《房地产销售经理注意事项及岗位职责20831641261733.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产销售经理注意事项及岗位职责20831641261733.docx（52页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产销销售经理理注意事事项及岗岗位职责责一、销售售经理（一一）工作作标准在在房地产产销售的的成长历历程中，销销售经理理是一个个非常关关键的重重要关卡卡，是否否能在此此行业出出人头地地和是否否能成为为一名优优秀的销销售经理理有着紧紧密的联联系。现现将优秀秀销售经经理标准准及岗位位要求公公布如下下，各销销售经理理可对照照此标准准进行自自我检讨讨不断进进步。自律律面总评评：一个个优秀的的销售经经理首先先应具备备高度的的责任心心与敬业业精神，并并有较强强的意志志控制力力，视案案场综合合表现为为自己事事业成就就感的一一部分，为为自己生生命的一一部分，具具体可划划分为：1、以以身作则则：只有有自己首首先
2、做的的最好，才才有资格格去领导导别人，所所以在各各项规章章制度的的遵守执执行上，首首先以身身作则，更更难能可可贵的是是先照顾顾下属的的利益，再再考虑自自己的得得失。22、持之之以恒：很多人人可以把把各方面面管理的的很好，但但往往只只能坚持持几天，难难就难在在长期如如一日的的保持高高效的管管理。因因此优秀秀销售经经理若想想做到这这一点，就就必须在在刚担当当此岗位位时，一一开始就就高标准准要求自自己，使使很多方方面养成成一种习习惯，成成习惯后后，自然然也就持持之以恒恒了。33、保持持精力：要做一一个优秀秀的销售售经理，对对体力的的要求很很高，因因为他的的付出往往往比一一般的业业务员要要高很多多，即
3、使使晚上工工作再晚晚，本着着以身作作则的原原则，第第二天仍仍需准时时上班，常常常没有有休息日日，但在在上班时时间，尤尤其在下下属面前前，精神神面貌非非常重要要，上班班睡觉，打打哈欠等等会给下下属极不不好的印印象，也也影响自自身形象象。管理面面总评：从一名名业务员员向销售售经理过过渡最大大的区别别点就在在于从一一名纯粹粹的销售售人员向向管理者者方向的的发展，而而工作的的重心也也从自身身销售向向全面管管理、协协调转化化。因此此，管理理能力的的培养则则成为销销售经理理第一要要素，管管理又可可分人的的管理和和事的管管理，在在管理方方式上即即保持一一定的威威严，与与业务员员保持一一定的距距离，又又能成为
4、为业务员员的朋友友，谈心心聊天。1、严格执行公司及案场的各项规章制度：考勤、案场纪律、案场规章等。掌握的核心是“不是为公司管好，而是自己要管好”。2、现场清洁管理：现场的清洁一方面是使自己每天的工作环境良好，更重要的也是客户进门第一眼产生对楼盘的印象，因此清洁卫生很重要。清洁管理的核心是在一开始让所有业务员养成各种良好的卫生清洁习惯，客户走后桌椅归位，台面清洁，早晨的清洁卫生分工，下班后柜台的整理等，同时要求销售经理有高标准要求及唯美的清洁态度。3、现场设施管理：在设施设备的管理中，最重要也最容易疏忽的是灯的管理，售楼处的每一个灯是否明亮，都代表一种人气，切记。4、让业务员保持良好的习惯：有的
5、时候销售经理担当的便是业务员的家长、父母，对业务员的一言一行都有好的要求，进行督促，如：仪表整洁、坐姿、谈吐、卫生习惯，日记的习惯，有难必问的习惯，好学的习惯等等，这些良好习惯的养成靠的是销售经理第一以身作则，第二时刻督促。5、时刻保持高度的触觉：指的是优秀的销售经理身在案场能头脑清醒，比别人更多一只耳朵，多一双眼睛，哪儿出了状况，哪儿有些问题，都能随时觉察，及时解决，销售经理必须具有这方面的敏锐力。6、公平、公正、人人平等。俗话说“一碗水端平”，对下属不抱偏心，尤其是对偏爱的业务员更加严格管理，有错误处理在前，这样才能保证管理的公平性。7、奖罚分明：管理最怕的就是平平淡淡，干多干少一个样，今
