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1、进步合同理的心得体会13一、从理的高度认识合同理的重要性41、合同理是工程目的分解落实的过程42、合同理贯穿于工程理的全过程53、合同理内容与部门职责相对应54、加强合同理可以提升的理5二、理与合同理的共同提升51、将制度延伸至合同理中提升合同的理62、在合同理中完善的制度流程反哺理7三、工程合同关系的统筹筹划81、合同内容应一致82、合同时间应互相衔接93、合同目的应有所侧重、分解104、合同综合单价约定应明确、一致105、合同的制约关系11四、工程理形式的选择121、采用“三方合同的形式加大总包的责任；122、精装施工推行“精装主包合同形式使精装的责权利对等143、安装以消防为主线注意消防
2、合同内容的签订15五、合约规划沟通本钱、招采和合同理三者之间的桥梁151、合约规划的由来152、合约规划的价值163、合约规划理中常见问题18六、合同界面的理191、集约化理可以减少合同界面192、以主合同为纲理清各施工合同实体界面20六、合同的执行与落实221、合同文本内容222、合同运行体系25七、对工程参与方理体系运行的作用271、工程与工程需为责任共同体272、参与方工程组织健全、制度完善273、参与方组织机构对工程定监视检查284、参与方主要指导对工程需重视、关注285、对工程参与方人员的理是重点28八、用好双刃剑发挥经济奖罚的积极作用301、以奖励为主以处分为辅302、不罚那么以罚
3、必落地313、奖罚都要及时314、处分为奖励到个人315、经济奖励之外还有精奖励32九、在本钱、进度、质量控制和平安理方面的合同措施321、本钱控制的合同措施322、进度控制的合同措施333、平安理的合同措施34在房地产工程的施行过程中涉及各种各样的合同大型工程建立的合同多达上百个合同理贯穿于工程理的全过程是各地产工程理“三控三一协调的内容之一是工程经济活动的核心内容。近年来地产业合同理程度逐步提升主部门不断推出和更新合同文本各地产业不断修订合同理制度完善合同审批流程外聘法律参谋内设理岗位加强合同理。对标先进地产如何进一步进步我们的合同理程度呢？进步合同理程度首先可以参考借鉴先进地产的合同文本
4、打造我们的合同文本。网上有很多先进地产的合同示范文本我们可以按照合同章节进展梳理查找和分析示范合同文本条款设置的作用借鉴这些条款约定形成我们的文本这是进步我们合同理的一种捷径。先进地产示范合同文本整合了他们合同理的经历教训一些合同条款设置的目的我们可能开场并不理解但在执行过程中会逐渐发现它的作用争取在执行中知其所以然。另一方面合同文本只是工程理的一种工具从合同理的更高层次来看充分发挥合同的作用必须将合同理放在理的大框架下提早做好合同理的外围性、根底性工作研究比方合同理与理的关系、工程承发包形式、工程合约规划、合同界面的划分、如何利用合同理加强参与方工程运行体系、如何进步合同的执行难的问题等等这
5、些问题涉及合同理的核心是进步合同理程度的关键所在。2021 年3月集团董事长在中层指导班子会议上再次强调了加强合同化理以提升理效率降低理风险。近本人认真学习领会合同理的重要精系统整理总结了在工程合同理中的心得体会如下希望各位指导同事批评指正以帮助我进一步提升在合同理方面的知识并将这些知识贯彻到工程理中。一、从理的高度认识合同理的重要性对于地产而言理的根底为工程理而合同理又是工程理的重要内容之一因此从理的角度理解合同理是理的一项根本而重要的工作。1、合同理是工程目的分解落实的过程房地产的开发建立是一个系统复杂的工作建立作为工程的资源整合者通过合约规划以合同作为纽带确定了各工程参与方应遵循的行为规
6、那么将工程理的总目的分解为工程参与者的详细合同目的。因每个工程参与方只关注自己的合同目的与利益建立通过对合同的监控协调各单项合同关系通过程度的实现每个单项合同目的进而实现建立工程开发建立总目的。因此从理的角度看合同理就是将工程理目的向工程参与方逐项分解、逐项监控落实、确保实现工程总目的的过程。2、合同理贯穿于工程理的全过程从房地产工程开发流程来看合同理贯穿于证、施行和运营等全过程贯穿于报批报建、设计理、工程施工理、本钱理、销售理和物业、维修整改理各个阶段合同理贯穿于工程理的全过程。3、合同理内容与部门职责相对应从部门职责来看合同理内容与部门职责相对应。一些合同主要涉及单一部门的理但大局部合同涉
