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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.收益法及其其运用要求11.熟悉收收益法的含含义；2.熟悉悉收益法的的理论依据据；33.掌握收收益法适用用的估价对对象和条件件；44.熟悉收收益法估价价需要具备备的条件；5.熟悉收益益法估价的的操作步骤骤；66.熟悉报报酬资本化化法最一般般的公式；7.掌握净收收益每年不不变的公式式；88.熟悉净净收益按一一定数额递递增的公式式；99.了解净净收益按一一定数额递递减的公式式；110.掌握握净收益按按一定比率率递增的公公式；111.了解解净收益按按一定比率率递减的
2、公公式；12.熟熟悉净收益益在前后两两段变化规规律不同的的公式；13.掌握预知知未来若干干年后价格格的公式；144.熟悉收收益期限的的界定；15.掌握净收收益测算的的基本原理理；116.掌握握不同收益益类型房地地产净收益益的测算；177.熟悉净净收益测算算应注意的的问题；18.熟悉净收收益流模式式的确定；199.熟悉报报酬率的求求取；20.熟熟悉直接资资本化法概概述；21.熟熟悉资本化化率和收益益乘数的求求取方法；222.掌握资资本化率与与报酬率的的区别和关关系；23.了了解直接资资本化法与与报酬资本本化法的比比较；24.熟熟悉投资组组合和剩余余技术。本章特特点：（1）本本章内容并并不复杂，但
3、但是公式比比较多，尤尤其是数学学公式的推推理运用。（22）概念比比较多，有有些地方属属于易混淆淆的知识点点。（33）关于画画现金流量量图的方法法，一定要要掌握好，这这种图示对对于收益年年限的确定定，能一日日了然。（4）本本章内容与与以前的教教材相比，无无大的变化化，个别的的概念的叙叙述中较以以前更明白白化。（5）注注意收益法法中的一些些细节问题题，见详细细讲解中阐阐述。内容讲解解第一节收收益法概述述1.收收益法的含含义简简要地说，收收益法是根根据估价对对象的预期期收益来求求取估价对对象价值的的方法。具体说说，收益法法是预测估估价对象的的未来收益益，然后利利用合适的的报酬率或或资本化率率、收益乘
4、乘数，将未未来收益转转换为价值值来求取估估价对象价价值的方法法。将预测测的未来收收益转换为为价值，类类似于根据据利息倒推推出本金，称称为资本化化。根根据将预测测的未来收收益转换为为价值的方方式不同，即即资本化方方式的不同同，收益法法分为直接接资本化法法和报酬资资本化法。报酬酬资本化法法是一种现现金流量折折现法，即即房地产的的价值等于于其未来各各期净收益益的现值之之和，具体体是预测估估价对象未未来各期的的净收益，然然后利用适适当的报酬酬率将其折折算到价值值时点后相相加来求取取估价对象象价值的方方法。直接接资本化法法是预测估估价对象未未来某年年的某种收收益，然后后将其除以以适当的资资本化率或或者乘
5、以适适当的收益益乘数来求求取估价对对象价值的的方法。其其中，将未未来某一年年的某种收收益乘以适适当的收益益乘数来求求取估价对对象价值的的方法，称称为收益乘乘数法。收益法法的本质是是以房地产产的预期未未来收益为为导向来求求取房地产产的价值。通常把收收益法测算算出的价值值简称为收收益价格。收益益法的雏形形是用若干干年（或若若干倍）的的年地租（或或年收益）来来表示土地地价值的早早期购买年年法，即：地价价年地租租购买年年地价价地租/利息率并用它它来解释早早期购买年年法只不过过是地租资资本化法的的另一种表表现购买买年是利息息率的倒数数。22.收益法法的理论依依据（熟悉悉）收收益法是以以预期原理理为基础的
6、的。预预期原理说说明，决定定房地产当当前价值的的，重要的的不是过去去的因素而而是未来的的因素，即即房地产当当前的价值值，通常不不是基于其其历史价格格、开发建建设已花费费的成本或或者过去的的房地产市市场状况，而而是基于房房地产市场场参与者对对房地产未未来所能带带来的收益益或者能够够获得的满满足、乐趣趣等的预期期。历历史资料的的作用主要要是利用它它们推知未未来的动向向和情势，解解释预期的的合理性。从理论上上讲，一宗宗房地产过过去的收益益虽然与其其当期的价价值无关，但但其过去的的收益往往往是未来收收益的一个个很好的参参考值，除除非外部条条件发生异异常变化使使得过去的的趋势不能能继续发展展下去。为为防