6、天明天一个样。因此奖罚一定要分明，有的销售经理一年管理下来，即无一个表扬，也无一点处罚，这样对于很多求上进的人会打消进取心。因此在制度的前提下，大胆奖罚很重要，但在罚之前要讲技巧，要罚得心服口服。8、业务员心态及积极性的调节：每个人都有弱点，人无完人，业务员更是如此，因此优秀的销售经理能够在最适当的时机时常与业务员沟通思想，问长问短，问寒问暖，解决心理上的症结，调整好心态，让业务员时刻保持高度的工作积极性。9、对突发事件的处理具备独立的协调、解决能力。业务面：总评：管理最终是为销售服务，销售经理最终的能力大小是表现在业务的带动上，最终顺利完成指标。1、充分利用各种业务报表。实际上日报表、周报表
7、、周分析表等都有极有价值的作用。善于利用报表、分析形势，对下阶段销售工作的计划制订有着重要的作用，但有的人不注重这些报表的功能，使报表成为形式化而已。2、珍惜客源、珍惜时间：不是让你本人珍惜，而是你要让每个业务员珍惜，珍惜每一个电话，珍惜每组来人，珍惜每一分钟上班时间。要做到这点，销售经理必须对每一个业务员的客户有充分的了解，用你的珍惜意识去感召每一个业务员，并给他们一种压力，及时督促业务员完成每一个追踪电话和每一个现场谈判。而且业务日记、业务会议、业务讨论、业务汇总等手段方式的运用，要从形式转化成实用与实战。3、销售控制：一个项目开案前，对销售策略的订制，楼盘推进顺序及开盘后的价格调整策略等
8、都有讲究。总而言之，好的销售经理有能力使一个案子能够均匀地、有条理地销售。4、制定销售计划、指标：项目销售过程中，销售经理要针对项目的运作情况及开发商规定的回款额度定期制定销售计划及月度销售指标，也可适时组织促销活动，推动销售工作的顺利开展。5、发现瓶颈，解决困难：一个案子在销售过程中常会遇到很多困难。有的来自于市场，有的来自于产品，有的来自于自身，也可能兼而有之。因此，销售经理要有敏锐的洞察力发现问题的核心，找出解决困难的方法，或调整广告方向，或调整价格策略，或解决业务说词，或提高业务员的积极性等，至于方式、方法就看各位的创造性了。6、业务培训：优秀的销售经理明白一个道理，只有让大家的业绩普
9、遍提高，才能使个案业绩广泛提高。充分利用案场周会，平时提高大家的业务水准也至关重要。7、销售总结：销售经理应分阶段性对案场情况作分析总结，并结合案场实际情况对近期业务员及销售主管的工作进行评价。8、广告企划：销售经理也应具备广告企划的意识，留心注意好的楼盘好的广告，能够和策划部人员沟通广告的方向，有能力评判广告的好坏，并提出修正意见。综上所述，一个优秀销售经理的三方面要求完整呈现。确实，要在各方面都十分优秀很难，但这不是每个人奋发的目标吗？一旦你踏上这个台阶，你会发现你的境界、对人生认识、对价值观的看法都会发生巨大变化，在此，也许真的已插上成功的翅膀。（二）工作职责1、执行及遵守公司及案场的规
10、章制度2、负责案场考勤监督及起表率作用3、对案场出现的问题不包庇、不隐瞒并及时解决汇报4、帮助业务员养成良好的生活和工作习惯5、安排日常工作执掌表、轮排表6、熟悉和精通销售流程及操作7、案场环境卫生的管理8、按时完成每周的周计划9、每月及时下达本月度业绩指标并负责案场业绩指标的完成10、负责控制过期大订、按揭资料未办、未齐的工作11、过期大订及未签客户情况分析12、负责各项业务推广活动（制定及起草各种信函内容及寄发）13、各种大、小业务会议的安排、主持与记录及整理确认工作晨会例会业务部例会经典案例讨论会除业务周会以外的所有与业务有关的会议14、负责售后服务工作，如：联谊会、寄送节日贺卡等15、
11、负责楼盘开盘前底价表的制作，在销售经理提出调价申请得到批准后，制作完成价目表并监督执行新的价目表（调价申请上必须有此价目的大概执行日期）价目表制作程序：销售经理起草调价申请楼盘秘书打印销售经理签字公司相关领导签字楼盘秘书制作价目表销售经理每页签字案场执行16、与各部门和案场业务员进行沟通，要多和业务员谈心，帮其确定目标17、对销售情况有针对性措施、计划并能解决销售瓶颈18、安排业务员进行市调19、对案场的业绩销售，资金回笼状况了如指掌20、提高下属的专业能力，专业知识，销售过程中的疑难杂症能妥善解决21、确认各种房展会、展览会的位置22、各类发包物品质量的验收23、发包制作进度的控制24、负责