7、及多部门的理职责合同的不同章节和部门理职责根本对应。将合同章节与部门权责相对应可加强合同精细化研究有利于工程目的的分解与部门绩效考核。4、加强合同理可以提升的理正如王董在集团2021 年度工作会议上指出加强合同化理可以提升的理效率进步理降低理风险。二、理与合同理的共同提升合同理是理的一项重要工作提升的理将会加强合同的理同时加强合同理也能反哺的理理与合同理可以互相促进、提升。1、将制度延伸至合同理中提升合同的理工程理为理的载体工程对各工程参与方理的根据为合同因此将的制度要求延伸至合同理中能促进制度的落地提升合同的理。目前因为制度为并不能直接约束工程参与方往往造成制度只能下达至工程层级由工程再将这
8、些制度要求传达给工程参与方为典型的两级理。为实现扁平化理可将的理制度与合同条款互相对照将制度中需要工程落实的内容在工程合同中明确表达出来将制度理延伸到工程合同理中去。这是理重心的前移能将制度执行的担子压在工程参与方肩上板子打在工程参与方身上将工程从制度的执行人变为制度执行的监视人更有利于制度的落地。比方舆情监控、信访维稳制度是国有企业比拟重视的一项工作都有一套完好的理制度包括组织架构、运行机制等。很多信访投诉来源于工程参与方比方民工上访讨薪、工程维修媒体曝光、工程施工扰民投诉等这些矛盾应由工程参与方提早排查化解出现之后也要及时解决。工程参与方是否也高度重视呢是否也有自己的理组织和机制呢？他们在
9、舆情监控、信访维稳方面的工作有哪些？他们的不作为造成的不良影响如何处理？可以结合的理制度将对工程参与方在舆情监控、信访维稳方面的要求明确下来导入双方合同使工程参与方承当起应有的责任。将理制度导入双方合同可以提升工程参与方的理程度实现双方的共同成长进步。规章制度中企业流转的程序、权责的划分等内容不必出如今合同中但为进步合同风险控制防止参与以工程员工越权签字作为索赔根据可在合同中应明确生效的等。2、在合同理中完善的制度流程反哺理在工程合同理中有时会发现工程合同中的一些规定与理制度不衔接一些对理有益的合同条款无法落实因为制度流程不健全或还存在一些缺陷。合同执行过程中反应的信息倒逼我们修订、完善的制度
10、流程可以使合同理与理进入PDCA质量循环共同提升实现合同理反哺理。比方奖罚约定是工程理最常用的一项措施各类合同根本都有奖罚约定但在合同履约检查时会有多少奖罚真正落实了呢？因为这些奖罚约定缺少详细的操作规定即使合同中明确了奖罚操作规定也会因没有配套的理制度无法落实。处分落地需要解决哪些指标需要考核、谁提出、谁认定、谁审批、何时提出、财务如何扣帐、罚没款项如何使用、争议如何解决等一系列详细操作规定这些规定应与财务、本钱、工程理制度相衔接否那么处分就难以执行。处分落地难奖励更难。很多合同中有价值共享的约定希望工程参与方发挥专业优势通过参与方案的优化、施工组织改良等手段协助甲方降低工程无效本钱降低局部
11、可以按照一定比例分享。对这些合同条款更是墙上画饼因为合同约定没有配套的理制度无法实现设置这些条款的初衷。梳理的理制度与合同理之间联络点将的理延伸至工程合同理中可以使合同理更好的表达理的目的和任务；另一方面梳理合同理与制度衔接的矛盾也能反哺完善的制度建立。三、工程合同关系的统筹筹划一个工程下来会有几十项上百项合同有承包合同、设计合同、咨询合同、销售合同、融资合同、设备材料合同等等每个合同都对应着一个工程参与方对应着一个合同目的。这些合同是孤立的、单独的吗？一个工程的所有合同存在着或多或少的关联它们组成一个有机联络的合同体系建立作为工程资源的整合者在强调合同的化、模块化时首先要对工程统筹筹划建立工
12、程合同体系将单项合同放在整个工程合同体系中去研究理顺各合同之间、各合同与工程总目的之间的关系并将这些关系要求落实到各个工程参与方的合同中理顺各工程参与方之间的关系实现单个合同无法承当的工程理总部目的。经梳理总结工程合同关系建议做好以下统筹筹划：1、合同内容应一致在一个工程合同体系中各合同之间地位是平等的合同约定重叠内容应该一致。各个合同签订的前后周较长要防止出现自相矛盾的地方。比方：l 房屋预售合同与施工合同中交房应该是一致的；l 各类合同界面划分应一致比方设计合同中各阶段设计界面、专业设计与总设计界面的约定、施工类合同中总包与分包、各分包之间施工界面的约定应该是一致的；l 监理合同与施工合同