7、止实际际估价中随随意脱离估估价对象的的实际收益益而预测其其未来收益益，应调查查估价对象象至少近33年的各年年收益，并并在估价对对象至少近近3年及当当前类似房房地产的收收益水平的的基础上，合合理预测估估价对象的的未来收益益。收收益法的基基本思想，首首先可以粗粗略地表述述如下：由由于房地产产的寿命长长久，占用用收益性房房地产不仅仅现在能够够获得收益益，而且可可以期望在在未来持续续获得收益益。因此，可可以将购买买收益性房房地产视为为一种投资资：投资者者购买收益益性房地产产的目的，不不是购买房房地产本身身，而是购购买房地产产未来所能能产生的收收益，是以以现在的一一笔资金去去换取未来来的一系列列资金。这
8、样，对对于投资者者来说，将将资金用于于购买房地地产获取收收益，与将将资金存入入银行获取取利息所起起的作用是是相同的。于是，一一宗房地产产的价格就就相当于这这样一笔资资金，如果果将该笔资资金存入银银行也会带带来与该宗宗房地产所所产生的收收益相等的的收入。形形象一点讲讲，如如果某笔资资金利率率房地产产的净收益益那么么，这笔资资金就是该该宗房地产产的价格。将上述等等式变换一一下便得到到：房房地产价格格房地产产的净收益益/利率例如，某某人拥有一一宗房地产产每年可产产生2万元元的净收益益，另外有有40万元元资金以55%的年利利率存入银银行每年可可得到2万万元的利息息，则对于于该人来说说，这宗房房地产与4
9、40万元的的资金等价价，即值440万元。上述述收益法的的基本思想想，是一种种朴实、简简明、便于于理解的表表述，严格格说来还不不很确切。在下一节节中将会看看到，它是是净收益和和报酬率每每年均不变变，获取收收益的期限限为无限年年，并且获获取房地产产收收收益性房地地产价值高高低的决定定因素（三三因素）：未来净收收益的大小小，获得净净收益期限限的长短，获获得净收益益的可靠性性（也就是是风险）。（判判断题）房房地产收益益可分为有有形收益和和无形收益益。无形收收益通常难难以货币化化，难以在在计算净收收益时予以以考虑，但但可通过选选取较高的的报酬率或或资本化率率予以考虑虑。（）【22009年年真题】答疑疑编
10、号955027660701101【答案】错误【解析】如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P212、213。3.收收益法适用用的估价对对象（掌握握）收收益法的适适用的估价价对象是收收益性房地地产。包括括住宅、写写字楼、旅旅馆、商店店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油油站、标准准厂房（用用于出租的的）、仓库库（用于出出租的）、农地等。这些估价价对象不限限于其本身身目前是否否有收益，只只要估价对对象所属的的这类房地地产有获取
11、取收益的能能力即可。例如如，估价对对象目前为为自用或空空闲的住宅宅，虽然没没有实际收收益，但却却具有潜在在收益，因因为类似住住宅以出租租方式获取取收益的情情况很多，因因此可将该该住宅设想想为出租的的情况下来来运用收益益法估价，即即先根据同同一市场上上有出租收收益的类似似住宅的有有关资料，采采用类似于于市场法的的方法求出出该住宅的的租赁收入入、运营费费用或者净净收益等，再再利用收益益法来估价价。不不适用于无无收益的项项目，行政政办公楼、学校、公公园等公用用、公益性性房地产的的估价。常用于于市场法和和成本法中中，如市场场法中因土土地使用期期限、收益益期限不同同进行的价价格调整，成成本法中不不可修复
12、的的建筑物折折旧的计算算；收益法法还大量用用于房地产产损害赔偿偿中房地产产价值减损损和相关经经济损失的的评估。 4.收益法估估价需要具具备的条件件房地地产未来的的收益和风风险都能够够较准确地地预测错误和非非理性的预预期就会得得出错误的的评估价值值。因此，收收益法估价价需要具备备的条件是是房地产未未来的收益益和风险都都能够较准准确地量化化（预测）。对未来的的预期通常常是基于过过去的经验验和对现实实的认识作作出的，必必须以广泛泛、深入的的市场调查查研究为基基础。5.收益益法的操作作步骤（熟熟悉） 确定定未来收益益期限；求取取未来净收收益；求取报报酬率；选用用恰当的报报酬资本化化法公式计计算收益价价