12、提供给业务员最新的房产信息，并针对其对业务员进行相应的培训与讲解25、在业务及合同中遇到争议，负责和开发商协调26、负责与开发商之间的协调商业地产产策划和和前期市市场调查查一、市调调分类商商业地产产策划和和前期市市场调查查，按不不同目标标、任务务、规模模、方式式，可分分为以下下几类：1、按按工作任任务分：基础普普查、专专题研究究调查、项项目定位位调查22、按工工作规模模分：全全地段全全面考察察、典型型代表调调查、个个案深入入调查33、按操操作方法法分：实实地考察察调查、问问卷调查查、访谈谈调查44、按考考察形式式分：系系统分工工考察、集集中快速速考察、自自由漫游游考察二二、市调调准备无无论做哪
13、哪类市场场调研，都都应有充充分准备备，才能能有的放放矢，提提高效率率，防止止遗漏。准备工作一般有：1、明确任务-明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；2、团队分工-明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；3、工作计划-Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；4、资料预热-有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；5、配齐工具-准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；6、考察线路-前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；7、时间
14、安排-市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。区位带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。商圈零售学学用语，现现商用物物业开发发也借用用该词，意意
15、指商业业圈或商商势圈，指指在一定定时间内内达到某某一购物物或消费费频率的的顾客群群，以其其所处的的最远距距离为半半径，划划定的一一系列圆圆形或方方形区域域，简言言之，即即为优先先选择到到某商店店或商业业聚集中中心消费费的顾客客分布区区域范围围。商圈圈一般按按层次分分为核心心商圈（离离消费地地最近，吸吸纳总量量50-80%顾客的的范围）、次次级商圈圈（吸纳纳15-25%顾客的的范围）、边边缘或辐辐射商圈圈（吸纳纳5-225%顾顾客的范范围）。显然，“商圈”现有两两种用法法，一是是正式的的零售界界用法，着着重指吸吸纳的目目标顾客客分布空空间范围围，另一一是现流流行的房房地产开开发和媒媒体借用用后产
16、生生歧意的的用法，着着重指商商家聚集集的区域域、地段段。我们们使用时时，若有有必要，应应指明商商圈的准准确涵义义。商业中心心规划划学用语语，与商商业功能能区同义义，与通通俗的“商圈”称法接接近，一一般分市市级、区区级、社社区、邻邻里四级级。地段传统商商业中心心的商户户以街道道、马路路、干道道两侧分分布为主主，因此此商圈、商商业中心心再可细细分为某某一地段段，房地地产开发发也常用用此术语语。节点规划学学用语，指指观察者者、步行行入进出出、经过过的集中中焦点，基基本上是是交叉口口、交通通转换处处、十字字路口、建建筑形态态的变换换点等，它它们从某某种功能能或建筑筑特征的的集聚、浓浓缩中获获取重要要性
17、。商商业地段段（步行行街）常常以休闲闲广场、餐餐饮美食食城、电电影院、交交通广场场、著名名地标式式建筑作作为节点点。地标与节点点构成城城市空间间或商业业中心另另一类参参照点，观观察者一一般不能能进入内内部，仅仅具外在在主观、仰仰视、眺眺望的视视觉必性性，如超超高层公公共建筑筑、钟楼楼、塔顶顶、广告告招牌、山山顶。应用：上述概概念常用用，应熟熟练掌握握与区分分，清晰晰界定市市调范围围；上上述概念念的空间间范围，除除不同商商业业态态、业种种商店的的商圈有有一定伸伸缩弹性性外，基基本是从从大到小小排列，应应根据特特定任务务选择市市调区域域。出出书面正正式报告告，应使使用准确确、学术术性用语语。2、业
