店面经营营模式和和倾向于于获取店店面的方方式问卷调查查显示，目目前泰州州绝大部部分经营营者是租租赁商铺铺经营，只只有少数数经营者者拥有产产权商铺铺。与之之对应的的是，将将近一半半经营者者希望将将来拥有有自己的的产权商商铺，反反映了泰泰州是相相当部分分经营者者有购买买产权商商铺的意意图。2） 对目前的的营业状状况的满满意程度度问卷调查查显示，大大约422%的经经营者表表示对目目前的经
27、经营状况况感到满满意，超超过半数数（522%）表表示目前前经营状状况一般般，只有有7%的的经营者者表示不不满意。3）如果果有更合合适的商商铺出租租或出售售，选择择新的商商铺进行行经营或或者投资资问卷调查查显示，约约有744%的经经营者表表示，如如果有更更合适的的商铺出出租或出出售，会会选择新新的商铺铺进行经经营或者者投资。说说明泰州州市的商商铺市场场还有较较大发展展空间，尤尤其是规规划、设设计、管管理较好好的商业业设施，经经营者愿愿意而且且需要寻寻找他们们能够承承受且认认为有利利可图的的商铺，新新入市的的商铺是是他们的的目标选选择。4）认为为店铺经经营状况况的主要要影响因因素问卷调研研发现，经
28、经营者最最关注的的是商铺铺所在的的地段，占占到被访访者总数数的377%；其其次是市市场竞争争、商品品种类和和自身经经营方式式；而店店面装修修、市场场经营管管理等仅仅占到77%。反反映了泰泰州市商商业经营营还停留留在较低低档次，经经营者不不是很注注重店铺铺的环境境与形象象等。5）商铺铺形式问卷调查查显示，对对于商铺铺形式，绝绝大多数数（799%）的的经营者者倾向于于选择店店中铺，即即商场或或购物中中心中的的铺位或或柜台，仅仅有3%的经营营者表示示倾向于于选择市市场类商商铺，118%的的经营者者表示倾倾向于选选择沿街街铺面。6）商铺铺建筑面面积（平平方米）问卷调查查显示，220-2200平平方米的
29、的店铺最最受经营营者欢迎迎，211-500M2,511-1000M22,1001-2200MM2几个范范围内均均在255%-330%之之间。而而10MM2以下仅仅10%。7）价格格承受水水平问卷调查查发现，772%的的经营者者只能够够承受550000元的月月租金，按按照平均均每个铺铺面500平方米米计算，每每平方米米月租金金约为1100元元。大约约15%的经营营者能够够承受月月租金水水平为550000-70000元元，折算算成每平平方米月月租金1100-1400元。能能够承受受超过1140元元/平方方米月租租金的不不到133%。当采用购购买方式式时，558%的的经营者者表示能能够承受受售价在在
30、80000元/平方米米以内的的商铺，335%的的经营者者能够承承受售价价在80000-150000元元/平方方米的商商铺，超超过1550000元/平平方米的的商铺仅仅7%经经营者表表示能够够承受。说说明对于于价格很很高的商商铺，本本地经营营者还有有一定的的心理差差距，还还必须主主要依赖赖外来品品牌经营营者。调查显示示，对于于商铺总总价，330%的的经营者者表示能能够承受受20万万元以内内的商铺铺，788%的经经营者心心理承受受总价在在50万万元以下下，能够够承受550-1100万万元总价价的占116%，超超过1000万元元的仅66%。这这表明泰泰州市经经营者所所能承受受的商铺铺总价还还比较有有
31、限，基基本上以以50万万元以内内的小商商铺为主主（按照照200000元元/平方方米计算算，面积积在255平方米米以内）。对对于面积积较大的的商铺还还必须依依赖外来来经营者者。8）对坡坡子街商商业前景景62%的的经营者者表示看看好坡子子街的商商业前景景，仅有有1%的的经营者者明确表表示不看看好。说说明坡子子街的确确存在较较为明显显的地段段优势，为为多数泰泰州市经经营者所所看好。依据以上上分析结结果以及及在市场场调查过过程中与与当地市市民的沟沟通了解解，就泰泰州市商商业市场场可以得得出以下下结论：商铺投资资需求较较大调查显示示，目前前属于投投资的受受访者比比例只有有16%，而倾倾向于购购买商铺铺的
