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1、垠坤耘耘思堂-仙林国国际-220088-01南京市写写字楼市市场调研研报告垠坤代理理机构技术执行行：垠坤坤耘思堂堂二OO八八年三月一、南京京写字楼楼市场整整体运行行情况1、南京京写字楼楼市场发发展简况况写字楼楼市场存存量巨大大，未来来市场供供应量将将持续上上扬南京的写写字楼存存量在长长三角地地区仅次次于上海海，自220000年以来来每年均均保持较较高的供供应体量量。20007年年，全市市共有约约20万万平方米米的写字字楼竣工工交付，各大商务区均有项目竣工交付。预计南京京写字楼楼市场在在20008-220100年的33年间，将将会有近近90万万平方米米的写字字楼体量量供应，而而这一数数值还不不包
2、括目目前尚不不能确定定具体供供应日期期的潜在在项目，未未来市场场供应量量巨大。三足鼎鼎立格局局形成，泛泛新街口口、鼓楼楼山西路路、河西西奥体中中心三大大核心商商务区。随着近年年来写字字楼市场场的发展展成熟，逐逐渐形成成了泛新新街口（新新街口、大大行宫、珠珠江路）、鼓鼓楼山西西路、河河西奥体体中心的的三大核核心商务务区。在在供应区区域方面面，泛新新街口板板块以其其绝对的的地段优优势占据据了供应应的主力力，鼓楼楼-山西西路板块块紧随其其后，而而河西新新城在政政府的强强力推动动下，其其新城市市中心的的地位正正在逐渐渐确立，新新兴的核核心商务务区正在在形成。2、20007年年南京写写字楼市市场表现现由
3、于077年南京京写字楼楼整体供供应量相对较较小，且且写字楼楼市场995%以以上的项项目采用用了以销销售为主主的去化化方式，故故来自新新增供应应的影响响主要集集中在了了销售市市场，而而租赁市市场受到到的影响响则相对对较小。销售市市场表现现(1)供供应方面面：主要要集中在在鼓楼板板块和泛泛新街口口板块。07年南南京办公公销售房房的供应应主要集集中在鼓鼓楼板块块和泛新新街口板板块，河河西新城城亦有部部分项目目。主要要销售项项目有鼓鼓楼区的的和泰大大厦、中中环国际际广场、绿绿地云峰峰、凤凰凰和鸣；泛新街街口的金金轮国际际广场、长长江路99号；以以及河西西的嘉业业国际城城、联强强大厦等等。(2)成成交方
4、面面；建邺邺区整体体供需平平衡，去去化较好好。成交量方方面，鼓鼓楼地区区的成交交面积达达到100万平方方米左右右，建邺邺区约为为5万平平方米。值值得注意意的一点点是，在在各大区区域的供供需情况况统计中中，建邺邺区的成成交面积积与可售售面积比比最为接接近1：1，表表明区域域整体去去化较好好，供需需最为平平衡，这这与区域域供应多多为河西西CBDD中的写写字楼有有一定关关系，其其售价相相对较低低，对投投资客户户有较大大吸引力力。(3)价价格方面面；整体体快速上上涨，河河西CBBD涨幅幅最明显显南京写字字楼的销销售价格格在20007年年出现了了快速上上涨，河河西CBBD涨幅幅尤其明明显，而而城市核核心
5、地段段写字楼楼售价涨涨幅则相相对较缓缓，平均均为100-15%。其中，泛泛新街口口板块的的在售写写字楼有有金轮国国际广场场和长江江路9号号等，金轮轮国际广广场销售售报价约约在170000-180000元/平平方米，长长江路99号因其其复式挑挑高，其其报价也也达到了了200000元元/平方方米鼓楼-山山西路板板块销售售项目较较多，写写字楼售售价大多多在1000000-1550000元/平平方米，位位于核心心地段的的绿地云云峰其销销售报价价达到2210000元/平方米米，并凭凭借项目目的高品品质定位位迅速去去化。河西板块块在077年开始始全面发发力，006年77月开盘盘的中泰泰国际广广场至007年
