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1、北京西客客站公建建项目市市场调研研及前期期策划建建议书目录第一章总总体市场场环境分分析44一、经济济背景.4二、政策策背景 5三、市场场背景.6第二章区区域市场场调研分分析 110一、区域域市场环环境分析析.100二、区域域市场调调研分析析.133三、区域域市场调调研总结结.188第三章项项目认识识.115一、 项目概述述.199二、 项目开发发商住公公寓可行行性.200三、 项目开发发商住公公寓可行行性.211第四章项项目市场场战略与与产品策策略.22一、项目目总体思思路.22二、项目目市场战战略.222三、产品品策略与与定位建建议224四、客户户描述227五、价格格分析及及建议228六、项
2、目目SWOOT分析析30附件333说明：通过前期期同贵公公司的沟沟通和交交流，我我们对项项目本身身概况有有所了解解，结合合我们对对整体市市场的把把握，对对区域市市场的调调研分析析，本建建议书侧侧重在区区域市场场调研结结果分析析的基础础上，针针对项目目具体情情况和目目前市场场机会点点做出初初步的市市场战略略和产品品策略建建议。希望在以以后的合合作和交交流的过过程中，在在项目整整体定位位的思路路和方向向方面达达成一致致的基础础上，再再深入整整合项目目的整体体营销策策略，循循序而渐渐进，以以保证项项目的市市场成功功，、销销售成功功。第一章总总体市场场环境分分析一、经济济背景l 宏观调控控效果初初显，
3、政政策手段段抑制经经济过速速增长。统计数字字表明，2004年前三季度,中国经济仍然以9.5%的速度增长，经济绷得很紧、过热压力巨大。国家采取了一系列宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显的效果,投资增长速度逐步回落,但是经济过热压力依然客观存在。l 国际关系系及国内内社会改改革过程程中存在在的客观观因素对对宏观经经济产生生一定的的影响。虽然银行行加息等等政策也也表明了了宏观调调控的想想法，但但是在国国际背景景下抓住住20年的的国际战战略发展展机遇期期和国内内就业压压力、银银行与国国企问题题、社会会稳定的的国内压压力的背背景下，政政府将继继续采取取积极的的经济政政策，推推动经济济快速增增长。虽虽然
4、有问问题，但但将在问问题中前前进，在在国际因因素的影影响下，此此次宏观观调控不不同于992、93年，不不同于前前几次，政政府部门门也多明明确表示示，中国国经济不不会硬着着陆。l 在经济过过热和行行业快速速发展的的同时，市市场的不不确定性性、变数数与风险险加大，房房地产企企业和项项目应调调整企业业和项目目的发展展战略、市市场战略略。二、政策策背景l 土地政策策：711号文件件、4号令以以及455号文件件等一系系列土地地调控政政策引导导房地产产市场良良性运行行。土地交易易阳光化化，规范范市场操操作程序序，避免免非正当当渠道土土地资源源作为别别墅立项项同本项项目构成成直接竞竞争。从目前的的情况看看，
5、尚未未土地供供应趋紧紧的趋势势。从已已过关土土地面积积看，550000多万平平方米已已够北京京市场开开发两三三年时间间。今年年上半年年已供应应土地220244公顷，与与去年同同期相比比，增长长了约440%，而而且，目目前已出出让给开开发商、尚尚未开发发建设的的居住用用地约有有10000公顷顷。北京京市场土土地供应应仍然充充足。l 金融政策策：1221文件件、贷款款控制等等金融政政策进一一步发挥挥宏观调调控手段段的双刃刃剑作用用。自20003年第第1211文件的的出台在在抑制高高档房地地产投资资增长过过速的同同时，有有效避免免资源的的浪费和和市场的的无序竞竞争分散散客源。商业写字字楼楼项项目市场
