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1、度假产业业产权式式酒店相相近业态态的概念念辨析分时度假假是国际际上流行行的度假假产品形形式，但但在我国国，对这这一产品品形态的的理解仍仍存在许许多歧见见，而且且由于各各种原因因，目前前还不具具备大规规模发展展的条件件。事实实上，分分时度假假与产权权式酒店店和酒店店式公寓寓分属不不同业态态，是不不同质的的，彼此此之间并并没有必必然的联联系，不不能混为为一谈。国国内现在在的产权权式酒店店大多只只是概念念的炒作作而已，一一些开发发商动辄辄将它描描绘成无无风险、高高回报的的黄金投投资产品品是不正正确的。酒酒店式公公寓则在在一些大大城市有有较多的的成功先先例，但但它属于于房产中中的高端端产品，因因而也具
2、具有相当当的投资资风险。 最近近几年，有有关分时时度假的的报道越越来越多多，以它它为主题题的全国国性大型型研讨会会也已经经开了好好几次了了，国人人对发展展这一世世界先进进的旅游游业态表表现出了了超常的的热情。但但遗憾的的是，这这一在国国外获得得飞速发发展、并并被实践践证明具具有强大大生命力力的度假假产品形形式，在在我国却却出现了了南橘北北枳的结结果，有有的甚至至连其基基本的概概念都没没有搞清清楚，张张冠李戴戴，断章章取义，使使这一本本来前景景十分广广阔的产产业在我我国一直直停留在在对概念念的混乱乱争论与与炒作上上。一些些最先试试水的项项目更是是因为种种种原因因纷纷陷陷入困境境，或者者干脆收收了
3、一部部分消费费者的款款项后销销声匿迹迹，使媒媒体转而而对它大大加挞伐伐。一时时间，“分时度度假”四个字字甚至成成为和传传销一样样的欺诈诈行为的的代名词词。 与此此同时，蓬蓬勃发展展中的房房地产业业也开始始关注这这一新鲜鲜的名词词，各种种冠以“分时度度假”的物业业纷纷登登场亮相相，乱花花渐欲迷迷人眼。其其实，分分时度假假只是旅旅游度假假的一种种实现形形式，它它属于旅旅游业（确确切地说说是酒店店业）范范畴；而而房产商商所开发发的“产权式式酒店”或者“酒店式式公寓”都是房房地产的的一种新新的物业业形态，它它们与所所谓的分分时度假假其实并并没有必必然的联联系。将将这三个个不同层层面、不不同内涵涵、不同
4、同目标市市场与经经营方式式的东西西混为一一谈，生生硬地加加以嫁接接，除了了吸引一一时的眼眼球以外外，并没没有什么么新的价价值和意意义。 本文文旨在对对这些基基本概念念进行简简单的梳梳理和廓廓清，以以便我们们对这些些披着时时尚外衣衣的似是是而非的的产品能能有一个个相对理理性和正正确的判判断。 分时时度假 一、分分时度假假的起源源 分时时度假起起源于220世纪纪60年年代。在在60年年代早期期，一位位名叫亚亚历山大大奈特（AAlexxandderNNettte）的的德国人人，在他他所管理理的位于于瑞士提提西诺（TTiciino）的的饭店中中首先创创造出原原始的分分时度假假概念。他他设想将将度假地地
5、房产的的股份出出售给消消费者，然然后给予予每个购购买者在在度假地地住宿的的权利，所所有购买买者被称称为股东东或合伙伙人。随随后，他他又创建建了专门门经营分分时度假假产品的的欢乐迈迈格（HHapiimagg）公司司。这家家公司是是一家很很成功的的企业，在在19668年就就有80000多多名股东东购买其其房产。到到20世世纪900年代，这这家公司司共有112.55万名股股东和遍遍布欧洲洲15个个国家的的53处处分时度度假地。 19967年年，法国国著名的的建筑公公司Lees GGrannds Traavauux ddeMaarseeillle也设设计了分分时度假假产品，这这是全球球第一个个标准的的