6、第第三季度度基本售售完， 07年年末，新新增项目目中嘉业业国际城城4号楼楼销售报报价则达达到了1110000元/平方米米，联强强国际大大厦报价价则在1150000元/平方米米，与006年末末的项目目报价相相比涨幅幅高达1100%，投资资客对于于该区域域发展前前景的看看好是销销售价格格上涨的的主要动动力。(4)产产品方面面；中小小户型受受追捧从目前市市场供应应的写字字楼的销销售情况况来看，针针对广大大中小型型发展企企业的1170平平方米以以下中小小户型写写字楼较较受市场场热捧，170平方米以上大户型去化速度相对较慢，而销售方式为整层出售的写字楼则去化速度较为缓慢。租赁市市场表现现集中在在泛新街街
7、口板块块和鼓楼楼板块(1)泛泛新街口口板块该板块发发展较早早，办公公体量较较大，商商务氛围围最为成成熟，客客户品质质也最高高。在金金鹰国际际广场、金金陵饭店店、置地地广场中中汇聚了了一批最最高品质质的中外外企业，区区域空置置率为33大商务务区中最最低，约约在8%-100%。区区域平均均租金价价格在2.00-2.5元/平方米米/天，其其中金鹰鹰国际、置置地广场场、商贸贸世纪广广场、长长发中心心等高品品质项目目的租金金达到了了4.00-5.0元/平方米米/天。主主要入住住客户为为专业服服务、金金融类租租户，且且外资企企业比重重较高。珠江路路片区则则以ITT企业为为主。项目名称称地址建设年代代租金（
8、元元/天）租赁状况况商茂世纪纪广场中山南路路49号号200222.6-4.5590%金鹰国际际商城汉中路88号199773.0-4.0095%华泰证券券大厦中山东路路90号号200112.2-4.0090%置地广场场洪武北路路 555 号200663.3-4.55/德基大厦厦长江路1188号号200442.4-4.1185%隆盛大厦厦洪武路223号200442.0-3.5585%南京国际际贸易中中心中山东路路18号号199881.8-2.2280%长安国际际中心中山东路路2188号200441.7-2.0085%日月大厦厦太平南路路2号200441.5-2.0090%新世纪广广场A座座太平南路
9、路1号200661.8-2.55/东来商务务中心龙蟠中路路200221.1-1.8890%谷阳世纪纪大厦珠江路6600号号200441.4-2.0085%东鼎大厦厦珠江路6699号号200331.4-2.0095%新世界中中心珠江路888号200441.5-2.0085%汇杰广场场薛家巷2268号号200441.9-3.2295%易发信息息大厦中山路1179号号200551.7-2.2260%(2)鼓鼓楼-山山西路板板块鼓楼板块块近年来来随着苏苏宁银河河国际广广场、绿绿地项目目的建设设和交付付，商务务区也逐逐渐成型型。区域域空置率率略高于于泛新街街口板块块，约在在10%-155%。目目前该区区
10、域的租租金价格格以绿地地翠峰大大厦和银银河国际际广场最最高，分分别达到到4.55-5.0元/平方米米/天和和3.554元元/平方方米/天天，其他他项目租租金约在在1.55-2.0元/平方米米/天。主主要入住住客户为为生产制制造类公公司分公公司、代代表处和和物流贸贸易类公公司，金金融类和和专业服服务类公公司比重重较小。项目名称称地址建设年代代租金（元元/天）租赁状况况新晨国际际大厦中山北路路26号号/1.8-2.5595%华美达大大厦中山北路路45号号199772.5-2.8890%联通大厦厦中央路332199991.8-2.55近1000%金山大厦厦山西路224号200001.8-2.1175
11、%鸿德大厦厦云南路220号200551.4-1.9980%绿地翠峰峰大厦中山北路路1号200664.5-5.00100%银河国际际广场山西路11号200663.8-4.55/龙吟广场场中山北路路2177号200661.7-2.00/3、20008年年南京写写字楼市市场发展展趋势迎来交交付高峰峰，对销销售和租租赁市场场冲击较较大。南京的写写字楼市市场将在在20008年迎迎来交付付高峰，约约有366万平方方米的供供应量交交付，将将对南京京的租赁赁和销售售市场造造成较大大冲击，而而其中的的南京国国际金融融中心、珠珠江1号号、南京京国际广广场以及及嘉业国国际城都都将会是是所在区区域内的的标志性性项目。