6、场运作周周期长，这这一系列列金融政政策的限限制更加加考验项项目个案案的资金金水平、开开发模式式、营销销水平及及市场速速度。同时，央央行1221文件件特意指指出：对对借款人人以商住住两用房房名义申申请贷款款的，抵抵借比不不得超过过60%，贷款款年限不不超过110年，极极大的降降低了商商住两用用房对写写字楼的的影响。l 央行加息息增加市市场的可可变因素素。本次央行行加息00.277%，对对经济和和市场影影响很小小，政府府本次加加息仅是是一个态态度，还还是一个个信号，会会不会加加1%、2%到6%，我我们认为为，在前前边提到到的国际际国内因因素影响响下，政政府加息息的幅度度和金融融政策力力度都将将有限
7、和和谨慎。利率的调调整影响响客群投投资流向向，通货货膨胀压压力造成成对货币币贬值的的恐慌，从从而对投投资保值值产品的的需求持持续增长长。三、市场场背景1、总体体市场状状况l 房地产市市场保持持供需两两旺势头头，各种种产品均均有较好好的市场场表现。今年上半半年，市市场一片片红火，各各个区域域市场表表现较往往年有较较大改观观；尤其其是东城城、南城城增长更更为迅速速；各种种产品需需求状况况都有良良好的市市场表现现。l 市场的阶阶段性和和成长性性特征突突出。目前阶段段，多次次置业、投投资置业业需求具具有大众众需求的的特征，针针对成长长性的市市场特征征，在产产品需求求上集中中表现在在置业升升级换代代，消
8、费费者追求求对生活活品质的的改善而而带动整整个业界界的可持持续性发发展。l 二次、三三次置业业需求增增势强劲劲。随着对国国内经济济运行过过热的忧忧虑，国国内目前前现有的的投资品品种稀缺缺，投资资风险相相对于房房地产投投资而言言较大，因因此，二二次、三三次置业业、投资资置业升升级趋热热。l 价格平稳稳增长。虽然有土土地、金金融、政政策方面面的诸多多原因使使人们对对房地产产价格的的涨落争争论不休休，但从从总体市市场运行行的态势势和国家家的宏观观调控手手段来看看，整个个房地产产市场的的价格水水平将呈呈现平稳稳运行的的总体趋趋势。l 项目营销销速度加加快，推推广力度度趋缓，尤尤其是报报广投放放减少。今
9、年由于于土地政政策、金金融政策策以及经经济过热热等方面面的影响响，销售售较去年年有明显显的增长长，所以以各个项项目在广广告的投投放量和和投放的的方向上上面都作作了较大大的调整整。四、20004北北京写字字楼市场场（资料料来源:北京市市建委、中中广信市市场研究究部）供 应 量：今今年1-9月，北北京市商商品房新新开工面面积为119711.4万万平方米米，同比比降低44.8%。其中中，办公公楼新开开工1554.33万平方方米，同同比增长长7.00%；商商业营业业用房新新开工面面积明显显减少，为为85.2万平平方米，同同比下降降16.5%。20044年前8个月商商住项目目新盘项项目相对对较少，仅仅1
10、4个项项目约664万的供应应量。今年1-9月，全全市办公公楼和商商业用房房空置面面积为1178.7万平平方米，同同比增加加了577.7万万平方米米。需求分析析：在目目前已成成交的写写字楼案案例中，1000-2000的租赁案例最多，占总交易案例的30.7%。此外，2000平方米以上的大面积和300平方米以下的小面积交易案例也都很大，分别占26.7%和23.9%。20044年的写写字楼需需求群体体中，中中资机构构仍是主主要角色色，另投投资客增增多。从从行业来来看，科科技、贸贸易公司司的需求求以小面面积为主主，而金金融保险险业、通通讯电子子业和专专业服务务业等具具有较强强经济实实力的客客户，他他们的