13、格。运用直接接资本化法法估价一般般分为一下下3个步骤骤：求取取未来某一一年的某种种收益；求取资本本化率或收收益乘数；选用恰恰当的直接接资本化法法公式计算算收益价格格。 第二节报报酬资本化化法的公式式1.最最一般公式式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地产在价值时点的收益价值 Ai：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限 在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为： 后面各种公式均是此公式的特例。 以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为 公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位 2.净收益每年不变的公式（掌握）
14、公式的假设前提 公式的假设前提 净收益每年不变为A 净收益每年不变为A 报酬率为Y，Y不等于零 报酬率为Y，Y大于零 收益期限n为有限年 收益期限n为有限年 净收益每年不变的公式的应用：（1）直接用于测算价值 【例7-1】某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。 答疑疑编号955027660702201【答案】参见教材P219。该宗房地产的收益价格计算如下：a=80 Y=8.5% n=50-6=44 【例77-2】某某宗房地产产的收益期期限可视为为无限年，预预测其未来来每年
15、的净净收益为880万元，该该类房地产产的报酬率率为8.55%。请计计算该房地地产的受益益价值。答疑疑编号955027660702202【解】该房地产的收益价值计算如下：与例7-1中44年土地使用期限的写字楼价值915.19万元相比，例7-2中无限年的房地产价值要大25.99万元（941.18-915.19=25.99）【例77-3】66年前，甲甲单位提供供一块面积积为10000平方米米、使用年年限为500年的土地地（到期不不可续期），乙乙单位出资资300万万元，合作作建设30000平米米的钢混结结构办公楼楼。建设期期2年，建建成后10000平米米归甲，22000平平米由乙使使用20年年后无偿归
16、归甲。现在在乙有意将将其使用部部分的办公公楼在期满满后的剩余余期限买下下来。据测测算，该办办公楼类似似的写字楼楼每平方建建筑面积的的月租金平平均为800元/平米米，且稳定定，出租率率为85%，年平均均运营费用用占年租赁赁有效毛收收入的355%,报酬酬率为100%，钢混混结构的建建筑物使用用年限为660年。（注注意8分的的计算题）评估乙合理的收购价格。土地还剩44年使用权，建筑物还剩54年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44年。乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到第44年，未来总共28年的使用权。（1）思路：用收益法测算。
17、（也可以用市场比较法）乙合理的收购价格=V44-V16年出租净收益=2000801285%（1-35%）=106.08乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85万元（2）用途2：不同期限房地产价格的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格两房地产报酬率相等时，例7-4 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。答疑疑编号955027660702203己知某某收益性房房地产的收收益期限为为50年，报报酬率为88%，价格格为40000元/mm2：若该房房地产的收收益期限为为40年，报报酬率为66%，则其其价格最
18、接接近于（）元/mm2。【20006年真真题】A.38816B.38899C.40087D.49920答疑疑编号955027660702204【答案】D思路二二：因为这这种房地产产的年收益益总是一样样的，所以以先求出年年收益，再再按照新的的年期和折折现率计算算其价值。先算算年收益，解解得a=3326.997再再用年收益益转变为需需要计算的的年期的收收益价格注意：折现率如如果不同，就就带入各自自不同的折折现率。（33）用于比比较不同期期限房地产产价格的高高低。P2222例7-66甲房房地产的受受益年限为为50年，单单价为20000元/平米，乙乙房地产的的收益年限限为30年年，单价为为18000元