13、之间监理工程师的责任和权利应该是一致的；l 总承包合同和分包合同中总包理的内容、责任和总包理费约定应该是一致的；l 施工合同和甲方材料供给合同材料交接、质量检验的约定应该是一致的；l 存在前后共需交接类合同各合同工序交接技术应该一致；l 所有施工合同平安消费文明施工的要求应该一致。另外还有一些通用的合同内容例如廉政建立的要求、设计变更、工程签证的规定等应该以附件的形式固化下来每个合同都附上可以减少编制审核的精力并便于理考核。模块化、化是合同理的方向之一。2、合同时间应互相衔接在一个工程中每个合同的签订、履约时间都是与工程总控方案书相统一；同时各合同时间约定上也要注意互相衔接一致。比方：l 总承
14、包合同确定的中开工备案日应该比房屋预售合同中约定的交房日提早半年左右交房日尽量避开雨季和冬季 ；l 各分包队伍进场日与总承包进度考核节点相协调一致；l 消防、人防等需要单独验收的分包合同开工日应提早总包开工验收日2个月左右。3、合同目的应有所侧重、分解工程总体目的筹划完成后需要分解落实到到详细合同中各合同目的与工程总体目的一致并需要详细分解落实。比方工程工程质量目的确定为“泰山杯所有工程参与方合同工程质量目的全部约定为“泰山杯就是非常懒惰的做法精装工程、钢构造工程、园林工程都有自己行业的评优奖项及评分方法将这些评优奖项作为合同的工程质量目的会更合适考核和落实。4、合同综合单价约定应明确、一致目
15、前工程多实行工程量计价形式合同中对工程量综合单价的调整都有详细的规定本节强调的是跨合同单价确定的问题主要以下因素：l 合同界面调整的综合单价确定：工程在施行阶段建立会在两个工程参与方都同意的条件下调整合同界面比方土石方施工时原土石方施工合同内的人工清底工作交总包负责人工清底的费用在土石方合同和总包合同中都没有单列如何确定呢？l 合同制约关系的综合单价调整：为确保工程的顺利推进防止工程参与方的不作为影响整个工程的推进我们会在合同中约定工程参与方拒不执行事项建立有权单独委托其他完成产生的费用由责任承当。在工程维修阶段假设原责任不能及时维修建立有权委托其他进展维修产生的费用由原责任承当该条款是该合同
16、约定的典型代表。但是建立直接委托维修费用按照原合同价哪还是当时价哪？价如何确定哪？这些往往成为建立和工程参与方争议的问题。在工程理中材料设备批价与核定综合单价是合同双方经常发生争议的事宜尤其跨合同确定综合单价时难度更大在合同中我们可能无法哪些综合单价需要跨合同调整但至少可以约定跨合同确定综合单价的机制和方法减少合同执行过程中的难度。5、合同的制约关系一个工程的各合同目的并非是完全一致的有些甚至是互相制约的比方各参谋类合同内容根本上是如何对相关工程参与方行为及成果进展约束的约定。对于互相制约的合同建立必须提早将第三方参谋的权利写进受制约方的合同中方能发挥第三方的作用获得单个合同所无法获得的整体利
17、益。比方构造优化参谋与设计之间就是典型的制约关系。为进步图纸设计质量降低构造设计的无效本钱地产会委托专业机构对构造设计的质量进展监视 构造优化费用按照优化结余由建立承当或从设计的设计费用中扣除因此设计与构造优化之间是互相制约的假设发挥构造优化的作用需要在设计合同中明确设计需要向优化提交哪些设计资料、构造优化的成果如何认定、优化的成果如何表达在施工图中、设计费是否受影响等一系列问题。第三方检查、施工监理、造价监理都是对施工制约理的工程参与方他们合同关系同也是一种典型的制约关系。上条所讲工程参与方拒不执行事项建立有权单独委托其他完成也是合同制约的典型表现。四、工程理形式的选择不同的工程理形式对应着
18、不同的合同形式同样选择了不同的合同形式也就确定了不同的工程理形式。在工程建立阶段建立、监理和施工“三元理大形式下需要在合同理中注意以下几个问题：1、采用“三方合同的形式加大总包的责任；“三方合同指经过甲方按照流程确定分包队伍后由建立、总包和分包共同签订三方合同的一种合同形式。在该形式下总包作为名义的甲方对分包质量、进度、平安等全面进展理收取施工局部造价的总包理费材料、设备造价不收取理费。建立作为合同的第三方在各分包的款项申请经总包方和监理方审核后向分包直接支付工程款向总包方支付总包理费。该操作形式下有一下几大特点：1、总包责任更加明晰总包对分包理的主观能动性更强减少了对建立理协调的依赖有利于工