18、业态、业业种零售售商业用用语，现现对零售售消费的的各类商商户也使使用此术术语。业业态指细分分市场面面向某类类目标顾顾客购买买水平与与习惯的的商店营营业形态态，特征征是“怎么变变”。目前前中国有有10多多种零售售业态，日日本200多种，美美国400多种。业种指面向向顾客某某类用途途的商店店营业种种类，特特征是“卖什么么”。目前前国内零零售消费费市场可可细分上上百个业业种，国国外发达达国家更更多，难难以胜数数。应用：策划商商业地产产，必须须熟悉业业态业种种分类及及其特征征、典型型商户等等基本功功；市市调必须须分业态态业种进进行表格格、问卷卷、访谈谈设计，查查清所需需类别基基本状况况进行比比较分析析
19、；传传统和新新兴业种种，也逐逐渐采用用不同业业态模式式经营，如如：建材材、ITT、文仪仪、药品品、图书书等业种种；零售商商业外的的业种，也也流行采采用零售售业态经经营模式式，如：美食街街、自助助式咖啡啡店、量量贩式KKTV、旅旅行社超超市等。四、市调调内容和和考察次次序商业业地产发发展（定定位）策策划，最最常见的的市调是是基础普普查、全全地段重重点考察察，其次次是专项项调查（分分商业业业态、业业种、物物业类别别），再再次是定定点考察察（类似似项目、竞竞争项目目、新兴兴与特色色项目），前前者一般般会覆盖盖后两者者，因此此主要以以前者为为例。市调有两两个前提提，一是是实地考考察前应应对区位位的功能
20、能有所判判别，是是商务区区，还是是商业居居住混合合区，或或是商业业功能区区，后者者再分市市、区、社社区、邻邻里四级级商业区区，实考考主要是是印证和和具体细细节了解解；二是是事先掌掌握区位位、板块块、商圈圈内的面面、线、点点关系，面面是板块块、商圈圈（区位位比面要要大些），线线是地段段、路街街沿线，点点是重要要、大型型商家和和节点。商圈的基基本功能能、定位位、档次次、气氛氛、交通通、客流流量等，主主要通过过“面”观察。商业业种种集聚、档档次、气气氛、建建筑形态态及专业业店、专专卖店、便便利店、小小吃店、服服务店等等，通过过“线”观察。购物中心心、大卖卖场、特特色店、新新开店、大大型饮食食、娱乐乐
21、、休闲闲广场等等，通过过“点”观察。调查过过程及内内容，按按当时的的要求分分工细定定，但调调查结果果均要反反映下述述内容：商商圈范围围，业态态业种构构成、大大致比例例关系、商商户总量量、商品品种类、品品质、产产地、品品牌，重重点商户户经营概概貌；商业业竞争趋趋势（同同质或互互补、同同档或错错位、过过量或缺缺少、主主要竞争争手段）；客流量量、购物物消费者者特征（年年龄、性性别、职职业、来来源、目目的）、消消费欲望望与消费费水平（瞬瞬间顾客客密度、收收银台排排队人长长度、结结伙人数数、客单单价、提提袋率、关关联消费费宽度、可可停留时时间）；路街条条数、长长度、宽宽度、建建筑层数数、风格格、新旧旧度
22、，代代表性商商铺门面面宽度、进进深、净净空，建建筑外立立面广告告牌、霓霓红灯、街街灯、路路面用材材、绿化化、小品品等装饰饰度，主主要节点点的功能能构成、空空间间距距，路街街步行、购购物、休休闲的舒舒适度、安安全度、趣趣味性；交通干干道及出出入口，消消费者基基本交通通工具，公公交线及及快速交交通线对对外连接接区域，停停车场数数量、泊泊位及其其可观性性、便利利性，机机动车辆辆秩序及及对行人人的干扰扰性；商圈内内写字楼楼、酒店店、娱乐乐、医院院、文教教、公园园、景点点、政府府机关、重重点住宅宅楼群等等相关机机构数量量、档次次、服务务对象、经经营状况况与购物物消费场场所的关关联度；商圈商商用物业业供求
23、与与租售概概况（单单价水平平及走势势、租售售比例、付付款方式式、空置置率等）；在在建、拟拟建大型型商用物物业个案案，城建建规划重重点，街街区改造造和重点点扶持对对象，政政府管治治水平等等。五、市调调方式方方法目前前阶段，我我们主要要采用简简便、实实用的方方式方法法：1、实实地观察察法通过过目测、拍拍摄、笔笔记、攀攀谈、购购物、消消费体验验方式掌掌握商圈圈基本概概貌。有有必要时时，需不不同时段段反复观观察、体体验才有有意义。2、访谈法通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