6、分时度度假产品品设计，这这家公司司在位于于法国阿阿尔卑斯斯地区的的Supperddevooluyy滑雪度度假地开开始出售售固定住住宿单元元的分时时度假产产品并一一举成功功。 二、 分时度度假的正正确定义义 分时时度假（TTimeeshaare,又称VVacaatioon oowneershhip或或 Hooliddayoowneershhip），最最初是指指人们在在度假地地购买房房产时，只只购买部部分时段段的产权权，几户户人家共共同拥有有一处房房产，共共同维护护、分时时使用的的度假形形式，后后来逐渐渐演变成成每户人人家在每每年只拥拥有某一一时间段段的度假假地房产产使用权权，并且且可以通通过交换
7、换系统对对不同房房产的使使用权实实行交换换。 国际际上一度度通行的的惯例是是：将一一处住宿宿设施（如如饭店、公公寓、度度假别墅墅等）的的住宿单单元每年年的使用用期分为为52周周，将552周中中的511周分时时销售给给顾客。每每个单位位的分时时度假产产品，就就是在约约定的时时期内（一一般为220年40年年）每年年在这一一住宿单单元中住住宿一周周的权利利。 国际际上流传传较广的的两个定定义： 美国国佛罗里里达州分分时度假假房产法法案（RReall Esstatte TTimeeshaarinng AAct CH7721FFlorridaa）中对对分时度度假的定定义是：“所有以以会员制制、协议议、租
8、契契、销售售或出租租合同、使使用许可可证、使使用权合合同或其其他方式式做出的的交易设设计和项项目安排排，交易易中，购购买者获获得了对对于住宿宿和其他他设施在在某些特特定年度度中低于于1年的的使用权权，并且且这一协协约有效效期在33年以上上”，即称称之为分分时度假假项目。 欧欧盟分时时度假指指令（EEuroopeaan UUnioon TTimeeshaareDDireectiive）中中被定义义为：“所有的的有效期期在3年年以上、规规定消费费者在按按某一价价格付款款之后，将将直接或或间接获获得在11年的某某些特定定时段（这这一期限限要在11周之上上）使用用某项房房产的权权利的合合同，住住宿设施
9、施必须是是已经建建成使用用、即将将交付使使用或即即将建成成的项目目”。 三、传传统的分分时度假假产品 传统统意义上上的分时时度假是是指在购购买该产产品后，在在指定地地点、指指定时间间免费使使用住宿宿设施；在指定定地点、选选择时间间免费使使用住宿宿设施（时时间选择择并非完完全随意意，而是是在一定定的期限限内选择择，并且且按先订订先住的的原则管管理）；或者选选择地点点、选择择时间免免费使用用住宿设设施，在在这种情情况下，时时间选择择仍要受受一定的的限制，住住宿设施施也确定定为某种种类型。 四、新新型分时时度假产产品分时度度假交换换 200世纪770年代代之后，分分时度假假概念大大量传入入美国本本土
10、。当当时经济济繁荣时时期房地地产业的的飞速发发展，带带动房地地产商建建器大批批公寓房房和度假假别墅。770年代代中期的的石油危危机中，因因油价上上涨使美美国经济济进入紧紧缩期，房房产大量量闲置，房房地产商商急需解解决积压压房产的的需求，客客观上推推动了分分时度假假产品在在美国的的发展。但但引入分分时度假假概念并并开始销销售的美美国经营营者很快快就发现现一个问问题：即即产品过过于僵化化，缺乏乏灵活性性，人们们一旦购购买了分分时度假假产品之之后，只只能年复复一年地地在同一一度假地地度假。为为了解决决这个问问题，有有人在分分时度假假系统的的基础上上进一步步拓展开开发出分分时度假假交换系系统。拥拥有度
