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1、资产评估学复习答疑资产评估学复习答疑 1. 如何复习资产评估学？ （1）通读教材，熟悉本书的基本结构。 （2）熟悉资产评估学光盘内容，掌握考试重点和答题注意事项。 （3）掌握资产评估学教学大纲和挂网串讲内容 （4）按上述要求总结对比出复习重点（几张纸）并记忆掌握。对5、6、章的内容，主要是理解并计算，而第3章是5、6、章的基础，也是这几章的概括与总结，5、6、章是第3章具体运用，这几章是本书的重点，也是考试的重点。要针对讲课内容寻找或设计出类似内容的计算题，在课后多练习。 考试的范围及考试题型，已在串讲内容中详细说明，几乎每一章，每一节都有题目，但考试的重点也是明确的。 只要大家按上述步骤复习
2、了，就一定能取得好的成绩。 2. 请问如何复习第3章？ 如前所述，第3章是后面5、6、章的运用基础。学习本章主要掌握三个方法（成本法、市场法、收益法）的概念、基本前提和基本计算公式。可通过对比的方法将上述三种方法所涉及的内容比较记忆。 3. 如何复习第5章？ 第5章主要讲述成本法资产评估中的运用。说到成本法无非是确定重置成本和贬值。重置成本又有更新重置成本和复原重置成本，而贬值也有实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值，而在一般情况下是不考虑经济性贬值。只要按上述思路确定各种概念及计算方法，就可掌握成本法。 例：某企业1998年1月1日购置一套年产60万吨某产品的生产线，账面价值1200万元。20
3、02年2月进行评估，市场上已没有相同生产能力的设备，生产能力为年产75万吨的同类型生产线，市场售价 1500万元。经测算，该类型生产线的规模指数为065。该设备预计可使用9年（用使用年限法），设备的利用率为100%。又知该设备正常运行需要6名操作人员，目前同类新式生产线所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为 6 000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税税率为33，适用的折现率为10。评估基准日为2002年1月1日。则计算2002年被评估该生产线的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和不考虑经济性贬值的评估值。 解：
4、被评估设备重置成本（被评估设备的能力 参照物的能力）x参照物重置价 （6075）0.651500 1297.48（万元） 实体性贬值率已使用量（已使用量尚可使用量） 3（39）25% 实体性贬值设备重置成本实体性贬值率1297.4825%324.37（万元） 计算功能性贬值 （1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额： （6?3）0.61.8 （2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额： 1.8 （l33%）1.2 1（万元） （3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额： 1.21（PA，10%，3）1.212.4869 3.00（万元） 该设备
5、评估值为1297.48324.373.00970.11（万元）。 4. 如何复习第6章？ 第6章除了掌握一些基本概念与一些基本方法外，主要掌握市场比较法在房地产评估中运用，主要是参数的选择与比较。我们通过实例分析 案例分析： 有一待评估宗地Y需评估，现收集到与待评估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表一、所示。评估目的是以该宗地向银行抵押，申请贷款。 表一 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 670 1996 1% 13 0 1% B 640 1996 0 11 0 1% C 700 1994 5% 14 0 2% D 680 1996 0 10 1% 1% E
6、760 1998 1% 16 0 2% F 740 2000 0 13 1% 0 Y 2000 0 11 0 0 该城市地价指数表二、。 表二、 时间 1991 1993 1994 1996 1998 1999 2000 指数 100 103 107 110 108 107 112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在l1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待评估地比较，表中负号表示案例条件比待评估宗地差，正
7、号表示案例宗地条件优于待评估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2000年的价格。 （1）评估思路：该待评估地产存在活跃市场，有充分参照物，应选择现行市价法。 （2）应根据用地容积率与地价关系建立容积率地价指数见表三，再对各个交易案例进行因素修正。 表三 容积率地价指数表 容积率 1.0 1.l 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 地价指数 100 105 110 115 120 125 128 133 （3）对各个交易案例进行因素修正。 待评估土地时间指数 待评估土地交易情况 评估值参照物成交价参照物土地时间指数参照物土地交易情况 待评估土地容积
8、率 待评估土地区域因素 待评估土地个别因素 参照物土地容积率 参照物士地区域因素 参照物土地个别因素 宗地 A670 （112110）（100101）（105115） （100100）（100101）611 B640 （112110）（100100）（105105） （100100）（10099）658 C700 （112107）（100105）（105120） （100100）（10098）623 D680 （112108）（100100）（105100） （10099）（10099）667 E860 （112107）（10099）（105128） （100100）（100102）731 F
9、740 （112112）（100100）（105115） （100101）（100100）669 （4）分析评估结果。宗地E的值为异常值，不应作为参考依据，其他宗地结果比较接近，叶以取其平均数为评估结果。 宗地Y的评估价值（611658623667669）56456（元平方米） 注意此题还要注意土地使用权使用年限的比较（见教材P78P79）。 5.如何复习第7章？ 第7章是无形资产的评估。教材在概述无形资产后，按不同类型的无形资产，分别从成本、市场、收益三种途经评估无形资产。实质上所有的无形资产都可采用成本法、市场法、收益法进行评估，而在这三种方法中，以收益法最重要。 收益法中以超额收益法、收
10、益提成法和投资当量提成法比较重要。以实例说明： A：甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系 5年前从外部购入，账面成本80万元，5年间物价累计上升10，该专利法律保护期20年，已过6年，尚可保护14年。经专业人员测算，该专利成本利润率为400，乙企业资产重置成本为 4 000万元，成本利润率为 125，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅
11、度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10 要求： （1）根据约当投资量计算利润分成率； （2）根据上述资料确定该专利评估价值（不考虑商品劳务税因素）； 解： 无形资产的重置成本80（110）88 无形资产的约当投资量88（1400）440 购买方投入的总资产的重置成本4000 购买方的约当投资量4000（112.5）4500 无形资产的利润分成率440（4500440）8.91 未来各年的税后利润折现值计算 年度 税后利润 折现系数（1r）-n折现值 1（500400）（133）
12、201340 0.9091218.06 2（500400）（133）2013400.82641107.38 3（450400）（133）206700.7513503.37 4（450400）（133）206700.6830457.61 5（430400）（133）204020.6209249.6 合计 3536.02 无形资产评估值3536.028.91315.06（万元） B：甲自行车厂将“飞云牌” 自行车的注册商标使用权通过许可使用合同给乙厂使用，使用时间为5年。双方约定由乙厂每年按使用该商标新增利润的27支付给甲厂为商标使用费。评估资料如下： （1）预测使用期限内新增利润总额取决于每辆车可新增利润和预计生产车辆数。根据评估人员预测：预计每辆车可新增净利润5元，第一年生产自行车40万辆，第二年将生产45万辆，第三年将生产55万辆，第四年将生产60万辆，第五年将生产65万辆。 （2）分成率。按许可合同中确定的按新增利润的27分成。 （3）假设确定折现率为14。 要求： （1）确定每年新增净利润； （2）评估该注册商标使用权价值。 解： 各年新增净利润折现值计算 年度新增净利润 折现系数（1r）-n 折现值 1 540200