11、租租赁面积积多在110000平方米米以上。价 格：北京写写字楼市市场平均均售价1128334元/平方米米（建筑筑面积报报价），平平均租金金20.0美金金/平方方米/月月（建筑筑面积报报价），与与20003年相相比下跌跌3%。区域分布布：今年年前8个月北北京市的的写字楼楼新增供供应分布布比较均均衡。东部和中中关村仍仍然是新新增写字字楼最聚聚集的区区域，而而北部迎迎合奥运运概念的的影响，今今年也成成为写字字楼市场场的热点点。西部区域域写字楼楼供给体体量上没没有东部部大，但但是由于于西区有有大量的的消费群群体需要要有好的的办公环环境和成成熟商圈圈，因此此具备市市场成长长空间。从商圈来来看，小小面积的
12、的租赁交交易朝外外商圈比比重较高高，而较较大的面面积交易易则集中中在王府府井和金金融街。CBD、中关村、金融街仍旧是写字楼最受关注的热点商圈。表1： 北京市市20004年写写字楼区区域供给给明细表表（20004年年在售项项目）（单单位：万万平米）表2： 北京京市20004年年写字楼楼区域供供给比例例（20004年年在售项项目）销 售 量：办办公楼销销售量增增长2660.44%，但但供大于于售截至第三三季度末末，办公公楼竣工工面积激激增至777.55万平方方米，同同比增长长1999.2%；同期期，北京京市办公公楼和商商业用房房销售大大幅度上上涨，销销售面积积分别为为58.0万平平方米和和31.4
13、万平平方米，比比去年同同期分别别增加了了2600.4%和1119.66%，但但相比之之下市场场供应量量明显大大于销售售量。五、办公公物业市市场预期期：l 区域分布布多样化化促成多多中心发发展格局局随着城市市建设的的发展以以及越来来越多的的专业市市场出现现，商务务地产的的区域格格局将朝朝着多元元化发展展，除了了目前CCBD、中中关村、金金融街这这三个北北京市规规划的商商务核心心外，已已经在逐逐渐形成成其他一一些存在在商务市市场空间间的商务务分中心心，如朝朝外、甘甘家口、公公主坟等等。l 商务形式式多元化化引发产产品细分分化未来商务务市场将将出现写写字楼办办公、SSOHOO办公、商商务花园园办公、
14、休休闲会议议中心等等多种商商务模式式共存的的多元化化商务活活动模式式，也因因此催化化商务产产品的产产品细分分过程。l 商务职能能协调化化即商务功功能的群群落化，众众多相互互关联、相相互影响响、相互互依存的的上下游游企业共共同构筑筑完整的的商务链链和商业业群落，从从而形成成竞争联联合体，共共同降低低商务成成本，增增强区域域商务的的专业性性和竞争争力。l 坚守市场场青睐为中小企企业量身身定做的的写字楼楼越来越越多，专专门投资资这类物物业的“成长型型写字楼楼投资族族”也成为为一个日日益壮大大的购房房群体，他他们有一一点是共共同的，低低总价既既意味着着中小户户型，同同时还希希望这些些空间是是能够变变化
15、的，能能够自由由组合安安排的。l 市场发展展及成长长20055年京城城写字楼楼最大供供应量将将达到2220万万平方米米左右，每每个季度度还会平平均新增增加约220多万万平方米米的规模模，新增增需求有有1677万平方方米，继继续供大大于求。第二章区区域市场场调研分分析区域划分分说明：本项目位位于北京京西客站站北广场场，莲花花东路和和大羊坊坊路西北北交汇处处，邻近近西三环环莲花桥桥和复兴兴门大街街，该区区域从行行政区划划上划分分，隶属属丰台区区。由于于项目在在方位上上同西城城区、海海淀区毗毗邻，三三个行政政区的相相关项目目分布又又较为密密集，因因此，将将莲花东东路沿线线、西客客站附近近区域作作为主
