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1、 住宅商商品房的的消费市市场调研研一、关于于本次长长春市房房地产市市场进行行抽样调调查的说说明本次从项项目出发发的市场场抽样调调查， 主要目目的是寻寻找与项项目目标标客户可可形成类类比的群群体特征征及其他他们对项项目的需需求点、接接受信息息渠道等等，以便便未来营营销策划划的确定定和实施施能得到到准确有有效的市市场支持持。依据我们们对长春春市场的的调查和和了解，长长春市场场所有的的高消费费、娱乐乐场所及及高档住住宅区都都集中在在朝阳区区、南关关区两个个区域内内。根据据长春市市民的区区域文化化和消费费心理，针针对我们们项目的的市场定定位及本本项目的的目标客客户群，所所以我们们将市场场采样调调查的区
2、区域主要要集中在在朝阳区区、南关关区及二二道区靠靠近伊通通河的部部份地区区。由于本项项目单套套房总价价平均在在五十万万元左右右，其主主要购买买者是市市场金字字塔尖的的部分，所所以本项项目的潜潜在置业业客户群群将以二二次置业业者和高高收入者者为主，综综合本项项目的市市场定位位和消费费群体的的定位，所所以我们们将这次次市场采采样调查查的对象象、样本本投放比比例以及及访问方方式主要要分为以以下几类类：1、私营营业主主要针对对经营各各种品牌牌服装、品品牌皮具具、家用用电器、电电脑行、通通讯器材材、汽车车销售及及修理等等的业主主。调查方式式为入店店，直接接访问业业主。样本投放放数量初初步确定定为2000
3、份；2、企事事业单位位的管理理人员主要是对对繁华路路段的办办公楼。采用上下下班时间间的观察察，对有有车一族族的守候候访问。样本的投投放数量量初步确确定为1100份份；3、商场场周围采用对在在商场购购买高档档黄金饰饰物、高高档服装装、高档档电器等等的人群群观察，确确定目标标，跟踪踪到商场场外进行行访问。样本的投投放数量量为1000份；4、医院院的医师师采用在上上班时间间，对有有一定职职称的专专家、教教授，在在没有病病人时进进行访问。样本的投投放数量量初步确确定为1100份份。5、入户户调查对中高档档住宅小小区进行行入户调调查，调调查的对对象住宅宅区有“富豪花花园、富富苑花园园、维多多利亚、吉吉港
4、、长长春明珠珠、长春春豪苑、亚亚泰花园园、威尼尼斯花园园”等中高高档住宅宅小区。投放样本本数量初初步确定定为2000份；6、对有有810年年楼龄的的建筑，在在当时有有一定规规模、档档次的居居民区内内进行入入户访问问，寻找找有二次次置业计计划的消消费群体体。样本的投投放数量量初步确确定为2200份份；7、学校校的教师师主要是对对在高等等学府任任职，有有一定职职称的教教职工、教教授，直直接在校校进行访访问。样样本的投投放数量量初步确确定为1100份份；8、政府府机关在上下班班时间，对对进出办办公楼的的人群中中寻找采采访对象象，进行行守候访访问。样本的投投放数量量初步确确定为550份；9、高新新技术
5、开开发区内内的高技技术人员员对本区域域内企业业单位的的管理人人员，技技术人员员进行跟跟踪访问问。样本的投投放数量量初步确确定为550份；10、对对周边乡乡镇的企企业家进进行电话话访问样本的投投放数量量初步确确定为110份；11、对对高消费费娱乐场场所进出出的人群群访问在停车场场内进行行，鉴于于本项采采访的可可操作性性不高，访访问成功功的难度度很大，所所以投放放样本的的数量初初步确定定为500份。12、长长春飞机机场的侯侯机室由于长春春市并非非经济活活跃市，其其飞机场场的主要要出入人人员以长长春本地地人为主主，因此此，他们们也是我我们的调调研对象象，计划划投入样样本500份。13、媒媒体人员员：