19、/平米米，报酬率率为6%，其其他条件相相同，比较较两宗房地地产价格高高低。答疑疑编号955027660702205【答案案】年限不不同，不能能直接比较较，都还原原为无穷年年限的价值值，再比较较，或者将将50年的的甲房地产产还原为330年的甲甲房地产，再再与乙比较较；或者将将30年的的乙房地产产还原为550年的乙乙房地产再再与甲比较较或者甲乙乙都还原为为年收益，在在比较。教教材只给了了一种比较较方法，实实际上，还还可以有另另外的3种种。【解析析】参见教教材P2222。（4）市市场法中因因期限不同同进行的价价格调整。P2233例7-77某宗宗5年前出出让方式获获得的500年使用期期限的工业业用地，
20、目目前所处地地段的基准准地价为11200元元/平米，该该基准地价价在评估时时使用期限限为法定最最高年限550年，除除使用期限限不同外，该该工业用地地的其他状状况与评估估基准地价价时设定的的状况相同同。现行土土地报酬率率为10%，请通过过基准地价价求该工业业用地的目目前价格。答疑疑编号955027660702206【答案】已知V50=1200要求的是V45【解析】参见教材P223。用于计计算在某种种报酬率下下，收益期期长到何时时，有限期期的价格接接近于无限限年的价格格。根根据收益法法的计算公公式，对土土地净收益益每年收益益不变的情情形，报酬酬率越高，土土地使用权权价格接近近无限年价价格就越慢慢。
21、（）答疑疑编号955027660702207【答案】错误【解析】土地使用权价格公式无限年价格公式是土地使用权价格接近无限年价格的程度为当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要50年，报酬率为25%，需要50年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。提示：参见教材P223。3.净净收益按一一定数额递递增的公式式 （熟悉悉）收收益期限为为有限年公式：公公式的假设设前提净收益未未来第1年年为A，此此后按数额额b逐年递递增，至未未来第n年年为A+（nn-1）bb报酬酬率为Y，且且不等于零
22、零收益益期限为有有限年n收益期期限为无限限年公公式：公式的假假设前提净收益益未来第11年为A，此此后按数额额b逐年递递增，至未未来第n年年为A+（nn-1）bb报酬酬率大于零零为Y收益期限限为无限年年44.净收益益按一定数数额递减的的公式 （熟熟悉）公式：-b：净收益逐逐年递减的的数额-未来第第n年的收收益：A-（n-11）b假设前提提净收收益未来第第1年为AA，此后按按数额b逐逐年递减，未未来第n年年的价值为为A-（nn-1）bb报酬酬率为Y，YY不等于零零收益益期限为有有限年n，且且n小于等等于A/bb +1确定合合理经营期期，即年净净收益为零零时的期限限A-（nn-1）bb=0，求求出n
23、【例7-8】预计计某宗房地地产未来第第一年的净净收益为116万元，此此后每年的的净收益会会在上一年年的基础上上增加2万万元，收益益期限可视视为无限年年，该类房房地产的报报酬率为99%。请计计算该宗房房地产的收收益价格。答疑疑编号955027660702208【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P222 【例77-9】预预计某宗房房地产未来来第一年的的净收益为为25万元元，此后每每年的净收收益会在上上一年的基基础上减少少2万元。请计算该该宗房地产产的合理经经营期限及及合理经营营期限结束束前后整数数年份假定定情况下的的净收益；如果报酬酬率为6%，请计算算该宗房地地产的收益益价格。
24、答疑疑编号955027660702209【答案】该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P223。【20010真题题】某宗商商用房地产产于30年年前建成，预预计建筑物物剩余自然然寿命为220年，房房地产未来来第一年的的净收益为为28万元元，此后每每年的净收收益在上一一年的基础础上减少22万元
25、，报报酬率为88%，则（）。A.该房房地产的收收益价格为为136.73万元元B.该房地产产的收益价价格为1443.899万元C.以第第一年净收收益为依据据采用净收收益乘数法法估算收益益价格，净净收益乘数数为5.114DD.该房地地产的合理理经营期限限为15年年E.该房地产产的合理经经营期限为为20年答疑疑编号955027660702210【答案】BCD【解析】设该房地产的合理经营年限为n令A-（n-1）b=0，即28-（n-1）2=0N=15该房地产的收益价格=以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14如果不记得公式，最简单