19、程的总体协调理；2、可以通过确保各分包队伍资质才能受控、工程造价受控；3、将某些不具备条件的工程延后处理比方设计二次深化设计的精装、幕墙防止对前手续造成影响。4、可以使建立躲避工程繁琐的有形招规定；5、工程款由建立直接向分包支付可以防止重复交税同时总包方因没有付款权可以防止总包随意向分包收取协调费、理费、配合费等各种名目的费用。2021年11月住建部发布?建筑工程施工转包分包等行为认定查处理方法?进一步限制建立肢解分包工程。2021 年3月10日城乡建立委下发要求从3月1日起除单项的专业工程外建立不得将一个工程的分部工程施工发包给专业承包(专业及特种设备的采购、调试、检测除外)。我原有政策允许
20、在特殊情况下建立可以对装饰装修、幕墙、钢构造、智能化系统、消防系统、通风空调、电梯以及单独出图的分局部项工程进展单独发包。但是新规出台后我原政策与此有相冲突的地方因此要求除单项的专业工程外建立不得将专业工程单独发包 (专业及特种设备的采购、调试、检测除外)必须包含在施工总承包范围内。确需进展专业分包的专业工程可由施工总承包依法进展分包。假设建立违背此规定将按发包予以严厉查处。2、精装施工推行“精装主包合同形式使精装的责权利对等对于精装修工程精装在精装阶段根本扮演一个“总包的责任精装图纸需要它统一协调精装进度由它主导安排甚至定位放线、后成品保护、保洁等工作都需要精装主导但是精装与其他工程参与方合
21、同地位一样对其他工程参与方无权理各分包队伍配合起来相当吃力。另外总包按照总包合同收取各分包的理协调费精装没有任何协调配合的经费精装也不愿对其他分包进展理。精装施工间总包无法对各分包进展深化理在成品保护、协调理等方面往往依赖精装无法承当起总包的责任甚至强行将风险转嫁到精装的身上而精装又往往将很多分包协调的问题推到建立身上建立消耗太多精力。在精装工程理中建议也参照总承包合同将与精装配合亲的各施工队伍、材料供给商全部纳入精装的理范围与精装签订合同参照总包收取的理协调费按照一定的比例支付给精装施工以合同明确“装修主包的形式有利于精装责权利的统一便于工程的理。3、安装以消防为主线注意消防合同内容的签订消
22、防工程是以前最常见的单独分包工程合同范围也比拟明确。因为消防工程验收几乎涉及安装工程的所有专业甚至包括建筑工程中的门窗、消防电梯安装等工程同时消防验收是制约工程开工验收的最关键环节所以控制好消防安装工程对工程安装施工至关重要。在工程理形式方面建议加大消防分包的责任在消防合同中将建立的报批报建及开工验收的责任明确由消防负责同时明确消防对其他安装专业在资料搜集、技术检查、组织协调等方面的责任以消防为主线可以串联起所有安装的开工验收工作。五、合约规划沟通本钱、招采和合同理三者之间的桥梁合约规划的概念来自于工程本钱理范畴是目的本钱理、采购筹划和合同理三者的有机结合。合约规划的概念大于合同理的范畴但因为
23、合约规划与合同理亲相关也汇总整理各专家的形成一个章节。1、合约规划的由来在本钱理形式中最初是以预结算、合同理为主的合同造价理形式该形式以合同为理载体注重招采及施工阶段工程造价的合理性与准确性在地产开发价值链中后端起到理作用但对工程开发前端本钱投入缺乏判断、的经济合理性缺乏控制导致工程整体本钱控制风险加大可能工程结算完成时才发现工程盈利大大低于预。该形式处于行业常说的本钱核算阶段。于2001年提出以目的本钱、动态本钱理的目的本钱理形式。该形式在工程前考虑清楚本钱投入以科目的方式制定工程本钱目的通过目的本钱控制设计和招采的合理性在工程施工阶段通过动态本钱跟踪目的实现最终将工程整体本钱控制在事先设定
24、的目的范围内以确保收益。该形式处于行业内常说的本钱控制阶段。目前我已经开场逐步实行目的本钱理和动态本钱理。由于地产工程本钱绝大局部通过合同发生为实现目的本钱理与合约理的有效衔接以合同理为纽带交融采购筹划和目的本钱形成了合约规划理念。在工程初明确合同和招采业务安排将目的本钱分解到各个合同前置控制合同定标及签约并在动态过程中合约规划进展目的跟踪实现目的本钱理与合同理的业务体系协同,合约规划在各企业应用过程中经过不断完善最终实现了完善的合约规划体系。2、合约规划的价值合约规划将合同理、目的本钱、采购和财务资金理进展了有效的衔接对本钱专业化理提出了更高的要求构建了更为系统、专业的本钱理体系1、合同理：