6、计划划投入样样本500份。14、其其它：计计划投入入样本1100份份以上共合合计：投投放样本本量为113600份。二、市场场消费需需求调研研2-1、消消费需求求基础调调研1、消费费者对本本项目地地认知度度从消费者者对项目目地的评评价来看看，只有有15%的人对对本项目目地认可可,认为项项目地是是长春市市的高档档住宅区区。消费者对对本项目目的认识识度%2、家庭庭收入从调查显显示，个个人年收收入在五五万元以以下者，占占整个调调查对象象的866%。由由于受访访者对自自己收入入的保守守，调查查对高收收入家庭庭的成功功率不大大，所以以受访问问者的实实际收入入应超出出此次的的调查数数据，长长春市普普通消费费
7、者家庭庭收入较较低，个个体工商商户、政政府公务务员、企企业主、企企业高级级管理人人员和高高级技术术人员等等收入相相对较高高。 3、动机机调研潜在消费费者购买买住宅的的主要目目的为：自用购购买占886.77 %，投投资性购购买仅占占8 %，这将将会给处处于环境境配套好好、物业业素质良良好的项项目带来来市场机机会。4、面积积统计表明明：消费费者中，计计划购买买的面积积主要集集中于880-1150平平方米的的，占总总调查对对象的992 %,（其其中又以以80-1000平方米米及1000-1120平平方米为为最多，分分别为448 %及288 %）。这这说明长长春市民民对大户户型接受受度不高高。5、建筑
8、筑风格 统计计表明，目目前长春春市民比比较接受受欧陆风风格、美美式风格格、中式式风格、现现代风格格，这说说明长春春市民接接受外来来事物的的能力很很强。这这将对新新开发的的、建筑筑外观漂漂亮的新新项目带带来市场场机会。6、对项项目区域域环境的的认可度度统计表明明，消费费者对本本项目区区域环境境的评价价来看，只只有233%的人人对本项项目区域域环境认认可，认认为一般般的占333%，不不满意占占44%。7、基础础需求特特征总结结通过对以以上数据据的分析析和整理理，我司司确定购购买市场场对本项项目需求求的基础础特征如如下：（1）、消消费者结结构多集中在在企业管管理者和和技术人人员、政政府公务务员、私私
9、营业主主及另外外一部份份高收入入者，他他们购买买物业的的目的主主要是“住房享享受”的二次次置业者者。 另一方面面，他们们有一定定的经济济基础、文文化层次次，对购购买物业业有一定定的知识识和经验验，所以以才真正正知道所所要购买买物业的的价值。 由此，可可以判断断，在本本物业营营销推广广中，最最直接的的传播和和宣传对对象将是是收入较较高的群群体。 （2）、动动机调研研据调查统统计，自自用型购购买占886.77 %，投投资性购购买仅占占8 %，这同同样说明明市场中中，“享受型型”的二次次以上置置业者给给本物业业的价值值影响。（3）、面面积据调查统统计，购购买面积积主要集集中在880-1120平平方米
10、（其其中又以以80-1000平方米米为最多多）1220-1150平平方米的的仅占市市场的88%份额额。但是是本项目目的单套套建筑面面积的主主力户型型多为1150平平方米左左右，市市场对本本项目的的压力很很大。 （4）、建建筑风格格 从建建筑风格格来看，目目前长春春市民最最易接受受的建筑筑风格以以欧陆风风格、中中式、美美式及现现代风格格为主。 在购买买过程中中对现代代、流畅畅、明快快的建筑筑立面和和造型较较为感兴兴趣。2-2、消消费者对对个体产产品的要要求购买者市市场对个个体物业业的要求求，直接接反映出出他们对对所购买买物业的的理想素素质，因因此，我我司们将将它独立立放入一一个小节节来研究究。1
11、、户型型从购买者者理想的的购买物物业来看看，近88成选择择两房两两厅、三三房两厅厅的住宅宅物业。2、景观观购买者对对小区环环境设施施要求较较高，除除新颖、精精致外，还还必须有有深刻的的文化内内涵。3、装修修从购房者者所理想想的交楼楼装修标标准，以以毛坯房房和简单单装修为为主，占占总比例例的766%。4、户型型结构及及面积比比例A、两房房单位（二二房二厅厅一卫）（1） 卫生间：一个，面面积为55平方米米左右（2） 卧 室：两间，面面积各为为12-20平平方米左左右（3） 客 厅：20-30平平方米左左右（4） 餐 厅：面积110平方方米左右右（5） 一至两个个阳台B、三房房单位：（1） 卫生间：