12、 供应应重心外外移，周周边商务务区戏份份加重08年后后供应的的重心将将逐步外外移，随随着鼓楼楼绿地广广场、河河西金奥奥大厦等等甲级标标准的高高品质办办公楼相相继竣工工，周边边商务区区在南京京商务市市场所扮扮演的角角色的戏戏份将越越来越重重要。二、南京京写字楼楼市场片片区特征征分析1、泛新新街口板板块新街口口片区关键字：最成熟熟区域新街口地地区商业业分布密密集，是是南京中中高档写写字楼云云集之地地，也是是目前南南京最为为成熟的的办公区区域。目前，在在此区域域办公的的企业公公司以大大型外资资企业、上市公司等一些实力较为雄厚的大企业为主，包括一些发展型的第三产业类公司，并在很大程度上处于形象考虑选择
13、新街口做为办公地点。但由于新街口区域同时又为南京的商业集中区，交通长期堵塞以及停车难成了众多写字楼面临的难题。珠江路路片区关键字：商务办办公气氛氛活跃珠江路沿沿线区域域是南京京写字楼楼的另一一集中地地。近年年来，该该地区的的写字楼楼市场一一直非常常活跃，随随着珠江江路科技技一条街街的大规规模改造造整治，广广州路高高校科技技园的逐逐渐兴起起，使该该地区充充分具备备了商务务办公的的气氛，加加之珠江江路具有有着浓郁郁的行业业及时代代气息，在在此安家家扎户的的企业大大都是以以IT、广广告、贸贸易类等等先锐型型中小企企业为主主。在此地段段的写字字楼大都都以中小小户型为为主，因因为总价价低，较较受市场场上
14、中小小企业公公司及投投资客的的追捧。大行宫宫片区关键字：尚待进进一步发发展新兴区域域，由于于紧靠新新街口，近近借新街街口的成成熟环境境。通过过近三年年的开发发，该区区域也已已形成一一定的规规模，但但商务氛氛围还不不浓厚，入住企业多为成长型中小企业，大行宫区域写字楼市场尚待进一步发展。产品上该区域也打破了原先的单一的商住楼，出现了纯写字楼项目，包括一些高端项目，如长发CFC等，提升了板块形象。2、鼓楼楼山西路路板块 关键字字：面临临升级换换代鼓楼、山山西路地地区原有有不少中中档写字字楼，但但随着时时间的推推移，写写字楼产产品不断断的推陈陈出新，原原有的这这些写字字楼在硬硬件配置置及功能能定位上上
15、都已经经显得较较为落后后，并大大多不再再适应现现在商务务需求。但但在20005年年-20007年年之间这这一区域域推出了了一些定定位高档档的写字字楼，如如绿地广广场、银银河国际际广场项项目，以以及中档档写字楼楼龙吟广广场、和和泰大厦厦等项目目，使该该区域写写字楼的的形象和和档次有有所提升升。3、河西西奥体板块块 关键字字：初步步确立未未来商务务中心形形象近年来，受受南京市市政府以以及“十运会会”的影响响与推动动，南京京的第五五个商务务区河西CCBD正正在逐渐渐的成形形。目前，河河西中央央商务区区有133个项目目，166幢标志志性建筑筑在建，总总投资1118亿亿元、总总建筑面面积2330平米米河
16、西西CBDD的中心心已初现现雏形。在在政府部部门的强强力推进进、积极极引导与与合理规规划下，河河西CBBD已经经初步确确立了其其作为南南京城市市未来商商务中心心的整体体形象。三、南京京写字楼楼市场片片区典型型项目分分析1、泛新新街口片片区 南京国际际金融中中心地址：白下区区新街口口汉中路路1号开发商商：招商商局地产产控股股股份有限限公司项目类类别：写写字楼销售热热线：88471198888开盘时时间：待待定交付时时间：220077年9月月交付标标准：毛毛坯占地面面积：111万平平方米总建筑筑面积：18.7万平方方米容积率率：1.7户型面面积：5500-19000平方方米项目概概况位于新街街口广
