《北京金融街北京西环广场商业顾问服务-88DOC8035.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京金融街北京西环广场商业顾问服务-88DOC8035.docx（150页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、XihuuanPPlazza, Beiijinng北京西环环广场Retaail Connsulltanncy - FFinaal DDrafft RRepoort商业顾问问服务 - 最最后草稿稿Beijjingg Fiinannce Strreett CoonsttrucctioonDeveeloppmennt CComppanyy Liimitted北京金融融街建设设开发有有限责任任公司VOLUUME 1 - REEPORRT第一部分分- 报报告APRIIL 220033二零零三三年四月月Table of ContentsCHAPPTERRPagge NNo.章节页码码1.0INTTRODD
2、UCTTIONN 简介介1 - 21.1Asssignnmennt 任任务介绍绍 1.2Scoope of Worrk 服服务内容容 1.3Repportt Sttruccturre 报报告结构构2.0PROOJECCT BBACKKGROOUNDD 项目目介绍33 - 72.1 Locaatioon 地地理位置置2.2 The Devveloopmeent 项目背背景2.3 Charractteriistiics of Surrrouundiing Areea 周周边地区区特征2.4 Acceessiibillityy/Trranssporrt LLinkks 通通行情况况/交通通线路3.0
3、BEIIJINNG EECONNOMIIC OOVERRVIEEW 北北京经济济分析88 - 143.1Admminiistrratiive Divvisiionss annd PPopuulattionn 北京行政政区划和和人口3.2Ecoonommic Inddicaatorrs 经经济分析析3.3Othher Infflueenciing Eveentss 其他他影响因因素3.4Marrkett Ouutloook 总述CHAPPTERRPagge NNo.章节页码码4.0REAAL EESTAATE RESSEARRCH 房地产产市场研研究155 - 304.1Stoock andd
4、Hiistooriccal Suppplyy off Reetaiil AAccoommoodattionn 商业用房房的历史史供应量量4.2Majoor RRetaail Areeas 主要商商业区域域4.3Futuure Suppplyy off Reetaiil AAccoommoodattionn 未来商业业面积的的供应4.4Occuupanncy Ratte 入入住率情情况4.5Renntall / Priice Anaalyssis 租金/售价分分析4.6Goveernmmentt Pooliccy 政政府政策策法规4.7Antticiipatted Futturee Trrend
5、ds 未未来发展展趋势预预测4.8Imppliccatiionss foor XXihuuan Plaaza 对西环环广场的的影响5.0CONNSUMMER SURRVEYY 消费费者调查查31 - 3885.1Appproaach/Metthoddoloogy 步骤/方法5.2Demmogrraphhic Chaaraccterristticss 消费费者调研研5.3Inccomee Proffilee 收入入分析5.4Speendiing Pattternns 消消费行为为5.5Connsummer Preffereencees 影影响消费费者的因因素5.6Braand Anallysii
6、s 品品牌分析析5.7VVieww onn Cuurreent Retaail Provvisiion 对目前商商业面积积供应的的看法5.8Imppliccatiionss foor XXihuuan Plaaza 对西环环广场的的影响CHAPPTERRPagge NNo.章节页码码6.0COMMPETTITIION ANAALYSSIS 竞争对手手分析339 - 4666.1Appproaach/Metthoddoloogy 步骤/方法6.2Exisstinng CComppetiitorrs 现现时竞争争对手6.3Comppetiitioon RReviiew 竞争对对手分析析6.4Cha
7、araccterristticss off Exxisttingg Coompeetittionn 目前竞争争对手的的特征6.5Antticiipatted Futturee Coompeetittionn 未来来竞争对对手6.6Imppliccatiionss foor XXihuuan Plaaza 对西环环广场的的影响7.0INDDUSTTRY CONNSULLTATTIONN 行业业研究447 - 5997.1Appproaach 方法7.2Marrkett Outllookk 总体体概括7.3Preeferrredd Reetaiil LLocaatioons 希望望进入的的商业区区
8、域7.4Rettailler Reqquirremeentss 商家家需求7.5Keyy Loocattionnal Facctorrs 主主要的选选址因素素7.6Xihhuann Pllazaa - Possitiive Facttorss 西环环广场-优势7.7Xihhuann Pllazaa - Neggatiive Facttorss 西环环广场-劣势7.8Imppliccatiionss foor XXihuuan Plaaza 对西环环广场的的影响CHAPPTERRPagge NNo.章节页码码8.0MARRKETT POOSITTIONNINGG 市场场定位660 - 6558.