12、两个，单单位面积积为3.5-77平方米米左右（2） 卧 室：三间，面面积各为为10-25平平方米左左右（3） 客 厅：面积为为25-35平平方米左左右（4） 餐 厅：面积为为10平平方米左左右（5） 二个阳台台：C、四房房单位：（1） 卫生间：两个，面面积为33.5-7平方方米左右右（2） 卧室：四四间（含含一个工工人房），面面积各为为7-225平方方米左右右（3） 客厅：面面积为330-440平方方米左右右（4） 餐厅：面面积为110平方方米左右右（5） 二个阳台台：D、错层层单位（1） 卧室：房房间数为为4-55个（含含一个工工人房），面面积各为为7-225平方方米左右右（2） 卫生间：两
13、个，面面积各为为3.55-7平平方米左左右（3） 客厅：面面积为330-440平方方米左右右（4） 餐厅：面面积为115平方方米左右右（5） 二个阳台台总结：受访问者者对小区区内部环环境设施施要求完完善，外外部景观观明畅，生生活配套套设施完完善。从交楼装装修标准准来看，毛毛坏房和和普通装装修是受受访问者者认为开开发商交交楼标准准的理想想标准。从户型结结构来看看，受访访问者喜喜欢的房房屋结构构在二房房二厅、三三房二厅厅、四房房二厅，面面积在1100-1500平方米米之间，占占近市场场的五成成。1-3、对对项目的的综合素素质调研研1、物业业管理调查显示示，大多多数受访访者对物物管理的的认识相相对较
14、浅浅，希望望本地有有名的物物业公司司来管理理。此外外，目前前外地著著名品牌牌物业管管理公司司在长春春还没有有相应的的知名度度，使受受访者缺缺少对物物业公司司的了解解，也是是导致受受访者偏偏向开发发公司自自己管理理和本地地其他管管理公司司的原因因。2、项目目居住环环境从潜在购购买者对对项目地地区域的的居住环环境评价价来看，感感到一般般和不满满意的有有五成，感感到满意意及很满满意的只只有近二二成左右右。3、区域域发展前前景从市场调调查研究究显示，对对本项目目区域的的发展前前景感到到满意和和一般的的有五成成，感到到不满意意的近一一成，这这说明潜潜在消费费者对本本项目区区域的发发展前景景看好。4、周边
15、边生活配配套从市场调调查研究究显示，受受访者对对本项目目地区域域内的生生活配套套设施感感到满意意和一般般的仅占占三成，不不满意和和很不满满意的占占五成。5、市政政配套市场调查查研究显显示，受受访问者者对本项项目区域域的市政政配套设设施感到到不满意意的占二二成，感感到满意意和一般般的仅占占五成。6、区域域环境从市场调调查研究究显示，受受访问者者对本项项目地的的区域环环境感到到不满意意的占二二成，感感到满意意和一般般的占将将近五成成。总结：综合上述述统计，消消费市场场对本项项目地的的认可程程度为一一般占总总比例的的35%，对本本项目的的综合环环境满意意的占115%，对对本项目目的综合合素质不不满意
16、的的达344%，通通过对上上述的市市场调查查研究，本本项目将将面对市市场的严严峻压力力，那么么本项目目在营销销推广中中应积极极改善小小区环境境及外部部环境，还还要积极极与政府府协商，尽尽量改善善本项目目地市政政配套设设施。2-4、消消费能力力调研1、资金金来源从购买资资金主要要来源来来看，所所调研的的购买群群体以储储蓄资金金、投资资收益为为主（所所占的比比例均在在三成左左右），可可见其购购买资金金的趋向向。2、总价价承受能能力潜在消费费对象对对所购物物业的承承受能力力基本上上在200万以下下，占调调研对象象（长春春较高收收入阶层层）的669%，220-555万之之间的占占市场的的29%，555