16、要要的目标标区域进进行综合合调研分分析。一、区域域市场环环境分析析l 利好因素素：1、 区域地理理位置相相对优越越，道路路交通体体系完善善，为区区域商务务发展奠奠定良好好的交通通区位优优势。本项目地地处北京京西客站站北广场场，莲花花东路和和大羊坊坊路西北北交汇处处，紧邻邻西三环环莲花桥桥和复兴兴门大街街，以东东同西单单商圈相相连，以以西同公公主坟商商圈连接接。距离离地铁站站5000米左右右，交通通干线网网络发达达，周边边多路公公交车经经过，交交通极其其便利。规划中的的地铁99号线将将直接到到达西客客站，一一定程度度上增加加了区域域的交通通便捷程程度和区区域升值值潜力。2、 紧邻西客客站，衍衍生
17、的旅旅游、商商贸、以以及区域域社会服服务机构构分布密密集，商商务办公公物需求求存在一一定的空空间。该区域由由于西客客站的特特殊交通通便利功功能，周周边成为为旅游、酒酒店、商商贸行业业以及各各种服务务行业分分布相对对密集的的地区，紧紧邻中央央电视台台、军事事博物馆馆，区域域特色特特色带动动了旅游游、文化化、餐饮饮、娱乐乐及其影影视、广广告、展展览类附附属产业业的长足足发展。3、 周边国家家机关、企企事业单单位聚集集，汇集集了很多多较有购购买实力力的潜在在需求主主体。项目周边边区域内内有铁道道部、中中联部等等31个国国家部委委、厅局局级单位位，以及及一大批批国家级级科研机机构；与与铁道部部、国家家
18、税务总总局、财财政部毗毗邻，具具有典型型的中、高高端写字字楼需求求人群。4、地处处成熟商商圈范畴畴，商业业历史沉沉淀厚重重，商业业基础设设施需求求潜力较较大。本项目位位于西单单商圈西西侧，公公主坟商商圈向东东一站地地，有加加之铁路路交通的的便捷条条件，成成为北京京商业物物流集散散地，商商业发展展潜力较较大。5、区域域市场体体系不断断升级，经经济发展展前景良良好。区域市场场目前正正处在不不断繁荣荣发展的的进程当当中、城城市现代代化程度度进一步步提高、基基础设施施条件改改善，土土地开发发价值不不断提高高。从未来的的区域发发展来看看，西客客站区域域的整顿顿和改造造工程，可可以使入入驻商家家形象在在无
19、形中中得到巨巨大提升升，同时时由于目目前区域域内商务务办公物物业供应应量有限限，区域域商务市市场的发发展空间间较大。l 利空因素素：1、 地处丰台台、西城城、海淀淀三个行行政区域域的交界界地带，区区域整体体的管理理力度较较弱，成成为传统统概念中中的三不不管地带带,对进进驻该区区域的企企业有一一定影响响。2、 西客站作作为全国国最大的的铁路交交通枢纽纽地带，一一定程度度上对周周边环境境产生脏脏、乱、差差的不良良影响、聚聚集人群群较为复复杂，整整体形象象有待提提升。3、 西客站区区域目前前现有的的商务氛氛围尚不不浓厚，紧紧邻金融融街商圈圈，对写写字楼客客群的分分流有一一定影响响。上述对西西客站区区
20、域市场场环境特特征分析析是本项项目在项项目定位位、产品品定位、客客群定位位、价格格定位以以及后期期制定操操盘理念念和策略略时应当当较多考考虑的因因素，同同时，也也是本项项目开发发理念和和营销理理念的核核心。二、区域域市场调调研分析析区域市场场供给分分析区域总体供应应写字楼供供给商住公寓寓供给西 客 站 区区 域西客站区区域新建建项目的的市场供供应量在在50万万左右右，（不不包含市市场存量量）1. 写字楼和和商业物物业市场场供应量量逐渐增增多，不不考虑存存量，市市场现有有供给量量超过550万。2. 政府机关关自用办办公物业业数量占占一定比比例（如如：中央央电视台台、铁道道部、财财政部等等）。新新
21、建项目目的体量量规模中中等，旧旧项目的的体量规规模都相相对较小小。3. 新建项目目海天中中心、华华天大厦厦、华宝宝大厦等等的推出出加快了了西客站站区域基基础设施施建设，带带动区域域写字楼楼、商业业市场的的发展。4. 新建项目目大部分分为写字字楼和底底商相结结合，写写字楼开开间大小小多在550-2200平米左左右，内内部框架架结构，可可自由组组合。5. 销售方面面，中小小户型写写字楼市市场消化化速度相相对较快快，市场场接收程程度较高高，考虑虑写字楼楼的整体体形象，通通过户型型结果引引导客群群角度考考虑，西西金大厦厦、海天天中心等等都采用用整层销销售的策策略，保保持了项项目的整整体形象象和档次次，