26、的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年15年的收益价格=5.净净收益按一一定比率递递增的公式式 （掌握握）收收益期限为为有限年的的公式也要要强记g：净收收益逐年递递增的比率率，未来第第n年的净净收益为AA（1+gg）n-11公式式的假设前前提净收益益未来第11年为A，此此后按比率率g逐年递递增gYY收益期限限为有限年年n如如g=Y时时，【例例7-100】某宗房房地产土地地使用权剩剩余年限为为48年；预计该房房地产未来来第一年的的净收益为为16万元元，此后每每年的净收收益会在上上一年的基基础
27、上增长长2%；该该类房地产产的报酬率率为9%。请计算该该宗房地产产的收益价价格。答疑疑编号955027660703301【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：【解析】参见教材P226。 收益期期限为无限限年的公式式【例例7-111】预计某某宗房地产产未来第一一年的净收收益为166万元，此此后每年的的净收益会会在上一年年的基础上上增长2%，收益期期限可视为为无限年，该该类房地产产的报酬率率为9%，请请计算该宗宗房地产的的收益价格格。答疑疑编号955027660703302【答案】该宗房地产的收益价格计算如下：6.净净收益按一一定比率递递减的公式式 （熟悉悉）收益期限限为有限年年的公式收益期限限为
28、无限年年的公式有有效毛收入入逐年递增增的比率为为gI，运营费费用逐年递递增的比率率为gE有有限年期的的公式I：有效毛收收入EE：运营费费用ggI：I逐年年递增的比比率ggE：E逐年年递增的比比率有有效毛收入入与运营费费用逐年递递减的比率率不等，或或者一个逐逐年递增另另一个逐年年递减无限年期期的公式【例例7-122】预计某某宗房地产产未来第一一年的有效效毛收入为为20万元元，运营费费用为122万元，此此后每年的的有效毛收收入会在上上一年的基基础上增长长5%，运运营费用增增长3%，收收益期限可可视为无限限年，该类类房地产的的报酬率为为8%，请请计算该宗宗房地产的的收益价格格。【例例7-133】预计
29、某某宗房地产产未来每年年的有效毛毛收入不变变，为166万元，运运营费用第第一年为88万元，此此后每年会会在上一年年的基础上上增加2%，该类房房地产的报报酬率为110%。请请计算该宗宗房地产的的收益价格格。答疑疑编号955027660703303【答案】由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:因为I-E（1+gE）n-1 =0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）该宗房地产的收益价格计算如下：7.净净收益在前前后两段变变化规律不不同的公式式收益益期限为有有限年的公公式tt：净收益益有变化的的期限收益益期限为无无限年的公公
30、式tt：净收益益有变化的的期限适用范围围：根据估估价对象的的经营状况况，对其在在未来35年或可可以预测的的更长时期期的净收益益做出估计计，并且假假设从此以以后的净收收益将不变变，然后对对这两部分分净收益进进行折现处处理，计算算出房地产产价格。【例例7-144】某宗房房地产的收收益期限为为38年，通通过预测得得到其未来来5年的净净收益分别别为20万万元、222万元、225万元、28万元元、30万万元，从未未来第6年年到第388年每年的的净收益将将稳定在335万元左左右，该类类房地产的的报酬率为为10%。请计算该该宗房地产产的收益价价值。答疑疑编号955027660703304【答案】该宗房地产的
31、收益价值计算如下：【例77-15】通通过预测得得到某宗房房地产未来来5年的净净收益分别别为20万万元、222万元、225万元、28万元元、30万万元，从未未来第6年年到未来所所有每年的的净收益将将稳定在335万元左左右，该类类房地产的的报酬率为为10%。请计算该该宗房地产产的收益价价值。答疑疑编号955027660703305【答案】该宗房地产的收益价值计算如下：与例77-14的的38年收收益期限的的房地产价价格3000.86万万元相比，例例7-155收益期限限为无限年年的房地产产价格要高高9.344万元（3310.220-3000.866=9.334）【22011年年真题】某某宗房地产产的收