11、假假房产使使用权的的消费者者，可以以将自己己的度假假房产使使用权，通通过全球球网络交交换系统统换取同同等级别别但位于于其它地地区的度度假房屋屋使用权权。在220世纪纪80年年代初期期，分时时交换的的概念从从美国佛佛罗里达达传播到到英国和和西班牙牙，分时时度假交交换系统统的概念念又回传传到欧洲洲，这一一概念的的回传标标志着这这一产品品进入到到一个新新的发展展阶段。 在分分时度假假交换系系统中，对对于加盟盟的房产产有明确确的要求求。如对对于房间间大小的的一般规规定是：度假饭饭店房间间不小于于18.6平方方米；供供两人住住宿的套套房在223.55平方米米以上；供4人人住宿的的套房在在41.8平方方米
12、以上上；供66人住宿宿的套房房60.4平方方米以上上；所有有房间都都必须备备有单独独卫生间间，6人人套房必必须平均均拥有11.5个个卫生间间。而消消费者只只需一次次购买一一定数量量的“点数”，这些些“点数”就成为为他们选选购产品品的“货币”。他们们可以使使用这些些“点数”，在不不同时间间、不同同地点、不不同档次次的度假假村中灵灵活选择择其“点数”所能负负担的住住宿设施施。迪斯斯尼和希希尔顿分分时度假假交换系系统中均均已采取取这种模模式。在在分时度度假设施施的档次次方面，也也有了更更多的选选择。如如在豪华华饭店住住宿会员员俱乐部部，购买买该产品品的会员员可在每每年指定定的期间间内（一一般是淡淡季
13、），免免费在豪豪华的度度假地饭饭店住宿宿并使用用娱乐设设施，在在其它时时间入住住享受折折扣优惠惠。经济济型饭店店连锁交交换系统统，则是是主要提提供在经经济型饭饭店中进进行选择择的分时时度假产产品。 除以以价格区区分的专专项产品品之外，一一些以专专项活动动为主题题的分时时度假交交换系统统也开始始形成，如如高尔夫夫分时度度假交换换系统，专专门选择择有高尔尔夫球场场地设施施的度假假村作为为网络交交换单位位。 几个个重要的的概念： 点数数点数数制俱乐乐部用来来测度房房产价值值的工具具，点数数多少与与淡旺季季、房产产面积和和度假地地坐落地地点有关关。这种种模式，相相当于在在度假地地引入了了一种新新的流通
14、通手段。 点数制制点数数制（又又称点数数制），即即顾客购购买的不不再是某某处房产产的一段段时间的的使用权权，而是是购买一一定的点点数（或或称点数数），以以所购买买的点数数来选择择消费标标价已折折合成点点数的住住宿和娱娱乐等产产品。它它可以推推进全球球化点数数制体系系的建立立和发展展，即通通过点数数制网络络将各地地的点数数制俱乐乐部联合合起来交交换，使使会员在在度假需需求上具具有更大大限度的的自由选选择性。 点数制制俱乐部部点数数制俱乐乐部一般般拥有几几处度假假地房产产，不同同房产有有面积、档档次等方方面的差差异。会会员向供供应商购购买一定定数量的的点数，所所有的住住宿、娱娱乐产品品也以点点数标
15、价价。会员员可以随随意选择择在一年年的任何何时间、选选择网络络内任意意地点消消费，并并且对于于房间的的大小、住住宿时间间长短、每每年来度度假的次次数等都都可以自自由选择择。 五、分分时度假假的发展展历程 世界界上分时时度假从从源起到到发展至至今已经经有400余年，在在此期间间具有重重大意义义的标志志性事件件大致有有： 200世纪660年代代，法国国阿尔卑卑斯山地地区的滑滑雪度假假地首先先开发了了以分时时销售的的方式招招揽客户户，标志志着分时时度假产产品的开开始。 200世纪770年代代，美国国本土引引入分时时度假概概念。 19974年年，最早早的交换换系统出出现。同同年，RRCI（RResoo