22、但销销售速度度相对较较慢。6. 老项目基基本以出出租为主主，入住住率能在在60-80%不等，新新项目以以出售为为主，销销售率550%左左右。1. 商住公寓寓项目占占总体市市场供应应量的比比例相对对较小，在在区域直直接竞争争项目中中仅有中中雅大厦厦、白云云时代定定位商住住公寓，华华宝大厦厦由原来来商住公公寓改为为纯写字字楼定位位。总体体量规模模在155万左左右。2. 本区域商商住公寓寓项目依依托较具具竞争力力的价格格优势，完完整的功功能、配配套等赢赢得了较较快的市市场速度度，如中中雅大厦厦目前正正在紧张张筹备二二期项目目约1000000，总总体定位位方向仍仍旧在商商住公寓寓方向。金 融 街 区区
23、 域整个金融融街的开开发规模模近1880万平平方米，目目前写字字楼供应应量达1120万万平方米米左右。写字楼市市场吸纳纳速度约约年平均均吸纳110万平平方米。7. 金融街是是京城目目前为止止规模较较为成型型的写字字楼集中中地。8. 该区域租租售形式式一直以以大单成成交为主主，并且且该区域域有强有有力的大大客户予予以支持持此种租租售方式式。9. 周边配套套设施尚尚在开发发建设中中，各种种商铺业业态类型型较多，但但功能单单一，缺缺乏较大大规模的的商铺，目目前商业业氛围主主要来自自百盛和和金融街街所在的的周边商商圈包括括西单、万万通和华华联等。10. 在未来三三年左右右，金融融街核心心区（金金融街二
24、二期）还还将有近近1000万平方方米的写写字楼供供应量。11. 置地星座座、长安安兴融中中心等项项目的推推出进一一步使区区域内产产品向高高端化发发展。1. 在售项目目如：枫枫蓝国际际中心、国国英一号号、融城城、通程程国际、华华荣公寓寓等总建建筑面积积约有220万平方米米；公寓寓市场共共约222万平方方米左右右的供应应量。2. 区域内公公寓供价价格差异异较大，主主要分布布在90000元元1550000元。3. 区域内多多为商务务式商住住公寓，少少量纯住住宅公寓寓销售一一般。公 主 坟 区区 域公主坟区区域目前前写字楼楼、商业业物业的的市场供供给总量量（包括括旧有物物业）将将达到770万左右。新新
25、建物业业的供应应量达到到总供应应量的220%，共共计155万左左右，旧旧物业项项目所占占比例较较大。1. 除翠微大大厦外，新新建项目目的体量量规模中中等，旧旧项目的的体量规规模都相相对中等等，平均均在1220000-1550000左右右。新建建项目西西BD（二二期）、海海银大厦厦、道乐乐蒙恩商商务街等等的推出出加快了了公主坟坟区域基基础设施施建设，带带动区域域写字楼楼、商业业市场的的发展。2. 高档写字字楼相对对缺乏，根根据所调调研项目目分类，旧旧物业项项目占总总供应量量的700%左右右，除城城乡华懋懋写字楼楼等个别别甲级写写字楼外外，其余余写字楼楼的物业业档次相相对较低低，基本本以出租租为主
26、。3. 新建项目目大部分分为写字字楼和底底商相结结合，写写字楼开开间大小小多在550-2200平米左左右，内内部框架架结构，可可自由组组合。旧旧物业330%左左右为酒酒店改造造而成，划划分好固固定的写写字间，空空间分配配自由度度低，商商业配套套较少。1. 商住公寓寓市场供供给总量量缓慢增增加，但但相对于于其他商商圈而言言总量相相对较小小。2. 本区域内内，商住住公寓项项目体量量中等，相相当一部部分为酒酒店改造造。3. 商住公寓寓及周遍遍配套不不够全面面，楼宇宇设施和和质量有有待升级级换代。附表一：西客站站区域调调研项目目市场供供应量一一览表项目名称称建筑面积积租售方式式 在售售（新建建）项目目