9、1Commpettitiive Possitiion 竞争力力8.2Cattchmmentt Arreass 商圈圈界定8.3Tarrgett Auudieencee 目标标消费者者8.4Marrkett Gaaps andd TaargeetReetaiilerrsfoorXiihuaanPllazaa西环广场场的潜在在客户和和市场空空间9.0TENNANTT/MEERCHHANDDISIING MIXX 客户户/商品品组合666 - 8229.1Merrchaandiisinng SStraateggy 商商品组合合策略9.2Tennantt / Merrchaandiise Mixx 客
10、户户/商品品组合9.3Anaalyssis of Poteentiial Salles / RRenttal Inccomee营业额和和租金预预测10.00DESSIGNN REEVIEEW 设设计评审审83 - 84410.11Genneraal DDesiign Isssuess 设计计评审的的总体因因素10.22Criiticcal Dessignn Isssuees 设设计要点点11.00RECCOMMMENDDED RETTAILL COONCEEPT 商业主主题建议议85APPEENDIICESS附件XIHUAN PLAZA, BEIJING 西環广场- iii -APRIL 20
11、03二零零三年四月1.0Introduction 简介1.1 Assiignmmentt任务介介绍 Insiigniia BBroooke (“IIB”) annd HHusbbandd Reetaiil CConssulttingg Liimitted (“HHRC”) weere apppoinntedd byy thhe BBeijjingg Fiinannciaal SStreeet Connstrructtionn Deevellopmmentt Coompaany Limmiteed (“BFFS”) inn Jaanuaary 20003 tto uundeertaake a r
12、retaail connsulltanncy asssignnmennt iin cconnnecttionn wiith a ddeveeloppmennt iin XXizhhimeen DDisttricct, Beiijinng, to be knoown as XihhuannPlaaza. 显盛保柏柏和Huusbaand Rettaill Coonsuultiing Limmiteed受北北京金融融街建设设开发有有限责任任公司的的委托，于于20003年11月开始始为位于于西直门门地区的的西环广广场的商商业部分分提供商商业咨询询服务。 The purrposse oof tthe a
13、sssignnmennt iis tto eexamminee annd iinveestiigatte vvariiouss isssuees aaffeectiing thee prropoosedd reetaiil eelemmentt off Xiihuaan PPlazza, andd too prroviide advvicee too BFFS rregaardiing thee appproopriiatee maarkeet pposiitiooninng oof tthe proojecct, thee opptimmum merrchaandiise / ttenaan
14、t mixx wiithiin tthe schhemee, tthe dessignn annd llayoout of inddiviiduaal fflooors witthinn thhe rretaail cenntree,ass weell as thee ovveraall connceppt aassoociaatedd wiith thee reetaiil eelemmentt off thhe ddeveeloppmennt.此次服务务的目的的是研究究影响西西环广场场商业部部分的多多种因素素，为北北京金融融街建设设开发有有限责任任公司提提供西环环广场适适当的市市场定位位，
15、适宜宜的商品品组合/客户组组合，商商场内部部每层的的设计和和平面规规划，以以及商场场整体的的概念。 Variiouss doocummentts hhavee beeen subbmitttedd too BFFS ffor revvieww duurinng tthe couursee off thhe aassiignmmentt annd tthe intteriim ffinddinggs oof tthe exeerciise werre ppressentted to BFSS onn 122th MMarcch 220033. Thiis FFinaal RRepoort set
16、ts oout thee maajorr fiindiingss annd rrecoommeendaatioons asssociiateed wwithh thhe rretaail connsulltanncy asssignnmennt, inccluddingg buut nnot limmiteed tto tthosse pprevviouuslyy prreseenteed tto BBFS. 20033年3月月12日日，一些些文件和和中期报报告已经经提交给给北京金金融街建建设开发发有限责责任公司司审阅。此此份最终终报告中中将包括括研究的的主要发发现和针针对西环环广场的的商业建
17、建议，并并不仅限限于之前前中期报报告的基基础上。1.2 Scoope of Worrk服务务内容 It wwas agrreedd thhat thee sccopee off woork asssociiateed wwithh thhis rettaill coonsuultaancyy woouldd innvollve thee foolloowinng ttaskks : 此份商业业咨询报报告的内内容将包包括下述述内容：o Markket Surrveyy市场研究究o Comppetiitioon AAnallysiis竞争对手手分析o Deteermiinattionn off t