17、场场西南角角、东方方商城裙裙楼之上上，由深深圳的招商地地产全资资投资兴兴建，总总投资达达15亿亿元，为为集商业业、金融融、办公公等多功功能于一一体的综综合性建建筑。该项目由由6层裙裙楼和分分别为551层、227层的的主副塔塔楼组成成，总建建筑面积积18.7万平平方米，其其中主塔塔楼为高高2200米的超超高层智智能型写写字楼，被被南京市市列为城城市建设设重点项项目。 项目建筑筑方案由由美国HHOK公公司设计计，这座座超级智智能化项项目将刷刷新南京京甲级写写字楼的的标准。如如为满足足金融、证证券等特特定行业业的需求求，在主主楼233层和440层特特设计净净高3.3米、防防静电架架空地板板的交易易层
18、；同同时在66楼屋面面设计屋屋顶花园园、游泳泳池、网网球场，在在24层层和411层设计计空中花花园；大大楼负一一层直通通地铁站站台，并并设有餐餐饮、娱娱乐、银银行、商商场、航航空、邮邮政、VVIP俱俱乐部等等完善的的配套服服务功能能。 销售情况况写字楼只只租不售售，目前前还没有有具体分分割面积积大小，租租金价格格未定。 金轮国际际广场地址：汉中路路6、88、100号开发商商：南京京翡翠金金轮置业业有限公公司销售热热线：88470040118项目类类别：办办公、酒酒店式套套房、商商业、车车位开盘日日期：220077年100月交付日日期：220088年122月311日交付标标准：精精装修占地面面积
19、：11万平方方米建筑面面积：110万平平方米容积率率：6车位：5000个物业管管理费：办公77元/平平方米/月，套套房4元元/平方方米/月月项目概概况项目总建建筑面积积近100万平方方米，建建筑总高高度约1100米米，由一一幢高层层主楼和和一幢多多层辅楼楼两部分分组成，由由国际化化甲级办办公区、五五星级酒酒店式商商务套房房、多功功能商场场、欧陆陆风情步步行街、假假日演艺艺广场五五大部分分组成。主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，7层-23层为甲级办公区，公共部位精装修，办公室内为毛坯交付，面积从60-2000平方米不等, 框架结构，自由分割； 24层-30层为精装修交付的酒店式商务套房，
20、主力面积约为55、110平方米。销售情情况甲级办公公区写字字楼对外外租售，面面积为662-1722平方米，销售售均价1170000-1180000元/平方米。写字楼共共计3774套，已已售2788套，去去化率为为74%。 珠江1号号地址：玄武区区珠江路路1号 开发发商：金金鹰国际际房产集集团 电话话：83337889888 项目目类别：写字楼楼、商业业 开盘盘时间：- 交付付时间：09年年3月底底 交付付标准：毛坯 物管管费：待待定 总建建筑面积积：9995499平方米米 项目目概况定位为集集成型商商务服务务甲级写写字楼，是是当前满满足国际际化企业业对办公公的全方方位需求求。它将将技术性性、多
21、元元性、便便利性和和人性化化融为一一体，是是商务办办公、酒酒店、会会务、社社交的整整体解决决方案。建成后的珠江1号，总高58层，其中1-5层为购物休闲广场金鹰天地，5层部分及6层为大型餐厅作为餐饮配套，7-8层为酒店配套（将配有游泳池、健身房、西餐厅、会议中心），9-26层为酒店套房，27层以上定位为甲级写字楼，且全部用来出租，不对外销售。销售情情况此项目写写字楼部部分只租租不售，租租金4.5元/平米/天起租租，最小小面积1100平方方米，整整层17700平平方米。目目前已正正式对外外招租，选择面较大。目前金鹰天地已经试营业。2、鼓楼楼-山西路路片区 中环国际际广场地址：鼓楼区区中山北北路10