16、t CConddomiiniuumsIInteernaatioonall）公司司成立，这这是世界界上第一一个分时时度假交交换公司司。这家家总部设设在美国国印第安安纳州的的美国公公司，在在全世界界90个个国家拥拥有33300个个分时度度假村，会会员家庭庭超过2240万万。 19976年年，III（Innterrvall Innterrnattionnal）公公司组建建。RCCI和III是目目前为止止世界上上实力最最雄厚的的分时度度假交换换公司。 80年年代初期期，分时时交换的的概念从从美国佛佛罗里达达传播到到英国和和西班牙牙，分时时度假交交换系统统的概念念又回传传到欧洲洲，标志志着这一一产品进进
17、入到一一个新的的发展阶阶段。 800年代中中期，990%以以上的分分时度假假地都是是专门为为适应分分时度假假需求而而新开发发的，其其发展规规模也迅迅速扩大大。 19984年年之后，一一批世界界著名的的饭店连连锁集团团和发展展商进入入这一领领域，分分时度假假地房产产的质量量有了大大幅度的的提高。 19990年年，进入入分时度度假领域域的迪斯斯尼公司司率先推推出了点点数制（又又称分数数制）。 19992年年，世界界开发分分时度假假产品的的度假村村有30000处处以上，拥拥有分时时度假房房产的家家庭也达达到近2240万万个。 19999年年5月，RRCI欧欧洲分公公司完成成了对点点数制网网络的检检测
18、，并并于20001年年前后将将点数制制网络推推向全球球。 19999年年，全球球分时度度假物业业销售额额达到667.22亿美元元，5440万个个家庭参参与了分分时度假假网络。 19999 年8月月，清华华大学经经济管理理学院提提出天伦伦公司（天天伦公司司筹备组组）在中中国开发发分时度度假的可可行性研研究报告告。 20000 年年9月，由由首创集集团、首首旅集团团和中旅旅集团联联合发起起组建的的天伦度度假发展展有限公公司在国国家工商商局注册册为首家家享有全全国经营营权的分分时度假假专业公公司。 六、分分时度假假的现状状 （一一）国外外：目前前世界上上已有660多家家分时度度假集团团，45500个
19、个采用分分时制度度的度假假村，分分布在881个国国家，来来自1224个国国家的4400多多万户家家庭购买买了度假假权。分分时度假假房产业业已成为为年营业业额655亿美元元的全球球产业。 主要要企业及及现状：RCCI、III、万万豪、希希尔顿、凯凯悦、迪迪斯尼、美美国度假假协会（AARDAA）、欧欧洲分时时度假协协会（EETF）等等，发展展形势良良好。 （二二）国内内：刚刚刚起步。诸诸多企业业开始对对这一泊泊来的新新旅游产产品形态态感兴趣趣，有关关分时度度假的消消息频现现于媒体体，但由由于对它它存在许许多错误误的理解解，有关关解释大大多含混混不清，加加上国内内的市场场与法制制环境还还没有使使其健
20、康康发展的的土壤，因因此，一一些先期期试水的的项目普普遍只是是在概念念本身上上红火了了一把，其其经营纷纷纷陷入入困境。 主要要企业及及现状： 中房房集团与与美国公公司合作作开发的的网络系系统中国国房地产产与分时时度假联联盟，挣挣扎于网网络的建建设和艰艰难的销销售中； 首创创旗下的的天伦度度假公司司三年在在全国设设立1000个度度假村的的计划已已不知下下文。 20001年，中中国旅行行社总社社、中信信安华集集团、中中宇集团团、中股股四家组组成北京京中安达达旅游度度假服务务有限公公司，计计划在中中国400个地方方，每个个地方建建5000栋别墅墅，建4400到到8000个宾馆馆（每一一栋房子子都是1