24、3、问卷卷法通过过街头栏栏截式问问卷填写写、电话话问卷填填写、访访谈问卷卷填写、问问卷置留留填写等等进行调调查统计计及分析析。4、参展展法参加加行业会会展、企企业营销销展示会会，主题题研讨会会、大型型楼盘、商商号开盘盘、开业业仪式等等活动，集集中了解解参会参参展商户户近况、动动向、收收集营销销推广材材料及区区域市场场信息。永康锦锦园奠基基典礼暨暨售楼部部开业庆庆典策划划方案作作为营销销策划的的组成部部分，奠奠基典礼礼和开业业庆典已已经引起起开发商商愈来愈愈密切的的重视，它它实际上上已经构构成了引引导销售售热潮的的爆发口口，一个个精彩的的活动策策划，是是综合文文化素质质和开发发商实力力的全面面展
25、示，往往往能收收到事半半功倍的的效果。一、活动构思1、以剪彩揭幕、奠基典礼为主线，通过售楼部剪彩揭幕、工地奠基典礼、馈赠礼品、庆祝酒会来完成活动目的。2、通过活动传播开始内部认购的信息，使潜在消费者获得信息。3、通过活动的间接影响，使更多的潜在消费者对楼盘的开发建设和销售有一个基本的了解，进而吸引既定的目标人群。4、通过活动的各种新闻传播，让既定目标人群确认自己了解的楼盘信息，较其他方式更为客观。二、整体气氛布置整个会场将配合售楼部剪彩揭幕和奠基典礼的主题，以剪彩揭幕、奠基典礼的热烈喜庆和庄重气氛为基调，工地四个空飘气球悬挂空中作呼应，并输出永康锦园开始内部认购的信息。售楼部内以红、黄、蓝相间
26、的气球链造型装点一新。主干道及售楼部、工地入口布置有永康锦园标志的彩旗，售楼部内墙布置展板，保证做到气氛庄重热烈。1、售楼部布置（1）在主干道两侧插上路旗及指示牌。（2）悬挂永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典横幅。内容：文字“永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典”颜色：字（中黄色）底色（红色）字体：圆黑色（3）充气拱形门一个（内容、颜色、字体同（2）（4）门口铺红色地毯，摆花蓝和鲜花盆景。（5）售楼部内四壁挂满红、黄、蓝相间的气球。（6）售楼部门匾罩红绸布。2、奠基现场（工地）布置奠基现场四个空飘气球悬挂空中，文字“热烈祝贺永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典顺利举行”或“欢迎您参加永康锦园奠基典礼暨售
27、楼部开业庆典”。在奠基现场放置一块青石碑，若干把扎有红绸带的铁铲。3、主会场区（1）在主会场区的入口处设置一签到处，摆放一铺红布的长木桌，引导佳宾签到和控制入场秩序。（2）会场周围设置两只大音箱和有架话筒，便于主持和有关人员发言讲话。（3）乐队和舞龙队位于主会场主持区一侧。三、活动程序设置作为一个庆典活动，欢庆的气氛应浓烈，我们计划用一部分欢庆活动来起到调动会场情绪的作用。由舞龙活动来制造喜庆气氛，也是为以后的项目打气助兴作准备。由于它费用低、收益大、最容易制造气氛和场面。故而，以舞龙活动作为开业仪式上的一个组成部分最为合理。另外，应当由司仪主持庆典活动全过程，由司仪来穿针引线，才能使会场井然
28、有序。具体活动程序设置：09:00售楼部迎宾（礼仪小姐引导嘉宾签名和派发资料）。09:20礼仪小姐请嘉宾、记者到主会场。09:30乐队奏曲和司仪亮相，宣布永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典开始并向嘉宾介绍庆典活动简况，逐一介绍到场领导及嘉宾。09:550为为尔公司司胡总致致词（致致词内容容主要是是感谢各各级领导导在百忙忙之中抽抽空前来来参加永永康锦锦园的开开业仪式式。并对对为尔公公司及本本项目进进行简短短介绍。10:00市领导讲话（内容主要为祝贺词及为尔公司在赣州开发的意义）。10:20剪彩仪式。10:30揭幕仪式。10:40为两只龙头点睛（胡总、市领导）。10:42舞龙表演。10:50司仪请嘉