32、益期期限为355年，判定定其未来每每年的净收收益基本上上固定不变变，通过预预测得知其其未来4年年的净收益益分别为115.1万万元、166.3万元元、15.5万元、17.221万元，报报酬率为99%。该宗宗房地产的的价格为（）万元。A.159.56B.1668.755C.169.39D.2777.700答疑疑编号955027660703306【答案】B【解析】分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益求得A=15.97（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格=168.758.预预知未来若若干年后的的价格的公公式（八个个公式）（掌掌握）V：房地产现现在的价格格Ai：房地产产未来t
33、年年期限的净净收益，简简称期间收收益VVt：房地产产在未来第第t年末的的价格t：持有有房地产的的期限公式二：上式中净净收益每年年不变为AA，公公式三：难难以预测未未来的价格格，而能预预测未来价价格相对于于当前价格格的变化率率，增值率率为（了了解）公式式适用条件件一是是用于房地地产目前的的价格难以以知道，但但根据发展展前景比较较容易预测测其未来价价格或未来来价格相对对于当前价价格的变化化率的情况况二是是对于收益益期较长的的房地产，不不是按照其其收益期来来估价的，而而是先确定定一个合理理的持有期期，然后预预测持有期期的净收益益和持有期期末的价值值，再将他他们折算为为现值。（22011年年真题）某某
34、房地产未未来收益期期限内每年年的净收益益为20万万元，收益益期限结束束时该房地地产将增值值20%，报报酬率为66%，偿债债基金系数数为7.559%。该该房地产的的价格为（）万元。A.313B.3329C.4117DD.4466答疑疑编号955027660703307【答案】D【解析】偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。参见教材P233。【例77-16】某某宗房地产产现行的价价格为20000元/m2，年净收收益为2000元/ m2，报酬率率为10%，现获知知该地区将将兴建一座座大型的现现代火车站站
35、，该火车车站将在66年后建成成投入使用用，到那时时该地区将将达到该城城市现有火火车站地区区的繁华程程度。在该该城市现有有火车站地地区，同类类房地产的的价格为55000元元/ m22。据此预预计新火车车站建成投投入使用后后，新火车车站地区该该房地产的的价格将达达到50000元/ m2。请计算算获知兴建建火车站后后该宗房地地产的价格格。（自然然增值外部性）答疑疑编号955027660704401【正确答案】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/m2上涨到3693元/ m2【例77-17】某某写字楼过过去的市场场价格为1120000元/ m
36、m2，目前房房地产市场场不景气，其其市场租金金为每天33元/ mm2。该类写写字楼的净净收益为市市场租金的的70%。预测房地地产市场33年后会回回升，那时时该写字楼楼的市场价价格将达1125000元/ mm2 ，转让让该写字楼楼的税费为为市场价格格的6%。如果投资资者要求该该类投资的的报酬率为为10%。请求取该该写字楼的的价值。答疑疑编号955027660704402【正确答案】该写字楼目前的价值求取如下：第1-3年，年出租净收益=336570%=766.5元/ m23年后市场价值=12500（1-6%）=11750现在时点的价值【例77-18】某某出租的旧旧办公楼的的租约尚有有2年到期期，在
37、此最最后2年的的租期中，每每年可收取取净租金880万元（没没有费用支支出），到到期后要拆拆除作为商商业用地。预计作为为商业用地地的价值为为11000万元，拆拆除费用为为50万元元，该类房房地产的报报酬率为110%。请请求取该旧旧办公楼的的价值。答疑疑编号955027660704403【正确答案】该旧办公楼的价值求取如下：【例77-19】预预测某宗房房地产未来来2年的净净收益分别别是55万万和60万万，2年后后的价格分分别比现在在上涨5%，该类房房地产的报报酬是100%，求该该房地产现现在的价格格。答疑疑编号955027660704404【例77-20】某某宗收益性性房地产，预预测其未来来第一年