27、西金大厦厦3.8万万出售 海天中心心26万出售天莲大厦厦3.8万万出售/出出租华宝大厦厦5.3万万出售/出出租华天大厦厦6.4万万出售/出出租中雅大厦厦5.5万万出售白云时代代6.5万万出售出租项目目肇麟大厦厦90000出租中裕酒店店/出租北恒大厦厦1.8万万出租京门大厦厦1.5万万/合计约61.5万公主坟区区域调研研项目市市场供应应量一览览表项目名称称建筑面积积租售方式式 在售售（新建建）项目目道乐蒙恩恩商务街街450000出售 西贸DNNA1600000出售西BD（二二期）352558.660出售海银大厦厦510000出售天行建国国际大厦厦540000出租/出出售出租项目目翠微大厦厦117
28、0000出租康赢大厦厦230000 出租四维大厦厦60000出租城乡华懋懋写字楼楼30000出租荣华大厦厦60000出租合 计约42662588.6平平方米金融街区区域调研研项目市市场供应应量一览览表项目名称称建筑面积积租售方式式在售（新新建）项项目丰汇时代代8.9万万平方米米出售长安兴融融中心18.88万平方方米出售置地星座座7.1万万平方米米出售国润大厦厦1.6万万平方米米出售枫蓝国际际中心13万平平方米出售国英一号号7.1万万平方米米出售融城4.7万万平方米米出售通程国际际5.3万万平方米米出售华荣公寓寓4.6万万平方米米出售出租项目目富凯大厦厦6.3万万平方米米出租华实大厦厦22万平平
29、方米出租通泰大厦厦14.77万平方方米出租皇冠大厦厦6.1万万平方米米租售结合合金宸公寓寓0.655万平方方米租售结合合合计120.85万万区域市场场需求分分析区域写字楼（商商住公寓寓）需求求分析总体特征征需求主体体需求特征征西客站区区域主要的目目标客群群划分为为大中型型国企和和部委机机关、军军队等较较具实力力的国企企和中小小型成长长性企业业两个阶阶层，因因此对物物业标准准的要求求也有所所不同。客户比例例以内资资企业为为主，客客群主要要划分为为两类：l 中高档需需求群体体：1. 政府机构构转制出出来的大大集团（公公司）以以及将要要转制的的大集团团（公司司）2. 金融机构构，包括括各级银银行、保
30、保险、证证券、期期货及其其他非银银行金融融机构。3. 大型股份份制公司司及外省省市集团团（公司司）驻京京办。4. 行政职能能型部委委机构（如如铁道部部、中联联部下属属事业单单位）l 中低档写写字楼、商商住公寓寓需求群群体：主要面对对中小型型、成长长型企业业，外地地企业驻驻京办事事处、设设计行业业领域包包括广告告、影视视、贸易易、制造造业、物物流业等等同西客客站以及及央视关关联度高高的行业业。l 中高档需需求特征征：1. 重视商业业办公物物业的形形象和标标准，重重视写字字楼同企企业本身身品牌的的联动。2. 倾向于整整层购买买或整栋栋购买，由由于原有有部委所所在地的的影响，多多选择在在周边区区域置
31、业业。3. 购买决策策过程较较为复杂杂，决策策周期长长。4. 重视交通通、商圈圈环境、产产业联动动，对价价格敏感感度较低低。l 中低档写写字楼、商商住公寓寓需求特特征：需求面积积较小，金融街区区域以大型国国有金融融、电信信、证券券、保险险企业和和其他大大中型国国企为主主。1. 客户以内内资企业业为主，中中资占665.33%，外外资（含含合资）占占34.7%。2. 比例最高高的三种种行业分分别为金金融保险险和投资资、ITT通讯高高科技及及顾问咨咨询业，三三者所占占总比例例之和为为75.4%，其其中金融融机构占占有144.3%、信息息产业占占28.9%、咨咨询服务务机构117.33%等组组成。3.