17、万以上上的占22%。3、付款款方式此次调研研的对象象为私营营业主、企企业高级级管理、高高技术人人员以及及政府公公务员，这这些对象象基本上上是长春春市的高高收入者者，付款款方式也也因人而而异，所所选择的的付款方方式的比比例也相相近。从从一次性性付款占占27%的比例例看来，如如果能改改变此类类消费者者的消费费观点，其其将是我我们的潜潜在客户户。这将将是我们们营销和和广告推推广的重重心。4、按揭揭付款的的首付从潜在消消费对象象的购买买资金预预算来看看，有五五成以上上的潜在在目标客客户群体体选择的的首期款款在5-10万万之间。5、月供供款此次调研研的对象象为有固固定收入入的政府府公务员员、企事事业单位
18、位的高层层管理人人员和高高技术人人员，还还有一定定比例的的个体业业主。从从调查数数据统计计显示，月月供款基基本控制制在20000元元以下。6、总结结购买者对对其可能能的购买买行为持持如下看看法：（1）、物物业的购购买资金金将主要要来源于于投资收收益和家家庭储蓄蓄，它们们为购买买者主要要的资金金来源；（2）、受受访者有有三成左左右的客客户选择择按揭购购房，我我们项目目的单套套房款总总额较大大，单套套房贷款款额度也也相对较较大，其其总价承承受能力力将在335万至至1000万元之之间，首首期款则则在6-20万万元之间间，这就就界定了了项目在在上市销销售时，应应尽量提提供八成成左右的的银行按按揭贷款款
19、和其它它灵活的的付款方方式。（3）、从按揭年限来考虑。本项目普遍户型按揭款达50万左右，虽然购买者大多数为有固定高收入者和私营业主，但为减少购买者的压力，应尽可能提供较长时间的贷款年限。2-5、消消费者的的基本情情况（1）、职职业从职业分分布上分分析，购购买群体体为具有有较高收收入的私私营业主主、政府府公务员员、企事事业单位位的高级级管理人人员和技技术人员员，由此此分析可可知，对对高价位位的本项项目有一一定的市市场支持持。 2、年年级（年年龄段）从年龄上上分析，潜潜在消费费群主要要以中青青年为主主，集中中在255-455岁这个个年龄段段，占了了调查对对象的九九成以上上，其中中25-35岁岁年龄
20、段段的最多多，占近近总体调调查对象象的七成成。3、家庭庭人口从潜在消消费群体体目前现现有的家家庭成员员数量上上分析，三三口之家家占了调调查对象象的五成成（511%），因因此，产产品设计计应重点点考虑此此类家庭庭对购买买居住物物业决策策的影响响。例如如外观、传传播口号号、消费费品设置置等。4、文化化程度从文化程程度上分分析，中中专至本本科的购购买群体体是主力力，由此此可见，购购买群体体的文化化教育程程度较高高，对营营销传播播的信息息需要有有一定文文化涵养养，同时时，按他他们习惯惯接受的的媒体进进行传播播。2-6、消消费群体体的总体体特征综合以上上分析，总总结出消消费群体体的总体体特征为为：1、年
21、龄龄为30-550岁；2、家庭庭收入比比较稳定定的、有有较好经经济基础础的企业业管理者者、经营营规模较较大的个个体私营营业主、政政府公务务员、高高级技术术人员等等；3、以银银行按揭揭方式购购房的比比例将在在七成左左右；4、对当当前居住住的物业业位置、结结构、外外环境及及其他管管理素质质不满意意的部分分二次置置业者。基本总结结：1、消费费者对该该片区的的发展前前景较为为认可。2、消费费者对项项目地周周边的生生活配套套设施十十分不满满意，占占总调研研人数的的50%。3、从消消费者消消费行为为看，目目前消费费者消费费已趋向向理性化化，对于于户型的的功能考考虑的较较为全面面，相对对前两年年，8001200平方米米的中小小户型更更受亲睐睐，但本本项目主主要以1160平平方米左左右的户户型为主主打户型型，违背背了市场场的需求求关系，根根据我司司详细分分析，认认为销售售难度较较大。4、从消消费者消消费能力力看，本本项目的的个体单单位的面面积较大大，总价价较高，绝绝大部分分消费者者难以承承担如此此高的房房价。87 内部文件 妥善保管