29、宾随舞龙队的引领进入奠基现场。11:00燃放鞭炮，乐队乐曲再次响起。（礼仪小姐为嘉宾派发铁铲）11:10嘉宾手持铁铲参加奠基活动。11:20邀请嘉宾前往售楼部参观和稍作休息（这时售楼部应有专人为手持报纸宣传单页的市民派发礼品）。12:00酒店，庆祝酒会开始（酒会可以以西式自助餐形式，气氛融洽又高雅）。四、活动配合1、活动总负责总务组：负责活动总体进展，确定嘉宾名单人员配置：暂定1人。2、现场总协调会场组：协调现场各工序间工作。人员配置：暂定1人。3、道具准备后勤组：负责购买活动所需材料及用品，活动结束的清理会场。人员配置：暂定2人。4、对外联络公关组：负责派送请柬，联系乐队、舞龙队、司仪、新闻
30、媒体、酒店等。人员配置：暂定4人。5、宾客接待接待组：负责嘉宾签到处，发放资料，为嘉宾佩戴贵宾花，引导车辆停放，活动结束后，负责送客。人员配置：暂定4人。五、媒体配合永康锦园12月18日的开业仪式是楼盘的首次亮相。这次关键性的亮相将影响到今后整个楼盘的销售。所以本阶段广告宣传以塑造企业形象和建立品牌知名度为目标，从而尽快奠定永康锦园在人们心目中的档次和形象。本阶段我们将主要采用报纸、电视、宣传单页和条幅等传播媒体和传播方式，以大量的硬性广告来宣传项目。1、在赣南广播电视报和赣州晚报上刊登时间：赣南广播电视报12月15日21日的一期1/4版。赣州晚报选择15日、16日、17日连续3天到刊登，1/
31、4版。文案：横排“十二月十八日”横排黑体小字：值永康锦园12月18日售楼部开业之际，凡持本报莅临者均有精美礼品赠送。另：在版面上还应把楼盘标志和广告语“永康锦园，一生的、幸福的”都标注上，标志图案要显眼，广告语字体要有别于文案字体。地址：电话：2、在赣州电视台一、二套节目八点黄金段广告中播放文字广告也可选择多台播放的游字广告。时间：12月15日12月17日三天。3、市各主要街道悬挂条幅（12月11日12月17日七天）（1）12月18日永康锦园奠基典礼及售楼部开业庆典隆重举行。（2）12月18日永康锦园今日开始内部认购。（3）12月18日永康锦园将是您一生的、幸福的。4、制作作宣传单单页，派派销
32、售员员到各繁繁华地段段及居民民区散发发。时间间：112月115日12月月17日日三天文案案：AA页：（参参照报纸纸广告）B页：（项目概况）六、费用预算1、报纸广告刊登费用：2、电视广告费用：3、条幅9条：60元/条4、请柬：100张1.00元/张5、司仪：6、礼仪小姐：10人60元/半天/人7、乐队：1280元8、充气拱形门：一座200元/天9、路旗：6.5元50面10、指示牌：11、花蓝：60元/个20个12、佳宾胸花：4.00元/束13、鞭炮：200元14、酒会餐费：50元/人15、装饰品购买费：16、宣传单页制作费：17、石碑购买费：18、铁铲购买费：8把19、空飘气球租赁费：20、舞龙
33、队：1280元：21、音响、话筒租用费：22、签名用文具购买费：23、剪彩、揭幕用红绸购买费：24、礼品：25、其它费用：地产销售售精英培培训术房房地产行行业经过过了比实实力、拼拼品牌、斗斗景观之之后，新新一轮的的竞争正正渐渐地地转变为为由硬件件的竞争争升级到到软件的的竞争。因因此企业业在做好好硬件方方面的有有关事项项之后，必必须要把把精力集集中在软软件方面面，销售售人员作作为现在在房地产产软件战战斗中的的核心队队伍，其其战斗力力显得尤尤为重要要。战斗斗前的准准备培训将将成为日日后战斗斗成败的的关键要要素。步骤一：地产精精英需要要技术的的培训以以下是加加拿大著著名地产产经纪人人徐澄川川先生设设
34、计的物物业促销销培训课课程，仅仅作参考考。课程共分分十天时间内容容第一天详详细介绍绍公司背背景，在在公众心心目中的的形象，公公司的目目标，包包括项目目推广目目标和公公司发展展目标，确确立员工工对公司司的信心心；讲解解销售人人员的行行为准则则以及制制定销售售员个人人目标第二天介介绍物业业的详细细情况，包包括规模模、定位位、设施施、价格格、买卖卖条件；物业周周边环境境、公共共设施、交交通条件件；该区区域的城城市发展展计划，宏宏观微观观经济因因素对物物业的影影响情况况。第三天讲讲解洽谈谈技巧。如如何以问问题套答答案，询询问客户户的需求求、经济济状况、期期望等，掌掌握买家家心理。第四天展展销会场场气氛