21、160平平方米，楼楼上有三三个卧室室，楼下下是客厅厅、饭厅厅、厨房房，两套套半洗手手间。度度假卡是是两万块块钱一张张，用440年，每每年一个个礼拜。这这样每年年5000块钱，再再加上3300块块钱的物物业管理理费，一一共是8800块块钱）。目目前，由由于资金金不到位位只在襄襄樊和山山东建成成两个。 其他企企业还有有：国内内首家从从事交换换业务的的“华夏之之旅”、松散散型饭店店联合体体“新旅网网”、天津津泰达度度假交换换有限公公司（TTRACC）、云云南太阳阳度假交交换有限限公司、全全旅运通通（上海海）度假假咨询有有限公司司、上海海御都俱俱乐部等等，运营营状况都都不理想想，有些些已经濒濒临破产产
22、。 七、我我国发展展分时度度假产业业的有利利条件 从我我国当前前的宏观观背景分分析，与与发达国国家旅游游分时度度假系统统产生初初期的情情况十分分相似。不不论是供供给还是是需求，都都已基本本具备了了初期发发展旅游游分时度度假交换换系统的的条件。 （一一）房地地产积压压和饭店店出租率率下降 在经经济过热热时期，我我国各地地建起大大批房地地产项目目，在经经济调整整之后，许许多盲目目开发的的房地产产由于价价格高、市市场定位位不准等等因素出出现了严严重的积积压。据据国家统统计局城城市社会会经济调调查总队队对全国国35个个大中城城市的调调查结果果表明，目目前这些些城市还还有60000多多万的的商品房房空置
23、，商商品房严严重积压压。这些些积压的的房地产产中，有有相当大大一部分分位于度度假地和和旅游城城市。 房地地产积压压和接待待设施出出租率低低的大背背景为旅旅游分时时度假交交换系统统的发展展创造出出良好的的供给条条件。与与发达国国家类似似，可以以通过将将房地产产项目转转向和吸吸引度假假地饭店店加盟的的形式，低低成本发发展旅游游分时度度假交换换系统。 （二二）度假假概念逐逐步成熟熟 在我我国，随随着旅游游消费的的不断增增长和旅旅游者的的日渐成成熟，经经过初期期单纯以以观光为为目的的的发展阶阶段之后后，度假假旅游需需求已经经产生，并并形成了了一定的的市场规规模，特特别是城城市周边边的周末末短期度度假和
24、节节假日度度假已具具雏形。根根据国际际惯例的的发展规规律，度度假需求求从产生生、发展展到具备备一定规规模所需需的时间间并不长长。因此此，我国国在35年内内，可望望形成具具有一定定规模的的旅游度度假市场场。这一一市场的的形成和和扩大，将将为旅游游分时度度假交换换系统创创造出旺旺盛的需需求。 （三三）可投投资领域域少，可可利用资资金相对对充足 在我我国，由由于在工工业技术术方面与与发达国国家存在在较大的的差距，加加上面临临加入世世界贸易易组织后后开放市市场的威威胁。在在工业领领域的投投资需求求不旺。以以家庭经经营为基基础的农农业领域域内虽存存在较大大的资金金需求，但但由于经经营单位位分散，无无法吸
25、纳纳大额资资金。资资金需求求较旺的的第三产产业中，投投入产出出效益好好的产业业也不多多。所以以，在总总体资金金短缺的的背景下下，对资资金的有有效需求求却严重重不足。近近几年中中，大量量的资金金投入市市场空间间相对狭狭窄的饭饭店业就就是一个个例证。在在集团资资金之外外，我国国城市居居民储蓄蓄居高不不下，除除对未来来风险方方面的预预期过高高等因素素之外，没没有合适适的投资资领域是是一个主主要的原原因。若若能保持持项目的的良好运运作，这这部分资资金也会会对分时时度假交交换系统统有很大大的支撑撑力。 因此此，对于于市场前前景良好好的投资资新领域域，尤其其是像旅旅游分时时度假交交换系统统这样有有国际成成