25、工程上会出现多少个合同每个合同包含详细内容？合约规划在工程初对合同进展整体把握确定了工程理形式防止重大合同错漏减少工程合同拆分的随意性。2、本钱理：每个合同的目的本钱控制值如何将合同控制在目的本钱范围内？合约规划构建目的本钱与合约的关系并合约规划开展未签约合同的本钱估算工作进展动态的本钱控制。3、招采理：如何开展每个合同的采购工作？包括采购方式、责任主体、付款方式等各项业务开展方式等即常规意义上的采购筹划。合约规划对工程采购进展整体性筹划和把控工程采购业务的开展。4、财务资金理：资金方案如何编制？融资本钱？资金理与本钱控制如何结合？在没有合约规划之前财务部门或本钱部门在编制整个工程的资金方案时
26、根本都是拍脑袋得出资金方案准确度较低。合约规划根据事前筹划的结果结合合同付款方式及工程开发方案编制出相对准确的资金方案。另外如今局部地产已经将资金支付与本钱控制结合在一起。当累计付款接近合同尾款时网上付款审批程序晋级增加相关部门和指导审批；保修款支付时网上自动启动物业或客服中心审批环节；当累计付款大于合同额时网上终止付款流程按照合同审批流程调整合同额前方可付款。除此之外合约规划还可有更多的价值如合约规划划分合同界面减少工程施工过程中的争议和扯皮减少现场责任分歧和签证保障工程进度和质量等等。合同界面划分详见下节。3、合约规划理中常见问题1、谁是合约规划的主责部门？因为合约规划的主要内容为合同确实
27、定目的本钱值确实定与跟踪采购筹划三项内容因此运营理部招采和本钱合约部是主责部门工程部为主要相关部门。2、合约规划的编制范围应包括哪些是否包括报建、理类合同？本钱控制风险大的合同是有必要进展合约规划的如工程合同、设计合同、重要的营销类合同。报批报建有时以费用形式出现不形成合同；理行政类合同对本钱影响小难以提早断定。这些合同是否也列入合约规划的范围哪？假如希望通过合约规划确定工程的本钱总目的分判清楚工程上有多少合同做好合同理即使无需进展本钱控制该类合同也有规划的必要。3、合约规划时间点开场做是否需要编制多版本？由于合约规划重点在于规划工程相关合同工程整体合约规划建议在初步设计阶段开展编制。对于初步
28、设计前的设计类合同由于合同数量不多可通过设计专项合约规划进展事先理。假设随目的本钱的多版本制定相应版本的合约规划随着目的本钱的细化逐步完善合约规划以编制更为准确合理的合约规划此方式将带来更多的工作量但可能起到更好的规划效果。4、合约规划是否允许调整？合约规划如同进度方案假设进度方案确定后可随意调整而无审批或其他限制那么进度方案将流于形式因此企业在调整合约规划时应设定相应的审批程序和权限可将合约规划事先调整按权限报批调整完毕前方可发起相应合同。目前我集团已经编制了?目的本钱调整理方法?根本可以用于指导合约规划的调整。六、合同界面的理界面也就是控界限界面这个词最早应用于工程技术领域近年来被引入了组
29、织理的范畴主要描绘了各要素间互相联结的关系专家将界面理的内容分为三种类型：合同界面、实体界面与组织界面。三种界面本质上存在着广泛的内在联络合同过多导致较多的实体界面同时由于参建增多也就产生了更多的组织界面。在建立工程理中这三类界面理贯穿于整个工程的生命周。工程理中界面少、界面明晰方利于工程理。1、集约化理可以减少合同界面工程参与方过多是造成合同界面多的主要原因实行集约化理推行总承包形式如设计总承包、施工总承包是减少合同界面的最有效方式。增加工程参与方总体来讲有利于本钱的控制但过多工程参与方会导致工程被肢解合同界面穿插混乱工程参与方互相推诿扯皮出现问题时责任界定和划分困难。合约规划了合同界面的划
30、分从合同角度看主要有以下措施：一是实行设计总承包、施工总承包形式。将总包范围内工程一次性发包给总包减少专项分包队伍数量。二是将施工分包形式改为供货形式。对于一些对品质、造价影响较大但安装简单的甲方分包队伍的供货+安装形式变成单纯供货形式例如将精装阶段简单设备安装合同变更为设备供货合同形式委托精装安装厂家供货和现场技术支持即可便于协调和责任划分。三是将甲供材料改为甲指乙供材料形式。将甲供材料改为甲指乙供材料可以在确保材料品质的情况下减少甲方协调理的内容。2、以主合同为纲理清各施工合同实体界面实体界面划分的根本要求界面明晰覆盖完好既无缺漏也无重叠。合同工程漏项是界面缺漏的典型各工程参与方互相扯皮推