35、把把握技巧巧。销售售员依次次序接待待客户，与与客户交交谈的礼礼貌用语语，多客客、少客客及下雨雨天应该该怎么做做。第五天物物业管理理课程。包包括物业业管理服服务内容容，管理理规则，公公共契约约等。第六天推推销技巧巧，语言言技巧，身身体语言言技巧，客客户心理理分析。第七天签签定买卖卖合约的的程序。展展销会签签定买卖卖合约技技巧。第八天讲讲解房地地产法规规。包括括土地管管理法、房房地产交交易管理理条例、房房地产登登记条例例、租赁赁条例、物物业管理理条例以以及房屋屋抵押贷贷款管理理规定等等。第九天以以一个实实际楼盘盘为例进进行实习习，运用用全部所所有方法法技巧完完成一个个交易。第十天实实地参观观他人展
36、展销场地地。以上课程程已使销销售人员员掌握了了物业促促销的基基本技巧巧，而在在物业推推广的整整个过程程当中，还还有许多多细节是是需要注注意的。地产销售售精英作作战前的的培训演演示下列问答答，它是是房地产产推销上上最基本本的知识识，每一一个推销销员对任任何一个个案例，都都可依本本问答，事事先模拟拟答案，作作为推销销作战的的准备。1、本项项目的地地点及地地址？2、试述述本项目目大环境境特色？3、试述述本项目目小环境境特色？4、本项项目所处处位置，将将来有何何发展性性？5、本项项目的交交通情形形？公车车及公司司路班车车？各路路线起止止站名及及经过路路线？车次次情形如如何？本项项目站名名？6、本项项目
37、附近近有哪此此市场？每一市市场的位位置及营营业状况况？与本本项目距距离路程程？7、本项项目附件件有哪些些学校？（幼儿儿园、初初中、高高中、大大学）8、本项项目的学学区是哪哪所学校校？距离离路程多多远？9、本项项目附近近的保健健设施有有哪此？其位置置和路程程？10、本本项目附附近有哪哪些娱乐乐设施？其位置置和路程程？11、本本项目占占地面积积多大？容积率率是多少少？12、本本项目邻邻近的马马路宽度度？防火火巷宽多多少？13、本本项目正正同的长长度多少少？深度度多少？14、本本项目的的规划用用途？有有哪些公公共设施施？15、本本项目共共有多少少户？怎怎样区分分？16、本本项目的的造形设设计有什什么
38、特色色或特殊殊之处？17、本本项目座座向如何何？18、本本项目共共有几层层？全楼楼总高度度？每层层高度？及地下下室高度度？19、本本项目总总建坪有有多少？公共设设施所占占比例？阳台面面积所占占比例？20、本本项目一一楼有无无庭院？可否作作商让用用？21、试试述本项项目建建建材设备备如何？（卫生生设备、门门窗、厨厨房、电电梯、地地板、天天花板、电电源）22、本本项目电电梯共几几部？厂厂牌？23、本本项目附附近有哪哪此工地地？价格格、建材材优劣点点与本项项目作比比较。24、本本项目采采用何种种形式交交易？（买买卖或委委建）25、本本项目的的产权情情况？建建照号码码？26、本本项目座座落地号号？地段
39、段？27、本本项目何何时开工工？多少少工作天天？何时时完工？28、本本项目有有无停车车场？如如有，使使用情形形如何？29、本本项目屋屋顶如何何处理？有无空空中花园园？30、本本项目平平均价格格如何？付款辨辨法如何何？大约约多久缴缴一次款款？31、本本项目的的贷款年年限如何何？由何何家银行行承货？每月摊摊还多少少？32、本本项目购购买时有有无任何何优待辩辩法？如如有，如如何优待待？33、本本项目订订购时须须缴多少少订金？何时签签约？签签约时应应携带何何种证件件？在何何处辨理理签约手手续？34、除除总价外外，尚须须缴付哪哪些费用用？大概概多少？35、本本项目所所需要契契税，预预估多少少？36、本本
40、项目的的室内设设计是否否可以变变更？如如何变更更？37、本本项目有有无保证证？保证证年限多多久？38、本本项目是是否为自自地自建建？39、试试述该建建设公司司以往业业绩及其其概况。40、该该建设公公司有哪哪些关系系企业？要点B：专业培培训设计计1、在预预售商品品房时，得得商品房房预售许许可证条条件已取取得房地地产开发发资质证证书，营营业执照照按照照土地管管理部门门有关规规定交付付土地使使用权出出让金，已已取得土土地使用用权证书书资金金投入达达到总投投入的330%持有有建设工工程规划划许可证证和建设设工程施施工许可可证，并并已办理理建设工工程质量量和安全全监督手手续已确确定施工工进度和和竣工交交