32、 客户实力力较为雄雄厚，倾倾向于整整买或者者大面积积整租；市场需需求旺盛盛，几乎乎所有的的楼盘空空置率都都在8%以内。4. 对写字楼楼的综合合素质要要求越来来越高，包包括：外外观形象象与大堂堂、配套套服务、环环保与智智能化程程度。5. 要求与金金融中心心相适应应的244小时办办公及相相应的服服务系统统。1. 周边商业业配套尚尚在开发发建设中中，生活活氛围稍稍差，因因此公寓寓多为商商务办公公类型。2. 购买主体体多为创创业初期期的中小小型企业业、投资资性客户户、通信信业务公公司、以以及与金金融机构构和证管管机构有有相关业业务往来来的外地地公司或或本地公公司的高高级员工工。3. 产品价格格较写字字
33、楼低，户户型面积积多倾向向于2000平方方米左右右。公主坟区区域公主坟区区域写字字楼目前前入住的的主要是是各大部部委、院院校下属属企业、外外地企业业驻京办办事处、文文化机构构、区域域服务性性企业、贸贸易、咨咨询、旅旅游等行行业的中中、小型型企业构构成，此此外还包包括部分分国家机机关自建建自用性性质的办办公楼。l 高档写字字楼，客户构成成方面涵涵盖了贸贸易实业业、金融融、咨询询、能源源、生物物医药、地地产、文文化机构构、电子子等外资资和较有有实力的的内资企企业，主主要为城城乡华懋懋、翠微微大厦等等项目面面对的客客群。l 中、低档档写字楼楼1、 资置业升升级客群群：从租租赁转向向购买，从从投资住住
34、宅转向向投资写写字楼、商商业。2、 外省市公公司驻京京办事处处，部分分成长型型、创业业型企业业。3、 租赁该区区域旧物物业项目目的部分分企业4、 社区服务务性质的的律师、保保险、咨咨询、广广告、旅旅行社、教教育等行行业。1、 善目前办办公环境境的潜在在需求，对对写字楼楼的综合合素质要要求越来来越高。2、 目前仍以以租用写写字楼物物业为主主，具有有一定的的潜在购购买需求求。3、 企业的规规模适中中或正在在处于成成长壮大大阶段，有有一定的的利润和和实力的的积累。4、 大面积（112000以上上）整层层购买与与小面积积（1000-3300）的购购买与租租赁客户户都有，相相对大面面积购买买客户份份额比
35、例例有所下下降。5、 由于租金金水平相相对较低低，部分分外资企企业仍倾倾向于选选择租赁赁，所以以购买的的客户主主要以中中资企业业为主。6、 对于投资资本区域域的写字字楼、商商铺较为为关注，但但受周边边区域影影响，属属于待挖挖掘客户户。7、 对价格较较为敏感感，关注注区位、交交通、产产品形象象以及未未来的升升值潜力力。区域市场场价格分分析区域售价情况况分析图图（单位位：元/）租金情况况分析图图（单位位：元/日日）价格分析析西客站商商圈1、 西客站区区域写字字楼项目目销售价价格在880000-1448000元/左右右，目前前市场价价格已经经超过1100000元/。2、 商住公寓寓项目平平均售价价在
36、80000元元/左右右，市场场价格竞竞争优势势明显，市市场消化化速度较较快。3、 区域内写写字楼总总体租赁赁价格水水平维持持在2.5元/左右右，受写写字楼总总体放量量增多等等多方面面因素的的影响，租租赁价格格仍旧有有下滑的的可能。金融街区区域图表说明明：按美美金计算算租金的的项目，人人民币按按1：88.288汇率折折算1. 金融街区区域调研研项目写写字楼市市场平均均售价1178880元/，商商住公寓寓平均售售价1332000元/。2. 由于金融融街区域域项目租租售价格格差异比比例较高高，测算算市场平平均价格格的样本本空间较较小，因因此，该该测算价价格同区区域实际际市场价价格存在在一定误误差，仅
37、仅作为一一个参照照系。3. 调研项目目写字楼楼市场租租赁均价价5.55元/天，商商住公寓寓样本单单一，暂暂未列。4. 租赁价格格的测算算基本上上能够反反映区域域租赁市市场的实实际水平平，标准准误差空空间范围围小。公主坟区区域1. 公主坟区区域调研研项目写写字楼市市场平均均售价1131225元/ 。2. 调研项目目写字楼楼市场租租赁均价价4.114元/天天 。租租赁价格格的测算算基本上上能够反反映区域域租赁市市场的实实际水平平，标准准误差空空间范围围小。3. 该区域内内由于写写字楼供供应量相相对较少少，价格格应有一一定上升升空间。附表二：西客站站区域调调研项目目市场价价格一览览表项目名称称出售价