26、功先例例的新概概念，在在基础条条件发展展成熟的的条件下下，不难难吸引到到市场上上积极寻寻求项目目的存量量资金。 （四四）已有有多家大大公司开开始介入入 在上上述的背背景下，我我国已有有一些组组织开始始介入旅旅游分时时度假系系统的研研究和开开发。除除了开发发分时度度假产品品和加盟盟国际网网络的单单体饭店店、度假假村之外外，部分分大型旅旅游集团团和综合合性集团团已着手手研究在在我国建建立大型型旅游分分时度假假交换系系统的可可行性，并并准备在在条件成成熟时拥拥有巨资资进入。 八、我我国发展展分时度度假产业业面临四四个问题题 在具具有一些些比较有有利的宏宏观背景景和发展展潜力的的同时，也也应当清清醒地
27、看看到，目目前我国国大规模模发展分分时度假假产业时时机还未未成熟，面面临的问问题主要要有以下下四点： （一一）政策策性风险险 按国国际上开开发旅游游分时度度假交换换系统惯惯例做法法，一般般采用先先销售消消费权益益卡、后后购买（开开发）度度假村或或者边售售卡、边边开发度度假村的的运作方方式，加加之发展展大型分分时度假假交换系系统所需需的资金金量较大大，所以以很容易易被人与与乱集资资等国家家政策明明令禁止止的行为为挂钩，产产生政策策风险。 （二二）消费费预期较较低 当前前，中国国国内的的平均消消费水平平还没有有达到分分时度假假的要求求，在住住房、汽汽车等消消费品还还没有完完全解决决的情况况下，对对
28、分时度度假的需需求仅限限于数量量极小的的高收入入阶层。同同时，由由于医疗疗、养老老、失业业等方面面保险制制度的不不健全，居居民普遍遍存在对对预期收收入降低低、预期期支出提提高的心心理。在在这样的的大环境境下，居居民对于于旅游产产品的消消费也受受到一定定影响。 （三三） 近近期度假假需求不不旺 我国国旅游者者对于度度假产品品的需求求虽已崭崭露头角角、但在在当前的的消费水水平和发发展阶段段，旅游游度假市市场要发发展到能能够支撑撑旅游分分时度假假交换系系统的规规模，尚尚需假以以时日。中中国目前前每万人人拥有的的分时度度假会员员数是周周边国家家中最低低的，仅仅为0.6人，而而美国是是60人人。客观观条
29、件的的不成熟熟要求开开发商承承担起培培育市场场的责任任。 分时时度假产产品要求求消费者者具有随随机的长长假期，但但在中国国由于带带薪休假假制度没没有落实实，我国国居民通通常只有有春节、五五一、国国庆三个个固定的的休假期期，因而而分时度度假产品品的“分时”优越性性得不到到体现，结结果势必必造成消消费者赶赶在节日日期间集集中消费费，住宿宿权益得得不到保保证，反反而形成成对产品品的负面面印象。 （四四） 国国际化障障碍 对于于把分时时度假网网络发展展为国际际产品的的设想，存存在着国国际化方方面的风风险。例例如，我我国与世世界许多多国家间间都没有有免签证证制度，我我国购买买分时度度假产品品的会员员在出
30、国国签证方方面还可可能出现现麻烦。 产权权式酒店店 产权权式酒店店由分时时度假演演变而来来。不同同的是由由消费者者或个人人投资者者买断旅旅店旅游游设施在在特定时时间里的的使用权权，发展展为进而而买断产产权而不不仅是买买断时段段，即酒酒店将每每间客房房分割成成独立产产权出售售给投资资者，投投资者一一般并不不在酒店店居住，而而是将客客房委托托给酒店店经营分分取投资资回报，同同时还可可获得酒酒店赠送送的一定定期限的的免费入入住权。但但对产权权式酒店店来说，分分时度假假权益只只是作为为产权式式酒店的的附加值值。 产权权式酒店店的回报报率大小小和风险险高低完完全取决决于该酒酒店在未未来的经经营状况况。
