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1、建议书特为 光耀时代 准备 2010年2月光耀翡翠湾物业服务方案本文件的版权归第一太平戴维斯所有，未经允许，不得复制或将文件交给第三方。All copy rights of this document are reserved by Savills. It is illegal to copy or sent this copy to other parties without the consent from Savills.0Page 目录页码一序言言1二翡翠翠湾物业业服务总总体方案案 11三翡翠翠湾物业业服务理理念 7四翡翠翠湾物业业服务模模式 9五翡翠翠湾物业业服务工工作重点点 114
2、六翡翠翠湾主要要管理措措施和质质量标准准 119七翡翠翠湾物业业综合服服务费用用测算 38八发展展商需配配合的工工作 399九特色色优质服服务 400十配套套设施完完善建议议 444一 序言“荷兰水水乡”第四期期光耀耀翡翠湾湾，作为为三江交交汇的核核心片区区，北临临江北CCBD，南南临麦地地河南岸岸商务区区，而西西边是著著名的风风景旅游游胜地西湖湖。片区区的区位位优势明明显，是是惠州西西南成熟熟商业片片区与江江北行政政商务区区域两大大中心的的衔接地地带，是是“区域功功能、交交通过渡渡核心”，也是是城中璞璞玉、世世外桃源源！拥有优越越的地理理位置和和居住环环境的光光耀翡翠湾湾（以下下简称“翡翠湾
3、湾”），开开发商非非常重视视此项目目的后期期管理工工作，特特邀请国国际著名名的第一一太平戴戴维斯物物业顾问问公司担担当此项项目的前前期物业业顾问工工作，并并以独有有的工作作方针去去协助此此项目的的物业管管理服务务。在本本物业管管理方案案中，我我司着重重分析项项目的管管理理念念和服务务的措施施。我们们将在传传统物业业管理基基础上，高高起点规规划翡翠翠湾的物物业服务务工作，推推出“一站式式贴心管管家”物业服服务模式式，凸显显私家豪豪宅管理理的安全全、典雅雅、至尊尊，维护护业主的的私密性性，以配配合翡翠翠湾尊贵贵业主的的需要，高高水平实实施物业业管理服服务，保保障高品品质的稳稳定输出出。二 翡翠湾物
4、物业服务务总体方方案1 管理的总总体目标标在管理期期内，将将把翡翠翠湾管理理为“安全文文明、优优美舒适适、运作作正常、管管理有序序”的高尚尚住宅，并并保持和和提高物物业的完完好程度度，通过过加强对对翡翠湾湾的管理理，使物物业保值值、增值值，以良良好的物物业管理理服务树树立翡翠翠湾的品品牌形象象，使物物业开发发和管理理服务能能处于良良性循环环的状况况。近期目标标：1) 积极主动动协助开开发商销销售。2) 协助售楼楼处的秩秩序维护护、清洁洁、绿化化等各项项工作，并并提供各各项工作作的顾问问意见，协协助大型型节日和和销售活活动布置置等协助助工作。3) 积极筹备备管理处处的前期期各项准准备工作作。4)
5、 严格把关关，协助助发展商商验收接接管好小小区，并并按时顺顺利的移移交到业业主手中中。5) 推出“一一站式贴贴心管家家”物业管管理服务务模式，要要求相关关人员具具有文化化素质高高、做事事沉稳干干练、体体贴周到到等良好好的个人人修养；通过建建立一个个良好的的培训与与岗位竞竞争机制制来带动动整体人人员素质质的提高高，以适适合翡翠翠湾广大大业主的的需要。6) 保持良好好的生活活、工作作环境，统统筹安排排、落实实翡翠湾湾的各项项设施、设设备管理理维护以以及节能能等重要要工作，在在规定的的不同时时间段开开闭一些些电梯、灯灯光照明明、区域域景观，既既让业主主满意，又又节约成成本。中期目标标：1） 维护翡翠
6、翠湾广大大业主的的权益，强强化宣传传，进行行依法管管理，共共同维护护翡翠湾湾的生活活环境。2） 导入第一一太平戴戴维斯的的专业管管理，协协助翡翠翠湾物业业管理处处不断提提高服务务质量及及服务档档次，以以良好的的物业管管理服务务树立翡翡翠湾的的品牌形形象，使使物业开开发、服服务管理理处于良良性循环环。3） 随时与翡翡翠湾的的广大业业主保持持联系、加加强交流流；定期期就物业业服务工工作对业业主进行行回访和和工作质质量调查查，确保保沟通渠渠道畅通通，随时时根据需需求对工工作计划划进行调调整和完完善。4） 在服务期期限内，按按全国物物业管理理示范住住宅的考考评标准准进行服服务。长期目标标：1) 全面导