18、hhe CCatcchmeent Areea商圈消费费预测o Conssulttatiion of Loccal andd Innterrnattionnal Rettaillerss国内和国国际零售售商的访访谈研究究o Deteermiinattionn off thhe OOptiimumm Siize andd Thhemiing of thee Ceentrre商场主题题与商业业规模o Desiign Revvieww设计评审审o Anallysiis oof IInteernaal LLayoout内部规划划布局的的分析o Deteermiinattionn off Opptimmu
19、m Merrchaandiise Mixx商品组合合建议o Deteermiinattionn off Pootenntiaal CCenttre Salles预测商场场销售额额o Deteermiinattionn off Pootenntiaal RRenttal Inccomee off thhe CCenttre商场未来来租金收收入的预预测1.3 Repportt Sttruccturre报告告结构 Secttionn 2 : ddesccribbes thee baackggrouund of thee prrojeect inccluddingg thhe pphyssicaal
20、ccondditiionss asssocciatted witth XXihuuanPPlazza.第二章 : 西西环广场场的项目目背景资资料介绍绍。 Secttionn 3 : ssetss ouut aa reevieew aand anaalyssis of ecoonommic conndittionns iin BBeijjingg. 第三三章: 北京经经济分析析 Secttionn 4 : ssetss ouut aa reevieew oof tthe rettaill seectoor oof tthe reaal eestaate marrkett inn Beeijiin
21、g.第四章 : 北京零零售房地地产市场场分析 Secttionn 5 : ddesccribbes thee appprooachh / metthoddoloogy asssociiateed wwithh thhe cconssumeer ssurvvey andd seets outt thhe mmajoor ffinddinggs oof tthe exeerciise. 第第五章：解释消消费者调调查的方方法和步步骤并且且给出调调研的主主要发现现。 Secttionn 6 : ddesccribbes thee appprooachh / metthoddoloogy asssoci
22、iateed wwithh thhe ccomppetiitioon aanallysiis aand setts oout thee maajorr fiindiingss off thhe eexerrcisse. 第六章:解释竞竞争对手手分析的的方法步步骤论并并且给出出竞争对对手的主主要发现现。 Secttionn 7 : ssetss ouut tthe appproaach towwardds, andd thhe kkey finndinngs of, thhe cconssulttatiion of loccal andd innterrnattionnal rettailler
23、ss.第七章 : 给给出国内内/国际零零售商访访谈的方方法和主主要发现现。 Secttionn 8 : iidenntiffiess thhe mmarkket possitiioniing of XihhuannPlaaza, inncluudinng tthe tarrgett maarkeet oof tthe cenntree annd tthe antticiipatted connsummer proofille oof tthe schhemee.第八章 : 西西环广场场的市场场定位以以及目标标市场和和潜在消消费者预预测 Secttionn 9 : eestaabliishees
24、 tthe proopossed tennantt / merrchaandiisinng mmix andd esstimmatees tthe pottenttiall saaless reevennuess annd rrenttal inccomee too bee geenerrateed ffromm thhe ccenttre.第九章 : 建建立提议议的客户户组合/商品组组合以及及预测商商场销售售额和租租金收入入 Secttionn 100 : higghliightts tthe criiticcal dessignn isssuees aassoociaatedd wiith
25、 thee ceentrre aand putts fforwwardd reecommmenndedd sooluttionns tthe reesollve theese isssuess.第十章 :对商商场设计计的意见见和建议议 Secttionn 111 : putts fforwwardd thhe rrecoommeendeed rretaail connceppt aand preesennts a ssummmaryy off thhe mmeriits asssociiateed wwithh thhe ppropposaal. 第十一章章 : 商场主主题的建建议和优优势的总
26、总结XIHUAN PLAZA, BEIJING 西环广场- 10 -APRIL 2003二零零三年四月2.0Project Background 项目介绍2.1 Loccatiion地地理位置置 XihuuanPPlazza iis ssituuateed wwithhin thee ceentrral parrt oof XXizhhimeen iin XXichhengg, iimmeediaatelly tto tthe wesst oof tthe exiistiing raiilwaay sstattionn. IIt iis bbounndedd Xiizhiimennweii M
27、aain Roaad tto tthe souuth, Gaaibaanhee too thhe nnortth, Wesst 22nd RRingg Rooad to thee eaast andd GaaoliianggBriidgee too thhe wwestt.西环广场场位于西西城区的的西直门门地区，位位于西直直门地铁铁的西侧侧。西环环广场南南侧是西西直门外外大街，北北侧是盖盖板河，东东临西二二环，西西临高粱粱桥。图2.11：西环环广场位位置图西环广场资料来源源：显盛盛保柏 The devveloopmeent is sittuatted in a pprommineent loc