31、一、 全球概概况 据资资料显示示 WWTO国国际贸易易组织，119966，全全球产权权式酒店店19886119955年平均均增长115.88%；119800年，有有15.5万个个家庭购购买了全全球5000个旅旅游目的的地的产产权式酒酒店；到到19995年，有有35万万个家庭庭购买了了全球881个国国家40000个个旅游目目的地的的产权式式酒店 Raagattzasss.cciattes,19992 。800年代到到90年年代初，全全球引入入产权式式经营的的旅游目目的地数数量增长长了6倍倍，900年代初初，全球球产权式式酒店销销售收入入已达440亿美美元，到到20004年，全全球产权权酒店销销售
32、将达达3000亿美元元。所有有信息表表明，产产权式酒酒店将成成为旅游游及贸易易发展过过程中的的一种重重要的经经营创新新模式，同同时成为为最受大大众家庭庭青睐的的投资工工具。 二、 国内概概况 在我我国，“产权式式酒店”已有十十多年的的发展历历史，且且多分布布在深圳圳等沿海海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为发达国家中备受中产家庭青睐的旅游投资方式随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“
33、时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10%投资回报房屋产权”、由新加坡开发的公寓式大酒店青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大龙庆峡（假日）乡村俱乐部、龙脉温泉等。 除极极个别外外，国内内目前的的产权式式酒店普普遍经营营状况不不良，开开发商许许诺的高高回报率率往往难难以达到到。（由由上表可可知，一一般来说说国内目目前的产产权式酒酒店如果果要获得得8%的的年回报报，则其其平均入入住率必必须达到到60%左右，而而这正是是中国33星级酒酒店的平平均入住住率。也也就是说说，在给给予业主主8%的的年回报报率之后后，酒店店管理公公司本身身将没有有任何利利润，这
34、这样的经经营状况况是不可可能持久久的。） 三、 产权式式酒店的的实质 产权权式酒店店是一种种新型的的经营方方式，开开发商通通过出售售产权客客房回笼笼资金，扩扩大经营营规模，分分散经营营风险，并并借助国国际酒店店网络提提高客源源质量，实实现盈利利。而投投资房产产者也可可以跳出出单一的的“购房出出租”模式，实实现“异地置置业”。 产权权式酒店店实际上上为酒店店起到了了一个组组合投资资的作用用。首先先它不是是集资形形式的债债务关系系，投资资这获得得的是明明确界定定的产权权；其次次，它不不是一般般的购买买房产，因因为其产产权除了了单独界界定的酒酒店中某某间客房房外，还还包括酒酒店统一一提供的的各种配配
35、套服务务设施的的享用权权；第三三，它不不是股权权，投资资者自然然不用承承担酒店店经营的的风险，也也不享有有类似股股东的权权益。因因此其实实际意义义是有效效地解决决了庞大大的投资资难于流流动变现现而个人人闲散投投资难于于有效集集聚之间间的矛盾盾，从而而寻找到到两者双双赢的结结合点。 对投投资者来来讲，产产权式酒酒店是一一种风险险小、回回报稳定定的投资资方式，有有明确的的产权界界定作为为投资凭凭证，具具有很强强的稳定定性和增增值预期期；对宾宾馆酒店店来讲，产产权式酒酒店为直直接融资资开辟了了新的渠渠道，是是实施滚滚动发展展的有效效措施；对当地地政府来来讲，又又增加了了新的税税源。 酒店店式公寓寓