22、05号开发商商：南京京汇达房房地产开开发有限限公司电话：8333766666项目类类别：住住宅（酒酒店式公公寓）、写写字楼开盘时时间：20077年5月月18日日交付时时间：220088年122月311日交付标标准：酒酒店式公公寓精装装修，办办公毛坯坯 占地地面积：100019.6平方方米总建筑筑面积：12117322平方米米（地下下218899平平方米）容积率率：111.2 物管管费：33元/平平方米/月 车位位：4448个项目概概况1-8层为为商业楼楼（层高高4.55米），建建筑面积积236661平平方米，9-222层为为商务办办公楼（层层高3.15米米，无梁梁板），建建筑面积积262222
23、平平方米，223-449层为为酒店式式公寓（层层高3.15米米，无梁梁板），建建筑面积积452204平平方米。建筑总高高度为1169.84平平方米，最最高点高高度为1189.2米，为为一类超超高层建建筑。超超高层塔塔楼采用用弧形外外展的三三角形平平面，结结构整齐齐，完全全满足超超高层建建筑的结结构要求求，平面面弧形外外展可使使更多房房间能够够获得良良好的日日照景观观。物业面面积配比比物业类型型层数建筑面积积（平方方米）总建筑面面积（平平方米）比例商业1-8层层236661121773219%办公9-222层26222222%酒店式公公寓23-449层45200437%其他配建建-2664452
24、2%销售情情况60、665平米米的精装装酒店式式公寓在在售，已已快售完完，仅剩剩几十套套尾房，均均价1660000元/平平米左右右；写字楼共共计2224套，已已去化660%，主力户型60-180平方米，均价12000元/平米左右。 绿地广场场紫峰地址：鼓楼区区中山北北路1号号开发商商：南京京国资绿绿地金融融中心有有限公司司电话：8322807777项目类类别：办办公、车车位、商商业开盘时时间：20008年11月300日交付时时间：220099年122月交付标标准：精精装修 占地地面积：187721平平方米总建筑筑面积：26110577平方米米容积率率：100.533 物管管费：未未定 建筑筑密
25、度：45% 绿化化率：558% 项目概况况紫峰大厦云峰大厦位于南京京鼓楼区区鼓楼广广场，东东至中央央路，西西至北京京西路。AA1地块块总建筑筑面积约约26万万平方米米，基地地内设一一高一低低2栋塔塔楼（主主楼和副副楼），用用商业裙裙房将22栋塔楼楼联成一一个整体体建筑群群；主楼（紫紫峰大厦厦）地上上66层层，地上上建筑有有效高度度3399米，主主要功能能设有五五星级酒酒店（约约650000平平方米）、甲级级办公楼楼（约5550000平方方米），副楼楼（云峰峰大厦）地上24层，地上建筑有效高度99.7米，主要功能甲级办公楼（约21000平方米）；裙房地上6层局部7层，地上有效高度37米局部44米
26、，主要功能为商场（约45000平方米）与酒店附属用房。地下4层，主要功能为商场、停车库及设备机房（约61000平方米）。主楼办公层高4.2米，酒店层高3.8米，副楼层高4米，商业层高6米。整个建筑有50多部垂直电梯与30多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输，以保证整个建筑的品质。该项目于2005年5月底开工，2009年12月底交付使用。 物业面积积配比物业类型型层数建筑面积积（平方方米）总建筑面面积（平平方米）比例商业（高高档购物物中心）6层局部部7层450000261005717%五星级酒酒店（洲洲际酒店店）-65000025%办公-76000029%其他配建建-75055729%销售情情况