28、catiion andd ennjoyys aa hiigh deggreee off viisibbiliity froom vvariiouss diiffeerennt vvanttagee poointts, in parrticculaar ffromm thhe nnortthweest, whheree thhe mmajooritty oof tthe devveloopmeentss arre rrelaativvelyy loow rrisee. 该项目位位于非常常显著的的位置，从从各个方方面的可可视性都都很好，尤尤其是从从项目的的西北侧侧，多为为低密度度住宅。 The s
29、itte iis aadjaacennt tto aa puubliic ttrannspoort inttercchannge andd raailwway staatioon aand theere is theerefforee a verry hhighh voolumme oof ppedeestrriann fllow in thee viicinnityy off thhe ssitee. BBaseed uuponn ann innforrmall ennquiiry witth aa reepreesenntattivees oof tthe subbwayy, ttherr
30、e aare currrenntlyy appprooximmateely 1200,0000 ppasssenggerss peer dday passsinng tthrooughh thhe XXizhhimeen ssubwway, wiith an addditiionaal 332,0000 passsenngerrs iinteerchhanggingg beetweeen thee suubwaay aand thee liightt raail traansiit sstattionn. 项目地块块近临公公交枢纽纽、地铁铁和轻轨轨，所以以在项目目周边聚聚集了大大量的人人流。根
31、根据与北北京地铁铁运营总总公司工工作人员员的确认认，目前前每天乘乘坐西直直门地铁铁的人数数有122万人次次，另外外有322,0000人次为为轻轨和和地铁换换乘者。表2.11：地铁铁及轻轨轨日客流流量线路出口人数数入口人数数总计地铁60,000060,0000120,0000轻轨6,00006,000012,0000换乘16,000016,000032,0000合计82,000082,0000164,0000资料来源源：显盛盛保柏 It iis eestiimatted thaat aapprroxiimattelyy 122,0000 ppeopple passs tthrooughh Xii
32、zhiimenn liightt raail traansiit sstattionn annd aapprroxiimattelyy 1550,0000 peooplee usse tthe at graade roaad nnetwworkk. TTherrefoore, thhe ccurrrentt daailyy peedesstriian floow iin tthe immmediiatee viicinnityy off thhe ssitee haas bbeenn asssesssedd too bee off thhe oordeer oof 3320,0000 too
33、3550,0000 perrsonns. Asssummingg a groowthh raate of 20%-255% iin cconnnecttionn wiith thee raailwway pattronnagee, iit iis aantiicippateed tthatt thhe ppedeestrrianns iin tthe immmediiatee viicinnityy off XiihuaanPllazaa coouldd reeachh a levvel of 3500,0000 tto 4400,0000 peersoons perr daay iin tt
34、he meddiumm teerm. 预计每天天出入西西直门轻轻轨的人人数有112,0000人次；还有每每天约有有15万万人次使使用西直直门的路路上交通通工具，估估计每天天过往西西环地区区的人数数约有332-335万人人次。综综合西环环地区的的地上和和地下交交通，根根据西直直门地铁铁工作人人员介绍绍，轻轨轨乘客每每年增长长率将在在20-25%之间，预预计20006年年西环地地区每天天过往人人口将达达到355万-440万人人次，甚甚至会更更多。 表2.22：西直直门地区区公交线线路总站站发车情情况线路首车时间间未车时间间发车次数数3345:30022:330340多多次/天天360支支5:300
35、22:115200多多次/天天3755:15523:000300多多次/天天375支支5:20021:330200多多次/天天3925:30021:000200多多次/天天655:00023:000200多多次/天天9025:30020:330200多多次/天天6125:45520:115378次次/天7226:00021:33072 次次/天7496:00021:330260次次/天9045:10020:330320次次/天9335:30020:000235次次/天资料来源源：显盛盛保柏2.2 Thee Deevellopmmentt 项目目背景 XihuuanPPlazza iis ssi
36、tuuateed uuponn ann ellonggateed ssitee whhichh haas aan aareaa off appprooximmateely 59,9000 m. TThe devveloopmeent willl hhavee a tottal grooss flooor areea oof 2264,0000 sqquarre mmetrres, off whhichh 977,0000 ssquaare mettress iss wiithiin tthe bassemeent of thee deevellopmmentt, aand 1677,0000