7、入入ISOO90000质量量管理体体系，并并根据运运作情况况导入IISO1140000（环境管管理体系系） 标准准体系和和OHSSAS1180000（职职业健康康安全管管理体系系），使使翡翠湾湾物业管管理处日日后能长长期、有有效、规规范的管管理运作作。 2) 继续加强强和业主主委员会会的沟通通，共同同进行“齐抓共共管”，保持持和提高高物业的的完好程程度，使使物业持持续保值值、增值值，提升升各类业业主的投投资回报报，达到到“多赢”的局面面。2 管理原则则根据国务务院物物业管理理条例广广东省物物业管理理条例及及物业服服务合同同，并结结合惠州州市当地地实际情情况，本本着“以业养养业”“多种种经营”和
8、“精干、高高效、优优质服务务”的管理理原则，为为业主和和住户创创造安全全、文明明、便捷捷、舒适适的生活活与工作作环境质质量方针针，实行行“管、养养、修、服服务”为一体体的综合合管理。3 分项指标标1） 房屋及公公用部位位维修、养养护的承承诺及措措施序号指标名称称国家评分分标准翡翠湾物物业管理指标标管理指标标实施措措施1房屋完好好率9899指定维修修技术人人员负责责责任区区域内的的房屋巡巡查，建建立文件件记录，确确保房屋屋完好、整整洁，无无违章搭搭建及损损坏公共共设施现现象。2房屋零修修、急修修及时率率98100接到紧急急维修通通知5分分钟内到到达现场场，零修修及时，约约定完成成不过夜夜，并按按
9、维修修回访制制度进进行回访访及记录录。3房屋零修修工程合合格率100100分项检查查，一步步到位并并按照维维修回访访制度进进行回访访，以确确保维修修质量，满满足业主主需要。4房屋外观观完好、整整洁无损损完好、整整洁无损损外观完好好，无破破损处、整整洁，无无涂污处处、无违违反规定定私搭乱乱建损坏坏现象。5阳台使用用空调安装装整洁、美美观整洁、美美观阳台统一一，不堆堆放易燃燃易爆物物品；阳台使用用不得有有碍观瞻瞻；空调室外外主机一一律装在在预留的的位置上上。2） 公共设施施、设备备及场所所的使用用、维修修、养护护、管理理和收费费序号项目（内内容）国家评分分标准翡翠湾物物业管理指标标管理指标标实施措
10、措施1消防设施施设备完完好率100100指定机电电设备及及公用设设施管理理员维护护，实行行巡查制制度，建建档启示示，并由由维修主主管监督督执行，以以确保消消防设施施、设备备完好无无损，随随时可以以正常使使用。2电梯完好完好与专业电电梯公司司签订维维保协议议，每年年进行电电梯安全全年检一一次，必必须取得得政府有有关部门门年检合合格证，确确保电梯梯安全运运行。3供水正常正常协助自来来水公司司进行表表前管理理维修，对对表前管管道进行行定期检检修和大大、中、小小型修理理；对表表后管道道进行日日常维修修，保证证正常供供应。4供电变配 电房正常正常设备编号号、安全全标志清清楚醒目目，室内内通风良良好，不不
11、潮湿，无无积水，绝绝缘板（层层）配置置符合要要求无乱乱改建，有有检查记记录，安安全、维维修责任任明确。楼层配电电系统正常正常配电箱、电电源表箱箱插接箱箱体完好好，关锁锁良好，管管线无乱乱牵挂，无无裸露。5路灯完好好率9595指定机电电设备及及公用设设施管理理员负责责维护，实实行巡查查制度，建建立文件件记录，由由维修主主管监督督，以确确保路灯灯完好无无损正常常使用。6道路完好好率及使使用率9090指定机电电设备及及公用设设施管理理员负责责维护，实实行巡查查制度，建建立文件件记录，由由维修主主管监督督，以确确保道路路完好无无损正常常使用。7排水管明明暗沟完完好率95100指定机电电设备及及公用设设