27、目前云峰峰大厦在在售，写写字楼主主力面积积1200-3000平米米，均价价在2110000元/平平米左右右。共计计89套，已已售466套，去去化率为为52%。紫峰大大厦在建建中，部分将将用于出出售，目目前暂未未销售。 金峰大厦厦地址：鼓楼区区中央路路19号号开发商商：南京京德嘉置置业有限限公司电话：8322228888项目类类别：写写字楼开盘：07年年7月118日交付时时间：007年112月331日交付标标准：精精装修物管费费：6元元/平方方米/月月总建筑筑面积：容积率率：8.7项目概概况：位于鼓楼楼广场，作为首首批在城城市商务务办公中中心区域域内开盘盘的高端端办公用用楼，金金峰大厦厦拥有着着
28、很多得得天独厚厚的优势势。大厦厦共有229层，其其中1-5层为为商业裙裙楼，主主要业态态为金融融机构和和商业配配套；66-299层为商商务办公公楼，精精装修交交付，每每层约110000，分分割为88个单元元，业主主亦可按按照需要要自行拼拼接。此外，金金峰大厦厦严格依依照国际际商务写写字楼标标准建造造，几近近绝版的的地理位位置地面交交通枢纽纽鼓楼广广场，近近乎奢侈侈的公共共空间每层层均设有有精装修修智能化化洗手间间，人性性化的商商务配套套设施4-5层配配有公共共会议室室供业主主使用，都都是该项项目自建建成以后后广受好好评的原原因。 销售情况况07年77月开始始销售，在售面积为90-145平方米的
29、写字楼，价格在15000元/平米左右，精装修。共1977套，未未售1115套，去去化率为为41%。3、河西西奥体片区区 新地中心心地址：建邺区区江东南南路开发商商：青岛岛新地集集团有限限公司电话：待定项目类类别：商商业、办办公、酒酒店式公公寓开盘：待定交付时时间：待待定交付标标准：简简装修物管费费：待定定总建筑筑面积：22万万容积率率：4.94 车位位：15500多多个项目概概况步行5分分钟到达达元通站站，原名名朗诗城城市广场场，占地地面积3327778.77，总总建筑面面积222万，由由国际标标准甲级级纯写字字楼、高高档精品品商城裙裙楼、五五星级商商务酒店店辅楼组组成，配配置15500多多个
30、停车车位，主主楼500层，高高2288米。开发商为为南京朗朗诗新世世界房地地产开发发有限公公司，成成立于220066年，注注册资金金222227万万元，原原系南京京朗诗置置业股份份有限公公司下属属子公司司，20006年年9月股股权整体体转让给给青岛新新地集团团有限公公司。新新地集团团20006年111月还还竞得仙仙林大学学城中心心区C44、C55地块，拟拟建一座座四星级级酒店和和一座五五星级酒酒店。 销售情况况项目主体体已经建建成，近近期在做做外立面面，售楼楼中心目目前没有有建立，开开盘时间间未定。 金奥大厦厦地址： 建邺邺区江东东南路与与楠溪江江东街交交汇处开发商商：南京京金高房房地产开开发
31、有限限公司电话：5188739998项目类类别：住住宅、写写字楼、商商业开盘：20008年交付时时间：预预计20009年年底交付标标准：毛毛坯物管费费：待定定占地：254485平平方米总建筑筑面积：22334055平方米米容积率率：6.7 项目概况况该项目集集办公、酒酒店、商商业于一一体。项项目位于于南京河河西新城城区中心心商务区区CBDD地块，紧紧邻河西西新城中中央公园园，距离离河西新新城行政政中心不不到10000米米。金大地地集团斥斥巨资邀邀请世界界著名设设计单位位美国SSOM公公司担纲纲，该公公司曾设设计上海海金茂大大厦、美美国最高高建筑的的西尔斯斯大厦等等著名建建筑，它它们被称称之为全
32、全球的精精品之作作。“金金奥大厦厦”由主主塔楼、辅辅楼、裙裙楼等三三部分组组成。金奥大厦厦主塔楼楼分为纯纯写字间间和酒店店式公寓寓两块。辅辅楼部分分则是定定位成SSOHOO公寓形形式。销售情情况开盘时间间未定。办公为跃层，面积约100-400平方米，预计08年6月开盘，价格在10000元/平方米以上。 联强国际际大厦地址： 建邺邺区奥体体东门正正对面开发商商：南京京联强冶冶金集团团房地产产开发有有限公司司电话：8388888888项目类类别：五五星级产产权式酒酒店、写写字楼、商商业开盘：07年年9月115日交付时时间：220088年下半半年交付标标准：写写字楼毛毛坯物管费费：待定定 占地地面积