32、受访访者达441%，相相对目前前的投资资者数量量有较大大空间。小面积、低低总价商商铺较为为受欢迎迎调查显示示，面积积在200-2000平方方米之间间，总价价在500万以下下的商铺铺较为受受欢迎，这这与泰州州市居民民的购买买力有关关，大面面积的商商铺总价价较高，一一般投资资者很难难承受。经营管理理与经营营方式未未受重视视调查显示示，商铺铺的市场场经营管管理并没没有被经经营者所所重视，各各个商家家各自为为政，因因此容易易造成无无序竞争争，产品品同质化化严重，很很难聚集集到足够够人气。对本项目目地段认认同度较较高由于本项项目地段段原为泰泰州市最最繁华的的商业中中心，在在泰州市市居民中中有着无无与伦比
33、比的知名名度，多多数经营营者比较较看好本本项目地地段的商商业前景景。第四章、泰泰州市住住宅、办办公楼和和酒店（公公寓）市市场分析析4.1泰泰州市住住宅市场场分析泰州目前前在售的的楼盘主主要集中中在泰州州老城区区和新区区，也就就是东西西至江州州广场、东东进广场场，南北北至凤凰凰路和扬扬州路的的四方区区域内，目目前在售售的物业业主要是是：泰州主要要在售楼楼盘汇总总表（220055年3月月）项目名称称位置建筑形态态价格总价备注盛和花园园泰高路/凤凰路路多层、小小高层、联联体别墅墅小高层330000左右，多多层售完完51775万在售，目目前泰州州最大楼楼盘西湖翠苑苑汽车南站站附近多层、联联体和独独栋别
34、墅墅18600元多，叠叠加2550030000，独独栋4220047000多层122255万，叠叠加500万，独独栋12202200万万位于新区区的大盘盘，但销销售情况况不如盛盛和花园园鹏欣丽都都东进东路路小高层小高层均均价300003500030770万老城区目目前在售售的大盘盘锦绣华庭庭城南板块块多层2700033300元元30770万在售景泰苑城南新区区小高层均价在33000030770万位于新区区的纯小小高层楼楼盘莲花六区区城南新区区多层均价在33000030770万民心工程程的代表表作凤凰花园园城东板块块别墅均价45500701120万万基本售完完鹏欣丽园园城南板块块多层含车库335
35、00030770万基本售完完阳光花园园迎春路5幢多层层3500040000元元30万50万万被内定完完毕启鼎花园园东风路331号多层18699元20445万基本售完完泰州住宅宅市场价价格变动动分析（22003320005年年3月）项目名称称开盘价格格现在价格格涨幅新世界花花园220002700023%盛和花园园18588（多层层）250003000030660%天阳花园园21288300003550046664%荣星公寓寓22388280003000025334%怡景花园园210003000043%黄金家园园285003500023%西湖翠苑苑160002500056%附注：开开盘价格格一般是
36、是一期期期房价格格，现在在价格，大大盘指22期的价价格，售售完楼盘盘取二手手房价格格，一般般不包含含税费。从“泰泰州住宅宅市场价价格变动动表”中，不不难看出出，随着着房地产产市场的的持续繁繁荣，泰泰州的房房价（这这里主要要是普通通商品住住宅价格格）持续续走高，我我们没有有泰州整整体价格格的涨幅幅，但从从上述个个案分析析后，泰泰州这两两年房价价年均涨涨幅至少少在155%以上上，不亚亚于上海海、南京京等热点点城市，只只不过因因为泰州州起点低低，所以以绝对值值并不高高。由于于泰州老老城区成成片的破破旧住宅宅需要改改造，因因此泰州州人改善善居住条条件的愿愿望非常常迫切，去去年商品品房成交交面积约约35