31、诿或坐地起价敲竹杠这给建立理协调和本钱控制带来较大难度。 对于实体界面可以总包合同、精装合同、消防合同为主线理清各施工合同实体界面的划分。目前实体界面划分的案例非常多目前在网络上可以搜到很多知名地产合同样本这些样本中有很多详细实体界面划分的案例下面只列出一局部其余在此就不一一详述了。序合同名称合同范围与总包土建工程界面1 基坑支护及土方挖运包括：基坑支付工程深化设计、基坑施工、基坑位移及沉降观测至地下室土方回填、施工间坑内降水与抽水、施工现场污泥水外运、土方外运、基坑周边防护。与桩基、总包土建合同的关系：基坑出现渗漏影响总包土建施工堵漏由基坑完成；基坑周边防护移交给桩基、总包土建费用已经包含基
32、坑合同中。2 桩基工程包括：工程图纸范围内的所有内容整个施工间的施工措施、降水排水、测量放线、桩点定位、土方外运、验收、配合桩基检测的水电接驳。与总包土建合同关系：破桩头和补桩头包含在总包土建合同中。3 人防门工程地下室人防施工图中所包括的所有人防门的制作及安装工程与总包土建合同的关系：战时封堵梁由土建制作并运至人防位置；各人防门、临战封堵在顶板内的预埋吊钩有土建加工预埋；人防超压测压装置DN15镀锌钢由土建加工预埋；与安装工程合同关系：其余人防设备由安装负责4 防火门、入户门施工图范围内的门窗制作安装包括门边塞缝与总包土建合同关系：门窗边塞缝砂浆由总包土建提供由门厂家填实框四周凹槽；土建抹灰
33、时填实框四周其余部位费用在配合费上考虑。与精装关系：入户子母门需要在过门石上安装地门插时由门厂家提供材料精装安装；门框四周有精装打胶；5 铝合金门窗和百叶工程施工图范围内的门窗制作安装包括门窗塞缝、三性试验与总包土建合同关系：窗框四周发泡填充、打胶、避雷引下线的焊接包含在门窗合同内；避雷引下线抹灰隐蔽包含在土建合同内针对后塞口法；6 幕墙工程施工图范围的玻璃幕墙、石材幕墙和铝板幕墙不含预埋件的制作预埋包括预埋件的纠偏和补预埋。与总包土建合同关系：预埋件制作安装和脚手架提供包含在总包土建合同中。7 外墙保温、涂料工程施工图纸中所包括的所有保温工程和涂料工程包括外立面大墙、飘窗上下板外侧、空调板、
34、台栏板外侧、架空层楼板底部、屋顶装饰架外立面装饰线条；各部位保温做法详见图纸要求与总包土建合同关系：脚手架提供包含在总包土建合同中。8 安装合同详见各安装合同与总包土建合同关系：总包土建负责室内墙壁、地台孔和各类套的预埋工作套预留预埋工作包括穿钢丝；负责预留空洞的封堵、找平、抹灰工作；负责避雷接地钢筋的连接 ； 负责井、水池盖板的施工、爬梯和脚踏的施工；负责各类设备根底的施工；负责电缆沟及盖板的施工；负责道根部需要9 精装修工程室内所有楼地面工程、天花装饰、墙面装修、水电安装及水电改造工程不包括墙面抹灰。公共部位的装修工作详见精装工程界面的划分章节10 景观绿化工程人行道、园路、广场等所有硬化
35、铺装系统；水系、景墙包含西北LOGO景墙、园林小品系统；、景观水电系统；园林照明系统；绿化灌溉等；与总包土建合同关系：总包土建负责沥青混凝土路面及相应的花岗岩镶边和路沿石铺装小区内车行道、公寓出入口及车库出入口沥青道路围墙门卫非绿化区域室外总体排水系统六、合同的执行与落实合同理划分为准备、签订、执行和后评估等几个阶段目前很多存在重视合同签订控无视合同执行的状况签订时各方审核把控签订后却束之高阁放进各部门的抽屉睡大觉各人还是多按照自己的经历方法进展工程理。合同不能很好的执行与落实一方面可能是合同文本华而不实合同条款难以落实；另一方面是合同执行、跟踪的制度规定没有很好的落实体系运行出了问题。一些合
36、同条款不是工程参与方不执行而是我们自动放弃行使的权利。合同是工程理的经历总结是工程理的根据合同文本内容可以忠实地执行与落地才能确保工程风险可控。对此从合同文本内容、合同执行运行体系两个方面谈谈心得。1、合同文本内容合同文本可以很好的贯彻执行首先合同文本内容要可操作性强使合同成为工程理的“操作手册即使工程理经历欠缺的新人使用合同也可以对工程进展理。1、合同的控目的要明确我们以目的为导向进展工程理那么作为工程筹划目的载体的合同目的是否明确呢？合同条款约定是否可以量化考核呢？先讲：2021年国足1比5惨败泰国之后球迷对中国足协的质疑谩骂声不断！7月2日下午中国足协与卡马乔律师团队完成最后的会谈中国足