12、施管理理员负责责维护，实实行巡查查制度，建建立文件件记录，由由维修主主管监督督，以确确保排水水畅通无无阻，无无积水，无无塌陷。8化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率95100确保沟、渠渠、池、井井完好，排排放通畅畅。9消防报警警系统100100指定机电电设备及及公用设设施管理理员负责责维护，实实行巡查查制度并并定期试试验烟感感报警的的灵敏度度和准确确度，建建立文件件记录，以以确保报报警系统统完好。10消防连动动系统100100指定机电电设备及及公用设设施管理理员负责责维护，实实行定期期试验，建建立文件件记录，确确保消防防水泵随随时可以以启动运运行，抽抽排烟正正压送风风设备完完好，随随时可以以启动
13、运运行。11缴费及时时率90%95%定期向业业主派发发缴费通通知书，对对未能按按时缴费费的业主主，及时时做好催催缴费工工作。12业主满意意率90%95%定期向业业主派发发意见调调查表，了了解业主主对管理理处各部部门工作作的满意意程度，以以改进今今后工作作。三 翡翠湾物物业服务务理念根据翡翠翠湾项目目之高档档定位以以及楼盘盘之实际际情况，全全力打造造翡翠湾湾“人性化化管理、规规范化运运营、专专业化服服务”的物业业管理特特色。为为使业户户时刻都都能感受受到高尚尚的生活活氛围，享享用到先先进的管管理和细细致的服服务，物物业公司司将国际际最先进进的“3T+4S”服务理理念引入入物业服服务中，从从全新的
14、的角度提提供物业业优质服服务。1. 3T服务务理念Toop IImagge国际际化形象象物业在销销售及运运作时，形形象策划划尤为重重要；在在翡翠湾湾VI系系统之基基础上对对管理处处形象进进行规划划，包括括视觉角角度、行行为角度度、理念念角度，构构筑项目目之温馨馨国际形形象。Toop EEnviironnmennt一流流环境国际化形形象需一一流环境境配合，结结合国家家优秀示示范小区区标准，制制定适合合项目的的环境管管理指标标。Toop SServvicee优质服服务打造精良良、专业业、全心心全意服服务客户户的物业业队伍，通通过专业业服务体体系提供供多元化化优质增增值服务务，为业业户提供供铂金品品
15、质的优优质服务务，使物物业持续续升值、保保值，物物业管理理服务。2. 4S服务务理念（MMS）服服务理念念满意只有满意意的理念念，才有有满意的的行为；只有理理念的共共鸣，才才有客户户的忠诚诚。客户户是一切切工作的的出发点点，客户户满意是是检验服服务的重重要标准准。从此此点出发发，物业业管理处处力求营营造良好好的企业业文化，塑塑造员工工统一的的服务理理念，共共同打造造优质服服务品牌牌。（BBS）服服务行为为满意服务结果果驱动服服务过程程，我们们强调结结果，但但应更重重视过程程的价值值，过程程满意是是结果满满意的基基础。在在关注整整体效应应之上，追追求细节节的完美美，为使使高品质质的物业业管理服服
16、务得以以实施，我我们将制制定一系系列员工工行为规规范，通通过细致致的灌输输，建立立优秀的的服务团团队。（VVS）服服务形象象满意服务是人人与人、人人与自我我、人与与环境的的和谐运运动，这这种交互互的影响响作用于于我们的的视觉和和听觉。所所以，着着重于服服务人员员的形象象展示，通通过专业业的培训训和实施施国际化化的服务务准则，将将物业管管理服务务演绎成成一种氛氛围的感感知，一一种体验验的快慰慰。（QQS）服服务品质质满意服务品质质是企业业的生命命线，是是企业生生存的基基础、发发展的引引擎、竞竞争的筹筹码；服服务聚焦焦于品质质，它是是企业核核心力量量最能体体验的释释放。因因此，我我们将制制定规范范
17、的质量量管理标标准，确确保高品品质物业业管理服服务的输输出，使使项目得得以长远远健康的的发展。四 翡翠湾物物业服务务模式一站站式贴心心管家服服务1 设立“一一站式贴贴心管家家”服务模模式的作作用为满足业业户高层层次、个个性化物物业服务务之需求求，让业业户能得得到体贴贴入微的的尊贵服服务享受受，管理理处为业业户提供供客服助助理“一站式式贴心管管家”服务。所谓“一一站式贴贴心管家家”服务，指指客户服服务中心心为小区区住宅与与别墅分分别配备备一位客客服助理理提供专专职服务务。任何何单元业业户需要要客户服服务中心心提供服服务时，责责任区域域的客服助助理将及时到到位的跟进服服务。若若业户提提出的服服务要