41、付使用用时间三层层以下的的商品房房项目已已完成基基础和结结构工程程；四层层以上的的产品房房项目，有有地下室室工程的的，已完完成基础础和首层层结构工工程；无无地下室室工程的的，已完完成基础础和四层层结构工工程已在在项目所所在地商商业银行行开设商商品房预预售款专专用帐号号预售售商品房房项目及及其土地地使用权权来设定定其权项项法律律、法规规规定的的其他条条件2、购买买房地产产的条件件成年年人提供供身份证证未成成年人提提供户口口薄及监监护人证证明书（父父母自然然监护人人，不用用另外提提供），弱弱智或精精神病人人则需要要。3、商品品房的预预售、抵抵押、过过户预售付定定金，签签署购房房定购书书签署署房地地
42、产预售售契约付付首期或或全楼款款，付契契锐1.5%到房房地产交交易所鉴鉴证办理理登记手手续房地地产买卖卖关系的的确立抵押（按按揭）购房人与与地产开开发商鉴鉴定房房地产预预售契约约并经经鉴证后后交按揭揭银行购房备齐齐资料向向银行提提出申请请。以下下是购房房人需提提供资料料：个人人身份证证及复印印件3份份首期期购房款款（不低低于300%）收收据及复复印件两两份定金金收据复复印件两两份还款款能力证证明（可可任造一一项作为为银行查查验依据据）最近连续续三个月月工资单单和工作作证单位出具具的收入入证明可用于还还款的借借款人大大额定期期存单（折折）其他收入入来源情情况说明明及其原原始凭证证个人纳税税税单愿
43、为借款款人提供供还款人人收入证证明和书书面担何何书过户户（预售售房转让让）过户转让条件件经预预售、未未取得房房地产权权属证书书款过过契约的的交楼日日期交易所收收取费用用转让让0.665%（楼楼价）=0.44+0.2+00.5%受让让方1.75%（楼价价）=11.5%+0.2+00.055%开发发商收取取50000元过过户登记记手续 凭房地地产预售售契约到到房地产产交易所所办理过过户登记记手续。4、二手手房地产产交易（租租户和共共有人有有优先购购买的权权利）到房房地产交交易所办办理买卖卖房屋的的转移登登记需提交的的证件：申请人人身份证证或身份份证明或或户口薄薄、房地地产证、房房地产交交易签证证证
44、明书书、房屋屋及用地地登记申申请书报价价（填表表收件）签署署契约时时缴付220%定定金实勘勘估价：一般只只对商铺铺进行实实地估价价，对房房层不进进行实勘勘估价审批批：产权权、价格格过户户缴税（高高价纳税税）契税：33%买方方手续费：0.55%卖方方、0.3%买买方印花税：0.0058卖卖方、00.055%买方方补地价：住宅或或个人买买卖100%、非非住宅或或单位买买卖255%增值税（增增值部分分）：33%（若若增值较较少情况况下含采采取300%-660%纳纳税）5、房地地产面积积的测算算（1）建建筑面积积夹层面积积计算条条件夹层层的结构构要牢固固高度度要在22.2米米以上（若若部分超超，部分分
45、不超，则则计超高高度部分分）整个个夹层面面积要超超过5平平方米可可计算梯间面积积计算条条件整个个梯间超超过8平平方米计计面积（纯纯梯间）梯间间以外还还附有其其他建筑筑物的，即即使梯间间少于88平方米米，都连连同其他他建筑物物一并计计算面积积阳台面积积计算条条件内阳阳台面积积全计外阳阳台（外外飘部分分有遮挡挡）面积积计一半半（露台台面积不不计）首层层带阳台台、基地地面积计计一半飘式窗台台面积计计算条件件飘出出部分的的窗高度度超过22.2才才全计面面积，不不够2.2米就就不计以后后的规范范：阳台台封还是是不封闭闭来判断断是否全全面计面面积封闭面积积全计（以以规划局局报建图图为准，私私人封闭闭的不算算封闭）不不封闭计计一半（2）共共有建筑筑面积的的分摊原原则 产权权双方有有合法权权属分割割文件或或协议，按按其协议议分摊按共共有建筑筑面积（实实得建筑筑面积）比比例分摊摊步骤五：现场销销售人员员技巧培培训手法法手法A：“一炮炮打响”的的开场白白培训由于您不不知道客客户购买买潜在动动机，不不能明确确客户真真正想要要的是什什么，因因此你的的开场白白最好以以能引起起客户注注意、兴兴趣的方方式，陈陈述您公公司的商商品能带带给客户户一般性