37、协将全额支付卡马乔及其团队一年半的薪水税后共计约5150万人民币此外中国足协还要额外支付高达2500万元的税费。因为合同中所规定的“通过两年时间的努力让中国队在风格和打法上出现明显且积极的变化没有成绩指标很难断定卡马乔执教失败中国足协要求卡马乔失败走人卡马乔自然坚决不认同因为这种模糊的表述无法作为卡马乔违约的证据。同明确的带队成绩指标相比这种所谓的“球队风格变化是很难在法律层面上得到支持的。那么我们的合同条款也是否存在这种现象哪？有并且很多。“到达*“给甲方造成经济损失和声誉影响的这些规定都无法量化考核纯粹是“卡马乔式合同合同规定无法执行落实。我们可以这样描绘：“工程在开工验收2年内获得泰山杯
38、以证书或网上为准“造成媒体曝光、业主的合同目的就明晰可考核了。当然很多指标是无法量化的。对于设计合同可以对设计图纸的设计深度、出图速度、限量设计情况、设计图纸错漏碰缺方面进展量化考核但这些都是设计理的表象工作深层次的要求是设计理念是否先进设计作品的风格、品质是否符合时代潮流设计作品的是否实用、设计参数取值是保守还是先进而这些都是无法量化考核的。我们应强调通过沟通、鼓励的方法实现设计的这些深层次控目的。2、合同文本需要有明确的控措施目前合同文本越来越厚工程的控目的、控目的验收都详细的写入合同但控目的很难实现。导致工程目的无法实现的因素很多对于合同文本来讲很大因素是我们强调了应该到达样的目的但对如
39、何实现这些目的的控措施研究的不够合同约定不明确。比方工程合同控的质量目的、平安目的、那个目的和本钱目的控制的措施全部归类为组织措施、技术措施、经济措施、合同措施这些措施有没有结合工程的特点、工程的特点细化为详细的合同条款？这些合同条款有详细的监视检查方法吗？制定的监视考核方法能执行落实吗？我们需要认真研究目的控措施本文第七、八、九几个章节就是从合同理角度讨工程理的详细措施方法。3、合同章节要简明、明晰合同文本并不是越厚越好集团每两年修订一次的控手册手册不是变厚了而是变薄了。我们合同文本也要做到简洁明了章节明晰。比方工程施工合同分为协议书、通用条款、专用条款三局部各章节、条款本来都很明晰明了按照
40、合同范本要求只需完善专用条款即可。可是很多建立随意添加专用条款甚至修订通用条款内容导致合同内容前后混乱。尤其是合同违约责任约定合同编制和审核时地产各个职能部室在职责对应章节写进对参与违约处分内容在没人统一把握的情况下违约处分条款贯穿合同各个章节貌似强大实那么混乱给执行落实带来困难。甚至有些条款前后互相矛盾更加无法执行。因此合同应尽量章节明晰增加文字较多的章节尽量以附件的形式附在合同中；将各章节中要求雷同的文字汇总到一起单独成章比方违约处理约定；各合同约定一样的章节使用合同模块比方设计变更、签证约定廉政建立约定；合同约定的“颗粒度尽量一致内容详略得当。2、合同运行体系合同理强调全员理全过程理从合
41、同执行落实角度需要强调以下几项制度、措施的贯彻执行：1、工程目的规划：工程前证阶段就需要根据工程定位、目的本钱明确工程的创优创奖目的将创优创奖目的及控制措施导入各工程参与方合同各方形成创优创奖的合力。2、合约规划：合约规划在合同执行落实方面的作用主要表达在工程理形式、合同界面划分、合同之间的关系前面几章节已经详述。3、合同桌面推演：每个部门、每个理人员在合同执行过程中都会碰到或多好少的问题都会想：“要是与对方合同中有*规定就好了！那么在合同起草前组织一次合同桌面推演模拟不同的场景根据经历教训将合同执行中可能遇到的问题提出来将理的措施方法写进去我们的合同执行力会进步很多。 4、招会签：在工程阶段
42、建立一般将合同文本作为附件为防止定标后中标合同会谈困难有的要求在时将合同文本先盖章确认确实需要改动内容后通过补充协议变更。因此各合同在招前需要完成合同的所有准备工作各部门需要重视阶段合同的会签。4、合同交底与履约检查：合同主部门应在合同签订之后及时组织合同交底；合同执行过程中定组织履约检查。5、合同执行驱动力问题：合同理需要部门和员工去落实员工有没有积极落实的意愿还需要解决合同执行驱动力的问题。监理本来是建立聘请协助工程理的很多监理工程师抱怨建立没有充分受权施工不服从监理工程师的理。可是当建立要求监理行使审批权、经济处分权时监理工程师往往会以各种理由放弃行使。建立工程师也出现这种现象合同一般都