18、求求属于客客户服务务中心服服务范围围内，则则客服助助理按客客户服务务中心所所拟定的的服务项项目、细细则、作作业规程程进行操操作；若若服务内内容超越越了服务务范围或或内容较较为特殊殊且具个个性化，则则客服助助理将业业户的具具体要求求告知客客服经理理，客服服经理通通过利用用社会资资源，以以最快速速度拟出出合理的的服务方方案，尽尽可能满满足业户户需求。它的优势势在于：a) 能加强与与业户的的沟通，搞搞好关系系，及时时掌握动动态信息息；b) 方便、快快捷，减减少沟通通干扰，让让业户能能随时直直接表达达自己的的看法；也减少少业户对对发展商商、销售售部的负负面干扰扰；c) 充分发挥挥统筹功功能，针针对一些
19、些特殊的的问题，由由客服经经理直接接安排相相关部门门、人员员配合处处理；d) 有始有终终,通过过这个窗窗口跟进进问题的的整个处处理过程程，负责责向提出出问题的的业户作作回访工工作；e) 向业户提提供一些些与生活活相关的的便民服服务，以以赢得业业户的好好感。2 客户服务务中心服服务内容容作为一个个高标准准物业管管理水平平的项目目，管理理处应在在客户服服务方面面加强力力度，重重视客户户反馈意意见，要要尽可能能得站在在业户的的角度，为为业户多多加考虑虑，尽可可能多的的提供各各种“贴身”服务，使使业户在在所居住住的物业业内能真真正做到到安居乐乐业。从从此点出出发，第第一太平平戴维斯斯建议管管理处应应专
20、门设设立客户户服务中中心，专专职处理理有关此此点事项项，其工工作内容容将包括括但不限限于：设置热线线电话客户服务务中心前前台接待待有必要要设立公公众咨询询投诉程程序，以以便改进进服务。在在客户服服务中心心设立客客户电话话热线，由由专业人人员接听听，并记记录在热热线电话话投诉记记录跟进进表，由由客服经经理亲自自处理任任何有关关管理上上之问题题，投诉诉者的姓姓名会被被保密。接接受投诉诉不应局局限在热热线电话话。所有有员工在在日常与与业主接接触中有有义务接接受投诉诉，然后后转交客客户服务务中心。如如遇重大大或紧急急事件，管管理处项项目经理理应直接接接听有有关投诉诉，并要要求客户户服务中中心跟进进处理
21、，提提交有关关报告。跟进工程程遗留问问题物业的移移交，或或多或少少都有一一些建筑筑、装修修工程上上的遗留留问题，能能否及时时跟进处处理这些些遗留问问题，将将直接影影响到能能否顺利利交收楼楼。而该该类遗漏漏问题，往往往涉及及到发展展商和各各施工单单位的协协调，如如由物业业管理有有限公司司专门派派人跟进进协调处处理，则则大大减减少业主主往返于于发展商商、售楼楼部之间间的次数数，处理理之中就就能体现现物业管管理的优优质服务务。投诉处理理所有业主主之投诉诉，必须须记录及及妥善处处理，同同时要作作定期分分析及检检讨业主主主要投投诉项目目（每日日将投诉诉登记记记录表呈呈交客服服经理审审阅，管管理处总总经理
22、定定期抽检检记录）。所所有投诉诉应按规规定合理理时间内内完成，并并通告投投诉人。若若未能按按时完成成，应交交待原因因及做出出解释，并并另约定定完成日日期。业主档案案的更新新管理处按按业户所所在单元元区域进进行划分分，每一一业主档档案内再再按事件件性质不不同进行行细分。同同时，通通过前台台服务每每月更新新一份最最新的业业户情况况一览表表，包括括业户姓姓名、家家庭成员员、通讯讯方式、管管理费交交费情况况、投诉诉跟进等等，便于于客户服服务部及及时跟进进提供全全方位的的服务。探访业主主有业主新新入住物物业内时时，通过过管理处处客户服服务中心心经理的的定期电电访/走走访该业业户，对对其进行行亲善访访问，
23、以以了解业业户的需需要和跟跟进问题题的效果果，给客客户留下下良好的的第一印印象，从从而建立立日后互互相信任任的基础础。定期调查查问卷为了能够够准确及及彻底了了解物业业内各业业主的意意见及所所需，故故定期根根据物业业的特点点制订一一份完整整的客户户意见调调查问卷卷，针对对性地反反馈业主主的意见见，并有有计划、有有步骤地地改进管管理处的的工作质质量。3 建立客户户服务中中心标准准的服务务内容咨询服务务1） 物物业室内内的设施施开通使使用咨询询；2） 物物业区域域内公共共设施使使用咨询询(停车车场、会会所等)；3） 物物业租售售中介信信息咨询询；4） 楼楼宇设施施的维修修受理（水水电、空空调等）；5