36、酒店店式公寓寓（SeerviiceddApaartmmentt）是融融合了星星级酒店店的设施施与服务务、专业业酒店管管理公司司的经营营、提供供低于酒酒店的价价格和注注重家庭庭特色于于一体的的自住式式单位。其其主要特特征是：酒店式式服务，强强调经营营管理，以以及比较较个人化化的环境境和家具具。 一、 酒店式式公寓的的市场定定位 酒店店式公寓寓主要的的目标市市场为四四种人：长期出出国的生生意人（即即外籍工工作人员员），长长期在外外的高级级经营管管理者，大大企业的的企划思思想者，以以及正在在度长假假的家庭庭。 结合合中国的的特点，酒酒店式公公寓往往往是购者者不住（用用于投资资出租）、住住者不购购。
37、二、 酒店式式公寓的的起源 酒店店式公寓寓最早起起源于119世纪纪中后期期的美国国和澳洲洲。当时时欧洲老老牌资本本主 三、 酒店式式公寓在在中国 酒店店式公寓寓最早登登陆中国国是在990年代代初的深深圳。当当时深圳圳是中国国市场经经济的前前沿，国国际化程程度最高高、国际际商务活活动最活活跃的特特区，各各家酒店店式公寓寓都获得得了可观观的经济济回报。 900年代后后期，在在北京、上上海等地地得到了了长足发发展。目目前中国国大陆酒酒店式公公寓的代代表也出出自这两两个地方方，如上上海的雅雅诗阁、北北京的财财富中心心、东方方广场、福福顿中心心、国贸贸中心等等。同时时，在其其他一些些一二级级城市也也有零
38、星星面市或或正在规规划与开开发。 如果果区位合合适，设设计科学学，价格格适中，周周边配套套完备，有有些代表表性酒店店式公寓寓的回报报率和经经营业绩绩可以达达到比一一般物业业高一倍倍甚至数数倍速的的回报率率，比如如上海雅雅诗阁三三居室的的月租金金高峰时时达50000美美元，年年租金近近50万万元人民民币。但但由于酒酒店式公公寓是以以高度发发达的商商务活动动会依托托的，而而目前国国内这样样的地方方仍然屈屈指可数数，同时时，这一一物业类类型本身身的专业业化程度度极高，对对开发商商的要求求也相应应提高，加加上售价价普遍高高达1000000元/左右，因因而投资资风险较较大。从从目前国国内实践践的结果果来
39、看，也也是喜忧忧参半，忧忧多于喜喜。尤其其是一些些仅炒作作概念的的楼盘，销销售状况况并不理理想。 四、酒酒店式公公寓的规规划设计计原则 目前前，市场场上酒店店式公寓寓的种类类、规模模、卖点点各不相相同，但但一般来来说，只只要是真真正的酒酒店式公公寓，均均应遵循循以下的的设计原原则（换换句话说说，成功功的酒店店式公寓寓，一般般都具备备以下必必备的特特征）： 地段段应该选选择在市市中心的的商务区区； 大多多设计在在一个城城市综合合体内，以以便通过过“空间借借用”提供充充足的商商务、休休闲、社社交及生生活配套套设施，做做到资源源共享； 户型设设计不宜宜过大，一一般以一一居室、一一室一厅厅为主，两两室
40、一厅厅为辅，个个别项目目有少量量的三居居室、四四居室。但但基本的的家居功功能要齐齐全，能能满足第第一居所所的需求求，注重重家居氛氛围； 单元元数量一一般在11502000套左右右，总建建筑面积积111.5万万最佳佳； 要有有足够的的公共服服务支持持系统，包包括健身身房、洗洗衣房、餐餐饮、酒酒吧、图图书室、商商务中心心、智能能化系统统、豪华华大堂、前前台、控控制室等等。 参参考文献献 刘赵赵平，分分时度假假产权酒酒店饭店业业和房地地产业的的创新发发展之路路，M，北北京，中中国旅游游出版社社，20002； 张泽泽一，试试析我国国旅游创创新中的的分时度度假，J，重重庆商学学院学报报，20001（44
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