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1、商业地产产策划中中的市场场调查方方法漫谈谈市场调查查是商用用物业开开发、经经营策划划的基础础性工作作，“没有调调查就没没有发言言权”，此言言乃真理理。商业业地产策策划所需需要的商商业、商商圈、商商用物业业调查，与与住宅、写写字楼物物业市调调或纯商商业经营营相比，调调查的区区域更弹弹性、更更集中、内内容更广广泛、程程度更深深入，相相应难度度会更大大一些，因因此有必必要就此此问题作作专题探探讨，与与大家交交流共享享，并就就教于大大方之家家。 一、市调调分类 商业地产产策划和和前期市市场调查查，按不不同目标标、任务务、规模模、方式式，可分分为以下下几类： 1、按工工作任务务分：基基础普查查、专题题研
2、究调调查、项项目定位位调查 2、按工工作规模模分：全全地段全全面考察察、典型型代表调调查、个个案深入入调查 3、按操操作方法法分：实实地考察察调查、问问卷调查查、访谈谈调查 4、按考考察形式式分：系系统分工工考察、集集中快速速考察、自自由漫游游考察 二、市调调准备 无论论做哪类类市场调调研，都都应有充充分准备备，才能能有的放放矢，提提高效率率，防止止遗漏。 准备工作作一般有有： 1、明确确任务-明确确市调的的目的、性性质、内内容、范范围、形形式、时时间、质质量等要要求； 2、团队队分工-明确确团队（工工作小姐姐）人员员组成、任任务分工工及协作作关系； 3、工作作计划-Whhy、WWhatt、W
3、hheree、Whhen、WWho、HHow、MMoneey（55wlhhlm）； 4、资料料预热-有关关调查城城市区位位（商圈圈、项目目的书刊刊、报纸纸、网站站等公开开信息与与内部资资料； 5、配齐齐工具-准备备好考察察表格、问问卷、访访谈提纲纲、公司司资料、数数码相机机、摄像像枪等； 6、考察察线路-前往往考察区区域对象象的交通通工具、入入口、行行走方向向、重要要节点、出出口等的的预计、判判断及分分工协作作安排； 7、时间间安排-市调调时段的的安排（平平日、周周末、节节假日、白白天、夜夜晚），考考察时间间长短的的估算，考考察项目目、地段段的时序序安排等等。 三、基本本概念理理解与应应用 在
4、市市调和商商业地产产策划中中常用到到如下基基本术语语、名词词、需要要有共同同的界定定： 1、区位位、板块块、商圈圈、商业业中心、地地段、节节点、地地标 这是是一组地地理学、规规划学、商商业及房房地产业业常用的的互相联联系的概概念。 区位位带综综合性的的规划学学用语，指指为某种种经济、政政治、社社会活动动所占据据的场所所，在某某一城市市（地区区）中所所处的空空间位置置。 板块块住宅宅房地产产开发、营营销常用用的词语语，一般般指住宅宅小区相相对集中中开发的的城市区区域，沿沿交通干干线居多多，如华华南板块块、洛溪溪板块、广广园东板板块、工工业大道道板块等等。 商圈圈零售售学用语语，现商商用物业业开发
5、也也借用该该词，意意指商业业圈或商商势圈，指指在一定定时间内内达到某某一购物物或消费费频率的的顾客群群，以其其所处的的最远距距离为半半径，划划定的一一系列圆圆形或方方形区域域，简言言之，即即为优先先选择到到某商店店或商业业聚集中中心消费费的顾客客分布区区域范围围。商圈圈一般按按层次分分为核心心商圈（离离消费地地最近，吸吸纳总量量50-80%顾客的的范围）、次次级商圈圈（吸纳纳15-25%顾客的的范围）、边边缘或辐辐射商圈圈（吸纳纳5-225%顾顾客的范范围）。 显然然，“商圈”现有两两种用法法，一是是正式的的零售界界用法，着着重指吸吸纳的目目标顾客客分布空空间范围围，另一一是现流流行的房房地产
6、开开发和媒媒体借用用后产生生歧意的的用法，着着重指商商家聚集集的区域域、地段段。我们们使用时时，若有有必要，应应指明商商圈的准准确涵义义。 商业中心心规划划学用语语，与商商业功能能区同义义，与通通俗的“商圈”称法接接近，一一般分市市级、区区级、社社区、邻邻里四级级。 地段传统商商业中心心的商户户以街道道、马路路、干道道两侧分分布为主主，因此此商圈、商商业中心心再可细细分为某某一地段段，房地地产开发发也常用用此术语语。 节点点规划划学用语语，指观观察者、步步行入进进出、经经过的集集中焦点点，基本本上是交交叉口、交交通转换换处、十十字路口口、建筑筑形态的的变换点点等，它它们从某某种功能能或建筑筑特
7、征的的集聚、浓浓缩中获获取重要要性。商商业地段段（步行行街）常常以休闲闲广场、餐餐饮美食食城、电电影院、交交通广场场、著名名地标式式建筑作作为节点点。 地标标与节节点构成成城市空空间或商商业中心心另一类类参照点点，观察察者一般般不能进进入内部部，仅具具外在主主观、仰仰视、眺眺望的视视觉必性性，如超超高层公公共建筑筑、钟楼楼、塔顶顶、广告告招牌、山山顶。 应用用：上述概概念常用用，应熟熟练掌握握与区分分，清晰晰界定市市调范围围； 上述概概念的空空间范围围，除不不同商业业业态、业业种商店店的商圈圈有一定定伸缩弹弹性外，基本本是从大大到小排排列，应应根据特特定任务务选择市市调区域域。 出书面面正式报