24、） 水水电、物物业管理理等费用用查询。信息发布布1） 管管理事务务通告（停停水、停停电、电电梯检修修等）；2） 提提醒/催催交费用用；3） 节节日温情情问候；4） 大大型活动动的安排排通告。电话调查查1） 民民意调查查；2） 市市场调查查；3） 电电话回访访。家居助手手1） 家家居清洁洁；2） 家家居维修修服务；3） 家家居绿化化顾问；4） 空空置房委委托管理理服务；5） 家家庭保健健师；6） 电电话购物物。突发事件件的应对对预先先设计好好合理、有有效、快快速的解解决方案案1） 秩秩序维护护员服务务（盗窃窃、打架架、防恐恐）；2） 消消防服务务（防火火、困电电梯、爆爆水管）；3） 自自然灾害害
25、（台风风、暴雨雨、地震震）。投诉受理理将投投诉及时时转达相相关部门门（内部部/外部部）处理理，并根根据反馈馈的处理理结果进进行客户户回访1） 服服务投诉诉；2） 环环境投诉诉；3） 遗遗留问题题投诉；4） 公公益投诉诉。短信留言言业户在急急需离开开住宅小小区外出出办事时时，如有有人送货货或来访访，事前前又无法法取得联联系改约约时，可可以通过过管理处处接待前前台留言言转告，暂暂时寄存存物品或或代为安安排访客客等待业业主回归归等，使使业主随随时都分分身有术术。提醒服务务“秘书”可以按按照业主主的预约约登记，提提供提醒醒服务（会会议、约约会、生生日、纪纪念日等等）。保保证业主主能面面面俱到，无无一疏
26、忽忽。商务预约约当业主希希望能最最快有人人协助预预定酒席席、购买买鲜花、礼礼品、约约定出租租轿车、预预定飞机机票、火火车票时时，不用用查找电电话黄页页，只要要致电管管理处服服务前台台就可一一切安排排妥当。五 翡翠湾物物业服务务工作重重点1 介入前期期管理，有有效减少少工程遗遗留问题题1） 介入物业业的规划划设计。我我司将派派遣专业业技术人人员，协协助物业业服务公公司，积积极参与与翡翠湾湾的规划划设计。通通过审阅阅设计图图纸、察察看施工工现场、参参加工程程例会、组组织业主主意见征征询等形形式，站站在物业业管理人人和物业业使用人人的角度度，就物物业的规规划和设设计提出出建设性性意见，减减少设计计缺
27、陷。2） 介入施工工监理。虽虽然有专专业的监监理公司司，但是是物业公公司参与与施工监监理的作作用仍然然无法取取代。在在实际操操作中，我我们将派派出经验验丰富的的设备系系统工程程师对现现场监理理给予意意见和建建议，一一方面尽尽早熟悉悉设备设设施的性性能，另另一方面面可在发发现问题题后通过过发展商商限令施施工单位位解决，防防止施工工质量问问题的发发生和延延续。3） 参与协助助售楼中中心的管管理：管管理好售售楼中心心、示范范单位、建建造材料料展示等等的秩序序维护、清清洁、绿绿化等各各项工作作并为看看房的来来宾提供供配套的的服务；协助节节日和重重大销售售活动布布置等；协助销销售人员员把好“公开承承诺”
28、关，回回答业主主关于物物业管理理的咨询询和提问问；配合合提供给给予有关关媒体的的宣传资资料等。通通过以上上工作在在业主们们心目中中树立良良好的物物业服务务形象。4） 介入接管管验收。接接管验收收工作进进行的越越早，物物业服务务公司对对物业的的竣工情情况就越越熟悉，对对工程遗遗留问题题的解决决也就越越主动。凭凭借多年年的工程程管理经经验，我我们将积积极主动动地与开开发商工工程部门门及建筑筑施工单单位充分分沟通，确确定工程程遗留问问题的处处理方式式，以及及处理的的流程和和时效要要求；同同时，精精心编制制接管验验收计划划并组织织实施，力力求在向向业主交交楼时提提供让业业主放心心的住房房。2 预防为主