38、的的净收益为为240000元，未未来5年的的净收益每每年增加11000元元，价格每每年（比上上年）上涨涨3%，报报酬率为99.5%。请求取该该宗房地产产当前的价价格。答疑疑编号955027660704405【正确答案】选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：根据题意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）Vt =V（1+3%）5（元）Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下：对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65（元）【20011年真真题】某写写字楼持有有5年后出出售，持有有期内年均均有效毛收收入为4000万元，运运营费用率率为30%，预计55年后出售售时总
39、价为为60000万元，销销售税费为为售价的66%，无风风险报酬率率为6%，风风险报酬率率为无风险险报酬率的的25%。该写字楼楼目前的价价格为（）万元。A.50611.44B.55546.94C.55562.996DD.67772.855答疑疑编号955027660704406【正确答案】A【答案解析】折现率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44第三节收收益期和持持有期的估估价收益期期是指预计计在正常市市场和运营营状况下估估价对象未未来可获取取净收益的的时间，具具体是自价价值时点起起至估价对对象未来不不能获取
40、净净收益时止止的时间。收益期一一般根据建建设用地使使用权剩余余期限和建建筑物剩余余经济寿命命来估计。建设设用地使用用权剩余期期限是自价价值时点起起至建设用用地使用权权使用期限限结束时止止的时间。建筑物剩剩余经济寿寿命是指自自价值时点点起至建筑筑物经济寿寿命结束时时止的时间间。建建筑物经济济寿命是指指建筑物对对房地产价价值有贡献献的时间，具具体是建筑筑物自竣工工时起至其其对房地产产价值不再再有贡献时时止的时间间。对收益益性房地产产来说，建建筑物经济济寿命具体体是建筑物物自竣工时时起，在正正常市场和和运营状况况下，房地地产产生的的收入大于于运营费用用，即净收收益大于零零的持续时时间，如图图7-2所
41、所示。建筑筑物经济寿寿命主要由由市场决定定，同类建建筑物在不不同地区的的经济寿命命可能不同同，一般是是在建筑物物设计使用用年限的基基础上，根根据建筑物物的施工、使用、维维护和更新新改造等状状况，以及及周围环境境、房地产产市场状况况等进行综综合分析判判断得出的的。建建筑物剩余余经济寿命命与建设用用地使用权权剩余期限限可能同时时结束，也也可能不同同时结束，归归纳起来有有下列3种种情形：（1）建建筑物剩余余经济寿命命与建设用用地使用权权剩余期限限同时结束束。在这种种情形下，收收益期为建建设用地使使用权剩余余期限或建建筑物剩余余经济寿命命。（22）建筑物物剩余经济济寿命早于于建设用地地使用权剩剩余期限
42、结结束。在这这种情形下下，房地产产的价值等等于以建筑筑物剩余经经济寿命为为收益期计计算的价值值，加上自自收益期结结束时起计计算的剩余余期限建设设用地使用用权在价值值时点的价价值。自收收益期结束束时起计算算的剩余期期限建设用用地使用权权在价值时时点的价值值，等于自自价值时点点起计算的的剩余期限限建设用地地使用权在在价值时点点的价值，减减去以收益益期为使用用期限的建建设用地使使用权在价价值时点的的价值。例如，某某宗收益性性房地产的的建筑物剩剩余经济寿寿命为300年，建设设用地使用用权剩余期期限为400年，求取取该房地产产现在的价价值，可先先求取该房房地产300年收益期期的价值，然然后加上330年后的的10年使使用期限建建设用地使使用权在现现在的价值值。该300年后的110年使用用期限建设设用地使用用权在现在在的价值，等等于现在440年使用用期限的建建设用地使使用权的价价值减去现现在30年年使用期限限的建设用用地使用权权的价值。（33）建筑物物剩余经济济寿命晚于于建设用地地使用权剩剩余期限结结束。在这这种情形下下，分为两两种情况：出让合合同约定建建设用地使使用权期间间届满需要要无偿收回回建设用地地使用权时时，建筑物物也无偿收收回。出出让合同约约定建设用用地使用权权期间届满满需要无偿偿收回建设设用地使用用权时，根根据收回时时建筑物的的残余价值值给予