8、报告，应应使用准准确、学学术性用用语。 2、业态态、业种种 零售售商业用用语，现现对零售售消费的的各类商商户也使使用此术术语。 业态态指细细分市场场面向某某类目标标顾客购购买水平平与习惯惯的商店店营业形形态，特特征是“怎么变变”。目前前中国有有10多多种零售售业态，日日本200多种，美美国400多种。 业种种指面面向顾客客某类用用途的商商店营业业种类，特特征是“卖什么么”。目前前国内零零售消费费市场可可细分上上百个业业种，国国外发达达国家更更多，难难以胜数数。 应用用：策划商商业地产产，必须须熟悉业业态业种种分类及及其特征征、典型型商户等等基本功功； 市调必必须分业业态业种种进行表表格、问问卷
9、、访访谈设计计，查清清所需类类别基本本状况进进行比较分分析； 传统和和新兴业业种，也也逐渐采采用不同同业态模模式经营营，如：建材、IIT、文文仪、药药品、图图书等业业种； 零售商商业外的的业种，也也流行采采用零售售业态经经营模式式，如：美食街街、自助助式咖啡啡店店、量贩贩式KTTV、旅旅行社超超市等。 四、市调调内容和和考察次次序 商业业地产发发展（定定位）策策划，最最常见的的市调是是基础普普查、全全地段重重点考察察，其次次是专项项调查（分分商业业业态、业业种、物物业类别别），再再次是定定点考察察（类似似项目、竞竞争项目目、新兴兴与特色色项目），前前者一般般会覆盖盖后两者者，因此此主要以以前者
10、为为例。 市调调有两个个前提，一一是实地地考察前前应对区区位的功功能有所所判别，是是商务区区，还是是商业居居住混合合区，或或是商业业功能区区，后者者再分市市、区、社社区、邻邻里四级级商业区区，实考考主要是是印证和和具体细细节了解解；二是是事先掌掌握区位位、板块块、商圈圈内的面面、线、点点关系，面面是板块块、商圈圈（区位位比面要要大些），线线是地段段、路街街沿线，点点是重要要、大型型商家和和节点。 商圈圈的基本本功能、定定位、档档次、气气氛、交交通、客客流量等等，主要要通过“面”观察。 商业业业种集集聚、档档次、气气氛、建建筑形态态及专业业店、专专卖店、便便利店、小小吃店、服服务店等等，通过过“
11、线”观察。 购物物中心、大大卖场、特特色店、新新开店、大大型饮食食、娱乐乐、休闲闲广场等等，通过过“点”观察。 调查过程程及内容容，按当当时的要要求分工工细定，但但调查结结果均要要反映下下述内容容： 商圈范范围，业业态业种种构成、大大致比例例关系、商商户总量量、商品品种类、品品质、产产地、品品牌，重重点商户户经营概概貌； 商业竞竞争趋势势（同质质或互补补、同档档或错位位、过量量或缺少少、主要要竞争手手段）； 客流量量、购物物消费者者特征（年年龄、性性别、职职业、来来源、目目的）、消消费欲望望与消费费水平（瞬瞬间顾客客密度、收收银台排排队人长长度、结结伙人数数、客单单价、提提袋率、关关联消费费宽
12、度、可可停留时时间）； 路街条条数、长长度、宽宽度、建建筑层数数、风格格、新旧旧度，代代表性商商铺门面面宽度、进进深、净净空，建建筑外立立面广告告牌、霓霓红灯、街街灯、路路面用材材、绿化化、小品品等装饰饰度，主主要节点点的功能能构成、空空间间距距，路街街步行、购购物、休休闲的舒舒适度、安安全度、趣趣味性； 交通干干道及出出入口，消消费者基基本交通通工具，公公交线及及快速交交通线对对外连接接区域，停停车场数数量、泊泊位及其其可观性性、便利利性，机机动车辆辆秩序及及对行人人的干扰扰性； 商圈内内写字楼楼、酒店店、娱乐乐、医院院、文教教、公园园、景点点、政府府机关、重重点住宅宅楼群等等相关机机构数量
13、量、档次次、服务务对象、经经营状况况与购物物消费场场所的关关联度； 商圈商商用物业业供求与与租售概概况（单单价水平平及走势势、租售售比例、付付款方式式、空置置率等）； 在建、拟拟建大型型商用物物业个案案，城建建规划重重点，街街区改造造和重点点扶持对对象，政政府管治治水平等等。 五、市调调方式方方法 目前阶段段，我们们主要采采用简便便、实用用的方式式方法： 1、实地地观察法法 通过过目测、拍拍摄、笔笔记、攀攀谈、购购物、消消费体验验方式掌掌握商圈圈基本概概貌。有有必要时时，需不不同时段段反复观观察、体体验才有有意义。 2、访谈谈法 通过过个别面面谈、小小组座谈谈，较深深入了解解本地零零售经营营从
14、业人人员、物物业开发发经营商商、商圈圈内服务务从业人人员、政政府主管管部门人人员、当当地居民民与家庭庭、异地地居民与与家庭成成员对商商圈的认认识和倾倾向。 3、问卷卷法 通过过街头栏栏截式问问卷填写写、电话话问卷填填写、访访谈问卷卷填写、问问卷置留留填写等等进行调调查统计计及分析析。 4、参展展法 参加加行业会会展、企企业营销销展示会会，主题题研讨会会、大型型楼盘、商商号开盘盘、开业业仪式等等活动，集集中了解解参会参参展商户户近况、动动向、收收集营销销推广材材料及区区域市场场信息。 11.18.202223:0923:09:1722.11.1811时9分11时9分17秒11月. 18, 2218 十一月 202211:09:17 下午23:09:172022年11月18日星期五23:09:17