29、主，严格格管理，减减少安全全及消防防隐患1） 治安防范范A 防范体系系：坚持持“人防、技技防、物物防三结结合”的原则则，在确确保244小时无无间断监监控和巡巡逻的基基础上，充充分发挥挥小区内内配置的的IC卡卡门禁、摄摄像监控控、可视视对讲、电电子巡更更、周界界报警等等智能系系统的作作用，建建立立体体交叉的的安全防防范体系系；B 素质管理理：对秩秩序维护护员实施施准军事事化管理理，做到到“五统一一”和“三集中中”，即统统一作息息、统一一出操、统统一上岗岗、统一一着装、统统一装备备以及集集中招聘聘、集中中培训、集集中管理理。同时时努力培培养秩序序维护员员人员的的服务意意识，改改变原来来秩序维维护员
30、人人员单一一的护卫卫功能，使秩序维护员人员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的有机统一体。2） 消防管理理A 工作方针针：坚持持“预防为为主，防防消结合合”的消防防工作方方针，严严格实行行防火安安全责任任制，并并树立“全员防防消”的管理理观念,实施全全员义务务消防员员制；B 防火宣传传：在小小区宣传传栏内不不间断地地传播消消防法规规、防火火知识，并并定期邀邀请消防防中队前前来举办办消防知知识讲座座；小区区入伙时时，管理理处向每每户业主主发放一一册消消防知识识手册，同同时联系系部分消消防器材材商家到到社区定定点服务务，建议议业主家家中配置置灭火器器；C 培训演练练：实施施全方位位消防管管理，定定期检
31、查查消防设设施，保保持良好好运作；同时，重重点加强强护卫员员的消防防实战演演练，每每年组织织两次义义务消防防队员和和小区业业主共同同参与的的消防演演练，提提高全员员的“自救”意识和和能力，防防患于未未燃。3 全面导入入VI体体系物业服务务公司聘聘用设计计师事务务所的专专业设计计力量对对项目进进行整体体形象设设计，以以体现翡翡翠湾的的服务管管理特色色，包括括住宅部部分标识识的设计计，指路路牌、告告示牌等等各类标标牌的设设计，艺艺术造型型的布置置，车流流导向的的规划等等。适时时地导入入VI（视视觉识别别系统）体体系，透透过统一一的视觉觉识别系系统强化化企业理理念、规规范员工工行为、传传播企业业形象
32、，对对翡翠湾湾物业的的销售、楼楼盘档次次提高具具有较高高的意义义：A 导入VII可以使使项目管管理理念念视觉化化、符号号化，使使员工在在统一的的形象、统统一的意意志下对对内认同同，对外外传播；B 导入VII，可以以使项目目管理开开启一种种与行政政管理、质质量管理理并行，并并互为配配合的形形象管理理手段；C 导入VII，可以以使项目目管理的的信息传传播更具具经济性性和实效效性，从从而降低低了企业业的宣传传成本；D 导入VII，增强强了翡翠翠湾的文文化气氛氛，美化化了整个个项目的的环境。4 业主入伙伙便民服服务为方便业业主入伙伙，并体体现物业业管理处处优质的的贴身服服务，引引入“一条龙龙”的便民民
33、有偿服服务。在在销售中中心内，统统一安排排有关住住宅入伙伙所需要要物品的的供货商商（如防防盗门窗窗、窗帘帘灯饰等等），公公开公平平定价，优优惠业主主，使业业主入伙伙时无需需为家居居的装修修布置操操心，让让业主可可以真正正感受到到管理处处无微不不致的服服务。5 保险小区防火火和防台台风是安安全工作作的重点点。通过过购买合合适的保保险，可可以规避避管理上上的风险险。物业业管理处处将购买买财产一一切险、公公共责任任险、秩秩序维护护人员人人身保险险等险种种，最大大限度的的减少小小区管理理的风险险，和意意外造成成的不必必要损失失；单元元内的家家庭财产产险应建建议业主主自行购购置。6 管理处接接管验收收工
34、作接管验收收是物业业管理处处前期工工作的重重点，物物业服务务公司应应使用严严格的接接管验收收标准，从从日后物物业的维维修、保保养和管管理以及及业主使使用的角角度出发发，为业业主把好好每一关关，维护护业主的的权益。接管验收收的基本本工作：A 组织验收收小组管理处选选派业务务精、素素质好、对对工作认认真负责责的管理理人员及及技术人人员参加加验收工工作，并并提前进进场，做做好验收收工作的的准备。B 明确验收收标准物业的接接管验收收应依照照中华华人民共共和国行行业标准准房屋屋接管验验收标准准（CCJ/TT 277-19999），结结合物业业的规划划设计方方案进行行。C 确定验收收方案管理处与与建设单单