43、会有索赔和反索赔的约定工程理中一般只有工程参与方的索赔很少有建立的反索赔为何只有索赔没有反索赔？因为合同执行人没有行使反索赔的习惯和意愿。工程开工结算阶段建立的现场理人员比造价咨询更熟悉工程情况但现场理人员很少直接参与工程结算审计除与造价咨询职责划分困扰外现场理人员没有审计的习惯和意愿。如何让合同参与者主动行使合同赋予的权利催促工程参与方执行合同并且“想到、做到、做对、做好应该从的企业文化建立、员工绩效考核、工程目的的责任分解等角度考虑落实合同执行的驱动力。七、对工程参与方理体系运行的作用建立作为一个工程资源的整合者需要通过合同理指导和督查工程参与方建立健全一个“组织完善制度齐全、执行有力、监
44、到位的理体系进步工程参与方自控才能理的重心不是帮助他们解决详细的问题而是这些问题为何没人的问题。合同理对工程参与方理体系运行方面的作用表达在以下几个方面：1、工程与工程需为责任共同体工程参与方理形式会多种多样但应强调参与方工程部与工程应为责任共同体工程员工的薪酬与工程挂钩至少与工程质量、平安、进度目的挂钩防止出现工程员工“吃大锅饭现象。对工程责权利与工程联络不亲的参与方我们可以在合同中约定相关方法强迫将工程的责权利与工程理绑定在一起比方建立对参与工程部理人员的奖罚可以详见第八章：用好双刃剑发挥经济奖罚的积极作用章节内容。2、参与方工程组织健全、制度完善工程参与方工程必须保证组织健全人员到位有自
45、己完善的理制度并执行到位比方例会制度、检查制度、技术会审制度、交底制度等。3、参与方组织机构对工程定监视检查工程参与方应有完好层级理组织架构及理制度定对工程进展监视检查并将监视检查的记录抄报建立作为履行检查的见证资料；定征询建立和监理对工程理的对建立、监理的重大事项单催促工程执行落实；定征询建立对工程人员的理解工程理人员的工作状况对不称职人员及时调整。4、参与方主要指导对工程需重视、关注工程参与方主要指导可以在层面进展资金、人力等资源的调配指导对工程的重视有利于工程目的的实现。因此在合同中可以明确主要指导层级、对工程的监视检查频次与建立、监理约谈的要求以便参与方主要指导对工程问题引起重视。5、
46、对工程参与方人员的理是重点在工程理的四大措施中组织措施是工程理的重心而人员理又是组织措施的核心因此对工程参与方人员的理是工程理的重点工作工程参与方的体质、机制和理人员的素质了这个的理程度工程关键岗位人员的素质根本表达了参与方的理水准。例如设计的主创人员、监理的工程总监、造价咨询的工程经理、施工的工程经理、技术负责人这些岗位非常重要着工程理的程度。一般双方在参与洽谈或时都承诺重视工程为工程派遣专家、领物、高级工程师等每个理人员都有丰富的经历但实际工程施行阶段这些专家学者要么根本不出现要么只是挂名参谋不直接参与工程承诺大打折扣。工程施工时现场理班子与书约定人员不一致甚至缺员是常见现象。因此如如何保
47、证关键人员实在参与到工程理中是理系统监的重点之一。为加强对人员的理本人参与的某工程监理合同进展了有益探究。针对目前工程监理人员装备缺乏专业程度低的状况我们将按照建筑面积计算监理效劳费的形式更改为酬金+利润形式将按照建筑面积计算的监理费换算为按照施工间现场监理工程师的酬金明确酬金为绩效考核工资工程每季度根据考核结果确定酬金发放比例假设监理人员达不到承诺的数量和程度酬金扣减至监理合同完毕仍未支付的酬金视为监理自动放弃。理证明该合同约定保证了监理人员数量与素质根本到达了书的承诺。建议其他合同也参照监理合同的形式加强人员的理明确合同额中的一局部根据理人员数量确定金额为工程参与方人员绩效考核工资由建立考核后发放对参与人员装备达不到承诺的建立有权回绝发放并可以要求对方及时更换人员。关键岗位人员需提交半年以上社保证明证明为本正式员工。八、用好双刃剑发挥经济奖罚的积极作用在合同理中经济奖罚是一个有效的工具很多人都强调经济处分的重要认为处分越多越能表达理的力度处分越多越有利于工程总目的控制殊不知奖罚措施也是一把双刃剑使用不好反而有损工程总目的控制。如何用好经济奖罚这把双刃剑发挥经济奖罚的积极作用谈几点个人心得：1、以奖励为主以处分为辅在理中我们应强调“责任制还是“鼓励制？在工程理中我们应强调“处分还是“奖励