33、：19.2亩总建筑筑面积：9.661万车位：4600个项目概概况联强国际际大厦占占地面积积19.2亩，建建筑体量量9.661万平平方米，最最高建筑筑高度1166.2米，大大厦外立立面由中中空海蓝蓝色玻璃璃及不锈锈钢幕墙墙装饰，大大厦为框框架结构构，设有有机械泊泊车位4460个个，非机机动车泊泊车位约约29000个，11-5层层为裙楼楼，为大大型商场场和购物物中心，66-200层为五五星级产产权式酒酒店，大大厦222-366层为商商务公寓寓式写字字楼，是是一个智智能化多多功能的的高标准准的甲级级写字楼楼，办公公室可根根据业主主多功能能需求进进行自由由分割，是是南京市市河西十十大标志志性建筑筑之一
34、。地地铁2号号线地下下无缝对对接，正正对奥体体中心。大大厦设有有25米米*11米米室内超超大游泳泳池、22个标准准网球场场、大堂堂酒吧、商商务中心心、娱乐乐健身、桑桑拿餐饮饮、，壁壁球馆等等设施，大大厦内设设有通力力电梯、扶扶梯共计计31部部。 物业面面积配比比物业类型型层数建筑面积积（平方方米）总建筑面面积（平平方米）比例商业（商商场与购购物中心心）1-5层层26000096100027%产权式酒酒店6-200层21000022%写字楼22-336层21500022%其他配建建-27600029% 销售情况况办公产权权70年年，主力力面积1180-3255平方米米，也可可整层销销售，目目前均
35、价价170000元/平方米米左右，办公共共90套套，未售售60套套，去化化率为333%。 小结 销售方式式方面目前南京京市场写写字楼项项目还是是以销售售为主，但同时存在的一个明显变化是只租不售项目在增多，如南京国际金融中心、珠江路1号等，一些品牌一线企业逐渐倾向于增加此类持有型物业以利于项目及企业的长远利益。 户型与价价格方面面项目主力户型型（平方方米）在售均价价（元/平方米米）装修情况况总套数已售销售率销售时间间金轮国际际62-1172170000-1180000毛坯37427874%07年110月中环国际际60-1180120000毛坯22413460%07年55月绿地紫紫峰120-300
36、0210000毛坯894652%07年55月金峰大厦厦90-1145150000精装修1978242%07年77月金奥大厦厦100-4000（跃层层）预计1000000以上毛坯-预计088年6月月联强国际际180-3255160000左右右毛坯903033%07年99月目前写字字楼产品品主力户户型集中中在601700平方米米之间，从从各项目目销售统计计数据来来看，此此面积区区间段户户型去化化速度相相对较快快。1700平方米米以上户户型去化化速度相相对较慢慢。目前泛新新街口片片区写字字楼均价价普遍达达到1770000元/ 平方米米以上，鼓鼓楼-湖湖南路片片区均价价在1220000150000元元
37、/平方方米左右右，部分分高品质质写字楼楼价格到到达2000000元/ 平方米米以上。河西片区均价也在万元以上，但联强国际由于高品质规划及70年产权优势价格达到16000元/平方米。 产品规划划方面从各个项项目产品品规划来来看，主主要为商商业、酒酒店式公公寓（酒酒店）、办办公三种种产品的的组合。 产品类型型体量控控制方面面从各个项项目产品品规划体体量分析析，商业业体量一一般占到到总体量量的200%-227%左左右，酒酒店式公公寓（酒酒店）体体量一般般占到222%-37%左右，办办公体量量一般占占到222%-330%。11.18.202216:4016:40:2922.11.184时40分4时40分29秒11月. 18, 2218 十一月 20224:40:29 下午16:40:292022年11月18日星期五16:40:29