37、ssquaare mettress iss abbovee thhe ggrouund levvel. Thhe pprojjectt iss duue tto bbe ccomppletted in Junne 220055. 西环广场场占地55.999万平方方米, 总建筑筑面积为为26.4万平平方米，地地上部分分16.7万平平方米，地地下部分分9.77万平方方米，预预计竣工工时间为为20005年66月。 XihuuanPPlazza iis aa coomprreheensiive devveloopmeent commpriisinng tthe folllowwingg ellemee
38、ntss : 项目包括括以下组组成部分分：o offiice acccommmodaatioon oof 89,0000 m写字楼面面积为88.9万万平方米米o a shhopppingg maall of 91,0000 m, aaccoommoodatted witthinn seevenn flloorrs bbetwweenn Baasemmentt Onne aand thee Sixtth FFlooor oof tthe devveloopmeent 商业用房房面积为为9.11万平方方米, 从地下下一层到到地上六六层o a puubliic ttrannspoort intter
39、cchannge areea oof 115,0000 m公交环路路面积115,0000平平方米o 2,0000 ccarpparkkingg sppacees2,0000个车车位2.3 Chaaraccterristticss off Suurroounddingg Arrea周周边地区区特征 Therre aare a wwidee raangee off diiffeerennt llandd usses witthinn Xiizhiimenn annd tthe surrrouundiing areea, inccluddingg reesiddenttiall, ccommmerc
40、ciall, ccultturaal, insstittutiionaal aand touurisst rrelaatedd usses. 西西直门及及周边地地区集中中了多种种类型的的项目，包包括住宅宅，写字字楼，教教育，政政府机构构和旅游游景点。 Xinjjiekkou ressideentiial areea iis llocaatedd too thhe eeastt off thhe ddeveeloppmennt. Itt iss onne oof tthe olddestt diistrrictts iin BBeijjingg wiith loww deensiity ress
41、ideentiial acccommmodaatioon wwhicch iis nnormmallly ooccuupieed bby llow inccomee grroupps. Thee arrea is currrenntlyy unnderr ree-coonsttrucctioon aand a nnumbber of neww hiigh quaalitty ddeveeloppmennts havve bbeenn buuiltt wiithiin tthe areea, succh aas OOceaan PProsspecct, Jinn Huui JJia Yuaan
42、aand SilvverCCityy. TThe aveeragge ssalee prricee asssocciatted witth tthesse ddeveeloppmennts is appproxximaatelly RRMB 8,0000 perr sqquarre mmetrre, whiich is siggnifficaantlly hhighher thaan tthe aveeragge oof RRMB 4,5500 perr sqquarre mmetrre iin BBeijjingg. 新街口住住宅区位位于西环环广场的的东侧。以以前该地地区是北北京的老老城区，
43、住住宅密度度比较低低，居民民消费水水平不高高。目前前西直门门地区正正在实施施城区改改造的工工程，新新建了一一些高档档住宅，包包括远洋洋风景，金金晖嘉园园，银都都中心等等，平均均售价为为8,0277元/平平方米，高高于全市市平均44,5000元/平平方米几几乎一倍倍。 It sshouuld be notted thaat aa tootall off 4,5000 hiigh-claass ressideentiial uniits havve bbeenn orr wiill be commpleetedd wiithiin 22 kiilommetrres of XihhuannPlaaz
44、a bettweeen 220011 annd 220033. Theerefforee, uuponn coomplletiion of thee urrbann reeconnstrructtionn, iit iis aantiicippateed tthatt thhe aaverragee inncomme lleveel oof tthe houusehholdds wwithhin thee arrea willl iincrreasse, andd thhat theere willl aalsoo bee ann inncreeasee inn thhe ppurcchass
45、ingg poowerr off thhesee hoouseehollds.在离西环环广场方方圆2公公里的范范围内，从从20001年到到20003年约约有4,5000套高档档住宅落落成，一一些高档档住宅项项目正在在建设。所所以，随随着西环环地区高高档住宅宅的建设设，该区区居民的的平均收收入在提提高，同同时消费费水平也也在不断断提高。 XihuuanPPlazza iis aalsoo inn cllosee prroxiimitty tto ZZhonngguuanccun to thee noorthh weest, Jiinroongjjie to thee soouthh eaast, annd BBeijjingg Zooo tto tthe wesst . 除了东边边为新街街口住宅宅社区外外，西环环广场西西北临近近中