37、万万平方，但但远远不不能满足足需要，因因此住宅宅尤其是是市中心心区域的的商品住住宅，呈呈现供不不应求的的局面。目前在泰泰州，老老城区和和新城区区的住宅宅略有不不同，新新区住宅宅以大盘盘为主，物物业类型型也覆盖盖了多层层、小高高层和别别墅等等等，如盛盛和花园园和西湖湖翠庭均均是泰州州目前在在售的较较大的楼楼盘代表表，而老老城区更更多的是是以普通通多层为为主的中中小型楼楼盘，如如阳光花花园（仅仅5幢多多层）。在价格上上，目前前老城区区的住宅宅单价一一般为22500035500元元/平米米，总价价在300700万之间间，如新新世纪花花园、荣荣星公寓寓、怡景景花园、黄黄金家园园等，新新区的多多层住宅宅
38、一般在在20000225000元/平平米左右右，如盛盛和花园园和西湖湖翠庭，其其开盘均均价都低低于20000元元/平米米，但由由于楼盘盘品质优优良去化化情况很很好，在在后期价价格有明明显的上上升，目目前多层层基本售售磬了。小高层产产品在泰泰州还不不是主流流的物业业类型，目目前主要要在一些些大盘中中有存在在，如鹏鹏欣丽都都和新区区的盛和和花园等等，但价价格基本本都在33000035500元元左右了了，明显显高于多多层住宅宅。已经经售完的的小高层层产品是是位于老老城区的的黄金家家园，为为2幢112层的的，说明明泰州市市民对此此类住宅宅接受情情况比较较乐观。但但是目前前泰州尚尚没有高高层住宅宅，且由
39、由于物业业管理费费的提高高，泰州州市民的的接受程程度未必必很理想想。别墅类产产品主要要针对高高端客户户，整体体来看，纯纯别墅产产品没有有出现，主主要还是是大盘中中有叠加加和联体体别墅的的存在，或或者有部部分独栋栋别墅，一一般叠加加别墅价价格在22500030000元元/平米米，独栋栋别墅价价格一般般在4550050000元左左右，花花园面积积另行计计算。由由于泰州州整体别别墅供应应量很小小，目前前市场消消化程度度比较正正常。值得指出出的是，老老城区和和新区虽虽然从地地理上是是相连接接的（一一般把济济川路以以南部分分当作泰泰州新城城区），但但由于起起步晚，商商业、娱娱乐、餐餐饮和文文化医疗疗教育
40、等等设施远远不如老老城区成成熟，因因此虽然然营建了了大批新新住宅区区，比如如莲花住住宅区，但但无论是是价格和和市场接接受度都都不如老老城区一一些品质质不怎么么高的新新楼盘，很很多人在在新区购购置了物物业并没没有居住住，或出出租或准准备转手手套取利利润，因因此新区区住宅的的市场风风险要高高于老城城区，去去化速度度也不如如老城区区，这种种情况若若干年内内难以避避免。4.2泰泰州市办办公楼市市场分析析从严格意意义上讲讲，泰州州目前并并没有完完整的写写字楼市市场，因因为泰州州虽然有有一些硬硬件上能能称之为为办公楼楼的物业业，但真真正进入入市场赚赚取租金金维持运运营的很很少，中中高档的的办公楼楼集中在在
41、新区，但但主要是是国有大大型垄断断企业自自建自用用的，如如中国移移动、泰泰州电信信、以及及能源、银银行、建建设等系系统自己己拥有的的办公楼楼，很少少对外出出租甚至至出售。新新区有部部分产权权办公物物业，呈呈现出规规模小、档档次低、用用途混杂杂的特点点，比如如金色广广场、太太阳广场场、金茂茂广场等等，一般般底层作作为招商商用，楼楼上部分分作为办办公楼招招租，基基本面向向当地的的中小型型企业或或部分投投资客。泰州目前前中高档档办公楼楼汇总名称位置备注中国工行行大楼东进西路路和青年年路自用泰州电信信大楼凤凰东路路25层，自自用中国联通通大楼凤凰东路路自用江苏一建建凤凰东路路28层，部部分对外外招租金茂广场场东进西路路和青年年路底层苏宁宁电器，楼楼上招租租中国银行行人民路和和青年路路自用泰州办公公楼市场场潜力分分析：办公楼市市场的发发展与一一个城市市的整体体经济水水平是密密切相关关的。泰泰州目前前的经济济发展水水平与一一线城市市（上海海）没有有可比性性，与省省会城市市（南京京）也存存在巨大大落差，与与经济发发达的二二、三线线城市如如苏锡常常，也至至少有55年以上上的距离离。但是是泰州在在江苏实实行“沿江开开发战略略”后，面面临一个个比较好好的历史史发展机机遇，作作为苏中中一个重重要城市市，泰州州有其自自身优势势，目前前第三产产业的发发展速度度也非常常快，并并且有春春兰、杨杨子江药药业等