35、位协商商制定物物业接管管验收方方案，商商定物业业交接的的具体事事项，如如交接验验收内容容、交接接日期、交交接注意意事项、保保修责任任等。D 准备验收收资料管理处应应准备好好物业接接管验收收所需的的各种文文件和表表格。同同时，还还应熟悉悉物业的的规划图图、竣工工图、地地下管网网竣工图图、各类类房屋清清单、单单体建筑筑结构、设设备竣工工图、使使用说明明书和质质量保证证书、共共用设施施设备及及公共场场地清单单、有关关业主或或使用人人的相关关资料等等。E 参与竣工工验收管理处作作为竣工工验收的的参加者者，应从从日后物物业维修修、保养养、管理理和业主主使用需需要的角角度出发发，协助助开发建建设企业业把好
36、工工程质量量验收关关，对物物业进行行严格的的验收，以以维护业业主的权权益。F 实施接管管验收及及接管验验收后与与建设单单位协商商解决遗遗留问题题。六 翡翠湾主主要管理理措施和和质量标标准1 秩序维护护、消防防管理措措施没有安全全，就谈谈不上安安居乐业业，安全全为了服服务，服服务必须须安全，根根据翡翠翠湾项目目管理服服务的特特点，建建议采取取“技防与与人防”相结合合的原则则，制订订科学、合合理、严严密的治治安管理理运行体体系，确确保业主主财产安安全。a) 管理目标标：l 确保业主主的生命命财产的的安全，案案件发生生率控制制在1以 下；l 确保区内内无重大大火灾、交交通事故故；l 确保区内内公共秩
37、秩序的良良好，无无私设摊摊点、广广告牌、广广告 字画、乱乱贴乱画画现象；l 对任何可可能危机机业主安安全的地地方，有有预见性性地采取取防范 措施；l 实行外围围开放但但住宅全全封闭式式治安管管理体系系。b) 拟采用的的秩序维维护硬件件设备：l 巡更警备备系统；l 闭路监控控系统；l 红外线探探测系统统。c) 以技防为为主、人人防为辅辅的方式式加强治治安防范范：l 建立健全全的物业业安全保保卫组织织机构；l 建立正常常的巡视视制度并并明确重重点保卫卫目标，做做到点、面面结合；l 制定完善善的各项项秩序维维护岗位位职责；l 加强对秩秩序维护护员进行行职业道道德教育育与业务务培训；l 建立正常常的巡
38、视视制度，实实行244小时值值班制度度；l 加强对小小区内机机动车和和非机动动车的秩秩序维护护；l 完善翡翠翠湾各项项安全防防范设施施；l 联系小区区内群众众，做好好群防群群治工作作；l 与周边单单位建立立联防联联保制度度，与当当地派出出所建立立良好的的工作关关系；l 按ISOO90000质量量保证体体系制定定管理规规程。d) 交通及停停车场的的管理：l 将充分利利用停车车场智能能系统、电电视、红红外线监监控系统统以及训训练有素素的专业业管理人人员，对对停车场场及交通通场所进进行下224小时时监控管管理，确确保进出出车辆安安全有序序；l 合理规划划交通，实实现规范范管理。结合项目周边环境，合理
39、规划翡翠湾进出口和行驶路线，实行人车分流，对车辆及停车场实行规范管理，包括标志规范、指挥规范、制度规范及责任分明等。并建议购买停车场车位保险，规避停车场管理风险。e) 技防与人人防相结结合的秩秩序维护护模式：封闭管理理强调封闭闭式管理理，通过过人防、群群防和智智能化技技防体系系，严密密监控小小区内安安全情况况，244小时保保证封闭闭管理措措施的实实施。以以安全、有有序为原原则，对对物业内内每一点点、每一一区域进进行有效效的控制制，形成成全方位位、全天天候、多多视角、立立体网状状的安全全防范体体系。l 外来人员员控制外来工作作人员及及访客严严格执行行出入登登记制，限限制人员员活动区区域；工工作人
40、员员、来访访人员、装装修人员员、施工工人员必必须佩戴戴出入岗岗发放的的进出证证，监控控中心可可随时跟跟踪、监监视其活活动情况况。l 物品放行行严格执行行放行条条签发制制，物品品进出必必需经业业主确认认后由管管理处签签发放行行条。巡逻秩序维护护部成立立巡逻队队对整个个小区实实行244小时巡巡逻，以以保证安安全巡逻逻严密、反反应敏捷捷。建立完善善的交互互式联动动治安网网络根据翡翠翠湾小区区智能化化秩序维维护系统统，推出出“六环安安全网”管理模模式，每每一环安安全网都都采用人人防和技技防相结结合，采采用先进进的安全全防范智智能化技技术和高高科技智智能化设设备，以以确保翡翡翠湾每每位业主主的生活活安全