38、格格出租价格格写字楼写字楼在售项目目 西金大厦厦145000元/只出售海天中心心135000元/只出售天莲大厦厦120000元/2.6元元/天华宝大厦厦93000元/3-4元元/天（未未定）华天大厦厦80000元/2.5元元/天中雅大厦厦86000元/京门大厦厦148000元/白云时代代76000元/只出售出租项目目北恒大厦厦只租赁2.2-2.88元/天中裕酒店店只租赁4元/天（套套内面积积）肇麟大厦厦只租赁2.5元元/天市场平均均价格水水平109771元/ 左左右2.5-2.88元/天公主坟区区域调研研项目市市场价格格一览表表项目名称称出售价格格出租价格格写字楼写字楼在售项目目道乐蒙恩恩商务
39、街街120000元/只出售西贸DNNA150000元/只出售西BD（二二期）135000元/只出售海银大厦厦120000元/只出售出租项目目翠微大厦厦只租赁4.8元元/天天行建国国际大厦厦 租赁4.2元元/天四维大厦厦只租赁3.3元元/天城乡华懋懋写字楼楼只租赁4.5元元/天荣华大厦厦只租赁3.2元元/天市场平均均价格水水平131225元/ 4元/天金融街区区域调研研项目市市场价格格一览表表项目名称称出售价格格出租价格格写字楼商住公寓寓写字楼商铺公寓寓在售项目目丰汇时代代138000元/未定只出售只出售长安兴融融中心217000元/150000元/只出售只出售置地星座座23000美元/无只出售
40、无国润大厦厦143000元/无只出售无枫蓝国际际中心136000元/92000元/只出售只出售国英一号号无93000元/无只出售融城无95000元/无只出售通程国际际无220000元/无只出售华荣公寓寓无200000元/无只出售出租项目目富凯大厦厦现只出租租无23美元元/*月无华实大厦厦现只出租租无6元/*日无通泰大厦厦现只出租租无20美元元/*月无皇冠大厦厦148000元/无3.9元元/*日无金宸公寓寓无190000元/无3.7元元/*日市场平均均价格水水平178880元/132000元/5.5元元/*日/三、区域域市场调调研总结结本项目所所处区域域属于北北京市区区核心范范围内，区区位、交交
41、通优势势明显，项项目周边边以及相相关的金金融街等等区域的的发展前前景良好好。区域内市市场供给给量相对对集中，同同时根据据调研在在售项目目的销售售情况显显示，区区域商用用物业的的销售状状况良好好，说明明潜在的的市场需需求客观观不仅存存在，而而且具有有相当的的容量。区域市场场平均销销售价格格为1000000元/左右右，纯写写字楼平平均价格格118850元元/，商商住公寓寓平均价价格为884666元/。在在北京市市区商用用物业整整体价格格体系中中属于中中高端。区域市场场中商住住公寓和和写字楼楼项目均均有一定定的市场场空间。在在以下内内容中将将进一步步结合项项目本身身的各种种基本情情况和经经济指标标，
42、结合合市场趋趋势，做做初步的的可行性性分析及及定位建建议。第三章 项目目认识一、项目目概述本项目位位于莲花花池东路路，南侧侧邻铁路路总医院院，北侧侧为西客客站北广广场，西西侧为中中裕世纪纪酒店。位于复兴兴路南侧侧，背靠靠“北京西西客站”，落座座于金融融街商圈圈和西客客站商圈圈的交汇汇处，主主要公交交线路有有40、447、448、2202、9937、8845等等。 项目目基本经经济技术术指标用地面积积：70049.27 总建筑筑面积：823330.50地上建筑筑面积：541133.42 地下下建筑面面积：2281997.008容积率：7.002 地下停停车位： 5112辆项目地上上部分114层，地地下4层层。地下下1层为为超市，地地下2、33层为车车库，地地下4层层为设备备、人防防，地上上1、22、3层层为商业业用房，44至144层为写写字楼。二、项目目开发商商住公寓寓的可行行性1、市场场可行性性l 市场供应应量相对对于写字字楼少，中中小型商商务市场场需求有有一定的的成长空空间。l 区域市场场发展的的角度考考虑，作