41、、财财产安全全。通过人防防、群防防和智能能化技防防体系，严严密监控控物业内内安全情情况。层层层检验验、控制制进出人人员，监监视各交交通要道道，掌握握物业区区域内各各种动态态，严格格执行车车辆、人人员验放放制度。以以安全、有有序为原原则，对对物业内内每一点点、每一一区域进进行有效效的控制制，形成成全方位位、全天天候、多多视角、立立体网状状安全防防范体系系。突发事件控制总控外控门控群控内控生活财产安全A“六六环安全全网”模拟图图：B“六六环安全全网”的建立立：第6环 突发事事件控制制 火警应急急处理程程序 雷暴/台台风应急急处理程程序 火灾应急急处理程程序 水浸应急急处理程程序 地震应急急处理程程
42、序 停电/停停水应急急处理程程序 发生噪音音污染应应急处理理程序 发生入屋屋盗窃事事件应急急处理程程序 发生自杀杀事件应应急处理理程序 发生抢劫劫事件应应急处理理程序第5环 总控责任人：监控中中心监控控员、秩秩序维护护领班、秩秩序维护护部主管管、管理理处主任任。由监控中中心运用用所设置置的高科科技安防防智能化化系统，对对物业进进行全方方位、全全天候网网状监控控，防盗盗报警探探测，发发现问题题及时向向各环发发出预警警信息，同同时负责责总指挥挥调度。第4环 外控责任人：外围岗岗亭、周周界巡逻逻岗。由外围岗岗亭，通通过对物物业四周周区域目目视和巡巡逻的方方式，进进行周界界控制及及区域控控制，通通过电
43、子子巡更系系统等手手段，及及时发现现安全隐隐患、事事故苗头头。采用用预警的的方法，向向监控中中心及第第三环通通报并做做好防范范措施。第3环 门控责任人：人员进进出口岗岗、车辆辆进出口口入岗秩秩序维护护员。在进出口口设置固固定岗，对对来访人人员进行行登记，同同时通过过对讲系系统或内内线电话话与业主主或管理理处内部部工作人人员进行行沟通后后，决定定是否放放行来访访人员，并并及时通通知监控控中心、有有关岗位位秩序维维护员，了了解来访访人员的的动向，对对可疑人人员进行行跟踪，利利用鉴别别技术控控制车辆辆进出。在在接到第第四环报报警的情情况下，负负责对相相关可疑疑人员和和突发事事件进行行严格控控制和处处
44、理；若若发现可可疑人员员已通过过本环，则则立即向向监控中中心及第第一环通通报。第2环 群控责任人：管理处处全体工工作人员员、业主主、业户户。物业管理理处所有有工作人人员对物物业的公公共秩序序管理负负有责任任，发现现安全隐隐患和可可疑人员员随时与与秩序维维护员沟沟通或汇汇报给监监控中心心；业户户发现可可疑人员员及时向向监控中中心或管管理处反反映，形形成群防防控制网网络。第1环 内控责任人：区域巡巡逻岗秩秩序维护护员。在小区内内设立区区域巡逻逻岗，对对责任区区内的安安全进行行检查监监控，每每户业主主的防盗盗报警系系统与监监控中心心联动，秩秩序维护护员对前前几环的的预警信信号、总总控的预预警信号号进
45、行识识别、判判断。迅迅速采取取措施，对对可疑人人员进行行跟踪、盘盘问直至至消除安安全隐患患。f) 人防管理理工作执执行标准准： 定期召召开各级级安全形形势分析析会，寻寻找事故故苗头，填填补漏洞洞， 制定预预防措施施；要求秩序序维护员员严格按按照公司司要求，文文明执勤勤，规范范上岗；建立中央央控制室室，实行行全方位位24小小时监控控，注意意辐射各各个角落落和治安安死角；加强岗位位管理，秩秩序维护护拟以固固定岗、流流动哨和和巡逻队队，整个个小区内内全方位位24小小时巡逻逻，昼夜夜执勤，明明确责任任区，划划分责任任人；加强小区区内流动动人员及及外来人人员的管管理和防防范，建建立流动动人员档案案；重点点防查，区区别对待待，及时时跟踪监监控，并并随时与与管理处处有关部部门汇报报，确保保不出问问题；坚持查岗岗制度，建建立岗位位登记档档案，秩秩